地下停車場物業(yè)管理方案

1、桐鄉(xiāng)崇福雙牛物業(yè)管理有限公司地下停車場（人防工程）物業(yè)管理方案（討論稿）一、簡介地下停車場（人防工程）位于地下一層，約計(jì)250個(gè)車位（不包括地面車位）供酒店、辦公樓、商場使用，車位產(chǎn)權(quán)屬人防局、開發(fā)商所有，目前暫時(shí)只租不賣，并委托物業(yè)管理有限公司為停車場管理者。地下停車場正式對外投入運(yùn)行開放時(shí)間為2008年左右。區(qū)域：地下車位分6個(gè)區(qū)域，分別是A、B、C、DE、F區(qū)：A區(qū)一個(gè)出入口、D區(qū)一個(gè)出入口、F區(qū)一個(gè)出入口。A區(qū)為南出口是主要出入口在振興路上，D區(qū)出去是楊家門為北出口，F(xiàn)區(qū)是潤豐路步行街出口。物業(yè)公司受人防局、開發(fā)商委托受權(quán)全權(quán)管理地下區(qū)域。二、停車場管理軟件系統(tǒng)1、供應(yīng)商名稱：開發(fā)商提

2、供。2、車庫管理總體思想：人員現(xiàn)場看管、智能化管理，管理人員可以在停車場內(nèi)固定地點(diǎn)對于車場執(zhí)行完全控制權(quán)，完成各種統(tǒng)計(jì)、監(jiān)視、報(bào)警、引導(dǎo)等功能。3、系統(tǒng)內(nèi)容：自動識別卡內(nèi)身份、自動開啟與關(guān)閉閘機(jī)、自動儲存記錄、自動核算費(fèi)用、自動LED屏信息提示等功能。如系統(tǒng)涉及臨時(shí)停車收費(fèi)，則需在停車場現(xiàn)場設(shè)置收費(fèi)管理人員。4、系統(tǒng)解決方案：（1）停車場內(nèi)固定點(diǎn)安裝停車場系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)及應(yīng)用程序;（2）對內(nèi)部車輛進(jìn)行登記、分配、發(fā)卡等工作；（3）停車場一側(cè)安裝非接觸式讀卡器，使卡片在1520cm內(nèi)被系統(tǒng)讀到并送到工控機(jī)進(jìn)行處理；（注：也可根據(jù)內(nèi)部需要選用26米遠(yuǎn)距離讀卡器，實(shí)現(xiàn)不停車出入停車場）（4）有一進(jìn)一

3、出雙車道一條，每條道安裝對開道閘兩個(gè)，共需2個(gè)道閘c5、車輛實(shí)行憑卡出入管理。內(nèi)部車輛首先到管理中心進(jìn)行領(lǐng)卡，卡類型有長期卡、月卡和臨時(shí)卡。6、安全管理：車輛資料存檔，保證車場停放車輛的安全。采用自動控制管理系統(tǒng)，“合法”車輛均在電腦中記錄了相應(yīng)的資料，卡丟失后可及時(shí)補(bǔ)辦?？▉G失也可隨時(shí)檢索，及時(shí)處理。停車場系統(tǒng)防止道閘砸車，采用地感檢測器控制方式，確保不出現(xiàn)道閘砸車。7、主系統(tǒng)設(shè)備：自動擋車道閘。三、車位申請及收費(fèi)管理1、月租車位1）使用對象：辦公樓、酒店、商場、開發(fā)商內(nèi)部用戶2）分配辦法：a.辦公樓：可依據(jù)現(xiàn)場的實(shí)際情況適當(dāng)調(diào)整配置面積比。b.酒店：以社會臨時(shí)車輛停放為主，預(yù)留車位作為長期

4、固定車位；c.商場：原則上不安排月租車位申請額度。3）申請：車位租戶向物業(yè)公司提出申請，物業(yè)公司根據(jù)停車場使用情況，合理安排停車位。物業(yè)公司受人防局、開發(fā)商委托代辦車位租賃手續(xù)，并代辦租賃合同的簽訂。車位租戶支付租金后，獲發(fā)停車磁卡和停車證。4）租金收取車位租金采取先付后用的原則收取，車位租戶簽訂車位租賃合同的同時(shí)，應(yīng)支付本月的租金和一個(gè)月的押金，以后應(yīng)在每月的5日前支付當(dāng)月租金。結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r及政府相應(yīng)規(guī)定、本停車場實(shí)際運(yùn)作使用情況，合理制定固定車位租金價(jià)格。5）租賃期限建議：半年至一年6）收入管理物業(yè)公司作為被委托管理者，物業(yè)公司收取租金后，出納直接繳款至財(cái)務(wù)部，做好記賬憑證。2、臨時(shí)停車位

