青劍湖的項目的的策劃定位的報告ppt課件

1、協(xié)信集團青劍湖工程謀劃定位報告2021/11/26成全機構(gòu) 全忠 代冬男 周健 施佳敏 周麗娜戰(zhàn)略目的u 工程在蘇州獲得驚動性勝利；u 2019年四季度實現(xiàn)10個億銷售目的；u 工程價錢高出周邊工程20%的溢價。目的客戶u改善、自用型：60%，其中以園區(qū)客源為主u投資型：40%，客戶區(qū)域主要為蘇州、上海湖東客湖東客戶比例戶比例20%湖湖西西客客戶戶比比例例40%唯亭客唯亭客戶比例戶比例10%相城區(qū)相城區(qū)客戶比客戶比例例5%上海、昆山客上海、昆山客戶比例戶比例20%市區(qū)、市區(qū)、新區(qū)客新區(qū)客戶比例戶比例5%客戶分布區(qū)域預(yù)判n 自用型客戶根本集中在園區(qū)。n 投資型客戶集中在上海、相城、老城區(qū)及新區(qū)等

2、區(qū)域?？蛻粜枨箢惇殫澤壜?lián)排迷你聯(lián)排年齡46-55歲36-45歲28-35歲職業(yè)高管，私企業(yè)主，處級以上公務(wù)員企業(yè)中層，私企業(yè)主，科級以上公務(wù)員、高級醫(yī)師企業(yè)中層，四年以上公務(wù)員，中級醫(yī)師、成功的自由職業(yè)者家庭結(jié)構(gòu)二口為主三代同堂較多三口之家置業(yè)階段多次置業(yè)二次以上置業(yè)二次置業(yè)為主家庭年收入80萬以上50萬以上30萬以上需求特征注重品牌，對產(chǎn)品品質(zhì)有強烈要求，追求檔次，關(guān)注細節(jié)非常注重家庭生活品質(zhì)的改善，非常注重子女的教育，注重品牌消費注重配套設(shè)施，尤其是教育配套，對生活便利要求較高居者居者溫溫 暖暖 生生 活活愛生活愛生活 愛蘇州愛蘇州純粹的家庭觀純粹的家庭觀蘇州青劍湖蘇州青劍湖新興別墅區(qū)新

3、興別墅區(qū)地段地段產(chǎn)品地中海坡地風(fēng)情別墅生活別墅工程定位工程主題激發(fā)家庭情感的暖和別墅。浸透生活細節(jié)的五心社區(qū)。暖和生活“第一居所的功能第一居所的功能 最符合人性需求的功能和細節(jié)改善，激發(fā)居者對最符合人性需求的功能和細節(jié)改善，激發(fā)居者對于溫情家庭生活的原始盼望。于溫情家庭生活的原始盼望。“第二居所的形狀第二居所的形狀 最純粹的地中海風(fēng)情社區(qū)，感受度假閑適的生活最純粹的地中海風(fēng)情社區(qū)，感受度假閑適的生活環(huán)境，公共庭院促進鄰里交往，別墅住戶彼此不再冷環(huán)境，公共庭院促進鄰里交往，別墅住戶彼此不再冷漠。漠?！昂勒淖鹳F感受豪宅的尊貴感受 細致入微的細節(jié)處置，人性貼心的物管效力。細致入微的細節(jié)處置，人性貼

4、心的物管效力。暖和生活用心關(guān)懷舒心誠心自信心建筑：細節(jié)為王n打造最符合蘇州人生活習(xí)慣別墅物管：生活至上n示范區(qū)第一居所的客戶體驗社區(qū)氣氛：庭院精神n“家庭，不僅有家庭，不僅有“家還要有家還要有“庭庭景觀：園林精神n充溢人文氣味的產(chǎn)品主義者品牌體系：產(chǎn)品主義n融入蘇州園林的靈魂和精華五心社區(qū)前幾輪方案回想類獨棟類獨棟迷他聯(lián)排疊加組合迷他聯(lián)排疊加組迷他聯(lián)排疊加組合合疊加疊加會所高層洋房聯(lián)排疊加組合聯(lián)排疊加組合疊加經(jīng)濟聯(lián)排320地塊324地塊326地塊325地塊迷他聯(lián)排經(jīng)濟聯(lián)排經(jīng)濟聯(lián)排經(jīng)濟聯(lián)排11月月1日匯報方案規(guī)劃日匯報方案規(guī)劃325地塊：類獨棟地塊：類獨棟+聯(lián)排聯(lián)排+迷他聯(lián)排迷他聯(lián)排326地塊：

