房屋買賣合同糾紛典型案例解析

1、1 . 一房二賣，后手買受人雖辦登記，因惡意串通無(wú)效出賣人一房二賣，后手買受人雖辦理登記，但不能證明其系支付合理對(duì)價(jià)的善意受讓人的，應(yīng)認(rèn)定構(gòu)成惡意串通。案情簡(jiǎn)介：2009年，鄒某與孔某簽訂商品房認(rèn)購(gòu)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定后者支付86萬(wàn)余元受讓前者認(rèn)購(gòu)的商品房。2011年，孔某訴請(qǐng)繼續(xù)履行，一審判決支持。鄒某上訴期間，將訴爭(zhēng)房屋作價(jià)125萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給陳某并辦理登記?？啄乘焯崞鸪蜂N權(quán)訴訟。法院認(rèn)為：一審判決確認(rèn)鄒某有繼續(xù)履行合同義務(wù)，但因該判決未生效，孔某與鄒某之間尚未形成到期的、確定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，故本案不適用合同法第74條關(guān)于撤銷權(quán)的規(guī)定。對(duì)合同效力認(rèn)定，屬法院應(yīng)主動(dòng)審查范圍，無(wú)需當(dāng)事人明確提出要求確

2、認(rèn)合同效力的主張，且孔某亦提出過(guò)鄒某與陳某轉(zhuǎn)讓訴爭(zhēng)房屋行為無(wú)效的意思表示，故依合同法第52條規(guī)定，法院對(duì)鄒某與陳某之間房屋買賣合同效力進(jìn)行認(rèn)定。結(jié)合鄒某與陳某交易時(shí)間、涉案房屋所處區(qū)位，成交單價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格；從購(gòu)房款支付情況看，除轉(zhuǎn)賬50萬(wàn)元外，對(duì)于剩余75萬(wàn)元付款方式，陳某陳述為現(xiàn)金，但并不能提供該現(xiàn)金系通過(guò)取款或其他人借款的來(lái)源憑據(jù)，故對(duì)陳某主張其支付合理對(duì)價(jià)的主張不予確認(rèn)。另外，鄒某稱2009年即交鑰匙給陳某，陳某在簽購(gòu)房協(xié)議前不對(duì)該房狀況進(jìn)行了解，交易后亦未按雙方合同關(guān)于在全部房款付清當(dāng)日交房的約定，要求鄒某交房，這些情況與一般正常房屋買賣市場(chǎng)交易行為慣例不符。陳某各項(xiàng)客觀表現(xiàn)均不

3、能證明其系一個(gè)支付合理對(duì)價(jià)的善意受讓人，其與鄒某之間的房屋買賣行為屬合同法第52條第（二）項(xiàng)規(guī)定的惡意串通，故判決確認(rèn)無(wú)效。實(shí)務(wù)要點(diǎn)：出賣人一房二賣，后手買受人雖辦理登記，但各項(xiàng)客觀表現(xiàn)均不能證明其系支付合理對(duì)價(jià)的善意受讓人的，應(yīng)認(rèn)定惡意串通。案例索引：云南昆明中院（2012）昆民一終字第35號(hào)“孔某與鄒某等房屋買賣合同糾紛案”，見(jiàn)孔祥文、劉彥訴鄒叔芳等房屋買賣合同糾紛案房屋買賣合同中惡意串通行為的認(rèn)定（鄭會(huì)利），載人民法院案例選（201304/86:135）。2 . 違章建筑所有權(quán)及使用權(quán)確認(rèn)糾紛，不屬法院管轄違章建筑所有權(quán)及使用權(quán)確認(rèn)糾紛不屬于法院管轄范圍，但權(quán)利人對(duì)建筑的占有應(yīng)作為一種事