5、1）使用對象：各用戶臨時(shí)使用、社會車輛臨時(shí)使用及訪客車輛臨時(shí)使用。2）臨時(shí)停車位使用程序：車輛進(jìn)入停車場發(fā)臨時(shí)停車卡停放車輛付費(fèi)車輛離開停車場3）付費(fèi)方案從有利于停車場管理、方便客戶、降低成本角度考慮。臨時(shí)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議：臨時(shí)停車以時(shí)租為單位計(jì)算，一次半小時(shí)以內(nèi)可免費(fèi)，半小時(shí)以上按一小時(shí)計(jì)算，依此類推，一個(gè)半小時(shí)以上即按2小時(shí)收費(fèi)，超過8小時(shí)的可減半收費(fèi)。3、分區(qū)收費(fèi)、分區(qū)管理1）為便于管理，2層地下停車場分為3個(gè)區(qū)域:A、RC區(qū)：地下1層南面，約個(gè)車位，因毗鄰酒店和公寓，建議可劃為酒店和公寓專用區(qū)域，并兼臨時(shí)停車位使用；D區(qū)：地下1層北面，約一個(gè)車位，因毗鄰寫字樓，建議可劃為寫字樓專用區(qū)域

6、，如果尚有空位，也可作臨時(shí)停車位使用；E、F區(qū)：地下1層?xùn)|面，約個(gè)車位，建議可作臨時(shí)停車位使用。2）為便于管理，上述6個(gè)區(qū)域，應(yīng)指定專用出入口，即AB、C區(qū)E、F區(qū)為東出入口，D區(qū)為北出入口，3）建議將AC區(qū)域作為主要的臨時(shí)停車場，除寫字樓訪客以外，應(yīng)盡量將社會車輛引導(dǎo)至A、RC區(qū)域，而當(dāng)高峰時(shí)段，ABC區(qū)域車輛停滿時(shí)，才將D.E、F區(qū)車輛分流至區(qū)域空余車位。四、停車場管理措施基本方針：物業(yè)公司接受人防局、開發(fā)商所的委托對地下停車場物業(yè)管理，物業(yè)公司根據(jù)委托合同無論停車位使用與否向人防局、開發(fā)商全額所取物業(yè)管理保底費(fèi)（前期試行期間可實(shí)行，建議試行期限為3-6個(gè)月）；停車場物業(yè)管理收支賬務(wù)獨(dú)立，

7、與其他管理收支賬務(wù)無關(guān)。1、人員編制：主管：1名保安員：出入口兼收費(fèi)巡邏15名萬能工：2名清潔工：2名2、管理預(yù)算分析可作為附件3、崗位職責(zé)可作為附件4、停車細(xì)則可作為附件五、前期維修要求1、地下停車場內(nèi)墻粉刷；2、各種管道的刷新；3、地面標(biāo)識的更新：4、內(nèi)部各種線路的維修；5、地下停車場消防設(shè)施的配套：地下車庫管理方案總體設(shè)想1、車庫地面劃出車輛行駛指引標(biāo)志、車位標(biāo)志及編號。2、合理規(guī)劃地下停車場車庫的使用管理，防止亂停、亂放。同時(shí)，建立完善的管理制度，確保有序的工作環(huán)境。3、對駛?cè)胲噹斓能囕v，均限速5公里以下，嚴(yán)防高速行駛，并有專人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整齊，分類科學(xué)

8、合理、安全有序，以完善細(xì)致的管理，進(jìn)行安全有序的服務(wù)，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。4、完善的管理制度、智能化的管理系統(tǒng)、全方位的保安監(jiān)控緊密配合,保證無控制盲點(diǎn)。5、貫徹技防為主、人防為輔的原則，做好停車場的出入口控制，建立車輛停放登記制度6、嚴(yán)防被盜事件發(fā)生，同時(shí)，停車場防止無關(guān)人員進(jìn)入和逗留。7、關(guān)注已停車輛，查看有無損壞、漏油、漏水情況，做好相關(guān)記錄，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減小損失。8、遇有計(jì)劃性重大活動安排時(shí)，制定活動開展配合計(jì)劃，事先做好預(yù)留車位及場地檢查工作，擺放醒目標(biāo)志，并做好協(xié)調(diào)、勸說及解釋工作。9、在停車庫的進(jìn)出口上方醒目處，掛禁令標(biāo)志、限高標(biāo)志、收費(fèi)標(biāo)志10

