090713從估價報告的點評談抵押估價風險的防范(北京_)

1、抵押估價案例點評與風險防范 董事長、高級經(jīng)濟師 房地產(chǎn)估價師、土地估價師香港測量師、價格鑒證師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人 1一、房地產(chǎn)估價報告的作用與要求 房地產(chǎn)估價標準要求：房地產(chǎn)估價應獨立、客觀、公正。估價報告應做到以下幾點： 1、全面性： 2、公正性和客觀性： 3、準確性： 4、概括性： 2“估價報告(appraisal report)是估價機構出具的關于估價對象價值的專業(yè)意見，可視為估價機構提供給委托人的“產(chǎn)品；是估價機構履行估價委托合同、給予委托人關于估價對象價值的正式答復；也是記述估價過程、反應估價結果的文件及關于估價對象價值的分析報告。為躲避估價風險，必須標準房地產(chǎn)估價報告；估價機構出具符合

2、要求、標準嚴謹?shù)姆康禺a(chǎn)估價報告是躲避風險的基礎。 3二、估價封面的重點事項1、彩印封面與打印封面以及房地產(chǎn)估價標準的銜接問題；2、工程齊全，前后表述一致（如估價人員）；3、如何界定“估價工程名稱（現(xiàn)實中有的過于簡單，有的又過于繁瑣）；4、估價委托方的稱謂重點事項；5、估價報告編號的編排。4三、編制目錄時的重點事項目錄編制的目的是方便有針對性的閱讀與查找，因此要有效勞意識，做到盡可能的細致，且要校對無誤，防止由于從別的報告復制粘貼留下的可能過失。舉例：5目 錄致委托方的函1估 價 師 聲 明2估價的假設3限制條件4估價結果報告6估價對象6估價目的6估價時點6估價依據(jù)7估價原則7估價方法7估價結果

3、8估價作業(yè)期8估價報告應用的有效期9估價作業(yè)人員9估價技術報告10土地狀況10房屋狀況10基礎設施配套說明11區(qū)域因素分析11區(qū)域范圍11區(qū)域特征及變動趨勢11道路交通狀況11基礎設施配套情況12自然條件12市場背景分析12最高最正確使用分析13抵押風險分析13變現(xiàn)能力分析13測算過程15附 件246致委托方函 -1估 價 師 聲 明- 2估價的假設 -3限制條件-4估價結果報告-6 估價對象-6 估價目的-67 估價時點-6 估價依據(jù)-7 估價原則-7 估價方法-7 估價結果-8 估價作業(yè)期-8 估價報告應用的有效期-9 8 估價作業(yè)人員-9估價技術報告-10 土地狀況-10 房屋狀況-10

4、 基礎設施配套說明-11 區(qū)域因素分析-11 區(qū)域范圍-119 區(qū)域特征及變動趨勢-11 道路交通狀況-11 基礎設施配套情況-12 自然條件-12市場背景分析-12最高最正確使用分析-13抵押風險分析-13 10 變現(xiàn)能力分析-13 測算過程-15 附件-24111、委托方的稱謂問題（同前）；2、對估價對象的具體描述不可含混，總價之外一定要有單價，謹防別有用心者渾水摸魚；3、若忘記加蓋機構公章、遺漏法定代表人簽章可能導致的后果；四、致委托方函撰寫時的重點事項 124、 謹防因復制粘貼導致的估價結論與后面估價結果報告或技術報告的結論不一致；5、如何理解“房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償權的概念范

5、疇；6、考慮法定優(yōu)先受償權情形下的市場價值與抵押價值相關措辭之推敲。131、注意要有實地查勘的估價師簽名或蓋章，估價師必須是專職注冊估價師，要附注冊號，專職估價師署名不少于2名；2、從防范風險的角度，不可顧全面子，重要的專業(yè)幫助一定要具體說明，不應籠統(tǒng)說明；重要的專業(yè)結論，必須附有專業(yè)人士的簽名及其相關證書。3、相關措辭之推敲： 五、估價師聲明的重點事項14A我公司估價人員 已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，并對估價對象現(xiàn)場勘察的客觀性、真實性、公正性負責，但對估價對象的勘察，限于估價對象外觀和使用狀況，我公司是房地產(chǎn)估價機構而非房屋質(zhì)量平安鑒定機構，無相關鑒定儀器，也未接受鑒定委托，

