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文檔簡介

1、教學中心:校本部分數(shù):北京大學現(xiàn)代遠程教育作業(yè)論文論文題目當前房地產(chǎn)評估市場狀況淺析課程名稱經(jīng)濟專題講座2009年11月11日目錄一、2009年上半年住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展概況-2-(一)房地產(chǎn)開發(fā)保持較強勁的發(fā)展勢頭-2-1、開發(fā)投資持續(xù)增長-2-2、新開工面積增幅攀升-3-3、開發(fā)資金來源三分天下-3-4、銷售總量增長,辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房銷售勢頭看好-3-5、商品房空置得到有效控制-3-(二)新建住宅的供應量、需求量繼續(xù)保持穩(wěn)定增長-4-(三)租賃市場的發(fā)展,進一步活躍了房地產(chǎn)市場-4-(四)住房分配貨幣化工作的推進,促進了居民住房消費-4-(五)住房金融的發(fā)展,不僅促進了住房消費的增長,

2、而且改善了信貸資產(chǎn)的質(zhì)量-4-(六)住房消費的增長,增加了政府的稅收收入-4-(七)住房消費市場的逐步規(guī)范,調(diào)動了居民買房的積極性-5-二、房地產(chǎn)市場發(fā)展前景分析-5-三、當前要研究和解決的主要問題-5-(一)加快立法,依法明晰產(chǎn)權(quán),切實保障購房人的權(quán)益-5-(二)加大推進住房分配貨幣化工作的力度,支持職工買房-6-(三)加快開放住房二級市場,積極培育住房租賃市場-6-(四)進一步改善住房供應,讓百姓放心買房-6-(五)全方位拓展住房消費服務,加快市場運作-6-(六)大力發(fā)展住房金融,適應居民住房消費的需求-7-(七)規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)-7-(八)把握好房地產(chǎn)前景管理工作-7-參考文獻-7-摘

3、要盡管近幾年住宅建設一直保持較高的增長速度,城鎮(zhèn)人均住房面積有了較快的提高,但與發(fā)達國家人均住房面積相比、與人民群眾日益增長的住房需求相比尚有較大差距。最近一些機構(gòu)對多個城市調(diào)查結(jié)果顯示,居民對現(xiàn)住房的滿意率尚不到20%,約有48%的居民提出在二、三年內(nèi)愿意換購住房;已購公房戶中有67%希望通過換購住房改善居住條件和環(huán)境,再加上還有不少的居民愿意投資住房,因此,住房潛在需求量還相當大。今后10年,我國的住房建設會有持續(xù)的發(fā)展。具體表現(xiàn)在:投資和消費會同步增長(投資增速有可能減緩),個人買房的比例還會提高,住房質(zhì)量會有進一步改善,銷售環(huán)節(jié)會加快規(guī)范,住房消費服務領域會有更大的拓展,住房個人貸款的

4、總量還會上升,物業(yè)管理的覆蓋面還將擴大,住宅與房地產(chǎn)法制建設將得到加強。關(guān)鍵字房地產(chǎn)住房需求發(fā)展前景評估分析引言世界各國的經(jīng)驗表明,在人均住房面積達到3035平方米之前,會保持較旺盛的住房需求。隨著城市化進程的加快,城市人口數(shù)量的增加,大量危舊房屋改造及房地產(chǎn)二級市場、租賃市場的加快發(fā)育,住房市場還存在較大的發(fā)展空間。一、2009年上半年住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展概況2009年上半年,在住房分配貨幣化、住房二級市場、住房稅收、住房金融等政策的綜合作用下,住宅與房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢。不僅有效地調(diào)動了住宅建設投資的積極性,進一步啟動了個人住房消費,改善了居民的居住條件,還對帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、拉

