勵(lì)銳地產(chǎn)-2008國內(nèi)外酒店式公寓案例調(diào)查研究-20PPT

1、國內(nèi)外酒店式公寓案例調(diào)查研究國內(nèi)外酒店式公寓案例調(diào)查研究案例目錄綜合體案例綜合體案例國內(nèi)國內(nèi)國外國外上海上海深圳深圳泰格公寓泰格公寓金中環(huán)公寓金中環(huán)公寓ASCOTT （雅詩閣（雅詩閣 ）翠湖天地翠湖天地華府天地華府天地北京北京世金漢宮世金漢宮世界城世界城海晟國際公寓海晟國際公寓柏悅居柏悅居昆侖公寓昆侖公寓美國曼哈頓美國曼哈頓Manhattan House455 Central Park WestThe Lincoln Park深圳深圳規(guī)模：規(guī)模：34000平米，平米，7棟，棟，4-25層，層，232套公寓套公寓運(yùn)營模式：產(chǎn)權(quán)長期持有，只租不售運(yùn)營模式：產(chǎn)權(quán)長期持有，只租不售管理公司：管理公司：

2、FRASER (新加坡新加坡) 專業(yè)管理公司專業(yè)管理公司租金：租金：9009999元元/天；天；1200099999元元/月，一般都有折月，一般都有折 扣。最多扣。最多8折折 ，帶精裝修，帶精裝修主要租戶：主要租戶：外籍跨國公司（有通勤車接送）租客為主（外籍跨國公司（有通勤車接送）租客為主（7080 ），）， 分布較廣，蛇口周邊寫字樓、關(guān)外（寶安、龍崗?fù)夥植驾^廣，蛇口周邊寫字樓、關(guān)外（寶安、龍崗?fù)馄螅?，散客以南山為主企），散客以南山為主出租情況：目前出租情況較好，近出租情況：目前出租情況較好，近7成，以長租客為主成，以長租客為主產(chǎn)品面積產(chǎn)品面積：單房：單房：35-113、兩房：、兩房：147-

3、171、三房：、三房：198-286 四房：四房：248-419平平溢價(jià)因素：中國第一個(gè)溢價(jià)因素：中國第一個(gè)LEED認(rèn)證（美國認(rèn)證（美國USGBC頒發(fā)）頒發(fā)）泰格公寓泰格公寓深圳深圳金中環(huán)酒店公寓金中環(huán)酒店公寓規(guī)模：總占地規(guī)模：總占地7368平，總建面平，總建面10.3萬，容積率萬，容積率13.7，酒店式公，酒店式公寓約寓約300套套運(yùn)營模式：先發(fā)售，入伙后跟部分小業(yè)主簽訂運(yùn)營模式：先發(fā)售，入伙后跟部分小業(yè)主簽訂35年返租協(xié)議，年返租協(xié)議，有些業(yè)主不愿簽署此協(xié)議，想委托中介出租有些業(yè)主不愿簽署此協(xié)議，想委托中介出租管理公司：金中環(huán)物管，帶精裝修管理公司：金中環(huán)物管，帶精裝修租金：租金：9803

4、980元元/天，現(xiàn)為試營業(yè)，有折扣天，現(xiàn)為試營業(yè)，有折扣價(jià)格：價(jià)格：21000主要租戶：主要租戶：因入伙時(shí)間較短，現(xiàn)主要為短期商務(wù)人士出租因入伙時(shí)間較短，現(xiàn)主要為短期商務(wù)人士出租產(chǎn)品面積產(chǎn)品面積：單房：單房：3035、一房一廳：、一房一廳：50-55、兩房：、兩房：81-85 三房：三房：100以上以上溢價(jià)因素：加入國際服務(wù)品牌溢價(jià)因素：加入國際服務(wù)品牌“世界金鑰匙酒店聯(lián)盟組織世界金鑰匙酒店聯(lián)盟組織” 深圳深圳世金漢宮世金漢宮規(guī)模：總占地規(guī)模：總占地1萬，總建面萬，總建面15.7萬，萬，B棟建面棟建面19943.34，C棟建棟建面面14601.47，酒店式公寓共，酒店式公寓共718套套運(yùn)營模式