5、疊加地塊：疊加+聯(lián)排聯(lián)排+迷迷他聯(lián)排他聯(lián)排320地塊：類獨棟地塊：類獨棟+聯(lián)排聯(lián)排+迷他聯(lián)排迷他聯(lián)排+疊加疊加324地塊：高層地塊：高層+洋房洋房調(diào)整緣由：調(diào)整緣由： 希望看到純低密度產(chǎn)品和希望看到純低密度產(chǎn)品和低密度低密度+高層兩個方案。高層兩個方案。 產(chǎn)品線太雜，從高層到類產(chǎn)品線太雜，從高層到類獨棟都有，每塊地的客戶離獨棟都有，每塊地的客戶離散度都較高。散度都較高。優(yōu)點：優(yōu)點： 細分土地價值，按價值細分土地價值，按價值高低布置產(chǎn)品線。高低布置產(chǎn)品線。前幾輪方案回想11月月17日匯報方案規(guī)劃日匯報方案規(guī)劃325地塊：類獨棟地塊：類獨棟326地塊和地塊和324地塊：聯(lián)排地塊：聯(lián)排320地塊：迷

6、他聯(lián)排地塊：迷他聯(lián)排+疊加疊加小類獨棟聯(lián)排大類獨棟聯(lián)排迷他聯(lián)排疊加會所320地塊324地塊326地塊325地塊優(yōu)點：優(yōu)點： 純粹的別墅社區(qū)，檔次純粹的別墅社區(qū)，檔次高。高。調(diào)整緣由：調(diào)整緣由： 容積率容積率0.7，損失較大，損失較大，希望在前期報批時按著不損希望在前期報批時按著不損失容積率的方案做。失容積率的方案做。前幾輪方案回想11月月26日匯報方案規(guī)劃日匯報方案規(guī)劃325地塊和地塊和326：類獨棟：類獨棟+聯(lián)排聯(lián)排320地塊：迷他聯(lián)排地塊：迷他聯(lián)排+疊加疊加324地塊：高層公寓地塊：高層公寓優(yōu)點：優(yōu)點： 綜合上兩個規(guī)劃方案的綜合上兩個規(guī)劃方案的問題，結(jié)合實踐土地價值問題，結(jié)合實踐土地價值規(guī)

7、劃產(chǎn)品線，且做足容積規(guī)劃產(chǎn)品線，且做足容積率。率。調(diào)整緣由：調(diào)整緣由： 產(chǎn)品線仍略顯雜亂，整個產(chǎn)品線仍略顯雜亂，整個工程的客戶離散度較高。工程的客戶離散度較高。小類獨棟晉級聯(lián)排大類獨棟晉級聯(lián)排晉級聯(lián)排迷他聯(lián)排高層疊加小類獨棟會所320地塊324地塊326地塊325地塊本次方案規(guī)劃要點 容積率不能損失。容積率不能損失。 聚集客戶，產(chǎn)品線不能拉開。聚集客戶，產(chǎn)品線不能拉開。 要有引爆市場的產(chǎn)品。要有引爆市場的產(chǎn)品。 土地價值最大。土地價值最大。小類獨棟大類獨棟聯(lián)排會所小類獨棟大類獨棟聯(lián)排高層迷他聯(lián)排規(guī)劃建議：325地塊和320擁有共同的河景資源，作為一整塊地進展規(guī)劃規(guī)劃，由西至東布置大類獨棟、小類

