注冊資產(chǎn)評估師考試綜合習題集

1、第二章資產(chǎn)評估的基本方法一、單項選擇題1.某資產(chǎn)年金收益額為8 500元,剩余使用年限為20年,假定折現(xiàn)率為10%,則其評估值最接近于( 元。A.85 000B.72 366C.12 631D.12 3692.采用收益法評估資產(chǎn)時,收益法中的各個經(jīng)濟參數(shù)存在的關(guān)系是( 。A.資本化率越高,收益現(xiàn)值越低B.資本化率越高,收益現(xiàn)值越高C.資產(chǎn)未來收益期對收益現(xiàn)值沒有影響D.資本化率和收益現(xiàn)值無關(guān)3.運用市場法時選擇3個及3個以上參照物的目的是( 。A.使參照物具有可比性B.便于計算C.排除參照物個別交易的偶然性D.避免張冠李戴4.價值比率法中的市盈率倍數(shù)法主要適用于( 的評估。A.不動產(chǎn)B.無形資

2、產(chǎn)C.機器設(shè)備D.企業(yè)價值5.資產(chǎn)評估中的基本方法是指( 。A.一種具體方法B.多種評估方法的集合C.一條評估思路D.一條評估思路與實現(xiàn)該思路的各種評估方法的總稱6.從理論上講,同一資產(chǎn)的重置成本、現(xiàn)行市價及收益現(xiàn)值具有( 關(guān)系。A.獨立B.并列C.替代D.等同7.從理論上講,構(gòu)成資產(chǎn)重置成本的耗費應(yīng)當是資產(chǎn)的( 。A.實際成本B.社會平均成本C.個別成本D.加權(quán)平均成本8.用市場法評估資產(chǎn)的正常變現(xiàn)價值時,應(yīng)當參照相同或類似資產(chǎn)的( 。A.重置成本B.現(xiàn)行市價C.清算價格D.收益現(xiàn)值9.某收益性資產(chǎn),使用年限為30年,年收益為20萬元,折現(xiàn)率為10%,其評估價值最接近于( 萬元。A.178B

3、.180C.188D.200lO.某企業(yè)經(jīng)專業(yè)評估人員測定,其未來5年的預(yù)期收益分別為100萬元、120萬元、100萬元、130萬元和160 萬元,并且在第6年之后的收益將保持在200萬元不變,資本化率和折現(xiàn)率均為10%,則該企業(yè)的評估價值最接近于( 萬元。A.1 241B.1 541C.1 715D.2 47211.某企業(yè)經(jīng)專業(yè)評估人員測定,其未來5年的預(yù)期收益分別為100萬元、120萬元、100萬元、130萬元和160萬元,并且在第620年的收益將保持在200萬元水平,資本化率和折現(xiàn)率均為10%,則該企業(yè)的評估價值攝接近于( 萬元。A.1 775B.2 000C.2 271D.2 4721

4、2.某收益性資產(chǎn),效益一直良好,經(jīng)專業(yè)評估人員測定,第一年的預(yù)期收益為100萬元,以后每年遞增10萬元。假定資本化率為10%,則該資產(chǎn)的評估價值最接近于( 萬元。A.1 000B.1 100C.1 500D.2 00013.某收益性資產(chǎn),效益一直良好,經(jīng)專業(yè)評估人員測定,第一年的預(yù)期收益為100萬元,以后每年遞增10萬元。假設(shè)折現(xiàn)率為10%,收益期為20年,則該資產(chǎn)的評估價值最接近于( 萬元。A.1 400B.1 600C.1 800D.1 970A.1 700B.200C.210D.30015.評估某收益性資產(chǎn),其評估基準日后第一年的預(yù)期收益為50萬元,且經(jīng)專業(yè)評估人員測定認為,其后各年該資

5、產(chǎn)的收益將以2%的比例遞增,設(shè)定的折現(xiàn)率為10%,則該資產(chǎn)的評估值最接近于( 萬元。A.500B.555C.625D.650二、多項選擇題1.應(yīng)用市場法進行資產(chǎn)評估必須具備的前提條件有( 。A.需要有一個充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場B.必須具有足夠數(shù)量的參照物C.可以收集到被評估資產(chǎn)與參照物可比較的指標和技術(shù)參數(shù)D.市場上必須有與被評估資產(chǎn)相同或相類似的全新資產(chǎn)E.市場上的參照物與被評估資產(chǎn)的功能相同或相似2.運用市場法評估任何單項資產(chǎn)都應(yīng)考慮的可比因素有( 。A.資產(chǎn)的功能B.市場條件C.交易條件D.資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量E.資產(chǎn)所處的地理位置3.從理論上講,折現(xiàn)率的基本組成因素包括( 。A.超額

6、收益率B.無風險報酬率C.風險報酬率D.價格變動率E.平均收益率4.運用收益法涉及的基本要素或參數(shù)包括( 。A.被評估資產(chǎn)的實際收益B.被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益C.折現(xiàn)率或資本化率D.被評估資產(chǎn)的折舊年限E.被評估資產(chǎn)的預(yù)期獲利年限5.在正常情況下,運用收益法評估資產(chǎn)價值時,要求資產(chǎn)的收益額應(yīng)該是資產(chǎn)的( 。A.歷史收益額B.未來預(yù)期收益額C.現(xiàn)實收益額D.實際收益額E.客觀收益額6.從理論上講,成本法涉及的基本要素包括( 。A.資產(chǎn)的重置成本B.資產(chǎn)的有形損耗C.資產(chǎn)的功能性貶值D.資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值E.資產(chǎn)的獲利年限7.一般情況下,資產(chǎn)的實體性貶值的估測方法通常有( 。A.使用年限法B.修復(fù)費用

7、法C.觀察法D.統(tǒng)計分析法E.價格指數(shù)法8.一般情況下,重置成本的估測方法有( 。A.重置核算法B.價格指數(shù)法C.市價比較法D.收益折現(xiàn)法E.功能價值法9.運用市場法評估房地產(chǎn)時,通常要求參照物與評估對象所面臨的市場條件具有可比性,具體包括( 等方面。A.用途B.供求關(guān)系C.性能D.競爭狀況E.工藝條件10.收益法中的具體方法(評估模型通?？梢园? 進行劃分。A.預(yù)期收益期限B.預(yù)期收益額的形式C.預(yù)期收益額數(shù)量D.折現(xiàn)率的高低E.折現(xiàn)率的構(gòu)成三、判斷題1.市場法是根據(jù)替代原則,采用比較和類比的思路及其方法來估測資產(chǎn)價值的評估技術(shù)規(guī)程。任何一個理性的投資者在購置某項資產(chǎn)時,他所支付的價格不會高

