房地產(chǎn)估價(jià)題庫

1、     房地產(chǎn)估價(jià)習(xí)題集         湖南城市學(xué)院城市管理學(xué)院房地產(chǎn)教研室編    二OO八年三月      房地產(chǎn)估價(jià)習(xí)題集（一）一、單項(xiàng)選擇題（共15小題，每小題1分。每小題的備選答案中，只有一個(gè)答案最符合題意，請(qǐng)將其編號(hào)填入相應(yīng)括號(hào)里）1、樓面地價(jià)=土地單價(jià)/（     ）。A、建筑層數(shù)；B、建筑

2、覆蓋率；C、綠地率；D、建筑容積率。2、某一房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低，主要取決于（     ）供求狀況。A、本地區(qū)房地產(chǎn)的；B、全國房地產(chǎn)的；C、本地區(qū)本類房地產(chǎn)的；D、本類房地產(chǎn)的。3、完好房的成新度一般為（     ）。A、十成新；B、九到十成新；C、八到十成新；D、七到十成新。4、其他條件相同，期房?jī)r(jià)格一般（    ）現(xiàn)房?jī)r(jià)格。A、高于；B、低于；C、等于；D、不可比。5、用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，通常要對(duì)比較實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易情況、交易日期、（

3、60;  ）、個(gè)別因素修正。A、環(huán)境因素；B、質(zhì)量因素；C、區(qū)域因素；D、新舊程度。6、對(duì)比較實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期修正時(shí)，最適宜采用（    ）。A、一般物價(jià)指數(shù)；B、建筑材料價(jià)格指數(shù)；C、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)；D、定額調(diào)整系數(shù)。7、用成本法估價(jià)時(shí)，房屋現(xiàn)值等于（     ）。A、房屋重置價(jià)格折舊年限×尚可使用年限；B、房屋重置價(jià)格折舊年限×耐用年限；C、房屋重置價(jià)格×成新度；D、房屋重置價(jià)格年折舊額。8、用成本法評(píng)估新建房地價(jià)格的基本公式為：新建房地價(jià)格=取得

4、土地費(fèi)用+（   ）+正常利稅。A、拆遷費(fèi)用；B、建造建筑物費(fèi)用；C、公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用；D、市政設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。9、土地價(jià)格=房地純收益-（    ）/土地還原利率A、土地純收益；B、建筑物價(jià)格×建筑物還原利率；C、建筑物總收益；D、房地費(fèi)用。10、從理論上講，獲取純收益的可靠性越低，選用的還原利率應(yīng)（    ）。A、越高；B、越低；C、不變；D、越可靠。11、某房地產(chǎn)正常年純收益為6000元，當(dāng)前銀行年利率為10%，購買年為8，估價(jià)應(yīng)為（   &

5、#160;）元。A、54000；B、32010；C、48000；D、60000。12、收益法公式成立的條件是（    ）。A、a每年不變、有限年期、r每年不變且大于零；B、a每年不變、無限年期、r每年不變且大于零；C、a每年變化、有限年期、r每年不變且大于零；D、a每年不變、有限年期、r每年變化且大于零。13、某臨街深度30.48米（即100英尺）的矩形宗地，總價(jià)為100萬元。根據(jù)四、三、二、一法則，該宗地臨街前半部分的價(jià)格應(yīng)為（    ）萬元。A、50；B、70；C、30；D、40。14、某房地產(chǎn)1992年1月1

6、日的價(jià)格為1000元/平方米，1992年到1995年年平均上漲10%，用長期趨勢(shì)法評(píng)估，該房地產(chǎn)1996年1月1日的價(jià)格應(yīng)為（    ）元/平方米。A、1611；B、1331；C、1464；D、1400。15、同一建筑物若使用性質(zhì)不同，其年折舊額由大到小的排列順序?yàn)椋?#160;   ）。A、一般生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房、非生產(chǎn)用房；B、非生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房；C、腐蝕性生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房、非生產(chǎn)用房；D、非生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房。二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分。每題的備選答案中，有

7、兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，請(qǐng)將其編號(hào)填入各題的相應(yīng)括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選或多選均不得分；少選但選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、估價(jià)上真實(shí)、客觀、合理的價(jià)格是指（     ）。A、交易雙方均接受的價(jià)格；B、對(duì)交易雙方來說經(jīng)濟(jì)上合理的價(jià)格；C、正常交易情況下形成的價(jià)格；D、政府規(guī)定或希望的價(jià)格。2、運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)選取的比較實(shí)例應(yīng)符合下列要求（    ）。A、與估價(jià)對(duì)象具有類似性；B、交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；C、交易雙方有經(jīng)濟(jì)關(guān)系；D、成交價(jià)格是單價(jià)。3、房屋估價(jià)時(shí)，確定其面積的依據(jù)有（ 

8、0;  ）。A、房屋所有權(quán)證所載面積；B、房屋現(xiàn)有實(shí)際面積（當(dāng)實(shí)際面積大于房屋所有權(quán)證所載面積時(shí)）；C、建筑竣工圖所載面積（當(dāng)房屋已竣工驗(yàn)收合格，尚未辦理房屋所有權(quán)證時(shí)）；D、房屋買賣合同所載面積。4、運(yùn)用成本法評(píng)估房屋價(jià)格時(shí)，影響估價(jià)結(jié)論準(zhǔn)確性的因素有（    ）。A、估價(jià)人員所確認(rèn)的房屋成新度的準(zhǔn)確性；B、會(huì)計(jì)報(bào)表中房屋計(jì)提折舊的原始記錄的完備性；C、房屋結(jié)構(gòu)類型確認(rèn)的正確與否；D、房屋重置價(jià)格的準(zhǔn)確性。5、運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，影響估價(jià)結(jié)論準(zhǔn)確性的因素有：（    ）A、總收益的準(zhǔn)確