5、動經(jīng)濟增長起到了重要的作用。(一)房地產(chǎn)開發(fā)保持較強勁的發(fā)展勢頭1、開發(fā)投資持續(xù)增長10月北京土地市場共推出13宗地塊,土地總面積57.81萬平方米,規(guī)劃建筑面積85.7萬平方米。本月無住宅類用地推出。北京土地市場交易特別是住宅用地市場較9月銳減。僅成交土地13宗,環(huán)比減少近20宗,成交土地總面積65.52萬平方米,總規(guī)劃建筑面積82.98萬平方米。其中居住類用地僅有1宗,總面積6.87萬平方米,規(guī)劃建筑面積13.16萬平方米。2、新開工面積增幅攀升新開工面積持續(xù)增長,表明開發(fā)商對市場形勢繼續(xù)看好。但因房地產(chǎn)市場的信號一般因為生產(chǎn)的周期要滯后一年左右,因此新開工的增勢要引起警惕和重視。要慎重分

6、析市場現(xiàn)狀、走向和發(fā)展趨勢,加強宏觀調(diào)控和引導,既要防止出現(xiàn)空置量的加大和新的過熱,也要避免出現(xiàn)因?qū)κ袌霭l(fā)展估計不足而產(chǎn)生的供不應求。3、開發(fā)資金來源三分天下在上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資中,國內(nèi)貸款占24.6%,同比增長36%;企業(yè)自籌資金占30.1%,同比增長34.7%;利用外資占1.8%,同比下降26%;其他資金占43.4%(主要是定金和預售收入)。定金和預收款比例的提高,表明商品房預售還占一定的份額,市場仍有較大潛力。4、銷售總量增長,辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房銷售勢頭看好1-6月,商品房銷售面積5126萬平方米,同比增長25.9%。其中,辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增幅達35%和29.2%,高于商

7、品住宅的增幅(25.32%)??梢?,在前兩年個人住房消費的帶動下,隨著經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn),房地產(chǎn)市場在整體啟動。5、商品房空置得到有效控制市場除了可有效地吸納近期上市的商品住房外,還能消化一部分以前積壓下來的空置房。商品房空置面積與2000年同比增長0.9%,比一季度減少1.1個百分點,是近幾年的最小增幅。(二)新建住宅的供應量、需求量繼續(xù)保持穩(wěn)定增長上半年,城鎮(zhèn)住宅完成投資1805.49億元,比去年同期增長21.6%比同期固定資產(chǎn)投資增幅高6.5個百分點,占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為15.17%;其中商品住宅完成投資1458.75億元,比2000年同期增長29.2%,比同期周定資產(chǎn)投資增幅高14

8、.1個百分點。(三)租賃市場的發(fā)展,進一步活躍了房地產(chǎn)市場目前,絕大多數(shù)大中城市已經(jīng)開放了住房二級市場。存量房上市,不僅增加了住房市場的供給總量,給買房人更多的選擇,而且創(chuàng)造了更大的住房需求,讓更多的居民成為增量房的消費者。(四)住房分配貨幣化工作的推進,促進了居民住房消費目前,35個大中城市,已有32個城市出臺了住房分配貨幣化方案。房價收入比在4倍以上的城市,大多已開始發(fā)放住房補貼。住房分配貨幣化方案的實施,提高了職工買房的支付能力,促進了居民住房消費,帶動了大量的民間資本進入消費領域,促進了經(jīng)濟的發(fā)展。(五)住房金融的發(fā)展,不僅促進了住房消費的增長,而且改善了信貸資產(chǎn)的質(zhì)量近年來,隨著住房

9、消費的增長,個人住房貸款也成倍增長。住房金融的發(fā)展,極大地提高了居民購房的支付能力,已經(jīng)成為居民提前實現(xiàn)住房消費的重要手段。因此,個人住房貸款的發(fā)展,對于改善銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量也起到了十分重要的作用。(六)住房消費的增長,增加了政府的稅收收入近幾年來,國家兩次調(diào)整了住房消費稅收政策,降低了稅率,促進了房地產(chǎn)市場的繁榮,帶動了地方財政收入的增長。(七)住房消費市場的逐步規(guī)范,調(diào)動了居民買房的積極性建設部會同有關(guān)部門采取了一系列措施整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場。一是發(fā)布了新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定;二是會同國家工商行政管理局發(fā)布了商品房買賣合同示范文本;三是發(fā)布了商品房銷售管理辦法;四是發(fā)布了簡化房地產(chǎn)交