6、故對房屋質(zhì)量無鑒定義務。而對一些被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部位（含裝修），客觀上也不允許估價師扒開鑒定，本報告以工程無結構性損害等質(zhì)量缺陷（注：若是在建工程則改為“以在建工程將來能通過主管部門的工程質(zhì)量竣工驗收登記備案），電線、消防（管道、空調(diào)、鍋爐、電梯）等設施設備符合相關標準，裝修符合相關標準（無空氣污染、放射性輻射等），可以平安使用為假設前提。如果報告的使用人對擬提供抵押的房屋質(zhì)量問題存疑，建議委托專業(yè)機構另行鑒定。15B、權屬證書的真?zhèn)沃挥性C證機關才能做出準確判斷，頒證機關將在辦理抵押登記時予以確認，權屬有瑕疵的依法不能辦理相關手續(xù)，抵押權人采取直接從登記機關的頒證窗口領取他項權證

7、的方式將有效防止相關風險，我們提請擬接受抵押方關注這一點。16C、我公司對估價對象有無查封、有無抵押、有無商品房預售登記備案（備案此句僅適用開發(fā)商在建工程或已竣工但尚未售出辦理轉(zhuǎn)移登記的現(xiàn)房抵押）的查詢結論至某年某月某日某時某分在登記機關查詢反應信息時止，我公司不能保證查詢信息反應后是否會新增了法定優(yōu)先受償權利。17六、估價的假設與限制條件的重點事項 1、估價時不可濫用合法產(chǎn)權假設2、估價時不可濫用合法使用假設（實踐中常見的是同時還借用最高最正確使用原則的名義）3、估價時不可濫用合法處分假設184、繼續(xù)使用假設中的房屋質(zhì)量問題措辭推敲5、合法產(chǎn)權、合法使用與合法處分假設之措辭辨析6、常見的估價

8、假設與限制條件措辭之推敲19A、普遍適用的估價假設條件：1、本報告以委托方提供的房地產(chǎn)權屬證書等資料真實合法有效，估價對象無司法機關、行政機關查封等禁止轉(zhuǎn)讓、抵押情形，房地產(chǎn)權屬無糾紛，土地使用權符合法定的轉(zhuǎn)讓條件為假設前提，即以估價對象擁有合法產(chǎn)權、屬于合法使用、可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓、抵押等處分為假設前提。202、交易雙方是在公開的市場上進行交易，交易目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開并不具有排他性。3、本報告以估價對象在估價時點時的狀況為依據(jù)進行的，且以該狀況在估價報告的使用有效期限內(nèi)無重大變化為前提

9、。4、以委托方提供的估價資料真實、合法、全面為前提。21B、特殊條件下適用的估價假設條件：1、若估價對象為劃撥土地使用權，應說明本次評估以出讓土地使用權或者以劃撥土地使用權可以獲批上市交易為前提；2、若估價對象用途與法定用途不符，或擬改變用途，應說明本次評估以何種用途且該用途依法可以變更為前提；223、若估價對象面積出現(xiàn)差異或無權威數(shù)據(jù)，應說明本次評估面積確認的方法，并以此作為前提；4、毛地或開發(fā)程度較低的土地使用權必要時應設定土地開發(fā)程度，并以此為前提；5、在建工程必須以將來建筑質(zhì)量為合格等級以上（能依法通過驗收備案）為前提，必要時應設定在建工程的施工進度，并以此為前提；236、若估價對象已

10、設定他項權利，應說明本次評估是否假設房地產(chǎn)處于完整權利狀態(tài)；7、對綜合用途類估價對象，應說明是按整體使用，持續(xù)使用，還是拆零使用為前提。 247、常見的限制條件措辭推敲限制條件應該是估價結論成立的限制和估價結果應用的限制。估價假中所述情況，在本局部應有相應限制。例如：A、本公司估價人員已對委托方提供所有資料履行了必要的注意義務，未發(fā)現(xiàn)明顯異常，故本報告以委托方提供的房地產(chǎn)權屬證書等資料（含提供的復印件）全面、真實、合法有效為估價前提，若提供的資料 25有誤致使評估結果有誤的，根據(jù)建設部、中國人民銀行、中國銀監(jiān)會建住房【2006】8號文件規(guī)定應由提供方承擔法律責任,評估機構和評估人員不承擔相應責

