茗萃園三期價(jià)格策略案

1、茗萃園三期價(jià)格策略案茗萃園三期價(jià)格策略案 宏觀市場(chǎng)片區(qū)市場(chǎng)情況主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略及均價(jià)第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分價(jià)格制定u09年4月起，價(jià)格慣性攀升，4-9月價(jià)格環(huán)比漲幅分別為10%、6%、16%、6%、17%、11%。u成交回落，價(jià)漲量跌。5-9月成交面積環(huán)比跌幅分別為14%、17%、30%、23%。政策利好及投資型需求入市拉動(dòng)了樓市價(jià)格的上漲，但目前上漲勢(shì)頭已明顯放緩2009年整體市場(chǎng)行情片區(qū)市場(chǎng)情況主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略及均價(jià)第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分價(jià)格制定宏觀市場(chǎng)2009年片區(qū)市場(chǎng)分析區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目項(xiàng)目 名稱名稱開發(fā)商開發(fā)商項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置占地占地面積面積建

2、筑建筑面積面積 開盤時(shí)間開盤時(shí)間開盤均價(jià)開盤均價(jià)剩余剩余存量存量剩余產(chǎn)品剩余產(chǎn)品類型類型現(xiàn)售價(jià)現(xiàn)售價(jià)布吉龍園意境天賦龍園山莊實(shí)業(yè)布龍路與景芬路交匯處 8萬平20萬平2009/8/2935000元/平42套別墅約60000元/平坤祥花語岸坤祥布吉老街中心3.6萬平12.5萬平2009/5/17800元/平300套2房-4房約11500元/平公館8號(hào)信義羅湖金稻田路北9.18萬平28.5萬平2009/9/2715500元/平150套2房（可改3房）約16000元/平平湖茗萃園2期佳兆業(yè)平安大道與良白路交匯處3.4萬平9.8萬平2008/8/26200元/平57套1房-4房、頂復(fù)約8000元/平u

3、花語岸：現(xiàn)售價(jià)較開盤上漲47%，銷售率約73%。u 公館8號(hào)：市場(chǎng)高點(diǎn)入市，成功實(shí)現(xiàn)16000元/平的高均價(jià)，銷售率約71%。u 茗萃園2期：現(xiàn)售價(jià)較開盤上漲29%，銷售率約95%。在售項(xiàng)目分析片區(qū)在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目總存量約片區(qū)在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目總存量約500套，存量較小，按正常銷售速度將在年底或明年初消化套，存量較小，按正常銷售速度將在年底或明年初消化完，與本案的競(jìng)爭(zhēng)較小。完，與本案的競(jìng)爭(zhēng)較小。片區(qū)片區(qū)2009年推盤項(xiàng)目成交價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，市場(chǎng)消化速度快，整體趨勢(shì)向好。年推盤項(xiàng)目成交價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，市場(chǎng)消化速度快，整體趨勢(shì)向好。數(shù)據(jù)來源于中原深港研究中心項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱開發(fā)商開發(fā)商占地面積占地面積可售建筑面

4、可售建筑面積積工程進(jìn)度現(xiàn)狀工程進(jìn)度現(xiàn)狀預(yù)計(jì)推出時(shí)間預(yù)計(jì)推出時(shí)間產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型東方盛世二期凱南4.4萬平約9萬平尚未動(dòng)工2010年下半年高層，2房、3房為主海軒廣場(chǎng)海軒3.1萬平約18萬平已建到20層左右拆遷糾紛，時(shí)間待定預(yù)計(jì)2010年5棟31-33層高層，共1605套，2房、3房為主和諧花園新錦安2.7萬平11.3萬平已封頂，脫外架中 2010年上半年5棟高層，2房、3房為主紫瑞花園崇誠實(shí)業(yè)4.4萬平10萬平尚未動(dòng)工，還在修改建筑設(shè)計(jì)2010年上半年別墅及小高層荔山公館三期信義1.6萬平4.5萬平已建到10層左右2010年上半年2棟高層，純2、3房2009年片區(qū)市場(chǎng)分析潛在供應(yīng)項(xiàng)目分析片區(qū)潛

