最新甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)

1、最新甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)（第一太平，上海）寫字樓按照其綜合質(zhì)素不同，可以劃分不同的等級(jí)，由于目前國(guó)家和行業(yè)中并沒(méi)有固定標(biāo)準(zhǔn)或成文的規(guī)定，所以所謂甲級(jí)寫字樓，實(shí)為一種通行叫法。隨著科技不斷創(chuàng)新、建筑技術(shù)的發(fā)展和客戶需求的持續(xù)提高，使得寫字樓品質(zhì)的大幅提升，90年代品質(zhì)很高的甲級(jí)寫字樓，要是按現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，也只能是乙級(jí)寫字樓了，所以評(píng)定寫字樓級(jí)別的標(biāo)準(zhǔn)也在不斷地更新和提升。日前，國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)公司第一太平戴維斯更新了國(guó)際甲級(jí)及甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，以供參考。衡量標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際甲級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓地理位置位于中央商務(wù)區(qū)，交通便利、基礎(chǔ)建設(shè)包括公交線路以及軌道交通設(shè)施。位于寫字樓聚集區(qū)，交通便利、基礎(chǔ)建設(shè)包括公交線路

2、以及軌道交通設(shè)施。停車車位至少每150平方米有一個(gè)停車位，對(duì)于綜合用途的項(xiàng)目還需更多停車位或者周邊必須有足夠的車位提供至少每200平方米有一個(gè)停車位，對(duì)于綜合用途的項(xiàng)目還需更多停車位或者周邊必須有足夠的車位提供大廈品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的交付；架空地板；龍骨吊頂配備充足的燈光（最少500Lux）；為客戶提供最少每平方米90Va的電源供應(yīng)；配有后備電源；24小時(shí)分別提供冷暖水；每平方米最少承重 為250公斤，等等。標(biāo)準(zhǔn)的交付，架空地板、充分的電源供應(yīng)并配有后備電源，如項(xiàng)目有一定規(guī)模的商場(chǎng)，則需有單獨(dú)的寫字樓入口。凈高2.7米以上2.7米以上（包括2.7米）電梯每3層一部電梯等候時(shí)間不超過(guò)30秒電話線平均每12

3、平方米有一根電話線并提供ISDN，DDN，T1等通訊電纜，并可考慮提供光纜等多種服務(wù)設(shè)施。平均每20平方米有一根電話線物業(yè)管理公司豐富經(jīng)驗(yàn)的國(guó)際知名物業(yè)管理公司豐富經(jīng)驗(yàn)、有知名度的物業(yè)管理公司租或售基本不出售對(duì)于連續(xù)幾個(gè)樓層的銷售是可行的，但如果單層或部分樓層銷售于小業(yè)主或投資客戶，則會(huì)引起大廈的管理以及維修事宜得房率整層得房率至少為75%，分割單元得房率不低于為70，空間少柱 。70% 或更高空調(diào)4管制空調(diào)系統(tǒng)4管制空調(diào)系統(tǒng)解讀甲級(jí)寫字樓與國(guó)際甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)在，上海寫字樓有上千棟之多，分布在浦東浦西的各個(gè)區(qū)域。寫字樓按一定的標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為甲級(jí)寫字樓、乙級(jí)寫字樓等，今天我們來(lái)著重探討下，關(guān)

4、于甲級(jí)寫字樓與國(guó)際甲級(jí)寫字樓的基本標(biāo)準(zhǔn)。1. 開(kāi)發(fā)商的背景甲級(jí)寫字樓的開(kāi)發(fā)商要求有有良好的市場(chǎng)聲譽(yù)，而國(guó)際甲級(jí)寫字樓的開(kāi)發(fā)商除了有良好聲譽(yù)之外，還需具備豐富的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和在目標(biāo)客戶群的口碑。2. 寫字樓的位置甲級(jí)寫字樓處于核心商業(yè)區(qū)域，與公共交通系統(tǒng)直接相連；國(guó)際甲級(jí)寫字樓處于核心商業(yè)區(qū)域，與公共交通系統(tǒng)及地鐵直接連接。3. 物業(yè)管理的品質(zhì)前者要求是國(guó)際化的物業(yè)管理公司，有豐富的甲級(jí)寫字樓管理經(jīng)驗(yàn)；后者在前者的基礎(chǔ)之上，還需要有豐富的服務(wù)于國(guó)際企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，了解跨國(guó)企業(yè)客戶對(duì)物業(yè)管理的要求標(biāo)準(zhǔn)。4. 寫字樓的體量前者需要在3萬(wàn)平米以上，而國(guó)際甲級(jí)寫字樓的體量需要在5萬(wàn)平米以上。5. 樓層的

