投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理ppt課件

1、投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處置投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處置 w第一部分:實(shí)際總結(jié)w 一、投資性房地產(chǎn)的核算范疇 w 二、投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)確認(rèn)與計(jì)量 w 三、投資性房地產(chǎn)發(fā)生的后續(xù)計(jì)量 w 四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置w 五、披露w 六、例題w第二部分:影響與運(yùn)用分析五點(diǎn):w 一、NPV方法成為主要評(píng)價(jià)規(guī)范w 二、信息披露更充分,公司升值 w 三、公司凈利潤(rùn)動(dòng)搖幅度增大w 四、稅收問(wèn)題不確定性w 五、實(shí)踐操作難度較大w第三部分:投資建議一、投資性房地產(chǎn)的核算范疇w1含義。投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為了賺取租金收入或引起資產(chǎn)增值而部分或全部持有的土地、房屋建筑物等 一、投資性房地產(chǎn)的核算范疇w第一，投資性房地產(chǎn)不用

2、于銷(xiāo)售。w第二，投資性房地產(chǎn)的實(shí)踐運(yùn)用壽命較長(zhǎng)，該當(dāng)對(duì)其后續(xù)計(jì)量與處置加以思索。w第三，企業(yè)持有的自用或用于銷(xiāo)售的土地應(yīng)界定為無(wú)形資產(chǎn)范疇，對(duì)于為了出租或資本增值而持有的土地運(yùn)用權(quán)應(yīng)界定為投資性房地產(chǎn)。w第四，企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的是賺取長(zhǎng)期的租金收益或獲得資本增值，對(duì)于這部分資產(chǎn)的核算，該當(dāng)充分遵照本質(zhì)重于方式原那么來(lái)對(duì)收益進(jìn)展確認(rèn)一、投資性房地產(chǎn)的核算范疇w2，范疇：w第三條 本準(zhǔn)那么規(guī)范以下投資性房地產(chǎn)：w一已出租的土地運(yùn)用權(quán)。w二持有并預(yù)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地運(yùn)用權(quán)。w三已出租的建筑物。w第四條 以下各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)：w一自用房地產(chǎn)，即為消費(fèi)商品、提供勞務(wù)或者運(yùn)營(yíng)管理而持有的房地

3、產(chǎn)。w二作為存貨的房地產(chǎn)。二、投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)確認(rèn)與計(jì)量 w1會(huì)計(jì)確認(rèn)：w企業(yè)獲得投資性房地產(chǎn)，只需在同時(shí)具備以下兩個(gè)條件時(shí)才可以進(jìn)展會(huì)計(jì)確認(rèn)：因獲得產(chǎn)權(quán)而發(fā)生的本錢(qián)可以計(jì)量；因該投資性房地產(chǎn)而包含的租金收入、運(yùn)用收費(fèi)或增值收益可以流入企業(yè)。 w2、計(jì)量：w投資性房地產(chǎn)該當(dāng)按照本錢(qián)進(jìn)展初始計(jì)量。三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量w1，本錢(qián)方法w2，公允價(jià)值方法：w采用公允價(jià)值方式計(jì)量的，該當(dāng)同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：w一投資性房地產(chǎn)所在地有活潑的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)；w二企業(yè)可以從房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)上獲得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)錢(qián)及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量w

4、留意：w1、采用公允價(jià)值方式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)展攤銷(xiāo)，該當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為根底調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益w2、已采用公允價(jià)值方式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值方式轉(zhuǎn)為本錢(qián)方式四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置w一將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)：w 投資性房地產(chǎn)開(kāi)場(chǎng)自用w二將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：w1、作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租。w2、自用土地運(yùn)用權(quán)停頓自用，用于賺取租金或資本增值。w3、自用建筑物停頓自用，改為出租。w三會(huì)計(jì)價(jià)值計(jì)量：本錢(qián)方式與公允價(jià)值方式四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置w第十七條 當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者

5、永久退出運(yùn)用且估計(jì)不能從其處置中獲得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，該當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。w第十八條 企業(yè)出賣(mài)、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，該當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益五、投資性房地產(chǎn)的披露w第十九條 企業(yè)該當(dāng)在附注中披露與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的以下信息：w一投資性房地產(chǎn)的種類(lèi)、金額和計(jì)量方式。w二采用本錢(qián)方式的，投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷(xiāo)，以及減值預(yù)備的計(jì)提情況。w三采用公允價(jià)值方式的，公允價(jià)值確實(shí)定根據(jù)和方法，以及公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)損益的影響。w四房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換情況、理由，以及對(duì)損益或一切者權(quán)益的影響。w五當(dāng)期處置的投資性房地產(chǎn)及其對(duì)損益的影響。六、例題w鳳凰花建立