8、于市場上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行市價。 ( 2.在運用市場法時,資產(chǎn)及其交易活動的可比性要求參照物成交的時間與評估基準日間隔時間不宜過長,主要是為了減少調(diào)整時間因素對資產(chǎn)價值影響的難度。 ( 3.運用市場法進行評估時,為了減少評估人員的工作量,選擇的參照物最好不要超過3個。 ( 4.市場法中的間接比較法通常對參照物與評估對象之問的可比性要求較高,要求兩者要達到相同或基本相同的程度,或兩者的差異主要體現(xiàn)在某一明顯的因素上。 ( 5.直接比較法是市場法中最基本的評估方法,該法對參照物與評估對象的可比性方面的要求并不高。 ( 6.收益法是根據(jù)將利求本的思路,采用資本化和折現(xiàn)的思路及其方法來判斷和估

9、算資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。 ( 7.資產(chǎn)評估中的收益現(xiàn)值,是指為獲得該項資產(chǎn)以取得預(yù)期收益的權(quán)利所支付的貨幣總額。 ( 8.折現(xiàn)率與資本化率從本質(zhì)上講是沒有區(qū)別的。( 9.在收益額確定的前提下,資本化率越高,收益現(xiàn)值越高;資本化率越低,收益現(xiàn)值也越低。 ( 10.一般情況下,在收益法運用過程中,折現(xiàn)率的口徑應(yīng)與收益額的口徑保持一致。 ( 11.凡是具有潛在收益的資產(chǎn),都可以用收益法進行評估。( 12.一般情況下,運用收益法評估資產(chǎn)的價值,所確定的收益額應(yīng)該是資產(chǎn)的實際收益額。 ( 13.被評估土地被企業(yè)不合理地使用著,其收益水平很低,因此,該土地使用權(quán)的評估值也一定很低。( 14.資

10、產(chǎn)在全新狀態(tài)下,其重置成本和歷史成本應(yīng)該是相等的。( 15.采用成本法進行資產(chǎn)評估時,其實體性貶值與會計上的折舊應(yīng)該是一樣的。( 16.凈超額運營成本是超額運營成本扣除所得稅以后的余額。( 17.更新重置成本是按被評估資產(chǎn)的功能重置的全部成本。 ( 18.定基價格指數(shù)是評估時點的價格指數(shù)與資產(chǎn)購建時點的價格指數(shù)之比。 ( 19.修復(fù)費用法主要適用于具有特殊結(jié)構(gòu)且技術(shù)上可修復(fù)的資產(chǎn)有形損耗率的估測。 ( 20.建造成本超支額(投資成本超支額等于資產(chǎn)的復(fù)原重置成本減去更新重置成本。 ( 21.評估方法的科學性,不僅在于方法本身,更重要的是評估參數(shù)必須嚴格與評估的價值類型相匹配。 ( 22.評估對象

11、的特點是選擇評估方法的唯一依據(jù)。 ( 23.運用多種評估方法評估同一資產(chǎn)且要做到可以相互驗證,就心須保證評估目的、評估前提、被評估對象的狀態(tài)的一致,以及運用不同評估方法所選擇的經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)合理。( 24.不論運用什么具體的評估技術(shù)方法估測資產(chǎn)的重置成本,其結(jié)果都應(yīng)是一致的。 ( 25.運用價格指數(shù)法估測的重置成本是資產(chǎn)的復(fù)原重置成本。( 26.運用重置核算法估測的重置成本一定是資產(chǎn)的更新重置成本。( 27.資本化率在數(shù)量上恒等于折現(xiàn)率。 ( 28.在評估對象相同、評估條件相同的前提下,采用不同的評估基本方法會得到截然不同的評估結(jié)果。 ( 29.假設(shè)開發(fā)法、路線價法等具體評估方法與成本法、市場法

12、和收益法三大基本資產(chǎn)評估方法是沒有關(guān)系的。( 30.資產(chǎn)評估中的成本法、市場法和收益法三大基本資產(chǎn)評估方法具有相互替代性。 ( 四、計算題1.已知資產(chǎn)的價值與功能之間存在線性關(guān)系,參照物與評估對象僅在功能方面存在差異,參照物的年生產(chǎn)能力為1 200件產(chǎn)品,成交價格為1 500元,評估對象的年生產(chǎn)能力為1 000件。要求:計算評估對象的價值。2.被評估資產(chǎn)在未來5年內(nèi)的預(yù)期收益分別為20萬元、22萬元、24萬元、25萬元和26萬元,該資產(chǎn)從第610年每年的收益均保持在27萬元,第10年年末資產(chǎn)擬轉(zhuǎn)讓,變現(xiàn)價約為120萬元。假定折現(xiàn)率為10%。要求:運用收益法估測被評估資產(chǎn)的價值。3.被估企業(yè)預(yù)計

13、未來5年的預(yù)期收益分別為100萬元、120萬元、150萬元、160萬元和200萬元。假定折現(xiàn)率和資本化率均為10%,企業(yè)經(jīng)營期永續(xù)。要求:試用年金法估測企業(yè)整體價值。另外,假定被評估企業(yè)從未來第6年開始,企業(yè)的年收益維持在200萬元水平,試采用分段法估測企業(yè)整體價值。4.評估對象為某企業(yè)2006年購進的一條生產(chǎn)線,賬面原值為150萬元,2009年進行評估。經(jīng)調(diào)查分析確定,該生產(chǎn)線的價格每年比上一年增長10%,專業(yè)人員勘察估算后認為,該資產(chǎn)還能使用6年。又知目前市場上已出現(xiàn)功能更先進的類似資產(chǎn),并被普遍運用,新設(shè)備與評估對象相比,可節(jié)省人員3人,每人的月工資水平為650元。此外,由于市場競爭的加