10、易與房屋權(quán)屬登記程序的指導意見。這一系列政策的實施,保護了消費者的合法權(quán)益,在社會上引起了較大反響,受到廣大消費者的歡迎。二、房地產(chǎn)市場發(fā)展前景分析世界各國的經(jīng)驗表明,在人均住房面積達到3035平方米之前,會保持較旺盛的住房需求。隨著城市化進程的加快,城市人口數(shù)量的增加,大量危舊房屋改造及房地產(chǎn)二級市場、租賃市場的加快發(fā)育,住房市場還存在較大的發(fā)展空間。三、當前要研究和解決的主要問題為了進一步啟動住房消費、拉動經(jīng)濟增長、實現(xiàn)“十五”計劃提出的住宅發(fā)展目標,要針對存在的問題,從以下幾個方面采取措施:(一)加快立法,依法明晰產(chǎn)權(quán),切實保障購房人的權(quán)益?zhèn)€人成為住房消費主體之后,人們對住房的產(chǎn)權(quán)意識不

11、斷增強。盡管我國已確立了房屋權(quán)屬登記發(fā)證的法律制度,但由于住房確權(quán)體系不完善和物權(quán)基本制度的缺位,導致部分商品房銷售糾紛產(chǎn)生的源頭,也為物業(yè)管理的規(guī)范和全面推行留下了潛在矛盾。當前,要加快立法,依法明晰產(chǎn)權(quán),切實保障購房人的權(quán)益。個人購房之后,最關(guān)心的是住房的財產(chǎn)權(quán)。要加快制定物權(quán)法、住宅法及物業(yè)管理條例。(二)加大推進住房分配貨幣化工作的力度,支持職工買房要采取有力措施,將以前財政和單位買房和建房的資金盡快轉(zhuǎn)換為住房補貼;同時要對出售公有住房回收的資金進行清理,在留足房屋共用部位和共用設施、設備維修基金及房管所轉(zhuǎn)制資金后,將剩余的資金在今后兩年集中用于發(fā)放住房補貼;要加強對企事業(yè)單位住房分配

12、貨幣化工作的分類指導,確保補貼資金盡快發(fā)到職工手上,提高職工買房的支付能力,調(diào)動起更多的職工買房和換購住房。(三)加快開放住房二級市場,積極培育住房租賃市場解決部分城市目前存在的上市程序煩瑣、入市門檻過高、中介服務跟不上、產(chǎn)權(quán)證發(fā)放不及時、已購公房上市需經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位審查等問題,妥善處理好上市后的收益分配,把更多的有房職工拉人市場,創(chuàng)造新的市場需求,把市場規(guī)模做大。同時,要以財政部和稅務總局下發(fā)的住房租賃稅收政策調(diào)整為契機,加快啟動和規(guī)范住房租賃市場。(四)進一步改善住房供應,讓百姓放心買房近兩年,居民的住房消費觀念發(fā)生了根本性變化,對住房的需求已經(jīng)從單純數(shù)量型需求向數(shù)量、質(zhì)量并重型需求轉(zhuǎn)化;住

13、宅的競爭也已從區(qū)位競爭、價格競爭轉(zhuǎn)向環(huán)境競爭、品牌競爭。科學的規(guī)劃方案,完善經(jīng)濟適用住房政策,促進經(jīng)濟適用住房建設的持續(xù)發(fā)展;加快廉租住房制度的建設,行使各級政府的住房社會保障職能。(五)全方位拓展住房消費服務,加快市場運作要加快建立適合中國國情的房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)制度,規(guī)范房地產(chǎn)中介業(yè),取締坑蒙拐騙非法中介,樹立優(yōu)秀中介品牌。通過房屋置換、房屋租賃代理、貸款置業(yè)擔保、電子商務等,為房屋買賣、房屋租賃提供方便快捷的服務。(六)大力發(fā)展住房金融,適應居民住房消費的需求個人住房貸款的進一步發(fā)展,關(guān)系房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展。因此,加速推進住房抵押貸款證券化的工作應盡快提到議程上,一方面彌補住房貸款資金的不

