某公司改擴建冷藏物流中心可研報告

1、*市*廠改擴建*冷藏物流中心項目可行性研究報告 單位名稱：*有限公司二零*年一月 項目名稱：*市*廠改擴建*冷藏物流中心項目項目實施地點：*市*項目實施單位：*市*廠項目單位法人代表： 可研報告編制單位：資質證書：報告編制負責人：編制人員：* 高級工程師* 高級經(jīng)濟師* 工程師審核：審定：目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc222547792 第一章 *論 PAGEREF _Toc222547792 h 9 HYPERLINK l _Toc222547793 一、項目背景 PAGEREF _Toc222547793 h 9 HYPERLINK l _Toc2

2、22547794 1、項目名稱 PAGEREF _Toc222547794 h 9 HYPERLINK l _Toc222547795 2、項目建設性質 PAGEREF _Toc222547795 h 9 HYPERLINK l _Toc222547796 3、承建單位 PAGEREF _Toc222547796 h 9 HYPERLINK l _Toc222547797 4、主管單位 PAGEREF _Toc222547797 h 9 HYPERLINK l _Toc222547798 5、項目法人代表 PAGEREF _Toc222547798 h 9 HYPERLINK l _Toc22

3、2547799 6、可行性研究報告編制依據(jù) PAGEREF _Toc222547799 h 9 HYPERLINK l _Toc222547800 7、項目提出的理由和過程 PAGEREF _Toc222547800 h 9 HYPERLINK l _Toc222547801 二、項目概況 PAGEREF _Toc222547801 h 14 HYPERLINK l _Toc222547802 1、建設地址 PAGEREF _Toc222547802 h 14 HYPERLINK l _Toc222547803 2、建設規(guī)模內(nèi)容及目標 PAGEREF _Toc222547803 h 14 HY

4、PERLINK l _Toc222547804 3、建設年限 PAGEREF _Toc222547804 h 14 HYPERLINK l _Toc222547805 4、主要建設條件 PAGEREF _Toc222547805 h 14 HYPERLINK l _Toc222547806 5、資金籌措 PAGEREF _Toc222547806 h 16 HYPERLINK l _Toc222547807 6、項目的經(jīng)濟效益 PAGEREF _Toc222547807 h 16 HYPERLINK l _Toc222547808 第二章 市場交易能力分析 PAGEREF _Toc222547

5、808 h 18 HYPERLINK l _Toc222547809 一、市場分析 PAGEREF _Toc222547809 h 18 HYPERLINK l _Toc222547810 1、宏觀需求分析 PAGEREF _Toc222547810 h 18 HYPERLINK l _Toc222547811 2、微觀需求分析 PAGEREF _Toc222547811 h 19 HYPERLINK l _Toc222547812 二、市場競爭力分析 PAGEREF _Toc222547812 h 23 HYPERLINK l _Toc222547813 三、營銷策略 PAGEREF _To

6、c222547813 h 23 HYPERLINK l _Toc222547814 第三章 建設規(guī)模與功能 PAGEREF _Toc222547814 h 24 HYPERLINK l _Toc222547815 一、建設規(guī)模 PAGEREF _Toc222547815 h 24 HYPERLINK l _Toc222547816 二、主要功能 PAGEREF _Toc222547816 h 24 HYPERLINK l _Toc222547817 第四章 場址的選擇 PAGEREF _Toc222547817 h 25 HYPERLINK l _Toc222547818 一、場址所在位置現(xiàn)狀

7、 PAGEREF _Toc222547818 h 25 HYPERLINK l _Toc222547819 1、建設地址 PAGEREF _Toc222547819 h 25 HYPERLINK l _Toc222547820 2、地理位置、土地權屬及占地面積 PAGEREF _Toc222547820 h 25 HYPERLINK l _Toc222547821 3、土地利用現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc222547821 h 25 HYPERLINK l _Toc222547822 二、場址建設條件 PAGEREF _Toc222547822 h 25 HYPERLINK l _Toc22

8、2547823 1、自然條件地貌 PAGEREF _Toc222547823 h 25 HYPERLINK l _Toc222547824 2、基礎設施條件 PAGEREF _Toc222547824 h 26 HYPERLINK l _Toc222547825 3、交通運輸條件 PAGEREF _Toc222547825 h 26 HYPERLINK l _Toc222547826 4、城鎮(zhèn)規(guī)劃及社會條件 PAGEREF _Toc222547826 h 27 HYPERLINK l _Toc222547827 5、環(huán)境保護條件 PAGEREF _Toc222547827 h 27 HYPER

9、LINK l _Toc222547828 6、征地、拆遷移民安置條件 PAGEREF _Toc222547828 h 27 HYPERLINK l _Toc222547829 7、施工條件 PAGEREF _Toc222547829 h 27 HYPERLINK l _Toc222547830 第五章 技術方案、設備方案和工程方案 PAGEREF _Toc222547830 h 28 HYPERLINK l _Toc222547831 一、技術方案 PAGEREF _Toc222547831 h 28 HYPERLINK l _Toc222547832 二、制冷系統(tǒng) PAGEREF _Toc2

10、22547832 h 28 HYPERLINK l _Toc222547833 三、控制與保護 PAGEREF _Toc222547833 h 28 HYPERLINK l _Toc222547834 四、主要設備選擇 PAGEREF _Toc222547834 h 28 HYPERLINK l _Toc222547835 五、工程方案 PAGEREF _Toc222547835 h 29 HYPERLINK l _Toc222547836 1、建筑設計原則 PAGEREF _Toc222547836 h 29 HYPERLINK l _Toc222547837 2、設計要求 PAGEREF