5、平面甲級(jí)寫字樓要求整層可出租使用面積超過(guò)1,000平米，使用率超過(guò)70%，房型方正，采用無(wú)柱形設(shè)計(jì)；而國(guó)際甲級(jí)寫字樓的整層可出租使用面積超過(guò)2,000平米，使用率超過(guò)75%，考慮可拆卸樓板的設(shè)置。6. 室內(nèi)凈高前者不低于2.6米，后者不低于2.8米7. 客梯系統(tǒng)前者要求客梯分區(qū)設(shè)置，平均等候時(shí)間不超過(guò)40秒，梯速2.5-4.0米/秒；后者要求平均等候時(shí)間不超過(guò)30秒，梯速3.5-5.0米/秒。8. 停車位甲級(jí)寫字樓不低于0.9個(gè)/平方米，后者不低于1.2個(gè)/平方米。9. 無(wú)障礙設(shè)計(jì)前者可以予以考慮，而后者則必須考慮。10. 環(huán)保要求甲級(jí)寫字樓需要有ISO14000認(rèn)證，國(guó)際甲級(jí)寫字樓需要有IS

6、O14000認(rèn)證和國(guó)際LEEDS認(rèn)證。國(guó)際甲級(jí)寫字樓（GRADEAOFFICE)標(biāo)準(zhǔn)1、交通便利，基礎(chǔ)建設(shè)完備，位于城市CBD，行政配套齊全2、建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明，氣勢(shì)宏大，外立面裝修質(zhì)素較高3、平均每200平方米至少1個(gè)車位4、樓層吊頂后凈高2.6米以上5、平均每5層有一部電梯服務(wù)，等待時(shí)間不超過(guò)30秒6、每平方米最少具備5060瓦電力供應(yīng)，并配備足夠的后備電力供應(yīng)設(shè)施7、平均每20平方米建筑面積有一根電話線，提供或支持DDN、ISDN線路，備有視像會(huì)議設(shè)備8、提供四管式空調(diào)系統(tǒng)和24小時(shí)空調(diào)供應(yīng)9、擁有聲名卓著且具備相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司10、設(shè)施齊備，包括有銀行、郵局、商務(wù)中心及餐飲等系列

7、配套，且均以服務(wù)于大廈客戶為主四大國(guó)際測(cè)量師行四種說(shuō)法記者于是向有關(guān)專家求證了關(guān)于寫字樓的一些分類與評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)自戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)(上海)有限公司和仲量聯(lián)行的版本如下：版本一：第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)(上海)有限公司據(jù)了解，由于目前尚沒(méi)有任何國(guó)家級(jí)的官方機(jī)構(gòu)對(duì)上海寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確約定，因此第一太平戴維斯依據(jù)了國(guó)際上通行的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、上海寫字樓的發(fā)展現(xiàn)狀和特點(diǎn)，并結(jié)合多年來(lái)對(duì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)而得出了一套相關(guān)的評(píng)定方法。目前，第一太平戴維斯將上海的寫字樓分為三個(gè)等級(jí)：國(guó)際甲級(jí)寫字樓、甲級(jí)寫字樓和乙級(jí)寫字樓。評(píng)定上海寫字樓的級(jí)別則主要從地理位置、寫字樓

8、硬件、軟性因素等方面作出考慮。關(guān)鍵詞：軌道交通地理位置是對(duì)寫字樓的等級(jí)評(píng)定的首選因素之一，而地理位置評(píng)定優(yōu)劣時(shí)考慮的要素主要包括了交通便利度、周邊的基礎(chǔ)建設(shè)以及軌道交通設(shè)施情況等。其中，寫字樓項(xiàng)目能否與軌道交通直接相連，是最為重要的考慮要素。在對(duì)寫字樓的地理位置進(jìn)行評(píng)定時(shí)，能夠達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的通常指在中央商務(wù)區(qū)域內(nèi)的一些中等品質(zhì)的項(xiàng)目，或是處于次商務(wù)區(qū)(例如徐家匯、虹橋、外灘等)內(nèi)達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓。而對(duì)于國(guó)際甲級(jí)寫字樓而言，中央商務(wù)區(qū)的地理位置是能更好地使其成為高端產(chǎn)品的基礎(chǔ)。至于乙級(jí)寫字樓項(xiàng)目通常指僅符合最基本的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，或者是交付標(biāo)準(zhǔn)較差、年代已久的寫字樓，這些樓盤通常位于次商業(yè)中心。關(guān)

