第四章 固定利率抵押貸款(房地產金融與投資-武漢理工大學 賀富強)

1、Fixed Rate Mortgage Loan房地產抵押貸款的含義: 從廣義上講,抵押貸款是指在借貸過程中,借方將房地產作為抵押品抵押給貸方,以保證到期還款.CAPTER4固定利率抵押貸款與抵押貸款相關的重要問題o 1、供下期o 2、意外保險o 3、抵押登記o 4、轉售即還o 5、提前還款o 6、抵押貸款違約 重新構造抵押貸款 取消抵押贖回權 房地產的拍賣房地產抵押貸款與按揭貸款的區(qū)別1、所有權轉移方式不同2、牽涉的當事人不同3、借款目的不同4、拍賣收入不同5、當事人享有的權利不同6、對貸款的支配權不同7、還款方式不同4.1 抵押貸款利率的決定因素Determinants of Mortga

2、ge Interest Rates抵押貸款利率是建立在如下均衡的基礎上的:借款人愿意為特定時期內使用資金支付的、作為對這筆資金使用的補償?shù)睦?，同時又是貸款人愿意接受的利率。抵押貸款市場利率利利 率率住房需求替代投資貸款需求貸款需求貸款供給貸款供給家庭的數(shù)量、收入、大小 對其他物品的偏好 年齡、品味 風險收益率4.1.1 實際利率The Real Rate of Interest定義：經濟單位將目前收入進行儲蓄而不用于消費所要求的利率。 這是用以誘導儲蓄者將可用資源(資金)從當前消費轉移到未來消費,儲蓄者必須獲得的最低利率。它也等于投資的平均收益率。4.1.2 利率與通貨膨脹預期Interes

3、t Rates and Inflation Expectations名義利率nominal interest rate(合約利率)必需考慮通貨膨脹,貸款人lenders必須確信這種利率合約足以補償投資或貸款期內購買力的預期損失。任何投資利率都部分地決定于實際利率與預期通貨膨脹率相加之和。10000元貸款，名義利率為10%，貸款人一年后得11000元。如果通貨膨脹率為6%，則實際價值為10377元（110001.06），即抵押貸款的實際利率為3.77%，低于4%。q因此，如果貸款人希望得到4%的實際利率，必須要求比10%多一點的名義利率。%24.10106.104.14.1.3 利率和風險Int

4、erest Rates and Risk1、拖欠（違約）風險 Default Risk 借款人borrowers違約拖欠本息。2、利率風險 Interest Rate Risk作出貸款決定時要求支付的利率的不確定性， 未預期到的通貨膨脹率是其主要部分。3、提前清償風險 Prepayment Risk 當利率降低至合約利率之下時貸款被提前償還的風險。4、法規(guī)風險Legislative risk指市場運行法規(guī)環(huán)境的變化。5、其他風險Other Risks如流動性風險liquidity risk4.1.4 A Summary of Factors Important in Mortgage Pric

5、ing(定價)抵押貸款定價可表述為：fprii 為貸款利率r 為實際利率p 為補償拖欠和其他風險的溢價f 預期通貨膨脹率n年期貸款貸款人對貸款期內一系列一年期貸款形成預期。nniiii11112111.0112.011 .0109.0114 i4906.1%5 .10ittttfpri4.2 抵押貸款付款模式的發(fā)展Development of mortgage payment patterns4.2.1 早期的抵押貸款模式q1、首付高，50%以上q2、看重償還貸款的能力遠甚房地產的抵押價值4.2.2 分期償還固定本金式抵押貸款CAMthe Constant Amortization Mortg

6、age Loan背景:經濟繁榮,長期增長和低通貨膨脹率動因:家庭償債能力增強,房屋貶值可能性降低貸款形式:自攤銷貸款(self-amortizing loan)qAmortization : the repayment of a mortgage loan by installments with regular payments to cover the principal and interest.CAM的計算設貸款額為P,利率為i,分N期償還21NPi利息總額Nt, 3 ,2, 1)1( tNPiPiNPRtt期還款第CAM的特點付款額逐期遞減貸款余額逐期遞減逐期遞減金額)1( tNPi

7、PiNPRtPaymenttN0BalancetN0tNPPBtiNPExample A loan was made for $60000 for a 30-year term at 12 percent (annual rate compounded monthly); payment were to be made monthly and were to consist of both interest and amortization, so that the loan would be repaid at the end of 30 years. Solution 逐期遞減金額1212