8、獨棟、聯(lián)排，作為純別墅區(qū)，減小客戶離散度。326地塊布置成純粹的迷他聯(lián)排別墅區(qū)。324地塊為高層備用地。用高層平衡0.98的總體容積率，先期報批時做足建筑面積，后期根據(jù)市場情勢，可再選擇能否降低容積率做別墅。本次方案目的建議用地面積：253438平方米建筑面積：248270平方米其中：住宅面積：245270平方米會所面積：3000平方米容積率：0.98產(chǎn)品戶均面積（m2）建筑面積（m2）建筑面積比戶數(shù)（戶）戶數(shù)比類獨棟2953485029.92%11821.22%聯(lián)排2404632039.77%19334.71%迷你聯(lián)排1443530030.31%24544.06%合計116470100.00

9、%556100.00%總體產(chǎn)品配比全部地塊，計高層總體產(chǎn)品配比320+325+326地塊，不計高層產(chǎn)品戶均面積（m2）建筑面積（m2）建筑面積比戶數(shù)（戶）戶數(shù)比類獨棟2953485014.20%1187.24%聯(lián)排2404632018.88%19311.84%迷你聯(lián)排1443530014.39%24515.03%高層12012888052.53%107465.89%合計245350100.00%1630100.00%目的全部地塊，計高層用地面積：191348平方米建筑面積：119470平方米其中：住宅面積：116470平方米會所面積：3000平方米容積率：0.62目的 320+325+326地

10、塊，不計高層最打動蘇州人的12個產(chǎn)品細節(jié)細節(jié)打動點打動程度項目做法會呼吸的地下室解決蘇州地下室防水防潮問題，蘇州第一個“會呼吸的地下室”無微不至的關(guān)愛兒童“預(yù)設(shè)兒童房”，門窗開啟方便及安全、樓梯雙層扶手、插座上裝有觸電保護、兒童房開關(guān)高度細致入微的關(guān)心老年人“預(yù)設(shè)老人房”，社區(qū)和私家的坡道、老人房照明、開關(guān)高度、衛(wèi)生間擺設(shè)、扶手符合老年人習(xí)慣不眨眼的景觀“比中式園林更細膩的景觀”硬角全部植物包裹，隱形井蓋，工整的鋪地細致柔和的立面文化石勾縫劑深淺控制，不同材料之間拼接處的細致處理，落水管的掩飾門窗的質(zhì)量門窗安裝防塵條和消音膠，方便開啟，入戶門加厚40%，加寬加高，能開啟的窗戶都安裝紗窗不會被淹

11、和不會蹭車的車庫雙層截水溝，防撞條、倒車鏡的裝設(shè)看不見的設(shè)施綠化隱蔽，地埋式變電箱每件物品都有歸屬涼席、拖把、熨衣板、靴子、棉被，都儲藏在最適合和最順手的儲藏柜 衣服聞到陽光味道在南花園或南露臺搭設(shè)好晴雨棚和晾衣架推窗就能觸到的鮮花陽臺欄桿上，入戶欄桿旁花槽花架的布置不會怕阻塞的地漏一層靠近花園的地漏增設(shè)保護層，防止樹葉等雜物進入最打動人的效力細節(jié)就像自家的客廳一樣，小區(qū)道路每天必需用拖布拖。就像自家的客廳一樣，小區(qū)道路每天必需用拖布拖。渣滓箱煙碗內(nèi)煙頭不超越渣滓箱煙碗內(nèi)煙頭不超越5個。個。雨停后雨停后20分鐘內(nèi)要求路上看不到積水。分鐘內(nèi)要求路上看不到積水。為減少噪音，保潔員在公共用水處接水時