5、在競(jìng)爭(zhēng)供應(yīng)項(xiàng)目：u總供應(yīng)量約52.5萬平，體量較大u產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與本案有較大重合度，同質(zhì)化嚴(yán)重u入市時(shí)間接近上述潛在供應(yīng)項(xiàng)目與本案存在直接競(jìng)爭(zhēng)2009年布吉、平湖地區(qū)在售及供應(yīng)項(xiàng)目分布龍園意境天賦龍園意境天賦坤祥花語岸坤祥花語岸慢城慢城公館公館8號(hào)號(hào)和諧花園和諧花園御峰園御峰園大觀邸大觀邸海軒廣場(chǎng)海軒廣場(chǎng)紫瑞花園紫瑞花園東方盛世東方盛世片區(qū)市場(chǎng)小結(jié)u片區(qū)目前處于供應(yīng)空檔期，嚴(yán)重供小于求。u2010年新增供應(yīng)量較大，且同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)將白熱化。片區(qū)市場(chǎng)情況主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略及均價(jià)第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分價(jià)格制定宏觀市場(chǎng)片區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目分析u花語岸u公館8號(hào)u茗萃園二期戶型戶型 套數(shù)套數(shù)

6、比例比例2房2廳1衛(wèi)67-74A118416.46%A2484.29%A317815.92%A4504.47%合計(jì)合計(jì)46041.14%3房2廳1衛(wèi)80-83 B1565.01%B2544.83%B3746.62%合計(jì)合計(jì)18416.46%3房2廳2衛(wèi)88-100 C1565.01%C2565.01%C3988.77%C415814.13%C5504.47%合計(jì)合計(jì)41837.39%4房2廳2衛(wèi)+入戶花園126D1565.01%合計(jì)合計(jì)1118100%花語岸（產(chǎn)品結(jié)構(gòu)）花語岸（產(chǎn)品結(jié)構(gòu)）片區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目分析位置位置龍崗區(qū)布吉老街中心 開發(fā)商開發(fā)商深圳坤祥投資占地面占地面積積36104建筑面積建筑面

7、積125097 總戶數(shù)總戶數(shù) 1118建筑類型建筑類型5棟25-30層高層5 5棟棟4 4棟棟A A座座4 4棟棟B B座座3 3棟棟2 2棟棟1 1棟棟A A座座1 1棟棟B B座座1 1棟棟CC座座園景園景幼幼兒兒園、園、農(nóng)農(nóng)民民房房村村委委空空地、地、農(nóng)農(nóng)民民房房城市景觀城市景觀陽光花園陽光花園不可改造的小二房?jī)r(jià)格最低，對(duì)園林的三房不可改造的小二房?jī)r(jià)格最低，對(duì)園林的三房( (可可改四房改四房) )戶型溢價(jià)最高戶型溢價(jià)最高主要剩余單位主要剩余單位0102030506106106，1230012300元元/ /平米平米6868，1100011000元元/ /平米平米105105，123001

8、2300元元/ /平米平米8484，1200012000元元/ /平米平米78 78 ，1200012000元元/平米平米花語岸（價(jià)格策略）花語岸（價(jià)格策略）片區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目分析u 贈(zèng)送面積可改造做房間的戶型價(jià)格高于同面積段其他戶型贈(zèng)送面積可改造做房間的戶型價(jià)格高于同面積段其他戶型 2改改3戶型相比面積段相似的戶型相比面積段相似的2房房,均價(jià)要高出均價(jià)要高出9%, 可供本案同類戶型定價(jià)借鑒可供本案同類戶型定價(jià)借鑒. 片區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目分析花語岸（價(jià)格策略）花語岸（價(jià)格策略）位置：位置：羅湖金稻田路北開發(fā)商開發(fā)商信義占地占地面積面積9.18萬建筑面積建筑面積28.5萬總戶總戶數(shù)數(shù)1002建筑類型建筑類型1