11、_Toc222547837 h 29 HYPERLINK l _Toc222547838 3、主要建筑物的建筑特征 PAGEREF _Toc222547838 h 29 HYPERLINK l _Toc222547839 4、結構設計方案的選擇 PAGEREF _Toc222547839 h 29 HYPERLINK l _Toc222547840 5、土建設計中采用的主要標準規(guī)范 PAGEREF _Toc222547840 h 30 HYPERLINK l _Toc222547841 6、新建（構）筑物一覽表 PAGEREF _Toc222547841 h 31 HYPERLINK l _T

12、oc222547842 第六章 信息網(wǎng)絡建設 PAGEREF _Toc222547842 h 31 HYPERLINK l _Toc222547843 一、技術方案（信息網(wǎng)絡方案） PAGEREF _Toc222547843 h 31 HYPERLINK l _Toc222547844 1、信息基礎平臺建設 PAGEREF _Toc222547844 h 31 HYPERLINK l _Toc222547845 2、信息網(wǎng)絡系統(tǒng)設計原則 PAGEREF _Toc222547845 h 33 HYPERLINK l _Toc222547846 3、信息網(wǎng)絡電子結算系統(tǒng)主要具體功能 PAGEREF

13、 _Toc222547846 h 34 HYPERLINK l _Toc222547847 4、網(wǎng)站設計方案 PAGEREF _Toc222547847 h 38 HYPERLINK l _Toc222547848 二、設備選型（信息網(wǎng)絡設備選型） PAGEREF _Toc222547848 h 40 HYPERLINK l _Toc222547849 第七章 原料、燃料及動力供應 PAGEREF _Toc222547849 h 41 HYPERLINK l _Toc222547850 一、原料 PAGEREF _Toc222547850 h 41 HYPERLINK l _Toc222547

14、851 二、動力供應 PAGEREF _Toc222547851 h 41 HYPERLINK l _Toc222547852 第八章 *圖運輸與公用輔助工程 PAGEREF _Toc222547852 h 41 HYPERLINK l _Toc222547853 一、*圖布置 PAGEREF _Toc222547853 h 41 HYPERLINK l _Toc222547854 1、平面布置 PAGEREF _Toc222547854 h 41 HYPERLINK l _Toc222547855 2、豎向布置 PAGEREF _Toc222547855 h 42 HYPERLINK l _

15、Toc222547856 3、綠化 PAGEREF _Toc222547856 h 42 HYPERLINK l _Toc222547857 4、*平面布置圖 PAGEREF _Toc222547857 h 42 HYPERLINK l _Toc222547858 二、運輸 PAGEREF _Toc222547858 h 42 HYPERLINK l _Toc222547859 1、運輸方式 PAGEREF _Toc222547859 h 42 HYPERLINK l _Toc222547860 2、運輸方案 PAGEREF _Toc222547860 h 43 HYPERLINK l _To

16、c222547861 三、公用輔助工程 PAGEREF _Toc222547861 h 43 HYPERLINK l _Toc222547862 1、給排水工程 PAGEREF _Toc222547862 h 43 HYPERLINK l _Toc222547863 2、供電工程 PAGEREF _Toc222547863 h 44 HYPERLINK l _Toc222547864 3、電信 PAGEREF _Toc222547864 h 46 HYPERLINK l _Toc222547865 4、采暖通風及空調(diào) PAGEREF _Toc222547865 h 46 HYPERLINK l

17、 _Toc222547866 5、維修設備 PAGEREF _Toc222547866 h 48 HYPERLINK l _Toc222547867 第九章 節(jié)能與節(jié)水 PAGEREF _Toc222547867 h 49 HYPERLINK l _Toc222547868 一、企業(yè)耗能種類及環(huán)節(jié) PAGEREF _Toc222547868 h 49 HYPERLINK l _Toc222547869 1、電力 PAGEREF _Toc222547869 h 49 HYPERLINK l _Toc222547870 2、水 PAGEREF _Toc222547870 h 49 HYPERLIN

18、K l _Toc222547871 二、節(jié)能原則 PAGEREF _Toc222547871 h 49 HYPERLINK l _Toc222547872 三、節(jié)水措施 PAGEREF _Toc222547872 h 49 HYPERLINK l _Toc222547873 第十章 環(huán)境影響、勞動安全及消防 PAGEREF _Toc222547873 h 50 HYPERLINK l _Toc222547874 一、環(huán)境影響 PAGEREF _Toc222547874 h 50 HYPERLINK l _Toc222547875 1、場址環(huán)境條件 PAGEREF _Toc222547875 h

19、 50 HYPERLINK l _Toc222547876 2、項目建設產(chǎn)生的污染物對環(huán)境的影響 PAGEREF _Toc222547876 h 50 HYPERLINK l _Toc222547877 3、環(huán)境保護的主要措施 PAGEREF _Toc222547877 h 50 HYPERLINK l _Toc222547878 4、環(huán)境影響評價 PAGEREF _Toc222547878 h 50 HYPERLINK l _Toc222547879 二、勞動安全衛(wèi)生 PAGEREF _Toc222547879 h 51 HYPERLINK l _Toc222547880 1、主要危害因素分

20、析 PAGEREF _Toc222547880 h 51 HYPERLINK l _Toc222547881 2、安全防范措施 PAGEREF _Toc222547881 h 51 HYPERLINK l _Toc222547882 三、消防措施 PAGEREF _Toc222547882 h 51 HYPERLINK l _Toc222547883 第十一章 組織與管理 PAGEREF _Toc222547883 h 52 HYPERLINK l _Toc222547884 一、項目建設的組織管理 PAGEREF _Toc222547884 h 52 HYPERLINK l _Toc2225