14、劇,使該生產(chǎn)線開工不足,由此而造成的收益損失額每年為2萬元(該企業(yè)適用的企業(yè)所得稅稅率為25%,假定折現(xiàn)率為10%。要求:根據(jù)上述資料,采用成本法對該資產(chǎn)進行評估。5.某企業(yè)將某項資產(chǎn)與國外企業(yè)合資,要求對資產(chǎn)進行評估。具體資料如下:該資產(chǎn)賬面原值為270萬元,凈值為108萬元,按財務(wù)制度規(guī)定該資產(chǎn)的折舊年限為30年,已計提折舊年限為20年。經(jīng)調(diào)查分析確定,按現(xiàn)在的市場材料價格和工資費用水平,新建造相同構(gòu)造的資產(chǎn)的全部費用支出為480萬元。經(jīng)查詢原始資料和企業(yè)記錄,該資產(chǎn)截止評估基準日的法定利用時問為57 600小時,實際累計利用時間為50 400小時。經(jīng)專業(yè)人員勘察估算,該資產(chǎn)還能使用8年。

15、又知該資產(chǎn)由于設(shè)計不合理,造成耗電量大、維修費用高,與現(xiàn)在同類標準資產(chǎn)比較,每年多支出營運成本3萬元(該企業(yè)適用的所得稅稅率為25%,假定折現(xiàn)率為10%。要求:根據(jù)上述資料,采用成本法對該資產(chǎn)進行評估。第四章機器設(shè)備評估一、單項選擇題1.機器設(shè)備本體的重置成本通常是指設(shè)備的( 。A.購買價+運雜費B.建造價+安裝費C.購買價+運雜費+安裝費D.購買價或建造價2.機器設(shè)備評估中的直接法是確定( 重置成本最常使用的方法。A.非標準設(shè)備B.專用設(shè)備C.通用設(shè)備D.自制設(shè)備3.下列關(guān)于運用物價指數(shù)法估測設(shè)備重置成本的說法中,正確的是( 。A.一般應(yīng)采用綜合物價指數(shù)B.對進口設(shè)備應(yīng)采用國內(nèi)物價指數(shù)C.所

16、得到的重置成本一般反映更新重置成本D.所得到的重置成本一般反映復(fù)原重置成本4.機器沒備評估中的綜合估價法是利用了設(shè)備的( 之間的比例關(guān)系設(shè)計的。A.投入與產(chǎn)出B.費用與收入C.設(shè)備重置成本與主材和主要外購件費用D.價值與功能5.進口機器設(shè)備消費稅的計稅基數(shù)是設(shè)備的( 。A.FOB+關(guān)稅B.FOB+關(guān)稅+增值稅C.CIF+關(guān)稅D.CIF+關(guān)稅+增值稅6.設(shè)備的( 屬于進口設(shè)備的從屬費用。A.到岸價B.離岸價C.國內(nèi)運雜費D.國外運雜費7.機器設(shè)備重置成本中的直接費用包括( 。A.各種管理費用B.總體設(shè)計費用C.人員培訓費用D.安裝調(diào)試費用8.計算機器設(shè)備的重置成本時,不應(yīng)計人的費用是( 。A.維

17、修費用B.購建費用C.安裝費用D.調(diào)試費用9.估測通用設(shè)備的重置成本,評估師一般應(yīng)首先考慮使用( 。A.價格指數(shù)法B.功能價值法C.重置核算法D.詢價法詢價再考慮其他費用10.進口設(shè)備的到岸價格是指( 。A.設(shè)備的離岸價+進口關(guān)稅B.設(shè)備的離岸價+海外運雜費+進口關(guān)稅C.設(shè)備的離岸價+海外運雜費+境外運輸保險費D.設(shè)備的離岸價+境外運輸保險費11.采用物價指數(shù)法評估進口設(shè)備所適用的價格指數(shù)是( 。A.沒備進口國零售商品價格指數(shù)B.設(shè)備出口國分類物價指數(shù)C.設(shè)備出口國綜合價格指數(shù)D.設(shè)備出口國零售商品價格指數(shù)12.設(shè)備成新率是指( 。A.設(shè)備綜合性陳舊貶值率的倒數(shù)B.設(shè)備有形損耗率的倒數(shù)C.設(shè)備

18、有形損耗率與1的差率D.設(shè)備現(xiàn)實狀態(tài)與設(shè)備重置成本的比率13.機器設(shè)備的經(jīng)濟壽命是指( 。A.機器設(shè)備從使用到報廢為止的時間B.機器設(shè)備從使用到運營成本過高而被淘汰的時間C.從評估基準日到設(shè)備繼續(xù)使用在經(jīng)濟上不合算的時間D.機器設(shè)備從使用到出現(xiàn)了新的技術(shù)性能更好的設(shè)備而被淘汰的時間14.鑒定機器設(shè)備的實際已使用年限,不需考慮的因素是( 。A.技術(shù)進步因素B.設(shè)備使用的日歷天數(shù)C.設(shè)備使用強度D.設(shè)備的維修保養(yǎng)水平15.運用修復(fù)費用法估算貶值適用于( 。A.估算第1種無形磨損引起的貶值B.估算可以用經(jīng)濟上可行的方法修復(fù)的有形磨損引起的貶值C.估算所有技術(shù)上可以修復(fù)的有形磨損引起的貶值D.估算不可

19、修復(fù)性損耗引起的貶值16.設(shè)備評估中的德爾菲法是一種( 。A.統(tǒng)計分析法B.價格指數(shù)法C.加權(quán)計算法D.專家打分法17.機械加工車間的設(shè)備基礎(chǔ)費率我國的取費標準一般是( 。18.進口設(shè)備的外貿(mào)手續(xù)費的計費基數(shù)是( 人民幣數(shù)。A.FOB+關(guān)稅B.CIF+關(guān)稅C.CIFD.CIF+增值稅19.需安裝的設(shè)備,且安裝調(diào)試周期很長,其重置成本不僅需考慮正常費用,且需考慮( 。A.調(diào)試費用B.安裝費用C.資金成本D.運輸費用20.當被評估設(shè)備已停產(chǎn)時,評估師應(yīng)考慮參考( 來確定被評估設(shè)備的重置成本。A.設(shè)備的賬面原值B.設(shè)備的賬面凈值C.國際市場相同設(shè)備的價格D.國內(nèi)市場類似替代產(chǎn)品的價格21. 運用使用

20、年限法估測設(shè)備的實體有形損耗率,是假設(shè)設(shè)備在整個壽命期間,其有形損耗是隨時間呈( 關(guān)系變化的。A.指數(shù)B.代數(shù)C.線性D.遞減22.設(shè)備的技術(shù)壽命與( 有關(guān)。A.使用強度B.使用時間C.技術(shù)更新速度D.維修保養(yǎng)水平23.運用物價指數(shù)法評估機器設(shè)備的重置成本僅僅考慮了( 。A.技術(shù)因素B.功能因素C.地域因素D. 時間因素24.對設(shè)備使用程度的判斷通常是建立在( 的基礎(chǔ)上的。A.查賬B.詢證C.預(yù)測D.技術(shù)檢測25.當設(shè)備出現(xiàn)( 情形時,評估時需要考慮其經(jīng)濟性貶值。A.廢品率上升B.維修費用上升C.市場競爭加劇導致使用率持續(xù)下降D.技術(shù)水平相對落后二、多項選擇題1.按工作原理分類,機器設(shè)備具體可