9、0棟25-30層高層戶戶型型總套數(shù)總套數(shù)比例比例比例比例剩余剩余套數(shù)套數(shù)A棟 84-88平兩房（可改三房）125套24% 125套B棟 75平兩房48套9%18套 88-89平兩房（可改三房）102套19%0套C棟 84-88平兩房（可改三房）125套24%0套D棟 84-88平兩房（可改三房）125套24%16套A棟棟B棟棟C棟棟D棟棟片區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目分析公館公館8 8號(hào)（產(chǎn)品結(jié)構(gòu)）號(hào)（產(chǎn)品結(jié)構(gòu)）片區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目分析公館公館8 8號(hào)（價(jià)格策略）號(hào)（價(jià)格策略）010203050601020305060701020305060708 091011A座B座C座D座88-89平2房（可改3房）86平2房（可

10、改3房）84平2房（可改3房）75平2房注：A：02+03 C:05+06 D:10+11 為可雙拼戶型，拼后為5廳3房2衛(wèi)均價(jià)均價(jià)14700均價(jià)均價(jià)14700均價(jià)均價(jià)16700均價(jià)均價(jià)16700均價(jià)均價(jià)15000均價(jià)均價(jià)17000 u 景觀對(duì)價(jià)格的影響超過朝向?qū)r(jià)格的影響景觀對(duì)價(jià)格的影響超過朝向?qū)r(jià)格的影響 朝南對(duì)外朝馬路比朝北對(duì)內(nèi)看園林的價(jià)格高出約朝南對(duì)外朝馬路比朝北對(duì)內(nèi)看園林的價(jià)格高出約14%?？梢娍蛻?。可見客戶對(duì)景觀面更為看重，在本案定價(jià)上，可適當(dāng)拉開園景戶型與其他對(duì)景觀面更為看重，在本案定價(jià)上，可適當(dāng)拉開園景戶型與其他戶型的價(jià)格差距。戶型的價(jià)格差距。馬路山景N占地面占地面積積3.38

11、萬建筑面積建筑面積9.88萬總戶數(shù)總戶數(shù)1094建筑類型建筑類型3棟27-29層高層茗萃園二期分析（產(chǎn)品結(jié)構(gòu)）（產(chǎn)品結(jié)構(gòu)）戶型套數(shù)比例剩余量一房60.5%2小兩房18216.6%3大兩房（可改三房）15614.3%7復(fù)式兩房13512.3%2三房16314.9%6合拼三房35032%30四房544.9%7頂復(fù)484.4%0合計(jì)1094100%577A7B7B8A8B9A9B9C一期一期由于茗萃園二期推出時(shí)處于市場(chǎng)低迷期，并未進(jìn)行集中開盤，后期推售較為零散且調(diào)價(jià)頻繁，因此此處不由于茗萃園二期推出時(shí)處于市場(chǎng)低迷期，并未進(jìn)行集中開盤，后期推售較為零散且調(diào)價(jià)頻繁，因此此處不作整體推售及價(jià)格策略分析，僅

12、選取銷售較為集中的某一時(shí)段，針對(duì)此時(shí)段部分產(chǎn)品（與三期產(chǎn)品類似的作整體推售及價(jià)格策略分析，僅選取銷售較為集中的某一時(shí)段，針對(duì)此時(shí)段部分產(chǎn)品（與三期產(chǎn)品類似的產(chǎn)品）的價(jià)格及銷售速度進(jìn)行分析。產(chǎn)品）的價(jià)格及銷售速度進(jìn)行分析。茗萃園二期分析6713元元/平平7468元元/平平選取時(shí)間選取時(shí)間樓棟樓棟戶型戶型銷售套數(shù)銷售套數(shù)銷售均價(jià)銷售均價(jià)20092009年年1010月月7#7#7676小兩房小兩房3434677367739#9#8989大兩房（可改三房）大兩房（可改三房）5858749774977537元元/平平7351元元/平平6913元元/平平6555元元/平平大兩房小兩房注：注：10月，小兩房