9、、停車庫的通風(fēng)、消防、排水及照明等設(shè)備、設(shè)施應(yīng)保持完好。人員配置及工作職責(zé)崗位工作范圍備注車庫負(fù)責(zé)人1 .熟悉掌握車輛流通情況，車位情況，合理布署安排。2 .負(fù)責(zé)監(jiān)督和落實(shí)員工崗位職責(zé)，對員工進(jìn)行日考核3 .負(fù)責(zé)對外協(xié)調(diào)與聯(lián)系，處理車輛管理方面的問題和客戶投訴。1車管員兼巡邏1、對出入車輛按規(guī)定和程序指揮放行，維持交通、停車秩序。2、負(fù)責(zé)對小區(qū)道路和停車場的停放車輛巡視查看，保證車輛安全。8維修工1、負(fù)責(zé)對車庫內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和保養(yǎng)2保潔員1、負(fù)責(zé)對車庫內(nèi)出入口及地面進(jìn)行保潔2監(jiān)控工1、負(fù)責(zé)監(jiān)控室的值班工作，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)通知車場相1關(guān)車管員收費(fèi)員1、負(fù)責(zé)車輛的收費(fèi)工作，及停車卡的辦理工作

10、6兼巡邏車庫VI標(biāo)識系統(tǒng)VI（視覺識別）標(biāo)識系統(tǒng)能夠完整和代表企業(yè)的良好形象，也是企業(yè)形象傳播的有效手段。包括停車場入口標(biāo)識、入口限高標(biāo)識、通行方向標(biāo)識、專用車位標(biāo)識、通往各電梯或樓梯標(biāo)識、車輛避碰標(biāo)識、其它交通必須標(biāo)識、各設(shè)備區(qū)標(biāo)識等。物業(yè)管理公司將設(shè)立完善、優(yōu)質(zhì)的VI標(biāo)識系統(tǒng)，提高地下車庫的管理水平，提升企業(yè)形象。車庫設(shè)施設(shè)備維護(hù)及監(jiān)控、消防系統(tǒng)物業(yè)管理公司將建立完善的車庫設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)制度及相關(guān)操作規(guī)程，深入培訓(xùn)，通過科學(xué)化管理手段，確保地下車庫穩(wěn)定、安全的運(yùn)行，具體相關(guān)操作規(guī)程及記錄詳見規(guī)章制度章節(jié)。建立嚴(yán)格的監(jiān)控管理及值班制度，做到出現(xiàn)故障及突發(fā)事件響應(yīng)及時(shí)。建立消防工作制度，巡視發(fā)現(xiàn)

11、消防系統(tǒng)故障及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門。地下停車場管理制度1、固定車輛進(jìn)入停車場的車輛必須有IC卡，且號牌應(yīng)與本車內(nèi)容相符；轉(zhuǎn)借、涂改者禁止入內(nèi)；2、進(jìn)入停車場的駕駛員，須按進(jìn)出場程序辦理停車查驗(yàn)手續(xù)，按指定的車位停放；3、機(jī)動車輛在地下車庫行駛，嚴(yán)禁超車、鳴號，時(shí)速不得超過5km/h;4、車輛停放好后，主動鎖好車門、車窗和行李箱，不得將現(xiàn)金等貴重物品放置在車廂內(nèi)，否則責(zé)任自負(fù)；5、進(jìn)場車輛應(yīng)保持場內(nèi)清潔，嚴(yán)禁在場內(nèi)加油、修車、洗車、學(xué)習(xí)駕駛、試剎車等；6、禁止標(biāo)高2米以上車輛、集裝箱車、2.5噸以上的貨車、拖拉機(jī)、工程車，以及運(yùn)載易燃、易爆、有毒等危險(xiǎn)物品的車輛進(jìn)入地下車庫；7、車輛應(yīng)按車位依次停放整

