商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售返租模式分析

1、報(bào)告提綱為什么要銷(xiāo)售銷(xiāo)售的標(biāo)的物（物權(quán)、非物權(quán)）商業(yè)物業(yè)的幾種銷(xiāo)售方式（概念特點(diǎn)）不同銷(xiāo)售方式的優(yōu)劣勢(shì)及其適用物業(yè)不同銷(xiāo)售方式的定價(jià)策略帶租約銷(xiāo)售與售后返租回報(bào)率與利率、租金的關(guān)系及對(duì)銷(xiāo)售的影響不同返租模式的現(xiàn)金流售與不售招商與銷(xiāo)售的關(guān)系先租后售租售并舉先售后租只租不售只售不租特點(diǎn)適用物業(yè)先租后售營(yíng)造商業(yè)氛圍，提升商業(yè)價(jià)值，利于后期銷(xiāo)售（帶租約銷(xiāo)售）社區(qū)商業(yè)、小型集中商業(yè)租售并舉操作靈活，利于資金的回籠；租金與售價(jià)不對(duì)等先售后租快速回籠資金，以統(tǒng)一租賃方式確保商業(yè)后期經(jīng)營(yíng)；買(mǎi)高了vs賣(mài)低了（產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售）社區(qū)商業(yè)、集中商業(yè)只租不售遵循商業(yè)客觀規(guī)律的最佳處理方式；資金大、回收周期長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大大型

2、MALL只售不租快速回籠資金；經(jīng)營(yíng)不統(tǒng)一，影響商業(yè)整體價(jià)值及開(kāi)發(fā)商品牌形象（直接銷(xiāo)售、整體銷(xiāo)售）小型社區(qū)底商，非集中商業(yè)為什么要銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)商直接的現(xiàn)金壓力未來(lái)預(yù)期不良退出機(jī)制銷(xiāo)售的標(biāo)的物（物權(quán)）商業(yè)物業(yè)的物權(quán)屬性包含所有權(quán)、使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、收益權(quán)、抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、退出（轉(zhuǎn)讓?zhuān)?，現(xiàn)實(shí)中的商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售多種多樣，圍繞6大屬性，不同的銷(xiāo)售方式所銷(xiāo)售的標(biāo)的物也不同。商業(yè)物業(yè)的幾種銷(xiāo)售方式商業(yè)物業(yè)的幾種銷(xiāo)售方式直接銷(xiāo)售帶租約銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售（售后返租）整體銷(xiāo)售房地產(chǎn)信托直接銷(xiāo)售直接銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)方（業(yè)主）經(jīng)營(yíng)方是否具有所有權(quán)是否具有使用權(quán)是否具有轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄍ顺觯?quán)是否具有收益權(quán)是否具有抵押權(quán)是否具有擔(dān)保權(quán)完全的物

3、權(quán)轉(zhuǎn)移商業(yè)運(yùn)營(yíng)之前直接銷(xiāo)售帶租約銷(xiāo)售帶租約銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)方（業(yè)主）經(jīng)營(yíng)方是否具有所有權(quán)在約定期限內(nèi)是否具有使用權(quán)是否具有轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄍ顺觯?quán)是否具有收益權(quán)是否具有抵押權(quán)是否具有擔(dān)保權(quán)帶條件的物權(quán)轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售（售后返租）開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)方（業(yè)主）經(jīng)營(yíng)方是否具有所有權(quán)在約定期限內(nèi)是否具有使用權(quán)在約定期限內(nèi)是否具有轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄍ顺觯?quán)在約定期限內(nèi)是否具有收益權(quán)是否具有抵押權(quán)是否具有擔(dān)保權(quán)不完全的物權(quán)轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售也稱(chēng)為“返租銷(xiāo)售”，通常是對(duì)整體商鋪進(jìn)行分割后對(duì)外發(fā)售，為確保統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，一般采用返租形式收回商鋪一定期限的經(jīng)營(yíng)權(quán)，給予投資者一定比例的租金回報(bào)。是最具爭(zhēng)議的商業(yè)銷(xiāo)售模式。經(jīng)營(yíng)權(quán)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)權(quán)銷(xiāo)售（只租

