房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)處置

1、房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)處置傳統(tǒng)的不良資產(chǎn)，一般是指銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)及非金融機(jī)構(gòu)在經(jīng)營中形 成的不良債權(quán)、股權(quán)和實(shí)物類資產(chǎn)等。隨著不良資產(chǎn)處置市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā) 展，不良資產(chǎn)的范圍逐漸也擴(kuò)大至陷入困境中的企業(yè)、房地產(chǎn)項(xiàng)目等，這 種困境可能是因?yàn)槠髽I(yè)資金流突然斷裂、企業(yè)投資運(yùn)營失利、外部客觀條 件變更對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)等因素導(dǎo)致的暫時(shí)的或長期的困難。其中， 由于大部分不良資產(chǎn)的處置最終都落點(diǎn)于土地及房產(chǎn)的價(jià)值，因此如何涉 房地產(chǎn)類的不良資產(chǎn)的處置實(shí)現(xiàn)利益最大化逐漸成為理論及實(shí)務(wù)界討論 的熱點(diǎn)。本文主要以企業(yè)處置不良資產(chǎn)的實(shí)例出發(fā)，探討企業(yè)對(duì)涉房地產(chǎn) 類不良資產(chǎn)的處置方式及處置要點(diǎn)?；窘榻B1 .涉房地產(chǎn)類不

2、良資產(chǎn)是如何形成的以本所曾經(jīng)主辦的某不良資產(chǎn)處置案（下稱“案例”）為例（各方具 體關(guān)系詳見如下示意圖）。龍舟擔(dān)保司法柏青持有1*公司A人民幣3 3億元不謝產(chǎn)A7*流拇系動(dòng)產(chǎn)B關(guān)系借機(jī)節(jié)公司日也押相保：贄管會(huì)司巾計(jì)強(qiáng)制直行 他機(jī) 樣讓r 心1C在上述案例中，公司A以其持有的多幢房產(chǎn)及在建工程（“不動(dòng)產(chǎn)A”） 為其自信托公司的貸款提供了抵押擔(dān)保，以其持有的多套房產(chǎn)（“不動(dòng)產(chǎn) B”）為公司B自信托公司的貸款提供了最高額抵押擔(dān)保；鑒于公司A與公司B的關(guān)聯(lián)關(guān)系，公司A還為公司B的前述貸款提供了連帶責(zé)任保證。 后信托公司將上述兩筆債權(quán)轉(zhuǎn)讓給資管公司。由于公司A未按期償還其對(duì)資管公司的債務(wù)，資管公司向法院申

3、請(qǐng)了 強(qiáng)制執(zhí)行和財(cái)產(chǎn)保全，法院依法查封了不動(dòng)產(chǎn) A ,并在淘寶網(wǎng)進(jìn)行了兩次 不動(dòng)產(chǎn)A的司法拍賣活動(dòng)，但均以流拍結(jié)束；同時(shí)，由于公司 B亦未按期 償還其對(duì)資管公司的債務(wù)，資管公司向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行和財(cái)產(chǎn)保全后， 法院依法查封了公司A名下的多套房產(chǎn)。后公司C與資管公司簽署了債 權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，受讓了資管公司對(duì)公司 A、公司B持有的全部債權(quán)。本所介入時(shí)，公司A作為主要債務(wù)人，其已處于吊銷但未注銷狀態(tài)， 全部股權(quán)均已被凍結(jié)，且公司 A及其實(shí)際控制人已被列為失信被執(zhí)行人、 被列入異常經(jīng)營名錄。如上述可看出，資管公司原擬拍賣不動(dòng)產(chǎn) A以實(shí)現(xiàn)債權(quán)，但未料該等 房產(chǎn)未能成功處置變現(xiàn)，直接導(dǎo)致其對(duì)公司A及公司B發(fā)放

4、的兩筆貸款陷 入無法收回的困境。而后，由于公司 C錯(cuò)誤地預(yù)估了公司A、公司B的還 款能力以及不動(dòng)產(chǎn)A、不動(dòng)產(chǎn)B （合稱“目標(biāo)項(xiàng)目”）的價(jià)值，使得其從 資管公司處接盤該等不良資產(chǎn)后仍然無法收回債權(quán)，最終導(dǎo)致公司C陷入處置不良資產(chǎn)的僵局之中。2 .涉房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)的其他形成原因當(dāng)然，除上述案例中提及的不良資產(chǎn)的擔(dān)保物涉及房地產(chǎn)外，房地產(chǎn) 項(xiàng)目本身亦可以成為一種不良資產(chǎn)，具形成原因主要包括：（1）開發(fā)商操盤能力較差，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營陷入困境；（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目本身屬于違 規(guī)、違建、超建的房產(chǎn)；（3）由于城市政策變化、規(guī)劃調(diào)整或者政府領(lǐng)導(dǎo) 換屆導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目無法繼續(xù)進(jìn)行；（4）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于飽和

