聯(lián)東U谷：產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商模式研究PPT通用課件

1、中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)運營商產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商模式研究第一部分；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的理解與探索第二部分；產(chǎn)業(yè)分析與產(chǎn)業(yè)定位第三部分：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商方法第四部分：招商組織及配套機制產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商模式中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)運營商聯(lián)東地產(chǎn)的定位、目標 專注于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)與運營，從2002年起，歷載9年產(chǎn)業(yè)園區(qū)摸索，逐步成為國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域的領先者。 發(fā)展模式：圍繞產(chǎn)業(yè)“U型”微笑曲線提供企業(yè)發(fā)展平臺，通過總部商務、科技研發(fā)、生產(chǎn)制造及配套設施的產(chǎn)品開發(fā)和建設，提供整體開發(fā)和持續(xù)運營的解決方案，實現(xiàn)從投資選址、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設計、建設施工、招商推廣和運營服務的全程管理和控制。 積極把握區(qū)域經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向以北京、天津項目確立環(huán)渤

2、海區(qū)域的領先地位以上海項目開啟長三角的戰(zhàn)略布局 以沈陽項目開啟東北工業(yè)基地的戰(zhàn)略布局積極向華中、華南、西南等經(jīng)濟區(qū)域布局聯(lián)東地產(chǎn)將實施全國化戰(zhàn)略，與優(yōu)秀的區(qū)域合作，創(chuàng)造更多價值聯(lián)東U谷啟動全國化戰(zhàn)略全國布局 在北京、上海、天津、沈陽、無錫、青島、蘇州規(guī)劃投資15個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，規(guī)劃建筑面積約1500多萬平米，年開復工面積達200多萬平米，是目前國內(nèi)開發(fā)規(guī)模最大、產(chǎn)品系列最全、服務體系最完備，入駐客戶及儲備客戶信息最多的產(chǎn)業(yè)運營商之一。初步形成以長三角、珠三角、環(huán)渤海為核心的全國招商體系。聯(lián)東U谷 聯(lián)動中國位于無錫市中心北塘區(qū)，緊鄰無錫高鐵站，項目占地800畝，規(guī)劃建筑面積約130萬平方米，總投資1

3、30億元，其中：建設投資80億元、拉動投資 50億，是集總部辦公、科技研發(fā)、商務生活配套于一體的總部綜合體！無錫聯(lián)東U谷 總部綜合體新典范園區(qū)內(nèi)街整體黃昏鳥瞰圖內(nèi)部街景夜景效果圖天津聯(lián)東U谷.總部大觀 天津首席總部綜合體 項目毗鄰天津市政府和沃斯論壇，位于“雙城雙港、相向拓展”的橋頭堡，項目占地700畝，規(guī)劃建面110萬平米，總投資110億元，其中：建設投資65億元、拉動投資 45億元，定位為聚合總部辦公、研發(fā)創(chuàng)意和商務配套為一體的天津首席總部綜合體。地塊緊鄰浦東國際機場、迪斯尼，占地440多畝，規(guī)劃建筑面積約44萬平方米，總投資45億元，其中：建設投資25億元、拉動投資 20億，是以國際空港

4、為依托，集臨空高端物流、高端制造、研發(fā)辦公、服務外包、展示培訓、配套服務功能為一體的臨空產(chǎn)業(yè)國際總部基地 ！上海聯(lián)東U谷浦東國際空港城項目位于嘉定區(qū)汽車城核心區(qū)，毗鄰國際F1賽場，占地351畝，規(guī)劃建筑面積約47萬平方米，總投資40億元，其中：建設投資25億元、拉動投資 15億，是以汽車產(chǎn)業(yè)為主題，集總部辦公、創(chuàng)新研發(fā)設計、產(chǎn)品展示和商業(yè)配套服務為一體的主題總部綜合體！上海聯(lián)東U谷嘉定汽車城總部港北京聯(lián)東U谷.金橋產(chǎn)業(yè)園 產(chǎn)業(yè)綜合體的經(jīng)典作品 項目坐落于北京金橋科技產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)，項目占地1000畝，規(guī)劃建筑面積100萬平方米，總投資80億元，其中建設投資40億元，拉動投資40億元，是聚合獨棟商務

