房地產(chǎn)市場研究報告 2007年廣州財潤鵲橋酒店寫字樓項目可行性研究報告書

1、 財潤鵲橋酒店寫字樓工程可行性研究報告書廣東財潤投資二七年九月三十日目 錄 TOC o 1-4 u 前 言 PAGEREF _Toc178926649 h 41工程簡介 PAGEREF _Toc178926650 h 4建設(shè)地點 PAGEREF _Toc178926651 h 4工程現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc178926652 h 4工程總體規(guī)劃要求 PAGEREF _Toc178926653 h 4工程建筑面積指標(biāo) PAGEREF _Toc178926654 h 52工程法人概況 PAGEREF _Toc178926655 h 53編制依據(jù) PAGEREF _Toc178926656 h

2、 54工程建設(shè)的必要性 PAGEREF _Toc178926657 h 64工程建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益 PAGEREF _Toc178926658 h 65主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) PAGEREF _Toc178926659 h 6第一局部 鵲橋五星級酒店 PAGEREF _Toc178926660 h 81目前廣州五星級酒店的運作情況 PAGEREF _Toc178926661 h 82行業(yè)人士對廣州高級酒店業(yè)的開展看法 PAGEREF _Toc178926662 h 123 定位五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)要求及樓層規(guī)劃 PAGEREF _Toc178926663 h 14定位五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)要求 PA

3、GEREF _Toc178926664 h 14酒店總體根本要求 PAGEREF _Toc178926665 h 14酒店接待大廳根本要求 PAGEREF _Toc178926666 h 14客房根本要求 PAGEREF _Toc178926667 h 15餐飲根本要求 PAGEREF _Toc178926668 h 16公共區(qū)域根本要求 PAGEREF _Toc178926669 h 16選擇工程共 78 項，至少具備 35 項，具備工程越多，酒店越高檔 PAGEREF _Toc178926670 h 17定位五星級酒店的規(guī)劃 PAGEREF _Toc178926671 h 204本工程定位

4、五星級酒店的本錢運營測算 PAGEREF _Toc178926672 h 22測算根底 PAGEREF _Toc178926673 h 22本五星級酒店物業(yè)面積構(gòu)成： PAGEREF _Toc178926674 h 22投資本錢以下投資本錢未計算財務(wù)本錢 PAGEREF _Toc178926675 h 22酒店運營本錢 PAGEREF _Toc178926676 h 25本工程定位五星級酒店的運營收入測算 PAGEREF _Toc178926677 h 25計算結(jié)果 PAGEREF _Toc178926678 h 26客房年收入約 PAGEREF _Toc178926679 h 264.2.2

5、 餐飲、會務(wù)、商場收入 PAGEREF _Toc178926680 h 264.2.3 娛樂休閑收入 PAGEREF _Toc178926681 h 275 本工程定位五星級酒店收益測算 PAGEREF _Toc178926682 h 29本錢合計 PAGEREF _Toc178926683 h 29年收益額稅后 PAGEREF _Toc178926684 h 29總本錢回收共需年數(shù) PAGEREF _Toc178926685 h 29第二局部 5A甲級寫字樓 PAGEREF _Toc178926686 h 301 廣州寫字樓開展歷程 PAGEREF _Toc178926687 h 30寫字樓

6、緊缺期：1993-1997年 PAGEREF _Toc178926688 h 30寫字樓消化期：1997-2000年 PAGEREF _Toc178926689 h 301.3 寫字樓調(diào)整期：2001-2004年 PAGEREF _Toc178926690 h 31寫字樓快速增長期：2005年至今 PAGEREF _Toc178926691 h 312廣州市區(qū)寫字樓市場分析 PAGEREF _Toc178926692 h 32廣州四大寫字樓區(qū)域介紹 PAGEREF _Toc178926693 h 32大環(huán)市東商務(wù)區(qū) PAGEREF _Toc178926694 h 32天河北商務(wù)區(qū) PAGERE

7、F _Toc178926695 h 32珠江新城商務(wù)區(qū)CBD PAGEREF _Toc178926696 h 32琶洲商務(wù)區(qū) PAGEREF _Toc178926697 h 33廣州市寫字樓市場開展分析 PAGEREF _Toc178926698 h 333 天河區(qū)寫字樓市場分析 PAGEREF _Toc178926699 h 35分布特征 PAGEREF _Toc178926700 h 36價格特征 PAGEREF _Toc178926701 h 36成交特征 PAGEREF _Toc178926702 h 374東莞莊工程周邊寫字樓市場分析 PAGEREF _Toc178926703 h

8、414.1 2007年天河區(qū)寫字樓一覽表 PAGEREF _Toc178926704 h 41東莞莊工程周邊寫字樓一覽表 PAGEREF _Toc178926705 h 465東莞莊寫字樓規(guī)劃 PAGEREF _Toc178926706 h 48第三局部 商業(yè) PAGEREF _Toc178926707 h 501廣州宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 PAGEREF _Toc178926708 h 502天河區(qū)商鋪市場分析 PAGEREF _Toc178926709 h 52分布特征 PAGEREF _Toc178926710 h 52價格特征 PAGEREF _Toc178926711 h 52供求特征 P

9、AGEREF _Toc178926712 h 53經(jīng)營特色 PAGEREF _Toc178926713 h 543工程商圈分析 PAGEREF _Toc178926714 h 55從交通情況看 PAGEREF _Toc178926715 h 55從消費群體看 PAGEREF _Toc178926716 h 55從競爭環(huán)境看 PAGEREF _Toc178926717 h 555工程SWOT分析 PAGEREF _Toc178926718 h 57工程優(yōu)勢分析 PAGEREF _Toc178926719 h 57開發(fā)水平和開發(fā)意識不斷提高 PAGEREF _Toc178926720 h 57工程

10、周邊的空地多規(guī)劃為住宅用地 PAGEREF _Toc178926721 h 57交通優(yōu)勢 PAGEREF _Toc178926722 h 57市場優(yōu)勢 PAGEREF _Toc178926723 h 585.2 工程劣勢分析 PAGEREF _Toc178926724 h 58產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜 PAGEREF _Toc178926725 h 58區(qū)域環(huán)境 PAGEREF _Toc178926726 h 58威脅分析 PAGEREF _Toc178926727 h 59時機分析 PAGEREF _Toc178926728 h 596商場規(guī)劃 PAGEREF _Toc178926729 h 60工程適

11、合開發(fā)物業(yè)類型評估 PAGEREF _Toc178926730 h 60工程初步定位 PAGEREF _Toc178926731 h 625車位規(guī)劃 PAGEREF _Toc178926732 h 631投資估算說明 PAGEREF _Toc178926733 h 642寫字樓商場工程投資估算表 PAGEREF _Toc178926734 h 643資金籌措 PAGEREF _Toc178926735 h 654資金平衡方案 PAGEREF _Toc178926736 h 65第五局部 寫字樓、商場效益分析 PAGEREF _Toc178926737 h 671銷售收入、銷售稅金及附加估算 P