9、性；B、費(fèi)用及扣除項(xiàng)目的準(zhǔn)確性；C、基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性；D、還原利率的準(zhǔn)確性。6、根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，房屋完損等級(jí)是根據(jù)房屋（    ）的完好、損壞程度來劃分的。A、結(jié)構(gòu)；B、設(shè)備；C、設(shè)計(jì)；D、裝修。7、對(duì)一宗房地產(chǎn)同時(shí)采用三種不同方法估價(jià)，計(jì)算出三個(gè)價(jià)格，（     ）。A、這三個(gè)價(jià)格應(yīng)是相等的；B、最后評(píng)估價(jià)格可采用這三個(gè)價(jià)格的平均值；C、可采用這三個(gè)價(jià)格中的某一個(gè)作為最終評(píng)估價(jià)格；D、在這三個(gè)價(jià)格的基礎(chǔ)上，估價(jià)人員根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行修正，確定一個(gè)評(píng)估價(jià)格。8、受理估價(jià)委托時(shí)，估價(jià)人員應(yīng)明確的估價(jià)基本事

10、項(xiàng)有：（    ）。A、估價(jià)時(shí)點(diǎn)；B、估價(jià)目的；C、估價(jià)對(duì)象；D、估價(jià)原則。9、用路線價(jià)法估價(jià)時(shí)，遇有下列臨街地，需進(jìn)行加價(jià)或減價(jià)修正：（     ）。A、路角地；B、一面臨街的長方形地；C、梯形地；D、一面臨街的三角型地。10、以下說法是錯(cuò)誤的：（    ）A、只有經(jīng)房地產(chǎn)所有權(quán)人要求，才能對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)；B、只有經(jīng)房地產(chǎn)使用權(quán)人要求，才能對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)；C、只有經(jīng)房地產(chǎn)抵押人要求，才能對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)；D、只要經(jīng)房地產(chǎn)抵押權(quán)人要求，就可以對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估

11、價(jià)。三、判斷題（共10小題。每小題1分。在相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)填入判斷結(jié)果。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分）1、房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。（    ）2、同一宗房地產(chǎn)，其房地價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格。（    ）3、同一宗房地產(chǎn)的價(jià)格與租金之間存在轉(zhuǎn)換關(guān)系。（    ）4、遵循房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，即估價(jià)機(jī)構(gòu)或人員應(yīng)具有合法的評(píng)估資格。（     ）5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一定是現(xiàn)在，也可以是過去或未來。（&#

12、160;   ）6、用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)，對(duì)比較實(shí)例為拍賣、招標(biāo)的價(jià)格，需進(jìn)行交易情況修正。（      ）7、成本估價(jià)法又稱重置成本法。（     ）8、綜合還原利率=土地還原利率+建筑物還原利率。（    ）9、購買年不是預(yù)期可獲得收益的年限。（    ）10、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偸菍⒏邔咏ㄖ锏脑靸r(jià)分?jǐn)偹纪恋厣?。?#160;   ）四、填空題（

13、共10空，每空1分，請(qǐng)?jiān)诳瞻滋幪钌献钋‘?dāng)?shù)膬?nèi)容）1、當(dāng)前我國房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循的主要原則有：合法原則，（      ），供求原則；替代原則，（        ），公平原則。2、估價(jià)機(jī)構(gòu)完成委托估價(jià)后提供給委托人的“產(chǎn)品”，通常稱為（       ）。3、市場(chǎng)比較法所依據(jù)的是（       ）原理。4、成本法計(jì)算建筑物重新

14、建造完全價(jià)值的方法通常分為三種，即：凈計(jì)法，（      ），立方法。5、在收益法中，純收益確定后，還原利率越高，收益價(jià)格（      ）。6、建筑物的重新建造成本分為重建成本和重置成本兩種，普通建筑物估價(jià)時(shí)適用（     ）。7、估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有著本質(zhì)的區(qū)別，在估價(jià)上C為（     ），它通常隨著估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不同而（    &

15、#160;）。8、在路線價(jià)法中，普通臨街宗地價(jià)格的計(jì)算公式為：宗地總價(jià)=路線價(jià)×（     ）×宗地面積。五、問答題（共1題，10分）試述成本法與收益法的區(qū)別。六、計(jì)算題（共3小題，第1小題8分，第2小題12分，第3小題15分。）1、有一房地產(chǎn)，土地總面積1000平方米，為10年前通過征用農(nóng)地取得，當(dāng)時(shí)每畝花費(fèi)16萬元，現(xiàn)時(shí)重新取得該土地每平方米需600元；地上建筑物總建筑面積2000平方米，于8年前建成交付使用，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)每平方米500元，現(xiàn)時(shí)造價(jià)同類建筑物每平方米需1000元，估計(jì)該建筑物尚可使用32年，殘值率為5%。

16、試選用所給資料估計(jì)該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。2、某賓館需要估價(jià)，據(jù)調(diào)查，該賓館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空房率為30%，該賓館營業(yè)平均每月花費(fèi)14萬元；當(dāng)時(shí)同檔次賓館一般床價(jià)為每床每天45元，年平均空房率為20%，正常營業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的30%；該類房地產(chǎn)還原利率為10%。試選用所給資料估計(jì)該賓館的價(jià)格。3、需要評(píng)估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的價(jià)格。獲知該宗土地總面積500平方米，建筑容積率為2，適宜建造某種類型的商品住宅；預(yù)計(jì)取得該土地后建造該類商品住宅的建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)為每平方米800元，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)的8%，第一年投入60%

17、的建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用，第二年投入40%的建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用；貸款年利息率為10%；銷售稅費(fèi)為未來樓價(jià)的6%；投資利潤率（利息不計(jì)利潤）為20%；該商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出時(shí)的價(jià)格平均每平方米2500元。試?yán)盟o資料用動(dòng)態(tài)方式估計(jì)該宗土地在1995年9月的總價(jià)、單價(jià)及樓面地價(jià)（折現(xiàn)率為10%）。 房地產(chǎn)估價(jià)習(xí)題集（二）一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將其編號(hào)填入各題的相應(yīng)括號(hào)內(nèi)）1、房地產(chǎn)的供給增加，需求不變，其價(jià)格會(huì)（     ）。A、 上升；B、下降；C、不變；D、升降