5、，使得 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營困難等。處置流程1 .涉房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)處置的基本流程在上述流程中，盡職調(diào)查作為處置涉房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)的首要環(huán)節(jié), 其具有不可替代的重要作用：盡取調(diào)查+璃認(rèn)資產(chǎn) 實(shí)際情況尋找最優(yōu)處重方案了解項(xiàng)目。涉房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)處置的過程也是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)最終價(jià)值的 過程，如果對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的狀況、性質(zhì)、定位存在認(rèn)知偏差，可能導(dǎo)致交易各方無法對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)值、未來的發(fā)展?jié)摿?、價(jià)值有清晰的認(rèn)知；了解債務(wù)。一般來說，涉房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)上可能牽涉各類復(fù)雜的債權(quán)、 抵押、查封等，如在處置之前未進(jìn)行全面的法律盡職調(diào)查，捋清該不良資產(chǎn) 上存在潛在法律風(fēng)險(xiǎn)，交易各方將難以對(duì)處置方案進(jìn)行最優(yōu)的選擇；

6、了解市場(chǎng)。涉房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)的特殊之處即在于不同地域、不同時(shí)期、 不同類別的房地產(chǎn)價(jià)值會(huì)隨著市場(chǎng)需求、客觀政策等的變化而變化，盡職調(diào) 查不僅是了解房地產(chǎn)項(xiàng)目本身，更重要的是通過訪談、走訪以了解當(dāng)?shù)卦擃?房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來趨勢(shì)，進(jìn)而對(duì)該房地產(chǎn)情況有更加客觀的判斷。2 .解決方案及優(yōu)劣分析以上述案例為例，對(duì)不良資產(chǎn)處置中的債權(quán)人（案例中的公司C）而言，我們理解存在如下三種處置該不良資產(chǎn)的交易方案：（1）公司C通過申請(qǐng)司法拍賣及變賣程序獲得款項(xiàng)以實(shí)現(xiàn)債權(quán)此方案需公司C作為申請(qǐng)執(zhí)行人向法院申請(qǐng)啟動(dòng)第三次拍賣程序處置 目標(biāo)項(xiàng)目，在拍賣申請(qǐng)獲得人民法院同意且拍賣成功的理想情況下，公司 C可從拍賣款項(xiàng)中獲得償

7、還。如法院不同意啟動(dòng)第三次拍賣程序或者第三 次拍賣仍然流拍，且人民法院同意啟動(dòng)變賣程序的，公司 C亦可以從變賣 款項(xiàng)中獲得償還（具體流程如下）同意啟動(dòng)一由請(qǐng)公司c *第三次超泰程序一流拍不同君后動(dòng)更賣程序一叱成功一段聯(lián)但根據(jù)我們對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目的盡職調(diào)查結(jié)果，我們注意到方案（1）的實(shí) 現(xiàn)存在如下風(fēng)險(xiǎn)：方案（1 ）存在不被法院認(rèn)可的風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、 變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定 第二十八條第一款：對(duì)于第二次拍賣仍流拍的不動(dòng)產(chǎn)，如申請(qǐng)執(zhí)行人拒絕 接受以該不動(dòng)產(chǎn)抵債的，人民法院應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)進(jìn)行第三次拍賣?？紤] 到資管公司此前申請(qǐng)的兩次拍賣均以流拍結(jié)束且第二次流拍與擬申請(qǐng)第三次拍賣時(shí)間已

