房地產(chǎn)標(biāo)桿案例計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系培訓(xùn)..

1、2012年年07月月21日日賽普簡(jiǎn)介賽普簡(jiǎn)介一一：專(zhuān)注房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)注房地產(chǎn)行業(yè)十十：10年專(zhuān)注：為萬(wàn)科持續(xù)提供管理咨詢(xún)服務(wù)年專(zhuān)注：為萬(wàn)科持續(xù)提供管理咨詢(xún)服務(wù)10年，建立了長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作年，建立了長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系；為中國(guó)地產(chǎn)前伙伴關(guān)系；為中國(guó)地產(chǎn)前30強(qiáng)中的強(qiáng)中的60%提供了全過(guò)程管理或?qū)ｍ?xiàng)咨詢(xún)服務(wù)。提供了全過(guò)程管理或?qū)ｍ?xiàng)咨詢(xún)服務(wù)。百百：百余名專(zhuān)業(yè)人士的咨詢(xún)團(tuán)隊(duì)百余名專(zhuān)業(yè)人士的咨詢(xún)團(tuán)隊(duì)一一 賽普管理咨詢(xún)公司為中國(guó)500多家房地產(chǎn)企業(yè)提供了1500多個(gè)項(xiàng)目的管理咨詢(xún)服務(wù)，是國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)管理咨詢(xún)機(jī)構(gòu)。作為房地產(chǎn)管理咨詢(xún)行業(yè)的領(lǐng)跑者，一直以卓越的管理咨詢(xún)效果，高度的客戶(hù)滿(mǎn)意度和客戶(hù)忠誠(chéng)度，良好的

2、口碑獲得客戶(hù)的高度信賴(lài)，以尊重、與業(yè)、責(zé)仸、分享、價(jià)值的理念獲得內(nèi)部員工和外部同行的尊重。賽普不超過(guò)80的房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)有過(guò)良好的咨詢(xún)或培訓(xùn)合作，是萬(wàn)科集團(tuán)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、仁恒置地（新加坡）、華潤(rùn)置地集團(tuán)、金隅嘉業(yè)、上海世茂集團(tuán)、富力集團(tuán)、中建地產(chǎn)、中國(guó)水申地產(chǎn)、金融街控股、北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)、北京遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、北京首創(chuàng)置業(yè)、金科集團(tuán)、江蘇新城房產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)等知名企業(yè)的管理咨詢(xún)機(jī)構(gòu)。賽普簡(jiǎn)介賽普簡(jiǎn)介一一【賽普地產(chǎn)學(xué)院賽普地產(chǎn)學(xué)院】 為了持續(xù)促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)績(jī)效提升，賽普在原有培訓(xùn)事業(yè)部基礎(chǔ)上，于2011年成立賽普地產(chǎn)學(xué)院，致力于推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的人才培養(yǎng)。

3、賽普地產(chǎn)學(xué)院以賽普對(duì)標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理實(shí)踐的深入、系統(tǒng)研究和咨詢(xún)?yōu)榛A(chǔ)，充分整合內(nèi)外部?jī)?yōu)質(zhì)學(xué)習(xí)資源，運(yùn)用公開(kāi)課、內(nèi)訓(xùn)、研討會(huì)、行動(dòng)學(xué)習(xí)、參觀考察等多種形式，為客戶(hù)提供高價(jià)值的培訓(xùn)產(chǎn)品和服務(wù)，并基于賽普豐富的咨詢(xún)經(jīng)驗(yàn)，為客戶(hù)提供人才加速培養(yǎng)體系建設(shè)與優(yōu)化等咨詢(xún)服務(wù)。賽普地產(chǎn)學(xué)院的使命：賽普地產(chǎn)學(xué)院的使命：致力于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的人才發(fā)展賽普地產(chǎn)學(xué)院的愿景：賽普地產(chǎn)學(xué)院的愿景：成為最受客戶(hù)信賴(lài)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)與發(fā)展機(jī)構(gòu)賽普簡(jiǎn)介賽普簡(jiǎn)介一一應(yīng)用形式及方法應(yīng)用形式及方法內(nèi)容內(nèi)容概念概念計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理是什么？為什么需要計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理？計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理應(yīng)該管些什么？計(jì)劃體系房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系邏

4、輯圖房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系邏輯圖歸結(jié)起來(lái)三句話：是個(gè)啥？有些啥？怎么個(gè)用法？運(yùn)營(yíng)體系計(jì)劃管理體系成果管理體系流程管理體系決策會(huì)議體系績(jī)效評(píng)價(jià)體系信息管理體系1.階段定義及劃分2.工具（ WBS分解 、BSC) 3.模板第一部分：房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系概述運(yùn)營(yíng)西方學(xué)者把有形產(chǎn)品的生產(chǎn)稱(chēng)為 “production”或“manufacturing”，而將提供服務(wù)的活動(dòng)稱(chēng)為“operations”；現(xiàn)在的趨勢(shì)是將 兩者均稱(chēng)為 “operations，即運(yùn)營(yíng)”運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理就是對(duì)“運(yùn)營(yíng)活動(dòng)” 的規(guī)劃、控制和評(píng)估，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)提供密切相關(guān)的各項(xiàng)管理工作的總稱(chēng)。輸入輸出資源資源( (社會(huì)規(guī)則社會(huì)規(guī)則) )許

5、可許可有形產(chǎn)品有形產(chǎn)品服務(wù)服務(wù)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略、新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、采購(gòu)供應(yīng)、生產(chǎn)制造、產(chǎn)品配送直至售后服務(wù)規(guī)劃/控制和評(píng)估運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃的定義：為什么需要關(guān)注運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理？項(xiàng)目計(jì)劃的現(xiàn)實(shí)表象 計(jì)劃制定計(jì)劃執(zhí)行1. 走一步看一步；1. 計(jì)劃沒(méi)有用，計(jì)劃跟2. 三拍計(jì)劃（拍腦袋、拍胸脯不上變化、拍大腿）；2. 計(jì)劃達(dá)成率很低基本3. 你做你的計(jì)劃，我做我的計(jì)都是外部的原因劃，誰(shuí)影響自己不知道，自己影響誰(shuí)也不知道；3. 做得很快，質(zhì)量很差4. 不給別人空間，給自己留足 空間； 計(jì)劃管理中常見(jiàn)的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)：1、不讓具體執(zhí)行計(jì)劃的人參與計(jì)劃的制訂；2、準(zhǔn)備-開(kāi)始-瞄準(zhǔn)：我們常聽(tīng)到

