杭州市城市發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)杭州市城市發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告宏觀基本面區(qū)位認(rèn)知地理位置、周邊中心城市距離杭州市簡(jiǎn)稱杭，中國(guó)浙江省省會(huì)，副省級(jí)城市，浙江省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教中心，長(zhǎng)三角地區(qū)副中心城市和南翼中心城市，浙江省的金融中心和行政中心，全國(guó)重點(diǎn)風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城，大陸國(guó)際形象最佳城市之一，中國(guó)七大古都之一。杭州位于中國(guó)東南沿海北部，坐標(biāo)為東經(jīng)11821-12030，北緯2911-3033,距上海165公里，距蘇州121公里，據(jù)寧波140公里。東臨杭州灣，南與紹興、金華相接，西南與

2、衢州相接，北與湖州、嘉興兩市毗鄰，西南與安徽省黃山市交界，西北與安徽省宣城交接。杭州地處長(zhǎng)江三角洲南沿和錢(qián)塘江流域，地形復(fù)雜多樣。杭州市西部屬浙西丘陵區(qū)，主干山脈有天目山等。東部屬浙北平原，地勢(shì)低平，河網(wǎng)密布。具有典型的“江南水鄉(xiāng)”特征。歷史文化古時(shí)杭州曾稱“臨安”、“錢(qián)塘”、“武林”等，是一個(gè)典型的山水文化名城。西子湖、錢(qián)塘江、千島湖以及周邊丘陵構(gòu)成了杭州的山水美景。自古以來(lái)，杭州的經(jīng)濟(jì)和文化比較發(fā)達(dá)，素有“東南第一州”之稱。杭州在周朝以前，屬“揚(yáng)州之域”。公元前21世紀(jì)，夏禹南巡，大會(huì)諸侯于會(huì)稽山（今浙江紹興），曾乘舟航行經(jīng)過(guò)這里，并舍其余杭（“杭”是方舟）于此，故名“余杭”。秦統(tǒng)一六國(guó)后

3、，在靈隱山麓設(shè)縣治，稱錢(qián)唐，屬會(huì)稽郡。西漢承秦制，杭州仍稱錢(qián)唐。三國(guó)、兩晉、南北朝時(shí)期，杭州屬吳國(guó)的吳興郡，歸古揚(yáng)州。因外族相繼入侵，晉室南遷，促進(jìn)了江南和錢(qián)塘江兩岸經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展。隋王朝建立后，于開(kāi)皇九年（589年）廢郡為州，“杭州”之名第一次出現(xiàn)。下轄錢(qián)唐、余杭、富陽(yáng)、鹽官、于潛、武康六縣。唐代，置杭州郡，旋改余杭郡，治所在錢(qián)唐。時(shí)期，吳越國(guó)偏安東南，建西府于杭州。在時(shí)，杭州為“”路治，當(dāng)時(shí)人口已達(dá)20余萬(wàn)戶，為江南人口最多的州郡。經(jīng)過(guò)北宋150多年的發(fā)展，到了南宋時(shí)，開(kāi)始了杭州的鼎盛時(shí)期。南宋建炎三年（1129年），置行宮于杭州，為行在所，升為，治所在錢(qián)塘。九年（1883），杭州有62萬(wàn)

4、余人。光緒二十一年，清政府在中失敗，杭州開(kāi)為日本通商，拱宸橋辟為日本。隨著勢(shì)力的入侵和的興起，杭州的近代工業(yè)也逐漸發(fā)展起來(lái)。自然資源杭州有著江、河、湖、山交融的自然環(huán)境。全市丘陵山地占總面積的65.6%，平原占26.4%，江、河、湖、水庫(kù)占8%，世界上最長(zhǎng)的人工運(yùn)河京杭大運(yùn)河和以大涌潮聞名的錢(qián)塘江穿城而過(guò)。杭州西部、中部和南部屬浙西中低山丘陵，東北部屬浙北平原, 江河縱橫，湖泊密布，物產(chǎn)豐富。杭州素有“魚(yú)米之鄉(xiāng)”、“絲綢之府”、“人間天堂”之美譽(yù)。行政區(qū)劃杭州市總面積16596平方公里，其中市轄區(qū)3068平方千米；總?cè)丝?60.4萬(wàn)人，其中市轄區(qū)409.5萬(wàn)人。轄8個(gè)市轄區(qū)、2個(gè)縣，代管3個(gè)縣

5、級(jí)市，共82個(gè)街道、88個(gè)鎮(zhèn)、30個(gè)鄉(xiāng)（包括1個(gè)民族鄉(xiāng)），678個(gè)社區(qū)、65個(gè)居民區(qū)、3666個(gè)行政村；其中市轄區(qū)共有67個(gè)街道、29個(gè)鎮(zhèn)，597個(gè)社區(qū)、4個(gè)居民區(qū)、807個(gè)行政村。位于江干區(qū)的錢(qián)江新城核心區(qū)是杭州市的中央商務(wù)區(qū)。上城區(qū)面積18.3平方千米，人口36.2萬(wàn)人。轄6個(gè)街道：清波街道、湖濱街道、小營(yíng)街道、望江街道、南星街道、紫陽(yáng)街道。下城區(qū)面積31.46平方千米，人口40.5萬(wàn)人。轄8個(gè)街道：武林街道、天水街道、朝暉街道、潮鳴街道、長(zhǎng)慶街道、石橋街道、東新街道、文暉街道。江干區(qū)面積210.22平方千米，人口40.4萬(wàn)人。轄6個(gè)街道、4個(gè)鎮(zhèn)：凱旋街道、采荷街道、白楊街道、下沙街道、閘

