批量精裝修施工管理研討

1、批量精裝修施工管理20162016年年1 1月月2前前 言言 近年來，北京公司開發(fā)的公園1872和臻園項(xiàng)目均為精裝修交付，在項(xiàng)目的實(shí)施過程中，北京公司在精裝修管理方面既積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，也有一些慘痛的教訓(xùn)。2014年度，北京公司精裝修項(xiàng)目實(shí)測實(shí)量成績?nèi)昶骄?0.11分，交付評估綜合得分65.8分，均位居控股前列。進(jìn)入2015年，如何繼續(xù)保持并進(jìn)一步提升工程管理能力，把精裝修質(zhì)量做得更好，以提升客戶滿意度、促進(jìn)銷售，是北京公司的工程管理者一直在思考的問題。 北京公司在控股運(yùn)營管理中心推出項(xiàng)目部標(biāo)準(zhǔn)化管理手冊、招商地產(chǎn)工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、 項(xiàng)目安全管理標(biāo)準(zhǔn)動作 、招商地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)測實(shí)量操作指引的基礎(chǔ)

2、上，根據(jù)項(xiàng)目精裝修特點(diǎn)創(chuàng)新了相應(yīng)環(huán)節(jié)的管理思路，在精裝修交付項(xiàng)目的工程管理上做了一些有益的嘗試。 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況臻園項(xiàng)目：總用地面積總用地面積: :10.7萬平方米建筑面積建筑面積: :28萬平方米開工時(shí)間開工時(shí)間: :2013-07-20竣工時(shí)間竣工時(shí)間: :2017-12-31物業(yè)管理附加信息物業(yè)管理附加信息: :5.58元/平方米月開發(fā)商開發(fā)商: :北京廣盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商投資商: :香港九龍倉集團(tuán),招商局集團(tuán),華僑城集團(tuán)物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司: :招商局物業(yè)管理有限公司工程進(jìn)度工程進(jìn)度: :在建(2016-01)產(chǎn)權(quán)年限產(chǎn)權(quán)年限: :70年 該項(xiàng)目為70年產(chǎn)權(quán)戶戶 數(shù)數(shù):

3、:總戶數(shù)1046戶，目前已經(jīng)交付494戶，在施382戶，剩余170戶裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修批量精裝修施工管理思路批量精裝修施工管理思路精裝修項(xiàng)目質(zhì)量管理思路精裝修項(xiàng)目質(zhì)量管理思路批量精裝修管理批量精裝修管理思路思路精裝修項(xiàng)目進(jìn)度管理思路精裝修項(xiàng)目進(jìn)度管理思路精裝修項(xiàng)目成本管理思路精裝修項(xiàng)目成本管理思路精裝修項(xiàng)目創(chuàng)新管理思路精裝修項(xiàng)目創(chuàng)新管理思路精裝修項(xiàng)目質(zhì)量管理思路（1）精裝修設(shè)計(jì)管理嚴(yán)把施工圖審圖關(guān)：做到建筑圖、精裝圖 、現(xiàn)場相關(guān)功能空間的一致性；（2）招投標(biāo)配合階段配合封樣管理；符合項(xiàng)目情況的技術(shù)標(biāo)編 寫；合同工期管理；甲供材招標(biāo)計(jì)劃；（3）項(xiàng)目實(shí)施階段實(shí)測實(shí)量貫穿整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施管理全過

4、程； 重點(diǎn)工序質(zhì)量控制交底管理；批量精裝修研討質(zhì)量管理思路精裝修項(xiàng)目質(zhì)量管理案例案例一：設(shè)計(jì)管理土建施工階段的精裝修水、電點(diǎn)位及隔墻定位圖紙下發(fā)與過程監(jiān)控 根據(jù)精裝修交付的設(shè)計(jì)要求，將電氣、給排水、暖通、空調(diào)等專業(yè)的精裝修末端設(shè)計(jì)圖紙的設(shè)計(jì)時(shí)間前置至建筑初步設(shè)計(jì)階段，這樣可以保證在土建施工圖紙完成后，精裝修的點(diǎn)位及隔墻分隔圖也一并完成，大大降低了后期因水、電、結(jié)構(gòu)改造帶來的工期及費(fèi)用方面的損失；批量精裝修研討質(zhì)量管理思路精裝修項(xiàng)目質(zhì)量管理案例案例二：實(shí)測實(shí)量案例： 通過北京公司近年來對實(shí)測實(shí)量經(jīng)驗(yàn)的積累，現(xiàn)階段在實(shí)測實(shí)量方面已逐步形成了全過程應(yīng)用的管理制度和企業(yè)文化：l招投標(biāo)階段：通過技術(shù)標(biāo)的