13、先于大兩房銷售完畢月，小兩房先于大兩房銷售完畢大兩房（可改三房）售價(jià)明顯高于普通的小兩房約大兩房（可改三房）售價(jià)明顯高于普通的小兩房約11%，但在此差價(jià)下，普通的小，但在此差價(jià)下，普通的小兩房銷售速度快于大兩房，因此，此兩種產(chǎn)品的合理價(jià)差應(yīng)略小于兩房銷售速度快于大兩房，因此，此兩種產(chǎn)品的合理價(jià)差應(yīng)略小于11%?？晒┤??？晒┤谕惍a(chǎn)品定價(jià)借鑒。同類產(chǎn)品定價(jià)借鑒。工廠工廠工廠工廠工廠工廠片區(qū)市場(chǎng)情況主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略及均價(jià)第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分價(jià)格制定宏觀市場(chǎng)價(jià)格策略及均價(jià)營銷目標(biāo)：保量的前提下盡量提升溢價(jià)營銷目標(biāo)：保量的前提下盡量提升溢價(jià) 總體價(jià)格策略：平開高走，穩(wěn)步上揚(yáng)

14、總體價(jià)格策略：平開高走，穩(wěn)步上揚(yáng)分座推售，首批推出分座推售，首批推出11號(hào)樓號(hào)樓單位（設(shè)有樣板房，且贈(zèng)送面積較多，整體質(zhì)素單位（設(shè)有樣板房，且贈(zèng)送面積較多，整體質(zhì)素最高），以達(dá)到引爆市場(chǎng)制造熱銷的效應(yīng)，為后批推售提供有利條件最高），以達(dá)到引爆市場(chǎng)制造熱銷的效應(yīng)，為后批推售提供有利條件。定價(jià)方法 片區(qū)市場(chǎng)價(jià)格關(guān)系比較法片區(qū)市場(chǎng)價(jià)格關(guān)系比較法 片區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目打分法片區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目打分法 一、二手物業(yè)對(duì)比定價(jià)法一、二手物業(yè)對(duì)比定價(jià)法 復(fù)式、平層單位對(duì)比定價(jià)法復(fù)式、平層單位對(duì)比定價(jià)法平層單位定價(jià) 根據(jù)布吉與平湖市場(chǎng)的相對(duì)價(jià)格關(guān)系，選取布吉平區(qū)代表性項(xiàng)目?jī)r(jià)格反推根據(jù)布吉與平湖市場(chǎng)的相對(duì)價(jià)格關(guān)系，選取布吉平區(qū)代

15、表性項(xiàng)目?jī)r(jià)格反推出本案相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格出本案相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格 選擇片區(qū)重點(diǎn)參考項(xiàng)目進(jìn)行權(quán)重打分，推倒出本案在片區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目中的相選擇片區(qū)重點(diǎn)參考項(xiàng)目進(jìn)行權(quán)重打分，推倒出本案在片區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目中的相對(duì)市場(chǎng)位置，從而推算出本案的市場(chǎng)價(jià)格對(duì)市場(chǎng)位置，從而推算出本案的市場(chǎng)價(jià)格 通過調(diào)查項(xiàng)目前期二手房?jī)r(jià)格，推導(dǎo)出一手物業(yè)價(jià)格通過調(diào)查項(xiàng)目前期二手房?jī)r(jià)格，推導(dǎo)出一手物業(yè)價(jià)格片區(qū)市場(chǎng)價(jià)格關(guān)系比較法推售日期推售日期平湖平湖布吉布吉茗萃園茗萃園2 2期期花語岸花語岸荔山公館荔山公館權(quán)重權(quán)重60%60%40%40%價(jià)格價(jià)格價(jià)格價(jià)格相對(duì)價(jià)格比相對(duì)價(jià)格比綜合價(jià)格比綜合價(jià)格比價(jià)格價(jià)格相對(duì)價(jià)格比相對(duì)價(jià)格比綜合價(jià)格比綜合價(jià)格比2008.9