4、實(shí)狀態(tài)受法律保護(hù)。案情簡(jiǎn)介：2012年，馮某父母以兒子去世后，媳婦張某所居住房屋所有權(quán)為原告所有為由，提起確權(quán)之訴。訴訟中變更訴請(qǐng)為使用權(quán)確認(rèn)。訴爭(zhēng)房屋系未取得產(chǎn)權(quán)登記的自建房。法院認(rèn)為：根據(jù)最高人民法院2011年全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要規(guī)定，對(duì)于未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容建設(shè)的違法建筑的認(rèn)可和處理，按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法等法律、行政法規(guī)的規(guī)定，屬于國(guó)家有關(guān)行政機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍，應(yīng)避免通過(guò)民事審判變相為違法建筑確權(quán)。當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)違法建筑權(quán)利歸屬及內(nèi)容的，不予受理，已經(jīng)受理的，駁回起訴。本案訴爭(zhēng)房屋所在土地為國(guó)有土地，無(wú)論房屋由誰(shuí)出資建造，只要建造人未取得建設(shè)用地使用權(quán)

5、，其建造行為均系違法，所建房屋亦無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證明，在未經(jīng)主管部門處理并補(bǔ)辦合法手續(xù)之前，建造人雖對(duì)建筑物形成事實(shí)上占有和使用，亦無(wú)法對(duì)建筑取得所有權(quán)。原告訴請(qǐng)雖在訴訟中曾由所有權(quán)確認(rèn)糾紛變更為使用權(quán)確認(rèn)糾紛，但所有權(quán)作為一種全面的概括的占有、使用、收益與處分的權(quán)利，系一種統(tǒng)一的支配力，并非占有、使用、收益與處分的簡(jiǎn)單相加，使用權(quán)系所有權(quán)內(nèi)容之一，與違章建筑所有權(quán)確認(rèn)糾紛一樣，違章建筑使用權(quán)確認(rèn)糾紛亦不屬于法院受案范圍。當(dāng)事人可待涉案房屋獲得合法有效產(chǎn)權(quán)證明時(shí)，另行解決，故裁定駁回原告起訴。實(shí)務(wù)要點(diǎn)：違章建筑歸屬糾紛包括所有權(quán)和使用權(quán)確認(rèn)糾紛均不屬于法院民事訴訟受案范圍，但權(quán)利人對(duì)建筑的占有應(yīng)作

6、為一種事實(shí)狀態(tài)受到法律保護(hù)。案例索引：北京一中院（2013）一中民終字第02544號(hào)“馮某與張某等所有權(quán)確認(rèn)糾紛案”，見(jiàn)馮領(lǐng)印、張香玉訴張杏嘉所有權(quán)確認(rèn)糾紛案違章建筑不適用所有權(quán)的原始取得（趙志、張磊），載人民法院案例選（201303/85:145）。3 . 過(guò)戶材料虛假，第三人善意取得的，房產(chǎn)證不撤銷權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)材料因虛假而被確認(rèn)違法，但在第三人善意取得情形，相對(duì)人要求撤銷登記的訴請(qǐng)仍不予支持。案情簡(jiǎn)介：2000年11月，滕某提交虛假的離婚證、單位證明，向房管局申請(qǐng)將名下房屋售予向某，申請(qǐng)表上加蓋公章亦系虛假。2012年，滕某章父高某以前述房產(chǎn)系夫妻共有房產(chǎn)為由訴請(qǐng)撤銷房產(chǎn)證。法院認(rèn)為：

7、房管局作出被訴具體行政行為于2000年11月，參照當(dāng)時(shí)建設(shè)部城市城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第8條規(guī)定，本案房管局具有對(duì)轄區(qū)房屋權(quán)屬登記的行政職權(quán)，故其依當(dāng)事人申請(qǐng)所作被訴具體行政行為系依法行使行政職權(quán)行為。滕某申請(qǐng)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時(shí)提交的離婚證、單位證明及申請(qǐng)表上加蓋公章系虛假、偽造。房管局作為房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)，在接受申請(qǐng)人房屋轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)后，對(duì)其提交的相關(guān)申請(qǐng)材料進(jìn)行了審核，認(rèn)定其提交材料齊備，并依法在法定工作日內(nèi)作出房屋移轉(zhuǎn)登記，在整個(gè)行為中已盡到合理審慎的審查義務(wù)，但終因虛假的申請(qǐng)材料導(dǎo)致該房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記事實(shí)上錯(cuò)誤，理應(yīng)撤銷，但因向某在購(gòu)買該房屋時(shí)屬于善意取得，且實(shí)際占有使用該房屋，故判決確

