農(nóng)村建設(shè)可研報告課件

1、深圳市福田區(qū)華強(qiáng)北華新村舊城改造可行性研究委托目的：為委托方制定深圳市福田區(qū)華新村舊城改造專項規(guī)劃提供可行性研究報告委托方：深圳市城市規(guī)劃設(shè)計研究院有限公司深圳市福田區(qū)華強(qiáng)北華新村舊城改造可行性研究項目介紹項目界定項目改造的迫切性1項目解析項目市場定位經(jīng)濟(jì)效益附件整體定位分項功能定位多功能物業(yè)的共存拆遷補(bǔ)償方案經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)社會效益附表華強(qiáng)北基礎(chǔ)資料IT產(chǎn)業(yè)研究IT專業(yè)市場案例綜合體案例234報告框架項目介紹項目界定項目改造的迫切性1項目解析項目市場定位經(jīng)濟(jì)效益附件整體定位分項功能定位多功能物業(yè)的共存拆遷補(bǔ)償方案經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)社會效益附表華強(qiáng)北基礎(chǔ)資料IT產(chǎn)業(yè)研究IT專業(yè)市場案例綜合體案例234報

2、告框架本項目位于福田區(qū)華強(qiáng)北商圈內(nèi)，紅荔路、華富路、華強(qiáng)北路、華新路圍合的區(qū)域。福田區(qū)：全市的行政文化中心和以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的中心商務(wù)區(qū)華強(qiáng)北商圈：深圳市市級商圈深圳中心區(qū)：為全市的金融、商貿(mào)、會展、行政、文化中心項目解析項目介紹項目位置 位于華強(qiáng)北市級商圈西面：緊鄰華富路，對面為中心公園東面：緊臨華強(qiáng)路，隔路為圣庭苑酒店北面：緊鄰華新路、正對海關(guān)公寓南面：緊鄰紅荔路，對面為華強(qiáng)北商圈區(qū)域項目四至項目解析項目介紹華新路：華新路寬小于10米，2車道，平時車流量較小，道路承載能力有限紅荔路：紅荔路寬16米，6車道華強(qiáng)路：華強(qiáng)路寬1820米，6車道華富路：華富路寬2830米，10車道 （2）地塊高差

3、特征：整個地塊呈現(xiàn)東高西低的高差特征地塊海拔沿紅荔路由西向東逐漸增高，致使華強(qiáng)北路口與華富路口的高差約達(dá)10米；地塊海拔沿華富路由南向北亦逐漸增高，華新路口與紅荔路口的高差約為5米；（1）地塊周邊道路情況：除華新路的車流較小外，其他三條路是華強(qiáng)北與外界聯(lián)系的重要交通干線地塊狀況項目解析項目介紹（3）華新村現(xiàn)狀 規(guī)模：項目占地8萬平方米，目前華新村共有30棟住宅，994戶；1棟辦公樓 （交行大廈），1個幼兒園；地塊內(nèi)有幼兒園、華新村總站等市政建設(shè)目前部分住宅樓一層住宅、車庫等被改建為商鋪，主要為五金、發(fā)廊、小賣店、餐飲、快遞物流等，根據(jù)調(diào)研，商業(yè)部分屬違建行為；辦公樓一層為臨街商鋪，目前由于地鐵

4、3號線在建，商鋪未經(jīng)營；華新村目前由深圳市大眾物業(yè)管理公司 ，管理費為0.68元/平方米. 月，整個小區(qū)開放式管理，居住人口雜亂，管理較差。建筑面積（平方米）戶數(shù)主力戶型目前用途住宅約93,0009942房：71-99m2一層部分用作商業(yè)，其余均為住宅3房：102-144 m2辦公樓8,499.41一層商鋪，其余辦公幼兒園2,729.52華新幼兒園華新村現(xiàn)有物業(yè)產(chǎn)權(quán)面積地塊狀況項目解析項目介紹項目解析項目介紹主要目的地直線距離車程福田中心區(qū)1公里5分鐘深圳火車站3公里10分鐘皇崗口岸3公里10分鐘蛇口碼頭15公里25分鐘深圳機(jī)場20公里30分鐘（1）該項目主要外部交通條件項目交通條件項目解析項

5、目介紹（2）項目周邊公交情況：周邊道路有華強(qiáng)北路、紅荔路、華富路、華新路；項目地塊內(nèi)目前有“華新村”公交總站，23、41路公交線；紅荔路公交站的線路超過20條：10、12、13、25、59、64、67、80、108、123、225、228等，連接市內(nèi)各主要區(qū)域； 華富路“華新村”公交站線路超過15條：230、243、25、303、311、383、337等；由于地鐵3號線在建，施工造成紅荔路在近期內(nèi)車流疏導(dǎo)壓力較大；項目交通條件項目解析項目介紹（3）未來軌道交通 項目紅荔路上，設(shè)華華新站，地鐵3、7線通過，3號線將于2010年開通，地鐵7號線將于2015年開通；3號線、7號線和地鐵各線的接駁將使

6、得福田、南山和龍崗方向的人流快速到達(dá)華新片區(qū)，將為項目帶來巨大的人流。（4）快速公交系統(tǒng)規(guī)劃規(guī)劃中的BRT-2號線、3號線、7號線重點覆蓋本項目所在片區(qū)華強(qiáng)-上步商業(yè)圈，可直達(dá)本項目。項目地鐵交通圖項目交通條件項目解析項目介紹項目隸屬華強(qiáng)北商圈“中國電子一條街”， 商業(yè)業(yè)態(tài)主要包括百貨、電子專業(yè)市場等，但檔次普遍不高；項目周邊商務(wù)氛圍較濃厚，主要辦公為與電子相關(guān)行業(yè)，寫字樓品質(zhì)不高；項目周邊分部主要為快捷酒店，星級酒店較少，大部分酒店物業(yè)檔次不高；項目東面住宅項目較多，主要為早期開發(fā)的中檔住宅；周邊醫(yī)院、學(xué)校、體育館、公園等配套齊全，居民生活便利。中高檔酒店物業(yè)酒店1、圣廷苑酒店、世紀(jì)樓 2、

7、格蘭云天酒店 3、上海賓館寫字樓4、圣庭苑B座、世紀(jì)樓 5、群星廣場 6、現(xiàn)代之窗大廈 7、華強(qiáng)廣場 8、寶華大廈 9、賽格廣場10、電子科技大廈 11、華強(qiáng)佳和大廈學(xué)校、醫(yī)院、公園12、深圳實驗中學(xué) 13、深圳實驗小學(xué) 14、婦幼保健醫(yī)院 15、荔園小學(xué) 16、深圳外國語學(xué)校 17、深圳實驗中學(xué) 18、市二人民醫(yī)院 19、深圳體育館 20、中心公園住宅小區(qū)21、長怡花園 22、長泰花園 23、長城大廈 24、長安花園 25、長樂花園 26、百花公寓 27、百花園28、國城花園29、燕南路88號 30、桑達(dá)雅苑31、華強(qiáng)廣場商業(yè)物業(yè)32、順電家居 33、女人世界 34、群星廣場35、曼哈頓時尚