12、齊，亂停亂放影響交通等造成損失，負(fù)賠償責(zé)任；8、除執(zhí)行特殊任務(wù)的車輛（消防車、救護(hù)車等）經(jīng)管理處放行外，其他車輛一律按本規(guī)定執(zhí)行。地下車庫車輛管理負(fù)責(zé)人職責(zé)1 .依法循章對地下車庫的交通、車輛進(jìn)行管理。2 .負(fù)責(zé)按物價(jià)部門收費(fèi)規(guī)定收取車輛停車費(fèi)用。3 .熟悉掌握住地下車庫車輛流通情況，車位情況，合理布署安排，優(yōu)先保證固定車輛的使用車位。4 .負(fù)責(zé)監(jiān)督和落實(shí)員工崗位職責(zé)，對員工進(jìn)行日考核，填寫員工日考核表。5 .負(fù)責(zé)每日工作檢查，并填寫車輛管理日檢表6,負(fù)責(zé)對外協(xié)調(diào)與聯(lián)系，處理車輛管理方面的問題和客戶投訴。7 .負(fù)責(zé)對員工進(jìn)行法制教育和職業(yè)道德教育，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。8 .負(fù)責(zé)對員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)

13、，并做好培訓(xùn)記錄。9 .定時(shí)向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)工作。車輛管理員的職責(zé)及紀(jì)律（一）車輛管理員的職責(zé)：1.負(fù)責(zé)對車庫車輛停放進(jìn)行管理和秩序疏導(dǎo)。2,實(shí)行24小時(shí)輪流值班，服從統(tǒng)一安排調(diào)度。3 .按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，對出入車輛按規(guī)定和程序指揮放行。4 .遵守規(guī)章制度，按時(shí)上下班，認(rèn)真做好交接班手續(xù)，不擅離職守。5 .負(fù)責(zé)指揮區(qū)內(nèi)車輛行駛和停放，維持交通、停車秩序。7,負(fù)責(zé)對車庫內(nèi)車輛停放情況進(jìn)行巡視查看，發(fā)現(xiàn)漏水、漏油等現(xiàn)象要及時(shí)通知車主。8.對違章車輛，要及時(shí)制止并加以糾正。9,負(fù)責(zé)車庫的消防以及值班室，崗?fù)ず拖窜嚺_的清潔工作。（二）車輛管理員工作紀(jì)律1,儀容整潔，遵守儀容儀表規(guī)定。2.執(zhí)行公司文

14、明禮貌用語規(guī)范，講究文明服務(wù)，禮貌待人。3,嚴(yán)格遵守交接班制度。4,值班時(shí)禁止喝酒、吸煙、吃東西：不準(zhǔn)嘻笑、打鬧，不準(zhǔn)在值班時(shí)會客、看書報(bào)、聽廣播，及做其他與值班職責(zé)無關(guān)的事。5 .愛護(hù)各種器具，不得丟失、損壞、轉(zhuǎn)借或隨意攜帶外出。6 .依法辦事，廉潔奉公，堅(jiān)持原則，是非分明。7,禁止在公司所管物業(yè)范圍內(nèi)打麻將；不準(zhǔn)借娛樂為名搞變相賭博。8 .團(tuán)結(jié)互助，禁止鬧糾紛；不說臟話，不做不利團(tuán)結(jié)的事。（三）車輛管理員交接班制度1,按時(shí)交接班，接班人員應(yīng)提前10分鐘到達(dá)崗位，在接班人員未到達(dá)前，當(dāng)班人員不能離崗。2.接班時(shí)，要詳細(xì)了解上一班車輛出入和停放情況以及本班應(yīng)注意事項(xiàng)。3,向下一班移交值班記錄和

15、車輛出入登記表。4.交接班時(shí)應(yīng)將上一班移交的值班物品如對講機(jī)等及其他設(shè)備清點(diǎn)清楚，并在值班記錄上簽名。（四）進(jìn)入停車場車輛的管理規(guī)定進(jìn)入停車場的車輛須具備一切有效證件，車輛號牌應(yīng)與IC卡相符，待辦車輛應(yīng)與待辦證明相符。進(jìn)入停車場的司機(jī)，須按進(jìn)出場各種程序辦理停車手續(xù)，并有序停放車輛。車輛停放后，司機(jī)鎖好車門窗，帶走貴重物品，車管員沒有幫司機(jī)保管物品的義務(wù)。進(jìn)場車輛嚴(yán)禁在場內(nèi)加油、修車、試剎車，禁止任何人在場內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛車輛。進(jìn)場車輛和司機(jī)要保持場內(nèi)清潔，禁止在場內(nèi)亂丟垃圾與棄置廢雜物,禁止在場內(nèi)吸煙進(jìn)場司機(jī)必須遵守安全防火規(guī)定，嚴(yán)禁載有易燃易爆、劇毒等危險(xiǎn)品的車輛進(jìn)入停車場。禁止超過停車場限高規(guī)