21、劃分為( 。A.水輪機械B.流體機械C.電動機械D.蒸汽動力機械E.壓縮機械2.按功能分類,機器設(shè)備具體可劃分為( 。A.起重機械B.水輪機械C.壓縮機械D.動力機械E.運輸機械3.在設(shè)備評估中,重置核算法經(jīng)常適用于( 設(shè)備重置成本的估算。A.通用B.進口C.非標準D.自制E.租賃4.進口機器設(shè)備的從屬費用包括( 。A.關(guān)稅B.離岸價C.公司代理手續(xù)費D.國外運費E.消費稅5.機器設(shè)備的重置成本應(yīng)包括( 。A.機器設(shè)備的日常維修費用B.機器設(shè)備的購置費用C.機器設(shè)備的大修理費用D.機器設(shè)備操作人員的培訓費用E.機器設(shè)備的調(diào)試費用6.構(gòu)成機器設(shè)備重置成本的間接費用主要有( 。A.購建機器設(shè)備所發(fā)

22、生的管理費用B.購建機器設(shè)備所發(fā)生的運輸費用C.購建機器設(shè)備所發(fā)生的保險費D.購建機器設(shè)備所發(fā)生的總體設(shè)計費用7.影響機器設(shè)備自然壽命的因素有( 。A.機器設(shè)備的使用強度B.機器設(shè)備的經(jīng)濟用途C.同類機器設(shè)備的技術(shù)更新速度D.機器設(shè)備的維修保養(yǎng)水平E.機器設(shè)備的自身質(zhì)量8.對于機器設(shè)備,估測其重置成本常用的直接方法有( 。A.類比估價法B.點面推算法C.價格指數(shù)法D.重置核算法E. 年金折余法9.進口設(shè)備的重置成本包括( 。A.設(shè)備購置價格B.設(shè)備運雜費C.設(shè)備進口關(guān)稅D.銀行手續(xù)費E.設(shè)備安裝調(diào)試費10.運用市場法評估機器設(shè)備通常采用( 進行評估。A.年金折余法B.直接匹配法C.因素調(diào)整法D

23、.點面推算法E.重置核算法11.從大的方面來講,運用市場法評估設(shè)備,被評估設(shè)備與參照設(shè)備之間的比較因素一般包括( 因素。A.地域B.行業(yè)C.一般D.交易E.個別12.當利用參照物及比較法估測被評估設(shè)備的重置成本時,需考慮的重要參數(shù)有( 。A.設(shè)備交易的時間差別因素B.設(shè)備的生產(chǎn)能力因素,包括年產(chǎn)量、單位時間產(chǎn)量C.設(shè)備所在地與參照物所在地的地區(qū)自然景觀D.被評估設(shè)備所在地與參照物所在地同設(shè)備供應(yīng)地的距離和通達條件13.運用使用年限法估測設(shè)備的成新率涉及的基本參數(shù)是( 。A.設(shè)備的總使用壽命B.設(shè)備的技術(shù)水平C.設(shè)備的使用時間D.設(shè)備的負荷程度E.設(shè)備的尚可使用年限14.運用觀察法估測設(shè)備的成新

24、率時需考慮的主要因素有( 。A.設(shè)備的使用時間B.設(shè)備的負荷程度C.設(shè)備的制造質(zhì)量D.同類設(shè)備的技術(shù)更新速度E.設(shè)備的各種物耗指標15.機器設(shè)備的經(jīng)濟壽命與( 等因素有關(guān)。A.設(shè)備的物理性能B.社會技術(shù)進步速度C.設(shè)備配套情況D.設(shè)備使用人員的技術(shù)水平E.設(shè)備生產(chǎn)的產(chǎn)品的市場狀況16.設(shè)備成新率的估測通常采用( 進行。A.使用年限法B.修復(fù)費用法C.功能價值法D.觀察法E.統(tǒng)計分析法17.進口設(shè)備的重置成本除包括CIF價外,還包括( 。A.銀行手續(xù)費B.進口關(guān)稅C.境外運雜費D. 境外途中保險費E.安裝調(diào)試費18.設(shè)備的運輸費用通常是按設(shè)備價值的一定比例計算,在具體確定取費上下限時需考慮的因素

25、有( 。A.體積B.重量C.距離D.交通條件19.機器設(shè)備的經(jīng)濟性貶值通常與( 有關(guān)。A.市場競爭B.產(chǎn)品供求C.技術(shù)進步D.設(shè)備保養(yǎng)20.設(shè)備評估結(jié)果與( 等經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)有著直接的關(guān)系。A.設(shè)備賬面價值B.評估方法C.評估價值類型D.評估特定目的21.設(shè)備的有形損耗率相當于( 。A.設(shè)備實體損耗程度與全新狀態(tài)的比率B.設(shè)備實體損耗額與全新狀態(tài)的比率C.設(shè)備實體損耗程度與重置成本的比率D.設(shè)備實體損耗額與重置成本的比率22.安裝周期很短的通用設(shè)備,其重置成本一般包括( 。A.設(shè)備購置費B.運輸費用C.利息費用D.安裝費用23.物價指數(shù)法可用于( 設(shè)備重置成本的估測。A.有賬面原值無參照物的B.