12、AGEREF _Toc178926738 h 67銷售收入 PAGEREF _Toc178926739 h 67銷售稅金及附加 PAGEREF _Toc178926740 h 67經(jīng)營本錢及費用估算 PAGEREF _Toc178926741 h 67開發(fā)建設(shè)本錢 PAGEREF _Toc178926742 h 68銷售廣告費 PAGEREF _Toc178926743 h 68工程土地本錢 PAGEREF _Toc178926744 h 68工程總本錢費用： PAGEREF _Toc178926745 h 68工程損益 PAGEREF _Toc178926746 h 68第六局部 東莞莊工程

13、結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc178926747 h 69結(jié)論 PAGEREF _Toc178926748 h 69建議 PAGEREF _Toc178926749 h 69前 言1工程簡介廣東財潤鵲橋酒店寫字樓工程位于廣州市天河區(qū)東莞莊路與粵墾路口之交界處，東連南航大廈；南接廣園東快速路；西接?xùn)|莞莊路，北臨珠江投資工程。交通便利，有著天河最繁華的天河北后花園之稱，鬧中有靜，鄰近天河體育中心，天河火車東站及全市最高的建筑中信廣場。灑店用地地塊共占地3697平方米，寫字樓地塊為4272平方米。被天河干休所經(jīng)濟適用房小區(qū)西門入口道路一分為二。動拆遷工作尚未完成，目前正在進行規(guī)劃方案的設(shè)計、報

14、批工作。工程總占地面積3697+2679+1593=7969平方米，規(guī)劃建設(shè)一個集五星級酒店、5A甲級寫字樓、綜合商場于一體的城市綜合體，土地使用年限為40年，建筑密度為0.7,規(guī)劃容積率為7，綠化率30%。整個工程總建筑面積為58000平方米，由兩棟塔樓組成，分別為6層寫字樓和6層酒店，其中裙樓的1-4層為商業(yè)用房，在第三層用連廊聯(lián)為一體。按使用功能分：酒店建筑面積為23983平方米，商業(yè)建筑面積為16800平方米，寫字樓建筑面積為15000平方米，地下停車、設(shè)備用房面積為15938平方米。容積率7，綠化率30，建筑密度為0.7。機動車停車泊位400輛。2工程法人概況企業(yè)名稱： 廣東財潤投資

15、住 所： 天河區(qū)天河北路233號中信廣場3201室法定代表人：注冊資本： 企業(yè)類型： 有限責(zé)任公司國內(nèi)合資經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，物業(yè)管理。凡涉及許可經(jīng)營的工程憑許可證經(jīng)營。3編制依據(jù)本工程可行性報告根據(jù)廣東財潤投資管理公司現(xiàn)有資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和天河區(qū)規(guī)劃，在實地考察與市場研究的根底上，通過客觀分析和經(jīng)濟評估，為工程的開發(fā)貸款提供科學(xué)的決策依據(jù)。4工程建設(shè)的必要性根據(jù)天河區(qū)商貿(mào)業(yè)開展規(guī)劃，天河將會形成以體育中心新中軸線為核心的大商圈，共由四個不同功能的片區(qū)組成，包括以天河城正佳廣場為龍頭的環(huán)體育中心中央零售區(qū)、珠江新城中央商務(wù)區(qū)、天河北金融商務(wù)區(qū)和石牌電腦專業(yè)市場區(qū)。該商圈未來定位

16、是成為21世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)、廣州市的核心商圈、華南第一商圈。這一區(qū)域包括廣州大道以東、廣深線以南、華南快速干線以西、珠江以北的地區(qū)，包括天河南、林和路、石牌、冼村、獵德路五條街的行政區(qū)范圍，面積約18平方公里。目前，該商圈有天河城、正佳廣場、維多利廣場等大型百貨商場。由于該板塊休閑娛樂設(shè)施缺乏，一些適合開發(fā)為娛樂休閑設(shè)施的裙樓將得到開展。本工程擬建的五星級酒店、寫字樓充分表達了天河區(qū)的整體開展戰(zhàn)略，積極打造一個全新的集多種效勞功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)中心，包含有酒店、辦公、商業(yè)、餐飲娛樂等多種經(jīng)營內(nèi)容，工程規(guī)模較大、運營思想先進，本工程的建設(shè)將推動天河區(qū)新一輪開展規(guī)劃的實施。4工程建設(shè)有利于較好地

17、發(fā)揮土地效益根據(jù)天河北路地區(qū)的開展規(guī)劃，該地區(qū)重點開展CBD，即將進行建設(shè)的工程總商業(yè)面積超過16800平方米。本工程將建設(shè)一個可以輻射周邊地區(qū)的全新多效勞功能的現(xiàn)代化都市商業(yè)中心，這不僅大大提高了天河北路后花園商業(yè)中心的水平和規(guī)模，豐富了天河北商圈商業(yè)中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，對提升該區(qū)域的商業(yè)價值，促進地區(qū)經(jīng)濟開展有明顯作用。5主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)如下：占地面積 3697+2679+1593=7969 平方米其中：地上建筑面積 79697= 55783 平方米 商業(yè)局部 16800 平方米 寫字樓局部 15000 平方米 酒店局部 23983 平方米容積率 7綠化率 30 %停車位 40

18、0輛第一局部 鵲橋五星級酒店1目前廣州五星級酒店的運作情況廣州目前已開業(yè)有7家五星級酒店已正式掛牌，未來兩年間將陸續(xù)再開業(yè)八家五星級和超五星級酒店，它們的開業(yè)時間和簡要情況如下： 掛牌五星級酒店序號酒店名稱地理位置開業(yè)時間客房數(shù)量01中國大酒店廣州流花路100號 越秀區(qū)開業(yè)時間1984年,1998年新裝修樓高18層,1013間客房及套房。02廣東國際大酒店廣州市廣州市環(huán)市東路339號 越秀區(qū)1992年7月8日開業(yè)，2004年局部裝修樓高63層，共有客房總數(shù)200余間套。03廣州東方賓館廣州流花路120號 越秀區(qū)1961年開業(yè)，2004年重新裝修樓高11層，共有客房800余間套。04白天鵝賓館廣