8、相隔近兩年的時(shí)間，我們理解方案（1）的實(shí)現(xiàn)依賴于與執(zhí)行 法院的溝通情況，存在不被人民法院認(rèn)可的可能性。目標(biāo)項(xiàng)目中可進(jìn)行司法拍賣的財(cái)產(chǎn)范圍存在不確定性在盡職調(diào)查中我們注意到，曾有案外人對(duì)于目標(biāo)項(xiàng)目的司法執(zhí)行拍賣 財(cái)產(chǎn)范圍提出執(zhí)行異議之訴，盡管該執(zhí)行異議訴訟已被裁定駁回，但我們 認(rèn)為無法完全排除后續(xù)司法執(zhí)行拍賣過程中再次出現(xiàn)第三方提出執(zhí)行異 議之訴的可能性，從而導(dǎo)致目標(biāo)項(xiàng)目中可進(jìn)行司法執(zhí)行拍賣的財(cái)產(chǎn)范圍處 于不確定的狀態(tài)。公司C可獲得實(shí)現(xiàn)的債權(quán)償還數(shù)額存在不確定性公司A除存在對(duì)公司C的債務(wù)尚未償還外，其還存在工程欠款（且部 分工程欠款已有生效判決/仲裁文件作為支撐）、未支付的員工工資以及其 他普通

9、對(duì)外債務(wù)，且公司A名下的房產(chǎn)上存在以信托公司為第一順位抵押 權(quán)人的擔(dān)保物權(quán)。我們理解，當(dāng)目標(biāo)項(xiàng)目成功完成司法拍賣后，相關(guān)債務(wù) 的優(yōu)先清償順序應(yīng)為：已判決具有優(yōu)先清 擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先 員工工資及無揖保 償權(quán)的逮設(shè)工程款受償權(quán)的普通對(duì)外負(fù)債鑒于此，即便目標(biāo)項(xiàng)目順利完成拍賣或變賣的，公司C可獲得實(shí)現(xiàn)的債權(quán)償還數(shù)額仍然存在一定的不確定性。基于上述障礙，如公司C欲通過方案（1）處置不良資產(chǎn)的，其最終 可能實(shí)現(xiàn)的債權(quán)金額存在較多外部不確定因素的干擾。鑒于此，我們又向 公司C提出了如下兩種交易方案。（2）尋找潛在投資方通過股權(quán)收購的方式收購公司 A以間接控制目 標(biāo)項(xiàng)目方案（2）旨在通過潛在投資方支付的股權(quán)收購款

10、以實(shí)現(xiàn)公司 C的債 權(quán)，其本質(zhì)為一種債務(wù)重組，即通過與債務(wù)人重新協(xié)商訂立新的還款計(jì)劃， 落實(shí)擔(dān)保責(zé)任，以實(shí)現(xiàn)債權(quán)人的債權(quán)。如采取方案（2）,則需要公司A現(xiàn)有股東的配合協(xié)助。而如何實(shí)現(xiàn) 公司A現(xiàn)有股東的配合以及確保該交易成功后相應(yīng)的款項(xiàng)可進(jìn)入公司A而非其現(xiàn)有股東賬戶以滿足公司C實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有債權(quán)的需求，仍需各方進(jìn)一步協(xié) 商并就商業(yè)條件達(dá)成一致。否則，如股權(quán)轉(zhuǎn)讓款直接進(jìn)入公司 A現(xiàn)有股東 賬戶的，則對(duì)實(shí)現(xiàn)公司C的債權(quán)并無益處。除此之外，由于股權(quán)收購?fù)ǔＳ诔钟蟹康禺a(chǎn)項(xiàng)目的公司層面進(jìn)行，因此在采用股權(quán)收購的方式處置房地產(chǎn)時(shí)需要對(duì)公司名下的資產(chǎn)進(jìn)行清理、打包，保證公司名下持有的資產(chǎn)即為需要被處置的資產(chǎn)。在上述

11、案例中，由于公司A 的營業(yè)執(zhí)照已經(jīng)吊銷，公司 A 下的資產(chǎn)僅有目標(biāo)項(xiàng)目，因此股權(quán)收購無需對(duì)公司A 的資產(chǎn)進(jìn)行剝離即可進(jìn)行。但考慮到公司A 及目標(biāo)項(xiàng)目的現(xiàn)狀，我們理解潛在投資方可能會(huì)在收購價(jià)格上要求較大的折扣，或者設(shè)置較為嚴(yán)苛的交易條件，并且除上述風(fēng)險(xiǎn)外，方案(2)的實(shí)現(xiàn)還受限于公司A股東所持有的股權(quán)被凍結(jié)的期限、人民法院對(duì)該等凍結(jié)股權(quán)的處置方式等。因此，總體而言，方案(2)的實(shí)現(xiàn)存在不小的難度，最終成功的不確定性也較大。(3)尋找潛在投資方整體收購公司 C持有的對(duì)公司A、公司B的現(xiàn)有債權(quán)債權(quán)轉(zhuǎn)讓也是一種處置不良資產(chǎn)的常見手段，通常見于司法處置難度較大、處置時(shí)間較長的項(xiàng)目，或者處置方在該不良資產(chǎn)