26、有賬面原值無現(xiàn)行購置價的C.有參照物無財務(wù)核算資料的 D有現(xiàn)行購置價無賬面原值的24.設(shè)備的功能性貶值通常表現(xiàn)為被評估設(shè)備出現(xiàn)了( 。A.超額投資成本B.超額重置成本C.超額運營成本D.超額更新成本25.利用國產(chǎn)替代設(shè)備的重置成本推算進口設(shè)備重置成本一般是在( 的前提下進行的。A.無進口設(shè)備的現(xiàn)行CIFB.關(guān)稅稅率變化很大C.無國外替代設(shè)備的現(xiàn)行FOBD.外匯匯率變化很大26.進口設(shè)備重置成本中的國內(nèi)運雜費是指( 。A.港口費用B.裝卸費用C.外貿(mào)手續(xù)費D.保管費用27.設(shè)備物理壽命的長短主要取決于( 。A.使用強度B.設(shè)備質(zhì)量C.維修水平D.技術(shù)進步速度28.判斷設(shè)備成新率的使用年限法中的使

27、用年限可與設(shè)備的( 相互轉(zhuǎn)換。A.運行量B.使用強度C.工作量D.有形損耗29.運用市場法評估機器設(shè)備價值,評估師判斷參照物與評估對象的可比性時應(yīng)考慮( 等因素。A.規(guī)格型號B.制造廠家C.市場條件D.購買目的30.收益法一般適合于( 的價值評估。A.單臺設(shè)備B.成套設(shè)備C.通用設(shè)備D.生產(chǎn)線三、判斷題1.物價指數(shù)法是評估設(shè)備的重置成本最好的估測方法。( 2.各種機器設(shè)備原始成本的費用構(gòu)成都是相同的。 ( 3.在機器設(shè)備評估實踐中,確定設(shè)備成新率的唯一手段是技術(shù)檢測。( 4.技術(shù)檢測是機器設(shè)備評估的基礎(chǔ)工作之一。 ( 5.確定評估目的和評估基準日是接受機器設(shè)備評估委托的前提條件。( 6.機器設(shè)

28、備評估現(xiàn)場工作完成的標志是查明了實物,落實了評估對象。( 7.在用續(xù)用是機器設(shè)備評估的基本前提。 ( 8.設(shè)備的重置成本,是指評估時點再獲取與評估對象相同或相似全新設(shè)備的取得成本。 ( 9.從價值構(gòu)成的角度看,設(shè)備的重置成本的價值是由C+V構(gòu)成的。( 10.進口關(guān)稅、增值稅是進口設(shè)備重置成本中的從屬費用。( 11.對于不需要安裝的小型設(shè)備,其現(xiàn)行市場購置價可以視同其重置成本。 ( 12.對于大型、安裝調(diào)試周期很長的成套設(shè)備,其設(shè)備投資中的貸款部分的利息才可以作為成套設(shè)備的重置成本構(gòu)成部分。 ( 13.在機器設(shè)備評估中,會計核算法是一種最為普遍適用的方法。( 14.機器設(shè)備的已提折舊年限就是機器

29、設(shè)備的實際已使用年限。( 15.進口設(shè)備的FOB價格加上途中保險費等于進口設(shè)備的CIF價格。( 16.運用價格指數(shù)法估測進口大型設(shè)備的重置成本時,對支付外匯部分和人民幣部分,應(yīng)分別按設(shè)備生產(chǎn)國和我國相關(guān)時期的價格變動率或價格變動指數(shù)分別調(diào)整求取。 ( 17.在利用市場詢價法估測機器設(shè)備的重置成本時,通常是不直接把設(shè)備供應(yīng)商的報價作為估測的結(jié)果。 ( 18.機器設(shè)備的技術(shù)水平是決定其成新率的關(guān)鍵。( 19.利息費用是機器設(shè)備評估中確定機器設(shè)備重置成本時必須考慮的一個因素。( 20.設(shè)備的有形損耗率相當于設(shè)備實體損耗狀況與全新狀態(tài)的比率。( 21.綜合成新率是反映評估對象現(xiàn)時價值與其重置成本的比率

30、。( 22.設(shè)備的有形損耗率=1設(shè)備成新率。 ( 23.運用年限法估測設(shè)備的實體有形損耗率,是假設(shè)設(shè)備在整個壽命期間,其有形損耗與使用時間呈指數(shù)關(guān)系變化。( 24.設(shè)備的技術(shù)壽命與社會技術(shù)更新速度無關(guān),而與本企業(yè)的設(shè)備更新速度有關(guān)。( 25.設(shè)備的成新率等于設(shè)備總使用年限減去設(shè)備的實際已使用年限,這是一個確定設(shè)備成新率的簡便方法。 ( 26.已提完折舊的設(shè)備,其成新率為零。 ( 27.市場法中的評估對象與參照物之間的比較因素是一個指標體系。( 28.利用使用年限法評估設(shè)備的實體性貶值時,對經(jīng)過技術(shù)改造的設(shè)備,應(yīng)考慮技術(shù)改造對設(shè)備有形損耗的修復(fù)程度。( 29.設(shè)備加權(quán)投資年限=重置成本加權(quán)投資成

31、本。 ( 30.美國評估協(xié)會使用的實體性貶值率參考表是確定機器設(shè)備成新率的標準。 ( 31.修復(fù)費用法是估測設(shè)備實體有形損耗率最為普遍適用的方法。( 32.運用物價指數(shù)法估測機器設(shè)備的重置成本其實僅考慮了價格變動因素。 ( 33.設(shè)備的超額投資成本=設(shè)備的更新重置成本一設(shè)備的復(fù)原重置成本。 ( 34.以設(shè)備的更新重置成本作為評估的基礎(chǔ),可以不考慮設(shè)備因有超額投資成本所形成的功能性貶值。 ( 35.運雜費和安裝調(diào)試費一定是機器設(shè)備評估值的組成部分( 36.大型設(shè)備基礎(chǔ)必須單獨作為構(gòu)筑物評估。 ( 37.只要設(shè)備的利用率下降,設(shè)備就一定存在著經(jīng)濟性貶值。( 38.運用成本法也可以估測設(shè)備的非正常變

32、現(xiàn)價格。 ( 39.單臺(件設(shè)備評估通常不宜使用收益法。 ( 40.參照設(shè)備的生產(chǎn)能力大于被評估設(shè)備,應(yīng)在參照設(shè)備售價的基礎(chǔ)上,下調(diào)價格以符合被評估對象的實際情況。 ( 四、計算題1.被評估設(shè)備為2004年從德國引進的設(shè)備,進口合同中的FOB價格是20萬馬克。2009年10月進行評估時該設(shè)備已停產(chǎn),其替代產(chǎn)品的FOB價格為35萬馬克,而國內(nèi)其他企業(yè)2009年6月從德國進口同種設(shè)備的CIF價格為30萬馬克。按照通常情況,設(shè)備的實際成交價應(yīng)為報價的90%,境外運雜費約占FOB價格的5%,保險費約占FOB價格的0.5%,被評估設(shè)備所在企業(yè)以及與之交易的企業(yè)均屬于進口關(guān)稅、增值稅免稅單位,銀行手續(xù)費按