6、弄口街道、四季青街道；筧橋鎮(zhèn)、彭埠鎮(zhèn)、丁橋鎮(zhèn)、九堡鎮(zhèn)。 拱墅區(qū)面積87.49平方千米，人口28.8萬(wàn)人。轄10個(gè)街道：米市巷街道、湖墅街道、小河街道、和睦街道、拱宸橋街道、大關(guān)街道、上塘街道、祥符街道、半山街道、康橋街道。 西湖區(qū)面積308.7平方千米，人口62.8萬(wàn)人。轄9個(gè)街道、2個(gè)鎮(zhèn)：西湖街道、北山街道、西溪街道、靈隱街道、翠苑街道、文新街道、古蕩街道、轉(zhuǎn)塘街道、留下街道、蔣村街道、三墩鎮(zhèn)、雙浦鎮(zhèn)。 濱江區(qū)面積72.02平方千米，人口13.1萬(wàn)人。轄3個(gè)街道：浦沿街道、西興街道、長(zhǎng)河街道。 蕭山區(qū)面積1420.22平方千米，人口118.53萬(wàn)人。轄11個(gè)街道、17個(gè)鎮(zhèn)：城廂街道、北干街道

7、、蜀山街道、新塘街道、靖江街道、南陽(yáng)街道、河莊街道、義蓬街道、新灣街道、臨江街道、前進(jìn)街道；臨浦鎮(zhèn)、義橋鎮(zhèn)、戴村鎮(zhèn)、河上鎮(zhèn)、樓塔鎮(zhèn)、浦陽(yáng)鎮(zhèn)、進(jìn)化鎮(zhèn)、瓜瀝鎮(zhèn)、衙前鎮(zhèn)、坎山鎮(zhèn)、黨山鎮(zhèn)、黨灣鎮(zhèn)、益農(nóng)鎮(zhèn)、新街鎮(zhèn)、寧圍鎮(zhèn)、所前鎮(zhèn)、聞堰鎮(zhèn)。 余杭區(qū)面積1223.56平方千米，人口83.2萬(wàn)人。轄14個(gè)街道、6個(gè)鎮(zhèn)：臨平街道、南苑街道、東湖街道、星橋街道、五常街道；喬司街道、崇賢街道、余杭街道、閑林街道、倉(cāng)前街道、良渚街道、運(yùn)河街道、仁和街道、中泰街道、塘棲鎮(zhèn)、瓶窯鎮(zhèn)、鸕鳥(niǎo)鎮(zhèn)、黃湖鎮(zhèn)、百丈鎮(zhèn)、徑山鎮(zhèn)。長(zhǎng)三角發(fā)展中的地位充分發(fā)揮科技優(yōu)勢(shì)和歷史文化、山水旅游資源，建設(shè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和國(guó)際重要的旅游休閑中心、全國(guó)

8、文化創(chuàng)意中心、電子商務(wù)中心、區(qū)域性金融服務(wù)中心。建設(shè)杭州都市圈。長(zhǎng)江三角洲十二五發(fā)展規(guī)劃綱要交通條件“十一五”期間，杭州市交通建設(shè)（公路、水運(yùn)、機(jī)場(chǎng)、鐵路、軌道和城市道路）總投資約1100億元，約占全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的11%?！笆晃濉逼谀?，杭州初步形成了“一繞八射一連”公路主骨架、“一港二干二支”水運(yùn)主通道和“一中心二系統(tǒng)”運(yùn)輸主樞紐，全市公路總里程達(dá)到15408公里（含農(nóng)村公路13905公里），公路總里程比“十五”期末增加2414公里，公路路網(wǎng)密度（含農(nóng)村公路）達(dá)到92.84公里百平方公里，比“十五”期末增長(zhǎng)約14.5公里百平方公里。公路發(fā)揮杭州集滬杭、杭甬、杭湖寧三大綜合運(yùn)輸通道于一

9、體的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)“交通西進(jìn)、東網(wǎng)加密、鄉(xiāng)村通達(dá)”等工程，加快構(gòu)筑和完善運(yùn)輸通道和樞紐布局?！敖煌ㄎ鬟M(jìn)”取得決定性勝利，杭新景高速公路、杭徽高速公路均于2006年底建成通車，實(shí)現(xiàn)了杭州市域1.5小時(shí)交通圈和縣縣通高速的目標(biāo)；“東網(wǎng)加密”取得關(guān)鍵性突破，杭浦高速公路、江東大橋、申嘉湖杭高速公路杭州段已經(jīng)建成通車，杭長(zhǎng)高速公路、錢(qián)江通道及接線工程已開(kāi)工建設(shè)鐵路十一五期間，滬杭客運(yùn)專線投入運(yùn)營(yíng)，浙贛、滬杭、蕭甬鐵路完成電氣化改造，杭甬客運(yùn)專線、杭寧客運(yùn)專線、杭長(zhǎng)客運(yùn)專線等一批項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，杭黃客運(yùn)專線前期工作加快推進(jìn)。杭州東站綜合交通樞紐和杭州南站（蕭山站）的改造提升工程已經(jīng)開(kāi)始，此舉進(jìn)一步優(yōu)化了杭州綜

