房地產(chǎn)基礎(chǔ)及開(kāi)發(fā)流程培訓(xùn)58頁(yè)

1、-感謝聆聽(tīng)-房地產(chǎn)基礎(chǔ)及開(kāi)發(fā)流程培訓(xùn) 中國(guó)土地制度 概念科普PART1：房地產(chǎn)基本概念中國(guó)土地制度：土地所有權(quán)定義集體土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)不得不得出讓、轉(zhuǎn)讓出讓、轉(zhuǎn)讓或者或者出租出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；土地所有權(quán)可分為：國(guó)有土地和集體土地；土地使用者國(guó) 家土地使用權(quán)(一定年限)土地使用權(quán)出讓金(提前支付) 土地使用權(quán)出讓由國(guó)家壟斷。只擁有土地使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。 中國(guó)土地制度：國(guó)有土地使用權(quán)出讓招標(biāo)方式（提出底價(jià)，公開(kāi)招標(biāo)）拍賣方式（價(jià)高者竟得）；協(xié)議方式（如200250萬(wàn)/畝）掛牌方式（發(fā)

2、布掛牌公告，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用人。）一般而言，國(guó)有土地不可以自由買賣，只能通過(guò)正規(guī)渠道交易； 房地產(chǎn)定義 用地面積、建筑面積 容積率 綠化率 建筑密度 塔樓 用地紅線 建筑紅線 道路紅線 低層 多層 高層 超高層概念科普房地產(chǎn)定義：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱（又被稱為不動(dòng)產(chǎn)）。是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益（權(quán)益：使用、收益、轉(zhuǎn)讓）。有三種存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。地產(chǎn)房產(chǎn)房地合一概念科普1：房地產(chǎn)定義用地面積： 建筑或建筑群實(shí)際占用的土地面積，包括室外工程(如綠化、道路、停車場(chǎng)等)的面積，其形狀和大小由用地紅線加以控制。 建筑面

3、積： 總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。概念科普2：用地面積、建筑面積時(shí)代時(shí)代mallmall項(xiàng)目項(xiàng)目的用地和占地的用地和占地面積是多少呢？面積是多少呢？容積率=用地面積地上總建筑面積概念科普3：容積率 算容積率時(shí)，地下車庫(kù)等地下建面是不計(jì)容地下建面是不計(jì)容的；容積率越高容積率越高，單位土地成本越低，房屋成本越低房屋成本越低。容積率越低容積率越低，舒適度相對(duì)越高。舒適度相對(duì)越高。江湖傳言，看圖就懂了江湖傳言，看圖就懂了舉個(gè)栗子概念科普4：綠化率概念科普4：綠化率綠化越高業(yè)主：居住越舒適開(kāi)發(fā)商：用于回收資金的面積就越少 綠化率一般不得低于綠化率一般不得低于30%30%； 40%

4、40%左右能保證居住舒適；左右能保證居住舒適； 大于大于50%50%就能稱為公園；就能稱為公園；一塊地為10000平方米，其中建筑底層面積3000平方米，這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑密度一般不會(huì)超過(guò)40%-50%，用地中還需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)等。舉個(gè)栗子概念科普5：建筑密度形式：主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多層住房的高層住宅。通俗的說(shuō)，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)。基本形式：傳統(tǒng)的塔樓形式有十字形、井字型和品型塔樓。概念科普6：塔樓優(yōu)點(diǎn)：建筑密度較高，故房?jī)r(jià)相對(duì)較低；結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)

5、，視野開(kāi)闊形式：板式樓是樓盤布局的一種形式，特點(diǎn)是每戶住宅都能夠南北相通，從外觀看，板樓建筑的長(zhǎng)度明顯大于寬度。兩種類型：1.長(zhǎng)走廊式的，各住戶靠長(zhǎng)走廊連在一起；2.單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓，我們常見(jiàn)的單元住宅就是屬于這種。概念科普7：板式樓優(yōu)點(diǎn)：1.節(jié)約土地資源，房?jī)r(jià)較低。2.戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，便于改造。3.結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好。4.居高望遠(yuǎn)，視野開(kāi)闊。用地紅線道路紅線經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認(rèn)的建設(shè)用地范圍邊界線。 道路用地和兩側(cè)建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風(fēng)日照、建筑景況和地下管線的要求