9、鍵詞：凈高至少2.7米寫字樓的硬性因素主要包括樓層的凈高、得房率、停車位數(shù)量、電梯等指標(biāo)。一般來(lái)說(shuō)，國(guó)際甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓項(xiàng)目的凈高都至少需要在2.7米以上，并且具有高得房率，通常單元分割后的得房率也應(yīng)該要至少高于70%。同時(shí)，備有充足的停車位數(shù)量，至少滿足每200平方米的寫字樓提供一個(gè)停車位。在電梯數(shù)量的配備上，則需要保證每架電梯服務(wù)的寫字樓面積不超過(guò)4000平方米-5000平方米。而甲級(jí)寫字樓的參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)則相對(duì)較低一點(diǎn)，不能完全達(dá)到上述所列的內(nèi)容。在寫字樓的技術(shù)參數(shù)方面，主要從其內(nèi)部的通訊系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電力系統(tǒng)等因素考慮。通訊系統(tǒng)方面主要考慮電話直線的數(shù)量、以及是否支持ADSL、ISDN、寬帶

10、等通訊設(shè)備?？照{(diào)系統(tǒng)則主要考慮空調(diào)系統(tǒng)的配置、冷量、鮮風(fēng)量的配置等內(nèi)容。電力系統(tǒng)則主要以項(xiàng)目的總供電量及其應(yīng)急電力系統(tǒng)等的相關(guān)數(shù)字為標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)鍵詞：只租不售判定寫字樓的軟性因素主要包括開(kāi)發(fā)商的背景、物業(yè)管理公司的聲譽(yù)以及寫字樓外立面、內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)以及選用品牌等因素。其中，開(kāi)發(fā)商的寫字樓營(yíng)銷模式，是評(píng)定寫字樓等級(jí)的重要因素之一。通常高品質(zhì)的國(guó)際甲級(jí)寫字樓或甲級(jí)寫字樓會(huì)采取只租不售的策略，即使部分面積進(jìn)行銷售，也通常為連續(xù)的幾個(gè)樓層。版本二：世邦魏理仕辦公樓部該公司在評(píng)定辦公樓等級(jí)時(shí)，有一些客觀指標(biāo)的打分標(biāo)準(zhǔn)，主要指標(biāo)內(nèi)容包括總面積、樓層面積、大樓年限、地理位置、距地鐵站距離、建筑設(shè)施、大樓設(shè)計(jì)和發(fā)展

11、商背景，綜合下來(lái)5分為超甲級(jí)，4分為甲級(jí)，3分為乙級(jí)。關(guān)鍵詞：純租與可售型目前上海的甲級(jí)寫字樓基本有純租和可售型兩種，滬上大多數(shù)的甲級(jí)寫字樓為純租型的。對(duì)于純租的寫字樓而言，開(kāi)發(fā)商持有較長(zhǎng)期的觀念并更注重項(xiàng)目作為長(zhǎng)期的投資而帶來(lái)的租金收益。由此因?yàn)闃I(yè)主的唯一性，可以實(shí)施綜合的市場(chǎng)、租賃及管理戰(zhàn)略，所以會(huì)更好的管理租客的信息資料，保證物業(yè)管理的質(zhì)量以及確保整體的租金收益?？墒坌偷膶懽謽强梢詽M足那些希望自己擁有而非租賃的用家要求。開(kāi)發(fā)商更注重通過(guò)物業(yè)出售來(lái)獲取短期的收益。由于物業(yè)出售而產(chǎn)生的多個(gè)產(chǎn)權(quán)業(yè)主，或自用或投資，他們購(gòu)買目的的不同，導(dǎo)致對(duì)于租客信息資料的管理以及整體的租金收益的確比較困難。從