18、難定2、殘余法是依據(jù)（      ）價(jià)格。A、土地收益求取土地；B、建筑物收益求取建筑物；C、房地收益求取土地或建筑物；D、房地收益單獨(dú)求取土地或建筑物3、用成本法評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，應(yīng)選?。?#160;   ）成本作為評(píng)估依據(jù)。A、該宗房地產(chǎn)的實(shí)際；B、類似房地產(chǎn)的客觀；C、類似房地產(chǎn)的最高；D、類似房地產(chǎn)的最低。4、對(duì)同一宗房地產(chǎn)而言，（     ）。A、房地價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格建筑物的折舊；B、建筑物價(jià)格=房地價(jià)格土地價(jià)格；C、土地價(jià)格=房

19、地價(jià)格建筑物價(jià)格建筑物的折舊；D、房地價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格+建筑物的折舊5、有甲乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊各值50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后值110萬元，如果甲地塊的使用權(quán)人購買乙地塊的使用權(quán)，乙地塊的使用權(quán)人索要的交易雙方都是公平合理的正常價(jià)格應(yīng)為（    ）。A、50萬元；B、55萬元；C、60萬元；D、60萬元以上6、理論上“八項(xiàng)因素”構(gòu)成的房租通常稱為（    ）。A、市場(chǎng)租金；B、商品租金；C、理論租金；D、成本租金。7、用成本法評(píng)估新開發(fā)土地價(jià)格的基本公式為：新開發(fā)土地價(jià)格=取得待開

20、發(fā)土地費(fèi)用+（   ）+政常利稅A、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；B、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；C、公共配套設(shè)施費(fèi)；D、開發(fā)土地所需費(fèi)用8、（    ）限制了估價(jià)報(bào)告書的用途。A、估價(jià)方法；B、估價(jià)目的；C、估價(jià)原則；D、估價(jià)日期。9、在路線價(jià)法中，（    ）只需根據(jù)深度百分率即可計(jì)算地價(jià)，不必制定相應(yīng)的修正率。A、一面臨街矩形地；B、一面臨街三角形地；C、一面臨街梯形地；D、一面臨街不規(guī)則形地10、在評(píng)估期房?jī)r(jià)格時(shí)，（     ）。A、估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)

21、市場(chǎng)情況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（現(xiàn)在）的狀態(tài)；B、估價(jià)對(duì)象狀況為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（現(xiàn)在）的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為未來某時(shí)點(diǎn)的狀況；C、估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（未來）的狀況；D、估價(jià)對(duì)象狀況為未來某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（現(xiàn)在）的狀態(tài)11、一般損壞房的成新度為（     ）。A、4-6成；B、5-7成；C、4-5成；D、5-6成12、一宗房地產(chǎn)交易能夠達(dá)成的充分條件是（    ）。A、買方愿意付出的最低價(jià)格小于賣方愿意接受的最高價(jià)格；B、買方愿意付出的最高價(jià)格小于賣方愿意接受的最低價(jià)格；C、買

22、方愿意付出的最高價(jià)格大于賣方愿意接受的最低價(jià)格；D、買方愿意付出的最低價(jià)格小于賣方愿意接受的最低價(jià)格。13、某宗房地產(chǎn)，建筑層數(shù)5層，各層建筑面積相等，建筑覆蓋率50%，樓面地價(jià)100元/平方米，則其土地單價(jià)為（      ）元/平方米。14、某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值100萬元，其中土地價(jià)值30萬元，通過抵押獲得貸款60萬元。若投?；馂?zāi)險(xiǎn)，其投保價(jià)值為（     ）萬元。15、某建筑物，經(jīng)實(shí)地勘察預(yù)計(jì)尚可使用30年，無殘值。該類建筑物的耐用年限50年，則該建筑物的成新率為（ 

23、60;    ）%。A、100；B、70；C、60；D、4016、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方297萬元，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（      ）萬元。A、323；B、275；C、273；D、258。17、某宗房地產(chǎn)，純收益每年50萬元，建筑物價(jià)值200萬元，建筑物資本化率12%，土地資本化率10%，則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為（     ）萬元。18

24、、某類房地產(chǎn)通常抵押貸款占7成，抵押貸款的年利率10%，購買者自有資本要求的年收益率12%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為（     ）%。A、10.6；B、11.4；C、11.2；D、10.8。19、某宗房地產(chǎn)正常情況下年總收益140萬元，年總費(fèi)用40萬元，資本化率12%，出讓時(shí)的土地使用權(quán)年限50年，現(xiàn)已使用了5年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)為（    ）萬元。A、83333；B、830.45；C、828.25；D、827.64。20、某前后臨街總深度30米的矩形地，前街路線價(jià)20000元/平方米，后街路線價(jià)1

25、000元/平方米，若按重疊價(jià)值估價(jià)法，其前街影響深度為（      ）米。A、10；B、15；C、20；D、30二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，請(qǐng)將其編號(hào)填入各題的相應(yīng)括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選或多選均不得分；少選但選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、估價(jià)報(bào)告書的內(nèi)在質(zhì)量包括（       ）。A、估價(jià)結(jié)論的準(zhǔn)確性；B、文字表述水平；C、估價(jià)方法選擇的正確性；D、參數(shù)確定的合理性。2、房地產(chǎn)交易中的特殊交易情形包括（ 

26、;      ）。A、交易雙方曾經(jīng)有過業(yè)務(wù)聯(lián)系；B、購買相鄰房地產(chǎn)； C、交易稅費(fèi)由買方承擔(dān)；D、賣方不了解市場(chǎng)行情。3、求取建筑物重新建造成本的方法有（     ）。A、指數(shù)調(diào)整法；B、實(shí)際觀察法；C、工料測(cè)量法；D、分部分項(xiàng)法。4、建筑物的物質(zhì)折舊包括（     ）。A、有形損耗；B、正常使用的磨損；C、功能折舊；D、意外的破壞損毀。5、下列說法正確的是（     ）。A、