21、47885 二、組織管理機構 PAGEREF _Toc222547885 h 52 HYPERLINK l _Toc222547886 三、勞動定員 PAGEREF _Toc222547886 h 53 HYPERLINK l _Toc222547887 第十二章 項目實施進度 PAGEREF _Toc222547887 h 54 HYPERLINK l _Toc222547888 第十三章 投資估算 PAGEREF _Toc222547888 h 54 HYPERLINK l _Toc222547889 一、建設投資估算 PAGEREF _Toc222547889 h 54 HYPERLIN

22、K l _Toc222547890 1、估算范圍 PAGEREF _Toc222547890 h 54 HYPERLINK l _Toc222547891 2、估算依據(jù) PAGEREF _Toc222547891 h 54 HYPERLINK l _Toc222547892 3、估算值 PAGEREF _Toc222547892 h 55 HYPERLINK l _Toc222547893 二、建設期利息估算 PAGEREF _Toc222547893 h 55 HYPERLINK l _Toc222547894 三、流動資金估算 PAGEREF _Toc222547894 h 55 HYPE

23、RLINK l _Toc222547895 四、*投資額 PAGEREF _Toc222547895 h 55 HYPERLINK l _Toc222547896 第十四章 資金籌措與使用計劃 PAGEREF _Toc222547896 h 56 HYPERLINK l _Toc222547897 一、資金籌措 PAGEREF _Toc222547897 h 56 HYPERLINK l _Toc222547898 1、資本金籌措 PAGEREF _Toc222547898 h 56 HYPERLINK l _Toc222547899 2、債務資金 PAGEREF _Toc222547899

24、h 57 HYPERLINK l _Toc222547900 二、資金使用計劃 PAGEREF _Toc222547900 h 57 HYPERLINK l _Toc222547901 三、籌措方案分析 PAGEREF _Toc222547901 h 57 HYPERLINK l _Toc222547902 第十五章 財務評價 PAGEREF _Toc222547902 h 58 HYPERLINK l _Toc222547903 一、財務評價依據(jù) PAGEREF _Toc222547903 h 58 HYPERLINK l _Toc222547904 二、財務評價范圍 PAGEREF _To

25、c222547904 h 58 HYPERLINK l _Toc222547905 三、財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇 PAGEREF _Toc222547905 h 58 HYPERLINK l _Toc222547906 1、選擇原則 PAGEREF _Toc222547906 h 58 HYPERLINK l _Toc222547907 2、財務基礎數(shù)據(jù)與參數(shù) PAGEREF _Toc222547907 h 58 HYPERLINK l _Toc222547908 四、*成本費用估算（按生產(chǎn)要素法） PAGEREF _Toc222547908 h 59 HYPERLINK l _Toc222

26、547909 1、外購材料消耗費 PAGEREF _Toc222547909 h 59 HYPERLINK l _Toc222547910 2、燃料動力消耗費 PAGEREF _Toc222547910 h 59 HYPERLINK l _Toc222547911 3、工資及福利費 PAGEREF _Toc222547911 h 59 HYPERLINK l _Toc222547912 4、折舊費 PAGEREF _Toc222547912 h 59 HYPERLINK l _Toc222547913 5、攤銷費 PAGEREF _Toc222547913 h 59 HYPERLINK l _

27、Toc222547914 6、財務費用 PAGEREF _Toc222547914 h 60 HYPERLINK l _Toc222547915 7、管理費用 PAGEREF _Toc222547915 h 60 HYPERLINK l _Toc222547916 8、其他經(jīng)營費 PAGEREF _Toc222547916 h 60 HYPERLINK l _Toc222547917 9、設備維修費 PAGEREF _Toc222547917 h 60 HYPERLINK l _Toc222547918 10、*成本費用 PAGEREF _Toc222547918 h 60 HYPERLINK

28、 l _Toc222547919 五、營業(yè)收入和稅金 PAGEREF _Toc222547919 h 60 HYPERLINK l _Toc222547920 1、營業(yè)收入估算 PAGEREF _Toc222547920 h 60 HYPERLINK l _Toc222547921 2、銷售稅金及附加 PAGEREF _Toc222547921 h 60 HYPERLINK l _Toc222547922 3、所得稅 PAGEREF _Toc222547922 h 60 HYPERLINK l _Toc222547923 六、利潤與利潤分配 PAGEREF _Toc222547923 h 61

29、 HYPERLINK l _Toc222547924 七、財務報表 PAGEREF _Toc222547924 h 61 HYPERLINK l _Toc222547925 八、財務評價分析 PAGEREF _Toc222547925 h 61 HYPERLINK l _Toc222547926 1、盈利能力分析 PAGEREF _Toc222547926 h 61 HYPERLINK l _Toc222547927 2、償債能力分析 PAGEREF _Toc222547927 h 62 HYPERLINK l _Toc222547928 3、財務生存能力分析 PAGEREF _Toc2225

30、47928 h 62 HYPERLINK l _Toc222547929 九、不確定因素分析 PAGEREF _Toc222547929 h 62 HYPERLINK l _Toc222547930 1、盈虧平衡分析 PAGEREF _Toc222547930 h 62 HYPERLINK l _Toc222547931 2、敏感性分析 PAGEREF _Toc222547931 h 63 HYPERLINK l _Toc222547932 十、財務的評價結論 PAGEREF _Toc222547932 h 64 HYPERLINK l _Toc222547933 第十六章 社會效益評價 PA

31、GEREF _Toc222547933 h 65 HYPERLINK l _Toc222547934 第十七章 風險分析 PAGEREF _Toc222547934 h 66 HYPERLINK l _Toc222547935 一、主要風險因素識別 PAGEREF _Toc222547935 h 66 HYPERLINK l _Toc222547936 二、風險因素分析 PAGEREF _Toc222547936 h 66 HYPERLINK l _Toc222547937 1、市場方面風險 PAGEREF _Toc222547937 h 66 HYPERLINK l _Toc22254793