8、廣場 36、遠(yuǎn)望數(shù)碼城 37、賽博廣場38、茂業(yè)百貨 39、華強(qiáng)廣場 40、華強(qiáng)電子世界 41、賽格廣場項目周邊物業(yè)周邊配套項目解析項目介紹項目解析項目界定項目界定項目的特點1、中國電子第一街2、深圳市市級商圈4、華強(qiáng)北舊城改造的示范區(qū)華強(qiáng)北是中國最大的電子信息產(chǎn)品集散地，已形成輻射全國的規(guī)模效應(yīng)2008年12月，中國電子商會給華強(qiáng)北冠以“中國電子第一街”的稱號，做大做強(qiáng)以電子元器件和消費類電子產(chǎn)品為龍頭的電子交易市場 日均人流量50萬人次（節(jié)假日高峰70萬人次/日） ，是目前深圳營業(yè)額最大的商業(yè)區(qū)經(jīng)過20多年的發(fā)展，現(xiàn)已形成多種業(yè)態(tài)并存的都市綜合商業(yè)區(qū)項目占地8萬平方米，目前華強(qiáng)北舊城改造體

9、量最大的項目3、體量大、發(fā)展物業(yè)類型多樣1、中國電子第一街2、深圳市市級商圈4、華強(qiáng)北舊城改造的示范區(qū)IT產(chǎn)業(yè)的、商務(wù)的商業(yè)的多功能的、綜合體的舊改拆遷的、居住的項目界定項目的特點3、體量大、發(fā)展物業(yè)類型多樣特點項目解析項目界定解決關(guān)鍵問題解決的主要問題 華新村項目舊城改造的必要性?項目的市場定位?項目經(jīng)濟(jì)效益、社會效益?321項目解析項目界定舊城改造的迫切性 四大因素：商圈檔次的提升、舊改示范區(qū)域的樹立、交通問題的緩解和項目現(xiàn)狀亟待改造華強(qiáng)北交通問題一直是制約華強(qiáng)北商圈發(fā)展的瓶頸本地塊較大的體量，建成后有4500個停車位，一定程度疏解華強(qiáng)北片區(qū)停車難的壓力特區(qū)內(nèi)未建設(shè)地極其稀缺，未來可建設(shè)用

10、地的供應(yīng)，只能寄希望于舊城改造項目，本項目舊城改造的成功實施不僅更加充分體現(xiàn)了用地的商業(yè)價值，還樹立了華強(qiáng)北舊區(qū)改造成綜合體的示范區(qū)域，為其它舊城改造項目尤其是成熟區(qū)域的舊改項目提供豐富的經(jīng)驗華新村現(xiàn)狀的住宅樓已使用近二十年，外觀陳舊，內(nèi)部結(jié)構(gòu)存在問題華新村物業(yè)管理亂，整個小區(qū)開放式管理，居住人口雜亂，治安較差華強(qiáng)北商圈可建設(shè)用地稀缺，發(fā)展十分緩慢，區(qū)域內(nèi)IT專業(yè)市場混亂，缺失高檔商業(yè)物業(yè)，與華強(qiáng)北市級商圈的地位不符合，限制了整個商圈檔次的提升本項目占地規(guī)模大，可引伸華強(qiáng)北向紅荔路以北發(fā)展，擴(kuò)大華強(qiáng)北商圈的影響力1華強(qiáng)北需要商業(yè)檔次升級，來提升華強(qiáng)北市級商圈的形象2對華強(qiáng)北交通問題尤其是停車位

11、壓力方面的問題，起到一定的疏解作用3成為全市成熟商圈舊城改造的示范區(qū)域，為其它舊改項目提供經(jīng)驗4華新村現(xiàn)狀亟須改造項目解析舊城改造的迫切性項目介紹項目界定項目改造的迫切性1項目解析項目市場定位經(jīng)濟(jì)效益附件整體定位分項功能定位(1)商業(yè)功能(2)商務(wù)功能(3)居住功能多功能物業(yè)的共存拆遷補(bǔ)償方案經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)社會效益附表華強(qiáng)北基礎(chǔ)資料IT產(chǎn)業(yè)研究IT專業(yè)市場案例綜合體案例234報告框架在城市中心區(qū)域，綜合體一般以下四種發(fā)展模式：模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+ 案例：香港太古廣場、 北京華貿(mào)

12、中心模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 shopping complex =office (主) +apartment(次) +hotel 案例：廣州中信廣場、深圳信興廣場模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office 案例：上海商城模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 office complex =shopping (主) + hotel +apartment 案例：深圳華潤中心、日本福岡博多運河城地鐵口、深圳市級商圈、華強(qiáng)北平時50萬人流綜合體（complex）綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店

13、、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。 定義 項目市場定位整體定位項目市場定位項目整體定位項目定位為以商業(yè)為核心功能的都市綜合體項目利用華強(qiáng)北成熟的商業(yè)氛圍和電子產(chǎn)品聚集地的優(yōu)勢，突破傳統(tǒng)的商業(yè)模式，使本項目從邊緣變?yōu)橹行捻椖孔魅A強(qiáng)北電子專業(yè)市場的升級版，引領(lǐng)華強(qiáng)北IT專業(yè)市場的升級項目通過綜合體自身多業(yè)態(tài)的配置，功能互相補(bǔ)充，同時滿足華強(qiáng)北商業(yè)、商務(wù)、居住的需求關(guān)鍵詞：綜合體、IT產(chǎn)業(yè)、中心化、升級化、一站式“中國電子第一街”集商業(yè)、商務(wù)、居住為一體的多功能城市綜

14、合體以商業(yè)為核心功能的綜合體=商業(yè)+商務(wù)+居住項目整體定位項目可能發(fā)展的功能 商業(yè)功能以商業(yè)為核心功能的綜合體項目臨華強(qiáng)路、紅荔路，均是華強(qiáng)北商業(yè)價值較高的街道項目設(shè)有公交站點，并建成地鐵3號、7號線及兩條快速公交系統(tǒng)，交通便捷，地段前景看好項目具有商業(yè)開發(fā)的基本條件，滿足商業(yè)經(jīng)營的可達(dá)性、昭示性、商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、人流量的要求項目占地8公頃，是目前華強(qiáng)北最大的舊城改造項目，投資成本大，開發(fā)周期較大，最大地挖掘商業(yè)價值是保證本項目成功運營的關(guān)鍵商務(wù)功能居住功能IT+百貨+娛樂+餐飲+休閑辦公+商務(wù)公寓+酒店+服務(wù)式式公寓項目市場定位項目整體定位項目介紹項目界定項目改造的迫切性1項目解析項目市場定位

15、經(jīng)濟(jì)效益附件整體定位分項功能定位(1)商業(yè)功能(2)商務(wù)功能(3)居住功能多功能物業(yè)的共存拆遷補(bǔ)償方案經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)社會效益附表華強(qiáng)北基礎(chǔ)資料IT產(chǎn)業(yè)研究IT專業(yè)市場案例綜合體案例234報告框架購物/零售餐飲娛樂休閑專業(yè)市場華強(qiáng)北商圈東門商圈人民南商圈蔡屋圍商圈南山后海商圈商業(yè)功能定位 華強(qiáng)北缺失娛樂、休閑功能，而IT專業(yè)市場是華強(qiáng)北商圈的最大特色商業(yè)功能及其發(fā)展方式整體商業(yè)城市項目商業(yè)體量（萬平方米）購物 餐飲 娛樂 休閑 專業(yè)市場會展深圳萬象城一期10.5二期2 (商業(yè)街)中信城市廣場7.18海岸城10.8（海岸城廣場6.8萬，商業(yè)街4萬）益田假日廣場10廣州正佳廣場30天河城廣場16上海徐