5、：對外發(fā)售，酒店式管理，由業(yè)主對外出租運(yùn)營模式：對外發(fā)售，酒店式管理，由業(yè)主對外出租管理公司：茂業(yè)集團(tuán)管理公司：茂業(yè)集團(tuán)租金：租金：5000-6000元元/月月價(jià)格：價(jià)格：C棟價(jià)格棟價(jià)格21000，B棟棟25000，帶精裝修，帶精裝修主要租戶：主要租戶：地王商圈工作中高管、港人、外籍人士地王商圈工作中高管、港人、外籍人士產(chǎn)品面積產(chǎn)品面積：31-65、復(fù)式雙套房、復(fù)式雙套房溢價(jià)因素：三大商圈交匯點(diǎn)、豪華裝修，五星級酒店服務(wù)溢價(jià)因素：三大商圈交匯點(diǎn)、豪華裝修，五星級酒店服務(wù) 深圳酒店公寓特征小結(jié)深圳酒店公寓特征小結(jié)大多為對外發(fā)售后小業(yè)主對外出租大多為對外發(fā)售后小業(yè)主對外出租運(yùn)營模式運(yùn)營模式大多聘請

6、國際知名品牌管理公司大多聘請國際知名品牌管理公司物管公司物管公司租金較高但因地段不同差異較大，售價(jià)一般都在租金較高但因地段不同差異較大，售價(jià)一般都在2萬萬以上以上租金或售價(jià)租金或售價(jià)租客以外籍跨國公司員工長期租住為主，購買客戶租客以外籍跨國公司員工長期租住為主，購買客戶主要為深圳本地私營業(yè)主和港澳臺投資客為主主要為深圳本地私營業(yè)主和港澳臺投資客為主租客和購買者租客和購買者面積較小，主力產(chǎn)品大多在面積較小，主力產(chǎn)品大多在90平米以下，裝修檔次較高平米以下，裝修檔次較高產(chǎn)品面積產(chǎn)品面積上海上海ASCOTT ASCOTT （雅詩閣（雅詩閣 ）規(guī)模：共規(guī)模：共848套套運(yùn)營模式：產(chǎn)權(quán)長期持有，只租不售

7、運(yùn)營模式：產(chǎn)權(quán)長期持有，只租不售管理公司：雅詩閣集團(tuán)管理公司：雅詩閣集團(tuán)租金：租金：30000-60000元元/月，豪華裝修月，豪華裝修主要租戶：主要租戶：外籍跨國公司中層管理人員為主，長租較多，匯豐銀外籍跨國公司中層管理人員為主，長租較多，匯豐銀 行租客近行租客近5成成產(chǎn)品面積：高級一房：產(chǎn)品面積：高級一房：86 、 豪華兩房：豪華兩房：133、豪華三房：、豪華三房：176溢價(jià)因素：雅詩閣全球國際性服務(wù)公寓連鎖領(lǐng)導(dǎo)者之一溢價(jià)因素：雅詩閣全球國際性服務(wù)公寓連鎖領(lǐng)導(dǎo)者之一 、國際、國際品牌、享譽(yù)全球品牌、享譽(yù)全球上海上海翠湖天地翠湖天地規(guī)模：建面規(guī)模：建面13萬，容積率萬，容積率4，共，共645

8、套套運(yùn)營模式：對外發(fā)售運(yùn)營模式：對外發(fā)售管理公司：管理公司：88新天地新天地價(jià)格：均價(jià)價(jià)格：均價(jià)6萬，萬，4-8萬，帶豪華裝修萬，帶豪華裝修主力客戶：主力客戶：外籍華人、海外人士、港臺以及少量江浙私營企業(yè)主外籍華人、海外人士、港臺以及少量江浙私營企業(yè)主產(chǎn)品面積：產(chǎn)品面積：2房房 140平米；平米；3房房190平米；平米；4房房280平米；復(fù)式平米；復(fù)式320平米，平米， 溢價(jià)因素：一線湖景資源、溢價(jià)因素：一線湖景資源、“住宅天地住宅天地”規(guī)劃為純粹高端居住區(qū)規(guī)劃為純粹高端居住區(qū)上海上海華府天地華府天地規(guī)模：總占地規(guī)模：總占地1.46萬，總建面萬，總建面70000，容積率，容積率3.2，共，共1

9、08套套運(yùn)營模式：對外發(fā)售運(yùn)營模式：對外發(fā)售管理公司：戴德梁行管理公司：戴德梁行價(jià)格：價(jià)格：65000-90000，帶豪華裝修，帶豪華裝修主要租戶：主要租戶：外籍華人、海外高端客戶、港臺為主外籍華人、海外高端客戶、港臺為主產(chǎn)品面積：產(chǎn)品面積：270-700溢價(jià)因素：地段上海新天地正對面溢價(jià)因素：地段上海新天地正對面 豪裝產(chǎn)品一層一戶、主人專屬電梯、中西廚豪裝產(chǎn)品一層一戶、主人專屬電梯、中西廚 家居智能化系統(tǒng)家居智能化系統(tǒng)上海酒店公寓特征小結(jié)上海酒店公寓特征小結(jié)大多為對外發(fā)售后小業(yè)主對外出租大多為對外發(fā)售后小業(yè)主對外出租運(yùn)營模式運(yùn)營模式大多聘請國際知名品牌管理公司大多聘請國際知名品牌管理公司物管