33、CIF價格的0.8%計算。國內(nèi)運雜費按CIF價格加銀行手續(xù)費之和的3%計算,安裝調(diào)試費含在設(shè)備價格之中不另行計算。被評估設(shè)備尚可使用5年,年運營成本比其替代設(shè)備超支2萬元人民幣,假定折現(xiàn)率為10%。評估時馬克與美元的匯率為1.5馬克:1美元,人民幣與美元的匯率為8元人民幣:1美元,2009年610月進口設(shè)備價格沒有變化。要求:(1計算被評估進口設(shè)備的更新重置CIF價格;(2計算被評估進口設(shè)備的重置成本;(3計算被評估進口設(shè)備的評估值。2.被評估生產(chǎn)線年設(shè)計生產(chǎn)能力為10 000噸,評估時,由于受政策調(diào)整因素的影響,產(chǎn)品銷售市場不景氣,如不降價銷售產(chǎn)品,企業(yè)必須減產(chǎn)至年產(chǎn)6 000噸,或采取產(chǎn)品

34、降價措施以保持設(shè)備設(shè)計生產(chǎn)能力的正常發(fā)揮。假設(shè)政策調(diào)整將會持續(xù)3年,降價將會造成每噸產(chǎn)品凈損失100元,折現(xiàn)率為10%,生產(chǎn)線的規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)x為O.6。要求:試根據(jù)所給條件:(1估測所能出現(xiàn)的經(jīng)濟性貶值率;(2估測該設(shè)備的經(jīng)濟性貶值額。3.被評估機組為5年前購置,賬面價值為20萬元人民幣,評估時該機組已停產(chǎn)了,已經(jīng)被新型機組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到,在評估時點,其他企業(yè)購置新型機組的取得價格為30萬元人民幣,專家認定被評估機組與新型機組的功能比為0.8,被評估機組尚可使用8年。假定其他費用可以忽略不計。要求:試根據(jù)所給條件:(1估測該機組的重置成本;(2確定該機組的成新率;(3確定該機組

35、的評估值。4.被評估設(shè)備購建于1995年,賬面價值為30 000元,2000年和2003年進行過兩次技術(shù)改造,主要是添置了一些自動控制裝置,當年投資分別為3 000元和2 000元。2005年對該設(shè)備進行評估,假設(shè)19952005年每年該設(shè)備的價格上升率為10%,尚可使用年限為8年。要求:試根據(jù)所給條件估測被評估設(shè)備的成新率。5.某被評估設(shè)備擬長期用于租賃。根據(jù)該設(shè)備當前的狀況,估測其尚可使用年限為10年;根據(jù)市場調(diào)查,估測該設(shè)備的預(yù)期年凈收益均為7 500元;另外,又收集到3臺類似于被評估設(shè)備的參照物的銷售和租金信息(見下表。 第五章房地產(chǎn)評估一、單項選擇題1.某宗土地面積為2 000平方米

36、,單價為1 000元/平方米,國家規(guī)定的容積率為4,建筑密度為0.5,則樓面地價為( 。A.250元/平方米B.500元/平方米C.1 000元/平方米D.2 000元/平方米2.在影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素中,對價格影響最大的是( 。A.交通通達程度B.公共公用配套設(shè)施狀況C.區(qū)域的繁華程度D.城市規(guī)劃限制3.某宗土地面積為2 000平方米,土地上建有一幢10層的賓館,賓館首層面積為1 200平方米,第210層每層建筑面積為1 000平方米,則由此計算而得的建筑容積率為( 。C. 2D. 64.在建筑物重置成本的評估中,價格指數(shù)調(diào)整法一般只適合于( 。A.大型的建筑物B.價格較高的建筑物C

37、. 賬面成本不實的建筑物D.單位價值小、結(jié)構(gòu)簡單的建筑物5. 在資產(chǎn)評估中,土地使用權(quán)的評估通常是按照其最佳用途為依據(jù)進行的,對土地與建筑物用途不協(xié)調(diào)所造成的價值損失一般以( 體現(xiàn)出來。A.建筑物的經(jīng)濟性貶值B.建筑物的功能性貶值C.土地的經(jīng)濟性貶值D.土地的功能性貶值6. 某磚混結(jié)構(gòu)的三層住宅,宅基地面積為180平方米,建筑面積為400平方米。該房地產(chǎn)的折現(xiàn)率為9%,評估時的剩余使用年限為lO年。經(jīng)測算,該住宅的年純收益為50 000元,則用收益法評估該住宅的每平方米價格為( 元。A.852B.825C.1 054D.1 3287. 對于施工、形象進度正常的在建工程,其評估價值一般應(yīng)以在建工

38、程的( 為準。A.市場價格B.賬面價值C.重置成本D.收益價格8.在在建工程評估中,形象進度法適用于( 。A.接近完工且價格變化較小的在建工程B.施工期較短且價格變化較大的在建工程C.剛開工、施工期較長且價格變化較小的在建工程D.已經(jīng)停工且價格變化較大的在建工程9.基準地價修正系數(shù)法從評估原理和方法論的角度劃分可歸屬于( 。A.收益法B.成本法C.市場法D.清算法10.在房地產(chǎn)評估中,當無參照物和無法預(yù)測未來收益時,則運用( 評估較為合適。A.成本法B.市場法C.剩余法D.收益法11.根據(jù)經(jīng)驗,非生產(chǎn)用磚混結(jié)構(gòu)二等房的耐用年限是( 年。A.30B.40C.50D.6012.由于土地用途的改變或

39、土地功能的變化而引起的土地增值通常被稱為( 。A.土地取得費B.土地增值收益C.土地出讓金D.土地配套費13.下列關(guān)于土地的描述中,錯誤的是( 。A.在我國,所有土地的所有權(quán)均屬于國家B.國有土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓C.科技、文化、體育類用地最高出讓年限為50年D.凡未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的,土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓14.非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當最遲于使用年限屆滿前( 內(nèi)申請續(xù)期。A.3個月B.6個月C.12個月D.18個月15.在正常情況下,用于房地產(chǎn)價值評估的收益應(yīng)該是房地產(chǎn)的( 。A.實際總收益-實際總費