16、家匯港匯中心 24.1商業(yè)功能定位 深圳與本項目競爭的大型商業(yè)項目均具有“購物、餐飲、娛樂、休閑”的功能，而廣州、上海中心商圈內(nèi)的大型商業(yè)物業(yè)也均具有以上功能商業(yè)功能及其發(fā)展方式整體商業(yè)IT專業(yè)市場商業(yè)功能定位 本項目商業(yè)適合發(fā)展“IT專業(yè)市場、購物、餐飲、娛樂、休閑”五大功能商業(yè)功能及其發(fā)展方式整體商業(yè)購 物商業(yè)功能定位 本項目商業(yè)適合發(fā)展“IT專業(yè)市場、購物、餐飲、娛樂、休閑”五大功能商業(yè)功能及其發(fā)展方式整體商業(yè)餐 飲商業(yè)功能定位 本項目商業(yè)適合發(fā)展“IT專業(yè)市場、購物、餐飲、娛樂、休閑”五大功能商業(yè)功能及其發(fā)展方式整體商業(yè)娛樂商業(yè)功能定位 本項目商業(yè)適合發(fā)展“IT專業(yè)市場、購物、餐飲、娛

17、樂、休閑”五大功能商業(yè)功能及其發(fā)展方式整體商業(yè)商業(yè)功能定位 本項目商業(yè)適合發(fā)展“IT專業(yè)市場、購物、餐飲、娛樂、休閑”五大功能休閑商業(yè)功能及其發(fā)展方式整體商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)定位 本項目商業(yè)適合發(fā)展 “IT Box、Mall、百貨、商業(yè)街”四大類承擔(dān)電子專業(yè)市場的功能主要承擔(dān)購物、娛樂、休閑、餐飲的功能商業(yè)街IT Box本項目商業(yè)主要承擔(dān)購物、娛樂、休閑、餐飲的功能Mall主要承擔(dān)購物的功能百貨商業(yè)功能及其發(fā)展方式整體商業(yè)承擔(dān)電子專業(yè)市場的功能主要承擔(dān)購物、娛樂、休閑、餐飲的功能商業(yè)街IT Box本項目商業(yè)主要承擔(dān)購物、娛樂、休閑、餐飲的功能Mall主要承擔(dān)購物的功能百貨IT Box定位商業(yè)功能及其發(fā)

18、展方式IT Box主要技術(shù)晶體管微處理器通訊寬帶軟件、信息服務(wù)提供服務(wù)生產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)品增值服務(wù)+生產(chǎn)產(chǎn)品服務(wù)期末使用人數(shù)1000萬1億10億全球市場特征生產(chǎn)鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)內(nèi)部的一個封閉的系統(tǒng)，美國國內(nèi)生產(chǎn)大部分零件兼容，機(jī)型輕巧，美、日降低成本, 大規(guī)模轉(zhuǎn)移地向外生產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)帶動電腦與通訊價值鏈的統(tǒng)一軟件產(chǎn)業(yè)與信息服務(wù)業(yè)的產(chǎn)值，成為未來世界電子信息產(chǎn)業(yè)最重要的增長點1964-1981年1982-1994年1994-2015年大型主機(jī)時代個人PC為中心以網(wǎng)絡(luò)為中心以信息服務(wù)為中心美國戴維莫謝拉權(quán)力的浪潮-全球信息技術(shù)的發(fā)展與前景中指出，IT產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在四次變化浪潮：商業(yè)功能及其發(fā)展方式IT Box世界IT

19、產(chǎn)業(yè) IT產(chǎn)業(yè)的四次浪潮： 目前世界IT產(chǎn)業(yè)正處于第四次浪潮時，以軟件、信息服務(wù)為主要技術(shù)1994年至今產(chǎn)業(yè)發(fā)展梯次化、產(chǎn)業(yè)分工全球化 IT產(chǎn)業(yè)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)滲透、消費類電子產(chǎn)品成為主流競爭核心集中在創(chuàng)新和壟斷上產(chǎn)業(yè)“軟”化的趨勢產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)?；?、產(chǎn)品設(shè)計個性化世界IT產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢GfK（全球消費電子零售研究會）表示：2005-2007年，全球消費類電子每年以13%的增長率增長，預(yù)計未來五年將以該速度發(fā)展。從國家和地區(qū)來看，中國依然是一個非常值得關(guān)注的市場，2006-2007年占全世界消費份額的11%，預(yù)計未來中國將是市場增長率最高的國家。以上數(shù)據(jù)來源于GFK研究報告世界IT產(chǎn)業(yè) 發(fā)展趨勢：IT產(chǎn)業(yè)

20、與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)滲透、消費類電子產(chǎn)品成為主流，未來全球消費類電子繼續(xù)以13%的速度增長，中國依然是增長速度最高的國家商業(yè)功能及其發(fā)展方式IT Box從出售收音機(jī)器件到出售電視、洗衣機(jī)、冰箱等基本家電1950s1970s1990s之后開始銷售電腦產(chǎn)品，并且家電品種更豐富，錄象機(jī)、錄音電話、音響等銷售額不斷上升電腦相關(guān)產(chǎn)品銷售額超越家電銷售額，秋葉原漸漸變身成以電腦、手機(jī)、因特網(wǎng)相關(guān)產(chǎn)品為中心的先端多媒體大街基本家用電器家用電器品種更豐富，并且有售電腦產(chǎn)品電腦、數(shù)碼、動漫產(chǎn)品為主秋葉原商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展商業(yè)功能及其發(fā)展方式IT BoxIT專業(yè)市場案例借鑒 日本秋葉原 Akiba：日本最大的電器產(chǎn)品商業(yè)街，也是

21、世界屈指可數(shù)的電器街物業(yè)類型發(fā)展商業(yè)、IT研發(fā)辦公、餐飲、娛樂一應(yīng)俱全小型商鋪大型賣場與零售商鋪結(jié)合，輔以百貨商業(yè)功能及其發(fā)展方式IT BoxIT專業(yè)市場案例借鑒 日本秋葉原 Akiba項目：友都八喜開業(yè)時間：2005.9營業(yè)面積：超過90,000平方米層數(shù)：地上9層，地下6層車位數(shù)量：400個業(yè)態(tài)：以彩電、數(shù)碼、手機(jī)、手機(jī)、IT為主導(dǎo)的消費類電子商品的比重占到了70%以上，而空調(diào)、冰箱、灶具、餐具、鍋具等為代表的傳統(tǒng)家電商品只占不到30%。項目UDX Building開業(yè)時間2006.3.9樓層數(shù)地上22層，地下3層建筑面積約160,000建筑高度101.4 m車位約800個主要功能辦公、商

22、業(yè)、活動中心、展示中心、多功能廳、東京動漫中心商業(yè)功能及其發(fā)展方式IT BoxIT專業(yè)市場案例借鑒 日本秋葉原 Akiba電子雜貨鋪主要經(jīng)營電子元器件最早的IT銷售集散地，“前店后場”的銷售模式，形成最早的電子一條街。主要經(jīng)營電腦配件、攢機(jī)、數(shù)碼專賣隨著中關(guān)村作為IT技術(shù)研發(fā)，銷售系統(tǒng)中心的確定，賣場向商場形式發(fā)展，但主要以柜臺為主。新型3C模式出現(xiàn)，以“一站式購物”、“體驗式購物”出現(xiàn)，完全以消費類電子產(chǎn)品為主導(dǎo)，各種高端品牌旗艦店、專營店、體驗店出現(xiàn)主要經(jīng)營電腦、通訊產(chǎn)品、消費數(shù)碼等產(chǎn)品第二階段90年代后期-21世紀(jì)初DIY+精品展示相結(jié)合集展示、科普、娛樂為一體第三階段2004年后第一階

