房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段劃分及主要工作

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段劃分及主要工作1.1 全壽命周期劃分對(duì)于發(fā)企業(yè)而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目既是一個(gè)投資項(xiàng)目，又是一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，因此對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期階段的劃分就有不同的標(biāo)準(zhǔn)，也就有不同的劃分結(jié)果，對(duì)此我們不作研究。我們提出這一標(biāo)題的目的是要強(qiáng)調(diào)“全壽命周期”這一概念，因?yàn)閺南到y(tǒng)角度出發(fā)，局部投資最優(yōu)非全局投資最優(yōu)。開發(fā)商自有投資意向開始到項(xiàng)目建設(shè)完畢出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個(gè)合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般來(lái)說(shuō)，這個(gè)程序包括八個(gè)步驟：投資機(jī)會(huì)尋找一一投資機(jī)會(huì)篩選一一可行性研究一一獲取土地使用權(quán)一一規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批一一簽署有關(guān)合作協(xié)議一一施工建設(shè)與竣工合收一一市場(chǎng)營(yíng)銷與物業(yè)管理

2、。這八個(gè)步驟又可以分為以下一些階段：?投資機(jī)會(huì)研究及土地競(jìng)投階段?項(xiàng)目立項(xiàng)階段?項(xiàng)目全程策劃階段?規(guī)劃設(shè)計(jì)階段?工程施工階段?市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷階段?物業(yè)管理階段?物業(yè)拆除與報(bào)廢階段以上各階段排序不表示嚴(yán)格的先后時(shí)間關(guān)系，開發(fā)階段的劃分并不是一成不變的，各階段工作可能交替進(jìn)行。1.2 各階段主要工作(1)投資機(jī)會(huì)研究及土地競(jìng)投階段這一階段的主要工作有：開發(fā)商根據(jù)自己對(duì)某一房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析及認(rèn)識(shí)，尋找投資的可能性，即所謂“看地”；通過(guò)市場(chǎng)分析和擬選項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)估(評(píng)價(jià))工作進(jìn)行決策，將投資設(shè)想落實(shí)到一個(gè)或幾個(gè)具體地塊上。這一階段需提出項(xiàng)目投資建議，編制項(xiàng)目初步投資估算，其誤差率要求控制在+_30%左

3、右。這是房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過(guò)程中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。當(dāng)確定了投資決策后，獲取土地使用權(quán)就成為一個(gè)很關(guān)鍵的工作。獲取土地使用權(quán)的方式有多種，其中最主要的是通過(guò)招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式競(jìng)投獲得。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)競(jìng)投的方式獲取土地使用權(quán)將成為主流。應(yīng)該說(shuō)，土地使用權(quán)競(jìng)投是一般開發(fā)企業(yè)比較陌生的，但又是很重要的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，有必要引起足夠重視并加以研究。(2)項(xiàng)目立項(xiàng)階段這一階段的主要工作有：申請(qǐng)項(xiàng)目用地的選址紅線圖，申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，進(jìn)行項(xiàng)目策劃及可行性研究，對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行詳細(xì)可研測(cè)算，編制、報(bào)審可行性研究報(bào)告，獲取立項(xiàng)批復(fù)，等。這一階段的很多工作可以和項(xiàng)目全程策劃階段的工作結(jié)合起來(lái)做，即全程策劃的工作成果可以

4、用來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)審批。全程策劃階段的投資估算內(nèi)容涵蓋本階段的投資測(cè)算內(nèi)容。(3)項(xiàng)目全程策劃階段這是房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期中很重要的一個(gè)階段，需進(jìn)行全面、詳細(xì)、深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，評(píng)價(jià)選擇擬建項(xiàng)目的最佳投資方案。這一階段的主要工作有：投資環(huán)境分析，確定項(xiàng)目的投資方向、投資組合，以及確定項(xiàng)目的總體資金運(yùn)作方案等。投資環(huán)境包括：宏觀環(huán)境與整體行業(yè)環(huán)境，區(qū)域環(huán)境，項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境等，通過(guò)對(duì)這些環(huán)境的分析，為擬建項(xiàng)目的定位、定價(jià)和營(yíng)銷等提供有利的參考依據(jù)；投資方向、投資組合分析：選擇合適的投資類型，并對(duì)不同類型房地產(chǎn)進(jìn)行合理的投資組合，可以利用其相互影響提升項(xiàng)目的整體價(jià)值，使項(xiàng)目綜合效益最大

5、化。其中最重要的工作是進(jìn)行項(xiàng)目定位，并形成文件。項(xiàng)目資金運(yùn)作方案包括資金籌集、資金分配使用和資金回收等內(nèi)容。這一工作與投資直接相關(guān)。(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段這一階段的主要工作有：中領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃條件通知書等，根據(jù)項(xiàng)目全程策劃內(nèi)容，通過(guò)方案競(jìng)賽等方式優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，通過(guò)招標(biāo)方式優(yōu)選設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，最終提供高質(zhì)量的設(shè)計(jì)圖紙。規(guī)劃設(shè)計(jì)是否經(jīng)濟(jì)合理，對(duì)投資控制意義重大。這一階段還必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等政府許可證書。這里所說(shuō)的“高質(zhì)量”應(yīng)至少包含這樣幾個(gè)含義：設(shè)計(jì)圖紙全面體現(xiàn)本公司的設(shè)計(jì)開發(fā)意圖，嚴(yán)格遵守國(guó)家大技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)；圖紙中無(wú)錯(cuò)誤和矛盾，滿足設(shè)備材料選擇與確定要求，滿足非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的設(shè)計(jì)和