5、形式對精裝修單位進(jìn)行宣貫；通過招標(biāo)過程中的項(xiàng)目經(jīng)理推演環(huán)節(jié)，針對項(xiàng)目經(jīng)理及技術(shù)負(fù)責(zé)人 進(jìn)行實(shí)測實(shí)量的測試，對不達(dá)標(biāo)的單位不允許參加投標(biāo)；l合同簽署階段：以合同附件的形式再次對精裝修單位進(jìn)行約定；合同中設(shè)置了嚴(yán)格的實(shí)測實(shí)量獎(jiǎng)罰條款；批量精裝修研討質(zhì)量管理案例l項(xiàng)目實(shí)施階段：每周定期組織監(jiān)理單位、總包單位對精裝修完成面進(jìn)行實(shí)測實(shí) 量檢查；建立分戶實(shí)測實(shí)量數(shù)據(jù)檔案制度，發(fā)現(xiàn)問題點(diǎn)，按照檔案數(shù)據(jù) 過程中進(jìn)行消項(xiàng)， 對重點(diǎn)、難點(diǎn)工序進(jìn)行分析總結(jié)（例如玻化 磚墻面鋪貼工藝），形成現(xiàn)場管理的可視化；嚴(yán)格落實(shí)合同中約定的實(shí)測實(shí)量獎(jiǎng)罰條款；批量精裝修研討質(zhì)量管理案例精裝修項(xiàng)目質(zhì)量管理案例案例三：甲供石材管理案例

6、 針對以往甲供石材觀感質(zhì)量較難控制的管理難點(diǎn)，項(xiàng)目部提出在精裝修招標(biāo)階段引入“石材專員”的概念，即中標(biāo)單位應(yīng)在甲方石材供應(yīng)加工廠設(shè)置石材駐場專員，在確定甲供石材中標(biāo)單位后，甲方項(xiàng)目部、采購部、設(shè)計(jì)部在石材指定加工廠中選取符合設(shè)計(jì)封樣要求、觀感質(zhì)量穩(wěn)定的石材大板并做標(biāo)記，后期由精裝修單位的駐場石材專員監(jiān)督廠家從甲方指定的大板中選材，進(jìn)行石材加工，同時(shí)項(xiàng)目部還通過以下途徑進(jìn)行過程控制：石材出廠前將預(yù)拼效果拍照上傳、確認(rèn)；石材到場后進(jìn)行觀感質(zhì)量抽檢；對施工過程中發(fā)現(xiàn)的觀感不合格或斷裂的石材，現(xiàn)場采取銷毀或做標(biāo) 記退場等措施。 批量精裝修研討質(zhì)量管理案例精裝修項(xiàng)目進(jìn)度管理思路（1）合同框架管理總工期（

7、總包工期）、里程碑節(jié)點(diǎn)要求；（2）三級進(jìn)度管理構(gòu)建總包、精裝修、甲供材進(jìn)度計(jì)劃管理體系：（3）穿插施工體系的建立采取分段交接、分批進(jìn)場計(jì)劃的策略；（4）垂直與水平運(yùn)輸?shù)墓芾硎彝怆娞菖c室內(nèi)電梯的規(guī)劃；地上運(yùn)輸 與地下運(yùn)輸?shù)囊?guī)劃；批量精裝修研討進(jìn)度管理思路精裝修進(jìn)度管理案例 穿插施工體系的建立 臻園項(xiàng)目南區(qū)共三棟樓前后封頂相差一個(gè)月，在這一個(gè)月中如何安排總包與精裝修的交接？成為南區(qū)按期交工的關(guān)鍵。l精裝修施工準(zhǔn)備工作前置、界面問題處理：在總包施工中分別針對外墻內(nèi)保溫做法，電梯井道吸音板做法、廚房、衛(wèi)生間采用加氣混凝土條板墻做法以及管井采用輕鋼龍骨水泥壓力板封包等做法，召開專題協(xié)調(diào)會進(jìn)行作業(yè)面處理方