27、可比實(shí)例肯定是交易實(shí)例；B、交易實(shí)例肯定是可比實(shí)例；C、可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例；D、交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例。6、各類房屋的殘值率一般為（      ）。A、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)3%；B、磚木結(jié)構(gòu)一等6%；C、磚混結(jié)構(gòu)一等0%；D、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)0%。7、下列說法正確的是（     ）。A、購買年是利息率的倒數(shù)；B、購買年法是地租資本化的另一種表現(xiàn)；C、購買年法實(shí)質(zhì)是一種收益法；D、購買年法實(shí)際是預(yù)計(jì)的可獲收益的年限。8、地價(jià)區(qū)段是根據(jù)（     

28、;）的原則來劃分的。A、形狀相似；B、用途相似；C、地價(jià)相近；D、地段相連。9、某宗房地產(chǎn)欲出售，其評(píng)估價(jià)格為100萬元，最后實(shí)際成交價(jià)格為150萬元，這可能是（      ）。A、  評(píng)估價(jià)格公平合理，成交價(jià)格不公平合理；B、評(píng)估價(jià)格不公平合理，成交價(jià)格公平合理；C、評(píng)估價(jià)格和成交價(jià)格都公平合理；D、評(píng)估價(jià)格和成交價(jià)格都不公平合理。10、估價(jià)時(shí)計(jì)算地租量須把握（     ）A、土地是在最佳用途下使用的；B、土地是由最有能耐的人使用的；C、土地是在最粗放利用下使用的

29、；D、土地是在最佳集約利用下使用的。三、判斷題（共10題，每題1分。請(qǐng)?jiān)诟黝}后的相應(yīng)括號(hào)內(nèi)填入判斷結(jié)果，用“V”表示正確，作“X”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤倒扣1分。本大題總分最多扣至零分。）1、假設(shè)開發(fā)法可用于拆遷補(bǔ)償估價(jià)。（    ）2、同一建筑物在不同時(shí)期的重置成本是相同的。（     ）3、房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)與其當(dāng)前價(jià)位的高低可以無關(guān)。（    ）4、若估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象的狀況卻可以是現(xiàn)在、過去或未來的。（   &#

30、160;）5、城市中現(xiàn)有一塊空地，目前沒有任何收益，因而不能用收益法估價(jià)。（    ）6、房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，故其權(quán)益在估價(jià)中要比物質(zhì)實(shí)體更重要。（    ）7、長期趨勢(shì)法即可以用于預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來價(jià)格及其走向，也可以用于尋找交易日期修正系數(shù)。（     ）8、不論估價(jià)目的如何，委托方所委托的估價(jià)對(duì)象的范圍，必須是估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的范圍。（    ）9、人口高密度地區(qū)，必定導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)的求大于供，供給相

31、對(duì)匱乏，因而該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格必然超高。（    ）10、某宗房地產(chǎn)，收益年期無限，預(yù)計(jì)每年的總收益穩(wěn)定為16萬元，總費(fèi)用未來第一年為8萬元，此后每年遞增2%。該類房地產(chǎn)的資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為60萬元。（     ）四、填空題（共10個(gè)空格，每個(gè)空格1分。請(qǐng)?jiān)诟黝}的空格處填入最恰當(dāng)?shù)膬?nèi)容）1、房地產(chǎn)價(jià)格是客觀存在的，估價(jià)實(shí)質(zhì)是模擬（    ）的價(jià)格形成過程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來。2、房屋完損等級(jí)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、（  

32、0; ）、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目的完好、損壞程度來劃分的。3、認(rèn)清房地產(chǎn)的單位價(jià)格，主要是認(rèn)清其貨幣單位、（    ）、面積含義。4、一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)符合下列三方面要求：（1）有扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)；（2）有豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)；（3）（       ）。5、在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中，重新建造成本是假設(shè)在（    ）重新建造或購置全新狀態(tài)的舊有房地產(chǎn)時(shí)所必要的成本或價(jià)格。6、資本化率=（    

33、;  ）+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。7、某商店?duì)I業(yè)面積為建筑面積的55%，單位營業(yè)面積的年租金720元/平方米，則該商店單位建筑面積的年租金為（    ）。8、將某成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的各項(xiàng)必要費(fèi)用及正常利稅為300元/平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%，則可轉(zhuǎn)讓土地的成本價(jià)為（    ）元/平方米。9、某宗土地面積250平方米，其上附有建筑面積為200平方米的建筑物，該建筑物的外觀及設(shè)備均已過時(shí)，需拆除重建，估計(jì)每建筑平方米拆遷費(fèi)300元、殘值50元，則該土地的減價(jià)修正額為（ 

34、0;   ）。10、某類商品房平均售價(jià)1994年初為2500元/平方米，1996年初漲至3025元/平方米，則其價(jià)格的年平均上漲幅度為（     ）%。五、計(jì)算題（共4題，第1題5分，第2題8分，第3題12分，第4題15分。要求列出算式和計(jì)算步驟，需按公式計(jì)算的，要寫出公式。無計(jì)算過程，只有計(jì)算結(jié)果的，不得分。計(jì)算題精度要求為：中間計(jì)算過程保留小數(shù)點(diǎn)后兩位，最終計(jì)算結(jié)果取整到個(gè)位。）1、某建筑物總建筑面積500平方米，現(xiàn)時(shí)重置價(jià)格每建筑平方米1000元，耐用年限50年，殘值率5%，尚可使用30年。試估計(jì)該建筑物的出