8、.0600003012600001PiNPR67.76660067.16634.16835936060060067.166360R67.101.036060000iNP10830021NPi利息總額4.2.3 充分攤銷.等額還款CPMFully Amortizing,Constant Payment Mortgage LoanMLC被稱為貸款常數(shù)Mortgage loan constants, 是年金折現(xiàn)因子的倒數(shù)NNNttiiiRiRPV111111NiiPVR11NiiMLC11CPM的特點攤銷額逐期遞增攤銷遞增金額1111NttiiPiANt, 3 ,2, 11111NttiiiPiA1

9、, 3 ,2, 1NtCPM的特點貸款余額加速遞減1111NtNtiiiPB利息逐期遞減11111NtNtiiiPiINt, 3 ,2, 1Example . SolutionmmmiiPVR1117.617010286126.06000001.0111212.06000036020.22218136017.617還款總額20.162181利息總額Analysis of Principal and Interest17.1760017.61711IRA60001.0600001 PiI10.56101.101.1600360119120A07.56110.5617.617120120ARI28

10、.542348A89.74348I09.593358A08.24358IMonthly Interest and PrincipalPayment PrincipalYears 未清償貸款余額Outstanding loan balance101.101.101.1600003601236012B27.5978299637121.06000024.5124385705713.060000180B49.3003050050818.060000293B51224293即24年加5個月才償還一半本金Outstanding loan balanceYears 4.3 CAM與CPM的比較CAMCPM差

11、異現(xiàn)值60000.0060000.000.00利率0.120.120.00初始付款766.67617.17149.50首月攤銷166.6717.17149.50利息總額108300162181.2053881.20貸款余額直線下降 先慢后快降 前者更快降付款總額168300.00222187.2053881.20付款比較 Years 貸款余額比較Years 從CAM轉向CPM的前提是:q貸款人相信借款人的收入將增加,財產價值將不變或增加q一個價格相對穩(wěn)定,收入和財產價值增長,呈現(xiàn)出真實增長的經濟,會降低與CPM相關的拖欠風險.q盡管貸款余額遞減緩慢,但抵押財產的價值是充足的,很可能在貸款期內保

12、持高于貸款余額的水平。4.3.2 貸款余的計算Determining Loan Balance1、利息剝離法余額為剩余付款額的現(xiàn)值yrsMPVIFAMB20%,12,17.61712002.56051819416.9017.617i為名義年利率,每期還款R，已還期數(shù)為tiiRiiiRtNtNtN)(11111),(期tNiMPVIFARMBt2、貸款余額因子MBLF法Monthly Loan Balance Factor1111NtNtiiiPB101.101.101.160000360120360120MB為貸款余額因子1111NtNtiiiMLBF80.56050934180.060000

13、由4.3.2 充分攤銷貸款的簽約費用和有效貸款成本Loan Closing Costs and Effective Borrowing Costs 1、法定費用Statutory Costsq與產權交易、記載有關的法定付費，是借款人為政府機構提供的服務而支付的，它不影響借款成本。2、對第三方的支付Third-Party Chargesq對一些服務（如法律費用、估價、測量、對過去的審查和產權保險）的支付。這些支付不構成貸款人的額外收入，一般與籌資無關。3、附加籌資費Additional Finance Charges1、貸款費用：由貸款人征收，是貸款人的額外收入，影響借款成本。q貸款費用用于補償

14、貸款人為受理貸款申請、準備貸款文件、獲得信用報告所帶來的支出，以及貸款人認為應該從借款人那里得到補償?shù)钠渌С?，是固定費用。q貸款人要求借款人支付這些費用而不是支付更高的利率的原因是，如果出現(xiàn)提前還款，貸款人所獲得的額外利息收入可能不足以抵償貸款起始時的固定費用。如60000元貸款的市場利率為12%，貸款 人將利率增加到12.25%以補償1000元的起始費用。1年后貸款被清償，貸款人只得到150元的額外收入，1000元不能被完全補償。2、貸款折扣費用loan discount fees貸款人對貸款所打的折扣，又稱點數(shù)（points），根據(jù)一定的貸款額談判的條件，從合約貸款額中直接扣除。合約貸款