11、任。B、本次評估報告所確定的房地產(chǎn)抵押是在本次評估特定目的及限制條件下的公開市場價值減去估價時得悉的優(yōu)先受償權后得出的結論，未考慮強制處分與快速變現(xiàn)、處置費用、交易稅費等因素的影響，委托方在利用本報告結果時，應仔細參閱本報告的風險提示和變現(xiàn)能力分析的內(nèi)容并予以充分的考慮及重視，慎重決策。26七、估價結果報告撰寫時的重點事項1、委托方千萬不要弄錯對方的稱謂，屬于自然人的應在姓名后面綴用禮貌稱謂，要寫明其身份證號碼，委托方系單位的最好應用全稱（即使用簡稱也必須是眾所周知的簡稱，譬如可用“工行宣州支行但不可用“宣州工行），最好要寫明委托單位的法定代表人；應該留有委托方的聯(lián)系方式和住所。272、估價機

12、構不可犯低級錯誤，譬如有些報告竟然缺法定代表人姓名、住所。機構的資質(zhì)等級等內(nèi)容。3、估價對象普遍存在的問題是描述過于簡略。應概要說明估價對象的狀況，包括區(qū)位狀況、實物狀況和權益狀況：28土地：名稱，坐落，四至，面積，形狀，這位環(huán)境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權屬狀況（是出讓土地的一定要注明使用權截止期限或剩余使用年限）；建筑物：名稱，坐落，面積，層數(shù)，用途，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現(xiàn)狀，權屬狀況。294、估價目的房地產(chǎn)抵押估價目的，應當表述為“為確定房地產(chǎn)抵

13、押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。305、估價時點房地產(chǎn)抵押估價時點，原則上為完成估價對象實地查勘之日，但估價委托合同另有約定的除外。 估價時點不是完成實地查勘之日的，應當在“估價的假設和限制條件中假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。注意前后保持一致，不可因從別的報告復制粘貼而犯低級錯誤。316、價值定義市場價值與抵押價值（在致委托方函講解中已述，不贅）。舉例：根據(jù)GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價標準第6.4.2款“房地產(chǎn)抵押價值評估，應采用公開市場價值標準的規(guī)定，本報告對估價對象評估采用公開市場價值標準。本次評估的

14、房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設定法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款（如訴訟保全的局部查封等）。327、估價依據(jù)依據(jù)不可過于簡單或?qū)懛ú粔驀乐敚纾汗纼r依據(jù)為“手冊、“教材、“網(wǎng)等，過于籠統(tǒng)。舉例：1、委托方與本公司簽訂的房地產(chǎn)價格估價委托協(xié)議書；2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（中華人民共和國主席令第72號）；3、中華人民共和國土地管理法（中華人民共和國主席令第8號）；

15、334、中華人民共和國擔保法（中華人民共和國主席令第50號）；5、房地產(chǎn)估價標準（中華人民共和國國標GB/T502911999）；6、城市房地產(chǎn)抵押管理方法（中華人民共和國建設部令第56號）；7、國家、省、市人民政府及其他有關部門公布的有關法律、法規(guī)和政策性文件；8、關于標準與銀行信貸業(yè)務相關的房地產(chǎn)抵押估價管理有關問題的通知建住房20068號及其附件：房地產(chǎn)抵押評估指導意見；349、國有土地使用證國用(2007)字第02028號；10、房屋所有權證：房權證西單字第2006400001號；11、委托方提供的其他權證資料；12、委托方提供的有關估價對象設備配置，投資及建設情況；13、本公司掌握的

16、同類區(qū)域房地產(chǎn)交易情況；14、評估人員現(xiàn)場查看記錄資料。注：遺漏了中華人民共和國物權法法（中華人民共和國主席令第62號）358、估價原則不可對估價原則理解有誤，譬如用最高最正確利用原則對抗合法原則，或從別處抄來一堆似是而非的所謂估價原則。9、估價方法估價結果報告對估價思路、方法的描述一定要細致、清晰；報告的使用方未必是業(yè)內(nèi)專業(yè)人士，因此對估價方法的選用以及不選用均要說明理由，估價方法必須給出定義。 3610、估價結果有的報告只有總價，沒有單價；有的報告金額無大寫。若用外幣表示，應注明估價時點時的官方公布的匯率，并折合成人民幣。11、估價人員有些報告不僅沒有簽名、蓋章，甚至沒有打印出估價人員的姓

