萬(wàn)達(dá)商業(yè)綜合體物業(yè)工程管理培訓(xùn)（課堂PPT）

1、商業(yè)管理系統(tǒng)培訓(xùn)商業(yè)管理系統(tǒng)培訓(xùn)物業(yè)工程管理一、前期介入一、前期介入設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段1 1能耗的計(jì)量能耗的計(jì)量除進(jìn)戶總表外，主力店和管公司管轄范圍必須有分表計(jì)量，避免除進(jìn)戶總表外，主力店和管公司管轄范圍必須有分表計(jì)量，避免出現(xiàn)大表減小表的情況；出現(xiàn)大表減小表的情況；水、電、氣、熱等計(jì)量表的精度滿足計(jì)量需要。水、電、氣、熱等計(jì)量表的精度滿足計(jì)量需要。盡量選擇預(yù)付費(fèi)表，便于對(duì)收費(fèi)的控制，同時(shí)選擇的表要符合當(dāng)盡量選擇預(yù)付費(fèi)表，便于對(duì)收費(fèi)的控制，同時(shí)選擇的表要符合當(dāng)?shù)卣芾聿块T的規(guī)定并盡量統(tǒng)一廠家，避免出現(xiàn)一種計(jì)量表多種軟件的情地政府管理部門的規(guī)定并盡量統(tǒng)一廠家，避免出現(xiàn)一種計(jì)量表多種軟件的情況，增

2、加后期維修成本和難度。況，增加后期維修成本和難度。 商管公司管轄范圍內(nèi)的計(jì)量方式盡量細(xì)化，公寓、寫字樓、步行商管公司管轄范圍內(nèi)的計(jì)量方式盡量細(xì)化，公寓、寫字樓、步行街、娛樂樓各主力店、停車場(chǎng)都要分開計(jì)量。街、娛樂樓各主力店、停車場(chǎng)都要分開計(jì)量。1 1、外廣場(chǎng)地磚尺寸和規(guī)格在保證廣場(chǎng)的整體效果同時(shí)兼顧是否容易清潔、是否可、外廣場(chǎng)地磚尺寸和規(guī)格在保證廣場(chǎng)的整體效果同時(shí)兼顧是否容易清潔、是否可以承受車輛停放、是否方便更換、后期采購(gòu)成本是否可以承受。外廣場(chǎng)需設(shè)地以承受車輛停放、是否方便更換、后期采購(gòu)成本是否可以承受。外廣場(chǎng)需設(shè)地溝或排水井，避免清潔地面和下雨積水；溝或排水井，避免清潔地面和下雨積水；2

3、 2、化糞池、隔油池的井蓋應(yīng)避開商鋪外開門，避免夏季產(chǎn)生異味影響商戶經(jīng)營(yíng)；、化糞池、隔油池的井蓋應(yīng)避開商鋪外開門，避免夏季產(chǎn)生異味影響商戶經(jīng)營(yíng)；3 3、屋頂和伸縮縫的防水做法要符合南北氣候差異，比如寧波是倒置式屋面、哈爾、屋頂和伸縮縫的防水做法要符合南北氣候差異，比如寧波是倒置式屋面、哈爾濱是正做屋面；濱是正做屋面；4 4、 步行街與主力店通道應(yīng)加非鏤空式透明防盜卷簾，防止非正常營(yíng)業(yè)時(shí)間顧客步行街與主力店通道應(yīng)加非鏤空式透明防盜卷簾，防止非正常營(yíng)業(yè)時(shí)間顧客進(jìn)入步行街，以及因營(yíng)業(yè)時(shí)間不同導(dǎo)致的能耗損失；進(jìn)入步行街，以及因營(yíng)業(yè)時(shí)間不同導(dǎo)致的能耗損失；建筑類建筑類一、前期介入一、前期介入設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)

4、階段2 21 1、對(duì)步行街商鋪在結(jié)構(gòu)允許情況下，能作為餐飲商戶經(jīng)營(yíng)的店鋪都設(shè)廚房排煙、對(duì)步行街商鋪在結(jié)構(gòu)允許情況下，能作為餐飲商戶經(jīng)營(yíng)的店鋪都設(shè)廚房排煙和新風(fēng)井，排煙道鐵皮內(nèi)襯，避免后期業(yè)態(tài)調(diào)整為餐飲時(shí)的房產(chǎn)條件限制。和新風(fēng)井，排煙道鐵皮內(nèi)襯，避免后期業(yè)態(tài)調(diào)整為餐飲時(shí)的房產(chǎn)條件限制。2 2、步行街陽(yáng)光頂要加裝自動(dòng)遮陽(yáng)裝置。避免夏季陽(yáng)光輻射造成空調(diào)能耗加大，、步行街陽(yáng)光頂要加裝自動(dòng)遮陽(yáng)裝置。避免夏季陽(yáng)光輻射造成空調(diào)能耗加大， 同時(shí)應(yīng)有部分開啟扇為換季時(shí)提供新風(fēng)同時(shí)應(yīng)有部分開啟扇為換季時(shí)提供新風(fēng)3 3、 機(jī)房的鋪裝設(shè)計(jì)：很多廣場(chǎng)在設(shè)計(jì)階段對(duì)機(jī)房鋪裝沒有明確要求，導(dǎo)致后期機(jī)房的鋪裝設(shè)計(jì)：很多廣場(chǎng)在設(shè)