10、公司物管公司租金超高，頂級豪宅公寓售價(jià)驚人，幾乎都在租金超高，頂級豪宅公寓售價(jià)驚人，幾乎都在6萬以上萬以上租金或售價(jià)租金或售價(jià)租客以外籍跨國公司中高管長期租住為主，購買客戶租客以外籍跨國公司中高管長期租住為主，購買客戶主要為外籍華人、海外人士和港臺客戶為主主要為外籍華人、海外人士和港臺客戶為主租客和購買者租客和購買者產(chǎn)品面積較大、頂級高端公寓以大戶型為主產(chǎn)品面積較大、頂級高端公寓以大戶型為主產(chǎn)品面積產(chǎn)品面積北京北京世界城世界城規(guī)模：總占地規(guī)模：總占地1.4萬，總建面萬，總建面7.9萬，容積率萬，容積率5.5，公寓建面，公寓建面61130平，共平，共719套套運(yùn)營模式：對外發(fā)售運(yùn)營模式：對外發(fā)售

11、管理公司：第一太平洋戴維斯管理公司：第一太平洋戴維斯價(jià)格：價(jià)格：27000,帶精裝修帶精裝修主力客戶：主力客戶：90為活躍投資客為活躍投資客產(chǎn)品面積：一房：產(chǎn)品面積：一房：55 、 一房一廳：一房一廳：86、總裁級官邸豪宅：、總裁級官邸豪宅：363溢價(jià)因素：朝外商圈、建國門商圈和國貿(mào)商圈三大商圈交匯溢價(jià)因素：朝外商圈、建國門商圈和國貿(mào)商圈三大商圈交匯 北京北京海晟國際公寓海晟國際公寓規(guī)模：總占地規(guī)模：總占地7萬，總建面萬，總建面21.3萬，容積率萬，容積率2.98，五期酒店式公，五期酒店式公寓共寓共850套套運(yùn)營模式：對外發(fā)售運(yùn)營模式：對外發(fā)售管理公司：仲量聯(lián)行管理公司：仲量聯(lián)行價(jià)格：價(jià)格：2

12、3000，帶精裝修，帶精裝修主要租戶：主要租戶： 60為活躍投資客為活躍投資客產(chǎn)品面積：單房：產(chǎn)品面積：單房：45、 一房一廳：一房一廳：70溢價(jià)因素：核心商務(wù)區(qū)、頂級物管溢價(jià)因素：核心商務(wù)區(qū)、頂級物管北京北京柏悅居柏悅居規(guī)模：規(guī)模： 總占地總占地3.13萬，總建面萬，總建面35萬，容積率萬，容積率8，7-33層柏悅居建層柏悅居建面面39212平，酒店式公寓平，酒店式公寓244套，層高套，層高3.4和和3.8兩種；兩種；34-49層酒層酒店建面店建面4萬平米，萬平米，237套客房；套客房；50-58層的柏悅府建面層的柏悅府建面17410平，平，僅僅28套套,主樓主樓63層層249.9米，兩棟寫

13、字樓米，兩棟寫字樓42層，層，186米米運(yùn)營模式：對外發(fā)售運(yùn)營模式：對外發(fā)售管理公司：美國凱悅國際酒店集團(tuán)管理公司：美國凱悅國際酒店集團(tuán)價(jià)格：柏悅居價(jià)格：柏悅居4.5萬，已售罄，柏悅府在售，均價(jià)萬，已售罄，柏悅府在售，均價(jià)7萬，豪華裝修萬，豪華裝修主力客戶：柏悅居主力客戶：柏悅居海外高端客戶（海外高端客戶（30）、香港客戶（）、香港客戶（50）柏悅府柏悅府海外國際名流海外國際名流產(chǎn)品面積：一房：產(chǎn)品面積：一房：132-138 、兩房：、兩房：240-242 （柏悅居）柏悅居） 550-860（柏悅府）（柏悅府）溢價(jià)因素：城市地標(biāo)、絕版地段、頂級物管溢價(jià)因素：城市地標(biāo)、絕版地段、頂級物管北京北京