10、合交通樞紐的空間布局。鐵路實(shí)現(xiàn)了“電氣化、高速鐵路和鐵路綜合客運(yùn)樞紐”建設(shè)三方面的同步突破。航空杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)是浙江省省會(huì)杭州的門(mén)戶，客流量居華東第三，僅次上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)和上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)，是經(jīng)國(guó)務(wù)院、中央軍委批準(zhǔn)設(shè)立的大型現(xiàn)代化國(guó)際機(jī)場(chǎng)，是國(guó)內(nèi)重要干線、口岸機(jī)場(chǎng)，重要的旅游城市機(jī)場(chǎng)和國(guó)際定期航班機(jī)場(chǎng)，也是上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)主備降機(jī)場(chǎng)，2011年的旅客吞吐量超1700萬(wàn)人次。1997年7月，機(jī)場(chǎng)工程正式動(dòng)工。2000年12月30日，新機(jī)場(chǎng)建成通航運(yùn)營(yíng)。2003年9月，國(guó)務(wù)院批復(fù)同意杭州航空口岸擴(kuò)大對(duì)外國(guó)籍飛機(jī)開(kāi)放。2004年3月，杭州航空口岸通過(guò)國(guó)家驗(yàn)收正式擴(kuò)大對(duì)外國(guó)籍飛機(jī)開(kāi)放。杭州蕭山國(guó)際

11、機(jī)場(chǎng)二期擴(kuò)建項(xiàng)目 以2015年為建設(shè)目標(biāo)年。預(yù)測(cè)機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量為2560萬(wàn)次，貨郵吞吐量50萬(wàn)噸，航班起降量26萬(wàn)架次。 主要建設(shè)內(nèi)容按照F類飛機(jī)（A380）使用要求，新建3400米60米的第二跑道和相應(yīng)聯(lián)道；站坪56.7萬(wàn)平方米,新增機(jī)位67個(gè);新建19.6萬(wàn)平方米航站樓及配套設(shè)施等；工程直接用地為7707畝。內(nèi)河航運(yùn)全市航道等級(jí)總體提升，總里程達(dá)到2006公里；“十一五”期間，杭甬運(yùn)河基本建成，余杭崇賢散貨作業(yè)區(qū)、仁和散危貨作業(yè)區(qū)、富陽(yáng)東洲綜合作業(yè)區(qū)、桐廬綜合作業(yè)區(qū)、淳安千島湖客運(yùn)碼頭等一批“黃金水道”規(guī)劃項(xiàng)目均已開(kāi)工建設(shè)，京杭運(yùn)河溝通錢(qián)塘江二通道、富春江船閘擴(kuò)建工程前期工作正在積極推進(jìn)中

12、。到“十一五”期末，杭州港年貨物吞吐能力達(dá)到8753萬(wàn)噸，比“十五”期末增加1185萬(wàn)噸；年旅客吞吐能力達(dá)到456萬(wàn)人次，比“十五”期末增加152萬(wàn)人次。海運(yùn)杭州水運(yùn)以京杭運(yùn)河、杭申線、錢(qián)塘江、杭甬運(yùn)河為骨干航道，其中京杭運(yùn)河為國(guó)家水運(yùn)主通道之一，錢(qián)塘江、杭申線、杭甬運(yùn)河是全省10條主要航道之一。京杭運(yùn)河溝通錢(qián)塘江以后，使杭嘉湖水系、錢(qián)江水系和蕭紹甬水系融為一體，具有往北能伸入長(zhǎng)江，往東能駛向沿海的航運(yùn)能力。杭州港共設(shè)錢(qián)江、運(yùn)河、蕭山、余杭、富陽(yáng)、桐廬、建德、淳安、臨安九個(gè)港區(qū)，作業(yè)區(qū)泊位1365個(gè)，泊位長(zhǎng)度61444米。2005年，完成貨物吞吐量7567萬(wàn)噸，旅客吞吐量578.99萬(wàn)人次。杭

13、州港各港區(qū)規(guī)劃年度貨物吞吐量預(yù)測(cè)表單位：萬(wàn)噸 表2-1年度港區(qū)2004年實(shí)績(jī)2010年2020年年均增長(zhǎng)率（%）2005-20102011-2020全港合計(jì)6783.4 10899.0 15619.0 8.22 4.63 城區(qū)四港區(qū)錢(qián)江港區(qū)968.0 135.0 225.0 -27.998.18 運(yùn)河港區(qū)1907.7 1874.0 2370.0 -0.292.21 蕭山港區(qū)1045.5 1930.0 2930.0 10.76 6.98 余杭港區(qū)943.0 2629.0 3839.0 18.64 5.01 縣市五港區(qū)富陽(yáng)港區(qū)1191.7 2500.0 3330.0 13.14 3.15 桐廬港區(qū)