23、段80年代末-90年代初IT專業(yè)市場案例借鑒 中關(guān)村電子商業(yè)街：中關(guān)村海淀園區(qū)電子賣場消費類電子為主導(dǎo)，集展示、科普、娛樂為一體IT專業(yè)市場商業(yè)功能及其發(fā)展方式IT Box項目規(guī)模：商業(yè)總營業(yè)面積10.5萬平方米，商戶3000多家。鼎好商戶群體分析集中了全國各主流IT品牌的經(jīng)銷商，商戶3000多家，聚合IT500強(qiáng)知名旗艦店，譬如SONY、EPSON、HP、SAMSUNG、VIEWSONIC、聯(lián)想、海爾、CANON、OLYMPUS、FUJIFILM、NIKON、PANASONIC；以及國內(nèi)各電子廠商。鼎好經(jīng)營理念鼎好電子商城首創(chuàng)的賣場、廠商、維修城的三方合作方式及“IT行業(yè)4S店”、“一站式消

24、費”等理念，開創(chuàng)了中國IT市場服務(wù)水平的新思路。北京鼎好電子商城商業(yè)功能及其發(fā)展方式IT BoxIT專業(yè)市場案例借鑒 北京鼎好電子商城已經(jīng)成為全國消費類電子交易額最大的電子專業(yè)市場，輻射至京津塘乃至全國深圳IT產(chǎn)業(yè)從1988年開始起步，經(jīng)過20多年的發(fā)展，已經(jīng)形成較具規(guī)模的產(chǎn)業(yè)體系，進(jìn)入產(chǎn)業(yè)成熟期，2007自主知識產(chǎn)權(quán)產(chǎn)值占總產(chǎn)值的58.6%2002-2007年，深圳IT產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值平均年增長率為35%，占全市工業(yè)產(chǎn)值50%以上，是深圳經(jīng)濟(jì)增長的重要增值點其中電子計算機(jī)、通信是IT產(chǎn)業(yè)銷售收入的主要來源，2007年占總收入的86%，消費類電子產(chǎn)品占深圳IT產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位深圳十一五產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：以電子信

25、息產(chǎn)業(yè)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為深圳四大支柱產(chǎn)業(yè)之一華強(qiáng)北IT專業(yè)市場從1980年發(fā)展至今，從早期的電子生產(chǎn)工業(yè)區(qū)發(fā)展成為全國最大IT產(chǎn)品交易平臺之一華強(qiáng)北是中國最大的電子信息產(chǎn)品集散地，已形成輻射全國的規(guī)模效應(yīng)華強(qiáng)北定位：定位為珠三角有影響力的電子產(chǎn)品交易中心，發(fā)展以電子專業(yè)市場為特色功能華強(qiáng)北IT專業(yè)市場體量在4萬平方米以上的專業(yè)市場僅5個，占總供應(yīng)量的57%，目前華強(qiáng)北專業(yè)市場呈混亂、零散的狀況，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，缺乏良性競爭中低端電子元件批發(fā)市場和中高端數(shù)碼產(chǎn)品零售商場混雜，現(xiàn)存IT商業(yè)業(yè)態(tài)分散、缺乏合理規(guī)劃各種物業(yè)功能良性促進(jìn)、良性競爭不足，如辦公物業(yè)與電子專業(yè)市場之間的良性互動不足電子元

26、器件產(chǎn)品最近2年進(jìn)駐率有所下降，消費類電子產(chǎn)品（通訊、數(shù)碼、電腦）商鋪進(jìn)駐率高于生產(chǎn)類產(chǎn)品（電子元器件）深圳IT產(chǎn)業(yè)發(fā)展深圳IT產(chǎn)業(yè)發(fā)展華強(qiáng)北IT專業(yè)市場背景華強(qiáng)北IT專業(yè)市場背景定位背景及條件 商業(yè)功能及其發(fā)展方式IT BoxIT Box定位華強(qiáng)北電子專業(yè)市場現(xiàn)狀第一階段第二階段第三階段日本秋葉原基本家用電器家用電器品、售電腦產(chǎn)品電腦、數(shù)碼、動漫產(chǎn)品為主中關(guān)村電子商業(yè)街電子元器件經(jīng)營電腦配件、攢機(jī)、數(shù)碼專賣集展示、科普、娛樂、消費類電子為一體華強(qiáng)北IT產(chǎn)業(yè)所處的階段全國最大電子元器件集散地中國電子第一街IT專業(yè)市場散、亂、雜、整體檔次低同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重華強(qiáng)北電子專業(yè)市場特點為適應(yīng)IT產(chǎn)業(yè)發(fā)展的

27、趨勢、符合深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，華強(qiáng)北IT產(chǎn)業(yè)亟須升級，以打造“中國電子第一街”新形象商業(yè)功能及其發(fā)展方式IT BoxIT Box定位作區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)者，整合現(xiàn)有華強(qiáng)北IT專業(yè)市場，引導(dǎo)華強(qiáng)北區(qū)域IT產(chǎn)業(yè)的升級領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者跟隨者補(bǔ)缺者整體定位市場占位華強(qiáng)北IT專業(yè)市場的領(lǐng)導(dǎo)者的身份占位，引導(dǎo)華強(qiáng)北IT專業(yè)市場產(chǎn)業(yè)升級商業(yè)功能及其發(fā)展方式IT Box目前華強(qiáng)北生產(chǎn)類電子產(chǎn)品主要針對生產(chǎn)型企業(yè)，專業(yè)市場人流多，要求倉儲配套足，物流量大，整體檔次低，無法與本項目的整體檔次結(jié)合消費類電子是未來IT產(chǎn)業(yè)的重要增長點，借鑒北京鼎好電子商城的經(jīng)驗，重點發(fā)展消費類電子市場借鑒日本秋葉原商業(yè)、IT產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷

28、程，同時發(fā)展與IT產(chǎn)業(yè)相關(guān)的動漫、展示功能整體定位 華強(qiáng)北IT專業(yè)市場的領(lǐng)導(dǎo)者，重點發(fā)展消費類電子，同時兼有動漫、展示功能消費類電子動漫展示商業(yè)功能及其發(fā)展方式IT Box整體定位 華強(qiáng)北IT專業(yè)市場的領(lǐng)導(dǎo)者，重點發(fā)展消費類電子，同時兼有動漫、展示功能消費類電子商業(yè)功能及其發(fā)展方式IT Box動 漫整體定位 華強(qiáng)北IT專業(yè)市場的領(lǐng)導(dǎo)者，重點發(fā)展消費類電子，同時兼有動漫、展示功能商業(yè)功能及其發(fā)展方式IT Box展 示整體定位 華強(qiáng)北IT專業(yè)市場的領(lǐng)導(dǎo)者，重點發(fā)展消費類電子，同時兼有動漫、展示功能商業(yè)功能及其發(fā)展方式IT Box方案新增需求增長率2013年累計新增需求（萬平方米）保守估計+10%

29、每年16.7基準(zhǔn)估計+12% 每年20.7樂觀估計+15% 每年27.0依據(jù)歷年華強(qiáng)北電子專業(yè)市場吸納量走勢（2003-2008年年平均新增需求量為3.6萬平方米），預(yù)測2009-2013年，新增需求量約16.7-27萬平方米。根據(jù)歷年華強(qiáng)北IT專業(yè)市場銷售金額與專業(yè)市場需求面積的關(guān)系，對未來市場需求量進(jìn)行預(yù)測。預(yù)測2009-2013年，新增需求量約26.9-46.5萬平方米。方案華強(qiáng)北IT專業(yè)市銷售額增長率2013年累計新增銷售額（億元）2013年累計新增需求（萬平方米）保守估計+10% 每年201.4726.9基準(zhǔn)估計+12% 每年256.1534.2樂觀估計+15% 每年 348.92