4、不售）開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)方（經(jīng)營(yíng)方）是否具有所有權(quán)在約定期限內(nèi)是否具有使用權(quán)是否具有轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄍ顺觯?quán)是否具有收益權(quán)是否具有抵押權(quán)是否具有擔(dān)保權(quán)非物權(quán)轉(zhuǎn)移銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)權(quán)（經(jīng)營(yíng)收益權(quán)）銷(xiāo)售：對(duì)于投資者或經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，只擁有物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)屬，而沒(méi)有物業(yè)所有權(quán)屬。房產(chǎn)信托REITS一、房地產(chǎn)信托公司二、房地產(chǎn)資金信托：即委托人基于對(duì)信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產(chǎn)業(yè)并進(jìn)行管理和處分的行為。這也是我國(guó)目前大量采用的房地產(chǎn)融資方式。權(quán)益型（EQUITYREIT）：直接投資并擁有房地產(chǎn)，其收入主要來(lái)源于屬下房地產(chǎn)的經(jīng)

5、營(yíng)收入，通常主要持有購(gòu)物中心、公寓、辦公樓、倉(cāng)庫(kù)等收益型房地產(chǎn)。投資者的收益包括租金收入和房地產(chǎn)的增值收益。抵押型（MORTGAGEREIT）：主要以金融中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種抵押貸款，收入主要來(lái)源于發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費(fèi)和抵押貸款利息，以及通過(guò)發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收益?；旌闲停℉YBRIDREIT）：此類(lèi)REIT不僅進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)益投資，還可從事房地產(chǎn)抵押貸款。不同銷(xiāo)售方式的特點(diǎn)及其適用物業(yè)特點(diǎn)適用物業(yè)直接銷(xiāo)售快速回籠資金獲得利潤(rùn)回報(bào)，開(kāi)發(fā)商及投資客風(fēng)險(xiǎn)較小，產(chǎn)權(quán)分散經(jīng)營(yíng)不統(tǒng)一，社區(qū)底商鋪產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售銷(xiāo)售返租快速回籠資金獲得利潤(rùn)回報(bào)，開(kāi)發(fā)商后期資金壓力

6、大，投資者不確定性風(fēng)險(xiǎn)大集中商業(yè)及大型MALL帶租約銷(xiāo)售是解決招商與銷(xiāo)售對(duì)象不統(tǒng)一矛盾的最好方式，集中商業(yè)整體銷(xiāo)售節(jié)省推廣費(fèi)用，也沒(méi)有連帶的法律風(fēng)險(xiǎn)，可一次性回籠資金，但出手有難度、售價(jià)相對(duì)不高體量不大的社區(qū)商業(yè)或社區(qū)集中商業(yè)發(fā)放信托資金未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比較有效的商業(yè)銷(xiāo)售模式，國(guó)內(nèi)操作不成熟大型集中商業(yè)不同銷(xiāo)售方式的定價(jià)策略直接銷(xiāo)售&整體銷(xiāo)售 成本租金收益+心理預(yù)測(cè)收益市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)帶租約銷(xiāo)售&產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售（售后返租） 成本+租金收益開(kāi)發(fā)商可承受的回報(bào)能力帶租約銷(xiāo)售與售后返租二者的區(qū)別及共性區(qū)別共性帶租約銷(xiāo)售先招商，再銷(xiāo)售，返租期靈活；投資者經(jīng)營(yíng)收益有保證；容易銷(xiāo)售；市場(chǎng)培育期開(kāi)發(fā)商資

7、金壓力相對(duì)較?。婚_(kāi)發(fā)商均面臨售后的資金壓力和返租到期后再招商等經(jīng)營(yíng)問(wèn)題產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售售后返租先銷(xiāo)售，后招商，同樓層返租期一般相同，且為固定期限；收益保障相對(duì)較小，投資者不確定性風(fēng)險(xiǎn)較大；高樓層銷(xiāo)售相對(duì)困難；市場(chǎng)培育期開(kāi)發(fā)商資金壓力大；2001年6月1日實(shí)施的商品房銷(xiāo)售管理辦法第十一條規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。”業(yè)內(nèi)幾種帶租約銷(xiāo)售或售后返租模式南國(guó)置業(yè)模式南國(guó)置業(yè)模式方案方案A： 10年返租年返租 （71%）返租期返租期保底回報(bào)率保底回報(bào)率分成回報(bào)率分成回報(bào)率分成比例分成比例租金漲幅租金漲幅1-3年6%6%7/3/4-6年7%7%7/310%7-1

