改變用途調(diào)整容積率及補繳土地出讓金差價管理辦法的通知

1、改變用途調(diào)整容積率及補繳土地出讓金差價管理辦法的通知關(guān)于印發(fā)中心城國有建設(shè)用地改變用途調(diào)整容積率及補繳土地由讓金差價管理辦法的通知各縣區(qū)人民政府，市政府各部門單位：中心城國有建設(shè)用地改變用途調(diào)整容積率及補繳土地出讓金差價管理辦法已經(jīng)6-62次市政府常務(wù)會議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。東營市人民政府辦公室二零一一年十一月十一日中心城國有建設(shè)用地改變用途調(diào)整容積率及補繳土地出讓金差價管理辦法第一條為進一步加強對中心城國有建設(shè)用地改變用途調(diào)整容積率的管理，規(guī)范土地利用行為，維護土地市場秩序，根據(jù)中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法中華人民共和國土地管理法中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和中華人民共和國行政

2、監(jiān)察法等法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。第二條土地使用者應嚴格按照規(guī)劃設(shè)計條件和國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（以下簡稱出讓合同）使用土地，不得擅自改變土地用途，調(diào)整容積率。第三條在不影響國家利益和公眾合法權(quán)益的前提下符合下列條件之一的國有建設(shè)用地，可改變土地用途，調(diào)整容積率。（一）城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃和專項規(guī)劃調(diào)整或者修編，造成地塊開發(fā)條件發(fā)生變化的；（2） 因城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益性公共設(shè)施、重大項目建設(shè)導致地塊的建設(shè)條件發(fā)生變化，或者經(jīng)市政府確定可以利用現(xiàn)有土地進行舊城舊村改造的（三）國家和省有關(guān)政策發(fā)生變化的（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形第四條具有下列情形之一的國有建設(shè)用

3、地，通過收回土地使用權(quán)重新招標、拍賣、掛牌出讓方式改變土地用途、調(diào)整容積率。（一）土地出讓后未依法開工建設(shè)的；（二）出讓的工業(yè)、倉儲、科教文衛(wèi)等非經(jīng)營性用地改為商業(yè)、住宅等經(jīng)營性用地且需要重新建設(shè)的；（三）出讓合同約定改變土地用途時需收回土地使用權(quán)的；（四）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形第五條除第四條規(guī)定情形以外的國有建設(shè)用地，通過簽訂出讓合同變更協(xié)議方式改變土地用途，調(diào)整容積率，并按以下程序辦理：（一）土地使用者持出讓合同向城鄉(xiāng)規(guī)劃部門提出書面申請和調(diào)整方案。城鄉(xiāng)規(guī)劃部門對調(diào)整方案進行論證、公示，必要時組織聽證。將相關(guān)意見提交市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會審批后提出變更后的規(guī)劃設(shè)計條件，并及時通報國土資源、城市管

4、理、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門。（二）土地使用者持變更后的規(guī)劃設(shè)計條件和出讓合同等相關(guān)資料向國土資源部門提出書面申請，國土資源部門擬定出讓合同調(diào)整方案，并核算土地出讓金差價，報市政府審批后，與土地使用者簽訂出讓合同變更協(xié)議。（3） 土地使用者簽訂出讓合同變更協(xié)議，補繳土地出讓金差價后，向有關(guān)部門申請辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證國有土地使用證建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工許可證預售許可證房屋所有權(quán)證等相關(guān)證件。第六條征收應補繳的土地出讓金差價，應嚴格遵循地價評估、集體決策程序，以原出讓方批準改變時為評估期日，參照市場價格水平，優(yōu)先采用市場比較法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法。評估測算新舊容積率規(guī)劃條件下的土地市場樓面地價，并擇

5、高作為補繳土地出讓金差價的標準。一般可采用以下方法核算：（一）土地出讓金差價計算公式為：土地出讓金差價=批準改變時新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價格-批準改變時原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場價格其中新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價格=新土地使用條件下市場樓面地價*建筑面積；原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場價格=原土地使用條件下剩余年期市場樓面地價*建筑面積。新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價格低于原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場價格的不退差。（二）容積率高于低于的部分減半征收土地出讓金差價高于啾的部分免征土地出讓金差價。（三）因調(diào)低容積率造成地價增值的，補繳土地出讓金差價可按

6、批準改變時新舊容積率規(guī)劃條件下總地價的差額確定第七條市場樓面地價按以下辦法確定：（一）批準改變時市場樓面地價按同一基準地價區(qū)域內(nèi)年內(nèi)最近宗同用途招標、拍賣、掛牌方式出讓土地成交價（限價房除外）的平均樓面地價計算。不足3宗的按實際成交宗地數(shù)計算。同一基準地價區(qū)域年內(nèi)沒有以招標、拍賣、掛牌方式出讓土地的按以下方法計算：批準改變時市場樓面地價=相鄰區(qū)域最近3宗（不足3宗的，按實際成交宗地數(shù)計算）同用途招標、拍賣、掛牌方式出讓土地成交價（限價房除外）的平均樓面地價*（所在區(qū)域基準樓面地價相鄰區(qū)域基準樓面地價（二）層高低于2.2米的地下建筑和閣樓部分，可按市場樓面地價的50%角定。（三）本辦法出臺前，已