12、會先將抹布墊在桶底再開水。為減少噪音，保潔員在公共用水處接水時會先將抹布墊在桶底再開水。園區(qū)園區(qū)10厘米以上的雜草肉眼看去每平方米不得多于厘米以上的雜草肉眼看去每平方米不得多于2株。株。會所主題定位會所中心價值：會所中心價值： “關(guān)懷生活關(guān)懷生活 功能適用，處理短時期功能適用，處理短時期的生活配套問題。的生活配套問題。會所中心價值：會所中心價值： “休閑載體休閑載體 功能設(shè)置以滿足別墅客群休功能設(shè)置以滿足別墅客群休閑文娛需求為主，強調(diào)享用和情閑文娛需求為主，強調(diào)享用和情趣，滿足業(yè)主及家庭的日常生活趣，滿足業(yè)主及家庭的日常生活需求。需求。 鄰里中心等商業(yè)建成，青劍湖板塊配套逐漸成熟。前期后期 別

13、墅業(yè)主逐漸入住，別墅物業(yè)生活氣氛逐漸構(gòu)成。以以“生活生活為主題，會所替為主題，會所替代鄰里中心代鄰里中心“，滿足前期，滿足前期住戶的生活需求住戶的生活需求以以“休閑休閑為主題，會所作為主題，會所作為別墅住戶健身、活動、為別墅住戶健身、活動、放松、交流的私有平臺放松、交流的私有平臺前期開發(fā)前期開發(fā)2019.5.1-2019.10.7前到達預(yù)售證規(guī)范前到達預(yù)售證規(guī)范320地塊全部地塊全部包括迷他聯(lián)排包括迷他聯(lián)排245套；套；326地塊全部地塊全部包括包括 大類獨棟大類獨棟8套套 小類獨棟小類獨棟36套套 聯(lián)排聯(lián)排101套套地上總建筑面積地上總建筑面積72440平方米。平方米。根據(jù)先期總銷金額預(yù)估，

14、根據(jù)先期總銷金額預(yù)估，2019年年底前只需到達年年底前只需到達76%的的銷售率就能完成銷售率就能完成10億的銷售額。億的銷售額。中期開發(fā)前期完全開工中期開發(fā)前期完全開工中期開盤前到達預(yù)售證規(guī)范中期開盤前到達預(yù)售證規(guī)范325地塊地塊50%類獨棟、類獨棟、60%聯(lián)排聯(lián)排324地塊部分地塊部分30%高層公寓高層公寓后期開發(fā)中期完全開工后期開發(fā)中期完全開工后期開盤前到達預(yù)售證規(guī)范后期開盤前到達預(yù)售證規(guī)范325地塊余下地塊余下50%類獨棟、類獨棟、40%聯(lián)排聯(lián)排324地塊地塊70%高層公寓高層公寓示范區(qū)期建立2019.2.22-2019.4.30 325地塊示范區(qū)占地約20000平方米。示范區(qū)前期開發(fā)前

15、期開發(fā)中期開發(fā)開發(fā)節(jié)拍中期開發(fā)后期開發(fā)后期開發(fā)團隊組建正式亮相正式蓄水初次開盤二次開盤2019.1.52019.5.12019.8.12019.10.82019.11.202019年銷售節(jié)拍建議1、根據(jù)2019年的10個億銷售目的去推導(dǎo)工程銷售節(jié)拍2、以10.8開盤為2019年任務(wù)的主要節(jié)點3、根據(jù)10個億的銷售要求，預(yù)期2019年銷售均價為17000元/平米，那么銷售面積需到達5.88萬平米才干完成義務(wù)2019.12.18三次開盤初次開盤二次開盤三次開盤繼續(xù)期去化剩余房源繼續(xù)期去化剩余房源30%，去，去化化2640平米，合計平米，合計29140平米，平米，實現(xiàn)銷售實現(xiàn)銷售4.96億億剩余：剩

16、余：6160平米平米繼續(xù)期去化剩余房源繼續(xù)期去化剩余房源30%，去，去化化3650平米，合計平米，合計46790平平米，實現(xiàn)銷售米，實現(xiàn)銷售8億億剩余：剩余：8510平米平米二次開盤推盤量：推盤量：320地塊地塊 聯(lián)排聯(lián)排+類獨棟類獨棟 共共20000平米平米目的：推盤量去化目的：推盤量去化70% 去化去化14000平米平米 合計合計43140平米平米 實現(xiàn)銷售實現(xiàn)銷售7.33億億 剩余：剩余：12160平米平米2019.11.20初次開盤推盤量：推盤量：326地塊地塊 迷他聯(lián)排迷他聯(lián)排 35300平米平米目的：推盤量去化目的：推盤量去化75% 合計合計26500平米平米 實現(xiàn)銷售實現(xiàn)銷售4.