8、認(rèn)房管局權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記行為違法，駁回高某要求撤銷該房屋所有權(quán)證的訴請(qǐng)。實(shí)務(wù)要點(diǎn)：房產(chǎn)登記行政案件中，即便權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)材料因虛假而被確認(rèn)違法，但在第三人依善意取得房屋所有權(quán)情形，相對(duì)人要求撤銷登記的訴請(qǐng)仍不予支持。案例索引：四川成都中院（2012）成行終字第221號(hào)“高某與某房管局房屋行政登記案”，見(jiàn)高國(guó)慶等訴四川省成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局房屋行政登記案行政登記的審查范圍及行民交叉案件的認(rèn)定（王佳舟、郭佳），載人民法院案例選（201401/87:380）。4. 轉(zhuǎn)讓兇宅未予信息披露，構(gòu)成欺詐，合同應(yīng)予撤銷出賣人對(duì)明知且實(shí)際對(duì)房屋售價(jià)產(chǎn)生足以動(dòng)搖締約意思或條件的“兇宅”信息負(fù)有信息披露義務(wù)，否則構(gòu)成

9、欺詐。案情簡(jiǎn)介：2011年，洪某以678萬(wàn)元市場(chǎng)價(jià)按揭購(gòu)買王某名下房屋。后得知該房2003年曾發(fā)生居住三人被殺害事件，王某2007年以160萬(wàn)元低價(jià)購(gòu)買所得。洪某遂訴請(qǐng)撤銷房屋買賣合同。法院認(rèn)為：合同法第54條規(guī)定：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷?！北景竿跄秤?007年購(gòu)買案涉房屋時(shí)價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，而洪某2011年從王某處購(gòu)買該房?jī)r(jià)格與當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格相當(dāng)；王某購(gòu)房時(shí)知曉其中曾發(fā)生兇殺案件，而洪某在購(gòu)房時(shí)并不知情。故王某是否披露兇殺案信

10、息對(duì)其與洪某之間合同能否訂立，或訂立條件產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)性影響，按誠(chéng)實(shí)信用原則，王某應(yīng)向洪某披露該信息，現(xiàn)王某未予披露，并因此取得以幾乎相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)格的轉(zhuǎn)讓價(jià)格出售該房屋的利益，其行為已非單純沉默，應(yīng)認(rèn)定構(gòu)成欺詐，故判決撤銷案涉房屋買賣合同，王某返還洪某購(gòu)房款及相應(yīng)稅費(fèi)、中介費(fèi)、辦證費(fèi)、按揭利息損失等。實(shí)務(wù)要點(diǎn)：出賣人對(duì)明知且已實(shí)際對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格產(chǎn)生足以動(dòng)搖締約意思或條件的“兇宅”信息負(fù)有信息披露義務(wù)，否則構(gòu)成欺詐。案例索引：浙江杭州中院（2012）浙杭民終字第360號(hào)“洪某與王某等房屋買賣合同糾紛案”，見(jiàn)洪某訴王某等房屋買賣合同糾紛案未及時(shí)披露“兇宅”信息可以作為房屋買賣合同的撤銷事由（李駿、睢曉