6、我們來(lái)不及做計(jì)劃了，必須馬上把工作做完。時(shí)間底線越嚴(yán)格，就越要制定計(jì)劃；3、大刷子計(jì)劃，經(jīng)理要求至少提供一個(gè)條形圖給他，他們卻給一個(gè)26周的工作計(jì)劃；4、太多細(xì)節(jié)的計(jì)劃：計(jì)劃細(xì)節(jié)永遠(yuǎn)不要超出你的可控范圍，想想項(xiàng)目延期的高昂成本，你就會(huì)覺(jué)得好的計(jì)劃是必要的；5、忽視風(fēng)險(xiǎn)：忽視潛在風(fēng)險(xiǎn)并不等于能行，相反，它是魯莽的項(xiàng)目管理方法。墨菲法則說(shuō)：任何可能變壞的是都會(huì)變壞。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈與流程特點(diǎn)：利潤(rùn)貢獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)從前端向后端逐級(jí)遞減投資策劃土地獲取項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)管理采購(gòu)管理工程管理銷(xiāo)售管理售后服務(wù)物業(yè)管理產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)越大，但對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)貢獻(xiàn)越高，流程中重點(diǎn)關(guān)注風(fēng)

7、險(xiǎn)控制和成本的控制（可行性論證、策劃、設(shè)計(jì)流程）價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量和成本控制區(qū)間，決定了利潤(rùn)的最終實(shí)現(xiàn)大小，重點(diǎn)關(guān)注質(zhì)量和動(dòng)態(tài)成本的控制（工程管理、成本管理流程）越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)越小，但對(duì)組織的品牌和客戶(hù)價(jià)值產(chǎn)生重要影響，重點(diǎn)關(guān)注服務(wù)與顧客關(guān)系維護(hù)（服務(wù)、顧客滿(mǎn)意相關(guān)流程）價(jià)值鏈：價(jià)值鏈： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈與流程特點(diǎn)：1、運(yùn)作周期長(zhǎng)：監(jiān)控成本和監(jiān)控難度；2、內(nèi)外部接口多：協(xié)調(diào)和可控性難度；3、以人為主：標(biāo)準(zhǔn)化程度低、一致性難度（包工、包料、抱人）；4、并行運(yùn)作多：協(xié)調(diào)和計(jì)劃控制難度；5、一次性：糾錯(cuò)的成本高難度大（風(fēng)險(xiǎn)：一失足成千古恨）房地產(chǎn)流程特點(diǎn)1、周期：運(yùn)

8、作時(shí)間長(zhǎng)2、復(fù)雜性：外部接口多3、對(duì)象：以人為主4、方式：并行運(yùn)作多5、結(jié)果：一次性構(gòu)成流程特點(diǎn)：流程特點(diǎn)： 計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的價(jià)值（例一）： 恒大管理模式啟示1、融資能力強(qiáng)，數(shù)額高；2、一線城市機(jī)會(huì)進(jìn)入，二三線城市合理地價(jià)大規(guī)模進(jìn)入；3、土地儲(chǔ)備量最大，進(jìn)入城市最多；4、戰(zhàn)略布局以二三線為主。1、定位主要基于土地屬性，以中低端為主；2、產(chǎn)品高度標(biāo)準(zhǔn)化，注重大面積水景規(guī)劃；3、戶(hù)型全明設(shè)計(jì)，注重贈(zèng)送空間，標(biāo)準(zhǔn)化；4、裝修注重名牌，通過(guò)規(guī)模降成本。1、規(guī)模造勢(shì)，大手筆投資排球、足球；2、以標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)發(fā)；3、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)案例規(guī)范營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作；4、實(shí)景呈現(xiàn)營(yíng)造震撼視覺(jué)效果；5、高性?xún)r(jià)比策略入市。投資擴(kuò)

9、張項(xiàng)目開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)策略 例二：萬(wàn)科公司通過(guò)計(jì)劃管理產(chǎn)生的價(jià)值1、通過(guò)工作前置，改變關(guān)鍵流程；2、通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化、集中決策等，縮短決策周期。運(yùn)營(yíng)策略運(yùn)營(yíng)策略1、高層（金色系列）：從14個(gè)月縮短到12個(gè)月內(nèi)；2、多層（四季花城系列）：從15個(gè)月縮短到9個(gè)月內(nèi)。開(kāi)發(fā)周期開(kāi)發(fā)周期財(cái)務(wù)收益財(cái)務(wù)收益1、內(nèi)部收益率提高5個(gè)百分點(diǎn)，銷(xiāo)售凈利率提高0.7個(gè)百分點(diǎn)；2、集團(tuán)凈資產(chǎn)每年多周轉(zhuǎn)0.2次，凈資產(chǎn)收益率提高3%；3、同等資金峰值下，平均開(kāi)發(fā)規(guī)模提高20%；4、項(xiàng)目平均占用資金降低25%，資金成本降低60元/平米 計(jì)劃管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重點(diǎn)：加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)多項(xiàng)目運(yùn)作規(guī)范/標(biāo)準(zhǔn)化房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)回報(bào)率主要取決于