17、51億億 剩余：剩余：8800平米平米2019.10.8繼續(xù)期截止繼續(xù)期截止2019年年12月月31日日去化剩余房源去化剩余房源15%，去化，去化2000平米，合計平米，合計60790平米，平米，實現(xiàn)銷售實現(xiàn)銷售10.33億億 剩余：剩余：11650平米平米三次開盤目的：推盤量去化目的：推盤量去化70% 去化去化12000平米平米 合計合計58790平米平米 實現(xiàn)銷售實現(xiàn)銷售10億億 剩余：剩余：50平米平米推盤量：推盤量：320地塊地塊聯(lián)排聯(lián)排+類獨棟類獨棟 共共17140平米平米2019.12.18本錢分析工程總本錢約工程總本錢約26億，折合地上面積單價本錢約億，折合地上面積單價本錢約10

18、634元元/。成本總建地上面積地下面積其他贈送面積地上面積占比戶數(shù)土地成本其他成本總單價成本總成本單位%戶元/元/元/萬元大獨棟153458250379533003.4%224893 36008493 9560.6 小獨棟42966231001062692409.4%844893 36008493 26769.6 聯(lián)排8570846080211961843218.8%2054893 35508443 52971.3 小聯(lián)排3906021000966084008.6%1404893 35508443 24140.7 疊加5133627600126961104011.3%1464893 35008

19、393 31471.1 高層191890119240548501780048.6%10744893 30007893 115906.0 合計426305245270112823682121167110634 260,819 推售面積預(yù)估2019年：推售面積約年：推售面積約7.2萬方，其中萬方，其中320、326地塊全部；地塊全部；11-12年：推售面積約年：推售面積約6.3萬方，其中萬方，其中325地塊大類獨棟地塊大類獨棟50%，小類獨棟，小類獨棟50%，聯(lián)排，聯(lián)排60%，324地塊高層地塊高層30%。12-13年：推售面積約年：推售面積約11.1萬方，其中萬方，其中324地塊高層地塊高層70

20、%，325地塊大類獨棟地塊大類獨棟50%，小類獨棟，小類獨棟50%，聯(lián)排，聯(lián)排40%。周期開發(fā)銷售面積2019年11-12年12-13年總計單位大類獨棟3000300030009000小類獨棟99007975797525850聯(lián)排2424013248883246320小聯(lián)排3530035300高層3888090720129600總計（）7244063103110527245350地塊號建筑類別地上總建戶數(shù)各區(qū)上市銷售率單位戶2019年11-12年12-13年320大類獨棟30008100%小類獨棟990036100%聯(lián)排24240101100%326小聯(lián)排35300245100%325大類獨棟

21、60001650%50%小類獨棟159505850%50%聯(lián)排220809260%40%324高層128880107430%70%售價與總銷預(yù)估2019年：推售總銷可達年：推售總銷可達12.5億，銷售率到達億，銷售率到達80%即可完成年度義務(wù)。即可完成年度義務(wù)。11-12年：推售總銷約為年：推售總銷約為8.4億；億；12-13年：推售總銷約為年：推售總銷約為13.6億。億。整個工程總銷約整個工程總銷約34.5億，利潤約為億，利潤約為7.7億，利潤率約為億，利潤率約為22.4%。利潤測算售價總銷收入利潤2019年11-12年12-13年2019年11-12年12-13年小計單位元/元/元/萬元萬元萬元萬元萬元大類獨棟22000270003200066008100960024300 10,839 小類獨棟2000023000280001980018342.52233060472.5 22,144 聯(lián)排16000200002500038784264962208087360 20,709 小