32、8 2、工程技術風險 PAGEREF _Toc222547938 h 66 HYPERLINK l _Toc222547939 3、投融資方面風險 PAGEREF _Toc222547939 h 66 HYPERLINK l _Toc222547940 4、建設條件風險 PAGEREF _Toc222547940 h 67 HYPERLINK l _Toc222547941 5、外部環(huán)境風險 PAGEREF _Toc222547941 h 67 HYPERLINK l _Toc222547942 三、防范與降低風險對策 PAGEREF _Toc222547942 h 67 HYPERLINK

33、l _Toc222547943 第十八章 結論與建議 PAGEREF _Toc222547943 h 68 HYPERLINK l _Toc222547944 一、可行性研究結論 PAGEREF _Toc222547944 h 68 HYPERLINK l _Toc222547945 二、建議 PAGEREF _Toc222547945 h 68附表目錄附表：1建設投資估算表（不含建設期利息）70附表：2項目*投資使用計劃與資金籌措表71附表：3-1“有項目”*成本及費用估算表72附表：3-2“無項目”*成本及費用估算表73附表：3-3 固定資產(chǎn)折舊估算表74附表：3-4其它（遞延）資產(chǎn)攤銷估

34、算表75附表：4損益與利潤分配表（“有項目”即全廠）76附表：5增量利潤*額估算表76附表：6項目增量現(xiàn)金流量表77附表：7資本金增量現(xiàn)金流量表78附表：8“有項目”現(xiàn)金流量表79附表：9借款償還計劃表80附表：10“有項目”資金來源與運用表81附圖目錄*平面圖82冷庫效果圖83交易市場效果圖84附件目錄綠色市場認證證書85企業(yè)、個人獲獎證書、榮譽證書86第一章 *論一、項目背景1、項目名稱*市*廠改擴建*冷藏物流中心項目2、項目建設性質本項目為*市*廠改擴建項目，是*省*市肉、禽、速凍*類產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃的主要組成部分。3、承建單位本項目由*市*廠投資建設4、主管單位*有限公司5、項目法人代表

35、*6、可行性研究報告編制依據(jù)（1）國家發(fā)改委、商業(yè)部等九部委關于促進我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見（2）*市人民政府（市發(fā)200786號）*市人民政府關于*市加快現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見（3）*市發(fā)展和改革委員會（市發(fā)改財發(fā)2007638號）關于*廠改擴建*冷藏物流中心項目備案的通知（4）*市環(huán)保局環(huán)評審批意見（5）*市公安局“建筑工程消防設計審核意見”（6）建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）（7）項目建設單位提供的原始設計資料和其他基礎材料7、項目提出的理由和過程（1）項目提出的背景隨著人們生活水平不斷提高，人們花在廚房里的時間越來越少，對冷凍冷藏*的認知度越來越高，進而迅速拉動了冷凍冷藏*的消費。

36、冷藏冷凍*以每年10的速度快速增長，其中市場份額最大、發(fā)展最迅速的是預制*，預制*銷售額占冷凍*銷售*額的半壁江山，冷凍肉制品和魚類的銷售額也呈強勁增長態(tài)勢。在我國收入較高的發(fā)達城市，冷凍肉已占到人均年消費肉量的1015。冷藏蔬菜的發(fā)展也很快，盡管目前冷藏蔬菜的消費*量仍較小，但是隨著保鮮技術水平和產(chǎn)品質量的提高，會有越來越多的消費者接受這種產(chǎn)品。由于上述*均屬于易腐*，大都需要冷凍冷藏，因此隨著產(chǎn)銷量的快速增長，我國的冷凍冷藏業(yè)必將進入快速增長時期。目前我國冷凍冷藏業(yè)發(fā)展過程中主要還存在以下幾方面問題：沒有形成完整獨立的*冷鏈物流體系。就整體冷鏈體系而言，中國的*冷鏈體系無論是從中國經(jīng)濟發(fā)展

37、的消費內(nèi)需來看，還是與發(fā)達國家相比，差距都十分明顯。目前大約80%肉類、70%水產(chǎn)品、大量的牛奶和豆制品基本上還是在沒有冷鏈保證的情況下運銷。雖然冷鏈物流市場的需求巨大，但我國冷庫資源和冷藏運輸資源相對緊缺，國內(nèi)冷藏保溫車數(shù)量有限，冷藏運輸率僅為15%-20%，冷鏈物流的供給小于需求。我國*冷鏈的硬件設施遠遠落后于國外。從某種程度上說：冷鏈發(fā)展的滯后在相當程度上影響了*產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。*冷鏈的市場化程度很低，第三方介入很少。中國易腐*除了外貿(mào)出口部分以外，在國內(nèi)流通的物流配送業(yè)務，多數(shù)都是由生產(chǎn)商和經(jīng)銷商自身完成的，*冷鏈的第三方物流發(fā)展十分滯后，服務網(wǎng)絡和信息系統(tǒng)不夠健全，大大影響了*物流的在途