14、556.2 1110.0 1570.0 12.21 4.37 建德港區(qū)91.8 529.5 939.0 33.92 5.67 淳安港區(qū)66.7 91.5 210.0 5.41 8.80 臨安港區(qū)13.1 100.0 206.0 40.32 9.02 人口狀況人口總量杭州市的常住人口為870.04萬(wàn)人，同第五次全國(guó)人口普查相比，十年共增加182.17萬(wàn)人，增長(zhǎng)26.48%，年平均增長(zhǎng)2.38%。全市常住人口中市外流入人口為235.44萬(wàn)人，占27.06%全市常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口為637.27萬(wàn)人，占73.25%；居住在鄉(xiāng)村的人口為232.77萬(wàn)人，占26.75%。人口密度情況、和周邊區(qū)域

15、的對(duì)比排名地區(qū)常住人口（萬(wàn)人）總面積（平方公里）人口密度（人/平方公里）嘉興市471.13915 1203 溫州市975.2511784 828 寧波市780.59672 807 舟山市112.951440 784 臺(tái)州市600.319413 638 紹興市500.268256 606 杭州市910.2116596 548 全省5613.7 537 湖州市292.415794 505 金華市540.3710919 495 衢州市218.138837 247 麗水市212.2117928 118 人均住房水平2009年末，杭州市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均現(xiàn)住房建筑面積（含租賃房，以下同）達(dá)到30.85平方米

16、，比2008年末增加1.02平方米，比2000年末的19.84平方米增加了11.01平方米。戶均住房建筑面積為82.68平方米。從不同收入水平家庭看，20%最高收入戶人均住房建筑面積達(dá)到37.72平方米，20%最低收入戶人均為25.12平方米。經(jīng)濟(jì)水平2010年，杭州到上海高鐵開(kāi)通，極大地拉近了兩者間的距離。 而杭州作為浙江省的省會(huì)城市，一直引領(lǐng)著浙江的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 近年來(lái)杭州整體經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了快速發(fā)展后，進(jìn)入較為穩(wěn)定的發(fā)展階段。時(shí)間城市：杭州地區(qū)生產(chǎn)總值人均地區(qū)生產(chǎn)總值人均地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)速度城市化率第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)人均可支配收入農(nóng)村人均生活消費(fèi)支出單位：億元單位：元單位：%單位：%單

17、位：億元單位：億元單位：億元單位：元單位：元2011年7011.8-236.073322.153453.5834065121252010年5949.178669111.453208.412844.072896.6930035102672009年5098.66749248.451.87190.252434.892473.522686490652008年4781.167083210.150.29178.642389.382213.142410484462007年4100.176125813.648.15163.472056.931879.77216897568城市基本面城市規(guī)劃總體建設(shè)目標(biāo)（十二五

18、規(guī)劃、城市控規(guī)等）綜合實(shí)力邁上新臺(tái)階。在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高質(zhì)量、降低消耗、保護(hù)環(huán)境的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期平穩(wěn)較快發(fā)展。全市地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)10%，到2015年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1萬(wàn)億元。中心城市高端要素集聚、科技創(chuàng)新、文化引領(lǐng)和綜合服務(wù)功能顯著增強(qiáng)，文化名城建設(shè)加速推進(jìn)，城市文明程度和國(guó)際化水平進(jìn)一步提高。統(tǒng)籌發(fā)展呈現(xiàn)新格局。城市國(guó)際化全面提升，中心城市的輻射力、帶動(dòng)力明顯增強(qiáng)。城市化水平達(dá)到74%。市區(qū)與五縣（市）一體化發(fā)展新模式基本建立，區(qū)域整體發(fā)展水平顯著提高。新農(nóng)村建設(shè)加速推進(jìn)，城鄉(xiāng)要素自由流動(dòng)、一體化發(fā)展的新格局初步形成。城市定位、城市區(qū)域空間結(jié)構(gòu)劃分、區(qū)域功能的劃分等杭州市城市

19、總體規(guī)劃（2001-2020年）提出杭州市城市性質(zhì)是浙江省省會(huì)和經(jīng)濟(jì)、文化、科教中心，長(zhǎng)江三角洲中心城市之一，國(guó)家歷史文化名城和重要的風(fēng)景旅游城市。規(guī)劃至2020年，杭州社會(huì)發(fā)展主要指標(biāo)達(dá)到或接近發(fā)達(dá)國(guó)家水平。進(jìn)一步發(fā)揮杭州在以上海為龍頭的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)重要中心城市的輻射帶動(dòng)作用和在全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教中心作用，強(qiáng)化科技創(chuàng)新和中心城市的綜合服務(wù)功能，逐步把杭州建成經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)和諧、設(shè)施完善、生態(tài)良好，具有地方特色的現(xiàn)代化城市。本輪主要規(guī)劃指標(biāo)：城市規(guī)劃布局：形成“一主三副、雙心雙軸、六大組團(tuán)、六條生態(tài)帶”開(kāi)放式空間結(jié)構(gòu)模式。城市發(fā)展方向：城市東擴(kuò)，北部推進(jìn)，旅游西進(jìn)，沿江開(kāi)發(fā)，跨江發(fā)