19、州沙面南街1號1983年開業(yè)，2000年重新裝修樓高28層，共有客房總數(shù)842間套。05廣東亞洲國際大酒店廣州市環(huán)市東路326號2002年開業(yè)客房數(shù)目422間，位于25-38層06碧桂園鳳凰城酒店廣州市廣園東路新塘路段鳳凰城2003年11月開業(yè)樓高6層，共有客房總數(shù)621間套。07廣州香格里拉大酒店廣州市海珠區(qū)琶洲新區(qū)2007年3月26日開業(yè)樓高36層，704間豪華客房及套房，另設(shè)26間設(shè)計精巧的效勞式公寓，面積均超過42平方米。八間風(fēng)格各異的餐廳及酒吧, 兩間宴會廳和八間多功能廳。08廣州天譽威斯汀酒店廣州市天河區(qū)林和中路6號中信廣場后門2007年5月開業(yè)樓高40層,共有客房總數(shù)448間(套

20、),標(biāo)間面積50平米。09長隆酒店廣州市番禺區(qū)大石迎賓路長隆夜間動物世界旁2001年開業(yè)樓高6層，共有客房總數(shù)333間套。10鳴泉居度假村廣州市白云大道南1068號1998年開業(yè)，2005年重新裝修樓高5層，共有客房總數(shù)200間套。正在申請中的五星級酒店序號酒店名稱地理位置開業(yè)時間客房數(shù)量01廣州鼎龍國際大酒店廣州天河廣州大道北63號 天河區(qū)2005年5月開業(yè)樓高20層，客/套房288間。02廣州嘉逸國際酒店廣州市天河北路468號2004年7月酒店樓高20層，擁有251間不同類型的客房。03廣州天倫萬怡大酒店廣州林和中路172號2003年開業(yè)395套裝修豪華、設(shè)計新穎、設(shè)備完善的客房。04廣東

21、南洋長勝酒店廣州市天河區(qū)廣州大道北興華路38號開業(yè)時間2005年9月29日主樓高25層，副樓多棟高7層，擁有各類豪華客房468間/套，標(biāo)間面積38平米。05南沙大酒店廣州市南沙海濱新城商貿(mào)大道南二路1號2004 年9 月28 日樓高 15層，擁有314間精雕細琢的豪華客房，標(biāo)間面積 46平米。06廣州地中海國際酒店廣州市廣州市天河路518號2005年3月開業(yè)樓高50層,共有客房總數(shù)400間(套),標(biāo)間面積33平米。07頤和大酒店廣州白云區(qū)同泰路頤和山莊內(nèi)2003年酒店由東、西、中座三局部組成，擁有高檔標(biāo)準(zhǔn)客房、商務(wù)套房、公寓、別墅以及總統(tǒng)套房180余間。正在建設(shè)中的酒店序號酒店名稱地理位置方案

22、開業(yè)時間客房數(shù)量01正佳萬豪天河正佳2021年開業(yè)正佳萬豪國際大酒店正佳 正佳廣場五星將擁有360間客房，其中標(biāo)準(zhǔn)間不超過140間，其余均為豪華商務(wù)套房、總統(tǒng)套房、副總統(tǒng)套房以及高級行政套房。02富力麗思卡爾頓酒店珠江新城2021年開業(yè)主體分為酒店客房和效勞式公寓兩局部, 160米高的塔樓，其中包括了350套客房和120套高級效勞式公寓，群樓局部為酒店餐飲娛樂空間。03富力君悅大酒店珠江新城2021年開業(yè)總建筑面積為7.7萬多平方米，樓高75米，由君悅酒店管理。04皇冠假日酒店海景集團天河員村2021年開業(yè)五星高41層，占地面積3.2萬平方米，總建筑面積14萬預(yù)定2006年平方米，客房及預(yù)定2

23、006年投入運營豪華客房約500間。05太古匯香格里拉天河路2021年開業(yè)六星級的豪華酒店，酒店建筑面積約8萬平方米，擁有500到600個客房。整個太古匯工程總投資約40億元。2行業(yè)人士對廣州高級酒店業(yè)的開展看法五星級酒店被業(yè)內(nèi)人士視為“城市之巔，可以引領(lǐng)一座城市的風(fēng)氣，同時也是一座城市經(jīng)濟開展最敏感的風(fēng)向標(biāo)。廣州市副市長王曉玲曾在各種場合強調(diào)，在2021 年亞運會之前，五星級酒店將在現(xiàn)有的7 家根底上新添10 到15家，由此可見政府對五星酒店建設(shè)的重視程度。市旅游局認為，隨著廣州城市國際化程度越來越高，外資來穗將投資、設(shè)辦事處、包長包房以及會議經(jīng)濟、歐美市場的開拓等原因都將導(dǎo)致高星級酒店供不

24、應(yīng)求。二00六年廣州共接待游客近億人次，旅游商務(wù)人流的大幅增長、會展業(yè)等現(xiàn)代效勞業(yè)逢勃開展、產(chǎn)業(yè)集聚與升級、城市空間調(diào)整等因素，為廣州酒店業(yè)帶來巨大市場需求。目前，廣州星級酒店超過兩百家、五星級七家，與實際需求和周邊地區(qū)相比，廣州五星級酒店嚴重缺乏。特別是二0一0年廣州將舉辦亞運會，各類酒店配套需求十分迫切。據(jù)廣州市外經(jīng)貿(mào)局副局長孫雷介紹，廣州市政府將給予具體扶持鼓勵外資酒店管理企業(yè)向四個方面開展：一是擴大選址區(qū)域。鼓勵各酒店集團走出市中心，布局周邊快速開展區(qū)，如北上花都、南下南沙、東進黃埔、蘿崗、增城；二是歡送不同國家、不同風(fēng)格的酒店品牌落戶，尤其是在穗重點投資來源地的品牌；三是引進酒店類型

25、多樣化，適應(yīng)不同層次消費需求；四是合作方式靈活多樣，可投資自建、也可品牌輸出或并購方式進駐廣州市場。孫雷表示，廣州是中國會展業(yè)中心，特別到了廣交會，不但五星級酒店及都市區(qū)內(nèi)的各類酒店爆滿，廣州周邊地區(qū)縣市酒店也是高入住率。這說明，隨著會展商貿(mào)業(yè)的開展、環(huán)城交通更為便利，中心外的周邊地區(qū)有著更大開展空間、是酒店業(yè)的新興市場。廣州五星級酒店增量仍很理性，當(dāng)然供給量增大、價格也自然受到市場調(diào)節(jié)。目前廣州共有十萬間酒店客房，二0一0年前將新增百分之十左右，考慮到淡旺季的行業(yè)特點，仍需維持一定缺口。廣州有賓館、飯店、招待所等各類住宿設(shè)施1400多座，客房約10萬間，床位近20萬個；其中星級飯店205家，