12、所在地區(qū)的人脈、資源較薄弱的項(xiàng)目。在上述案例中，考慮到公司C 對(duì)公司 A 及公司 B 的債權(quán)實(shí)現(xiàn)難度較大，公司C 在與潛在投資方磋商過程中可能處于較弱勢(shì)的地位，例如需在債權(quán)的收購價(jià)款上給予潛在投資方較大的折扣，或者處置不良資產(chǎn)時(shí)設(shè)置了較為嚴(yán)苛的交易條件等。綜合而言，相較于其他處置方案，方案(3)對(duì)公司C而言無疑是實(shí)現(xiàn)債權(quán)最有效率的方式。3. 涉房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)的其他處置方式除上述介紹的三種涉房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)的處置方式外，作為債權(quán)人處置不良資產(chǎn)的常見方式還包括：? 以物抵債。由于房地產(chǎn)本身的價(jià)值較高，如債權(quán)人發(fā)現(xiàn)債務(wù)人確實(shí)無能力償還債務(wù)，或者可能存在多個(gè)債權(quán)人，且債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)無法同時(shí)償還其全部負(fù)

13、債，或者債權(quán)人本身操盤、運(yùn)營該類房地產(chǎn)的能力較高，能夠通過改建、聯(lián)合開發(fā)等方式提升房地產(chǎn)價(jià)值的，債權(quán)人亦可以選擇以物抵債的方式，直接持有該等不良資產(chǎn)，這在實(shí)踐中也不失為一種具有可操作性的方法；? 債轉(zhuǎn)股。對(duì)于債務(wù)人公司本身具備一定的經(jīng)營前景，或者債權(quán)人存在借殼上市、獲得特殊牌照、繞開準(zhǔn)入門檻等特殊目的的，債權(quán)人可以通過債轉(zhuǎn)股持有債務(wù)人公司股權(quán)、并獲得該公司的經(jīng)營、管理、決策的控制權(quán)，這種方式不僅可以實(shí)現(xiàn)債權(quán)人的債權(quán)，還能滿足債權(quán)人其他需求，此方案在實(shí)踐中也是較為常見的做法；? 盤活重整。如該等不良資產(chǎn)是由于債務(wù)人公司資金周轉(zhuǎn)不靈或者融資能力不足導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目無法進(jìn)一步運(yùn)營的，債權(quán)人可以采

14、取引入新的投資方、引入專業(yè)的管理者等重組方式進(jìn)行盤活重整實(shí)現(xiàn)債權(quán)。但此種方法可能涉及稅務(wù)、法律、金融等多方面的專業(yè)知識(shí)與技能，需要具備豐富經(jīng)驗(yàn)的人員統(tǒng)籌安排，否則極可能使得該房地產(chǎn)項(xiàng)目上的債權(quán)、債務(wù)關(guān)系更為復(fù)雜，引發(fā)新的糾紛，需要慎用；? 破產(chǎn)重整。此種方案固然有債權(quán)人受償率較高的優(yōu)點(diǎn)，但鑒于重整過程情況復(fù)雜多變，其對(duì)投資人的依賴程度較高，難以尋求到能夠滿足債務(wù)人需求的優(yōu)質(zhì)投資人。涉房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)的處置要點(diǎn)1. 盡量多掌握該不良資產(chǎn)的相關(guān)原始證照、公章、原始資料等，便于對(duì)不良資產(chǎn)開展盡職調(diào)查及集中處置。在上述案例中，如公司C 未保留公司 A 的公章、 目標(biāo)項(xiàng)目的證照等，公司 C 可能無法滿足潛在投資方對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目的盡職調(diào)查工作，進(jìn)而影響潛在投資方對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目的評(píng)估，使得債權(quán)人錯(cuò)失處置機(jī)會(huì)。2. 根據(jù)房地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營狀況選擇合適的處置方式，如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清晰、涉及糾紛較多，或者房地產(chǎn)的市場(chǎng)定位不合理，此類房地產(chǎn)上存在的障礙可能給將來經(jīng)營或二次處置房地產(chǎn)帶來影響，房地產(chǎn)盤活能力較差，建議盡早通過司法拍賣、變賣、協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式予以處置；但如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)相對(duì)清晰，具有一定的開發(fā)價(jià)值或增值潛力，對(duì)其登記、過戶、租賃等不存在其他障礙的，則在運(yùn)營中處