10、銷(xiāo)售利潤(rùn)率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和財(cái)務(wù)杠桿，而項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度對(duì)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率影響重大多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作，需要有效的項(xiàng)目計(jì)劃體系作為監(jiān)控和支持手段。其次，項(xiàng)目計(jì)劃體系也是房地產(chǎn)企業(yè)整合、調(diào)動(dòng)、高效利用資源的保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的并行、專(zhuān)業(yè)配合、內(nèi)外接口等，需要項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)現(xiàn)有效組織和協(xié)同。同時(shí)，隨著規(guī)模的擴(kuò)大，高層決策、協(xié)調(diào)和監(jiān)控，主要通過(guò)項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目計(jì)劃管理體系的價(jià)值資源聚合資源聚合：需要對(duì)外部供方資源和內(nèi)部能力資源進(jìn)行系統(tǒng)管理和配置；協(xié)同運(yùn)作協(xié)同運(yùn)作：總部-區(qū)域公司、公司-部門(mén)、部門(mén)-項(xiàng)目之間密切協(xié)作；統(tǒng)籌推進(jìn)統(tǒng)籌推進(jìn)：統(tǒng)籌考慮各項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，合理設(shè)置經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和開(kāi)發(fā)節(jié)奏；適時(shí)調(diào)整適時(shí)調(diào)整：根據(jù)外部多變的政策環(huán)境適

11、時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)目標(biāo)和節(jié)奏。通過(guò)通過(guò)從營(yíng)銷(xiāo)只關(guān)注市場(chǎng)、設(shè)計(jì)只關(guān)注產(chǎn)品、成本只關(guān)注費(fèi)用、工程只關(guān)注進(jìn)度，轉(zhuǎn)向在項(xiàng)目總經(jīng)理統(tǒng)籌下的四位一體 做事目標(biāo)明確更效率 做事重點(diǎn)明確更聚焦 做事標(biāo)準(zhǔn)明確更公平實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)什么是房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理體系？房地產(chǎn)企業(yè)的”運(yùn)營(yíng)管理”，主要是對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)的規(guī)劃、控制和評(píng)估住宅/寫(xiě)字樓/商鋪/物業(yè)服務(wù)/管理服務(wù)/生活服務(wù)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)活活動(dòng)動(dòng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管管理理經(jīng)營(yíng)權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)取得取得產(chǎn)品計(jì)劃產(chǎn)品計(jì)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品產(chǎn)品生產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)品銷(xiāo)售銷(xiāo)售產(chǎn)品交付產(chǎn)品交付與服務(wù)與服務(wù)一般意義的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)項(xiàng)目取得項(xiàng)目取得項(xiàng)目策劃項(xiàng)目策劃項(xiàng)目實(shí)施項(xiàng)目實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)管理營(yíng)銷(xiāo)管理產(chǎn)品交付產(chǎn)品交付

12、為達(dá)成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所必須完成的：成本為達(dá)成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所必須完成的：成本/ /采購(gòu)采購(gòu)/ /外部程序外部程序人力/資金/土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)運(yùn)營(yíng)管理 究竟包含哪些內(nèi)容？ 輸入輸出運(yùn)營(yíng)方案方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)施工圖施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)例：龍湖運(yùn)營(yíng)管理中心的7項(xiàng)內(nèi)容（七巧板）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的內(nèi)容： “計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理”有別與“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng)”和相關(guān)的“專(zhuān)業(yè)活動(dòng)”，主要表現(xiàn)為對(duì)各個(gè)項(xiàng)目活動(dòng)的規(guī)劃、控制和評(píng)估規(guī) 劃控 制評(píng) 估計(jì)劃管理體系成果管理體系決策會(huì)議體系流程管理體系績(jī)效評(píng)估體系 表現(xiàn)形式為：三大功能、六大體系信息管理體系（平臺(tái)）支持活動(dòng)主要活動(dòng)公司基礎(chǔ)建設(shè)（一般管理、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、成本、戰(zhàn)略計(jì)劃）人力資源管理（招聘、培訓(xùn)

13、、發(fā)展）技術(shù)開(kāi)發(fā)（研究和發(fā)展產(chǎn)品和流程的改進(jìn)，新技術(shù)研究）采購(gòu)、報(bào)建（原材料采購(gòu)、設(shè)備供應(yīng)、手續(xù)提供）立項(xiàng)策劃設(shè)計(jì)施工竣工銷(xiāo)售服務(wù)利潤(rùn)傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈系統(tǒng)支持活動(dòng)主要活動(dòng)平衡計(jì)分卡所描述包含愿景、戰(zhàn)略指引下的財(cái)務(wù)、內(nèi)部運(yùn)營(yíng)、客戶(hù)/市場(chǎng)、學(xué)習(xí)成長(zhǎng)等發(fā)展性指標(biāo)依據(jù)賽普理念房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃新的價(jià)值鏈系統(tǒng) 項(xiàng)目成功項(xiàng)目管理成功公司成功階段性成果管理體系（體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略及管理思想） 項(xiàng)目一、二級(jí)計(jì)劃（項(xiàng)目綜合經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及項(xiàng)目年度、季度、月度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃） 各職能管理計(jì)劃及員工三級(jí)計(jì)劃流程管理體系決策會(huì)議管理體系營(yíng)運(yùn)績(jī)效評(píng)估體系信息與知識(shí)管理體系（間接價(jià)值的運(yùn)營(yíng)管理體系）（直接價(jià)值的計(jì)劃管理體系）進(jìn)度指標(biāo)、

14、銷(xiāo)售指標(biāo)、費(fèi)用指標(biāo)、成本指標(biāo)進(jìn)度指標(biāo)、銷(xiāo)售指標(biāo)、費(fèi)用指標(biāo)、成本指標(biāo).設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)管理規(guī)定規(guī)定成本管理成本管理規(guī)定規(guī)定工程管理工程管理規(guī)定規(guī)定采購(gòu)管理采購(gòu)管理規(guī)定規(guī)定項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展管理規(guī)定管理規(guī)定財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理規(guī)定規(guī)定營(yíng)銷(xiāo)管理營(yíng)銷(xiāo)管理規(guī)定規(guī)定客服管理客服管理規(guī)定規(guī)定賽普的總結(jié)歸納是一種 從模塊管理到協(xié)同管理的跨越n企業(yè)的規(guī)范化管理，常常是從專(zhuān)業(yè)線的自發(fā)性規(guī)范化開(kāi)始的，解決企業(yè)的規(guī)范化管理，常常是從專(zhuān)業(yè)線的自發(fā)性規(guī)范化開(kāi)始的，解決“從無(wú)序到有序從無(wú)序到有序”的基本的基本問(wèn)題，賽普的總結(jié)歸納充分反映了：?jiǎn)栴}，賽普的總結(jié)歸納充分反映了：n縱深發(fā)展縱深發(fā)展 流程規(guī)范化和精細(xì)化流程規(guī)范化和精細(xì)化n 橫