26、五星6家，四星24家，三星89家，二星80家，一星6家。廣州正籌建的30多家五級星酒店中，有10多家將在未來3年內(nèi)建成并開業(yè)。未來幾年內(nèi)，廣州將新建50家四、五星級豪華酒店、增加8000個房間。根據(jù)規(guī)劃，到2021年亞運會前，廣州的4星級以上酒店數(shù)量將到達60家，其中五星級酒店在現(xiàn)在的根底上還會新添10至15家，廣州星級酒店總數(shù)會從現(xiàn)在的205家增加到300家。經(jīng)濟型酒店3年的預(yù)期數(shù)字也將過百，未來3至5年內(nèi)，經(jīng)濟型連鎖酒店客房超萬間。以白天鵝為例，目前其入住率都在75%79%之間，平均房價今年增幅了近14%，入住率增長了3%，在國外，五星級酒店的入住率也就60%左右。營業(yè)收入方面，比方東方賓

27、館，2007年上半年的客房收入到達了5535.69萬元，同比上升了6.18，凈利潤也從2006年上半年的1339.06萬元增加到現(xiàn)在的1535.85萬元。 由此可見，廣州市目前的星級酒店的市場空間還很大，我們選擇在2021年進入五星級酒店市場正是較好的投資時機。3 定位五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)要求及樓層規(guī)劃五星級旅游涉外酒店應(yīng)具備的根本條件概述如下： 酒店總體根本要求酒店功能劃分合理、設(shè)施使用方便、平安。酒店室內(nèi)外裝修高檔、建筑及裝修選用豪華材料。酒店內(nèi)部公共信息圖形符號符合 LB/AT001 標(biāo)準(zhǔn)。有中央空調(diào)系統(tǒng)。有背景音響系統(tǒng)。有與五星級酒店相適應(yīng)的計算機管理系統(tǒng)。酒店接待大廳根本要求接待大廳寬敞

28、、裝修豪華、光線充足。 有與酒店規(guī)模、五星級相適應(yīng)的總效勞臺，總效勞臺有中英文標(biāo)志、分區(qū)段設(shè)置接待、問訊、結(jié)帳、 24 小時有工作人員在崗。 提供留言效勞、一次性總帳單結(jié)帳效勞、信用卡效勞、 18 小時提供外幣兌換效勞。 總效勞臺提供酒店效勞工程宣傳品、酒店價目表、中英文本市交通地圖，全國旅游交通地圖、本市和全國旅游景點介紹、各種交通工具時刻表、報刊雜志等。 可8小時直接接受國內(nèi)、國際客房預(yù)訂，有酒店和客人同時開啟的保險箱、設(shè)門衛(wèi)應(yīng)接員、專職行李員、值班經(jīng)理、大堂經(jīng)理。 在非經(jīng)營區(qū)設(shè)客人休息場所、提供店內(nèi)尋人效勞和安排出租車效勞、門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道、配備輪椅。 至少能用 2 種

29、外語提供效勞英語為必備語種，總機至少能用 3 種外語提供效勞英語為必備語種，各種指示用和效勞用文字至少用中英文同時表示?？头扛疽笾辽儆?40 間套可供出租的客房，70% 客房的面積不含衛(wèi)生間和走廊不少于 20 平方米，至少有5個開間的豪華套房，有殘疾人客房。 客房裝修豪華，有豪華的軟墊床、寫字臺、衣櫥及衣架，茶幾，座椅，床頭柜、床頭燈，臺燈，落地?zé)簟⑷礴R，行李架等高級配套家具。 衛(wèi)生間用豪華建筑材料裝修地面、墻面、頂棚，用良好的排風(fēng)設(shè)施，110/220V 電源插座， 副機，吹風(fēng)機和體重稱。裝高級座便器。梳妝臺，浴缸并帶淋浴噴頭，配浴簾，晾曬繩， 24 小時供給冷熱水。 有直撥的國內(nèi)、國際

30、 ，有彩色電視機、音響設(shè)備、并有閉路電視系統(tǒng)，播放頻道不少于 16 個，自辦節(jié)目至少有 2 個頻道。 有與五星級相匹配的文具用品，提供開夜床效勞， 24 小時提供冷熱飲用水及冰塊，免費提供茶葉或咖啡，客房內(nèi)設(shè)微型酒吧， 24 小時提供中西式早餐，正餐送餐效勞。 提供叫醒效勞，留言效勞、衣裝濕洗、干洗，熨燙和修補效勞，提供擦鞋效勞。 客房、衛(wèi)生間每天全面整理，每日更換床單和枕套，客房用品和消耗品每天補齊。 餐飲根本要求有布局合理、裝飾豪華的中餐廳，至少能提供 2 種風(fēng)味的中餐。 有布局合理、裝飾豪華的西餐廳，配專門的西餐廚房。 有獨具特色風(fēng)格高雅的咖啡廳，能提供自助早餐、西餐正餐。 有適當(dāng)?shù)男⊙?/p>

31、會廳，有封閉的酒吧間。 餐廳、酒吧的主管、領(lǐng)班和效勞員能用英語提供效勞。 廚房冷菜間、面點間獨立分割，有足夠的冷氣設(shè)備，冷菜間有空氣消毒設(shè)施，粗加工間與操作間隔離，有足夠的冷庫，有專門放置臨時垃圾的設(shè)施并保持其封閉 。 公共區(qū)域根本要求有足夠的停車場，有足夠的高質(zhì)量客用電梯，轎箱裝修高檔，并有效勞電梯。 有公用 ，并有市內(nèi) 簿。 有男女分設(shè)的公共衛(wèi)生間。 有商場，出售旅行日常用品，旅游紀(jì)念品、工藝品等商品。 有商務(wù)中心，代售郵票，代發(fā)信件，辦理電報、電傳、 、復(fù)印、國際長途 、國內(nèi)行李托運、沖洗膠卷等。提供打字效勞。 有醫(yī)務(wù)室。 提供代購交通、影劇、參觀等票務(wù)效勞。 提供市內(nèi)觀光效勞。 有應(yīng)急

32、供電專用線和應(yīng)急照明燈。選擇工程共 78 項，至少具備 35 項，具備工程越多，酒店越高檔 客房 10 項 客房內(nèi)可通過視聽設(shè)備提供帳單等的可視性查詢效勞，提供語言信箱效勞。 衛(wèi)生間有飲用水系統(tǒng)。 不少于 50% 的客房衛(wèi)生間淋浴與浴缸分設(shè)。 不少于 50% 的客房衛(wèi)生間干濕區(qū)分設(shè)。 所有套房分設(shè)供主人和來訪人使用的衛(wèi)生間。 設(shè)商務(wù)樓層，可在樓層辦理入住登記及離店手續(xù)，樓層有供客人使用的商務(wù)中心及休息場所。 商務(wù)樓層的客房內(nèi)有收發(fā) 或電子郵件的設(shè)備。 為客人提供免費店內(nèi)無線尋呼效勞。 24 小時提供洗衣加急效勞。委托代辦效勞。 餐廳及酒吧 8 項 有大堂酒吧。 有專業(yè)性茶室。 有除西餐廳外的其