30、46.5華強(qiáng)北IT專業(yè)市場商業(yè)坪效保持在7.5萬元/平方米/年的平均水平體量定位 預(yù)測2009-2013年，華強(qiáng)北區(qū)域電子專業(yè)市場的新增需求量將保持在40萬平方米左右預(yù)測1預(yù)測2商業(yè)功能及其發(fā)展方式IT Box未來供應(yīng)： 后續(xù)供應(yīng)項目約50萬平方米，以舊城改造項目為主，地塊現(xiàn)狀為停車場和舊宿舍樓，未確定具體時間。市場需求量： 預(yù)測2009-2013年，華強(qiáng)北區(qū)域電子專業(yè)市場新增需求量將保持在40萬平方米左右，同時華強(qiáng)北4萬平方米以下的IT專業(yè)市場約20萬平方米需整合，預(yù)計可消化約60萬平方的專業(yè)市場。編號項目位置1振中路2振中路與燕南路交界3燕南路合計約50萬平方米IT Box 定位 未來幾年

31、華強(qiáng)北的供應(yīng)約50萬平方米的IT專業(yè)市場21振中路3燕南路華強(qiáng)北路紅荔路本項目未來商業(yè)項目商業(yè)功能及其發(fā)展方式IT Box本項目IT Box的體量為8-9萬平方米：新增需求量將保持在40萬平方米左右，同時20萬平方米IT專業(yè)市場需整合，華強(qiáng)北未來供應(yīng)50萬平方米的IT專業(yè)市場，但項目未最終確定時間，與本項目不會形成直接競爭華強(qiáng)北IT專業(yè)市場普遍在4-5萬平方米未來可承受新增40萬平方米的供應(yīng)量借鑒的案例規(guī)模均在9-10.5萬平方米地區(qū)名稱商場總規(guī)模（平方米）深圳華強(qiáng)北賽格電子市場42,000深圳華強(qiáng)北華強(qiáng)廣場53,314深圳華強(qiáng)北華強(qiáng)電子世界43,000合計138,314北京中關(guān)村鼎好電子商城

32、105,000日本秋葉原友都八喜多媒體Yodobashi Camera90,000體量定位 本項目IT Box的體量定位為8-9萬平方米商業(yè)功能及其發(fā)展方式IT Box業(yè)態(tài)建筑面積（平方米）目標(biāo)商戶消費類電子商場國內(nèi)國際IT旗艦廣場、體驗店20,000知名廠商如Apple、Sony、HP、聯(lián)想、海爾、Canon、Olympus、Fujifilm、Nikon、Panasonic精品銷售區(qū)15,000主要經(jīng)營臺式機(jī)、筆記本、數(shù)碼產(chǎn)品主力商場20,000經(jīng)營臺式機(jī)、DIY配件、外設(shè)等產(chǎn)品時尚青春店面、購物自助區(qū)10,000手機(jī)、游戲、軟件產(chǎn)品動漫區(qū)動漫特區(qū)5,000動漫、衍生產(chǎn)品展示廳主題展銷廳、路

33、演廣場5,000液晶電視、家庭影院等主題展銷廳、新產(chǎn)品展示IT產(chǎn)品展廳、銷售廳10,000IT產(chǎn)品發(fā)布、展示、銷售合 計85,000體量定位 本項目IT Box的體量定位為8.5萬平方米商業(yè)功能及其發(fā)展方式IT Box目標(biāo)客戶消費目的個人消費時尚年輕人追逐最時尚、潮流的電玩產(chǎn)品新興家庭家庭娛樂體驗教育培訓(xùn)消費廠家/品牌電子產(chǎn)品研發(fā)企業(yè)了解電子產(chǎn)品、行業(yè)最新信息及動態(tài)尋找研發(fā)靈感電子產(chǎn)品生產(chǎn)廠家了解電子產(chǎn)品、行業(yè)最新信息及動態(tài)尋找產(chǎn)品或技術(shù)借鑒客戶定位 商業(yè)功能及其發(fā)展方式IT Box承擔(dān)電子專業(yè)市場的功能主要承擔(dān)購物、娛樂、休閑、餐飲的功能商業(yè)街IT Box本項目商業(yè)主要承擔(dān)購物、娛樂、休閑、

34、餐飲的功能Mall主要承擔(dān)購物的功能百貨百貨定位商業(yè)功能及其發(fā)展方式百貨核心輻射范圍界定：以項目為中心1.5公里范圍內(nèi)外圍輻射圈范圍界定：第二輻射圈：以項目為中心5公里范圍內(nèi)，覆蓋福田中心區(qū)、蔡屋圍金融中心區(qū)、人民南片區(qū)，并涵蓋羅湖、福田及皇崗口岸第三輻射圈：除第一、第二商圈之外深圳的全部區(qū)域核心商圈第二輻射圈第三輻射圈市級商圈輻射1.5公里1.5-3公里3-5公里華強(qiáng)北中高檔商業(yè)需求預(yù)測 解決項目“購物、餐飲、娛樂、休閑”的體量商業(yè)功能及其發(fā)展方式百貨商圈輻射范圍常住人口規(guī)模（萬人）商圈滲透率吸引系數(shù)商圈有效消費人口（萬人）核心1.5公里2分鐘車程1060%50%3第二5公里15分鐘車程12

35、030%25%9第三全市范圍內(nèi)45分鐘車程1,00015%10%15數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計局，深圳商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，戴德梁行整理華強(qiáng)北商圈消費人口測算（2013年）華強(qiáng)北商圈需求規(guī)模測算（2013年）商圈消費人口（萬人）中高檔商業(yè)人均年消費水平（元）中高檔商業(yè)坪效（元/平方米/年）實用率中高檔商業(yè)項目規(guī)模（平方米）33.7530,00020,00055%920,455由于華強(qiáng)北為深圳商業(yè)核心區(qū)域，考慮到該區(qū)域消費人群還包括20%的流動人口及旅游人群，將對商圈消費人口測算值上調(diào)25%，約合33.75萬人。華強(qiáng)北中高檔商業(yè)需求預(yù)測 解決項目“購物、餐飲、娛樂、休閑”的體量根據(jù)商圈輻射能力的規(guī)模測算，到2

36、012年，華強(qiáng)北商圈商業(yè)需求總規(guī)模為920,455平方米，目前現(xiàn)有供應(yīng)僅435,065平方米，由此可見，仍將有485,390平方米的商業(yè)需求需要得到滿足，而未來二到三年有22萬平方米的商業(yè)供應(yīng)，還有26萬平方米商業(yè)存在空白。商業(yè)功能及其發(fā)展方式百貨截至2008年上半年統(tǒng)計，區(qū)域百貨類商業(yè)累計吸納量達(dá)約43.5萬平方米，年平均增長率為34.7%。華強(qiáng)北已有零售百貨43萬平方米，而東門的零售百貨規(guī)模約65萬平方米，目前深圳市商圈重點向西移，華強(qiáng)北的零售百貨的坪效明顯高東門華強(qiáng)北的未來發(fā)展優(yōu)勢強(qiáng)于東門。區(qū)域項目商業(yè)量體(平方米)坪效(元/平方米/月)華強(qiáng)北茂業(yè)百貨6.4萬1800曼哈百貨4萬-天虹商