11、鵬），載人民法院案例選（201304/86:140）。5 . 非本村村民購(gòu)買村集體土地上房屋，合同應(yīng)為無(wú)效非本村村民購(gòu)買村集體土地上所有的房屋，因違反土地管理法等法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合同應(yīng)為無(wú)效。案情簡(jiǎn)介：2012年，杜某購(gòu)買鄰鄉(xiāng)某村吳某所有的房屋，并交定金8萬(wàn)元。嗣后，吳某以農(nóng)村房屋買賣違法訴請(qǐng)確認(rèn)無(wú)效。法院認(rèn)為：所有人對(duì)自己不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但其對(duì)自己財(cái)產(chǎn)的處分不得違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定。案涉售房協(xié)議雖屬自愿，協(xié)議中亦約定土地不得轉(zhuǎn)讓，但根據(jù)“地隨房走”原則，農(nóng)村房屋買賣必然涉及宅基地轉(zhuǎn)讓。合同法第132條規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所

12、有或者出賣人有權(quán)處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定?！眳悄匙越ǚ侩m屬其所有，但土地屬村集體所有。物權(quán)法第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。”依土地管理法規(guī)定，宅基地使用權(quán)系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相了解，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。案涉房屋買賣合同標(biāo)的物不僅是房屋，還包含相應(yīng)宅基地使用權(quán)，該買賣合同非同正常的可在市場(chǎng)上流通交易的商品房買賣合同，杜某非本村村民，不具備該區(qū)域內(nèi)購(gòu)房權(quán)利。吳某將村集體所有土地上建設(shè)房屋出售給非屬本村村民的杜某，故判決房屋買賣合同無(wú)效，吳某返還杜某購(gòu)房款。實(shí)務(wù)

13、要點(diǎn)：非本村村民購(gòu)買村集體土地上所有的房屋，因違反土地管理法等法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。案例索引：湖北秭歸法院（2012）鄂秭歸民初字第00780號(hào)“杜某與吳某等農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案”，見(jiàn)杜瀝泉訴吳家慶等農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案農(nóng)村房屋買賣合同的效力（杜云宏），載人民法院案例選（201304/86:149）。6 . 農(nóng)村房屋賣合同無(wú)效，買方可另主張信賴?yán)鎿p失農(nóng)村房屋買賣合同因違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性禁止規(guī)定被認(rèn)定無(wú)效后，買方可另訴請(qǐng)賣方賠償其信賴?yán)鎿p失。案情簡(jiǎn)介：1996年，牟某以6000元購(gòu)買同鎮(zhèn)不同村的鄭某房屋。2011年，因面臨征收，鄭某訴請(qǐng)確認(rèn)合同無(wú)效，獲法院支持。

14、2013年，牟某起訴鄭某，要求賠償損失，包括拆遷補(bǔ)償款及附屬設(shè)施費(fèi)、安置費(fèi)、搬家費(fèi)、規(guī)定期限搬家獎(jiǎng)勵(lì)、水電安裝開(kāi)戶整網(wǎng)、水泥地坪、圍墻、灶臺(tái)及裝潢、電話空調(diào)移機(jī)費(fèi)等。法院認(rèn)為：因無(wú)效合同取得財(cái)產(chǎn)應(yīng)予返還，不能返還則應(yīng)折價(jià)補(bǔ)償，有過(guò)錯(cuò)一方應(yīng)賠償對(duì)方因此所受損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)損失，該損失應(yīng)包括因該合同產(chǎn)生的信賴?yán)鎿p失。本案牟某購(gòu)買房屋時(shí)依循農(nóng)村購(gòu)房習(xí)俗，與鄭某簽訂絕賣契約，邀請(qǐng)村干部作為中人，并取得該村同意，按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)支付了相應(yīng)對(duì)價(jià)，居住使用該房已16年之久，已融入該村生活，本可在該房居住終老。現(xiàn)該房買賣合同因違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性禁止規(guī)定而被認(rèn)定無(wú)效，牟某承擔(dān)返還該房義務(wù)