7、依法建成且出售的。市場樓面地價按該樓房銷售時市場樓面地價加銀行利息（按銀行同期貸款基準利率計算，下同）確定；未出售的按批準改變時市場樓面地價確定。銷售時市場樓面地價按以下方法計算：銷售時市場樓面地價=當前市場樓面地價*（銷售時房屋銷售均價葺/當前房屋銷售均價）銷售時房屋銷售均價、當前房屋銷售均價均以住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門提供的書面意見為準。（四）原出讓用途為綜合用地，沒有確定商業(yè)和住宅等用地比例的，市場樓面地價按住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門登記或認定的各用途實際建筑面積比例確定。（五）城鄉(xiāng)規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃要求，將個以上出讓合同項下宗地統(tǒng)一規(guī)劃。致使原宗地規(guī)劃條件變化的，可按新規(guī)劃要求合宗，以合宗后總建筑面積

8、測算不同用途市場樓面地價，合宗后的土地使用年期按各宗土地剩余年期和土地面積加權(quán)平均確定。（六）出讓地塊范圍內(nèi)有油田廢棄的井、站、路等零星設(shè)施用地，在出讓后年內(nèi)按規(guī)劃要求需進行整合利用的，可通過簽訂出讓合同變更協(xié)議的方式，將上述土地并入招標、拍賣、掛牌出讓成交地塊，市場樓面地價按出讓合同約定樓面地價加銀行利息確定。（七）政府組織建設(shè)的保障性住房及回遷安置房等項目提高容積率的，經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門認定不改變原銷售對象及戶型的。市場樓面地價按出讓合同約定樓面地價加銀行利息確定。第八條符合下列條件之一的，不再收取土地出讓金差價（一）東營市人民政府關(guān)于深化土地使用制度改革實行土地“五統(tǒng)一”管理的意見東政發(fā)

9、【2001】23號2001年6月20日）下發(fā)前，取得土地使用權(quán)，改變了用途或容積率，在出讓合同約定期限內(nèi)建成并取得竣工驗收備案證明或房屋所有權(quán)證等相關(guān)證明材料的；（二）整宗土地總建筑面積未超出規(guī)定容積率，且符合城市規(guī)劃，因分割致使局部地塊的容積率高于整宗地塊容積率的；（三）因城市規(guī)劃調(diào)整，出讓土地被城市道路紅線或綠線占用，致使宗地面積變小，總建筑面積不變，且被占用土地未作補償?shù)?；（四）超過出讓合同約定的總建筑面積500平方米以下且容積率低于1%或因規(guī)劃驗收和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門核定建筑面積技術(shù)標準差異造成容積率低于1%（五）工業(yè)用地在不改變用途的前提下，提高容積率的；（六）整宗居住用地范圍內(nèi)，按規(guī)

10、劃要求對本小區(qū)服務(wù)的公建配套設(shè)施建筑面積（不包括學校，幼兒園）不超過總建筑面積的5%（七）出讓用途為綜合用地，且未提高容積率，需按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門登記或認定的各用途建筑面積所占比例分別登記用地面積的；（八）其他符合國家、省、市有關(guān)規(guī)定的第九條出讓合同及附件中未約定具體容積率的，按出讓合同簽訂時政府公布基準地價的基準容積率確定。既2008年5月31日以前為商業(yè)用地1.3,住宅用地0.8,2008年6月1號-2011年9月5號為商業(yè)用地1.3,住宅用地1.0,2011年9月6號以后商業(yè)用地為1.3,住宅用地為1.3。第十條對法院處置的房地產(chǎn)，國土資源部門在協(xié)助執(zhí)行過程中，發(fā)現(xiàn)存在改變用途或超容積

11、率情形的，應及時向法院說明情況，申請法院暫緩對處置款的過付。對于房地產(chǎn)買受人應為其辦理土地過戶手續(xù)對于原房地產(chǎn)權(quán)利人應對其作出補繳土地出讓金差價的決定，不自動履行補繳義務(wù)的，申請法院強制執(zhí)行。第十一條城鄉(xiāng)規(guī)劃部門會同國土資源等部門審核土地使用者改變土地用途，調(diào)整容積率申請符合條件的出具規(guī)劃設(shè)計條件；在辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證等手續(xù)時，嚴格執(zhí)行出讓合同約定的建設(shè)條件等內(nèi)容。國土資源部門負責按照城鄉(xiāng)規(guī)劃部門調(diào)整后的規(guī)劃控制指標收取土地出讓金差價。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責按照規(guī)劃設(shè)計條件和出讓合同進行審核，在辦理工程圖紙審核，施工許可證等手續(xù)時對于未經(jīng)批準擅自變更的不予辦理對未取得施工許

12、可證動工建設(shè)的，依法進行處罰。城市管理部門負責行使城市規(guī)劃管理方面法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定的行政處罰權(quán)，監(jiān)察和審計部門負責土地用途改變和容積率等規(guī)劃控制指標調(diào)整情況及土地出讓金差價收繳情況的全程監(jiān)督檢查。第十二條土地使用者未經(jīng)批準擅自改變土地用途、調(diào)整容積率的。在依法處理到位前，不得組織竣工驗收，相關(guān)部門不得為其辦理規(guī)劃驗收合格證。工程竣工驗收備案和房產(chǎn)證，土地證及相關(guān)過戶手續(xù)。不得為其辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)年審手續(xù)。對該土地使用者計入誠信檔案不良行為記錄并公示。由相關(guān)部門依法予以處罰。該土地使用者年內(nèi)不得在本市境內(nèi)參加土地競買。第十三條在本辦法出臺前的經(jīng)營性用地已改變土地用途、調(diào)整容積率，且不屬于本辦法第四條規(guī)定情形的，按以下規(guī)定辦理。（一）經(jīng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會同意，已取得規(guī)劃設(shè)計條件建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的可按本辦法第五條（二）（三）規(guī)定程序辦理