15、額60000元，折扣3%即1800元，貸款人實際向借款人付款58200元。而借款人被要求分期償還60000元。貸款折扣費用增加了借款成本。貸款折扣存在的原因（1）貸款人從利率的上漲中獲利（2）控制不同借款人之間的風險差異貸款費用和借款成本Loan Fees and Borrowing Costs有效利息成本effective interest costContractual loan amount $60000 Less: Original fee 1800 Net cash disbursed by lender $58200Amount to be repaid: $617.17 for

16、30 years , based on $60000 contractual loan amount.給付金額年每月付款額)30%,?,(MPVIFA58200)30%,?,(17.617年MPVIFA%41.1212%034.1i4.3.3 年百分比利率APRannual percentage rate為防止一些貸款人對不謹慎的借款人要求高額貸款費用的行為,美國國會通過了貸款信任法案（Truth-in-Lending Act)，要求貸款人知道在收取貸款費用后的年百分比利率，即每增加一百分比的折扣費用，合約利率加0.125%。如合約利率為12%，有3%的折扣費用，則%375.12%125.03

17、%12APR4.3.4 貸款費用和提前清償Loan fees and Early Repayment設提前5年清償,有效利息成本是多少?5年后未償還貸款余額為58596元)5%,?,(17.617年MPVIFA582005%,?,58596年MPVIF582001585961117.6176060yyy%82.1212%068.112 yi收益率和提前償還時間的關系Relationship between Yield and Time一、無任何額外籌資費用時，抵押貸款的有效利息成本總是等于合約利率。二、有貸款費用，則有q有效收益率會高于合約利率q提前清償越早，收益率越高不同償還時間收益率與籌資

18、費用之間的關系提前清償罰款Prepayment Penaltiesq目的:1、補償未收取的部分貸款起始成本;q2、利率下降時不容易被再投資;q3、借款人可能不能確定罰款對借款成本的影響對60000元30年12%年利率5年既償還時收取貸款余額的3%作罰款,此時余額為58596元,罰款則為1758元,則借款人的有效利息成本為:)5%,?,(17.617年MPVIFA582005%,?,60354年MPVIF%25.13i4.3.5 CPM 的定價Pricing CPMs如30年期，預期10年被提前清償?shù)牡盅嘿J款的競爭性收益率是13%，將貸款定價為12%的名義年利率，應收取多少折扣費用才能保證13%

19、的收益率？)10%,13,(年MPVIFAMLCND年10%,13,MPVIFMLBFND=Net disbursement as percent of total loan2744.0974419.66MLBFMLCND折扣點數(shù)計算收取5.5%的起始費用可實現(xiàn)13%的收益率。101.101.101.11111360120360NtNtiiiMLBF010286.001.1101.011360 NiiMLC9342.02744.09342.0974419.66010286.0ND%5 .949453.04.4 通貨膨脹與抵押貸款定價問題Inflation an Mortgage Pricing

20、 ProblemsCAM和CPM是一種廣泛使用的標準抵押貸款工具，而通貨膨脹已逐漸對借貸雙方產生很大影響。4.4.1 對貸款人和借款人的影響Effects on Lenders and Borrowers30年期6萬元貸款無通貨膨脹，假定所支付的利率為4%（3%的實際利率和1%的風險溢價）每月真實付款(real payment) RP=286元。如貸款期間每年預期通貨膨脹率為6%，合約利率必須增加到10%才能保證貸款人獲得相同的真實收益率，此時的每月付款（nominal payment) NP=527元，每月付款上升了241元，增長了84%。名義付款的平減金額NPD（nominal payme

21、nt deflation)逐期下降。ttNPNPD)1206.01 (抵押貸款付款的真實和名義價值傾斜效應tilt effect由于通貨膨脹的影響，使真實收入流向貸款前期傾斜以補償后期購買力的損失這一結果被稱為傾斜效應。為了獲得相同的實際利率，或者與RP相同的價值，由于貸款后期NPDRP。傾斜效應對借款人也有很大的沖擊，將使借款人在貸款前期用更多的真實收入支付抵押貸款付款，也使借款人更難基于目前的收入而符合抵押貸款資格。4.4.2 累進還款式抵押貸款GPMThe Graduated Payment Mortgage在貸款前期年份中還款額比標準抵押貸款的低,并以固定的數(shù)值逐漸增加,增加到某一金額后就固定下來。目的：抵消傾斜效應GPM可以有多種方案：始付金額、變化的速率、變化的時期長短等都可以調整。GPM示例30年期60000元貸款，最初5年的每月付款額以每年7.5%的比率逐漸遞增，剩余的25年每月