35、時(shí)總價(jià)和單價(jià)。2、某公寓共有3層，每層建筑面積均為1000平方米，其房地產(chǎn)單價(jià)平均為1100元/平方米，底層的單價(jià)比第二層的單價(jià)低150元，第二層的單價(jià)比第三層的單價(jià)高150元。試按房地產(chǎn)價(jià)值分?jǐn)偡椒ù_定第二層的土地占有份額。3、某宗房地產(chǎn)在正常情況下每年可獲得總收益55萬元，需支出總費(fèi)用30萬元。在附近選取了A、B、C、D四宗類似房地產(chǎn)，其價(jià)格及純收益如下表。試用所給資料估計(jì)該宗房地產(chǎn)的價(jià)格（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法）。類似房地產(chǎn)價(jià)格（萬元）純收益（萬元/年）ABCD252294238166303528204、需要評(píng)估某商品住宅在1996年11月1日的正常價(jià)格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)

36、查選取了A、B、C三宗已成交的類似商品住宅并作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表： 可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格成交日期交易情況區(qū)域因素個(gè)別因素5000人民幣元/平方米1995年8月1日-1%+2%0%560美元/平方米1996年1月1日0%+3+1530美元/平方米1996年5月1日+2%0%-2%上表交易情況中，負(fù)值表示低于正常價(jià)格的幅度，正值表示高于正常價(jià)格的幅度。區(qū)域因素、個(gè)別因素中，以估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素和個(gè)別因素為基準(zhǔn)，負(fù)值表示劣于估價(jià)對(duì)象的因素對(duì)價(jià)格影響的幅度，正值表示優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的因素對(duì)價(jià)格影響的幅度。另知1995年8月1日人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為1美元=8.5元人民

37、幣，1996年11月1日人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為1美元=8.3元人民幣；1995年7月1日至1996年11月1日期間，該類商品住宅以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月下降1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估計(jì)該商品住宅在1996年11月1日以人民幣表示的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法）。 房地產(chǎn)估價(jià)習(xí)題集（三）一、單項(xiàng)選擇題（共25分，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意）1某開發(fā)商在開發(fā)某別墅時(shí)，為增加利潤提高了建筑密度和容積率，但結(jié)果反而使其別墅的價(jià)格下降，這是因?yàn)椋?#160;    ）：A、市場(chǎng)不景氣；B、該別墅區(qū)的環(huán)境條件變差；

38、C、該別墅區(qū)的單位開發(fā)成本降低；D、開發(fā)商獲得滿意的利潤即可2購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為9%。若該類房地產(chǎn)的資本化率為10.8%，則自有資本要求的年收益率為（      ）%。A、15；B、15.7C、12.6D、11.63選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)注意所謂地點(diǎn)的同一性或類似性，是指所選取的可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處于（   ）A、同一地區(qū)；B、同一城市；C、同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)；D、A或C。4某建筑物，政府主管部門規(guī)定的該類建筑物的耐用年限N與該建筑物的經(jīng)過年數(shù)t、尚可使用年數(shù)n之間的

39、關(guān)系為（     ）A、N=t+n；    B、N<t+n；    C、N>t+n；  D、A、B、C都有可能5、房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)（      ）的價(jià)格。A、 開發(fā)成本；B、權(quán)益；C、物質(zhì)實(shí)體；D、B或C。6、甲土地的單價(jià)2100元/平方米，建筑容積率為7，乙土地的單價(jià)1500元/平方米，建筑容積率為5，該兩塊土地的總價(jià)相比有（  

40、60; ）A、甲的等于乙的；B、甲的高于乙的；C、甲的低于乙的；D、難以判斷7、用成本法評(píng)估舊建筑物的價(jià)格時(shí)，折舊注重的應(yīng)是建筑物價(jià)值的（      ）。A、 收回；B、攤銷；C、減損；D、補(bǔ)償8、某宗房地產(chǎn)，其建筑物的各層建筑面積相等，建筑層數(shù)為5層，建筑密度為50%，土地單價(jià)為2500元/平方米，則其樓面地價(jià)為（     ）元/平方米。A、  500；B、2500；C、1000；D、1250。9、房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加（  

41、   ）房地產(chǎn)的價(jià)格。A、必定提高；B、必定降低；C、不一定提高；D、不一定降低10、路線價(jià)法估價(jià)的第二個(gè)步驟應(yīng)為（     ）A、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度；B、求取路線價(jià)；C、編制深度百分率表；D、劃分路線價(jià)區(qū)段11、房屋完損等級(jí)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目的完好、損壞程度來劃分的，共分為（    ）。12、新建建筑物價(jià)格=（    ）+建造建筑物費(fèi)用+正常利稅A、 征地費(fèi)；B、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；C、地價(jià)款；D、零1

42、3、某類房地產(chǎn)1994年至1998年的價(jià)格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米。按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，該類房地產(chǎn)于1999年的價(jià)格為（      ）元/平方米。14、某建筑物已使用8年，經(jīng)實(shí)地勘察，估計(jì)尚可使用32年，殘值率為5%，則該建筑物的成新率為（     ）%。A、76；B、80；C、81；D、8415、甲房地產(chǎn)尚可使用年限為50年，單價(jià)為1050元/平方米，乙房地產(chǎn)尚可使用年限為60年，單價(jià)為1100元/平方米，資本化率均為8%，實(shí)際上甲房地產(chǎn)的價(jià)

43、格（    ）乙房地產(chǎn)的價(jià)格。A、高于；B、低于；C、等于；D、B或C16、某宗房地產(chǎn)采用三種估價(jià)方法得出的結(jié)果分別為820、850和900萬元，若賦予的權(quán)重分別為0.5、0.3和0.2，則該宗房地產(chǎn)的最終評(píng)估價(jià)格為（     ）萬元。A、850；B、845；C、869；D、85717、假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期開發(fā)后的樓價(jià)不可用（      ）求取。A、市場(chǎng)比較法；B、收益法；C、成本法；D、長期趨勢(shì)法18、一宗土地用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估其價(jià)格：在商業(yè)用途下的

44、估算結(jié)果為800萬元，在居住用途下的估算結(jié)果為1000萬元。城市規(guī)劃規(guī)定既可作商業(yè)用途也可作居住用途，則該宗土地的評(píng)估價(jià)格應(yīng)為（    ）萬元。A、800；B、1000；C、900；D、180019、采用（     ）求取的年折舊額每年遞減。A、 成新折扣法；B、償債基金折舊法；C、年數(shù)總和法；D、直線折舊法20按直接比較法判定某可比實(shí)例價(jià)格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98,則其依據(jù)為(    )A、可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為