8、案的確認(rèn)，在很大程度上削弱了因作業(yè)面與圖紙不符進(jìn)行再處理對精裝修工期的影響；批量精裝修研討進(jìn)度管理案例批量精裝修研討進(jìn)度管理案例精裝修進(jìn)場前的三棟樓進(jìn)度情況批量精裝修研討進(jìn)度管理案例精裝修進(jìn)場前交界面的三類施工隱患精裝修進(jìn)度管理案例 穿插施工體系的建立l外裝、初裝、精裝穿插工序示意：批量精裝修研討進(jìn)度管理案例精裝修進(jìn)度管理案例 穿插施工體系的建立l主要移交工作面體系：批量精裝修研討進(jìn)度管理案例l梳理甲供材配合計(jì)劃臻園項(xiàng)目的甲供材單位多達(dá)20家，如何合理安排各自的進(jìn)場計(jì)劃？如何安排精裝修的配合計(jì)劃，尤其是供貨+安裝單位的配合計(jì)劃？是精裝修管理的重點(diǎn)、難點(diǎn)： 在項(xiàng)目實(shí)施期間，每確定一家甲供材的供貨

9、及安裝單位，項(xiàng)目部就會安排一次專項(xiàng)協(xié)調(diào)會，根據(jù)現(xiàn)場情況確認(rèn)進(jìn)場時(shí)間，并由甲供材單位明確現(xiàn)場需要配合完成的工作內(nèi)容及交接時(shí)間，后期項(xiàng)目部也會針對配合作業(yè)面上的完成情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，最終滿足甲供材與精裝單位的無縫銜接。批量精裝修研討進(jìn)度管理案例精裝修進(jìn)度管理案例 三級進(jìn)度管理體系的建立精裝修項(xiàng)目成本管理思路（1）精裝修設(shè)計(jì)優(yōu)化管理樣板間先行；（2）WBS分解管理實(shí)現(xiàn)管理內(nèi)容精細(xì)化；（3）二級成本控制管理a:投資估算； b:精裝修樣板間成本優(yōu)化測算（指導(dǎo)精裝修 招投標(biāo)）； 批量精裝修研討成本管理思路精裝修項(xiàng)目成本管理案例案例一：精裝修成本優(yōu)化管理案例在臻園項(xiàng)目售樓處樣板間施工完成后，通過前期設(shè)計(jì)溝通

10、，針對現(xiàn)場施工中的實(shí)際情況，提出合理的成本優(yōu)化建議，為后期成本控制及成本節(jié)約奠定基礎(chǔ)： 建議取消了衛(wèi)生間窗簾盒內(nèi)的燈帶設(shè)計(jì)，最初的 設(shè)計(jì)思路是為樣板間提高照明亮度而設(shè)計(jì)的，在 大貨中是可以取消的，此項(xiàng)建議實(shí)現(xiàn)成本節(jié)約幾 十萬元； 批量精裝修研討成本管理案例精裝修項(xiàng)目創(chuàng)新管理思路嘗試（1）精裝修管理創(chuàng)新思路成立專屬部門，系統(tǒng)負(fù)責(zé)精裝修對接工作；（2）建立“以終為始”的專業(yè)管理思路使各專業(yè)工程師在工作的配合 意識得以統(tǒng)一；（3）低成本運(yùn)作模式下的精裝修項(xiàng)目質(zhì)量控制尋求精裝修管理的平 衡點(diǎn)；（4）精裝修精細(xì)化管理體系的建立設(shè)計(jì)先行；（5）在“互聯(lián)網(wǎng)+”的新形勢下如何引導(dǎo)精裝修的發(fā)展趨勢。批量精裝修研