17、名。12、估價作業(yè)日期注意前后保持一致，不可因從別的報告復制粘貼而犯低級錯誤。3713、估價報告使用期限通常不超過一年，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長時間。提倡用第一種表述方式。38八、估價技術報告撰寫時的重點事項1、實物狀況（個別因素）分析主要包括估價對象的具體位置、估價范圍、面積、用途、建筑結構，裝修與設施設備、建成年月、維護保養(yǎng)與使用情況、利用現(xiàn)狀、權屬狀況等。 392、區(qū)位狀況分析主要分析估價對象的區(qū)域特征、道路通達狀況、對外交通狀況、基礎設施條件、商服配套設施等。 403、市場背景分析市場背景分析是說明和分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預見的未來。常見問題是分析缺

18、乏針對性，存在相關性、針對性差的問題，即所作的描述不能很好的印證估價結果的測算過程以及最終結果確實定。還有的報告中的分析違背根本的經(jīng)濟學理論或常識。4、最高最正確使用分析注意與合法原則相銜接415、估價方法的選用（要求同估價結果報告）6、估價測算過程A、運用市場法估價時常見的問題：（1）可比實例選取不當、缺乏，比較實例的面積與估價對象差距過大完全不相匹配， 42有的報告只選用二個可比實例，有的選用的雖是實際成交的案例，但價格已經(jīng)根據(jù)需要作了修正（實際上實在湊數(shù)字）；（2）選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，或?qū)杀葘嵗枋霾磺迳踔羵卧炜杀葘嵗唬?）可比實例交易日期不清或成交時

19、間在1年以上；43（4）區(qū)域因素、個別因素修正系數(shù)確實定無理由、依據(jù)或說明或各因素權重選取不當；（5）因素修正幅度過大。房地產(chǎn)估價標準中規(guī)定，每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20，綜合調(diào)整不得超過30。調(diào)整幅度過大，也說明了可比實例選取不當。 44B、運用收益法估價時常見的問題：（1）高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率選擇性的偏低。（2）在求取估價對象收益，特別是純收益時無依據(jù)，或依據(jù)不充分（如同屬商業(yè)用途，但娛樂業(yè)、賓館業(yè)、餐飲業(yè)、超市與小商鋪zhijian的收益是不可混用的）；45（3）公式選取不當（如選用收益倍數(shù)法卻不說明充足理由）；（4）資本化率求取無方法、無依

20、據(jù)或依據(jù)不充分，取值不當；（5）收益年限確實定有誤。46C、運用本錢法估價時常見的問題：（1）局部報告在對地價、重置本錢確實定上依據(jù)不充分，報告在描述上顯得主觀隨意性很大；（2）調(diào)整系數(shù)過大且無充分理由。47D、運用基準地價修正法估價時常見的問題：（1）基準地價公布實踐距離估價時點過長，參數(shù)實際已經(jīng)不可選用；（2）對基準地價的內(nèi)涵理解有誤，對基準地價修正體系了解缺乏。48E、運用假設開發(fā)法估價時常見的問題（1）高估未來開發(fā)完成后的價值；（2）低估開發(fā)本錢、有關費稅和利潤。7、估價結果確實定運用不同的估價方法測算是結果有一定的差異，選用何種結果或作調(diào)整時，為說明理由498、未來市場變化分析、變現(xiàn)能力分析和相關提示撰寫是應注意的事項9、估價報告附件：相當局部報告附件資料不完整，或沒有附件清單。50九、報告的形式、格式方面存在的常見問題1、未按房地產(chǎn)抵押估價指導意見要求，在評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時，未對房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以充分考慮和說明；2、未按房地產(chǎn)抵押估價指導意見要求進行估價對象的變現(xiàn)能力分析； 513、在處置房地產(chǎn)時，未按房地產(chǎn)抵押估價指導意見要求在評估房地產(chǎn)的公開市場價值，同時給出快速變現(xiàn)價值意見及其理由。4、存檔材料中沒有“房地產(chǎn)估價技術報告或者“房地產(chǎn)估價技術報告過于簡單，