5、、研發(fā)辦公、標準廠房、配套設施為一體的國際化產(chǎn)業(yè)綜合體。 百萬平米產(chǎn)業(yè)綜合體 聚擁全球的名企之家總體格局清晰合理，強調(diào)“一心、兩軸、多點”的空間概念。以不同功能產(chǎn)品分區(qū)為基礎，形成圍合、半圍合的組團布局。以“現(xiàn)代休閑辦公”為設計理念。通過大量的植物配置、小品雕塑、自然坡地等景觀元素，提供“舒適、美觀、自然”的辦公環(huán)境?？萍佳邪l(fā)園天津聯(lián)東U谷.北方耀谷 天津首席產(chǎn)業(yè)綜合體 項目簽約于2010年12月20日，位于天津北辰區(qū)，地處京津產(chǎn)業(yè)走廊上，扼守產(chǎn)業(yè)進津的北部咽喉位置。 項目占地1900畝，規(guī)劃建筑面積250萬平方米，項目總投資150億元，其中建設投資90億元，拉動投資60億元； 2011年3月

6、19日首期項目開工。園區(qū)主入口效果上海聯(lián)東U谷奉賢未來生態(tài)科技城 產(chǎn)業(yè)綜合體的新作品 項目位于上海奉賢區(qū)，占地750畝，建筑面積75萬平米，總投資45億元，其中建設投資25億元，拉動投資20億元.項目以現(xiàn)代服務業(yè)為支撐、以綠色經(jīng)濟為目標、以生態(tài)綠色為特色，集高層辦公、獨棟辦公、研發(fā)中試、高端制造園、配套設施為一體的國際化科技園區(qū)。上海金山聯(lián)東U谷 產(chǎn)業(yè)綜合體的新作品 項目位于上海金山區(qū)，地處上海與浙江一體化銜接咽喉位置，項目占地1700畝，建筑面積200萬平米，總投資120億元，其中建設投資70億元，拉動投資50億元，是集總部辦公、研發(fā)中試、高端制造和展示商務為一體的上海首席產(chǎn)業(yè)綜合體。沈陽聯(lián)

7、東U谷 產(chǎn)業(yè)綜合體的新作品 項目位于沈陽沈北新區(qū)蒲河新城核心位置，占地2300畝，規(guī)劃建筑面積230萬平方米，總投資130億，其中：建設投資80億元、拉動投資50億元，集制造、研發(fā)、辦公、商貿(mào)物流、營銷展示于一體的產(chǎn)業(yè)綜合體，將成為東北亞首席的高端綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)。U8國際藝術區(qū)第一部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的理解與探索產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商模式 十二五”期間多個?。▍^(qū)、市）將“戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟增長的新動力,多個千億元產(chǎn)業(yè)園區(qū)呼之欲出：重慶：規(guī)劃了國內(nèi)最大筆記本電腦基地和國內(nèi)最大離岸數(shù)據(jù)開發(fā)和處理中心兩大基地，產(chǎn)值目標分別定為6500億元和1500億元；湖南：“十二五”期間省內(nèi)新興產(chǎn)業(yè)力爭培育6個銷售收入過千億億元

8、的園區(qū)。老東北工業(yè)基地黑龍江在“十二五”期間規(guī)劃建立哈大齊工業(yè)走廊建設區(qū)北京：僅亦莊就有移動互聯(lián)產(chǎn)業(yè)園、數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)園等多個千億產(chǎn)業(yè)園項目地產(chǎn)派富力、合生、世貿(mào)；實業(yè)派海爾、TCL、聯(lián)想、華強電子紛紛試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，政府直屬國企經(jīng)開、泰達等也開始全國擴張，聯(lián)東、華夏、天安等專業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商更是加足馬力全國布局。為什么在嚴格的宏觀調(diào)控新政下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)卻逆勢異軍突起？一組資訊產(chǎn)業(yè)升級與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移：十二五“以科學發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線”確定，產(chǎn)業(yè)升級與轉(zhuǎn)移中各種資源要素聚集需求；城市化發(fā)展需要；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整；調(diào)結構促發(fā)展需要產(chǎn)業(yè)類客戶需求強勁：孵化器、標準廠房、研發(fā)樓、商業(yè)配套、總