6、。 建筑紅線建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果。 概念科普8：用地、建筑、道路紅線概念科普7：低層、多層、高層、超高層低層建筑多層建筑超高層高層建筑高度小于或等于10米的建筑。高度大于10米，小于或等于24米的建筑。高度大于24米的建筑。高度超過(guò)100m的為超高層建筑；低層：低層： 小于小于10m超高層：高超高層：高度超過(guò)度超過(guò)100m高層：高度高層：高度大于大于24m多層：大于多層：大于10m，小于小于24mPART2PART2：房地產(chǎn)市場(chǎng)：房地產(chǎn)市場(chǎng) 房產(chǎn)分類 地產(chǎn)項(xiàng)

7、目類型基本物業(yè)類型：房產(chǎn)分類酒酒店店商商鋪鋪?zhàn)∽≌⒃憣懽肿謽菢前凑展δ苡猛荆壕幼∮梅浚ㄗ≌⒐⒌龋┥虡I(yè)用房（商鋪、酒店等）辦公用房（寫字樓）工業(yè)用房（研發(fā)樓、廠房、倉(cāng)庫(kù)）其他（行政用房、教育用房等）；住宅商鋪公寓寫字樓按檔次分：超甲級(jí)寫字樓、甲級(jí)寫字樓、乙級(jí)寫字樓用地性質(zhì)分：商務(wù)辦公樓、研發(fā)用房、生產(chǎn)用房住宅按照高度分：低層、小高層、高層和超高層等住宅按照容積率分：別墅、洋房、高層公寓（屬于特殊的住宅形式）：居住式公寓、商務(wù)公寓、酒店式公寓等按照類型：住宅底商、商業(yè)街、購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)等酒店按照用途：商業(yè)性酒店、度假型酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店等基本物業(yè)類型：物業(yè)類型細(xì)分一般而言，每類房產(chǎn)

8、都有很多的細(xì)分，根據(jù)劃分的維度不同，一般而言，每類房產(chǎn)都有很多的細(xì)分，根據(jù)劃分的維度不同，有不同的劃分方法；本報(bào)告就講一些簡(jiǎn)單的概念幫助大家理解；有不同的劃分方法；本報(bào)告就講一些簡(jiǎn)單的概念幫助大家理解；住宅、公寓傻傻分不清楚？住宅、公寓傻傻分不清楚？公寓：一般為商業(yè)用地住宅：住宅建設(shè)用地住宅公寓差異：用地性質(zhì)問(wèn)題居住用地：70年工業(yè)用地：40年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：40年 PS：由于用地性質(zhì)不同，公寓水電費(fèi)按商公寓水電費(fèi)按商用標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，住宅水電費(fèi)按民用標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算用標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，住宅水電費(fèi)按民用標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。（這樣說(shuō)來(lái)，公寓的水電必然會(huì)貴一些哦）

9、公寓：不能落戶、無(wú)學(xué)位住宅：可 以落戶，且 有學(xué)位住宅公寓差異：落戶學(xué)位問(wèn)題 PS：一般而言，住宅不僅可以落戶還享有學(xué)區(qū)房政策，但是商業(yè)性質(zhì)的公寓房，卻不能落戶和享有學(xué)位。公寓：首付50%住宅：首付30% PS：一般KFS宣傳的0首付，一成首付等宣傳，其實(shí)質(zhì)也是首付30-50%，只是一種KFS自己補(bǔ)貼資金的促銷行為。住宅公寓差異：首付比例問(wèn)題公寓：產(chǎn)權(quán)40年住宅：產(chǎn) 權(quán)70年 由于土地歸國(guó)家所有，因此，業(yè)主購(gòu)房后，所擁有的是房產(chǎn)的所有權(quán)及該房產(chǎn)所占的土地使用權(quán)。我們常說(shuō)的40/70年產(chǎn)權(quán)，指的是土地的使用權(quán)為土地的使用權(quán)為7070年年。也就是說(shuō)：即使年限到期了，只要補(bǔ)繳地價(jià)后這房子還是可以繼續(xù)