14、足,另一方面解決商業(yè)銀行住房貸款流動性差的問題,進一步提高金融對住房市場的支持力度。(七)規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)進一步推行競爭機制,通過優(yōu)勝劣汰,改變目前行業(yè)中存在的管理工作不到位、服務質(zhì)量差、收費不規(guī)范等問題,切實提高管理及服務質(zhì)量,改善居住環(huán)境。(八)把握好房地產(chǎn)前景管理工作統(tǒng)計局最新公布的“1-8月份全國房地產(chǎn)市場運行情況”顯示,前8個月絕大部分指標進一步好轉(zhuǎn),國房景氣指數(shù)轉(zhuǎn)入100點以上的景氣區(qū)間,比7月份提高2.07點,連續(xù)5個月上升。多家機構(gòu)認為,隨著前8個月開發(fā)投資、新開工面積等指標好轉(zhuǎn),未來房地產(chǎn)行業(yè)景氣有望提升,投資回升趨勢有待進一步鞏固。參考文獻施建綱:房地產(chǎn)開發(fā)與管理,同濟大

15、學出版社,第115頁。余元鵬:房地產(chǎn)從業(yè)人士實戰(zhàn)專業(yè)知識一本通,機械工業(yè)出版社,第55頁。謝家瑾:中國房地產(chǎn),中國人民大學出版社,第16頁。葉潭:中國房地產(chǎn)戰(zhàn)爭,山西人民出版社,第23頁。陽德鴻:地王之王(金融危機下房地產(chǎn)行業(yè)的自救與絕殺),百花洲文藝出版社,第88頁。下面是贈送的團隊管理名言學習,不需要的朋友可以編輯刪除!謝謝!1、溝通是管理的濃縮。2、管理被人們稱之為是一門綜合藝術(shù)-“綜合”是因為管理涉及基本原理、自我認知、智慧和領導力;“藝術(shù)”是因為管理是實踐和應用。3、管理得好的工廠,總是單調(diào)乏味,沒有任何激動人心的事件發(fā)生。4、管理工作中最重要的是:人正確的事,而不是正確的做事。5、

16、管理就是溝通、溝通再溝通。6、管理就是界定企業(yè)的使命,并激勵和組織人力資源去實現(xiàn)這個使命。界定使命是企業(yè)家的任務,而激勵與組織人力資源是領導力的范疇,二者的結(jié)合就是管理。7、管理是一種實踐,其本質(zhì)不在于“知”而在于“行”;其驗證不在于邏輯,而在于成果;其唯一權(quán)威就是成就。8、管理者的最基本能力:有效溝通。9、合作是一切團隊繁榮的根本。10、將合適的人請上車,不合適的人請下車。11、領導不是某個人坐在馬上指揮他的部隊,而是通過別人的成功來獲得自己的成功。12、企業(yè)的成功靠團隊,而不是靠個人。13、企業(yè)管理過去是溝通,現(xiàn)在是溝通,未來還是溝通。14、賞善而不罰惡,則亂。罰惡而不賞善,亦亂。15、賞

17、識導致成功,抱怨導致失敗。16、世界上沒有兩個人是完全相同的,但是我們期待每個人工作時,都擁有許多相同的特質(zhì)。17、首先是管好自己,對自己言行的管理,對自己形象的管理,然后再去影響別人,用言行帶動別人。18、首先要說的是,CEO要承擔責任,而不是“權(quán)力”。你不能用工作所具有的權(quán)力來界定工作,而只能用你對這項工作所產(chǎn)生的結(jié)果來界定。CEO要對組織的使命和行動以及價值觀和結(jié)果負責。19、團隊精神是從生活和教育中不斷地培養(yǎng)規(guī)范出來的。研究發(fā)現(xiàn),從小沒有培養(yǎng)好團隊精神,長大以后即使天天培訓,效果并不是很理想。因為人的思想是從小造就的,小時候如果沒有注意到,長大以后再重新培養(yǎng)團隊精神其實是很困難的。20