9、部辦公樓、文化創(chuàng)意園等等；開發(fā)商告別暴利后的轉(zhuǎn)型之路：商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或泛產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)（工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、科技地產(chǎn)等）地方政府發(fā)展需求：經(jīng)濟增長、稅收、就業(yè)的需求應勢而起的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資大、投資周期長、利潤低；安全穩(wěn)定，持續(xù)盈利能力強；產(chǎn)品個性化強,服務要求高;對區(qū)域與位置、周邊環(huán)境（產(chǎn)業(yè)環(huán)境）依賴程度高；對開發(fā)投資與運營的能力要求高開發(fā)主體類型地產(chǎn)開發(fā)型：富力、合生、世貿(mào)實業(yè)開發(fā)型：海爾、TCL、聯(lián)想、華強政府主導型：天津泰達、上海張江高科、北京經(jīng)開科技院校型：清華科技園、北大科技園、人大文化創(chuàng)意園產(chǎn)業(yè)投資型：張江高科、北京經(jīng)開區(qū)域運營型：華夏地產(chǎn)、五礦產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)運營型：聯(lián)

10、東、天安模式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)特點產(chǎn)業(yè)性物業(yè)開發(fā)租售收益服務性收入產(chǎn)業(yè)投資回報園區(qū)公共設施或服務平臺建設收入，配套的住宅和商業(yè)開發(fā)收益區(qū)域改造提升或一級開發(fā)收益，稅收獎勵與政府產(chǎn)業(yè)補貼產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式 房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)雙重屬性：地產(chǎn)是形式，產(chǎn)業(yè)是內(nèi)容四大核心：產(chǎn)業(yè)分析與定位能力：產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、商業(yè)模式，產(chǎn)業(yè)趨勢的判斷與引領，無錫PE聚集區(qū)、重慶三峽戶外產(chǎn)業(yè)園、餐飲企業(yè)中心廚房；園區(qū)規(guī)劃產(chǎn)品設計能力：企業(yè)管理精細度與空間尺度；產(chǎn)業(yè)招商及產(chǎn)業(yè)資源整合能力：產(chǎn)業(yè)資源發(fā)掘、引導、造勢、聚合；產(chǎn)業(yè)服務及社會資源整合能力：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營核心產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)操作誤區(qū)重地產(chǎn)，不重產(chǎn)業(yè)重產(chǎn)品形式，不重實用功能產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)操作誤區(qū)重招商，不重服

11、務產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)操作誤區(qū)三個平臺：生產(chǎn)/工作、生活、公共服務平臺；注重營造產(chǎn)業(yè)環(huán)境，提升園區(qū)軟實力，提供優(yōu)質(zhì)、全面的服務 以建設園區(qū)文化為基礎，推出物業(yè)服務、增值服務、個性服務提供園區(qū)統(tǒng)一的綠化、安全、衛(wèi)生、設備維護等基礎服務，營造良好的園區(qū)環(huán)境打造手續(xù)代辦、政策扶持、人力資源、統(tǒng)采統(tǒng)購四個增值平臺與國內(nèi)外資深認證、外貿(mào)、咨詢、法律、會計、設計、廣告、信息、物流、金融、教育培訓、租賃、會展等專業(yè)化機構形成良好的合作關系，形成發(fā)展聯(lián)盟優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。針對重點客戶的需求，提供 有針對性的保姆式服務，物業(yè)服務增值服務個性服務兩個方法論階段論：經(jīng)濟運行階段、區(qū)域發(fā)展階段、產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段、企業(yè)發(fā)展階段、公司發(fā)