40、用B.實際總收益-客觀總費用C.客觀總收益-實際總費用D.客觀總收益-客觀總費用16.運用收益法評估房地產(chǎn)時,房地產(chǎn)總費用通常包括( 。A.管理費+折舊費+保險費+稅金B(yǎng).管理費+折舊費+保險費+稅金+空房損失費C.管理費+維修費+折舊費+保險費+稅金+空房損失費D.管理費+維修費+保險費+稅金17.有一宗土地,出讓年期為40年,資本化率為10%,預(yù)計未來5年的純收益分別為20萬元、22萬元、24萬元、21萬元和25萬元,并從第6年開始穩(wěn)定保持在30萬元的水平上,那么該宗土地的收益價格接近于( 萬元。18.有一宗土地,第一年的純收益為100萬元,資本化率為5%,若:(1以后各年的純收益在第一年

41、的基礎(chǔ)上逐年遞增1%;(2以后各年年純收益逐年增加1萬元。則這兩種情況下該宗土地的無限年期價格應(yīng)分別為( 。A.2 500萬元和1 600萬元B.1 667萬元和2 400萬元C.2 500萬元和2 400萬元D.1 667萬元和1 600萬元19.土地的“三通一平”是指( 。A.通水、通熱、通路、平整地面B.通水、通路、通電、平整地面C.通水、通路、通氣、平整地面D.通氣、通電、通訊、平整地面20.在一宗土地上,建有一棟10層寫字樓,每層樓的面積相同,關(guān)于其容積率和建筑密度的數(shù)據(jù),最有可能的是( 。B.5, 0.521.下表為收集到的純收益與售價的交易實例,則應(yīng)用純收益與售價比率法(算術(shù)平均

42、法確定評估標的的資本化率為( 。 B.7%22.某待估房地產(chǎn),已知建筑物的還原利率為8%,土地的還原利率為6%,建筑物價值占房地產(chǎn)總價值的45%,則該房地產(chǎn)的綜合還原利率應(yīng)為( 。A.5%B.6%23.待估建筑物的賬面原值為150萬元,竣工于1995年年底。假定1995年的價格指數(shù)為100%,19962000年的價格指數(shù)每年增長幅度分別是11.7%、17%、20.5%、6.9%和4.8%,則2000年年底該建筑物的重置成本最有可能是( 萬元。A.2 650B.265C.2 410D.24124.運用使用年限法估測建筑物實體有形損耗率,是以建筑物的( 與建筑物全部使用年限的比率求得。A.已使用年

43、限B.剩余使用年限C.實際已使用年限D(zhuǎn).已提折舊年限25.采用成本法評估建筑物的重置成本通常是以( 為依據(jù)的。A.該建筑物預(yù)算數(shù)B.同類建筑物客觀合理投入額C.建筑物建安成本D.建筑物人工費率變化率26.對于建筑物的過剩功能,在評估時可考慮按( 處理。A.功能性貶值B.建筑物增值C.經(jīng)濟性貶值D.經(jīng)濟性溢價27.運用市場法評估房地產(chǎn)價值時,通過區(qū)域因素修正后,可將參照物價格修正為( 條件下的價格。A.評估對象所處區(qū)域B.參照物所處區(qū)域C.城市平均區(qū)域D.參照物規(guī)劃區(qū)域28.在房地產(chǎn)開發(fā)中的“三通一平”費用屬于( 。A.基礎(chǔ)設(shè)施配套費B.公共事業(yè)配套費C.小區(qū)開發(fā)配套費D.城市建設(shè)配套費29.城

44、鎮(zhèn)土地的基準地價是( 。A.某時點城鎮(zhèn)土地單位面積價格B.某時期城鎮(zhèn)土地單位面積價格C.某時期城鎮(zhèn)區(qū)域性土地平均單價D.某時點城鎮(zhèn)區(qū)域性土地平均單價30.造成房地產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的根本性標志是( 。A.利用率下降B.部分閑置C.實際收益率下降D.客觀收益下降31.土地使用權(quán)按土地的不同用途規(guī)定相應(yīng)的最高出讓年限,下列關(guān)于:(1居住用地;(2工業(yè)用地;(3教育、科研、文化、衛(wèi)生、體育用地;(4商業(yè)、旅游、娛樂用地;(5綜合或其他用地的最高出讓年限的表述中,正確的是( 。A.70年,50年,50年,40年,50年B.70年,50年,50年,40年,40年C.60年,50年,50年,40年,50年D.6

45、0年,50年,40年,40年,50年32.某宗土地,單價為10 000元/平方米,規(guī)劃容積率為8,建筑密度為0.5,則其樓面地價為( 元/平方米。A.5 000B.1 250C.800D.20 00033.某待估宗地的剩余使用年限為30年,還原利率為6%,比較實例價格為3 000元/平方米,剩余使用年限為40年,若不考慮其他因素,則評估對象的評估價值接近于( 元/平方米。A.3 279B.2 250C.2 744D.4 00034.評估房地產(chǎn)時需要考慮的主要風險是( 。A.不可位移B.使用時間長C.不易變現(xiàn)D.規(guī)劃限制嚴35.若反映宗地地價水平,( 指標更具說服力。A.樓面地價B.土地單價C.

46、建筑單價D.基準地價36.有一宗土地的深度為150米,若標準深度為100米,按照四三二一法則,該宗地的單獨深度百分率為40%、30%、20%、10%、9%和8%,則其平均深度百分率為( 。A.117%B.78%37.土地市場的不完全競爭性是由土地的( 決定的。A.稀缺性B.用途多樣性C.不可再生性D.價值增值性38. 待估土地的年客觀總收益為300萬元,年客觀總費用為250萬元,剩余使用年限為40年,折現(xiàn)率為6%,則其評估價值最接近于( 萬元。A.700B.800C. 833D.75239.我國土地使用權(quán)出讓的最高年限由( 確定并公布。A.國土資源部B.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部C.省、自治區(qū)、直轄市政

47、府D.國務(wù)院40.如果某房地產(chǎn)的售價為1 000萬元,其中建筑物價格為600萬元,地價為400萬元:該房地產(chǎn)的年客觀收益為72萬元,建筑物的資本化率為8%,那么土地的資本化率最接近于( 。A.8%C. 6%D.5%41.由于土地用途改變而帶來的增值收益應(yīng)歸( 擁有。,A.轉(zhuǎn)讓人B.占有人C.使用人D.所有人二、多項選擇題1.下列費用中,屬于建筑安裝工程費的有( 。A.招投標費B.質(zhì)量監(jiān)督費C.測量、勘察設(shè)計費D.竣工圖費E.城市規(guī)劃設(shè)計費2.應(yīng)該由政府指定并定期公布的房地產(chǎn)價格有( 。A.基準地價B.交易底價C.標定地價D.房屋重置價格E.轉(zhuǎn)讓價格3.評估建筑物需考慮的因素包括( 。A.產(chǎn)權(quán)性