10、使用。住宅公寓差異：產(chǎn)權(quán)年限問(wèn)題除此之外對(duì)于日照、購(gòu)買政策、交易稅費(fèi)都要不同的規(guī)定；一般而言，如果考慮交通、生活配套及教育等因素，居住當(dāng)然更加劃算，但是投資的另當(dāng)別論。住宅公寓差異：其他相關(guān)問(wèn)題商業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目主要分類地產(chǎn)項(xiàng)目類型：項(xiàng)目分類 目前，大多項(xiàng)目都不是以住宅、寫字樓、商業(yè)等單一物業(yè)形態(tài)，而是多種物業(yè)的組合； 地產(chǎn)項(xiàng)目一般而言是以項(xiàng)目的核心業(yè)態(tài)作為劃分依據(jù)。 比如：以商業(yè)為主導(dǎo)的項(xiàng)目，則被認(rèn)知為商業(yè)地產(chǎn)，以住宅為主導(dǎo)的業(yè)態(tài)，被認(rèn)知為住宅地產(chǎn)，以產(chǎn)業(yè)園和工業(yè)園為主的，則被認(rèn)知為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目類型地產(chǎn)類型如何界定？地產(chǎn)類型如何界定？地產(chǎn)項(xiàng)目類型：商業(yè)地產(chǎn) 定義：商

11、業(yè)地產(chǎn)顧名思義， 以商業(yè)用途為主的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。 商業(yè)地產(chǎn)一般以商業(yè)（購(gòu)物中心、領(lǐng)里中心、商業(yè)街等）、寫字樓、酒店等商業(yè)物業(yè)為主，輔以住宅、公寓等，以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。 一般而言，寫字樓的用地性質(zhì)為商業(yè)性質(zhì)，所以也被歸類于商業(yè)地產(chǎn)的范疇。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)華潤(rùn)萬(wàn)象城地產(chǎn)項(xiàng)目類型：旅游地產(chǎn) 定義：即旅游房地產(chǎn)，就是以旅游、休閑、度假人群為目標(biāo)、為最終消費(fèi)者的物業(yè)形式。 旅游地產(chǎn)包括：休閑度假村、運(yùn)動(dòng)村、產(chǎn)權(quán)酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村、海景住宅、民俗度假村，所有這些以旅游、休閑度假為主題的置業(yè)，可稱為旅游地產(chǎn)。迪斯尼萬(wàn)達(dá)文化旅游城利川土家紅公

12、社地產(chǎn)項(xiàng)目類型：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：是指以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研究與發(fā)展用房、生態(tài)寫字樓為主要開(kāi)發(fā)對(duì)象，綜合開(kāi)發(fā)、集約化經(jīng)營(yíng)的多功能綜合性產(chǎn)業(yè)商服地產(chǎn)。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)：城市新區(qū)、城市副中心、都市型產(chǎn)業(yè)園、大學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、媒體產(chǎn)業(yè)園等。 和寫字樓的區(qū)別：最主要差別是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的用地性質(zhì)為工業(yè)用地（M），而寫字樓的用地性質(zhì)為商業(yè)（C），除此之外，對(duì)于建筑層高，標(biāo)準(zhǔn)層層高，里面以及購(gòu)買企業(yè)資質(zhì)都有不同要求。深圳高新園：研發(fā)李朗珠寶產(chǎn)業(yè)園：研發(fā)+生產(chǎn)富士康：生產(chǎn)項(xiàng)目性質(zhì)：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目性質(zhì)：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品類型：品類型：購(gòu)物中心購(gòu)物中心+ +專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)+住宅+寫字