15、向發(fā)展橫向發(fā)展 強(qiáng)調(diào)專(zhuān)業(yè)協(xié)同強(qiáng)調(diào)專(zhuān)業(yè)協(xié)同房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)內(nèi)外部接口多且復(fù)雜，協(xié)調(diào)控制成本高決策風(fēng)險(xiǎn)高，需多專(zhuān)業(yè)綜合決策并行運(yùn)作始終貫穿快速開(kāi)發(fā)要求各專(zhuān)業(yè)高度配合專(zhuān)業(yè)耦合，相互制約影響 模塊管理最大的問(wèn)題在于模塊管理最大的問(wèn)題在于, ,沒(méi)沒(méi)有系統(tǒng)解決專(zhuān)業(yè)與專(zhuān)業(yè)之間有系統(tǒng)解決專(zhuān)業(yè)與專(zhuān)業(yè)之間的協(xié)作的協(xié)作核心是：職能導(dǎo)向向流程導(dǎo)向的改變運(yùn)營(yíng)管理體系整體框架強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)效能，搭建項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)，策劃項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系，協(xié)助企業(yè)全面強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)效能，搭建項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)，策劃項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系，協(xié)助企業(yè)全面掌握項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的方法論和工具掌握項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的方法論和工具目標(biāo)目

16、標(biāo)原則原則方法方法戰(zhàn)略導(dǎo)向原則戰(zhàn)略導(dǎo)向原則 流程驅(qū)動(dòng)原則流程驅(qū)動(dòng)原則 分級(jí)管理原則分級(jí)管理原則 系統(tǒng)協(xié)同原則系統(tǒng)協(xié)同原則 組織組織保保證證，搭建平臺(tái)，搭建平臺(tái)基于流程活基于流程活動(dòng)動(dòng)的深入分析，系的深入分析，系統(tǒng)詳細(xì)統(tǒng)詳細(xì)的的劃劃分分項(xiàng)項(xiàng)目目階階段段規(guī)規(guī)，設(shè)設(shè)定定計(jì)劃計(jì)劃各各級(jí)節(jié)級(jí)節(jié)點(diǎn)搭建有序點(diǎn)搭建有序的的計(jì)劃計(jì)劃管理體系，管理體系，設(shè)計(jì)規(guī)設(shè)計(jì)規(guī)范的范的執(zhí)執(zhí)行制度保障體系行制度保障體系流程流程管理管理計(jì)劃計(jì)劃管理管理會(huì)議會(huì)議管理管理信息信息管理管理項(xiàng)目項(xiàng)目評(píng)估評(píng)估成果成果管理管理I.基于流程活動(dòng)分析II.體系策劃（計(jì)劃與運(yùn)營(yíng)）III.執(zhí)行保障體系第二部分：房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系詳述一、進(jìn)度計(jì)劃體系：

17、例：城市型公司完整的三級(jí)計(jì)劃體系 公司戰(zhàn)略規(guī)劃 （三年經(jīng)營(yíng)規(guī)劃） 一級(jí)計(jì)劃 年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 （一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃） 公司管理計(jì)劃 二級(jí)計(jì)劃項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書(shū)二級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 各部門(mén)年度職能計(jì)劃 部門(mén)季度/月度工作計(jì)劃 三級(jí)計(jì)劃 三級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃（專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃）崗位季度/月度工作計(jì)劃設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃-設(shè)計(jì)、報(bào)建計(jì)劃-報(bào)建 配套計(jì)劃-項(xiàng)目事務(wù)、采購(gòu)計(jì)劃-采購(gòu) 工程進(jìn)度計(jì)劃-工程、營(yíng)銷(xiāo)作業(yè)計(jì)劃-營(yíng)銷(xiāo) 開(kāi)放區(qū)開(kāi)盤(pán)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃-營(yíng)銷(xiāo)、竣工驗(yàn)收專(zhuān)項(xiàng) 計(jì)劃-工程、產(chǎn)品交付專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃-客戶(hù)服務(wù) 為什么要編制三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目從啟動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目從啟動(dòng)-設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)-開(kāi)工開(kāi)工-開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)-交房大約交房大約2-3年周期，要保證年周期，要保證每年關(guān)鍵財(cái)務(wù)

18、指標(biāo)（銷(xiāo)售額、收入、利潤(rùn)）呈健康增長(zhǎng)，必須合每年關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)（銷(xiāo)售額、收入、利潤(rùn)）呈健康增長(zhǎng)，必須合理調(diào)配和安排三年的項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)。理調(diào)配和安排三年的項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)。三年經(jīng)營(yíng)規(guī)劃就是三年經(jīng)營(yíng)規(guī)劃就是“吃著嘴里的、看著碗里的、想著鍋里的吃著嘴里的、看著碗里的、想著鍋里的” 計(jì)劃編制的目標(biāo)1、體現(xiàn)公司戰(zhàn)略導(dǎo)向和、體現(xiàn)公司戰(zhàn)略導(dǎo)向和管理意圖；管理意圖；2、與管控模式相匹配；、與管控模式相匹配；3、與管理水平、人員素、與管理水平、人員素質(zhì)相匹配。質(zhì)相匹配。1、覆蓋中期規(guī)劃、年度、覆蓋中期規(guī)劃、年度計(jì)劃、季度計(jì)劃、季度/月度計(jì)劃；月度計(jì)劃；2、全面覆蓋項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)、全面覆蓋項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和職能管理；務(wù)和職能管