48、質(zhì)B.用途C.建筑結(jié)構(gòu)D.建設(shè)單位E.裝修質(zhì)量和水平4.房地產(chǎn)評估收益法公式:房地產(chǎn)價格=純收益資本化率,其成立的前提條件是( 。A.純收益每年不變B.資本化率固定C.收益年限為法定最高年限D(zhuǎn).收益年限為無限期5.基準地價是城市建成區(qū)的( 。A.單位地價B.路線價C.平均價格D.區(qū)域性價格E.宗地地價6.運用市場法評估地上建筑物部分時,選擇的參照物應(yīng)該在( 方面與待估資產(chǎn)大致相同。A.外觀B.結(jié)構(gòu)C.高度D.坐落位置7.土地的經(jīng)濟特征是( 。A.供給的稀缺性B.可壟斷性C.不可再生性D.土地利用多方向性E.效益級差性8.地價的特征包括( 。A.地價是地租的資本化B.地價是權(quán)益價格C.地價具有增

49、值性D.地價具有穩(wěn)定性E.地價與用途有關(guān)9.應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法評估地價時,從房屋預(yù)期租售價格中應(yīng)扣除的費用項目有( 。A.征地費用B.建筑總成本C.利潤D.稅金E.利息10.下列關(guān)于土地使用權(quán)的表述中,正確的有( 。A.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓B.土地使用權(quán)抵押時,其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)隨之抵押C.土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)時,其土地出讓年限應(yīng)為法律規(guī)定的最高年限D(zhuǎn).土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物(不動產(chǎn)的所有權(quán)時,其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓E.土地使用者抵押地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)時,其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押11.適

50、用于房地產(chǎn)評估的經(jīng)濟技術(shù)原則包括( 。A.供求原則B.替代原則C.最有效使用原則D.貢獻原則E.合法原則12.影響房地產(chǎn)價格的一般因素包括( 。A.商業(yè)繁華程度B.經(jīng)濟發(fā)展因素C.交通因素D.城市規(guī)劃及開發(fā)戰(zhàn)略13.新建房地產(chǎn)的開發(fā)成本包括( 。A.可行性研究費B.設(shè)計費C.土地出讓金D.場地平整費E.勘察費14.引起建筑物功能性貶值的因素主要有( 。A.政策變化B.使用強度不夠C.市場不景氣D.用途不合理15.新建房地產(chǎn)的公共配套設(shè)施建設(shè)費包括( 等的建設(shè)費用。A.臨時用電B.附屬鍋爐房C.自行車棚D.大型游樂場16.土地使用權(quán)出讓可以采用( 方式。A.協(xié)議B.招標C.劃撥D.拍賣17.在用

51、成本法評估新建房地產(chǎn)時,屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的項目有( 。A.供電工程費B.紅線內(nèi)自來水設(shè)施建設(shè)費C.雨水處理費D.管理費用E.銷售廣告宣傳費用18.運用基準地價評估宗地價格時,需修正的因素包括( 。A.土地出讓金B(yǎng).土地使用年限C.拆遷費用D.土地等級E.容積率19.國家征用集體土地而支付給集體經(jīng)濟組織的費用包括( 。A.土地補償費B.拆遷費C.安置補助費D.地上附著物補償費E.青苗補償費20.運用成本法評估土地使用權(quán)價值,考慮投資利潤時所使用的利潤率指標的計算基數(shù)可以是( 。A.土地取得費用和土地開發(fā)費用B.土地取得費用和土地增值收益C.土地開發(fā)費用和土地增值收益D.開發(fā)后的土地地價E.土地

52、增值收益、土地取得費用和土地開發(fā)費用三、判斷題1.土地的經(jīng)濟供給,是指在土地的自然供給范圍內(nèi),對土地進行了開發(fā)、規(guī)劃和整治,以滿足人類不同需求的土地供給。 ( 2.土地使用權(quán)價格可因土地使用年限的長短區(qū)分為各種年期的土地使用權(quán)價格,其出讓的最高年限由省、自治區(qū)、直轄市以上的人民政府部門制定。 ( 3.住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者未申請續(xù)期的,由原土地登記機關(guān)注銷登記,土地使用權(quán)由國家無償收回。 ( 4.地價是土地實體的購買價格,即地租的資本化。 ( 5.房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),應(yīng)當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價,不得瞞報或者作不實申報。 ( 6.

53、運用成本法評估房地產(chǎn)價格、計算投資利息時,所有投資的計息期都應(yīng)以房地產(chǎn)整個開發(fā)期為準。 ( 7.土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的,這種改變所帶來的增值收益應(yīng)歸土地轉(zhuǎn)讓者所有。( 8.標定地價是國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)。 ( 9.基準地價系數(shù)修正法的基本公式是:宗地地價=基準地價深度百分率I臨街寬度其他條件修正率。 ( 10.通常情況下,在建工程的投資額一定可以反映在在建工程的形象進度上。 ( 11.土地的自然供給和經(jīng)濟供給都是有彈性的。 ( 12.國有土地所有權(quán)只能在一級市場進行交易,而不能進入二級市場流轉(zhuǎn)。 ( 13.由于土地的不可再生性,導致了土地級差地租的產(chǎn)生

54、。( 14.供需原則是房地產(chǎn)評估中市場法的理論基礎(chǔ)。 ( 15.最有效使用原則是房地產(chǎn)評估的最高原則。 ( 16.貢獻原則是房地產(chǎn)分項評估中運用收益法的理論基礎(chǔ)之一。( 17.一個地區(qū)房地產(chǎn)價格總水平與該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展狀況呈正相關(guān)關(guān)系。 ( 18.收益法適合于有收益的房地產(chǎn)評估,如商場、寫字樓、公寓、學校、公園等。( 19.運用收益法評估房地產(chǎn)得到的結(jié)果稱為比準價值。 ( 20.運用市場法評估房地產(chǎn)價格時,在土地使用年期修正公式1(1 1(1m nr kr -+=-+中,r為土地的還原利率,m為參照物的剩余使用年限, n為評估標的的剩余使用年限。 ( 21.成本法中基礎(chǔ)設(shè)施配套費用應(yīng)以“七通一平”為標準計算。( 四、計算題1.有一宗土地,出讓年期為40年,資本化率為6%,預(yù)計未來前5