33、他外國餐廳，配有專門廚房。 有餅屋。 有風(fēng)味餐廳。 有至少能容納 200 人正式宴會的大宴會廳，配有專門的宴會廚房。 有至少 10 個不同風(fēng)味的餐廳大小宴會廳除外。 有 24 小時營業(yè)的餐廳。 商務(wù)設(shè)施及效勞 5 項 提供國際互聯(lián)網(wǎng)效勞，傳輸速度不小于 64kbit/s 。 封閉的 間至少 2 個。 洽談室至少容納 10 人。 提供筆譯、口譯和專職秘書效勞。 圖書館至少有 1000 冊圖書。 會議設(shè)施 10 項 有至少能容納 200 人會議的專用會議廳、配有衣帽間。 至少配有 2 個小會議室。 有同聲傳譯設(shè)施至少 4 種語言。 有 會議設(shè)施。 有現(xiàn)場視音頻轉(zhuǎn)播系統(tǒng)。 有供出租的電腦及電腦投影儀

34、、普通膠片投影儀、幻燈機、錄像機、文件粉碎機。 有專門的復(fù)印室、配備足夠的復(fù)印機設(shè)備。 有現(xiàn)代化電子印刷及裝訂設(shè)備。 有照相膠卷沖印室。 至少5000 平方米的展覽廳。 公共及健康娛樂設(shè)施 共計42 分項 歌舞廳 卡拉 OK 廳或 KTV 房至少 4 間 游戲機室、棋牌室、影劇場。 定期歌舞表演。 多功能廳，能提供會議，冷餐會、酒會等效勞及兼作歌舞廳。 健身房、按摩室、桑拿浴、蒸汽浴、沖浪浴、日光浴室。 室內(nèi)游泳池水面積至少 40 平方米。 室外游泳池水面積至少 100 平方米。 網(wǎng)球場、保齡球室(至少 4 道)、攀巖練習(xí)室。 壁球室、桌球室。 多功能綜合健身按摩撐。 電子模擬高爾夫球場、高爾

35、夫練習(xí)場。高爾夫球場至少 9 洞。 賽車場、公園。 跑馬場、射擊場、射箭場。 實戰(zhàn)模擬游藝場。 乒乓球室、溜冰場。 室外滑雪場。 自用海濱浴場。 潛水、海上沖浪、釣魚。 美容美發(fā)室。 精品店、獨立的書店、獨立的鮮花店。 嬰兒看護及兒童娛樂室。 平安設(shè)施 3 項 電子卡門鎖。 客房貴重物品保險。 自備發(fā)電系統(tǒng)。 整個工程功能的總體規(guī)劃1酒店設(shè)施酒店將設(shè)有餐飲，休閑及其他設(shè)施高于平臺層；而中餐及西餐廳將分別設(shè)于二樓及五樓；咖啡廳及酒吧將于三樓提供，另一間酒吧將會設(shè)于頂樓天臺；會議設(shè)施將于五樓提供；大局部的休閑設(shè)施將于六樓提供，這包括了男/女士桑拿，健身室及游泳池。酒店將會提供充足的泊車位置?，F(xiàn)時共

36、規(guī)劃了200個停車位，其中180個為位處于地庫三層的有蓋車位，其余20個那么設(shè)于一樓。1裙樓設(shè)施樓層餐飲設(shè)施面積平方米L1L2L3L3L4L4夜總會咖啡廳中式餐廳西式餐廳西式餐廳宴會廳小計 1，會議廳設(shè)施L2L5L會議室會議室商務(wù)中心小計 娛樂設(shè)施L6L6L6L6桑拿健身房露天游泳池露天網(wǎng)球場小計 其他設(shè)施L2L1L2L6商場美容廳花店保健中心小計2后勤設(shè)施后勤設(shè)施包括大堂、廚房、接待處、保安及控制室等。其他后勤效勞如員工餐廳及廚房、員工更衣室、房間等均位于地庫的一及二層，機電設(shè)備室、冷庫房、水箱、冷澆灌設(shè)備室及泵房等，均位于地庫及頂數(shù)天臺的位置。五星級酒店的車位一般按1：1的比例配車位。由此

37、推算本案車位約需：1558965=240個4本工程定位五星級酒店的本錢運營測算本五星級酒店物業(yè)面積構(gòu)成：在酒店設(shè)計中，各類設(shè)施的面積是有一定的比例配套要求的。這個比例越科學(xué)，就越能符合經(jīng)營需要，更有利于產(chǎn)生更大的平方米產(chǎn)出。這個比例也要與酒店的定位、目標(biāo)市場相匹配。酒店類型不同，比例差距明顯。酒店常用兩組面積數(shù)據(jù)來描述規(guī)模和狀況：一是占地面積和建筑面積，二是對客效勞區(qū)面積又被稱為公共區(qū)面積和后臺工作區(qū)面積。第一組數(shù)據(jù)涉及建筑容積率、建筑密度等技術(shù)指標(biāo)，也關(guān)系到酒店客人的舒適度。第二組數(shù)據(jù)涉及到酒店的可經(jīng)營面積、盈利能力等經(jīng)濟指標(biāo)，既關(guān)系到酒店客人消費過程中的舒適度，同時關(guān)系到酒店的收益與壽命。

38、酒店的各類面積比例決定了將來酒店收入的比例。面積構(gòu)成分為營業(yè)面積及非營業(yè)面積，計算時采用以兩者占總樓地板面積的一半位一半原那么。方案商業(yè)裙樓局部為四層不包括一樓酒店大堂，酒店整體建筑為六層，其中頂層為游泳池及酒吧。酒店客房面積：通常來說，客房的總面積占酒店總建筑面積的65%以上2398365%=15589m2投資本錢以下投資本錢未計算財務(wù)本錢1土地本錢：500萬407969 m222* 3697m29278.5 萬元2建安與裝修設(shè)備本錢包括土建局部包含地上與地下局部，取最小經(jīng)濟值見下表：序號分項工程名稱計算依據(jù)單方造價元/m2 1樁基工程受力樁總建筑面積160-180 2地下室工程、基坑圍護及