16、定的車輛、集裝箱車以及漏油、漏水等病車進(jìn)入停車場。進(jìn)場車輛如不服從車管員指揮，造成本身車輛受損時(shí)，后果自負(fù)。（五）值班班室（崗?fù)ぃ┕芾硪?guī)定1 .值班室（崗?fù)ぃ?yīng)用鏡框懸掛車輛管理制度（主要為崗位制度、操作規(guī)程和停車場管理規(guī)定）、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、營業(yè)執(zhí)照，保管員姓名和照片等。2 .值班室內(nèi)設(shè)一套完好的單人辦公桌椅作記錄使用，不準(zhǔn)放長椅和床，不準(zhǔn)閑雜人員進(jìn)入，崗?fù)ね獠粶?zhǔn)擺放凳椅。3 .在值班室外適當(dāng)位置（室內(nèi)也可）配置一塊800m睇600mm的白寫字板出通知用，停車場、摩托車、單車棚（庫）固定值班室，根據(jù)車輛停放數(shù)量制作一個(gè)懸掛準(zhǔn)停證、停車牌等用的標(biāo)牌框。4 .值班室（崗?fù)ぃ﹥?nèi)不準(zhǔn)存放雜物，隨時(shí)保持室內(nèi)

17、外清潔。5 .班室（崗?fù)ぃ┎粶?zhǔn)作其他使用。（六）對講機(jī)使用管理規(guī)定1 .僅值班員和車輛巡邏管理員每人配一部對講機(jī)，另配一個(gè)備用充電池和一個(gè)充電器。2 .對講機(jī)在更換充電池時(shí)，必須先關(guān)掉電源和主機(jī)上的開關(guān)，保護(hù)和延長機(jī)身使用壽命。3 .電池不準(zhǔn)經(jīng)常更換，必須按規(guī)定時(shí)間（810h）輪換使用。4 .不準(zhǔn)用對講機(jī)談?wù)撆c本職工作無關(guān)的事情。5 .認(rèn)真做好對講機(jī)交接工作，以防出問題時(shí)互相推卸責(zé)任。6 .遵守"誰使用，誰保管；誰損壞，誰負(fù)責(zé)"的原則。（七）車輛管理員儀容儀表規(guī)定1 .著裝規(guī)定統(tǒng)一按公司要求著裝規(guī)定著裝，要求舉止文明、大方、端莊，精神抖擻制服統(tǒng)一，穿黑色皮鞋，佩戴員工證，服

18、裝整齊、干凈、筆挺。不得佩戴飾物，口袋內(nèi)不宜裝過多物品，制服外不得顯露有個(gè)人物品。禁止披衣、敞懷、挽袖、卷褲腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤腳。2 .形象規(guī)定經(jīng)常注意檢查和保持儀表整潔。不準(zhǔn)留長發(fā)、蓄胡子、留長指甲，蓄發(fā)不得露于帽檐外，帽沿下發(fā)長不得超過1.5cm,胡須要天天刮，不留長鬢角，鬢發(fā)長不超過耳屏，指甲不得超過1mm鼻毛不得長出鼻孔。精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸，不得彎腰駝背，不得東倒西歪，前傾后靠，不得伸懶腰，不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓粶?zhǔn)邊執(zhí)勤邊吸煙、吃零食，不搭肩挽臂，做到站如松、坐如鐘、動如風(fēng)。不得哼歌曲、吹口哨、聽收錄機(jī)、看書報(bào)。不得隨地吐痰，亂丟雜物。不挖耳、摳鼻孔，不得敲桌椅、跺腳或玩弄其他物品。做到“微笑服務(wù)"，對待車主、業(yè)主（住戶）友善、熱誠，嚴(yán)格遵守公司規(guī)定的文明禮貌服務(wù)用語。上崗前，必須對照整容鏡整容，檢查衣、帽、領(lǐng)帶、鞋帶及裝備是否穿戴整齊、規(guī)范，班組長、分隊(duì)長、房管在場應(yīng)檢查或予以糾正。停車卡的辦理和使用規(guī)定1 .停車卡的辦理停車場保管車輛一般分月保和臨保兩種方式，月保車輛按月收費(fèi)，臨保車輛則計(jì)時(shí)收費(fèi)。用戶若要辦理月保，可帶齊證件或證明到車場收費(fèi)處辦理，與管理處簽訂車位租用協(xié)議。車管員在收取當(dāng)月應(yīng)繳納的車