6、加工制作要求，滿足施工圖預(yù)算的編制要求，滿足建筑工程施工和設(shè)備安裝要求；投資費(fèi)用應(yīng)在控制限額內(nèi)。設(shè)計(jì)質(zhì)量不僅關(guān)系到項(xiàng)目的一次性投資，而且影響到建成后運(yùn)營(yíng)階段經(jīng)濟(jì)效益的良好發(fā)揮,如經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、物業(yè)日常維護(hù)費(fèi)用、大修更新費(fèi)用的高低，還關(guān)系到合理利用有限資源以及消費(fèi)者生命財(cái)產(chǎn)安全等重大問(wèn)題。(5)工程施工階段這一階段的主要工作有：依法進(jìn)行招標(biāo)發(fā)包工作，優(yōu)選承包單位，簽訂承發(fā)包合同；公司工程管理部門或外聘監(jiān)理管理項(xiàng)目實(shí)施；最后進(jìn)行竣工驗(yàn)收。(6)市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷階段這一階段的主要工作有：市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷方案策劃、實(shí)施。好的市場(chǎng)營(yíng)銷通常貫穿于項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程，而不是等到項(xiàng)目建成后再進(jìn)行。好的市場(chǎng)營(yíng)銷有利于項(xiàng)目投

7、資順利收回，并實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)。投資回收情況可以與資金運(yùn)作方案計(jì)劃進(jìn)行對(duì)比考核。(7)物業(yè)管理階段本企業(yè)集團(tuán)所屬全資子公司參與本公司出售、出租房產(chǎn)的物業(yè)管理，將延續(xù)對(duì)公司前期出售、出租承諾的兌現(xiàn)，如果物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量很高，將在很大程度上完善、提升公司作為房地產(chǎn)開發(fā)商的形象，這一效果會(huì)在公司下一輪房產(chǎn)的銷售價(jià)格中得到體現(xiàn)。因此，集團(tuán)對(duì)物業(yè)管理公司的投資補(bǔ)貼將物有所值，或者可能獲得超額回報(bào)。(8)物業(yè)拆除與報(bào)廢階段由于土地使用權(quán)期限屆滿、不符合城市規(guī)劃、物業(yè)確認(rèn)為危房等原因，物業(yè)需報(bào)廢與拆除。這一階段的主要工作有：拆除與報(bào)廢條件滿足并經(jīng)權(quán)威部門確認(rèn)，報(bào)廢與拆除方案批準(zhǔn)，拆除實(shí)施，殘值回收,土地再利用等

8、。開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期各階段的主要參與方參見表2-1,開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期各階段的主要工作和涉及的政府部門和合同參見表2-2。表2-1開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期各階段的主要參與方ABCDEFGH投資機(jī)會(huì)研究和土地競(jìng)投項(xiàng)目立項(xiàng)全程策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程施工市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷物業(yè)管理物業(yè)拆除與報(bào)廢開發(fā)商咨詢機(jī)構(gòu)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位供應(yīng)商監(jiān)理營(yíng)銷物業(yè)銀行用戶投資機(jī)會(huì)項(xiàng)目全程規(guī)劃設(shè)計(jì)工程施工市場(chǎng)營(yíng)銷物業(yè)管物業(yè)拆除和土地黨立項(xiàng)策劃和推廣理(G)與報(bào)廢投（A）(B)(C)(D)(E)(F)(H)市場(chǎng)調(diào)研申請(qǐng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)委托設(shè)計(jì)監(jiān)獲取施工項(xiàng)目定價(jià)；編制物物業(yè)質(zhì)量投資機(jī)會(huì)用地的選研；理；許可證；項(xiàng)目市場(chǎng)業(yè)管理鑒定；研究址紅線圖；市場(chǎng)定組織設(shè)

9、計(jì)招編制施工推廣；力殺；物業(yè)報(bào)廢土地競(jìng)投申領(lǐng)規(guī)劃位；標(biāo)或設(shè)計(jì)方總體組織銷售策劃物業(yè)管和拆除；要點(diǎn)；可行產(chǎn)品定殺兌賽；設(shè)計(jì)；實(shí)施；獲取理招標(biāo)；物業(yè)資源性研究；位；編制設(shè)計(jì)任委托施工商品房銷物業(yè)交回收各階獲取立項(xiàng)經(jīng)濟(jì)效務(wù)書；監(jiān)理；售許可證；接和住段主批復(fù)。益分簽訂設(shè)計(jì)合組織施工實(shí)現(xiàn)投資戶入??；要工析；營(yíng)同；招標(biāo)；簽訂回報(bào)。物業(yè)維作銷方初步設(shè)計(jì)審施工合同；護(hù)和管案。核；工程實(shí)施理。技木設(shè)計(jì)審項(xiàng)目管理；核；工程竣工施工圖審驗(yàn)收；物業(yè)核、審查；交接。獲取建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期各階段的主要工作和涉及的政府部門和合同表2-2涉及的政府部門國(guó)土、計(jì)委、建委規(guī)劃局規(guī)劃局、建委、園林、綠化、消防、人防、衛(wèi)生、環(huán)境、巾政等建委、招標(biāo)辦、環(huán)境、衛(wèi)生、安全、質(zhì)監(jiān)站等國(guó)土、房產(chǎn)、稅務(wù)測(cè)繪、消協(xié)、工商等