39、支撐地下室建筑面積3800-4200 3結(jié)構(gòu)工程地上建筑面積1100-1300 4建筑工程除外墻玻璃幕墻地上建筑面積800-900 5新型節(jié)能幕墻外立面建筑面積1200-1500 6給排水含潔具，鍋爐房管線總建筑面積350-380 7噴淋、氣體消防總建筑面積100-110 8污水處理含管線總建筑面積35-40 9空調(diào)工程地上建筑面積550-600 10地下室通風(fēng)工程地下室建筑面積170-190 11照明、防雷、動力、變配電總建筑面積800-900 12 總機及配線、閉路電視、監(jiān)視、播送音響、管理電腦、火災(zāi)報警、共用天線、電報電傳總建筑面積500-550 13煤氣工程總建筑面積45-50 14電

40、梯、自動扶梯總建筑面積320-360 15室外總體總建筑面積100-115 16室內(nèi)精裝修連家具地上建筑面積3200-3500 17雜項工程總建筑面積280-330 18洗衣房設(shè)備地上建筑面積150-170 19廚房設(shè)備地上建筑面積250-280總建筑面積為23983平方米，其中地上建筑面積為15589平方米，地下建筑面積約8394平方米，外墻面積約10000平方米。本錢合計：C管理本錢與不可預(yù)見費用：300元/ m2*25000 m2750萬元酒店運營本錢1)運營費用營業(yè)費用含營業(yè)稅費、財務(wù)本錢直接費用、人工費用：占總收入20%管理費用經(jīng)營管理費用、水電、維修 HYPERLINK :/ins

41、urance fol / t _blank 保險、裝修和設(shè)備更新等費用：占總收入的20%2)管理提成：引進世界著名五星級酒店管理公司占總收入的25%。如果自組管理公司管理，本錢相對低很多。 本工程定位五星級酒店的運營收入測算1) 推算依據(jù)：本酒店面積約23983*65%=15589平方米，按每間客房建筑面積65平方米計算，約240間客房。酒店設(shè)計4種不同類型客房，客房數(shù)和面積列表如下：客房類型間數(shù)面積平方米合計單人標(biāo)準(zhǔn)房47165534標(biāo)準(zhǔn)房180豪華套房2180總統(tǒng)套房1小計23015589按照廣州市酒店開展行情預(yù)計未來2021-2021年十年間平均客房每日實收房價742元/天計算。按照廣州

42、五星級酒店平均開房率65%分析，本物業(yè)未來十年平均每3年增長率7%計算，開房率平均按76%計算。客房年收入約742*230*76%*3654734萬元 餐飲、會務(wù)、商場收入中餐廳收入：東莞莊地區(qū)點心、小吃集中，賓館每天以中、晚二個市，以接待一次測算，平均每天100桌，每人100元消費水平，利潤為50%測算，那么：100元*10人*100桌*365天*50%=1825萬元 西餐廳收入：天河區(qū)旅游觀光的游客較多，配有一定水準(zhǔn)、特色的西餐館是有一定的市場。每天以40人次，每人平均消費水平100元，利潤率以70%測算，那么：商場收入：在天河區(qū)，商場規(guī)模已充分表達，而賓館商場作為配套設(shè)備，競爭就顯得相當(dāng)

43、大，以平均每天10萬元銷售收入，利潤20%測算，那么：10萬元/天*365天*20%=730萬元每天平均接待5人次，每個會務(wù)租金平均5000元，利潤率以70%測算，那么營業(yè)預(yù)測： 娛樂休閑收入酒吧收入：包括吸引游客娛樂與休閑在內(nèi)，每天以100人次，平均每人消費40元，利潤率以60%測算，那么：KTV收入：以設(shè)置10間KTV包房，每天以6個小時營業(yè)，每小時200元計算，包房利用率60%，那么營業(yè)預(yù)測：桑拿收入：以每天平均30人次，每人次200元，那么營業(yè)預(yù)測：以上收入?yún)⒖紘鴥?nèi)五星級酒店年收入均數(shù)，見下表5 本工程定位五星級酒店收益測算5.2年收益額稅后年投資收益率：2001.1/30131.96

44、.6%結(jié)論：定位五星級酒店在不考慮銷售的根底上約十五年時間可以收回根本本錢靜態(tài)投資回收期。第二局部 5A甲級寫字樓寫字樓工程整體由辦公、商業(yè)等功能組成，本局部將通過分析廣州市及天河區(qū)房產(chǎn)市場開展的現(xiàn)狀及趨勢，從而進行本工程各功能房產(chǎn)的市場定位。1 廣州寫字樓開展歷程 1.1寫字樓緊缺期：1993-1997年 1993年之前，廣州的主要商務(wù)活動都集中在五星級酒店內(nèi)，那時候的五星級酒店大都以商務(wù)綜合體形式建成，包括了酒店客房與餐飲、寫字樓以及公寓等功能，例如中國大酒店、花園大酒店等。1995年到1997年，外商開始從以往的辦事處升級到成立分公司，外資的增加是當(dāng)時推動寫字樓市場的主要動力，僅有的幾棟

45、甲級寫字樓根本滿足不了市場的需求。期間，新落成的寫字樓，無論是租金、進駐率以及售價都處于廣州甲級寫字樓歷史的最高位。即使到現(xiàn)在，甲級寫字樓仍未超越當(dāng)時的記錄。當(dāng)時，寫字樓處于賣方市場，如：1995年，美國銀行中心預(yù)售價為港幣2萬2.5萬元/平方米，廣東國際大廈的租金按實用約為300元/平方米/月；1996年，中信廣場、大都會預(yù)售價為2.5-3萬元/平方米，廣州國際貿(mào)易大廈、宜安廣場、東山廣場等都在1.5萬元/平方米以上。購置寫字樓的，多數(shù)是港澳私人投資者。 1.2寫字樓消化期：1997-2000年 1997年到2000年，廣州甲級寫字樓的需求在該時期得到了釋放，大量的寫字樓不斷供給，甲級寫字樓

46、從緊缺期急速轉(zhuǎn)向供給過剩，租金從1996年的170-190元/平方米/月，跌至2000年的90-100元/平方米/月。期間，97亞洲金融風(fēng)暴對港澳投資者造成了很大的影響，對寫字樓銷售市場也造成了嚴重的打擊。98年后，寫字樓的用家成為銷售市場的主力，當(dāng)中尤其以內(nèi)資公司購置寫字樓自用較多。1.3 寫字樓調(diào)整期：2001-2004年 2001年2004年，隨著廣州甲級寫字樓存量逐漸被消化，租金、售價都有所上升，寫字樓在2000年，租金出現(xiàn)了觸底后反彈，其后，保持著平穩(wěn)的上升趨勢。甲級寫字樓除卻新增供給外，空置率保持在10以內(nèi)，頂級寫字樓更是少于5。 1.4寫字樓快速增長期：2005年至今 2005年