16、.152008.9.155300- -75%850062%54%2009.5.12009.5.16000780077% - 2009.9.172009.9.177000960073%1550045%目前目前863111500 -16000 -本案市場(chǎng)價(jià)格=花語岸目前價(jià)格*綜合價(jià)格比*權(quán)重+荔山公館目前價(jià)格*綜合價(jià)格比*權(quán)重根據(jù)上述方法得出本案平層單位市場(chǎng)價(jià)格約為根據(jù)上述方法得出本案平層單位市場(chǎng)價(jià)格約為: :86008600元元/ /評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：1010分為滿分分為滿分片區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目打分法通過市場(chǎng)比較法得出本案平層單位市場(chǎng)價(jià)格約為：通過市場(chǎng)比較法得出本案平層單位市場(chǎng)價(jià)格約為：8700870

17、0元元/ /在對(duì)本項(xiàng)目自身產(chǎn)品以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析，列選出下面三個(gè)在售可對(duì)比項(xiàng)目：坤祥花語岸、公館坤祥花語岸、公館8 8號(hào)、茗萃園號(hào)、茗萃園2 2期期項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱本案本案坤祥花語岸坤祥花語岸公館公館8 8號(hào)號(hào)茗萃園茗萃園2 2期期權(quán)重權(quán)重20%20%10%10%70%70%價(jià)格（元價(jià)格（元/ /）8661866111500 11500 15500 15500 76007600物業(yè)管理物業(yè)管理10%7677景觀資源景觀資源10%56.58.56產(chǎn)品戶型產(chǎn)品戶型20%8.5887地段地段15%57.58.55交通交通20%5.5885.5配套配套15%5895發(fā)展商品牌發(fā)展商品牌10%867.

18、58加權(quán)分加權(quán)分100%6.37.3758.1256.1注：坤祥花語岸和公館注：坤祥花語岸和公館8 8號(hào)均為近期均價(jià)；茗萃園二期目前剩余單位較少（基本位于號(hào)均為近期均價(jià)；茗萃園二期目前剩余單位較少（基本位于6 6樓以下），剩余單位售價(jià)不樓以下），剩余單位售價(jià)不能準(zhǔn)確反應(yīng)項(xiàng)目整體均價(jià)，并且目前茗萃園二期銷售速度緩慢，而漲價(jià)前能準(zhǔn)確反應(yīng)項(xiàng)目整體均價(jià)，并且目前茗萃園二期銷售速度緩慢，而漲價(jià)前73007300元元/ /平銷售速度較快，因此我們用平銷售速度較快，因此我們用73007300元元/ /平推出二期整體均價(jià)約平推出二期整體均價(jià)約76007600元元/ /平平作為定價(jià)參考價(jià)格。作為定價(jià)參考價(jià)格。一

19、、二手物業(yè)對(duì)比定價(jià)我們對(duì)茗萃園近期掛牌的二手房進(jìn)行調(diào)查，得出現(xiàn)階段茗萃園二手房的價(jià)格范圍，然后結(jié)合一手物業(yè)和二手物業(yè)的價(jià)格關(guān)系經(jīng)驗(yàn)值，對(duì)推導(dǎo)的茗萃園三期價(jià)格進(jìn)行修正。茗萃園現(xiàn)階段二手房掛牌價(jià)格范圍約：7300-7650元/平米，考慮到成交價(jià)一般較掛牌價(jià)會(huì)有一定幅度的下降，則成交價(jià)格范圍約為：7100-7350元/平米一手物業(yè)較二手物業(yè)的售價(jià)高出大約1015%，修正后取中值，得出茗萃園三期平層單位的參考均價(jià)約為：800080008300元元/ / 通過上述通過上述3 3種定價(jià)方法綜合判定，本項(xiàng)目平層單位均價(jià)范圍約為：種定價(jià)方法綜合判定，本項(xiàng)目平層單位均價(jià)范圍約為：均價(jià)建議1 1、市場(chǎng)價(jià)格關(guān)系比較