8、0年8%8%7/310%方案方案B： 20年返年返租租（138.5%） 返租期返租期保底回報(bào)率保底回報(bào)率分成回報(bào)率分成回報(bào)率分成比例分成比例租金漲幅租金漲幅1-5年1-3年 6.50%7%8/27/3/4-5年 7%7%8/27/3/6-10年7%7%8/27/310%11-15年7%7%8/27/310%16-20年7%7%8/27/310%方案方案C： 20年返租年返租 （120%）返租期返租期保底回報(bào)率保底回報(bào)率分成回報(bào)率分成回報(bào)率分成比例分成比例租金漲幅租金漲幅1-5年6%6%7/3/6-10年6%6.50%7/310%11-15年6%7.50%7/310%16-20年6%9%7/31

9、0%業(yè)內(nèi)幾種帶租約銷(xiāo)售或售后返租模式奧山世紀(jì)城模式零售業(yè)態(tài)：5年返租返租期保底回報(bào)率分成回報(bào)率分成比例租金漲幅5年7%/餐飲業(yè)態(tài)：10年返租返租期保底回報(bào)率分成回報(bào)率分成比例租金漲幅1-5年5%/6-10年5%7%7/310%投資回報(bào)率公式投資回報(bào)率（ROI）= 年利潤(rùn)或年均利潤(rùn) / 投資總額 100%投資回報(bào)率（ROI）的優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算簡(jiǎn)單；缺點(diǎn)是沒(méi)有考慮資金時(shí)間價(jià)值因素，不能正確反映建設(shè)期長(zhǎng)短及投資方式不同和回收額的有無(wú)等條件對(duì)項(xiàng)目的影響，分子、分母計(jì)算口徑的可比性較差，無(wú)法直接利用凈現(xiàn)金流量信息。只有投資利潤(rùn)率指標(biāo)大于或等于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資利潤(rùn)率的投資項(xiàng)目才具有財(cái)務(wù)可行性。投資回報(bào)率（ROI）往往

10、具有時(shí)效性-回報(bào)通常是基于某些特定年份?；貓?bào)率的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)投資者而言，基本的回報(bào)率通?；趦煞N考慮：一是商鋪的銀行按揭基準(zhǔn)利率。二是銀行存款利率。此外，商鋪經(jīng)營(yíng)的好壞，直接影響著投資回報(bào)率的高低。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，基本的回報(bào)率則主要考慮租金水平。利率的變動(dòng)對(duì)回報(bào)收益的影響對(duì)投資者而言，投資回報(bào)有兩個(gè)基本的參考標(biāo)準(zhǔn)一、銀行存款利率?；貓?bào)率至少高于存款利率，否則投資商鋪的收益反而不如把錢(qián)存入銀行。二、商鋪的銀行貸款按揭基準(zhǔn)利率（房貸利率上浮10%）。如果回報(bào)率與按揭基準(zhǔn)利率相當(dāng)，則可以滿足貸款者的月供。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言：投資回報(bào)率也至少要比同期銀行存款利率高，才可能對(duì)投資者產(chǎn)生吸引力?；貓?bào)率與租金的關(guān)系商鋪經(jīng)營(yíng)的好壞，直接影響著投資回報(bào)率的高低。租金水平高，則投資者的投資回報(bào)率期望值就高，反之亦然。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，基本的回報(bào)率則主要考慮租金水平。通常租金反推回報(bào)率的公式為：每平米月租金 12 每平米售價(jià) ROI對(duì)于開(kāi)發(fā)商（運(yùn)營(yíng)商）而言，公式左邊越大越好；對(duì)于投資者而言，公式兩邊趨等最好。租金、回報(bào)率與銷(xiāo)售定價(jià)返租銷(xiāo)售價(jià)格公式區(qū)域市場(chǎng)平均租金水平（元/月）R0100市場(chǎng)平均商鋪售價(jià)（元/）A20000年投資回報(bào)率r8%回報(bào)年限（年）n5返租后售價(jià)（元/）P23333 不同返租模式的現(xiàn)金流假