19、理；3、全員覆蓋。、全員覆蓋。1、自上而下；、自上而下；2、逐級(jí)細(xì)分。、逐級(jí)細(xì)分。完整性完整性層次性層次性匹配性匹配性1、標(biāo)準(zhǔn)模板；、標(biāo)準(zhǔn)模板；2、標(biāo)準(zhǔn)工作周期。、標(biāo)準(zhǔn)工作周期?？煽匦钥煽匦杂?jì)劃體系策劃計(jì)劃體系策劃 計(jì)劃編制特點(diǎn)及方法 特點(diǎn)：1個(gè)目標(biāo)-戰(zhàn)略導(dǎo)向 2個(gè)維度-項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與職能管理 N個(gè)層級(jí)-分級(jí)計(jì)劃管理 方法：-戰(zhàn)略導(dǎo)向 -自上而下 -分層分工 -關(guān)注接口 -兩線同步案例: 龍湖的成果標(biāo)準(zhǔn)管理二、階段性成果管理體系二、階段性成果管理體系：龍湖階段關(guān)鍵成果體系的特點(diǎn)n為提高項(xiàng)目運(yùn)作效率，降低項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)，集團(tuán)制定了項(xiàng)目從拿地開(kāi)始到項(xiàng)目結(jié)束全過(guò)程，各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的項(xiàng)目控制標(biāo)準(zhǔn)和重要輸出成果，

20、形成了3535個(gè)個(gè)項(xiàng)目階段性成果；n各項(xiàng)目階段性成果經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)或各區(qū)域地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后，即形成項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的里程碑信號(hào)，上階段的里程碑信號(hào)是該項(xiàng)目下一階段工作的重點(diǎn)支持依據(jù)，上一階段性成果未審批完成，不得進(jìn)入下一階段工作。n明確階段性成果的定義、承辦部門(mén)崗位、審核人及批準(zhǔn)人，審批完成后抄送人n隨公司發(fā)展，集團(tuán)會(huì)增減管控的階段性成果范圍和對(duì)審批流程進(jìn)行更新n通過(guò)對(duì)各區(qū)域公司以前提交的階段性成果的歸集整理，形成項(xiàng)目階段性成果參考模板，作為各成果的參考標(biāo)準(zhǔn)階段性成果管控定義表階段性成果管控定義表管理一致性,保證基本操作水平體現(xiàn)企業(yè)管理需求,持續(xù)改進(jìn)完善知識(shí)積累，新人培養(yǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)化，降低決策難度經(jīng)

21、驗(yàn)傳承，綜合決策，降低風(fēng)險(xiǎn)為什么要關(guān)注“成果標(biāo)準(zhǔn)”成果標(biāo)準(zhǔn)成果標(biāo)準(zhǔn)就是對(duì)開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的成果，尤其是文件，在結(jié)構(gòu)的完善與合理、內(nèi)容的全面深入與有效、形式的規(guī)范與統(tǒng)一等方面所作出的統(tǒng)一的規(guī)范要求或指導(dǎo)性綱領(lǐng)。其表現(xiàn)形式往往為階段成果文件的綱領(lǐng)目錄、涵蓋要點(diǎn)規(guī)定、表現(xiàn)形式限制等。成果標(biāo)成果標(biāo)準(zhǔn)管理準(zhǔn)管理體系體系非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品,對(duì)人的依賴(lài)性比較高企業(yè)差異大，管理要求各異基礎(chǔ)教育不足,內(nèi)部培養(yǎng)決策所需信息多樣復(fù)雜一次性，風(fēng)險(xiǎn)高龍湖的會(huì)議體系（賽普書(shū)籍中會(huì)議決策體系會(huì)議要素形式更便于操作與理解）三、會(huì)議決策管理體系：三、會(huì)議決策管理體系：項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)管理要求萬(wàn)科城市公司的10級(jí)會(huì)議會(huì)議的有效的管理n某著

22、名地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)會(huì)議管理的總結(jié)某著名地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)會(huì)議管理的總結(jié)如何開(kāi)好會(huì)如何開(kāi)好會(huì)一個(gè)會(huì)議成功的關(guān)鍵在于：會(huì)議的準(zhǔn)備、主持人的控制以及成果的處理；沒(méi)有初稿、方案、預(yù)案的議題盡量不要放在例會(huì)的議程之內(nèi)，只宜放在專(zhuān)題會(huì)中的“頭腦風(fēng)暴會(huì)”之中；若某種會(huì)議較多的時(shí)間總在通報(bào)某一類(lèi)信息，則宜將這類(lèi)信息以電子版本的形式由專(zhuān)人整理定期向相關(guān)人員傳送；在會(huì)上傳送或者展示的信息如果較多，盡量采用PPT的形式；如果傳遞的信息很專(zhuān)業(yè)，則盡量輔以圖紙、圖表、圖片等資料；如果傳遞的信息很復(fù)雜，且又需幫助別人建立場(chǎng)景意境感，則請(qǐng)盡量輔以照片、音像、模型、實(shí)物等；各地區(qū)公司應(yīng)對(duì)某一類(lèi)會(huì)議議題的上會(huì)資料給出定義、提出要求；主持人與

23、召集人應(yīng)謹(jǐn)慎界定參會(huì)人員、列席人員范圍，盡量避免擴(kuò)大會(huì)議；會(huì)議可以連續(xù)開(kāi)，但并非全體人員都必須從頭至尾參加，會(huì)議通知時(shí)召集人應(yīng)給出預(yù)告；主持人對(duì)突發(fā)的占用太多時(shí)間的議題，應(yīng)有權(quán)及時(shí)打斷、中止；對(duì)一時(shí)難以決定的議題，應(yīng)立即指定專(zhuān)人主持專(zhuān)題會(huì)議，且指定反饋時(shí)間，并由召集人擔(dān)任跟蹤檢查者；各地區(qū)公司應(yīng)對(duì)某一類(lèi)會(huì)議的紀(jì)要定義出模版，給出明確要求對(duì)會(huì)議要求落實(shí)的事項(xiàng)，除非系統(tǒng)中指定有跟蹤檢查者，否則主持人應(yīng)指定跟蹤檢查者，或召集人自動(dòng)成為約定的跟蹤檢查者；會(huì)議紀(jì)要通常要在會(huì)上宣讀一次（特殊情況除外），會(huì)后由召集人送主持人審批后生效（不再多人會(huì)簽）；績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)舉例（平衡計(jì)分卡模式）： 收益類(lèi)指標(biāo)：收益類(lèi)