20、法獲得本項(xiàng)目平層單位市場(chǎng)價(jià)格約：、市場(chǎng)價(jià)格關(guān)系比較法獲得本項(xiàng)目平層單位市場(chǎng)價(jià)格約：￥86008600元元/ /2 2、重點(diǎn)項(xiàng)目打分法獲得本項(xiàng)目平層單位市場(chǎng)價(jià)格約：、重點(diǎn)項(xiàng)目打分法獲得本項(xiàng)目平層單位市場(chǎng)價(jià)格約：￥87008700元元/ / 3 3、一、二手物業(yè)對(duì)比定價(jià)法獲得本項(xiàng)目平層單位市場(chǎng)價(jià)格約：、一、二手物業(yè)對(duì)比定價(jià)法獲得本項(xiàng)目平層單位市場(chǎng)價(jià)格約： ￥8000800083008300元元/ / 復(fù)式單位定價(jià) 通過復(fù)式與平層價(jià)格之間的比值關(guān)系，推導(dǎo)出茗萃園三期復(fù)式單位價(jià)格通過復(fù)式與平層價(jià)格之間的比值關(guān)系，推導(dǎo)出茗萃園三期復(fù)式單位價(jià)格由于三期復(fù)式的特殊性（南北通、均帶入戶花園、贈(zèng)送比率高），我們

21、特別選擇可園四期由于三期復(fù)式的特殊性（南北通、均帶入戶花園、贈(zèng)送比率高），我們特別選擇可園四期1111號(hào)樓號(hào)樓的復(fù)式單位作為參照。通過調(diào)查可園四期復(fù)式單位和平層單位的價(jià)格，我們得出一個(gè)平層復(fù)式價(jià)格比，的復(fù)式單位作為參照。通過調(diào)查可園四期復(fù)式單位和平層單位的價(jià)格，我們得出一個(gè)平層復(fù)式價(jià)格比，通過此價(jià)格比及前面推出的三期平層均價(jià)推導(dǎo)出茗萃園三期復(fù)式的市場(chǎng)價(jià)格。通過此價(jià)格比及前面推出的三期平層均價(jià)推導(dǎo)出茗萃園三期復(fù)式的市場(chǎng)價(jià)格。復(fù)式單位均價(jià)建議可園四期復(fù)式單位現(xiàn)階段價(jià)格范圍：12000-13700元/平米 （剔除裝修1000元/平） 可園四期平層單位（和復(fù)式單位面積段相近）現(xiàn)階段價(jià)格范圍：10700

22、-12000元/平米（剔除裝修1000元/平） 分別取平均值計(jì)算，四期復(fù)式平層價(jià)格比值約為：1.191.19 考慮到四期復(fù)式的尺度舒適性要高于茗萃園三期復(fù)式單位，因此我們擬定茗萃園三期復(fù)式平層比值約為：1.13-1.171.13-1.17 通過公式：復(fù)式單位均價(jià)通過公式：復(fù)式單位均價(jià)= =平層單位均價(jià)平層單位均價(jià)* *復(fù)式平層比值，計(jì)算得出茗萃園三期復(fù)式單復(fù)式平層比值，計(jì)算得出茗萃園三期復(fù)式單位均價(jià)約為：位均價(jià)約為：整體均價(jià)建議類型復(fù)式平層整體面積125324899461526面積比20%80%100%價(jià)格940083008524通過平層單位、復(fù)式單位的均價(jià)以及所占面積比，推導(dǎo)出茗萃園三期整體