45、2%；B、可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2%；C、可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2.04%；D、可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2.04%；21、估價(jià)對(duì)象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對(duì)象的建筑面積為1200平方米，現(xiàn)空置。估算估價(jià)對(duì)象的租金時(shí)，最適宜作為可比實(shí)例的為（     ）。A、建筑面積1800平方米，兩年前租出，年租35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)；B、建筑面積1100平方米，近期租出，年租150元/平方米，位于20公里外；C、建筑面積10000平方

46、米，近期租出，年租180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)；D、建筑面積1000平方米，近期租出，年租20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)。22、某宗房地產(chǎn)已使用5年，現(xiàn)土地價(jià)值為50萬元，建筑物重置價(jià)格為80萬元，房地每年的純收益為11萬元，土地資本化率為8%，建筑物資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（      ）萬元。A、1300；B、119.2；C、117.5；D、120.023、某寫字樓剛建成，其建筑造價(jià)實(shí)際為1000萬元，建筑面積為5000平方米，其基地的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格為600萬元，附近類似寫字樓（包括土地和建筑物）的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格為2800元/平

47、方米，則該寫字樓中建筑物的合理市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)為（     ）萬元。A、800；B、900；C、1000；D、大于1000。24、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2325元/平方米，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（    ）元/平方米。A、248775；B、2500；C、2511；D、2162.25。25、路線價(jià)法特別適應(yīng)于（      ）需要對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)

48、的場(chǎng)合。A、土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；B、土地課稅；C、土地收益測(cè)算；D、土地定級(jí)。二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，錯(cuò)選或多選均不得分；少選，但選擇正確的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。）1、一宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值為40萬元，建筑物價(jià)值為60萬元，已抵押貸款45萬元，作為某種目的的估價(jià)結(jié)果為55萬元，則該估價(jià)目的可能是（    ）。A、買賣；B、抵押貸款；C、拆遷補(bǔ)償；D、保險(xiǎn)。2、下列各種價(jià)格中肯定是事實(shí)的有（        ）。A、不能作為可比

49、實(shí)例的交易實(shí)例價(jià)格；B、可比實(shí)例價(jià)格；C、非公平市價(jià)；D、評(píng)估價(jià)格。3、用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，在估算利息時(shí)必須把握（      ）。A、計(jì)息方法；B、資本化率；C、計(jì)算周期；D、計(jì)息期。4、明確估價(jià)的基本事項(xiàng)包括（      ）。A、明確估價(jià)對(duì)象；B、明確估價(jià)目的；C、明確估價(jià)日期；D、明確估價(jià)方法。5、房地產(chǎn)估價(jià)可在下列活動(dòng)中發(fā)揮作用（      ）。A、房地產(chǎn)出租；B、房地產(chǎn)保險(xiǎn)；C、房屋繼承、分割；D、房地產(chǎn)拍賣抵

50、押。6、對(duì)確定資本化率有參考依據(jù)的有（     ）。A、折舊率；B、物價(jià)指數(shù)；C、銀行貼現(xiàn)率；D、投資回報(bào)率7、估價(jià)報(bào)告書的內(nèi)在質(zhì)量取決于（    ）。A、估價(jià)方法選擇的正確性；B、估價(jià)報(bào)告書的文字表述水平；C、估價(jià)結(jié)論的準(zhǔn)確性；D、估價(jià)報(bào)告書的格式。8、用成本法評(píng)估商品住宅的價(jià)格時(shí)，其中的土地價(jià)格可用（      ）求取。A、市場(chǎng)比較法；B、基準(zhǔn)地價(jià)修正法；C、假設(shè)開發(fā)法；D、成本法。9、某大廈建筑總面積8000平方米，房地總價(jià)值8000萬元，

51、其中土地總價(jià)值3000萬元。若某人擁有該大廈的某一部分，該部分的建筑面積200平方米，房地價(jià)值215萬元，則按建筑面積和房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偹?jì)算的該人的土地占有份額為（     ）%。A、2.5；B、7.17；C、2.69、；D、3.0。10、某地區(qū)繁華地段有一空地，另有一塊附有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當(dāng)，土地的其他條件也大體相同。此時(shí)對(duì)于購買者來說，空地的價(jià)格與附有建筑物的土地價(jià)格相比有（      ）。A、前者大于后者；B、前者低于后者；C、前者等于后者；D、不能比較。三、判

52、斷題（共15分，每題1分。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）1、房地產(chǎn)價(jià)格在某種意義上是客觀存在的，房地產(chǎn)估價(jià)不是估價(jià)人員給房地產(chǎn)定價(jià)，而應(yīng)是模擬市場(chǎng)的形成過程，將房地產(chǎn)價(jià)格顯示出來。2、某宗房地產(chǎn)的收益年限為無限年，預(yù)計(jì)其未來第一年的總收益和總費(fèi)用分別為30萬元和8萬元，此后每年的總收益和總費(fèi)用會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，該類房地產(chǎn)的資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為275萬元。3、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為過去，估價(jià)時(shí)點(diǎn)卻可以是過去或現(xiàn)在、未來。4、現(xiàn)判定某可比實(shí)例的個(gè)別因素比估價(jià)對(duì)象的差2%，則可比實(shí)例的個(gè)別因素修正系數(shù)為100/102。5、某宗房地產(chǎn)1994年1月初

53、的價(jià)格為1000元/平方米，1998年1月初的價(jià)格1400元/平方米。假設(shè)該類房地產(chǎn)1994年1月初至1998年1月初的價(jià)格變動(dòng)規(guī)律，為每年1月初的價(jià)格與上一年的同期價(jià)格的比值都十分接近，則預(yù)測(cè)該宗房地產(chǎn)1999年1月初的價(jià)格為1523元/平方米。（     ）6、購買年是預(yù)期估價(jià)對(duì)象可獲得收益的年限。（     ）7、估價(jià)報(bào)告書的有效期是相對(duì)于估價(jià)作業(yè)日期而言的，而不是相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)而言的。（    ）8、房地產(chǎn)雖然可以區(qū)分為物質(zhì)實(shí)體和權(quán)益兩個(gè)方面，但其