12、戴德梁行和世邦魏理仕兩家國(guó)際性公司對(duì)甲級(jí)寫字樓的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)可以看出，兩家公司的標(biāo)準(zhǔn)更傾向于寫字樓的辦公設(shè)施和地理位置、交通環(huán)境，而到寫字樓上班的白領(lǐng)一族，更看中諸如交通環(huán)境、用餐方便、泊車與叫出租、洗手間等更為人性化的指標(biāo)。版本三：仲量聯(lián)行測(cè)量師事務(wù)所(上海)有限公司關(guān)鍵詞：?jiǎn)螌用娣e超1000平方米仲量聯(lián)行將寫字樓分為甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓，對(duì)于甲級(jí)寫字樓的衡量標(biāo)準(zhǔn)，主要包括了交房標(biāo)準(zhǔn)、建筑施工、單層面積等方面。不過(guò)相關(guān)人士表示，要被評(píng)為甲級(jí)寫字樓并不一定想要符合每一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，不過(guò)必須達(dá)到以下的多項(xiàng)指標(biāo)。同時(shí)，隨著目前市場(chǎng)情況的不斷變化和建筑技術(shù)的發(fā)展，以下的指標(biāo)還會(huì)不時(shí)更新。-單層面積達(dá)1000平方米

13、或以上-層高達(dá)2.60米或以上-平均得房率為60%-65%或以上-位于浦東或浦西的中央商務(wù)區(qū)，有便捷交通-租戶包括知名本地或跨國(guó)企業(yè)-高端的交房標(biāo)準(zhǔn)-高質(zhì)的建筑施工-樓層可靈活分隔-寬敞的大廳及通道-高效的中央空調(diào)系統(tǒng)-專業(yè)的物業(yè)管理-充足的停車設(shè)施-基本的后備電源系統(tǒng)-高效的電梯管理系統(tǒng)-充足的洗手間設(shè)施-合格的通訊系統(tǒng)，以支持話音及數(shù)據(jù)傳輸版本四：戴德梁行寫字樓部關(guān)鍵詞：八大特征所謂甲級(jí)寫字樓，實(shí)為一種通行叫法，并沒(méi)有固定標(biāo)準(zhǔn)，在我國(guó)現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范里無(wú)法找到這個(gè)名詞，仔細(xì)探討會(huì)發(fā)現(xiàn)，它是在以一些像戴德梁行、世邦魏理仕等公司為代表的外商與內(nèi)地發(fā)展商合作開(kāi)發(fā)涉外寫字樓的過(guò)程中，逐步引進(jìn)并流

14、行起來(lái)的詞匯。將寫字樓按照其綜合實(shí)力不同，劃分為甲、乙、丙等幾個(gè)等級(jí)。從一般意義上講，國(guó)際上判斷甲級(jí)寫字樓有8大特征：管理國(guó)際化；24小時(shí)寫字樓、人性化、空間的舒適性和實(shí)用性、數(shù)字化、節(jié)能化、便捷的交通和商務(wù)化。每家公司的具體評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)不甚統(tǒng)一，在參照國(guó)際化通行標(biāo)準(zhǔn)的情況下各有自己的一套判別方式，比如戴德梁行寫字樓部認(rèn)為，就我國(guó)的辦公樓市場(chǎng)而言，一般分為高檔物業(yè)(甲級(jí)寫字樓)、中檔物業(yè)(乙級(jí)寫字樓)、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫字樓)。而高檔物業(yè)又可細(xì)分為兩個(gè)部分：頂級(jí)和甲級(jí)寫字樓。頂級(jí)寫字樓與國(guó)際寫字樓標(biāo)準(zhǔn)相符，甲級(jí)是按照本地市場(chǎng)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分的。關(guān)鍵詞：基于市場(chǎng)的相對(duì)質(zhì)量由于寫字樓物業(yè)在不同的市場(chǎng)各不相同

15、，寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)通常是基于每個(gè)市場(chǎng)上的相對(duì)質(zhì)量。其考量標(biāo)準(zhǔn)為以下幾部分：樓宇品質(zhì)(包括裝飾標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn))、建筑規(guī)模、客戶進(jìn)駐、物業(yè)服務(wù)、交通便利、所屬區(qū)位、智能化等10項(xiàng)指標(biāo)通過(guò)綜合評(píng)定打分后，達(dá)到一定分值來(lái)判斷。 2010年最新甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)重慶商鋪網(wǎng) 2010年03月18日來(lái)源：重慶寫字樓網(wǎng)隨著科技不斷創(chuàng)新、建筑技術(shù)的發(fā)展和客戶需求的持續(xù)提高，近幾年，國(guó)內(nèi)的寫字樓品質(zhì)的得到了大幅提升，10年前品質(zhì)很高的甲級(jí)寫字樓，按現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，也只能是乙級(jí)寫字樓了，所以評(píng)定寫字樓級(jí)別的標(biāo)準(zhǔn)也在不斷地更新和提升。日前，仲量聯(lián)行更新了國(guó)際甲級(jí)及甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，以供參考：指標(biāo)甲級(jí)寫字樓國(guó)際甲