6、集團(tuán)公司于2019年6月從乙公司購(gòu)入200萬(wàn)元的土地運(yùn)用權(quán)以賺取資本增值收益，支付相關(guān)手續(xù)費(fèi)10萬(wàn)元，公司思索當(dāng)?shù)氐耐恋刭I(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)尚不完善，采用本錢(qián)方式進(jìn)展后續(xù)計(jì)量。2019年1月1日，當(dāng)?shù)赝恋刭I(mǎi)賣(mài)日趨活潑，各方面的政策日益完善，而且公司確信并有確鑿證聽(tīng)闡明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值可以繼續(xù)可靠獲得，于是公司決議變卦其投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方式，轉(zhuǎn)為按市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值為260萬(wàn)元。2019年4月12日，公司決議將該塊土地用于商品房建立，建成擬用于集團(tuán)自用，當(dāng)日公允價(jià)值為248萬(wàn)元。六、例題會(huì)計(jì)分錄w2019年6月：w 借：無(wú)形資產(chǎn)土地運(yùn)用權(quán) 2,100,000w 貸：銀行存款 2,100,00

7、0w2019年1月1日：w 借：投資性房地產(chǎn)土地運(yùn)用權(quán) 2,600,000w 貸：無(wú)形資產(chǎn)土地運(yùn)用權(quán) 2,100,000w 營(yíng)業(yè)外收入 500,000w2019年4月12日：w 借：固定資產(chǎn) 2,480,000w 營(yíng)業(yè)外支出 120,000w 貸：投資性房地產(chǎn)土地運(yùn)用權(quán) 2,600,000一、NPV方法成為主要評(píng)價(jià)規(guī)范w目前市場(chǎng)上也曾經(jīng)運(yùn)用重估凈資產(chǎn)值NAV進(jìn)展估值，而且隨著投資性房地產(chǎn)物業(yè)的增多，特別是人民幣升值和我國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)開(kāi)展，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么采用后，一定會(huì)引導(dǎo)市場(chǎng)更多的關(guān)注各項(xiàng)投資性房地產(chǎn)物業(yè)的真實(shí)價(jià)值，并使NAV的估值方法成為評(píng)價(jià)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要規(guī)范之一。這無(wú)疑構(gòu)成制度性的長(zhǎng)期利好

8、。 二、信息披露更充分,公司升值w1、短期內(nèi)將對(duì)信息披露不充分的公司將產(chǎn)生更大的積極影響。w 這些企業(yè)的上年度凈資產(chǎn)值將會(huì)得到較大幅度的提升，同時(shí)采用公允價(jià)值方式的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么，會(huì)引導(dǎo)市場(chǎng)對(duì)一些原來(lái)信息披露不夠充分公司價(jià)值的發(fā)掘。w2、對(duì)那些信息披露比較充分的短期影響要小。w 但從長(zhǎng)期看，市場(chǎng)預(yù)期的日益明朗化依然會(huì)為這些公司提供相應(yīng)的溢價(jià)。三、公司凈利潤(rùn)動(dòng)搖幅度增大w1、公司每年凈利潤(rùn)的影響將主要取決于當(dāng)年投資性房地產(chǎn)物業(yè)的升值程度。w2，折舊和攤銷(xiāo)問(wèn)題只是從“顯性轉(zhuǎn)入“隱性 。w 不會(huì)對(duì)該公司每年的凈利潤(rùn)產(chǎn)生本質(zhì)性影響。 w 四、稅收問(wèn)題不確定性w1、對(duì)所得稅影響不用過(guò)于擔(dān)憂(yōu)。 w 稅收差別

9、主要是來(lái)源于重估增值部分(折舊和攤銷(xiāo)問(wèn)題并不會(huì)帶來(lái)本質(zhì)性差別)，按照主要以收付實(shí)現(xiàn)制為根底的稅法精神看，稅法有能夠依然會(huì)堅(jiān)持原有的政策，國(guó)家對(duì)重估增值部分免納稅賦的能夠性極大。w2、對(duì)房地產(chǎn)稅的影響短期不用思索，但長(zhǎng)期存在不確定性。w 短期在于鼓勵(lì)新準(zhǔn)那么的推行，長(zhǎng)期在于國(guó)家收入要求添加 。五、實(shí)踐操作難度較大w1、前提條件缺乏：w 一是沒(méi)有活潑的相關(guān)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)；二是缺乏客觀公正的評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)。w2、每年的評(píng)價(jià)費(fèi)用添加，對(duì)企業(yè)呵斥負(fù)擔(dān)。w3、風(fēng)險(xiǎn)能夠添加。w 由于能夠出現(xiàn)劣質(zhì)公司借助這一手段支配當(dāng)期利潤(rùn)，而優(yōu)質(zhì)企業(yè)竭力逃避采用該會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么的局面。 第三部分:投資建議w一、三類(lèi)企業(yè)存在派生時(shí)機(jī)一、三類(lèi)企業(yè)存在派生時(shí)機(jī) w1、出租性物業(yè)比重較高的、出租性物業(yè)比重較高的w公司公司 中國(guó)國(guó)貿(mào)中國(guó)國(guó)貿(mào)w2、百貨業(yè)、醫(yī)藥零售等行、百貨業(yè)、醫(yī)藥零售等行w業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)上海醫(yī)藥上海醫(yī)藥w3、部分擁有城市土地又可、部分擁有城市土地又可w能需求搬遷的公司能需求搬遷的公司滬