14、昆侖公寓昆侖公寓規(guī)模：規(guī)模： 總建面約總建面約1.2萬，共萬，共23套套運(yùn)營模式：對外發(fā)售運(yùn)營模式：對外發(fā)售管理公司：昆侖大酒店管理公司：昆侖大酒店價(jià)格：價(jià)格：60000-70000，豪華裝修，豪華裝修主力客戶：主力客戶：海外高端客戶和香港客戶為主海外高端客戶和香港客戶為主產(chǎn)品面積：產(chǎn)品面積：393-720溢價(jià)因素：國內(nèi)首施智能化系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)溢價(jià)因素：國內(nèi)首施智能化系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)北京酒店公寓特征小結(jié)北京酒店公寓特征小結(jié)大多為對外發(fā)售后小業(yè)主對外出租大多為對外發(fā)售后小業(yè)主對外出租運(yùn)營模式運(yùn)營模式大多聘請國際知名品牌管理公司大多聘請國際知名品牌管理公司物管公司物管公司租金售價(jià)均較高，頂級高端公寓

15、售價(jià)驚人租金售價(jià)均較高，頂級高端公寓售價(jià)驚人租金或售價(jià)租金或售價(jià)小戶型公寓購買者主要以外地投資客為主，對于小戶型公寓購買者主要以外地投資客為主，對于頂級高端公寓以海外人士和香港客戶為主頂級高端公寓以海外人士和香港客戶為主租客和購買者租客和購買者產(chǎn)品面積區(qū)間拉的較大，投資類以小戶型產(chǎn)品面積區(qū)間拉的較大，投資類以小戶型為主，頂級高端公寓以大戶型為主為主，頂級高端公寓以大戶型為主產(chǎn)品面積產(chǎn)品面積紐約曼哈頓紐約曼哈頓價(jià)格：價(jià)格：20000美元美元/平米平米概況：概況：建于1951年，20層，581套公寓價(jià)值點(diǎn)排序：價(jià)值點(diǎn)排序：地段Location 景觀Landscape 建筑Architecture

16、產(chǎn)品Features地段優(yōu)勢：地段優(yōu)勢：中央公園、CBD、頂級商業(yè)街，建筑特色建筑特色：昭示性強(qiáng)，古樸典雅、品質(zhì)感、大花園、入戶大 堂、花園氣派富有吸引力、大露臺產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征：大堂休息廳、頂級私家花園、門房及管家服務(wù)、24 小時(shí)車庫、噪音低、私家車道、工人房、大凸窗、 大露抬 、天臺花園、景觀人行道、儲(chǔ)藏間 Manhattan HouseManhattan House 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。Luxury apartment 455 Central Park West455 Central Park West概況：概況：建于2002年，26 層，100套公寓價(jià)格：價(jià)格：4 bedrooms f

17、rom $3,599,0003 bedrooms from $2,690,000 價(jià)值點(diǎn)排序：價(jià)值點(diǎn)排序：地段Location 建筑Architecture 產(chǎn)品Features地段優(yōu)勢：地段優(yōu)勢：中央公園、CBD、頂級商業(yè)街，建筑特色建筑特色：昭示性強(qiáng)，外立面典雅、品質(zhì)感、露天廣場、中 庭、花園氣派富有吸引力產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征：大堂休息廳、頂級私家花園、門房及管家服務(wù)、24 小時(shí)車庫、噪音低、私家車道、工人房、凸窗、高 級健康會(huì)所、天臺花園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。Luxury apartment建筑概況：紅色磚建筑概況：紅色磚, 16 , 16 層公寓建于層公寓建于1985 1985 建筑特色：

18、建筑特色： 大廈有一個(gè)一層石灰石基地大廈有一個(gè)一層石灰石基地, a canopied , a canopied 入口與入口與 看門人、一致的開窗法、分離空調(diào)器、尖邊路環(huán)境看門人、一致的開窗法、分離空調(diào)器、尖邊路環(huán)境 美化美化, , 屋頂艙板和車庫。屋頂艙板和車庫。 它沒有陽臺、壁爐它沒有陽臺、壁爐, , 和健和健身身 俱樂部。俱樂部。 地段優(yōu)勢：他位于林肯中心，臨近地鐵站，地段優(yōu)勢：他位于林肯中心，臨近地鐵站， 臨近臨近CBD 景觀資源：景觀資源：中央公園、北部臨近河沿公園北部臨近河沿公園產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征：大堂休息廳、頂級私家花園、門房及管家服務(wù)、大堂休息廳、頂級私家花園、門房及管家服務(wù)、24 24 小時(shí)車庫、噪音低、私家車道、工人房、凸窗、高小時(shí)車庫、噪音低、私家車道、工人房、凸窗、高 級健康會(huì)所、天臺花園級健康