13、樓時(shí)代mall半島國(guó)際夷城客?；诡D創(chuàng)投項(xiàng)目性質(zhì)：旅游地產(chǎn)項(xiàng)目性質(zhì)：旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類型：品類型：項(xiàng)目性質(zhì)：辦公地產(chǎn)項(xiàng)目性質(zhì)：辦公地產(chǎn)產(chǎn)品類型：品類型：寫字樓寫字樓+底商項(xiàng)目性質(zhì)：住宅地產(chǎn)項(xiàng)目性質(zhì)：住宅地產(chǎn)產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型：住宅住宅+ +底商地產(chǎn)項(xiàng)目類型PART3PART3：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程 項(xiàng)目前期階段 項(xiàng)目實(shí)施階段34項(xiàng)目前期階段項(xiàng)目前期階段節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目前期階段節(jié)點(diǎn)35完成標(biāo)志：1、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（公司） 2、國(guó)有土地使用權(quán)證（國(guó)土局） 3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）項(xiàng)目前期階段36完成標(biāo)志：項(xiàng)目定位報(bào)告（公司）控制要點(diǎn)：通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，項(xiàng)目地塊的優(yōu)區(qū)域環(huán)境分析，結(jié)合企業(yè)自身資

14、源優(yōu)勢(shì)，確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)業(yè)態(tài)，界定和研究目標(biāo)客戶群體，挖掘和分析目標(biāo)客戶群體的現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求，運(yùn)用創(chuàng)造性思維對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位，擬定初步開(kāi)發(fā)方案，進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)收益分析，整合企業(yè)資源，決定最終開(kāi)發(fā)方案和開(kāi)發(fā)模式。項(xiàng)目前期階段37主要內(nèi)容：1、市場(chǎng)定位、客戶定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位 2、經(jīng)濟(jì)測(cè)算 3、項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告：開(kāi)發(fā)計(jì)劃、項(xiàng)目考核指標(biāo)初定、資金流項(xiàng)目前期階段38完成標(biāo)志：1、建筑方案設(shè)計(jì)通過(guò)（公司） 2、方案文本報(bào)規(guī)通過(guò)（規(guī)劃局） 3、項(xiàng)目投資概算（公司）項(xiàng)目前期階段39控制要點(diǎn)：1、項(xiàng)目資源利用最大化； 2、項(xiàng)目成本得到有效的控制 3、確保項(xiàng)目高效科學(xué)的施工。主要風(fēng)險(xiǎn)：方案設(shè)計(jì)質(zhì)量把控、

15、設(shè)計(jì)單位履約能力項(xiàng)目前期階段40完成標(biāo)志：1、施工圖最終藍(lán)圖完成（公司） 2、建筑工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局） 3、目標(biāo)成本審核通過(guò)（公司） 4、項(xiàng)目預(yù)算審核通過(guò)（公司）項(xiàng)目前期階段41主要流程：方案設(shè)計(jì)施工總平圖單體圖全套藍(lán)圖目標(biāo)成本項(xiàng)目預(yù)算總平審查規(guī)委會(huì)召開(kāi)規(guī)劃放驗(yàn)線單體審查建筑工程規(guī)劃許可證項(xiàng)目前期階段42完成標(biāo)志：1、建筑工程施工許可證（建設(shè)局） 2、項(xiàng)目開(kāi)工（公司） 3、樣板區(qū)開(kāi)放（公司）項(xiàng)目前期階段43主要流程：1、項(xiàng)目開(kāi)工施工總平圖建筑工程規(guī)劃許可證開(kāi)挖圖全套藍(lán)圖圖審?fù)ㄖ獣偘?、監(jiān)理單位招投標(biāo)安監(jiān)備案質(zhì)監(jiān)備案消防審查等施工許可證土地移交場(chǎng)地打圍三通一平基礎(chǔ)開(kāi)挖護(hù)壁施工項(xiàng)目開(kāi)工項(xiàng)目前期

