物業(yè)管理實務(wù)_課件

1、第一章 物業(yè)管理概述物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展；物業(yè)管理行業(yè)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展；物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)管理市場和物業(yè)管理市場物業(yè)與物業(yè)管理基本概念；物業(yè)管理的物業(yè)與物業(yè)管理基本概念；物業(yè)管理的基本內(nèi)容；物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)基本內(nèi)容；物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理涉及的有關(guān)部門、組織和機(jī)構(gòu)物業(yè)管理涉及的有關(guān)部門、組織和機(jī)構(gòu)及其相互關(guān)系及其相互關(guān)系第一節(jié) 物業(yè)與物業(yè)管理基本概念v物業(yè)含義：是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地分類： 按使用功能v居住物業(yè)v商業(yè)物業(yè)v工業(yè)物業(yè)v其他用途物業(yè)v物業(yè)管理物業(yè)管理的含義 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè) 按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及

2、配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。v物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動v物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同v物業(yè)管理的內(nèi)容是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)、管理，對相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。物業(yè)管理的性質(zhì)社會化社會化專業(yè)化專業(yè)化企業(yè)化企業(yè)化經(jīng)營化經(jīng)營化物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理的區(qū)別物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理的區(qū)別管理體制管理體制不同不同管理內(nèi)容管理內(nèi)容不同不同產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不同不同管理機(jī)制管理機(jī)制不同不同v物業(yè)管理的基本特點業(yè)主自治自律自治 ：業(yè)主對自己的財產(chǎn)負(fù)責(zé)，具有和行使管理權(quán)自律：單個業(yè)主的利益要服從公

3、眾利益兩個關(guān)鍵：管理規(guī)約；成立業(yè)主委員會v物業(yè)服務(wù)企業(yè)的統(tǒng)一專業(yè)化管理第二節(jié) 物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展v起源 時間：19世紀(jì)60年代地點：英國人物：奧克維亞希爾v香港的物業(yè)管理 v物業(yè)管理在我國的產(chǎn)生與發(fā)展第三節(jié) 物業(yè)管理的基本內(nèi)容按照服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式v常規(guī)性的公共服務(wù)是物業(yè)管理中的基本管理工作，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面向所有住用人提供的最基本的管理與服務(wù)，目的是確保物業(yè)的完好與正常使用，保證正常的工作生活秩序和凈化、美化生活工作環(huán)境。房屋建筑主體的管理v房屋基本情況的掌握v房屋修繕及其管理v房屋裝修管理房屋設(shè)備、設(shè)施的管理v各類設(shè)備、設(shè)施基本情況的掌握v各類設(shè)備、設(shè)施的日常運營、保養(yǎng)、維修與更新的

4、管理環(huán)境衛(wèi)生的管理綠化管理治安管理消防管理車輛道路管理公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)v針對性的專項服務(wù) 指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件，面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務(wù)工作。日常生活類：衣，食，住，行商業(yè)服務(wù)類文化、教育、衛(wèi)生、體育類金融服務(wù)類經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)v物業(yè)市場營銷與租賃v房產(chǎn)評估、公證v其他中介代理社會福利類v委托性的特約服務(wù) 是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求受其委托而提供的服務(wù)。v物業(yè)管理的經(jīng)營方式：物業(yè)管理服務(wù)提供的方式：公共服務(wù)及一些專項服務(wù)：應(yīng)在物業(yè)管理委托合同中明確專項服務(wù)中的另一部分：在合同中只是原則上給予說明，不應(yīng)作詳細(xì)

5、規(guī)定特約服務(wù)：只需物業(yè)服務(wù)企業(yè)與服務(wù)對象之間通過協(xié)商達(dá)成一致物業(yè)管理的委托v委托方主體：業(yè)主房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)v對建成后以銷售為主的物業(yè)，在建成和出售前v對建成后不出售或大部分不出售以出租經(jīng)營為主的物業(yè)業(yè)主委員會v物業(yè)管理的委托方式不實行公開招標(biāo)實行公開招標(biāo)v物業(yè)管理的委托內(nèi)容以管理服務(wù)為主的物業(yè)管理出租經(jīng)營與管理服務(wù)并重的物業(yè)管理第四節(jié) 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 根據(jù)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和使用過程中不同時期的地位、作用、特點及工作內(nèi)容，按先后順序分四個階段：日常日常運運作作啟動啟動前期前期準(zhǔn)準(zhǔn)備備策策劃劃v物業(yè)管理的策劃階段早期介入：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)以前的各個階段就參與介入，從物業(yè)管理運

6、作的角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租賃經(jīng)營、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，把好規(guī)劃設(shè)計關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)，以確保物業(yè)的設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，這是避免日后物業(yè)管理混亂的前提與基礎(chǔ)制定物業(yè)管理方案v確定管理檔次v制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)v財務(wù)收支預(yù)算選聘或組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)以上3個環(huán)節(jié)的特點：均由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來進(jìn)行v物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)規(guī)章制度的制定物業(yè)租售的代理v物業(yè)管理的啟動階段 物業(yè)管理的全面正式啟動以物業(yè)的接管驗收

7、為標(biāo)志物業(yè)的接管驗收：包括新建物業(yè)的接管驗收和原有物業(yè)的接管驗收用戶入住v通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作v配合用戶搬遷v做好用戶搬遷階段的安全工作v加強對用戶裝修的管理產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立v產(chǎn)權(quán)備案v檔案資料的建立：包括業(yè)主或租住戶的資料物業(yè)的資料v物業(yè)管理的日常運作階段日常綜合服務(wù)與管理系統(tǒng)的協(xié)調(diào)v一 、政府管理部門（一）房地產(chǎn)行政主管部門（二）政府各相關(guān)部門v 1.工商行政管理部門v 2.稅務(wù)管理部門v 3.物價管理部門v二 、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)v三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及專業(yè)服務(wù)公司（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)（二）專業(yè)服務(wù)公司v四、業(yè)主大會和業(yè)主委員會v五、參與物業(yè)管理各相關(guān)機(jī)構(gòu)、組織之間關(guān)系（一

8、）異產(chǎn)毗連房屋情況（二）單一產(chǎn)權(quán)情況下第五節(jié) 物業(yè)管理涉及的有關(guān)部門、組織和機(jī)構(gòu)及其相互關(guān)系第六節(jié) 物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)管理市場v一、物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)與形成v二、物業(yè)管理協(xié)會v三、物業(yè)管理市場的涵義與形成（一）物業(yè)管理市場的涵義與內(nèi)容v1.市場主體v （1）供給主體v （2）需求主體v （3）協(xié)調(diào)主體v2.市場客體v3.市場運作環(huán)境（二）我國物業(yè)管理市場的形成首先，加強立法。促進(jìn)物業(yè)管理市場的形成，規(guī)范物業(yè)管理市場的行為與運作，創(chuàng)造一個公平競爭、雙向選擇、優(yōu)勝劣汰的市場環(huán)境，吸引和鼓勵真正具有實力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與市場競爭 。其次,加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的建設(shè)。培育和建設(shè)一批從事物業(yè)管理的骨干企業(yè)和名牌企業(yè)，不斷擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，使之成為物業(yè)管理市場的主力軍和帶頭人。第三，要深化房屋管