38、質量、準確性和及時性，同時*冷鏈的成本和商品損耗很高*冷鏈缺乏上下游的整體規(guī)劃和整合。局部發(fā)展中還存在嚴重的失衡和缺乏配套的現(xiàn)象，直接影響了*冷鏈的資源整合以及行業(yè)的發(fā)展。標準缺失。冷鏈物流企業(yè)在運營過程中缺乏共同遵循的標準，以常溫替代冷鏈運輸?shù)臄噫湰F(xiàn)象極為嚴重，不僅損壞了*的質量，帶來*安全隱患，而且嚴重影響了專業(yè)冷鏈物流公司業(yè)務的發(fā)展。*市各類副*批發(fā)市場較多，但以冷凍*為主的冷凍副*批發(fā)市場僅有該公司獨一家開辦。按照*市“十一五”計劃，*市城鎮(zhèn)人口將達到1000萬人，按照我國城鎮(zhèn)人口發(fā)展速度及人民的消費水平的不斷提高，專家預計*市低溫冷庫的需求容量應在10萬噸以上。*市人民政府關于*市加

39、速發(fā)展服務業(yè)實施方案中指出：現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)是*市政府扶持的重要產(chǎn)業(yè)之一。同時，*年在*省商務廳和財政廳的關心支持下，*冷凍副*批發(fā)市場被列入“雙百市場”工程。*地區(qū)的市場交易范圍涵蓋整個西北五省和豫西、晉南地區(qū),并與沿海及內(nèi)陸20個省份保持著穩(wěn)定的商品交易往來,年交易額達15億元以上。在全國大市場,大流通體制下,*地區(qū)冷藏副*批發(fā)市場年交易額以15%的速度遞增。企業(yè)現(xiàn)有的低溫冷藏設施和交易市場容量已遠遠不能滿足市場發(fā)展的需要。項目的建設將為推動西北地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展、溝通內(nèi)陸與沿海經(jīng)濟聯(lián)系，豐富市場覆蓋區(qū)域居民生活，并在繁榮當?shù)厥袌?，帶動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，提高農(nóng)牧產(chǎn)品商業(yè)化率，增加農(nóng)民收入等方面發(fā)揮

40、重要的作用。（2）項目建設的必要性符合國家產(chǎn)業(yè)政策和地區(qū)規(guī)劃a、我國“十一五”計劃綱要提出，全面建設小康社會的重要內(nèi)容之一，是農(nóng)業(yè)人口的城鎮(zhèn)化轉移。2005年底，我國的城鎮(zhèn)化率達到43，城鎮(zhèn)人口數(shù)量增加到562億，按照*年我國城鎮(zhèn)人口應達50的水平，近十年內(nèi)應有l(wèi)億農(nóng)民要向城鎮(zhèn)中轉移。我國肉類*行業(yè)也提出了“十一五”發(fā)展規(guī)劃，在這些發(fā)展規(guī)劃中，冷凍、冷藏業(yè)都占有重要地位。b、符合國家發(fā)改委，商務部等九部委關于促進我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見；符合市政發(fā)【2007】86號文件*市人民政府關于*市加快現(xiàn)代物流發(fā)展的意見；符合市發(fā)【2006】9號文件*市加快發(fā)展服務業(yè)實施方案；符合國家近期需要發(fā)展的重點

41、工程項目即農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場升級改造、農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流等的要求。*市*廠的基礎條件較好，即有倉儲條件，又有現(xiàn)成的大量經(jīng)銷商在此經(jīng)營，經(jīng)過改擴建后，就可成為西部地區(qū)具有核心競爭力的大型冷藏物流企業(yè)。市場容量大，有較大的社會經(jīng)濟效益從發(fā)達國家情況看，冷藏*的銷售量占*銷售*量的50，并呈繼續(xù)增長的趨勢。近年來速凍*行業(yè)正以年均30%以上的速度快速擴張，高于*行業(yè)平均增速，是當之無愧的朝陽產(chǎn)業(yè)。例如日本隨著經(jīng)濟的增長，速凍*的人均消費量始終保持不斷增長的趨勢，在*人均消費量基本穩(wěn)定的條件下具有一定代表性，符合社會發(fā)展的趨勢(見圖1)。 圖1美國的人口是我國人口的六分之一，冷藏容量卻是我國的三倍半；日本的人

42、口是我國人口的十分之一，冷藏容量也有我國的兩倍。而速凍*行業(yè)在我國的發(fā)展時間還較短，隨著我國人民收入水平提高、生活節(jié)奏加快、消費習慣轉變，速凍*消費需求量必將快速爆發(fā)；同時隨著企業(yè)技術投入的增加、機器設備的更新?lián)Q代以及配方的調(diào)整，進而使得冷藏*的品種不斷增加、質量大大提高，冷藏*的市場滿意度必將大幅度提升；同時新市場的開拓增加了市場對速凍*的消費需求。2007年，新的行業(yè)標準頒布實施，對產(chǎn)品的品質提出了明確的要求，規(guī)范了市場，加大了行業(yè)集中度。由下圖（圖2）我們可以看到，我國的速凍*制造業(yè)正處在迅速發(fā)展時期，因此一定會為冷藏業(yè)帶來巨大的發(fā)展空間。圖2*市2007年全年實現(xiàn)社會消費品零售*額92

43、1.58億元，比上年增長187，批發(fā)零售貿(mào)易815.68億元，增長18.9；城市消費品的零售額832.38億元，增長18.8，縣及縣以下零售額89.2億元，增長17.7“十五”期間，全市累計實施社會消費品零售*額2633.20億元，是“九五期間的1.7倍，年均增長2.2。工程建成后，年可實現(xiàn)銷售收入5775萬元，上繳稅收1142.64萬元，不但增加了企業(yè)經(jīng)濟效益，國家財政收和地方經(jīng)濟發(fā)展，而且可促進*及周邊地區(qū)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，提高農(nóng)牧產(chǎn)品的商化率，增加農(nóng)民收入。同時，項目的建設增加了較多的就業(yè)崗位，為社會和諧做出了貢獻，具有較好的社會效益。企業(yè)自身發(fā)展的需要企業(yè)目前的經(jīng)營場所及冷庫容量遠遠不