20、展、在錢(qián)塘江兩岸檢查城市商務(wù)中心。2007年2月16日國(guó)務(wù)院正式批復(fù)杭州市城市總體規(guī)劃（國(guó)函200719號(hào)），在批復(fù)中明確了杭州的城市性質(zhì)和功能定位，確定了“一主三副六組團(tuán)”的城市格局，即：從以舊城為核心的團(tuán)塊布局，轉(zhuǎn)變?yōu)橐藻X(qián)塘江為軸線的跨江、沿江，網(wǎng)絡(luò)化組團(tuán)式布局。采用點(diǎn)軸結(jié)合的拓展方式，組團(tuán)之間保留必要的綠色生態(tài)開(kāi)敞空間，形成“一主三副、雙心雙軸、六大組團(tuán)、六條生態(tài)帶”開(kāi)放式空間結(jié)構(gòu)模式、從此杭州市城市的發(fā)展由“西湖時(shí)代”走向“錢(qián)塘江時(shí)代”。中心城區(qū)：即一主三副，由主城、江南城、臨平城和下沙城組成。承擔(dān)生活居住、行政辦公、商業(yè)金融、旅游服務(wù)、科技教育、文化娛樂(lè)、都市型和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)功能。逐

21、步形成體現(xiàn)杭州城市形象的主體區(qū)域。江南城：由濱江區(qū)、蕭山城區(qū)和江南臨江地區(qū)組成，是以高科技工業(yè)園區(qū)為骨干，產(chǎn)、學(xué)、研協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化科技城和城市遠(yuǎn)景商務(wù)中心。沿江地區(qū)為居住生活區(qū)、公建區(qū)和遠(yuǎn)景城市商務(wù)中心，南部為商貿(mào)、居住生活區(qū)，東、西部為工業(yè)區(qū)和文教科研區(qū)。規(guī)劃城市人口110萬(wàn)，城市建設(shè)用地102平方千米。臨平城：由臨平城區(qū)、運(yùn)河鎮(zhèn)等組成，是以城市現(xiàn)代加工制造業(yè)為主的綜合性工業(yè)城。北部為工業(yè)區(qū)和配套生活服務(wù)區(qū)，中部為公建區(qū)和居住生活區(qū)，南部為物流區(qū)。規(guī)劃城市人口50萬(wàn)人，城市建設(shè)用地46平方千米。下沙城：由下沙、九堡、喬司組成，是以杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和高教園區(qū)為骨干的綜合性新城。北部為教育科

22、研區(qū)，南部、西部為工業(yè)區(qū)，中部及東部臨江地區(qū)為居住生活區(qū)。規(guī)劃城市人口60萬(wàn)人，城市建設(shè)用地54平方千米。六大組團(tuán)：分成北片和南片，北片由塘棲、良渚和余杭組團(tuán)組成，南片由義蓬、瓜瀝和臨浦組團(tuán)組成。吸納中心城區(qū)人口及產(chǎn)業(yè)等功能的擴(kuò)散，形成相對(duì)獨(dú)立、各具特色、功能齊全、職住平衡、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的組合城鎮(zhèn)。塘棲組團(tuán)：是省級(jí)歷史文化保護(hù)區(qū)，城市北部的休閑旅游觀光基地和余杭經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)(臨平工業(yè)區(qū))、錢(qián)江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的配套服務(wù)基地。東部為居住生活區(qū)，西部為工業(yè)區(qū)。規(guī)劃城市人口4萬(wàn)人。良渚組團(tuán)：是城市西北部以良渚文化和生態(tài)農(nóng)業(yè)為主題的文化休閑旅游基地。嚴(yán)格保護(hù)良渚文化遺址群，合理控制人口和建設(shè)用地規(guī)模。北

23、部為良渚遺址保護(hù)區(qū)，西部、東南部為居住生活區(qū)，西南為生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)。規(guī)劃城市人口4萬(wàn)人。余杭組團(tuán)：是城市西部的近郊住宅區(qū)和高教科研基地。西部為居住生活區(qū)，南部為休閑度假區(qū)，東部為教育科研區(qū)。規(guī)劃城市人口7萬(wàn)人。義蓬組團(tuán)：是城市東部大型綜合性工業(yè)發(fā)展基地。東部和東南部為工業(yè)區(qū)，西部和西南部為居住生活區(qū)，北部和東部臨江地區(qū)為生態(tài)旅游區(qū)。規(guī)劃城市人口16萬(wàn)人。瓜瀝組團(tuán)：是城市東南部以臨港工業(yè)、輕紡工業(yè)、服裝加工為主的綜合性工業(yè)區(qū)和區(qū)域性物流中心。北部為工業(yè)、物流區(qū)，南部為居住生活區(qū)。規(guī)劃城市人口5萬(wàn)人。臨浦組團(tuán)：是城市南部未來(lái)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要基地。北部為居住生活區(qū)，南部為高新科技園區(qū)。規(guī)劃城市