23、均價(jià)。通過上述定價(jià)方法判定，本項(xiàng)目整體均價(jià)約為：通過上述定價(jià)方法判定，本項(xiàng)目整體均價(jià)約為：類型復(fù)式平層整體面積125324899461526面積比20%80%100%價(jià)格970083008585下限上限整體均價(jià)建議考慮到后期片區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，為了降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，建議入市時(shí)采取略考慮到后期片區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，為了降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，建議入市時(shí)采取略保守的均價(jià)策略，建議首批保守的均價(jià)策略，建議首批1111號(hào)樓號(hào)樓初期均價(jià)定為：初期均價(jià)定為：市場(chǎng)宏觀片區(qū)市場(chǎng)情況主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略及均價(jià)第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分價(jià)格制定平湖大道平湖大道良白路良白路菜地菜地農(nóng)民房、工農(nóng)民房、工廠及員工宿廠及員工宿

24、舍舍污水河污水河工廠、農(nóng)民房工廠、農(nóng)民房北北低矮農(nóng)民房低矮農(nóng)民房車庫出入口車庫出入口主入口低矮農(nóng)民房低矮農(nóng)民房13號(hào)樓號(hào)樓121110項(xiàng)目整體情況0810#13#12B12A11#060106060106010102020302030505050305030201020311080506070910北北大兩房：大兩房：86-87小兩房：小兩房：74-82復(fù)式三房：復(fù)式三房：108-113復(fù)式兩房：復(fù)式兩房：85-88小三房：小三房：87-89大三房：大三房：114-125產(chǎn)品線及分布類別類別滿分滿分權(quán)重權(quán)重評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)景觀景觀客廳占客廳占50%50%主臥主臥30%30%其他房間其他房間20

25、%20%101030%30%景觀面及視野開闊10；依據(jù)視野開闊度及景觀面取值；無景觀面且對(duì)視嚴(yán)重0（分值根據(jù)客廳、臥室情況計(jì)權(quán)重分）戶型戶型101025%25%根據(jù)戶型方正實(shí)用程度給予分值（按戶型設(shè)計(jì)原意評(píng)價(jià)）朝向朝向101020%20%正南、東南：10；西南：7；東、東北：5；北向、西向、西北：3通風(fēng)采光通風(fēng)采光101015%15%根據(jù)情況通風(fēng)、采光情況給予分值噪音影響噪音影響101010%10%根據(jù)情況噪音影響情況給予分值平面價(jià)差設(shè)定：水平因素及權(quán)重垂直層差設(shè)定層差設(shè)定出發(fā)點(diǎn)：層差設(shè)定出發(fā)點(diǎn)：1、根據(jù)景觀及視野特征，略微拉大低層層差，縮小高層層差；2、根據(jù)園林內(nèi)景、項(xiàng)目外景、以及受工廠、污

26、水河、民房影響關(guān)系，將層差極值分類處理； 朝園林內(nèi)景單位，高低層差極值； 朝外部，但受污水河、農(nóng)民房、工廠等影響的單位，高低層差極值；奇偶層差設(shè)定層差關(guān)系朝園林內(nèi)景單位，層差極值受污水河、農(nóng)民房、工廠等影響的單位，高低層差極值10#13#12B12A11#受污水河、農(nóng)民房等影響，高低層差極值朝園林內(nèi)景單位，層差極值北北特殊跳差設(shè)定10#13#12B12A11#單元單元樓樓層層跳跳差差備注備注10#0110#0110F10F15015010樓以上視野方可跳過平湖樓以上視野方可跳過平湖大道對(duì)面工廠、員工宿舍樓大道對(duì)面工廠、員工宿舍樓13#0913#09、1010（復(fù)式）（復(fù)式）11F11F3003