24、指標(biāo)：銷(xiāo)售利潤(rùn)/結(jié)轉(zhuǎn)收入/結(jié)轉(zhuǎn)成本 效率類(lèi)指標(biāo)：效率類(lèi)指標(biāo)：銷(xiāo)售利潤(rùn)率/投資回報(bào)率/IRR 資金類(lèi)指標(biāo)：資金類(lèi)指標(biāo)：經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流/資金平衡時(shí)間 資產(chǎn)類(lèi)指標(biāo)：資產(chǎn)類(lèi)指標(biāo)：NPV 項(xiàng)目品牌：項(xiàng)目品牌：知名度/認(rèn)知度/美譽(yù)度等 客戶(hù)滿(mǎn)意度：客戶(hù)滿(mǎn)意度：滿(mǎn)意度（規(guī)劃設(shè)計(jì)/銷(xiāo)售服務(wù)/工程質(zhì)量/物業(yè)服務(wù)） 運(yùn)營(yíng)視運(yùn)營(yíng)視角角 進(jìn)度指標(biāo)進(jìn)度指標(biāo) 質(zhì)量目標(biāo)質(zhì)量目標(biāo) 專(zhuān)業(yè)管理目標(biāo)專(zhuān)業(yè)管理目標(biāo): 如目標(biāo)成本變動(dòng)率標(biāo)準(zhǔn)部品應(yīng)用率戰(zhàn)略采購(gòu)比例 安全控制目標(biāo)安全控制目標(biāo) 學(xué)習(xí)視學(xué)習(xí)視角角 人員培養(yǎng)人員培養(yǎng) 知識(shí)管理知識(shí)管理 財(cái)務(wù)視財(cái)務(wù)視角角客客戶(hù)視戶(hù)視角角項(xiàng)項(xiàng)目目評(píng)評(píng)價(jià)指價(jià)指標(biāo)標(biāo)四、績(jī)效評(píng)價(jià)體系：四、績(jī)效評(píng)價(jià)體系：項(xiàng)目評(píng)

25、價(jià)的層次及方式項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)體系經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)成本目標(biāo)資金目標(biāo)其他目標(biāo)評(píng)價(jià)指標(biāo)客戶(hù)目標(biāo)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)學(xué)習(xí)目標(biāo)不包含進(jìn)度項(xiàng)項(xiàng)目目評(píng)評(píng)價(jià)指價(jià)指標(biāo)標(biāo)（ KPI模式）全周期(運(yùn)營(yíng)策劃/成功標(biāo)尺) 年度季度/月度各階段投資測(cè)算年度計(jì)劃與全周期計(jì)劃對(duì)標(biāo)項(xiàng)目后評(píng)估年度計(jì)劃與全周期計(jì)劃對(duì)標(biāo)項(xiàng)目后評(píng)估項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)(年度) 項(xiàng)目非財(cái)務(wù)類(lèi)KPI(年度) 項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)(月度) 專(zhuān)項(xiàng)流程KPI(年度) 三大工具：投資評(píng)價(jià)模型、項(xiàng)目KPI、流程KPI項(xiàng)目財(cái)務(wù)類(lèi)KPI(年度) 五、投資評(píng)價(jià)體系 龍湖的投資分析模型六、流程管理體系 萬(wàn)科基于項(xiàng)目加速需求的流程改造（宏觀）支持項(xiàng)目加速的支持項(xiàng)目加速的三大工具三大工具案例:減少

26、流程中的非增值環(huán)節(jié)，關(guān)注流程的效率，提升流程“效能” （微觀）對(duì)流程進(jìn)行分析，提出修改意見(jiàn)委員會(huì)決策效果不佳：委員會(huì)決策效果不佳：可決策內(nèi)容少，人員召可決策內(nèi)容少，人員召集困難、占用領(lǐng)導(dǎo)時(shí)間集困難、占用領(lǐng)導(dǎo)時(shí)間改為總經(jīng)理確認(rèn)改為總經(jīng)理確認(rèn)委員會(huì)委員會(huì)調(diào)整為審批預(yù)可研報(bào)告調(diào)整為審批預(yù)可研報(bào)告應(yīng)前置應(yīng)前置,與項(xiàng)目拓展部信息與項(xiàng)目拓展部信息收集同步收集同步且應(yīng)早于其定位且應(yīng)早于其定位策劃策劃調(diào)整流程次序調(diào)整流程次序靜態(tài)測(cè)算并非一定要財(cái)務(wù)靜態(tài)測(cè)算并非一定要財(cái)務(wù)資金部完成資金部完成加快效率加快效率,由項(xiàng)目拓展部完由項(xiàng)目拓展部完成成 成果固化 提升效率信息管理體系（詳見(jiàn)0A模板或信息管理專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)）第三部分

27、：計(jì)劃管理體系詳述計(jì)劃管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理尤其項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理中的重點(diǎn)，也是難點(diǎn)計(jì)劃計(jì)劃管理是房地管理是房地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重點(diǎn)管理中的重點(diǎn)加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率需求加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率需求多項(xiàng)目運(yùn)作需求多項(xiàng)目運(yùn)作需求規(guī)范化規(guī)范化/ /標(biāo)準(zhǔn)化管理需求標(biāo)準(zhǔn)化管理需求 房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)回報(bào)率，主要取決于銷(xiāo)售利潤(rùn)率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和財(cái)務(wù)杠桿，而資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率主要取決于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度 好的項(xiàng)目計(jì)劃管理和執(zhí)行是保證較高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的主要手段 多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作，需要有效的項(xiàng)目計(jì)劃體系為主要監(jiān)控手段支持 項(xiàng)目計(jì)劃管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)整合、調(diào)動(dòng)、高效利用資源的保證 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的并行、專(zhuān)業(yè)配合、內(nèi)外接口多等特點(diǎn)，需要項(xiàng)目計(jì)