54、價(jià)值的高低主要取決于其權(quán)益的大小。（     ）9、某宗房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格為300萬元，實(shí)際成交價(jià)格為380萬元。這意味著該評(píng)估價(jià)格不是客觀合理的。（   ）10、某宗房地產(chǎn)的土地總面積1000平方米，建筑總面積5000平方米，房地單價(jià)1800元/平方米，土地單價(jià)1500元/平方米，建筑物的重置價(jià)格2000元/平方米。九成新。這意味著該宗房地產(chǎn)不是處于最高最佳使用狀態(tài)。（    ）11、某商店的營業(yè)面積為550平方米，建筑面積為1000平方米，單位營業(yè)面積的年租金為720元/平

55、方米，則該商店單位建筑面積的年租金為400元/平方米。（    ）12、城市規(guī)劃影響土地價(jià)值，在一定程度上是合法原則的體現(xiàn)。（    ）13、房地產(chǎn)價(jià)格一般來說是由供給和需求決定的，需求減少，則價(jià)格會(huì)下降。（    ）14、成本法、假設(shè)開發(fā)法可同時(shí)用于評(píng)估在建工程的價(jià)格。（   ）15、償債基金折舊法的特點(diǎn)是每年的折舊額均相同，且比直線折舊法計(jì)算的年折舊額小。（    ）四、計(jì)算題（共40分，4題。作答時(shí)，

56、每題要求列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式。無計(jì)算過程，只有計(jì)算結(jié)果的不得分，計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）1、  估某寫字樓于1997年12月31日的正常價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表： 可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格成交日期4800人民幣元/平方米1995年12月31日560美元/平方米1995年12月31日5000人民幣元/平方米1996年12月31日另調(diào)查獲知，當(dāng)?shù)卦擃悓懽謽?994年至1997年的價(jià)格指數(shù)分別為120、112、108、105（均以上年末為100），1995年12

57、月底美元與人民幣的市場(chǎng)匯價(jià)為1美元=8.5元人民幣，1997年12月底美元與人民幣的市場(chǎng)匯價(jià)為1美元=8.3元人民幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料對(duì)可比實(shí)例A、B、C的價(jià)格分別進(jìn)行交易日期修正（要求修正后的價(jià)格單位為人民幣元/平方米）。（5分）2、某賓館總建筑面積10000平方米；一層建筑面積2000平方米，其中500平方米為賓館大堂，1500平方米出租用于餐廳和咖啡廳；其余各層為賓館客房、會(huì)議室和自用辦公室。該賓館共有客房190間（建筑面積7600平方米），會(huì)議室2間（建筑面積200平方米），自用辦公室3間（建筑面積200平方米）；當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館每間客房每天的房?jī)r(jià)為200元，年平均空置率為30%；會(huì)議室的

58、租金平均每間每次500元，平均每間每月出租20次；附近同檔次一層商業(yè)用途房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格為每平方米建筑面積15000元，同檔次辦公樓的正常市場(chǎng)價(jià)格為每平方米建筑面積8000元。該賓館正常經(jīng)營平均每月總費(fèi)用占客房每月總收入的40%。當(dāng)?shù)刭e館這種類型的房地產(chǎn)的資本化率為8%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估計(jì)該賓館的正?？們r(jià)格。（8分）3、某商場(chǎng)的土地使用權(quán)年限為40年，從1994年5月31日起計(jì)。該商場(chǎng)共兩層，每層建筑面積各為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%。一層于1996年5月31日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積

59、的正常月租金分別為200、120元/平方米。出租的成本及稅費(fèi)為租金的20%。該類房地產(chǎn)的資本化率為8%。試估算該商場(chǎng)于1998年5月31日帶租約出售時(shí)的正常總價(jià)格。（12分）4、某在建工程開工于1997年11月31日，擬建為商場(chǎng)和辦公綜合樓；總用地面積3000平方米，土地使用權(quán)年限50年，從開工之日起計(jì)；規(guī)劃建筑總面積12400平方米，其中商場(chǎng)建筑面積2400平方米，辦公樓建筑面積10000平方米；該工程正常施工期2年，建筑費(fèi)每平方米建筑面積2300元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%；至1998年5月31日已完成7層主體結(jié)構(gòu)，已投入總建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的36%，還需要投入總建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的64%（假設(shè)均勻

60、投入，視同發(fā)生在該投入期中）；貸款年利率為8.5%。預(yù)計(jì)該工程建成后商場(chǎng)即可租出，辦公樓即可售出；辦公樓售價(jià)為每平方米建筑面積5000元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8%；商場(chǎng)可出租面積的月租金為80元/平方米，建筑面積與可出租面積之比1：0.75，正常出租率為85%，出租的成本及稅費(fèi)為有效總收益的25%，經(jīng)營期資本化率為8%。估計(jì)購買該在建工程后于建成時(shí)應(yīng)獲得正常投資利潤為5200000元。試?yán)蒙鲜鲑Y料以動(dòng)態(tài)方式估計(jì)該在建工程于1998年5月31日的正?？們r(jià)格。（15分） 房地產(chǎn)估價(jià) 習(xí)題集（四）一、單項(xiàng)選擇題（共25分，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意）1直線趨勢(shì)法公式y(tǒng)=a+

61、bx中，x表示（     ）：A、價(jià)格；          B、常數(shù)；C、價(jià)格變動(dòng)率；    D、時(shí)間。2在市場(chǎng)比較法中，土地使用權(quán)年限修正屬于（      ）。A、交易情況；      B、交易日期；C、區(qū)域因素；      D