15、，失去了該房使用權(quán)，但其所取回6000元購(gòu)房款，因物價(jià)上漲等因素，已不足以購(gòu)買同類房屋2平方米住房，更無(wú)法購(gòu)買同類地段商品房。而按目前同類地段征收價(jià)計(jì)算，該房?jī)r(jià)值為64萬(wàn)余元，牟某因合同無(wú)效而產(chǎn)生了巨大的信賴?yán)鎿p失，鄭某亦因此獲得巨額利益。同時(shí)，依誠(chéng)信原則，鄭某亦不能從其先過(guò)錯(cuò)行為中獲得巨額利益，故對(duì)牟某所產(chǎn)生的巨額信賴?yán)鎿p失應(yīng)產(chǎn)生主要責(zé)任。結(jié)合牟某目前居住情況、當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)實(shí)際水平等綜合因素，酌情考慮鄭某賠償牟某損失55萬(wàn)元。牟某要求鄭某支付附屬設(shè)施費(fèi)用200元及利息6200元訴請(qǐng)，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)；安置費(fèi)、搬家費(fèi)、規(guī)定期限搬家獎(jiǎng)勵(lì)系征收過(guò)程中征收方支付給房屋所有人款項(xiàng)，現(xiàn)征收行為尚未發(fā)生，

16、且牟某非房屋所有人，故無(wú)權(quán)要求鄭某支付上述費(fèi)用；水電安裝開(kāi)戶整網(wǎng)、水泥地坪、圍墻、灶臺(tái)及裝潢、電話空調(diào)移機(jī)費(fèi)等，因牟某未提供相應(yīng)依據(jù)及證據(jù)，故不予支持，牟某可待評(píng)估后另行起訴。判決鄭某賠償牟某55萬(wàn)元。實(shí)務(wù)要點(diǎn)：農(nóng)村房屋買賣合同因違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性禁止規(guī)定被認(rèn)定無(wú)效后，買方可另訴請(qǐng)賣方賠償其信賴?yán)鎿p失。案例索引：浙江寧波中院（2013）浙甬民二終字第594號(hào)“牟某與鄭某房屋買賣合同糾紛案”，見(jiàn)牟雪文訴鄭善國(guó)農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效征收補(bǔ)償?shù)奶幚恚S書建），載人民法院案例選（201401/87:175）。7 . 頂名按揭購(gòu)房情形，按委托代理原則確定實(shí)際購(gòu)買人頂名按揭購(gòu)房

17、協(xié)議有效情況下，法院應(yīng)按名為頂名協(xié)議、實(shí)為委托代理內(nèi)容并綜合其他事實(shí)確認(rèn)房屋實(shí)際購(gòu)買人。案情簡(jiǎn)介：2006年，因外地人購(gòu)房無(wú)法辦理貸款，包某遂以兒媳李某的妹妹李某瓊名義按揭購(gòu)房，三方對(duì)此私下簽有協(xié)議。2011年，包某訴請(qǐng)確認(rèn)其系案涉房屋實(shí)際購(gòu)買人。法院認(rèn)為：依合同法第52條第1款第5項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，為無(wú)效合同。最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋（二）第14條進(jìn)一步將此“強(qiáng)制性規(guī)定”限縮解釋為“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”。本案雙方達(dá)成頂名協(xié)議目的系為規(guī)避金融機(jī)構(gòu)關(guān)于按揭貸款的政策性規(guī)定，不屬于違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，更不違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)合同自治原則，只要協(xié)議內(nèi)容系雙方

18、當(dāng)事人真實(shí)意思表示，未違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定，簽訂過(guò)程中不存在欺詐、脅迫等手段的，協(xié)議應(yīng)認(rèn)定有效。案涉協(xié)議各方當(dāng)事人雖存在規(guī)避金融機(jī)構(gòu)關(guān)于按揭貸款政策性規(guī)定的合意，但從協(xié)議約定內(nèi)容可知，雙方不存在損害國(guó)家、集體、第三人利益的意圖。事實(shí)上，協(xié)議簽訂后，包某嚴(yán)格按貸款合同約定還款時(shí)間及還款金額履行還款義務(wù)，未損害任何他人利益，故案涉協(xié)議亦不屬因惡意串通損害國(guó)家、集體或第三人利益而無(wú)效的合同。雙方所簽頂名協(xié)議對(duì)頂名委托人、受托人、保證人身份及頂名事項(xiàng)作出明確約定，不能僅以案外人李某持有首付收據(jù)這一事實(shí)確認(rèn)實(shí)際購(gòu)房人。判決確認(rèn)案涉房屋實(shí)際購(gòu)買人為包某。實(shí)務(wù)要點(diǎn)：頂名按揭購(gòu)房協(xié)議有效情況下，法院應(yīng)按協(xié)議約