28、劃來(lái)實(shí)現(xiàn)有效的組織和協(xié)同 隨著規(guī)模的擴(kuò)大，高層決策、協(xié)調(diào)和監(jiān)控，主要通過(guò)項(xiàng)目計(jì)劃管理實(shí)現(xiàn) 從人盯人的個(gè)人行為，向基于計(jì)劃的目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要高效運(yùn)作的項(xiàng)目計(jì)劃管理體系現(xiàn)實(shí)中常見(jiàn)的問(wèn)題 體現(xiàn)企業(yè)核心的戰(zhàn)略要求和項(xiàng)目運(yùn)作思路 協(xié)調(diào)各專(zhuān)業(yè)和各維度，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目績(jī)效最優(yōu) 準(zhǔn)確反映項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行情況 過(guò)程預(yù)警功能 考核激勵(lì)的主要依據(jù) 僅有關(guān)注進(jìn)度，與資金計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算銜接不緊密 各自為政，可執(zhí)行性差，難以考核 缺乏分級(jí)管理原則，操作復(fù)雜，無(wú)效計(jì)劃多 缺乏預(yù)警計(jì)劃 過(guò)程監(jiān)控和評(píng)估不嚴(yán)格 賽普對(duì)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃管理經(jīng)驗(yàn)的總結(jié) S:計(jì)劃體系管理架構(gòu)設(shè)計(jì) P:計(jì)劃體系的策劃 計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系整體框架 D:

29、計(jì)劃實(shí)施與落實(shí) C:計(jì)劃監(jiān)控與預(yù)警 A:計(jì)劃執(zhí)行評(píng)估考核 A-評(píng)估 P-策劃 S-結(jié)構(gòu) C-檢查 計(jì)劃的分級(jí)管理 項(xiàng)目計(jì)劃的策劃：節(jié)點(diǎn)策劃、標(biāo)準(zhǔn) 工作周期研究 成果管理 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃 D-編制 分級(jí)管理、滾動(dòng)編制 項(xiàng)目計(jì)劃編制：三位 一體的項(xiàng)目計(jì)劃 計(jì)劃實(shí)施 的檢查 與跟蹤 計(jì)劃的動(dòng)態(tài)預(yù)警機(jī)制 21 計(jì)劃評(píng)估考核計(jì)劃改進(jìn)和調(diào)整一個(gè)典型的集團(tuán)公司計(jì)劃管理架構(gòu)集團(tuán)城市公司項(xiàng)目部項(xiàng)目投資指導(dǎo)書(shū)（全周期計(jì)劃）項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃一級(jí)計(jì)劃 (35關(guān)鍵節(jié)點(diǎn))監(jiān)控報(bào)告項(xiàng)目季度經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目月度經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃 (108關(guān)鍵節(jié)點(diǎn))監(jiān)控報(bào)告項(xiàng)目月度經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目周計(jì)劃編制、調(diào)整三級(jí)計(jì)劃 編制、調(diào)整專(zhuān)項(xiàng)計(jì)

30、劃WHY 評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目整體規(guī)劃（投資指導(dǎo)書(shū)） 重點(diǎn)監(jiān)控，保證公司整體的財(cái)務(wù)表現(xiàn)、現(xiàn)金流WHAT編制全周期、審批年度計(jì)劃（一般都僅到一級(jí)節(jié)點(diǎn)）HOW 全周期計(jì)劃主導(dǎo)、年度計(jì)劃審批、過(guò)程計(jì)劃督促WHY 保證完成對(duì)集團(tuán)的承諾 重點(diǎn)監(jiān)控，并解決項(xiàng)目部權(quán)限外的審批、調(diào)整WHAT 編制年度計(jì)劃、審批月度計(jì)劃HOW 全周期計(jì)劃參與、年度計(jì)劃主導(dǎo)、過(guò)程計(jì)劃審批/監(jiān)控WHY 保證完成對(duì)公司的承諾 形成具體的作業(yè)計(jì)劃，指導(dǎo)實(shí)際工作WHAT 參與細(xì)化年度計(jì)劃、編制月度/周計(jì)劃HOW 年度計(jì)劃參與、過(guò)程計(jì)劃編制/動(dòng)態(tài)調(diào)整編制經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的五個(gè)原則:一：總體-長(zhǎng)期短期相結(jié)合，走一步看兩步-BSC；二：縱向-上下結(jié)合，經(jīng)營(yíng)

31、目標(biāo)+重點(diǎn)工作逐級(jí)分解；三：橫向-協(xié)調(diào)一致，以銷(xiāo)售為龍頭，綜合平衡財(cái)務(wù)要求；四：剛性彈性結(jié)合，一般不調(diào)整或半年度進(jìn)行調(diào)整；五：考核激勵(lì)相匹配，分層考核，落實(shí)責(zé)任。一、年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃制定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃三要素項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書(shū)-策劃階段：將項(xiàng)目目標(biāo)固化，形成系 統(tǒng)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)策略 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書(shū) 體現(xiàn)公司在項(xiàng)目獲取后的投資戰(zhàn)略意圖和最初意愿，對(duì)整體運(yùn)營(yíng)策 略及經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃內(nèi)容的整體規(guī)劃，是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃細(xì)化及執(zhí)行的總綱 目 錄 運(yùn)營(yíng)指導(dǎo) 策略、經(jīng) 營(yíng)目標(biāo)、 開(kāi)發(fā)進(jìn)度 目標(biāo)是必 備內(nèi)容； 成本管理 目標(biāo)因?yàn)?其敏感性， 也會(huì)被關(guān) 注 1. 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策指導(dǎo)意見(jiàn) 2. 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 3. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度目標(biāo)