27、0011樓以上視野方可跳過農(nóng)民樓以上視野方可跳過農(nóng)民房、工廠以及員工宿舍房、工廠以及員工宿舍北北贈(zèng)送面積溢價(jià)處理根據(jù)我司以往項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)以及大觀邸的實(shí)際狀況，我部對(duì)贈(zèng)送面積做如下方式處理：根據(jù)我司以往項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)以及大觀邸的實(shí)際狀況，我部對(duì)贈(zèng)送面積做如下方式處理：高陽臺(tái)面積全送，按照單價(jià)30作價(jià)；根據(jù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)原意，部分入戶花園或露臺(tái)將改為餐廳使用，其贈(zèng)送面積部分按照單價(jià)60作價(jià)；根據(jù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)原意，部分戶型陽臺(tái)、露臺(tái)將改為房間使用（由第三方改造好交付業(yè)主），其贈(zèng)送面積部分按照單價(jià)80作價(jià)；其它陽臺(tái)面積贈(zèng)送一半，按照單價(jià)20作價(jià)；高陽臺(tái)高陽臺(tái)改餐廳陽臺(tái)、露臺(tái)改餐廳陽臺(tái)、露臺(tái)改房間陽臺(tái)、露臺(tái)改房間陽

28、臺(tái)、露臺(tái)其余陽臺(tái)其余陽臺(tái)30%30%60%60%80%80%20%20%綜合折扣率折扣項(xiàng)折扣項(xiàng)折扣率折扣率比例比例一次性折扣0.9730%按揭折扣0.9870%開盤折扣0.95100中行折扣0.998搜房及房信網(wǎng)折扣0.995簽約折扣0.98老業(yè)主折扣0.9930綜合折扣率綜合折扣率90.052%通過綜合折扣率反算面價(jià)，帳面均價(jià)約通過綜合折扣率反算面價(jià)，帳面均價(jià)約注：在實(shí)收均價(jià)￥8500元/平的基礎(chǔ)上反算價(jià)格表匯總（實(shí)收）合計(jì)合計(jì)10#10#11#11#12#12#13#13#銷售總面積銷售總面積61526 61526 11974 11974 13893 13893 23127 23127 1

29、2532 12532 實(shí)收總價(jià)實(shí)收總價(jià)522966227 522966227 97359375 97359375 118089372 118089372 190157531 190157531 117359949 117359949 實(shí)收均價(jià)實(shí)收均價(jià)8500 8500 8131 8131 8500 8500 8222 8222 9365 9365 總可售套數(shù)總可售套數(shù)674 674 140 140 151 151 253 253 130 130 合計(jì)合計(jì)小兩房小兩房大兩房大兩房小三房小三房大三房大三房?jī)煞繌?fù)式兩房復(fù)式三房復(fù)式三房復(fù)式銷售總面積銷售總面積61526 61526 14234 142

30、34 10554 10554 11818 11818 12388 12388 6786 6786 5746 5746 實(shí)收總價(jià)實(shí)收總價(jià)522966227 522966227 110655873 110655873 85457618 85457618 98493006 98493006 110999781 110999781 60194280 60194280 57165669 57165669 實(shí)收均價(jià)實(shí)收均價(jià)8500 8500 7774 7774 8097 8097 8334 8334 8960 8960 8870 8870 9949 9949 總可售套數(shù)總可售套數(shù)674 674 183 1

31、83 122 122 134 134 105 105 78 78 52 52 比例比例100%100%27%27%18%18%20%20%16%16%12%12%8%8%敏感度分析（帶裝修實(shí)收價(jià)）1.小二房（不可三房）戶型總價(jià)范圍基本處于小二房（不可三房）戶型總價(jià)范圍基本處于5070萬之間。首期在萬之間。首期在14萬內(nèi)，屬可接受范圍。萬內(nèi)，屬可接受范圍。2.大二房（可改三房）、小三房，總價(jià)范圍集中在大二房（可改三房）、小三房，總價(jià)范圍集中在6080萬，首期在萬，首期在16萬內(nèi)。萬內(nèi)。3.大三房數(shù)量少，戶型總價(jià)范圍基本處于大三房數(shù)量少，戶型總價(jià)范圍基本處于90120萬之間。首期在萬之間。首期在24萬內(nèi)，屬本項(xiàng)目稀缺戶型，符合稀萬內(nèi)，屬本項(xiàng)目稀缺戶型，符合稀缺產(chǎn)品高定價(jià)原則。缺產(chǎn)品高定價(jià)原則。4.復(fù)式兩房戶型總價(jià)范