24、人口4萬(wàn)人。六條生態(tài)帶：在各組團(tuán)之間、組團(tuán)與中心城區(qū)之間，利用自然山體、水體、綠地（農(nóng)田）等形成綠色開(kāi)敞空間，劃定生態(tài)敏感區(qū)，避免城市連片發(fā)展而影響生態(tài)、景觀和城市整體環(huán)境水平。靈山、龍塢、午潮山風(fēng)景區(qū)-西湖風(fēng)景名勝區(qū)；徑山風(fēng)景區(qū)-北、南湖滯洪區(qū)-閑林、西溪濕地風(fēng)景區(qū)；超山風(fēng)景區(qū)-半山、皋亭山、黃鶴山風(fēng)景區(qū)-彭埠交通生態(tài)走廊；石牛山風(fēng)景區(qū)-湘湖旅游度假區(qū)；青化山風(fēng)景區(qū)-航塢山-新街綠化產(chǎn)業(yè)區(qū)(大型苗木基地)；東部錢(qián)塘江濱海濕地保護(hù)區(qū)-生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)。雙心雙軸：旅游商業(yè)文化服務(wù)中心、城市新中心、城市生態(tài)軸、城市發(fā)展軸雙心：即湖濱、武林廣場(chǎng)地區(qū)-旅游商業(yè)文化服務(wù)中心；臨江地區(qū)-由北岸的錢(qián)江新城和南岸的

25、錢(qián)江世紀(jì)城共同組成的城市新中心。雙軸：即東西向以錢(qián)塘江為軸線的城市生態(tài)軸；南北向以主城-江南城為軸線的城市發(fā)展軸。城市交通路網(wǎng)規(guī)劃（快速路、主干路等）城市公共交通：突出公共交通在城市交通中的優(yōu)先地位，形成以軌道交通和地面快速公共交通為主導(dǎo)，高效方便的換乘系統(tǒng)為依托，常規(guī)公共汽(電)車為基礎(chǔ)，其它公共交通工具為輔的現(xiàn)代化公共交通系統(tǒng)。2050年軌道交通線網(wǎng)8條線路總長(zhǎng)約284千米，2020年建成總長(zhǎng)約171千米的5條軌道交通線路。城市道路交通：一環(huán)三縱五橫一環(huán)即繞城公路，全長(zhǎng)123千米；三縱由南北向的上塘路-中河路-時(shí)代大道、石橋路-秋濤路-風(fēng)情大道、東湖路-通惠路組成；五橫由東西向的石祥路及延

26、伸線、德勝路及延伸線、天目山路-環(huán)城北路-艮山路、江南大道、彩虹大道組成五橫。發(fā)展方向：加快道路交通建設(shè)，完善城市道路網(wǎng)，優(yōu)先發(fā)展公共交通，合理引導(dǎo)小汽車發(fā)展，加強(qiáng)城市交通管理的科技含量，推行智能化交通。形成路網(wǎng)完善、功能明確、結(jié)構(gòu)合理、管理先進(jìn)的綜合交通網(wǎng)絡(luò)體系。以快速路為主骨架，結(jié)合主次干路，組成以方格網(wǎng)為基礎(chǔ)，環(huán)路加放射線，功能明確、級(jí)配合理的城市道路網(wǎng)系統(tǒng)。對(duì)外交通“一主一輔”“一小時(shí)半圈”“一港五線四支”鐵路：鐵路編組站按“一主一輔”設(shè)置，客運(yùn)樞紐由杭州東站、杭州站、杭州南站(蕭山站)組成。新的浙贛線從望江門(mén)以南開(kāi)始下穿，以隧道方式穿越錢(qián)塘江及北塘河北側(cè)綠帶至杭州南站出地面。鐵路望江

27、門(mén)道口以南既有浙贛線鐵路以及所有場(chǎng)站設(shè)施的功能轉(zhuǎn)化為城市交通設(shè)施。規(guī)劃滬杭甬高速客運(yùn)專線、寧杭城際列車和滬杭磁懸浮列車引入杭州東站，在錢(qián)江二橋附近選擇越江通道。公路：強(qiáng)化城市對(duì)外交通，完成繞城公路及十七條對(duì)外公路，加強(qiáng)與上海、南京、寧波、黃山等周邊城市的聯(lián)系，形成市域“一小時(shí)半”公路交通圈。水路：建設(shè)“一港五線四支”骨干航運(yùn)網(wǎng)，提高錢(qián)塘江通航能力至四級(jí)，改造京杭運(yùn)河，在九堡東規(guī)劃建設(shè)京杭運(yùn)河二通道。航空：杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)是國(guó)內(nèi)干線機(jī)場(chǎng)和國(guó)際定期航班機(jī)場(chǎng)，遠(yuǎn)期年旅客吞吐量約3000萬(wàn)人次，遠(yuǎn)景用地控制規(guī)模約10平方千米。杭州地鐵:1號(hào)線：1號(hào)線在東端分成Y型臨平和下沙支線湘湖旅游度假區(qū)，在火車東