32、 4. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理目標(biāo) 5. 質(zhì)量管理目標(biāo) 6. 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)提示 42 從細(xì)化版本的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書(shū)看其指導(dǎo)作用： 定性的指導(dǎo)策略+定量的控制指標(biāo) 集團(tuán)和一線公司 之間就項(xiàng)目經(jīng)營(yíng) 目標(biāo)形成的“契 約” 公司整體經(jīng)營(yíng)目 標(biāo)的預(yù)測(cè)依據(jù) 運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書(shū)并非針 對(duì)項(xiàng)目考核 43 項(xiàng)目目標(biāo)的落地支撐：對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的規(guī)劃 & 項(xiàng)目經(jīng) 營(yíng)計(jì)劃的總綱 項(xiàng)目后續(xù)方案設(shè)計(jì)工作的指導(dǎo) 和后續(xù)方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算的比較和 調(diào)整依據(jù) 44 項(xiàng)目目標(biāo)的落地支撐： 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和資金管理的規(guī)劃 & 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃和資金計(jì)劃的總綱 項(xiàng)目后續(xù)進(jìn)度和資金管理的 指導(dǎo)和調(diào)整依據(jù) 45 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書(shū)也會(huì)承載公司管理的目標(biāo)或戰(zhàn)略類(lèi)的 目標(biāo) 如：質(zhì)量管

33、理、 客戶(hù)滿(mǎn)意度提升 集團(tuán)產(chǎn)品戰(zhàn)略的要求 46 項(xiàng)目目標(biāo)/項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書(shū)的啟發(fā) 關(guān)鍵詞： 三個(gè)思想，承載公司要求、總綱、契約、調(diào)整基準(zhǔn)三個(gè)思想，承載公司要求、總綱、契約、調(diào)整基準(zhǔn) 不一定要有復(fù)雜的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書(shū)，但是必須要有清晰的項(xiàng)目目標(biāo)和運(yùn)營(yíng)指導(dǎo)策略， 才能清楚的承載公司對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理要求 項(xiàng)目目標(biāo)和策略既是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)規(guī)劃或計(jì)劃的總綱，又必須要有細(xì)化的規(guī)劃或計(jì) 劃作為執(zhí)行支撐，形成完整的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)邏輯 項(xiàng)目目標(biāo)/運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書(shū)是公司管理層和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)（操作）層就項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)達(dá)成的（初步）契約，對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)作成熟的公司可以成為績(jī)效的依據(jù)，對(duì)于欠成熟的公司可以作為后續(xù)工作的指導(dǎo)或調(diào)整基準(zhǔn) 47 制定項(xiàng)

34、目年度經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃流程以城市型公司為例管理層管理層提出項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng)設(shè)想 計(jì)劃運(yùn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)部門(mén)營(yíng)部門(mén)提出項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng)設(shè)想 各業(yè)務(wù)部門(mén)各業(yè)務(wù)部門(mén)參與資源盤(pán)點(diǎn)：營(yíng)銷(xiāo)：銷(xiāo)售資源和營(yíng)銷(xiāo)作業(yè)節(jié)點(diǎn)盤(pán)點(diǎn)；工程：開(kāi)竣工資源和關(guān)鍵工程節(jié)點(diǎn)盤(pán)點(diǎn)；設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)出圖時(shí)間節(jié)點(diǎn)盤(pán)點(diǎn)： 驗(yàn)證或修改設(shè)想，提出目標(biāo) 明確已有項(xiàng)目的年度資源 審批計(jì)劃 組織項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃編制 參與編制 二、項(xiàng)目計(jì)劃管理體系項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃是集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的基本工具，是多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的基礎(chǔ)。項(xiàng)目計(jì)劃管理的成熟度決定了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的效率。它的本質(zhì)是透過(guò)計(jì)劃管理體系將公司流程和項(xiàng)目運(yùn)作步驟有機(jī)的結(jié)合起來(lái)。項(xiàng)目計(jì)劃管理體現(xiàn)的原則是： 分級(jí)分層：項(xiàng)目里程碑節(jié)

35、點(diǎn)計(jì)劃、一級(jí)計(jì)劃、二級(jí)計(jì)劃、三級(jí)計(jì)劃 抓一級(jí)、控一級(jí)、看一級(jí) 逐步推進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃（節(jié)點(diǎn)計(jì)劃）分解的一般經(jīng)驗(yàn) 方法：基于項(xiàng)目敏感點(diǎn)、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)結(jié)合管理要求確定 一級(jí)節(jié)點(diǎn) 方法：WBS分解 二級(jí)節(jié)點(diǎn) 方法：WBS分解 三級(jí)節(jié)點(diǎn) 關(guān)于WBS(工作分解結(jié)構(gòu)) 注:嚴(yán)格來(lái)講，WBSwork breakdown structure 分解的結(jié)果是“任務(wù)包”或者“活動(dòng)”，每個(gè)任 務(wù)包或活動(dòng)都對(duì)應(yīng)其里程碑，這個(gè)里程碑被稱(chēng)為 “節(jié)點(diǎn)” 49 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可以用典型的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)WBS表示 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng) 1.項(xiàng)目獲取 2.項(xiàng)目策劃 3.設(shè)計(jì)管理 4.采購(gòu)管理 5.工程管理 6.營(yíng)銷(xiāo)管理 7.產(chǎn)品交付 營(yíng) 銷(xiāo) 輸 入 條 件 概 念 設(shè) 計(jì) 任 務(wù) 書(shū) 橫向到邊：按開(kāi)發(fā)階段和順序分解 縱 向 到 底 ： 按 專(zhuān) 業(yè) 細(xì) 分 事 項(xiàng) ， 責(zé) 任 明 確 51 初步運(yùn)營(yíng)策劃項(xiàng)目定位策劃概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)方案招標(biāo)概念深化方案概念方案成本測(cè)算概念方案評(píng)審項(xiàng)目發(fā)展設(shè)計(jì)工程成本營(yíng)銷(xiāo)客服戰(zhàn)略（財(cái)務(wù)/計(jì)劃）項(xiàng)目一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 方法：基于項(xiàng)目敏感點(diǎn)、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)結(jié)合管理要求確定 又多被稱(chēng)為“里程碑”，一般是對(duì)項(xiàng)目整體進(jìn)度影響 一級(jí)節(jié)點(diǎn) 方法：WBS分解 二級(jí)節(jié)點(diǎn) 方法：WBS分解 三級(jí)節(jié)點(diǎn) 最為明顯或最為重要（如對(duì)現(xiàn)金流影響、對(duì)企業(yè)管理 要求影響）的節(jié)點(diǎn) 一般用于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃和年度項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，是