37、場2萬1200東門茂業(yè)百貨4.3萬1600太陽百貨4.5萬1600天虹商場2.6萬-華強(qiáng)北的消費客戶平均年齡27歲，75%是30歲以下，主打青春、時尚，而茂業(yè)百貨、女人世界、曼哈已聚集了相當(dāng)?shù)娜藲庖?guī)模。百貨定位 華強(qiáng)北的零售百貨定位背景及條件 商業(yè)功能及其發(fā)展方式百貨百貨定位 整體定位:作華強(qiáng)北區(qū)域的挑戰(zhàn)者，檔次與茂業(yè)百貨相當(dāng)，體量不少于6萬平方米，業(yè)種基本于茂業(yè)百貨相當(dāng)考慮到本項目占地規(guī)模優(yōu)勢，同時金光華具有豐富的零售百貨管理經(jīng)驗，本項目百貨以市場挑戰(zhàn)者的身份入市，與茂業(yè)百貨形成區(qū)域上的競爭，同時達(dá)到區(qū)位上的共贏。領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者跟隨者補(bǔ)缺者市場占位體量 6萬平方米檔次茂業(yè)百貨業(yè)種 茂業(yè)百貨業(yè)種

38、種類商業(yè)功能及其發(fā)展方式百貨檔次：中高檔，國內(nèi)一線品牌，青春時尚產(chǎn)品 目標(biāo)客戶：主打全市年輕新貴，年齡在30歲以下百貨定位 商業(yè)功能及其發(fā)展方式百貨業(yè)種建筑面積（平方米）比例化妝護(hù)膚品6,500 8%黃金珠寶、鐘表8,500 11%女裝24,000 30%男裝10,000 13%休閑10,000 13%運動器械、體育用品7,000 9%兒童服裝、兒童用品7,000 9%床上用品、家用電器7,000 9%合計80,000 100%百貨定位 體量8萬平方米商業(yè)功能及其發(fā)展方式百貨承擔(dān)電子專業(yè)市場的功能主要承擔(dān)購物、娛樂、休閑、餐飲的功能商業(yè)街IT Box本項目商業(yè)主要承擔(dān)購物、娛樂、休閑、餐飲的功

39、能Mall主要承擔(dān)購物的功能百貨商業(yè)功能及其發(fā)展方式Mall、商業(yè)街1、根據(jù)商圈輻射能力的規(guī)模測算，到2012年，華強(qiáng)北商圈商業(yè)需求總規(guī)模為920,455平方米，目前現(xiàn)有供應(yīng)僅435,065平方米，由此可見，仍將有485,390平方米的商業(yè)需求需要得到滿足。2、華強(qiáng)北商圈仍缺乏集“購物、餐飲、娛樂、休閑”于一體的大型購物中心項目，未來僅有中航廣場購物中心與本項目有競爭。5、預(yù)計未來至2012年，將有22萬平米的商業(yè)推出，而未來有約26萬平方米商業(yè)的空缺，主要是中高檔商業(yè)。3、隨著地鐵3、7號的開通，福田中心區(qū)距項目僅2分鐘車程距離，而福田中心區(qū)、蔡屋圍是深圳市商務(wù)辦公、高檔住宅的高消費人群集中

40、的區(qū)域，對本項目發(fā)展高端的購物廣場具有絕對的優(yōu)勢。4、華強(qiáng)北作為深圳市市級商圈，未來地鐵線的接駁，有助于吸引深圳全市的高端消費客戶。未來本項目有26萬平方米的中高檔商業(yè)空缺，其中8萬平方米發(fā)展中高檔的百貨物業(yè)，則18萬平方米可發(fā)展華強(qiáng)北所缺失的“購物、餐飲、娛樂、休閑”的高檔商業(yè)物業(yè)商業(yè)街、Mall 體量定位 ：18萬平方米可發(fā)展 “購物、餐飲、娛樂、休閑”的高檔商業(yè)物業(yè)商業(yè)功能及其發(fā)展方式Mall、商業(yè)街 商業(yè)街、M all補(bǔ)充華強(qiáng)北“購物、餐飲、娛樂、休閑”高檔商業(yè)業(yè)態(tài)的功能領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者跟隨者補(bǔ)缺者商業(yè)街、Mall 體量定位 18萬平方米可發(fā)展 “購物、餐飲、娛樂、休閑”的高檔商業(yè)物業(yè)市場

41、占位商業(yè)功能及其發(fā)展方式Mall、商業(yè)街提供一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費的場所功能構(gòu)成：集餐飲、購物、娛樂等功能于一身客戶定位：上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客 商業(yè)街 案例借鑒：上海新天地項目定位：國際化休閑、文化、娛樂中心定位三步曲：多功能，旅游景點，國際化將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集在一起 上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點將上海新天地建成來上海必到之地 一個國際交流和聚會的地點有很多的活動，很多人在上海新天地聚會 商業(yè)功能及其發(fā)展方式商業(yè)街商家：蘭桂坊及其周邊酒吧、餐廳和迪士高林立，在極小的區(qū)域內(nèi)聚集了5

42、0多家世界各地風(fēng)味的餐廳蘭桂坊酒吧分布商業(yè)街 案例借鑒：香港蘭桂坊：位于市中心極賦盛名的商業(yè)街規(guī)模：德己立街與云咸街間的L型地段，街道不長，只有10來分鐘的步行距離功能定位：集美食、娛樂、休閑及文化于一體的寶地，吸引大量國際化消費者，香港人通宵達(dá)旦的狂歡勝地商業(yè)功能及其發(fā)展方式商業(yè)街借鑒上海新天地商業(yè)街、萬象城二期商業(yè)街，本項目發(fā)展集“餐飲、娛樂、購物”為一體的高檔商業(yè)街，體量為3萬平方米，約300-400米，餐飲 : 娛樂 : 零售 = 35% : 25% : 40%項目體量（平方米）業(yè)種比例上海新天地商業(yè)街30,000餐飲 : 娛樂 : 零售 = 35% : 25% : 40%萬象城二期商

43、業(yè)街國際商業(yè)休閑廣場26,000餐飲 : 娛樂 : 零售 = 40% : 30% : 30%商業(yè)街定位：國際化休閑、娛樂中心，體量為3萬平方米，業(yè)種主要為餐飲、娛樂、購物商業(yè)功能及其發(fā)展方式商業(yè)街檔次定位高檔項目百貨主要定位為中高檔，主打青春時尚客戶， Mall定位需與百貨拉開檔次；區(qū)域內(nèi)無高檔商業(yè)項目，而未來主要形成競爭的中航廣場以中高檔定位；目前與本項目在區(qū)位上有競爭的購物中心，定位均在高檔。項目商業(yè)面積（平方米）檔次萬象城一期10.5萬高檔海岸城6.8萬中高檔益田假日廣場9萬高檔金光華廣場8萬中高檔COCO PARK6 萬中高檔同類大型購物中心體量體量定位10-14萬平方米與本項目競爭的