62、、個(gè)別因素。3有在區(qū)位、檔次等方面相當(dāng)?shù)募?、乙兩出租寫字樓，甲寫字樓的建筑面積月租金為50元/平方米，不含物業(yè)管理費(fèi)；乙寫字樓的建筑面積月租金為59元/平方米，含有物業(yè)管理費(fèi)。該類寫字樓的物業(yè)管理費(fèi)為每平方米使用面積10元。甲、乙兩寫字樓的租金比有（   ）A、甲高于乙；      B、甲低于乙；C、甲等于乙；      D、不可比。4甲、乙兩宗房地產(chǎn)，在物質(zhì)實(shí)體方面甲好于乙，在權(quán)益、區(qū)位等方面兩者相當(dāng)，該兩宗房地產(chǎn)的價(jià)值比有（ 

63、60;   ）A、甲大于乙；      B、甲等于乙；C、甲小于乙；      D、不可比。5、有一宗前后臨街的矩型地，總深度27米，前街路線價(jià)為2000元/平方米，后街路線價(jià)為1000元/平方米，若按重疊價(jià)值法估價(jià)，則前街影響深度為（      ）米。A、  9 ；       B、13

64、.5；    C、15；     D、18。6、有一空置寫字樓,目前不僅無收益,而且要繳納房產(chǎn)稅等,其收益價(jià)格估算可采用（    ）A、  類似寫字樓的客觀收益；  B、市場(chǎng)比較法；C、該寫字樓的實(shí)際收益；    D、無法估算。7、某宗房地產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法、成本法、收益法估價(jià)的結(jié)果有相當(dāng)?shù)牟町?，其最終估價(jià)結(jié)果應(yīng)（      ）。

65、A、  取三者的平均值；        B、取三者的中間值；C、任選其中之一；          D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定。8、路線價(jià)估價(jià)法的第三個(gè)步驟為（     ）。A、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度；          B、求取路線價(jià)；C、編制深度百分率表

66、；      D、劃分路線價(jià)區(qū)段。9、評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，選取的資本化率越高，評(píng)估出的價(jià)格會(huì)（     ）。A、越高；         B、越低； C、不變；         D、符合客觀實(shí)際。10、某寫字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的純收益每年216萬元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬元，資本化率為

67、8%，則該寫字樓目前的收益價(jià)格為（     ）萬元。A、4858；     B、5200；   C、2700；   D、6264。11、某估價(jià)事務(wù)所在1988年6月20日至7月10日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于1998年6月30日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（    ）。 A、1998年6月30日； &#

68、160;   B、現(xiàn)在； C、重新估價(jià)的作業(yè)日期；   D、要求重新估價(jià)的委托方指定的日期。12、某宗房地產(chǎn)1999年2月25日的價(jià)格為1000美元/平方米，匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格月均遞減0.5%，則其1999年10月25日的價(jià)格為（    ）人民幣元/平方米。1999年10月25日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣。A、  7935；  B、8260；   C、8290；&#

69、160;   D、7964。13、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的總收益和總費(fèi)用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2%和1%，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為（      ）萬元。A、100；    B、42；   C、63；    D、77。14、市場(chǎng)比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得102分，估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別

70、因素得97分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為（     ）。A、1.05；   B、0.95；     C、0.98；   D、1.03。15、有一宗房地產(chǎn)交易，成交價(jià)格為3000元/平方米，付款方式是首付10%，余款在1年內(nèi)按月等額付清，假設(shè)月利率為0.5%。其一次支付的實(shí)際成交價(jià)格為（    ）元/平方米。A、3000；   B、2700；   

71、; C、2914；   D、250016、土地資本化率RL ,建筑物資本化率RB，綜合資本化率RO三者之間的大小關(guān)系為（     ）。A、RL<RB<RO；    B、RB<RL<RO；  C、RL<RO<RB；   D、RO<RL<RB17、與市場(chǎng)比較法關(guān)系最為密切的房地產(chǎn)價(jià)格形成原理是（      

72、;）。A、均衡原理；    B、預(yù)期原理；  C、競(jìng)爭(zhēng)原理；   D、替代原理。18、某城市房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為下沉成交價(jià)格的6%和3%。某宗房地產(chǎn)交易中買方付給賣方2500元/平方米，應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（    ）元/平方米。A、2660；   B、2294；    C、2425；    D、242

73、7。19、某可比實(shí)例價(jià)格為2000元/平方米，區(qū)域因素直接比較得出的相關(guān)數(shù)據(jù)如下表，則區(qū)域因素修正后的價(jià)格應(yīng)為（     ）元/平方米。區(qū)域因素123區(qū)域因素123權(quán)重0.50.30.2可比實(shí)例90100125估價(jià)對(duì)象100100100    A、  2000；    B、1900；    C、2100；    D、1905。20建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命之分,

74、該兩者的長短關(guān)系有(    )A、自然壽命長于或等于經(jīng)濟(jì)壽命；    B、自然壽命小于或等于經(jīng)濟(jì)壽命；C、自然壽命等于經(jīng)濟(jì)壽命；          D、無關(guān)21、估價(jià)對(duì)象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對(duì)象的建筑面積為1200平方米，現(xiàn)空置。估算估價(jià)對(duì)象的租金時(shí)，最適宜作為可比實(shí)例的為（     ）。A、建筑面積1800平方米，兩年前租出，年租35萬元，位于同一工

75、業(yè)區(qū)；B、建筑面積1100平方米，近期租出，年租150元/平方米，位于20公里外；C、建筑面積10000平方米，近期租出，年租180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)；D、建筑面積1000平方米，近期租出，年租20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)。22、某宗房地產(chǎn)已使用5年，現(xiàn)土地價(jià)值為50萬元，建筑物重置價(jià)格為80萬元，房地每年的純收益為11萬元，土地資本化率為8%，建筑物資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（      ）萬元。A、1300；B、119.2；C、117.5；D、120.023、某寫字樓剛建成，其建筑造價(jià)實(shí)際為1000萬元，建筑面積為5000平方米，其基地的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格為600萬元，附近類似寫字樓（包括土地和建筑物）的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格為2800元/平方米