28、站與4號(hào)線形成雙向同站臺(tái)換乘長(zhǎng)度58公里 2號(hào)線：瓶窯組團(tuán)中心蕭山蜀山，長(zhǎng)約50公里； 3號(hào)線：閑林鎮(zhèn)臨平中心城區(qū)，長(zhǎng)約42公里； 4號(hào)線：仁和文堰（聞堰），終點(diǎn)與7號(hào)線相銜接，長(zhǎng)約49公里 5號(hào)線：余杭鎮(zhèn)中心蕭山火車南站，長(zhǎng)約50公里； 6號(hào)線：之江旅游度假區(qū)江東工業(yè)區(qū)（江東大道以北），長(zhǎng)約54公里； 7號(hào)線及支線：湘湖新城蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)下沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，與4號(hào)線銜接，可在錢(qián)江軟件園換乘6號(hào)線，長(zhǎng)約49公里 8號(hào)線：下沙二號(hào)大街江東工業(yè)園臨江東路，長(zhǎng)約27公里； 9號(hào)線：塘棲中心吳山廣場(chǎng)，長(zhǎng)約45公里； 10號(hào)線：黃龍?bào)w育中心塘棲，由原5號(hào)線支線的形式向南延伸至黃龍?bào)w育中心，并與2號(hào)線、3號(hào)線形

29、成換乘關(guān)系，長(zhǎng)約28公里。中心城區(qū)認(rèn)知中心城區(qū)概況:一主三副六組團(tuán)主城：設(shè)置城中、城東、城南、城西、城北五個(gè)居住片區(qū)，共設(shè)置53個(gè)居住區(qū)改造老城區(qū)內(nèi)低標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展城東、城北居住片區(qū)。江南城：重點(diǎn)形成城廂、城北、濱江三個(gè)居住片區(qū)，共設(shè)置12個(gè)居住區(qū)。臨平城：主要形成臨平、運(yùn)河、星橋三個(gè)居住片區(qū)，共設(shè)置10個(gè)居住區(qū)。下沙城：主要安排為工業(yè)區(qū)和高教園區(qū)配套的居住區(qū)，形成東、西二個(gè)居住片區(qū)，共設(shè)置10個(gè)居住區(qū)。外圍組團(tuán)：按照新區(qū)建設(shè)與舊城更新并舉的方針，在塘棲、良渚、余杭、義蓬、瓜瀝、臨浦等組團(tuán)建設(shè)與人口規(guī)模相適應(yīng)的居住區(qū)。房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例具體情況住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率

30、具體情況受國(guó)家宏觀調(diào)控影響，杭州2011年全市住宅成交價(jià)格有所下調(diào)，12年則出現(xiàn)大幅度下降，降幅達(dá)20%，說(shuō)明對(duì)于房地產(chǎn)過(guò)熱的杭州而言，此次調(diào)控將有望使房地產(chǎn)回歸理性； 其中，從2009年到2010年，杭州主城區(qū)住宅成交價(jià)格漲幅明顯過(guò)快，反映市場(chǎng)過(guò)熱。而蕭山余杭兩區(qū)一直屬于全市的價(jià)格洼地，且近兩年供應(yīng)成交量相對(duì)較大，因此全市成交均價(jià)相對(duì)主城區(qū)來(lái)說(shuō)有較大幅度差距。未來(lái)杭州房?jī)r(jià)雖然會(huì)有所回升，但鑒于調(diào)控的力度，回升幅度會(huì)較小，而后趨于穩(wěn)定。土地市場(chǎng)土地供給情況分析杭州土地市場(chǎng)因受到調(diào)控政策影響，政府雖然積極推地，但近三年土地成交金額呈下降趨勢(shì)，2011年全年主城區(qū)計(jì)成交土地2205.83畝（147

31、.06萬(wàn)平方米），成交金額316.70億元，這兩個(gè)數(shù)據(jù)，分別是2010年的68%和64%，2009年的41%和40%，僅比2008年略好（單指成交金額），創(chuàng)下三年來(lái)新低。住宅用地市場(chǎng)在國(guó)家宏觀調(diào)控下鮮有人問(wèn)津，并在全國(guó)范圍內(nèi)屢屢出現(xiàn)流拍和延緩拍賣情況，但是商業(yè)用地表現(xiàn)較好，在2011年土地出讓中占57%，比重達(dá)到近五年最高。近三年來(lái)土地高溢價(jià)情況減少，2011年73%的溢價(jià)土地為25%以下的低溢價(jià)土地，土地成交遇冷。，2011年成交的56宗土地中，因?yàn)橹挥幸患议_(kāi)發(fā)商參與競(jìng)拍，導(dǎo)致底價(jià)直接成交的土地達(dá)到33宗，包括9宗宅地，比例接近六成。此外，還出現(xiàn)2宗土地延期出讓的情況，分別位于東新燈塔板塊和

32、城東新城板塊。2011年土地成交均價(jià)為8075元/m2，也是近三年來(lái)的最低。究其原因，除去整體市場(chǎng)受宏觀調(diào)控萎靡不振之外，2011年杭州土地市場(chǎng)出臺(tái)一項(xiàng)新的舉措：部分主城區(qū)宅地，需配建不低于住宅建筑面積10%的保障房。每宗宅地設(shè)置一個(gè)價(jià)格上限，當(dāng)競(jìng)價(jià)達(dá)到上限時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)投報(bào)配建保障房面積的高低，確定最終競(jìng)得者。2010-2011年各區(qū)土地供應(yīng)情況據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年主城區(qū)共成交11宗需配建保障房宅地，其中2宗進(jìn)入保障房面積競(jìng)投環(huán)節(jié)，總共可為杭州提供約1277套公租房。可以看到杭州住宅土地供應(yīng)主要集中在余杭區(qū)、蕭山區(qū)、江干區(qū)和西湖區(qū)。除蕭山區(qū)外，其他各區(qū)2011年較2010年住宅