16、階段主要流程：2、樣板區(qū)開(kāi)放樣板區(qū)選址確定樣板區(qū)方案設(shè)計(jì)樣板區(qū)單位確定樣板區(qū)開(kāi)放樣板區(qū)實(shí)施交付驗(yàn)收項(xiàng)目前期階段45完成標(biāo)志：1、預(yù)售許可證（房管局） 2、項(xiàng)目亮相（公司） 3、項(xiàng)目開(kāi)盤（公司）項(xiàng)目前期階段46預(yù)售許可證辦理所需資料企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照企業(yè)資質(zhì)證書國(guó)有土地使用權(quán)證建設(shè)用地規(guī)劃許可證年度投資計(jì)劃建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證公用基礎(chǔ)設(shè)施配套證明前期物業(yè)備案證明形象進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件房屋面積預(yù)測(cè)報(bào)告商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格證明銀行監(jiān)管協(xié)議項(xiàng)目總平面圖項(xiàng)目前期階段47確定推盤策略確定外部資源確定項(xiàng)目推廣定位確定項(xiàng)目核心識(shí)別系統(tǒng)項(xiàng)目亮相準(zhǔn)備銷售道具準(zhǔn)備聯(lián)動(dòng)工具確定項(xiàng)目亮相方案意向客戶簽約項(xiàng)

17、目前期階段48銷售內(nèi)部資料準(zhǔn)備客戶積累價(jià)格體系確定交付標(biāo)準(zhǔn)確定項(xiàng)目開(kāi)盤合同準(zhǔn)備銷售道具準(zhǔn)備銀行協(xié)議簽訂媒體推介項(xiàng)目前期階段49項(xiàng)目前期階段小結(jié)項(xiàng)目前期階段小結(jié)：核心工作：項(xiàng)目定位、方案設(shè)計(jì)、預(yù)售許可證獲取關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)：五證的獲取、樣板區(qū)開(kāi)放最主要影響因素：1、拆遷影響項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間；2、定位報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量導(dǎo)致工作出現(xiàn)反復(fù)；3、報(bào)規(guī)報(bào)建工作推進(jìn)緩慢；4、設(shè)計(jì)單位履約能力。50項(xiàng)目實(shí)施階段項(xiàng)目實(shí)施階段項(xiàng) 目 全 過(guò) 程 營(yíng) 銷項(xiàng)目前期階段節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目前期階段節(jié)點(diǎn)51主體施工抹灰及地面找平層移交二裝施工單位安裝設(shè)備招標(biāo)確定機(jī)電設(shè)備安裝單位安裝施工二裝設(shè)計(jì)確定二裝施工單位二裝施工外立面深化設(shè)計(jì)確定外立面施

18、工單位外裝施工外墻拆架景觀設(shè)計(jì)確定景觀施工單位景觀施工竣工驗(yàn)收項(xiàng)目實(shí)施階段52完成標(biāo)志：1、主體結(jié)構(gòu)封頂（項(xiàng)目部） 2、項(xiàng)目主體驗(yàn)收（質(zhì)監(jiān)站）主要過(guò)程控制節(jié)點(diǎn)：1、施工至預(yù)售許可證條件2、二裝設(shè)計(jì)完成，二裝單位確定3、安裝單位確定、設(shè)備供貨4、外裝深化設(shè)計(jì)完成，外裝單位確定5、景觀方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)完成項(xiàng)目實(shí)施階段53完成標(biāo)志：1、外架拆除完成（項(xiàng)目部） 2、工作面全部移交園林（項(xiàng)目部）主要過(guò)程控制節(jié)點(diǎn)：1、抹灰及地面找平層完成、二裝施工啟動(dòng)2、安裝進(jìn)度與現(xiàn)場(chǎng)保持一致項(xiàng)目實(shí)施階段54完成標(biāo)志：1、園林景觀施工完成（項(xiàng)目部） 2、所有內(nèi)外裝工程全部完成（項(xiàng)目部）主要過(guò)程控制節(jié)點(diǎn)：1、水電氣、消防施工進(jìn)度2、消防驗(yàn)收、人防驗(yàn)收3、小區(qū)主要出入口施工4、成品保護(hù)項(xiàng)目實(shí)施階段55完成標(biāo)志：1、取得規(guī)劃驗(yàn)收合格證（規(guī)劃局） 2、所有工程驗(yàn)收整改完成（項(xiàng)目部）主要過(guò)程控制節(jié)點(diǎn)：1、房屋面積竣工測(cè)繪2、甲方