44、能滿足市場的需求，而且存在交通擁堵，市場不規(guī)范，設備老化等問題，危及到冷庫的正常使用和安全，且諸因素嚴重制約了冷庫和其冷凍副*批發(fā)市場的穩(wěn)定和發(fā)展。因此只有將冷庫區(qū)進行規(guī)劃整合，在冷凍副*批發(fā)市場的基礎上改擴建成冷藏物流中心，增加庫容增效益，建設室內(nèi)交易場所提升企業(yè)形象，以適應現(xiàn)代冷藏倉儲和物流經(jīng)營的發(fā)展要求，滿足市場發(fā)展的迫切需求。使企業(yè)成為具有較強核心競爭力的現(xiàn)代物流企業(yè)，躋身全國冷藏物流的先進行列。二、項目概況1、建設地址“*冷藏物流中心” 擴建項目地址在*九號*市*廠內(nèi)。東臨西二環(huán)、南鄰*（城市快速干道）、西鄰*開關廠四分廠、北鄰東張村，占地面積118畝。2、建設規(guī)模內(nèi)容及目標（1）建

45、設內(nèi)容“*市*廠改擴建*冷藏物流中心”一次規(guī)劃，分三期實施，建設規(guī)模為三座8000噸（*容積24000噸）低溫冷藏庫和可容納1400個攤位的交易批發(fā)市場三座。（2）建設目標*冷藏物流中心擴建項目集冷藏、低溫冷凍、配送交易、物流運輸、信息、結算、匯兌為一體，成為肉類、禽類、水產(chǎn)等多功能、全方位開放型的西北地區(qū)集冷藏交易的集散中心，信息中心、價格調(diào)節(jié)中心，成為國內(nèi)大型肉類、禽蛋、水產(chǎn)冷藏交易市場。3、建設年限項目*體建設年限4.5年一期：*年底至*年5月二期：*年6月至2012年三期：2013年至2014年6月4、主要建設條件（1）項目屬于政策優(yōu)先發(fā)展的產(chǎn)業(yè)國家出臺了關于促進我國現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的

46、意見，為項目建設提供了客觀條件。項目符合國家支持物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方針政策，在*省商務廳和財政廳的關心支持下，項目被列入*省“雙百市場”工程,省級大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場項目，并被*省和*市發(fā)改委列為“十一五”重點建設項目。（2）依托*是西北鐵路、公路、航空交通運輸?shù)臉屑~中心*是全國鐵路、公路、航空交通運輸?shù)臉屑~，是歐亞大陸（中國段）最大的鐵路樞紐，另外，*不僅高速公路是“米”字型的，鐵路也是“米”字型的。加上咸陽國際機場，交通條件非常好，是內(nèi)陸最大的陸路交易樞紐，為全國各地肉類、禽類、水產(chǎn)等產(chǎn)品流通創(chuàng)造了便利條件。（3）*市現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展為本項目提供了良好的發(fā)展平臺*自古以來就是西北、西南地區(qū)物資的

47、集散中心，周邊交通網(wǎng)絡健全，物流輻射能力強，目前已擁有相當數(shù)量的物流企業(yè)。根據(jù)*市現(xiàn)代物流發(fā)展目標進行建設，這些物流園區(qū)、物流中心和配送中心的建設，將大大提高*物流網(wǎng)絡化、集中化水平，形成一個布局合理配套齊全的物流網(wǎng)絡體系，這個物流網(wǎng)絡體系將為本項目順利運作提供了完善的配套，對本項目的建設起到支撐作用。（4）人才基礎好，后備支持強*市高校云集，科研機構眾多，有較強的物流教育與科研實力，長安大學、*交通大學、西北大學等高校都設有物流專業(yè)和科研機構。具備培養(yǎng)物流學科博士、碩士、本科及?？聘鱾€層次人才的資質和能力，為*物流企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供充足、良好的智力支持。*電信發(fā)展一直走在西部地區(qū)前列，其電

48、信網(wǎng)絡已實現(xiàn)模擬網(wǎng)向數(shù)字網(wǎng)、人工交換向程控交換重大轉變，基礎傳輸網(wǎng)在全國處于網(wǎng)絡樞紐地位，技術上達到國內(nèi)先進水平，先進的信息技術，對項目實現(xiàn)物流現(xiàn)代化、信息化起到帶動作用。（5）項目開發(fā)主體，具有較強實力項目開發(fā)主體，*有限公司是1998年3月由原*市*公司和*市*廠經(jīng)過資產(chǎn)重組，*年企業(yè)改制形成的大型現(xiàn)代化*加工企業(yè)。下轄*市*廠、*市冷凍廠、*市肉聯(lián)肉制品廠、*市清真畜禽加工廠、*老童家清真*有限責任公司、*酒店用品城、*如春酒店、*炭市街副*市場、*養(yǎng)殖基地和心連欣連鎖銷售公司等二十一戶企業(yè)，*資產(chǎn)近3億多元，擁有西北地區(qū)規(guī)模最大、設備最先進、檢疫檢驗設施最完善的生豬養(yǎng)殖屠宰加工“一條龍