19、定的名為頂名協(xié)議、實(shí)為委托代理內(nèi)容并綜合考慮案件其他事實(shí)確認(rèn)房屋實(shí)際購(gòu)買人。案例索引：山東東營(yíng)河口區(qū)法院（2011）河民初字第406號(hào)“包某與孫某等房屋買賣合同糾紛案”，見(jiàn)包如生、劉淑蘭訴李自瓊、孫濟(jì)寧房屋購(gòu)買人確認(rèn)糾紛案頂名購(gòu)房協(xié)議的效力認(rèn)定（徐秀紅），載人民法院案例選（201302/84:165）。8 . 合理期限內(nèi)不履行按揭貸款辦理手續(xù)的，構(gòu)成違約商品房買受人約定辦理按揭貸款條件已成就，經(jīng)售房人催告后在合理期限內(nèi)仍不履行的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。案情簡(jiǎn)介：2011年，孫某與開(kāi)發(fā)公司簽訂商品房買賣合同，約定“由買受人在簽訂本合同前向符合條件的銀行申請(qǐng)按揭貸款，買受人應(yīng)向指定銀行提供完整有效

20、的申請(qǐng)資料，辦妥按揭貸款所需相關(guān)手續(xù)材料，逾期視為買受人違約”，并約定了違約金計(jì)算方法。2012年1月，開(kāi)發(fā)公司在房屋結(jié)頂后，向?qū)O某發(fā)出告知函，要求孫某7日內(nèi)辦妥按揭貸款所需手續(xù)，1個(gè)月后向?qū)O某發(fā)律師函，因?qū)O某仍未履行導(dǎo)致訴訟。法院認(rèn)為：依法律規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)依約全面履行自己義務(wù)，就履行期限約定不明的，依合同法第61條規(guī)定仍不能確定的，債務(wù)人可隨時(shí)履行，債權(quán)人可隨時(shí)要求履行，但應(yīng)給對(duì)方必要準(zhǔn)備時(shí)間。依本案商品房買賣合同約定，孫某需辦妥按揭貸款手續(xù)。即使孫某在簽約前客觀上無(wú)法辦妥按揭貸款手續(xù)，亦只能視為雙方對(duì)履行合同義務(wù)時(shí)間約定不明確。開(kāi)發(fā)公司在房屋結(jié)頂后向?qū)O某發(fā)出告知函，告知孫某7日內(nèi)依約辦妥按

21、揭貸款所需手續(xù)，已給予孫某必要準(zhǔn)備時(shí)間，但孫某在接函后仍怠于履行，后開(kāi)發(fā)公司發(fā)出律師函催告履行，繼而起訴，應(yīng)視為孫某違約。違約期間應(yīng)自孫某收函7日后起算至其辦妥按揭貸款所需相關(guān)手續(xù)日期。判決孫某支付開(kāi)發(fā)公司違約金2萬(wàn)余元。實(shí)務(wù)要點(diǎn)：商品房買賣合同約定買受人辦理按揭貸款手續(xù)期限約定不明確，在辦理按揭貸款條件已成就，經(jīng)售房人催告后買受人在合理期限內(nèi)仍不履行的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。案例索引：浙江寧波鎮(zhèn)海區(qū)法院（2012）甬鎮(zhèn)民初字第406號(hào)“某開(kāi)發(fā)公司與孫某等商品房預(yù)售合同糾紛案”，見(jiàn)寧波鎮(zhèn)海維科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)XXX訴孫麗麗、王磊商品房預(yù)售合同糾紛案（鄭尚強(qiáng)），載人民法院案例選（201301/83:2