33、土地供應(yīng)均出現(xiàn)不同程度的下降。此現(xiàn)象在2012年保持延續(xù)。2012年土地供應(yīng)情況2012年1-10月，杭州市共成交住宅用地15宗，總建設(shè)用地面積平米，成交樓面均價(jià)5716.69元/平米，平均溢價(jià)率6.37%，土地出讓金總額萬(wàn)元。2012年01-10月杭州各區(qū)住宅用地成交情況土地宗數(shù) (塊)建設(shè)用地面積 (平米)規(guī)劃建筑面積 (平米)成交土地平均價(jià)格(元/平米)成交樓面平均價(jià)格(元/平米)平均溢價(jià)水平 (%)土地出讓金 (萬(wàn)元)余杭區(qū)7.15664.23055.532.11%拱墅區(qū)5.820423.748629.1516.57%江干區(qū)263775.817107.496889.040.18%濱江區(qū)

34959504.050.04%2012年1-10月住宅用地成交匯總表區(qū)縣宗地名稱用地性質(zhì)建設(shè)用地面積規(guī)劃建筑面積出讓起始價(jià)成交價(jià)格樓面價(jià)競(jìng)價(jià)截止日濱江區(qū)奧體單元FG05-R21-03地塊住宅（設(shè)配套公建）用地7734595042012/8/27拱墅區(qū)橋西單元D-28號(hào)地塊住宅（設(shè)配套公建）用地49074926479274790002012/4/26拱墅區(qū)慶隆單元GS04-01-R21-04地塊住宅（設(shè)配套公建）用地26306657655918979100120282012/8/7拱墅區(qū)祥符東單元R21-06地塊住宅（設(shè)配套公建）用地35061806405112657900

35、71802012/8/27拱墅區(qū)祥符東單元R21-08地塊住宅（設(shè)配套公建）用地3263575061475895449972612012/8/27拱墅區(qū)謝村單元R21-14地塊住宅（設(shè)配套公建）用地42368743569450082612012/9/18江干區(qū)杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)L28-02地塊住宅（設(shè)配套公建）用地1770647806295162961661952012/3/22江干區(qū)江干區(qū)科技園單元R21-36地塊住宅（設(shè)配套公建）用地46069793877948771892012/8/27余杭區(qū)東湖北路與五洲路交匯西北處商住2671966798112221124216832012/8/30

36、余杭區(qū)良渚街道通運(yùn)路南錦江路東商住、道路42572012/7/31余杭區(qū)臨平街道劍塘港北側(cè)09省道西側(cè)居住70900242482670015692012/7/12余杭區(qū)臨平街道劍塘港南側(cè)09省道西側(cè)居住3476583436118901270015222012/7/12余杭區(qū)鸕鳥(niǎo)鎮(zhèn)白沙塢地塊商業(yè)、旅游、居住14000140209172012/8/6余杭區(qū)西溪濕地B-14地塊居住7162593113590916146066012012/8/30余杭區(qū)西溪濕地C-01地塊居住2378230917196211964163532012/8/302012年1-10月，杭州市共成交商業(yè)/住宅用地15宗，總建

37、設(shè)用地面積平米，建筑規(guī)模平米，成交樓面均價(jià)4023.63元/平米，平均溢價(jià)率4.15%，土地出讓金總額萬(wàn)元。宗數(shù) (塊)建設(shè)用地面積(平米)規(guī)劃規(guī)模(平米)土地均價(jià)(元/平米)成交樓面價(jià) (元/平米)平均溢價(jià)水平 (%)土地出讓金 (萬(wàn)元)余杭區(qū)1626581216.991.16%58272江干610.97%西湖區(qū)9115544685.643.49%蕭山區(qū)6.568451616.371.81%89246下城區(qū)3626176261714441443.861.99%9041上城區(qū)2160155760411805.153.44%92253濱江區(qū)221461-44919-38.21%96400拱墅區(qū)21673942222158226272.560.76%264842012年01-10月商業(yè)/辦公用地各區(qū)縣成交情況住宅存量分析板塊研究板塊基本情況上城區(qū)：位于杭州市中部，總面積18平方千米。下城區(qū)：位于老城區(qū)市中心位置，總面積31平方千米。江干區(qū)：位于杭州市區(qū)東部，總面積210平方千米。拱墅區(qū)：位于杭州市中部，東南接江干區(qū)、下城區(qū)，西北與西湖區(qū)、余杭區(qū)相鄰，總面積87平方千米。西湖區(qū)：位于杭州市西南部，包括西湖風(fēng)景區(qū)，總面積313平方千米。濱江區(qū)：濱江區(qū)位于錢(qián)塘江南岸，現(xiàn)為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集地，總面積73 平方千米。余杭區(qū)：位于浙江省東北部