11、討創(chuàng)新管理思路隨著各城市公司精裝修項(xiàng)目的增多，精裝修的物業(yè)形態(tài)增多，建議結(jié)合城市公司自身特點(diǎn)，在總部或城市公司成立精裝修的專屬部門從設(shè)計(jì)、采購、成本控制及施工管理等維度合力將精裝修工作系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化。通過工作成果輸出等內(nèi)容來劃清工作界面，這樣可以更有效地避免現(xiàn)場“越權(quán)管理”、“管理不到位”等現(xiàn)象發(fā)生。同時(shí)部門堡壘、多重管理等管理難點(diǎn)也會得到一定的改善。創(chuàng)新管理思路之成立精裝修管理專屬部門案例列舉：臻園項(xiàng)目北區(qū)精裝修管理難點(diǎn)：精裝單位中標(biāo)價(jià)格水平較低；中標(biāo)單位未曾與北京公司有過合作，增加現(xiàn)場管控的不確定性；施工期內(nèi)濕作業(yè)跨冬施、跨春節(jié)，絕對工期較短；針對上述難點(diǎn)，實(shí)操中進(jìn)行進(jìn)行了如下動作：創(chuàng)新管

12、理思路之低成本模式下質(zhì)量控制l招標(biāo)文件及合同交底 在精裝修單位進(jìn)場初期，集中安排施工單位現(xiàn)場項(xiàng)目部的全體管理人員及監(jiān)理單位工程師，以專題會的形式進(jìn)行招標(biāo)文件及合同的交底，針對招標(biāo)文件及合同中關(guān)于工期、質(zhì)量、與總包的界面劃分以及實(shí)測實(shí)量要求，進(jìn)行系統(tǒng)的梳理和明確，并最終以會議紀(jì)要形式下發(fā)至各施工單位及監(jiān)理單位，避免現(xiàn)場產(chǎn)生不必要的簽證糾紛及窩工、漏做等現(xiàn)象；創(chuàng)新管理思路之低成本模式下質(zhì)量控制l實(shí)測實(shí)量專題交底會 針對實(shí)測實(shí)量的關(guān)注內(nèi)容，召集監(jiān)理、總包對精裝修單位進(jìn)行宣貫，交底直接到基層勞務(wù)單位，在強(qiáng)調(diào)實(shí)測實(shí)量重要性的同時(shí)，對基礎(chǔ)的各類精裝修基層質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)做重點(diǎn)關(guān)注，同時(shí)明確合同中實(shí)測實(shí)量的獎(jiǎng)罰制度

13、；創(chuàng)新管理思路之低成本模式下質(zhì)量控制l通過管理節(jié)奏的變化考察施工單位現(xiàn)場管理能力 進(jìn)場初期，項(xiàng)目部通過一系列的管理動作對精裝修單位進(jìn)行交底，完成上述管理動作后，至少利用兩至三個(gè)星期的考察期讓施工單位自主安排施工任務(wù)，最后項(xiàng)目部通過現(xiàn)場巡查、巡視發(fā)現(xiàn)問題并匯總，尤其針對存在重大質(zhì)量隱患的部位（防水基層、吊頂基層、石材造型墻基層等）進(jìn)行集中處理，其中包括各項(xiàng)交底中反復(fù)強(qiáng)調(diào)的注意事項(xiàng)，針對這些問題加大懲罰力度，力爭一次性的規(guī)范精裝修單位的管理能力。創(chuàng)新管理思路之低成本模式下質(zhì)量控制 通過采取以上措施，臻園北區(qū)精裝修從2014年10月份進(jìn)場至今，先后經(jīng)歷了兩個(gè)季度的第三方實(shí)測實(shí)量，且實(shí)測成績均在90分以上，特別是在歷經(jīng)了冬施、春節(jié)后2015年第一季度的實(shí)測中，北區(qū)精裝修實(shí)測成績91.05分，其中墻面、頂面的平整度、水平度均取得了滿分的成績。 另外，在一期南區(qū)及北區(qū)精裝修交付評估中，分別取得了76.55分和74.52分的較好成績。創(chuàng)新管理思路之低成本模式下質(zhì)量控制行業(yè)領(lǐng)先地產(chǎn)商的精裝修在做什么施工圖深化標(biāo)準(zhǔn)的建立創(chuàng)新管理思路之精細(xì)化管理設(shè)計(jì)先行創(chuàng)新管理思路之精細(xì)化管理設(shè)計(jì)先行我們在做什么施工圖深化標(biāo)準(zhǔn)的建立1、施工圖明細(xì)缺失；2、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)缺少專業(yè)性；3、相關(guān)深化達(dá)不到施工圖要求；創(chuàng)新管理思路之精細(xì)化管理設(shè)計(jì)先行我們在做什么專業(yè)性？直接導(dǎo)致增加現(xiàn)場施工管理的隱患創(chuàng)新管理思路