18、、團隊精神要從經(jīng)理人自身做起,經(jīng)理人更要帶頭遵守企業(yè)規(guī)定,讓技術(shù)及素質(zhì)較高的指導較差的,以團隊的榮譽就是個人的驕傲啟能啟智,互利共生,互惠成長,不斷地逐漸培養(yǎng)員工的團隊意識和集體觀念。21、一家企業(yè)如果真的像一個團隊,從領導開始就要嚴格地遵守這家企業(yè)的規(guī)章。整家企業(yè)如果是個團隊,整個國家如果是個團隊,那么自己的領導要身先士卒帶頭做好,自己先樹立起這種規(guī)章的威嚴,再要求下面的人去遵守這種規(guī)章,這個才叫做團隊。22、已所不欲,勿施于人。23、卓有成效的管理者善于用人之長。24、做企業(yè)沒有奇跡而言的,凡是創(chuàng)造奇跡的,一定會被超過。企業(yè)不能跳躍,就一定是(循著)一個規(guī)律,一步一個腳印地走。25、大成功

19、靠團隊,小成功靠個人。-10-26同不聽傾忽疏的大最者理管是名人名節(jié)師教一一n名人名的節(jié)師教于關(guān)1、一個人在學校里表面上的成績,以及較高的名次,都是靠不住的,唯一的要點是你對于你所學的是否心里真正覺得很喜歡,是否真有濃厚的興趣-鄒韜奮2、教師是蠟燭,燃燒了自己,照亮了別人。-佚名-11-3、使學生對教師尊敬的惟一源泉在于教師的德和才。-愛因斯坦4、三人行必有我?guī)熝桑粨衿渖普叨鴱闹?,其不善者而改之?如主5、在我們的教育中,往往只是為著實用和實際的目的,過分強調(diào)單純智育的態(tài)度,已經(jīng)直接導致對倫理教育的損害。-愛因斯坦6、舉世不師,故道益離。-柳宗元7、古之學者必嚴其師,師嚴然后道尊。-歐陽修8、

20、教師要以父母般的感情對待學生。-昆體良9、機會對于不能利用它的人又有什么用呢?正如風只對于能利用它的人才是動力。-西家10、一日為師,終身為父。-關(guān)漢卿11、要尊重兒童,不要急于對他作出或好或壞的評判。-盧梭12、捧著一顆心來,不帶半根草去。-陶行知13、君子藏器于身,待時而動。-佚名14、教師不僅是知識的傳播者,而且是模范。-布魯納15、教師是人類靈魂的工程師。-斯大林16、學者必求師,從師不可不謹也。-程頤17、假定美德既知識,那么無可懷疑美德是由教育而來的。-蘇格拉底18、好花盛開,就該盡先摘,慎莫待美景難再,否則一瞬間,它就要凋零萎謝,落在塵埃。-莎十比亞19、養(yǎng)體開智以外,又以德育為重。-康有為20、無貴無賤,無長無少,道之所存,師之所存也。-韓愈-12-21、誰若是有一剎那的膽怯,也許就放走了幸運在這一剎那間對他伸出來的香餌。-大仲馬22、學貴得師,亦貴得友。-唐甄23、故欲改革國家,必先改革個人;如何改革個人?唯一方法,厥為教育。張伯苓24、為學莫重于尊師。-譚嗣同25、愚蠢的行動,能使人陷于貧困;投合時機的行動,卻能令人致富。-克拉26、凡是教師缺乏愛的地方,無論品格還是智慧都不能充分地或自由地發(fā)展。羅素27、不愿向小孩學習的人,不配做小孩的先生。-陶行知28、少年進步則國進步。-梁啟超29、弱者坐失良機,強者制造時機,沒有時機

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