44、大型購物業(yè)中心體量在9-10萬平方米而本項目18萬平方米可發(fā)展“購物、餐飲、娛樂、休閑”的高檔商業(yè)物業(yè)，其中3萬平方米建商業(yè)街，14萬平方米建Mall。Mall體量、檔次定位：體量定位為10-14萬平方米，同時減少與中高檔購物中心形成競爭，填補(bǔ)市場空缺，而檔次定位為“高檔”商業(yè)功能及其發(fā)展方式Mall主 力 消 費 群Mall客戶定位 主要居住在項目所界定的1.5公里商圈（如福田中心區(qū)）內(nèi)收入水平高、消費能力強(qiáng)以高級白領(lǐng)、管理人員、華強(qiáng)北生意人為主本項目居住、商務(wù)人群等亦是主要消費群體之一經(jīng)常性消費居住在以上商圈之外的1.5-5公里次輻射地帶消費能力強(qiáng)以高級白領(lǐng)、管理人員、公務(wù)員為主，同時特區(qū)

45、內(nèi)高收入人群間斷性消費，可能1個月來2-3次次 消 費 群商業(yè)功能及其發(fā)展方式Mall資料來源：DTZ戴德梁行整理業(yè)種定位 華潤萬象城案例商業(yè)功能及其發(fā)展方式Mall功能主要業(yè)態(tài)商戶名牌國際名品國際品牌旗艦店Dunhill, Paul Smith, Marc Jacobs, Polo Ralph Lauren流行服裝時尚服裝DKNY, Guess, I.T, Zara, CK Jeans, Sisley, FCUK, CLUB Monaco, Morgan, Benetton潮流飾品鞋包/皮具Tods, Furla, Samsonite 潮流飾品飾品/手表/眼鏡Tissot, Swatch,

46、Just Gold, MONT BLANC, Tiffany, Follie Follie, Swarovski, Alexander de Paris業(yè)種定位 時尚國際精品名店薈萃國際名店薈商業(yè)功能及其發(fā)展方式Mall功能主要業(yè)態(tài)代表品牌Pop-up Shops臨時品牌發(fā)布展場I.T, MANGO, H&M, Esprit, Zara, CK Jeans, Sisley, FCUK, CLUB Monaco運動潮流運動體驗館NIKE, ADIDAS, PUMA, SPEEDO, STUSSY汽車展示尊貴體驗展場BMW, Jaguar, Porsche, Maserati, Ferrari等品

47、牌新款概念車型展示教育/玩樂英語及幼兒互動培訓(xùn)中心華爾街英語, 金寶貝展示體驗ZONE業(yè)種定位 品牌展示發(fā)布平臺、產(chǎn)品體驗專區(qū)商業(yè)功能及其發(fā)展方式Mall功能業(yè)態(tài)代表品牌約會/休閑酒吧/咖啡/茶室/快餐星巴克、真鍋咖啡、SPR coffee, Pacific Coffee, Pizza Hut, 季諾, Sizzler特色主題餐館Modern Street屋頂花園酒吧街冰淇淋/西點Bread Talk, Valentino Chocolate, 哈根達(dá)斯餐飲中西餐廳俏江南、阿一鮑魚、鹿港小鎮(zhèn)、露比美國餐廳、福樓, Tony Romas Ribs, 粉酷、蕉葉美食廣場開發(fā)商自營美容護(hù)理個人護(hù)理品

48、/化妝品FANCL, Anna Sui, HR, Christian Dior, Chanel, Bobbi Brown美容/康體/養(yǎng)生瑪花纖體,Clarins, Renewal Spa, Spa Senso, OLoreal休閑商業(yè)中心業(yè)種定位 適合家庭、聚會的休閑消費中心商業(yè)功能及其發(fā)展方式Mall功能主要業(yè)態(tài)代表品牌IMAX影院多廳影院IMAX影院、環(huán)球影城、華納影城聚會/娛樂KTV錢柜、好樂迪、BABY K、加州紅保齡球場桌球館開發(fā)商自營游戲/冒險互動式游戲廳互動游樂廣場SEGA World、Play Station、Nintendo World、數(shù)碼迪士尼室內(nèi)游樂設(shè)施開發(fā)商自營或合作

49、娛樂中心業(yè)種定位 科技娛樂體驗商業(yè)功能及其發(fā)展方式Mall功能面積比例業(yè)種國際名薈店2500020%國際品牌旗艦店,服裝服飾,鞋包皮具,飾品,手表/眼鏡休閑商業(yè)中心3000024%咖啡/茶室,冰淇淋/西點,特色主題餐館,中西餐廳,美食廣場娛樂中心3500028%影城，真冰溜冰場,保齡球場,KTV,桌球館展示體驗ZONE1500012%Pop-up Shops,運動體驗館,汽車展廳,教育培訓(xùn)中心超市1500012%超市配套服務(wù)50004%銀行/ATM，便利服務(wù)設(shè)施合計125,000100%本項目Mall功能配比：Mall定位業(yè)種定位 商業(yè)功能及其發(fā)展方式Mall商業(yè)體量32萬平方米，IT BOX

50、、百貨、MALL均為地上6層，地下2層，商業(yè)街為地上2層，地下1層，具體各層面積明細(xì)如下商業(yè)部分建筑面積明細(xì)樓層建筑面積()IT專業(yè)市場百貨Mall商業(yè)街F68,000 8,00012,000F58,000 8,00012,000F48,000 8,00012,000F38,000 8,00012,000F28,000 8,00012,00010,000F18,000 8,00012,00010,000B118,500 16,00026,50010,000B2(連地鐵)18,500 16,00026,500合計 85,000 80,000125,00030,000商業(yè)總建筑面積 商業(yè)功能及其發(fā)

51、展方式整體商業(yè)類型項目首層實用面積租金（元/平方米/月）首層建筑面積租金（元/平方米/月）百貨、Mall萬象城1,200-1,500 600-750茂業(yè)百貨華強(qiáng)店1,500 680 中信城市廣場1,000 700 商業(yè)街華強(qiáng)北路1,500 1,200 項目首層租金水平 (元/平方米/月)消費類電子租金 (元/平方米/月)首層業(yè)種建筑面積租金層數(shù)建筑面積租金賽格電子市場電子元器件1,700 3-10層 1100-200華強(qiáng)電子世界電子元器件1,500-華強(qiáng)廣場電子元器件1,300 4-6層 800-400賽博數(shù)碼廣場消費類電子9001-3層900-3002009年2月同類大型商業(yè)物業(yè)租金調(diào)查20

52、09年2月華強(qiáng)北IT專業(yè)市場租金調(diào)查大型百貨、Mall深圳市同類大型百貨、Mall，首層實用面積租金為1000-1500元/平方米，建筑面積租金為700-750元/平方米；電子專業(yè)市場華強(qiáng)電子專業(yè)市場租金明顯高于百貨，尤其電子元器件類專業(yè)市場高于消費類電子專業(yè)市場，電子元器件專業(yè)市場首層建筑面積月租金為1300-1700元/平方米，而消費類電子低于元器件專業(yè)市場，月租金900元/平方米；商業(yè)街華潤萬象城商業(yè)街租金水平與一期華潤中心商業(yè)基本相當(dāng)。商業(yè)物業(yè)價格定位 商業(yè)功能及其發(fā)展方式整體商業(yè)百貨、Mall：結(jié)合本項目的整體定位，考慮項目前期需市場培育，本項目百貨、Mall百貨、Mall首層建筑面

53、積租金定位為500元/平方米；IT專業(yè)市場：IT專業(yè)市場定位為高檔消費類電子專業(yè)市場，華強(qiáng)北電子專業(yè)市場租金水平相對高于零售百貨租金，價格在百貨、Mall的租金上浮10%商業(yè)街定位：本項目商業(yè)街定位為兩層，租金與百貨、Mall相當(dāng)，首層建筑面積租金為750元/平方米（實用面積租金與Mall相同）。樓層建筑面積(建筑面積)建筑面積面積租金（元/平方米/月）IT專業(yè)市場百貨Mall商業(yè)街IT專業(yè)市場百貨Mall商業(yè)街F6 8,000 8,00012,0002201001000F5 8,000 8,00012,0003001501500F4 8,000 8,00012,0003302002000F3