47、至今，甲級寫字樓進入快速增長期。經(jīng)濟持續(xù)向好，令甲級寫字樓的需求快速增長。新一批的甲級寫字樓當(dāng)中，不少具有實力的開展商都將其作為長期開展的物業(yè)，因此，用于銷售的優(yōu)質(zhì)寫字樓，銷售速度相當(dāng)驚人。以至開展商經(jīng)常要封盤，重新定價后再推出市場。廣州正加快步入國際大都市的步伐，開發(fā)商對甲級寫字樓的客戶定位有了更高的標(biāo)準(zhǔn)，寫字樓的建筑標(biāo)準(zhǔn)向國際標(biāo)準(zhǔn)看齊。三年內(nèi)是廣州寫字樓進入成熟期的階段，期間廣州寫字樓無論是質(zhì)和量都有巨大的變化。2廣州市區(qū)寫字樓市場分析大環(huán)市東商務(wù)區(qū) 核心區(qū)指傳統(tǒng)意義上的環(huán)市東東到區(qū)莊立交、西到廣東國際大酒店，包括花園酒店、白云賓館在內(nèi)的0.18平方公里范圍，包括花園酒店、白云賓館一帶，核

48、心區(qū)信息密集度最高，酒店、寫字樓集中，是整個大區(qū)域的管理中心和經(jīng)濟樞紐。功能主要為商務(wù)辦公、金融、高檔商業(yè)、酒店等，國際中央商務(wù)中心特色明顯。 天河北商務(wù)區(qū) 以天河體育中心為依托，天河北路、體育西路、體育東路是目前為止天河區(qū)寫字樓最為集中的地段。天河北商務(wù)區(qū)的自然延伸，像天河北路的兩條肩膀，支撐著天河北的繁華。由于該地區(qū)擁有濃厚的商業(yè)氣氛、良好的交通條件，加之該地區(qū)的寫字樓辦公設(shè)施齊備、物業(yè)管理良好、綜合素質(zhì)均較好，因此成為廣州新興高檔寫字樓的代表，典型的有中信廣場、大都會廣場、城建大廈、金利來中心，其中廣州市地標(biāo)中信廣場更是聲名遠播。 珠江新城商務(wù)區(qū)CBD 珠江新城北至黃埔大道、西至廣州大道

49、、東至華南路占地6.5平方公里，是廣州的CBD所在。共劃分為14個2040公頃的街區(qū)，包括商務(wù)、行政辦公街區(qū)、高層居住區(qū)、金融貿(mào)易街區(qū)、文化活動街區(qū)、商業(yè)購物街區(qū)等，規(guī)劃開展成為集國際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、行政和居住等城市一級功能設(shè)施于一體，推動國際文化交流與合作的基地。其開發(fā)模式將堅持“低密度，高容積的原那么。 琶洲商務(wù)區(qū) 琶洲，位于海珠區(qū)的東面，總占地面積為10.4平方公里，其規(guī)劃定位為“以會展博覽業(yè)為核心的城市副中心區(qū)。 華南快速干線和東環(huán)高速公路從西到東將琶洲全島分為、三個區(qū)。區(qū)是西區(qū)，以居住、康樂為主導(dǎo)功能；區(qū)是廣州國際會展中心，周圍將開展與會議和展覽相關(guān)的配套設(shè)施：酒店、寫字樓、

50、銀行、商業(yè)效勞等；區(qū)是東區(qū)，以高科技產(chǎn)業(yè)研究開發(fā)、旅游度假和高品質(zhì)居住為主導(dǎo)功能的綜合區(qū)。琶洲地區(qū)的交通用地面積為2.5平方公里，占該地區(qū)總用地面積的24，公路密度較高。寫字樓的開展與城市建設(shè)及經(jīng)濟開展是分不開的。廣州的城市開展重心經(jīng)歷了“由西向東的轉(zhuǎn)移過程，由此亦帶動了廣州商業(yè)及寫字樓經(jīng)歷了“由西向東的開展歷程。歷經(jīng)了15年的開展，廣州市目前以初步形成了環(huán)市東商務(wù)圈、天河北商圈、珠江新城商務(wù)圈以及琶洲商務(wù)圈四大商務(wù)圈。新老商務(wù)區(qū)的開展都有自己的側(cè)重點，各具特色。2007年下半年，廣州老城區(qū)可售寫字樓供給量將超過15萬平方米。隨著更多爛尾工程的盤活和爛尾地的成功拍出，未來三年內(nèi)，廣州老城區(qū)可售

51、寫字樓新供給量將近60萬平方米。隨著CBD以及琶洲等多個前景區(qū)域的寫字樓逐漸增多，老城區(qū)寫字樓的市場每況愈下。 首先從開發(fā)商的實力背景來看，老城區(qū)寫字樓的開發(fā)商實力遠不如CBD的企業(yè)，CBD寫字樓企業(yè)大局部為上市公司，這樣能更好確保工程的正常運作；其次，從結(jié)構(gòu)來看，老城區(qū)的很多寫字樓技術(shù)含量以及軟件方面的物業(yè)管理都不如新區(qū)域的寫字樓。此外，最重要的一點是，由于地段以及產(chǎn)品的質(zhì)素不同，很多企業(yè)尤其是世界500強企業(yè)都樂意選擇CBD或者天河北作為根據(jù)地，因為這樣不僅能顯示自己公司的品牌，能享受更好的物業(yè)效勞。數(shù)據(jù)顯示，在近2年的時間里，大企業(yè)選擇寫字樓的趨勢已經(jīng)明顯往東挪。 目前天河北是廣州寫字樓

52、最為密集的區(qū)域，其中天河路是天河北商圈開展的一個分支，該商圈在2002年開始迅速崛起。短短的幾百米內(nèi)就聚集了7個寫字樓。同時該路段的寫字樓工程工程進度較為接近，開售周期相對接近，因而在未來幾年，該路段的寫字樓市場將走向白熱化的階段。 珠江新城和琶洲屬于新型的商務(wù)圈，由于在規(guī)劃上對綠化的建設(shè)較為完善，比照起天河北以及環(huán)市東的生態(tài)環(huán)境相對要好，但由于目前投入使用的寫字樓相對較少，商業(yè)氣氛并未成型，相信未來隨著寫字樓的投入，進駐公司的增加，該區(qū)的商業(yè)氣氛的認同程度會上升。 盡管珠江新城目前的寫字樓還未完全成熟，受配套、交通等因素制約較大，預(yù)計2021年2021年是珠江新城走向成熟的三年，屆時廣州歌劇