12、展階段； 位置論：位置決定產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)決定客戶、客戶決定產(chǎn)品、產(chǎn)品聚集客戶； 位置、產(chǎn)品、配套、政策，決定客戶產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)操作注意事項發(fā)展趨勢：中國制造中國創(chuàng)造中國服務 產(chǎn)業(yè)升級與轉(zhuǎn)型中物業(yè)結構調(diào)整與需求變化產(chǎn)業(yè)方向上是戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)的快速崛起、傳統(tǒng)制造業(yè)的國內(nèi)轉(zhuǎn)移與全球轉(zhuǎn)移；專業(yè)化園區(qū)、特色服務模式、產(chǎn)業(yè)投資模式、綜合性區(qū)域運營和新城建設模式是未來企業(yè)運作的主要模式；投資商、開發(fā)商、運營商、服務商 “四商合一”與專業(yè)細分機遇：三個分享：城市化發(fā)展的價值、社會發(fā)展的價值、企業(yè)成長的價值在產(chǎn)業(yè)運營與服務中尋找商業(yè)模式商業(yè)配套還是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)初步階段，針對企業(yè)需求的系列商業(yè)資源的戰(zhàn)略合作產(chǎn)業(yè)地

13、產(chǎn)趨勢與機遇第二部分產(chǎn)業(yè)分析與產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商模式非經(jīng)常購買，消費經(jīng)驗缺乏非標準化產(chǎn)品，缺少足夠的標準支持決策；半成品、虛擬、設想的空間比較大行業(yè)特點企業(yè)生命周期不同、管理模式階段不同和商業(yè)模式；地域性強，與區(qū)域、產(chǎn)業(yè)格局、企業(yè)家文化、地方風俗有關投資性需求滿足程度低需求復雜、個性化更強功能的可變性與可拓展性文化附加，企業(yè)與員工賦予企業(yè)本身或行業(yè)本身的文化，或開發(fā)商賦予的符號品牌需求；主題、品牌城市品牌與園區(qū)品牌、區(qū)域位置等產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品屬性及消費特點先選行業(yè)，確定目標市場，找準客戶，再定產(chǎn)品產(chǎn)品的五大范疇：土地、規(guī)劃和建筑產(chǎn)品、政策、服務和主題機會型向戰(zhàn)略型開發(fā)運營轉(zhuǎn)變?nèi)绾芜x行業(yè)；區(qū)域資源對

14、比分析政府支持鼓勵行業(yè)公司能力及戰(zhàn)略社會資源整合能力依托行業(yè)資源與行業(yè)發(fā)展趨勢，整合社會資源文化產(chǎn)業(yè)、電子商務、總部經(jīng)濟、能源、新材料、地理信息、移動互聯(lián)、智能電網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)定位與策劃細分市場城市產(chǎn)業(yè)結構和空間結構、政策決定需求和市場容量土地供應量和結構決定供應細分維度不同經(jīng)濟周期下的區(qū)域發(fā)展階段：工業(yè)化初步階段、快速發(fā)展階段、成熟階段（2.5產(chǎn)業(yè)）、第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展階段（傳統(tǒng)服務業(yè)）、三產(chǎn)結構調(diào)整期、三產(chǎn)成熟期（現(xiàn)代服務業(yè)，以金融業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等為主）行業(yè)周期；新細分行業(yè)、成長期、快速發(fā)展期、成熟期、衰退期企業(yè)規(guī)模年產(chǎn)值及稅收企業(yè)人員企業(yè)性質(zhì)：民營、國企、合資、外資等企業(yè)價值觀與文化企業(yè)司齡

15、及管理階段；企業(yè)周期；創(chuàng)業(yè)孵化期、成長初期、高速成長期擴張（區(qū)域擴張、產(chǎn)品擴張、投資擴張、目標客戶群擴展）；成熟階段、衰退與死亡；如何確定目標市場尊重發(fā)展階段規(guī)律企業(yè)經(jīng)營特點、商業(yè)模式類型：資本型、勞動密集型 、技術型、品牌型、生產(chǎn)代工型支付能力：盈利能力、融資能力租售階段：首次租賃、改擴租的二次租賃、首次置業(yè)、首改、再改功能變化：廠辦一起、生產(chǎn)與辦公分開、生產(chǎn)與總部分開、專業(yè)分工與區(qū)域分工購買 特點：關注品牌、正規(guī)、專業(yè)、價格、服務、功能。購買決策點：老板喜好、市場集中、供應鏈驅(qū)動、勞動力、科技力量、員工分布區(qū)域聯(lián)東U谷客戶定位：快速發(fā)展階段的高利潤、高成長性中小企業(yè)天安數(shù)碼城：中小型科技行