54、 8,000 8,00012,0004003803800F2 8,000 8,00012,00010,000440425425525F1 8,000 8,00012,00010,000550500500750B1 18,500 16,00026,50010,000500475475675B2(連地鐵) 18,500 16,00026,500450450237.20合計 85,000 80,000125,00030,000418 361 319 650 2009年2月項目商業(yè)物業(yè)租金定位商業(yè)物業(yè)租金定位 商業(yè)功能及其發(fā)展方式整體商業(yè)項目介紹項目界定項目改造的迫切性1項目解析項目市場定位經(jīng)濟(jì)效益附

55、件整體定位分項功能定位(1)商業(yè)功能(2)商務(wù)功能(3)居住功能多功能物業(yè)的共存拆遷補(bǔ)償方案經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)社會效益附表華強(qiáng)北基礎(chǔ)資料IT產(chǎn)業(yè)研究IT專業(yè)市場案例綜合體案例234報告框架可能發(fā)展的商務(wù)功能及其發(fā)展方式商務(wù)功能寫字樓酒店SOHO商務(wù)公寓服務(wù)式公寓發(fā)展寫字樓的可能性 華強(qiáng)北企業(yè)眾多，但寫字樓新增供應(yīng)不足，并且現(xiàn)有寫字樓產(chǎn)品無法滿足區(qū)內(nèi)企業(yè)的改善性需求較高的吸引力改善性需求較高的進(jìn)駐率供應(yīng)緊張近四年除華強(qiáng)廣場，華強(qiáng)北區(qū)域沒有真正意義的寫字樓入市；而目前作為辦公用的樓宇僅有不足50%為現(xiàn)代辦公樓宇2000年后建成的寫字樓如現(xiàn)代之窗大廈、賽格廣場、中核大廈等，擁有較高的入住率，可達(dá)95%從華

56、強(qiáng)北起步的高新技術(shù)企業(yè)，發(fā)展壯大之后，區(qū)內(nèi)寫字樓品質(zhì)無法滿足其改善性需求，往往另在區(qū)外如車公廟尋找寫字樓華強(qiáng)北以其高知名度和成熟的商業(yè)氛圍，不僅吸引了電子相關(guān)企業(yè)，還吸引了大小培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、旅行社等未來旺盛的需求逐步升級改造的上步工業(yè)區(qū)，將使占據(jù)半壁江山的工業(yè)廠房逐漸退出寫字樓市場，從而增加了企業(yè)對寫字樓物業(yè)的需求較強(qiáng)的競爭力廠房等非專業(yè)辦公場所的退出也增強(qiáng)了區(qū)內(nèi)寫字樓發(fā)展的競爭力商務(wù)功能及發(fā)展方式寫字樓目標(biāo)客戶定位 中小型民營企業(yè)是本項目寫字樓的最主要終端使用者大量中小型民營企業(yè)電子產(chǎn)品供貨商、采購商成長型高新技術(shù)企業(yè)電子產(chǎn)品維修公司，包括知名電子產(chǎn)品的特約維修中心動畫、廣告工作室8

57、5%貿(mào)易、物流公司銀行行業(yè)協(xié)會電子市場周邊服務(wù)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)設(shè)計院其他如房地產(chǎn)中介、旅行社辦事處、律師事務(wù)所等10%5%目前華強(qiáng)北寫字樓的客戶構(gòu)成如下：決定供應(yīng)的是需求商務(wù)功能及其發(fā)展方式寫字樓檔次及產(chǎn)品定位 準(zhǔn)甲級寫字樓、中等面積單位并可自由分隔主力客戶強(qiáng)大的電子專業(yè)市場和良好的市場機(jī)制將使中小型IT企業(yè)成為華強(qiáng)北寫字樓最主要的終端使用者圍繞著這類企業(yè)，物流公司、銀行等金融服務(wù)機(jī)構(gòu)也占有一定地位注重寫字樓的位置和昭示性注重周邊上下游產(chǎn)業(yè)的聚集程度不關(guān)注寫字樓的硬件設(shè)施青睞小面積的寫字樓潛在客戶區(qū)外高新技術(shù)企業(yè)傾向于在華強(qiáng)北設(shè)立其辦事處，以增強(qiáng)與外界聯(lián)絡(luò)的便利性區(qū)內(nèi)高新技術(shù)企業(yè)即使將其加工生產(chǎn)部分遷

58、出華強(qiáng)北，但其對該區(qū)域的依賴性將促使他們將聯(lián)絡(luò)處留在此處華強(qiáng)北中小企業(yè)的密集程度，將吸引風(fēng)險投資機(jī)構(gòu)進(jìn)駐本區(qū)域，為中小企業(yè)融資提供配套服務(wù)不僅關(guān)注寫字樓的昭示性，還對檔次有一定要求傾向于選擇面積較大的寫字樓物業(yè)準(zhǔn)甲級寫字樓中等面積單位無隱梁、柱設(shè)計，可自由分隔、組合商務(wù)功能及其發(fā)展方式寫字樓產(chǎn)品類型定位 產(chǎn)品類型定位：規(guī)模7-8萬平方米，單位面積100-400，40層左右的超高層，標(biāo)準(zhǔn)層面積1,800-2,000項目及落成時間寫字樓層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層面積單位面積硬件、配套設(shè)施賽格廣場(華強(qiáng)北，2000年落成)13-60層1,724138-206玻璃幕墻；智能化管理；跨度12m的無柱化設(shè)計圣廷苑B座(華

59、強(qiáng)北，2001年落成)6-29層1,029140-208設(shè)有配套商務(wù)會議中心；知名物管時代科技大廈(車公廟，2007年落成)3-25層3,200-4,070100-385(6-25層)61-1,879(3-4層)玻璃幕墻；大堂面積1,000、11m層高；合資品牌電梯華強(qiáng)廣場寫字樓(華強(qiáng)北，2008年落成)4-21層1,814118-148(5,6,18-21層整層出售)玻璃幕墻；大堂面積1,000、11m層高；合資品牌電梯本項目寫字樓40層左右1,800 2,000100 - 400(高區(qū)設(shè)置大間隔戶型、低區(qū)設(shè)置中小戶型)玻璃幕墻外觀；國內(nèi)或合資品牌電梯；分戶空調(diào)；大堂面積500-600、10

60、m層高；聘請知名寫字樓物管寫字樓面積：7-8萬平方米商務(wù)功能及其發(fā)展方式寫字樓價格定位 2009年2月價格建議27,000-28,000元/平方米華強(qiáng)廣場一手價格: 28000-29000元/ (寫字樓)；25000-26000元/ (公寓式辦公)企業(yè)入駐率約80%，目前一手寫字樓已售罄公寓式辦公銷售率80%賽格廣場二手價格：20000-21000元/價格變化較為平穩(wěn)，即便是經(jīng)濟(jì)放緩，也未見大幅下跌，其穩(wěn)定的租金是支撐售價的主要原因經(jīng)貿(mào)中心（中心區(qū)北區(qū)）二手價格：24000-25000元/2007年落成；由于福田中心區(qū)寫字樓供應(yīng)量較大，且檔次相近，因而競爭較為激烈，目前入駐率在70-80%本項