53、院、廣東省博物館、廣州圖書館、廣州市第二少年宮等標(biāo)志性建筑已建成，珠江新城軸線已完成綠化，地鐵三號線、地鐵五號線已通車，新光快速干線也建成通車等等。 初步預(yù)計在2021年2021年珠江新城將有8個以上的寫字樓工程可以竣工投入使用，其中最具有代表性的當(dāng)屬高度達450米的珠江新城雙子塔的西塔。 3 天河區(qū)寫字樓市場分析天河，是廣州開展中的一個奇跡，這個彈丸之地會聚了全國一流的科技、金融、文化、商業(yè)等現(xiàn)代經(jīng)濟的代表。短短的十幾年，已由昔日的農(nóng)田崛起為城市中軸，并成為繁華都市全新夢想和生活模式的代表。在城市中心東移的趨勢下，于上世紀(jì)90年代中期拔地而起的中信廣場、大都會廣場、國際貿(mào)易中心等標(biāo)志性建筑物

54、，奠定了天河區(qū)金融商務(wù)中心地位。 天河區(qū)的現(xiàn)有寫字樓分布以天河體育中心為圓心向天河北路、體育西路、體育東路、崗頂路段、黃埔大道、天河工業(yè)園一帶擴散，形成高檔寫字樓為主，普通寫字樓并存的局面，并呈現(xiàn)出甲級寫字樓分布集中，乙級寫字樓那么分布較散的特點。 以天河體育中心為依托，天河北路、體育西路、體育東路是目前為止天河區(qū)寫字樓最為集中的地段。由于該地區(qū)擁有濃厚的商業(yè)氣氛、良好的交通條件，加之該地區(qū)的寫字樓辦公設(shè)施齊備、物業(yè)管理良好、綜合素質(zhì)均較好，因此成為廣州新興高檔寫字樓的代表，典型的有中信廣場、大都會廣場、城建大廈、金利來中心，其中中信廣場更是聲名遠播。 黃埔大道、崗頂路段、天河工業(yè)園一帶那么零

55、星分布著為數(shù)不多的普通寫字樓。黃埔大道一帶的寫字樓從西到東依次有三新大廈查看地圖、峰源大廈、富星商貿(mào)大廈、錦繡商貿(mào)中心，崗頂路段有天河娛樂廣場、廣東蓄能大廈、天河商貿(mào)中心，由于數(shù)量不多，先后落成時間都相隔幾年，且分布較散，因此未能形成濃厚的辦公氣氛。 據(jù)調(diào)查顯示，天河區(qū)高檔寫字樓的租賃價格為80-120元/m2月，普通寫字樓為50-70元/m2月；買賣方面，天河區(qū)近幾年來的寫字樓銷售成交均價均高于全市寫字樓成交均價，1998-2002年的寫字樓成交均價為10880元/m2左右的水平，比全市寫字樓成交均價的10317元/平方米高出500元/m2左右。租賃價格及銷售價格均位于全市寫字樓較高水平，說

56、明天河區(qū)金融商務(wù)中心的地位已日益深入人心。2003-2005年隨著琶洲寫字樓市場的興旺以及東風(fēng)路一帶寫字樓的崛起，面對強烈的市場競爭，加上新推寫字樓的質(zhì)素平庸，天河區(qū)的寫字樓價格出現(xiàn)了下降，根本維持在8100-8300元/平方米均價左右。2006年至今，價格普遍上漲，1998-2006年天河區(qū)寫字樓與全市寫字樓成交均價比照表 年份 天河區(qū)(元/ m2) 增長 全市八區(qū)(元/ m2) 增長 1998 11,920 11604 1999 11,029 -7.47% 10979 -5.30% 2000 11,617 5.33% 10028 -8.66% 2001 9,232 -20.53% 9259

57、 -7.67% 2002 10,599 14.81% 9718 4.96 2003 8301 -28% 7613 -28% 2004 8055 -3% 7754 2% 2005 8149 1% 10568 27% 2006 8556 5% 10885 3% 為了舒緩寫字樓居高不下的空置率，近幾年廣州市寫字樓批出量逐年減少，1998年至2005年全市八區(qū)寫字樓成交量為202.4萬平方米，天河區(qū)寫字樓成交量為112.5萬平方米，占全市的55%。超過一半，可見天河區(qū)的寫字樓成交活潑。 除此外。租賃市場也非常紅火，甲級寫字樓租用率達90-95%，地區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓租用率迅速上升，暫時舒緩了過去寫字樓租賃的

58、供求壓力。其租賃市場雖不及九十年代中期火爆，但也扭轉(zhuǎn)了幾年前寫字樓成交態(tài)勢疲弱的局面。 1998至2006年年天河區(qū)與全市寫字樓批出量與成交量比照 單位：萬平方米 年份 天河區(qū) 成交量 全市成交量 1998 23.18 33.56 1999 1 9.65 31.43 2000 6.41 17.33 2001 9.35 22.19 2002 16.82 28.81 2003 11.69 21.45 2004 18.64 36.44 2005 13.52 22.42 2006 55.77 92.95 2006至2007年天河區(qū)與全市寫字樓成交量與空置率比照 年份 新增量萬平方米 空置率% 92.9

59、5 2036.5 352007年，廣州甲級寫字樓市場步入供給頂峰期，上半年有3座甲級寫字樓投入市場，下半年，廣州甲級寫字樓將新增80萬平方米，每個季度的吸納量為萬平方米，因此空置率有所上升，第二季度到達26.1。根據(jù)過去三季共有51萬平方米的新增供給量，如吸納量保持每季6萬平方米，市場將需要兩年時間才可以消化。供給量最大的是天河北區(qū)域，超甲級寫字樓數(shù)量達100萬平方米，還有55萬平方米的甲級寫字樓；珠江新城后勁強盛，未來兩年內(nèi)將大大縮短與天河北區(qū)域的差距，其超甲級寫字樓的供給量80萬平方米，甲級寫字樓為15萬平方米；在老城區(qū)內(nèi)的中山路、解放路區(qū)域，超甲級寫字樓供流通的也有25萬平方米，甲級寫字

60、樓約29萬平方米。4東莞莊工程周邊寫字樓市場分析4.1 2007年天河區(qū)寫字樓一覽表寫字樓名稱路段位置平均建筑面積實用率平均售價元/備注管理費元/大廈設(shè)施租價元/產(chǎn)權(quán)情況中央空調(diào)光纖網(wǎng)絡(luò)豪華大堂玻璃幕墻中信廣場天河北路￥160112-100060%￥25000有房產(chǎn)證￥29天譽國際金融商務(wù)港林和中路￥16092-130070%只租不售一手預(yù)售證￥29大都會廣場天河北路￥13056-140070%￥18000有房產(chǎn)證￥25耀中廣場天河北路￥14082-320072%￥23000一手預(yù)售證￥28中誠廣場柏西商都天河北路暫只售不租未定70%￥23000一手預(yù)售證￥29太平洋保險大廈天河北路￥9010