16、級(jí)寫字樓發(fā)展商背景有良好的市場(chǎng)聲譽(yù)的專業(yè)發(fā)展商有良好的市場(chǎng)聲譽(yù)的專業(yè)發(fā)展商有豐富的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和在目標(biāo)客戶群的口碑位置核心商業(yè)區(qū)域與公共交通系統(tǒng)直接連接核心商業(yè)區(qū)域與公共交通系統(tǒng)及地鐵直接連接。物業(yè)管理國(guó)際化的物業(yè)管理公司豐富的甲級(jí)寫字樓管理經(jīng)驗(yàn)國(guó)際化的物業(yè)管理公司豐富的甲級(jí)寫字樓管理經(jīng)驗(yàn)豐富的服務(wù)于國(guó)際企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)了解跨國(guó)企業(yè)客戶對(duì)物業(yè)管理的要求標(biāo)準(zhǔn)體量30000以上50000以上產(chǎn)權(quán)單一產(chǎn)權(quán)只租不售單一產(chǎn)權(quán)只租不售樓層平面整層可以出租使用面積超過(guò)1000使用率超過(guò)70%采用無(wú)柱型設(shè)計(jì)單層平面最好是長(zhǎng)方形或者方形整層可以出租使用面積超過(guò)2000使用率超過(guò)75%采用無(wú)柱型設(shè)計(jì)單層平面最好是

17、長(zhǎng)方形或者方形考慮可拆卸樓板的設(shè)置室內(nèi)凈高不低于2.6m不低于2.8m樓板承重不低于250/不低于350/局部提升至750/架高地板不低于70不低于150進(jìn)深不低于8m不低于12m走廊寬度電梯前室：不低于3m公共走廊：不低于1.5m電梯前室：不低于3m公共走廊：不低于1.5m衛(wèi)生間男女各一每個(gè)按照不低于樓層使用面積的1：10配置男女各一或二每個(gè)按照不低于樓層使用面積的1：8配置擁有行政人員衛(wèi)生間及殘疾人衛(wèi)生間空調(diào)系統(tǒng)四管制風(fēng)機(jī)盤管系統(tǒng)或VAV系統(tǒng)新風(fēng)量：30立方米/人/小時(shí)（按照10/人密度計(jì)算）四管制風(fēng)機(jī)盤管系統(tǒng)VAV系統(tǒng)夏季：可達(dá)22 50% (相對(duì)濕度)冬季：22 40% (相對(duì)濕度)

18、新風(fēng)量：40立方米/人/小時(shí)（按照10/人密度計(jì)算）24小時(shí)機(jī)房冷卻水具備具備24小時(shí)熱水供應(yīng)具備具備電力系統(tǒng)雙路供電應(yīng)急發(fā)電機(jī)電力負(fù)荷達(dá)80VA/sqm-90VA/sqm提供備用的發(fā)電機(jī)組保證供應(yīng)量為在250千伏安雙路供電應(yīng)急發(fā)電機(jī)（公共使用）應(yīng)急發(fā)電機(jī)（租客使用）供應(yīng)量達(dá)100VA/sqm-120VA/sqm 標(biāo)準(zhǔn)提供備用的發(fā)電機(jī)組保證供應(yīng)量為在500千伏安預(yù)留租客發(fā)電機(jī)位衛(wèi)星天線安裝位置預(yù)留具備具備電梯系統(tǒng)（客梯）分區(qū)設(shè)置平均等候時(shí)間不超過(guò)40s載重量：不低于1350/部梯速：2.5-4.0m/s配置比例：不低于5000/部設(shè)置有電梯空調(diào)系統(tǒng)分區(qū)設(shè)置平均等候時(shí)間不超過(guò)30s載重量：不低于1350/部梯速：3.5-5.0m/s配置比例：不低于4500/部設(shè)置有電梯空調(diào)系統(tǒng)電梯系統(tǒng)（貨梯兼消防）載重量：不