22、6）。9 . 為逃稅所簽備案合同，虛低價(jià)格條款部分應(yīng)為無(wú)效房屋買賣合同雙方為逃避稅收而簽訂虛假備案合同，虛低價(jià)格條款無(wú)效，但該條款無(wú)效不影響違約責(zé)任條款效力。案情簡(jiǎn)介：2010年，器材公司就轉(zhuǎn)讓其廠房與日用品公司簽訂廠房買賣合同，約定購(gòu)房款800萬(wàn)余元，并約定“因應(yīng)與政府有關(guān)單位需要而起草的任何合同，均以此合同為準(zhǔn)”。嗣后辦理過(guò)戶時(shí)在房管部門簽訂的備案合同約定房?jī)r(jià)款為600萬(wàn)余元，該備案合同復(fù)印件由器材公司打上叉號(hào)后交給日用品公司。2011年，因日用品公司拖欠房款致訴。日用品公司稱購(gòu)房款應(yīng)以備案合同變更的價(jià)款為準(zhǔn)。法院認(rèn)為：備案合同顯系雙方為向房產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)而簽訂，依雙方所簽廠房

23、買賣合同有關(guān)“因應(yīng)與政府有關(guān)單位需要而起草的任何合同，均以此合同為準(zhǔn)”約定，并結(jié)合雙方簽訂備案合同后，器材公司將前述合同復(fù)印件載有合同條款的頁(yè)面都打上叉號(hào)才交給日用品公司等情形，顯可認(rèn)定備案合同價(jià)款并非雙方真實(shí)意思表示。雙方以備案合同約定價(jià)款辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，必然導(dǎo)致國(guó)家稅收利益受損，損害國(guó)家利益。故該約定價(jià)格條款應(yīng)為無(wú)效。本案房屋買賣價(jià)款應(yīng)依雙方此前所簽協(xié)議認(rèn)定。合同部分無(wú)效，不影響合同其他部分效力。備案合同約定房屋買賣價(jià)格條款無(wú)效，但該合同中有關(guān)違約責(zé)任約定仍然有效。雙方此前協(xié)議對(duì)逾期付款違約責(zé)任未作約定，故備案合同違約責(zé)任約定應(yīng)認(rèn)定為雙方補(bǔ)充約定，對(duì)雙方具有法律拘束力。判決日用品公司支付器材

24、公司剩余購(gòu)房款并依約定支付逾期利息。實(shí)務(wù)要點(diǎn)：房屋買賣合同雙方為逃避稅收而簽訂“陰陽(yáng)合同”，并以價(jià)格虛低合同辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的，相應(yīng)價(jià)格條款無(wú)效。該條款無(wú)效不影響其他如違約責(zé)任條款效力。案例索引：福建廈門海滄區(qū)法院（2012）海民初字第2192號(hào)“某器材公司與某日用品公司房屋買賣合同糾紛案”，見(jiàn)廈門泰吉運(yùn)動(dòng)器材XXX訴駿士（廈門）日用品XXX房屋買賣合同糾紛案陰陽(yáng)合同法律效力的認(rèn)定（陳基周、張晨瑋），載人民法院案例選（201301/83:9）。10 . 開(kāi)發(fā)商收取“誠(chéng)意金”與對(duì)方所簽協(xié)議系預(yù)約合同開(kāi)發(fā)商收取“誠(chéng)意金”后與購(gòu)房人所簽協(xié)議系預(yù)約合同性質(zhì)，違反預(yù)約合同義務(wù)應(yīng)負(fù)責(zé)任在性質(zhì)上應(yīng)屬違約責(zé)任。案