49、”生產(chǎn)線和庫容量達3萬多噸的大型冷庫6座及鐵路專用線。在*董事長、*經(jīng)理的帶領下，*公司傾力打造的*商圈已被*市政府和蓮湖區(qū)政府列為重點建設項目，商圈內(nèi)有年交易額近30億元、稅利2000多萬元的*冷凍品批發(fā)市場、*干貨副*市場、*水產(chǎn)海產(chǎn)品批發(fā)市場、*生鮮肉批發(fā)市場、*酒店用品城和*海珍大廈六大市場，主要產(chǎn)品有生鮮肉、海產(chǎn)品、水產(chǎn)品、冷凍品、肉制品、干貨副*等系列*，商品齊全、物美價廉、交通便捷，具有一站式購齊等八大優(yōu)勢，繁榮和推動了蓮湖區(qū)大興路地區(qū)及*市的經(jīng)濟快速發(fā)展。自改革開放以來，公司探索出一條以冷庫為依托，開辟冷凍副*專業(yè)批發(fā)市場之路，形成了“以庫養(yǎng)市”，“以市興庫”的特色經(jīng)營模式。不

50、僅有利于客戶與批發(fā)商直接接洽商談，而且大大提高了交易量及庫房周轉率，從而促進了冷藏主業(yè)的發(fā)展，豐富成熟的動作經(jīng)驗，為項目順利實施提供了保障。5、資金籌措該項目是一次規(guī)劃、分三期實施，*投資19550萬元。（1）企業(yè)自籌資金15550萬元，約占投資79.54%；其中：企業(yè)自有資金9550萬元；攤位招商引資4000萬元；申請政府扶持資金2000萬元。（2）銀行貸款4000萬元，約占投資20.46%6、項目的經(jīng)濟效益項目建成后，新增營業(yè)收入5775萬元，可向國家交納稅金1142.64萬元（其中：所得稅825萬元），年實現(xiàn)凈利潤約為2475萬元，增量財務內(nèi)部收益率19%，投資回收期約為3.28年。主要

51、技術經(jīng)濟指標序號指標單位數(shù)量備注1*投資萬元1955011建設投資萬元1945012物流資金萬元1002經(jīng)營規(guī)模21冷凍庫噸2400022批發(fā)交易廣場（攤位）戶140023新建構筑物占地面積14075.524新增人員人9025新增動力消耗3水萬噸23.2131電萬度60032燃油90（柴油）噸5033財務指標4年銷售收入萬元577541年*成本萬元215742年*利潤萬元330043所得稅萬元82544稅后利潤萬元247545增量財務內(nèi)部收益率%1946資本金財務內(nèi)部收益率%2147“有項目”投資利潤率%20.5748“資本金”投資利潤率%19.449借款償還期年5.21410“有項目”投資回

52、收期年6.42第二章 市場交易能力分析一、市場分析1、宏觀需求分析 （1）“十一五”發(fā)展規(guī)劃與冷凍冷藏業(yè) 我國“十一五”計劃綱要提出，全面建設小康社會的重要內(nèi)容之一，是農(nóng)業(yè)人口的城鎮(zhèn)化轉移。2005年底，我國的城鎮(zhèn)化率達到43，城鎮(zhèn)人口數(shù)量增加到5.62億。按照*年我國城鎮(zhèn)人口應達50的水平，近十年內(nèi)應有1億農(nóng)民要向城鎮(zhèn)中轉移。我國肉類*行業(yè)也提出了“十一五”發(fā)展規(guī)劃，在這些發(fā)展規(guī)劃中，冷凍、冷藏業(yè)都占有重要地位。 （2）冷凍冷藏行業(yè)與國內(nèi)相關行業(yè)的關系及加工情況。冷凍冷藏業(yè)服務于*工業(yè)，而*工業(yè)又是農(nóng)業(yè)的下游產(chǎn)業(yè)。冷凍冷藏業(yè)加工的產(chǎn)品是在經(jīng)過三個不同過程才完成終端消費，即原料生產(chǎn)過程加工(工

53、業(yè)制作)過程流通(市場)過程。現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，原料生產(chǎn)加工流通(消費)是三個相連的產(chǎn)業(yè)鏈，各階段有其鮮明的重點及要求。三個相連的產(chǎn)業(yè)鏈之間又相互關聯(lián)，冷凍冷藏業(yè)始終貫穿在產(chǎn)業(yè)鏈之中，并成為*流通領域的支柱產(chǎn)業(yè)之一，為*工業(yè)而服務。國內(nèi)主要易腐*的生產(chǎn)加工據(jù)資料，2005年全國實現(xiàn)肉類*產(chǎn)量7650萬噸，同比增長5。6%，與此不相稱的是，肉制品產(chǎn)量僅占肉類*產(chǎn)量的4左右。發(fā)達國家肉制品產(chǎn)量在肉類*產(chǎn)量所占的比例都在50以上，有的國家甚至高達70。2005年我國水產(chǎn)品*產(chǎn)量達4900萬噸，并以4%的速度增長，但加工和綜合利用方面與世界水平相比差距還十分明顯，加工比例僅為32左右。美歐等發(fā)達國家

54、水產(chǎn)品加工比例達到7080。 （3）冷凍、冷藏業(yè)速凍*的發(fā)展?jié)摿Α?從發(fā)達國家的情況看，冷藏*的銷售量(的價值論)占*銷售*量的50，并呈繼續(xù)增長的趨勢。 美國的人口是我國人口的六分之一，冷藏容量卻是我國的三倍半：日本的人口是我國人口的十分之一，冷藏容量也有我國的兩倍。世界人均年消費冷凍速凍*為10公斤，美國人均年消費量60公斤以上，日本人均年消費量近20公斤。而我國速凍*人均年消費量僅有9公斤左右。隨著我國人民的生活水平的提高，對冷凍冷藏*的需求比重必定越來越高。因此我國的冷藏業(yè)還有很大的發(fā)展空間和潛力。（4）*市是西北五省的中心城市，它的地理位置以及經(jīng)濟環(huán)境為*冷鏈物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好