16、業(yè)成長性企業(yè)恒生科技園：中小型成長性科技企業(yè)運盛實業(yè)：無明確行業(yè)導向，面向中小型成長性企業(yè)細分維度追求高效率與低成本高效率：品牌、正規(guī)、專業(yè)、配套 成熟、公共平臺、政府政務、信息成本、融資成本、低成本：租金、勞動力、交通、配套成本、交易、安全高效客戶需求原點 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移或產(chǎn)業(yè)升級帶動產(chǎn)業(yè)結構改變，進而帶來產(chǎn)業(yè)空間的改變，產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的需求區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移：國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移或發(fā)達地區(qū)向欠發(fā)達的地區(qū)轉(zhuǎn)移，欠發(fā)達區(qū)域進軍發(fā)達區(qū)域；產(chǎn)業(yè)升級：新增生產(chǎn)線、結構調(diào)整、擴展等 具體空間來源形式：村鎮(zhèn)民房或集體建設用地工業(yè)大院；私搭亂建的違章房屋或地下室等；正規(guī)產(chǎn)業(yè)園區(qū)二手園區(qū)、企業(yè)多余廠房產(chǎn)業(yè)調(diào)整空余寫字樓；結構調(diào)整

17、寫字樓：貿(mào)易型、品牌型、研發(fā)型等向生產(chǎn)型轉(zhuǎn)商業(yè)或?qū)懽謽牵汗δ芨淖兤渌臻g：孵化樓、各高?？蒲兴蛻魜碓幢粍影徇w主動擴張新增需求：轉(zhuǎn)生產(chǎn)上生產(chǎn)線、新進區(qū)域、經(jīng)濟結構調(diào)整或區(qū)域調(diào)整的搬遷上市資產(chǎn)需要投資型花費型改善型 表現(xiàn)形式面積：大變小、小變大租金：高變低、低變高檔次：低到高、高到低功能：商業(yè)轉(zhuǎn)倉儲和加工、商業(yè)轉(zhuǎn)辦公、辦公轉(zhuǎn)倉儲消費動機客戶類型消費主導價值觀他們哪里提供什么產(chǎn)品和服務快速提升型工業(yè)園形象、品質(zhì)醫(yī)療器械、能源環(huán)保外觀美觀獨棟廠房、獨棟務實發(fā)展型低成本追求食品、印刷、服裝低端加工 實用型功能導向型滿足功能機械加工豐富產(chǎn)品、定制化服務產(chǎn)業(yè)聚集型產(chǎn)業(yè)氛圍電子通訊類產(chǎn)業(yè)聚集、行業(yè)服務投資型

18、升值空間、付款方式關注工業(yè)產(chǎn)業(yè)投資面積小、付款方式簡單、變現(xiàn)簡單以銷售為主客戶定位分析 獨特的客戶價值服務體系！客戶價值分析表第三部分產(chǎn)業(yè)招商方法產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商模式常規(guī)招商：中介招商、網(wǎng)絡招商、電話營銷、老帶新轉(zhuǎn)介紹 品牌驅(qū)動：總部基地、聯(lián)東U谷、天安數(shù)碼城龍頭驅(qū)動：亦莊與中關村的案例：富士康工業(yè)園、旭天發(fā)展產(chǎn)業(yè)招商：專業(yè)園區(qū)、大連軟件園 推廣“四利器”：戶外廣告、網(wǎng)絡廣告、數(shù)據(jù)庫營銷和活動招商趨勢“人海戰(zhàn)術”“全民招商”、“地毯式”招商到產(chǎn)業(yè)招商的轉(zhuǎn)變： 摸清產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)缺失的情況下，根據(jù)區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，分析出亟需解決的關鍵技術瓶頸和所需引入的配套或互補性產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，并能夠根據(jù)需求