25、情簡(jiǎn)介：2008年，陳某與開(kāi)發(fā)公司簽訂認(rèn)購(gòu)書，約定認(rèn)購(gòu)房屋位置、單價(jià)等內(nèi)容。陳某據(jù)此繳納了60萬(wàn)元“誠(chéng)意金”。2011年，該房市值490萬(wàn)余元，按認(rèn)購(gòu)書單價(jià)，陳某僅需支付370萬(wàn)余元。開(kāi)發(fā)公司以其電話通知過(guò)陳某但其爽約，開(kāi)發(fā)公司已以430萬(wàn)余元價(jià)格轉(zhuǎn)售為由抗辯。法院認(rèn)為：預(yù)約合同包括兩種，一類是僅約定雙方當(dāng)事人在將來(lái)簽訂本約，雙方當(dāng)事人主要義務(wù)是磋商；另一類是具備了主約主要條款，但尚存未決條款時(shí)，雙方當(dāng)事人義務(wù)不僅是就未決條款磋商，還須達(dá)成本約，磋商不成時(shí)未決條款可根據(jù)法律規(guī)定或交易習(xí)慣進(jìn)行補(bǔ)充。本案中，認(rèn)購(gòu)書對(duì)擬購(gòu)商鋪位置、價(jià)款、認(rèn)購(gòu)時(shí)間及雙方權(quán)利義務(wù)作了明確約定，其他條款根據(jù)商品房預(yù)售合同

26、格式文本和交易習(xí)慣即可確定，屬第二類合同。當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。本案中，依雙方約定，開(kāi)發(fā)公司應(yīng)承擔(dān)通知陳某前來(lái)簽訂商品房買賣合同義務(wù)，但其未就此舉證，故構(gòu)成違約。此時(shí)，陳某可要求繼續(xù)履行并取得認(rèn)購(gòu)房屋，但因開(kāi)發(fā)公司已將認(rèn)購(gòu)房屋銷售導(dǎo)致事實(shí)上不能履行，陳某可期待利益損失應(yīng)以房屋價(jià)格上漲部分為限。本案中，考慮到開(kāi)發(fā)公司因違約而實(shí)際獲益情況，具體賠償數(shù)額以開(kāi)發(fā)公司實(shí)際獲得的差價(jià)返還給陳某為宜，判決開(kāi)發(fā)公司返還陳某誠(chéng)意金60萬(wàn)元并賠償陳某損失60萬(wàn)余元。實(shí)務(wù)要點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商收取“誠(chéng)意金”后與購(gòu)房人所簽協(xié)議系預(yù)約合同性質(zhì)，違反預(yù)約合同義務(wù)應(yīng)負(fù)責(zé)任在性質(zhì)上應(yīng)屬違約責(zé)任。案例

27、索引：江蘇無(wú)錫中院（2012）錫民終字第0024號(hào)“陳某與錢某等買賣合同糾紛案”，見(jiàn)陳榮根訴江陰蘭星公司、錢樹(shù)忠買賣合同糾紛案開(kāi)發(fā)商違反預(yù)售合同的行為性質(zhì)及責(zé)任認(rèn)定（吳海強(qiáng)、計(jì)珉、吳玉鳳），載人民法院案例選（201302/84:178）。11 . 雖簽認(rèn)購(gòu)書，但磋商不成未簽正式合同，定金應(yīng)退認(rèn)購(gòu)書簽訂后，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)將定金返還買受人。標(biāo)簽：房屋買賣預(yù)約合同違約責(zé)任認(rèn)購(gòu)書定金案情簡(jiǎn)介：2011年，吳某與開(kāi)發(fā)公司簽訂認(rèn)購(gòu)書，并支付定金52萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)公司收據(jù)載明“訂金”。2012年，因雙方對(duì)“贈(zèng)送花園”是否享有專屬使用權(quán)產(chǎn)生爭(zhēng)議導(dǎo)致未能簽署商品房買賣合同，開(kāi)發(fā)公司據(jù)此拒絕退還定金致訴。法院認(rèn)為：案涉認(rèn)購(gòu)書屬預(yù)約合同，系對(duì)雙方交易房屋有