55、的政策環(huán)境及區(qū)位優(yōu)勢。首先，*具有雄厚的物質基礎、人力資源、科技優(yōu)勢以及對對周邊地區(qū)具有較強的輻射功能；其次，*作為西部地區(qū)的重要組成部分，其龍頭地位是周邊其他任何城市和地區(qū)都無法替代的，必將在區(qū)域間的物流交流中起到舉足輕重的作用。2、微觀需求分析（1）隨著*冷凍副*批發(fā)市場知名度的日益提高，它己成為我國東部沿海水產(chǎn)品及速凍方便*西銷和西部肉禽、干貨等土特產(chǎn)東去的主要集散地，前來聯(lián)系要求攤位及經(jīng)營場所的客戶絡繹不絕，由于低溫庫欠缺，無法為客戶提供庫房，滿足不了巨大的需求。（2）隨著世界經(jīng)濟的一體化來，國外的禽、魚類、冷凍方便*的生產(chǎn)經(jīng)銷商紛紛涌入中國這個擁有13億人口的大消費市場。*在西部的橋

56、頭堡地位，為本項目實施提供了良好的發(fā)展機遇。各路客商欲西行開拓，必搶先占領*市場，以*作為紐帶和橋梁。例如國內(nèi)上市公司伊利集團、草原興發(fā)就多次與該公司協(xié)商，希望能提供更多的服務，但該公司僅能限量提供庫房為其存放商品，遠遠不能滿足他們的需求量。（3）出于內(nèi)地與沿海地區(qū)及南方省、市經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，內(nèi)陸地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平較低，人力資源成本相對較低，消費水平相對較低，形成了冷庫行業(yè)的收費水平較低，有一定的競爭優(yōu)勢；*地區(qū)冷藏收費標準是2.8元噸日，而東南沿海及南方省區(qū)的冷藏收費標準是3.5-4.5元噸日，大量的客戶為了降低經(jīng)營成本，特別愿意將生產(chǎn)出來的速凍*及水產(chǎn)品、禽類產(chǎn)品存放在*地區(qū)冷凍庫內(nèi)，以

57、利于在*及周邊冷凍副*批發(fā)市場進行銷售，這也是造成低溫庫需求增長的一個重要因素。（4）*的都市化及人口集中程度，帶動了*冷鏈物流產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。截至2007年末，全市常住人口830.54 萬人，比上年末增加7.54萬人。其中，年末全市戶籍*人口764.25萬人，比上年增長1.5%。；外來人口66.29萬人，占常住人口的比重為8%，全市常住人口密度為822人/平方公里。*市經(jīng)濟持續(xù)高速增長，帶動著冷凍冷藏*產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，促進冷鏈物流市場的迅速擴展。2007年全年實現(xiàn)生產(chǎn)*值（GDP）1737.10億元，比上年（下同）增長14.6%，增速創(chuàng)11年來新高，按常住人口計算，全市人均生產(chǎn)*值21017

58、元（折合3033美元）。2007年城鎮(zhèn)居民可支配收入達7802元，同比增長18.1%，增幅同比提高2.7個百分點，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入2874元，同比增長23.1%，增幅同比提高9個百分點。隨著人民生活水平的提高，生活節(jié)奏的加快，飲食習慣的改變，冷凍*需求呈現(xiàn)增長的趨勢，尤其是速凍*的增長更快。冷凍冷藏*進入家庭餐桌的載體是零售企業(yè)，按國際通用標準當人均GDP達到3000美元時，每3000-4000人就應擁有1個店，按照*市2007年常住人口測算，*的零售企業(yè)數(shù)量還沒有達到國際標準，超市和便利店還有巨大的發(fā)展空間。超市、便利店的發(fā)展必將帶動冷鏈物流市場的需求擴大，必將刺激冷鏈物流企業(yè)的快速發(fā)展。（

59、5）項目產(chǎn)品主要用來冷藏加工*，包括速凍*；禽、肉、水產(chǎn)；冷飲和奶制品；快餐原料。僅以禽類（雞鴨），肉類（豬肉、牛羊肉），水產(chǎn)類和速凍*為例，可以看出*市市場巨大的市場需求。A、*市城鎮(zhèn)居民的市場容量*市城鎮(zhèn)居民家庭年人均購買禽類、肉類、水產(chǎn)類的商品數(shù)量（見圖3）： 資料來源*統(tǒng)計年鑒 圖3從以上的數(shù)據(jù)可以看出多數(shù)商品的年購買量都在逐年上升，現(xiàn)取2007年的數(shù)據(jù)，常住人口按830萬人進行預測，*市冷凍*儲藏量：種類年購買量（噸）冷凍所占比例需冷凍儲藏量（噸）禽類3403030%10209海鮮類8305045%37372.5牛、羊肉2241020%4482豬肉10624015%15936合計67

60、999.5速凍*需求量速凍*以其便捷和衛(wèi)生性，不斷取代傳統(tǒng)*的市場。中國人均速凍*消費量不到發(fā)達國家的一半（見圖4），雖然我國居民對速凍*的消費需求已經(jīng)體現(xiàn)，但目前的基數(shù)較低。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，美國人均年消費量60公斤，歐盟30公斤，而我國的人均消費量僅為9公斤。隨著超市業(yè)快速取代農(nóng)貿(mào)市場和人口高峰開始進入勞動力市場，未來中國速凍*行業(yè)將會保持快速增長態(tài)勢，未來的需求潛力巨大（見圖5）。而其中各類速凍制成*將會成為主流。圖4圖5以*市為例，按人均需求9公斤速凍*計算，年需求量約為74700噸。綜合上述兩項僅*市居民的冷藏*需求量為（按年周轉5次計算）28540噸。B、*省及周邊地區(qū)的需求*是*省的