5、計(jì)階段對(duì)機(jī)房鋪裝沒有明確要求，導(dǎo)致后期因?yàn)楣こ踢M(jìn)度進(jìn)而變成工程遺留問題，因此在設(shè)計(jì)階段確定機(jī)房的鋪裝標(biāo)準(zhǔn)因?yàn)楣こ踢M(jìn)度進(jìn)而變成工程遺留問題，因此在設(shè)計(jì)階段確定機(jī)房的鋪裝標(biāo)準(zhǔn)是保證設(shè)備后期正常使用壽命的關(guān)鍵；是保證設(shè)備后期正常使用壽命的關(guān)鍵；4 4、 由于廣場(chǎng)中庭的出現(xiàn)，后期很多車展活動(dòng)就顯得必不可少，因此在設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)由于廣場(chǎng)中庭的出現(xiàn)，后期很多車展活動(dòng)就顯得必不可少，因此在設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)廣場(chǎng)出入口的寬度和高度就應(yīng)予以考慮車輛的進(jìn)出；廣場(chǎng)出入口的寬度和高度就應(yīng)予以考慮車輛的進(jìn)出；建筑類建筑類一、前期介入一、前期介入設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段3 3一、前期介入一、前期介入設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段4 41 1、由于招商的動(dòng)態(tài)性

6、和工期的快速，步行街商鋪間的隔墻應(yīng)該采用水泥板或其、由于招商的動(dòng)態(tài)性和工期的快速，步行街商鋪間的隔墻應(yīng)該采用水泥板或其它板材，盡量不采用陶粒墻；它板材，盡量不采用陶粒墻；2 2、在南方地下水位較高的地區(qū)變電所電纜溝在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)高于停車場(chǎng)地面最少、在南方地下水位較高的地區(qū)變電所電纜溝在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)高于停車場(chǎng)地面最少5 5厘米，可以有效減少電纜被浸泡的可能；厘米，可以有效減少電纜被浸泡的可能；3 3、屋面孔洞（含煙道）設(shè)計(jì)時(shí)考慮和樓板一起澆注，孔洞周邊要高于樓板、屋面孔洞（含煙道）設(shè)計(jì)時(shí)考慮和樓板一起澆注，孔洞周邊要高于樓板20cm20cm，避免后期防水處理不好造成的漏水。，避免后期防水處理不好造成的漏

7、水。建筑類建筑類1 1、由于招商的動(dòng)態(tài)性和工期的快速，步行街商鋪間的隔墻應(yīng)該采用水泥板或其、由于招商的動(dòng)態(tài)性和工期的快速，步行街商鋪間的隔墻應(yīng)該采用水泥板或其它板材，盡量不采用陶粒墻；它板材，盡量不采用陶粒墻；2 2、在南方地下水位較高的地區(qū)變電所電纜溝在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)高于停車場(chǎng)地面最少、在南方地下水位較高的地區(qū)變電所電纜溝在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)高于停車場(chǎng)地面最少5 5厘米，可以有效減少電纜被浸泡的可能；厘米，可以有效減少電纜被浸泡的可能；3 3、屋面孔洞（含煙道）設(shè)計(jì)時(shí)考慮和樓板一起澆注，孔洞周邊要高于樓板、屋面孔洞（含煙道）設(shè)計(jì)時(shí)考慮和樓板一起澆注，孔洞周邊要高于樓板20cm20cm，避免后期防水處理不好造

8、成的漏水。，避免后期防水處理不好造成的漏水。建筑類建筑類一、前期介入一、前期介入設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段4 41 1、如果成本允許，中心變電所和各分變電所之間應(yīng)采用聯(lián)網(wǎng)方式監(jiān)控各、如果成本允許，中心變電所和各分變電所之間應(yīng)采用聯(lián)網(wǎng)方式監(jiān)控各變電所數(shù)據(jù)，可以減少值班和巡視人員數(shù)量。變電所數(shù)據(jù)，可以減少值班和巡視人員數(shù)量。2 2、預(yù)留多種經(jīng)營(yíng)的電源，減少后期增加的難度，盡量減少地插的數(shù)量。、預(yù)留多種經(jīng)營(yíng)的電源，減少后期增加的難度，盡量減少地插的數(shù)量。3 3、根據(jù)動(dòng)態(tài)管理的需要，照明回路要分回路控制，做到最少三級(jí)控制，、根據(jù)動(dòng)態(tài)管理的需要，照明回路要分回路控制，做到最少三級(jí)控制，既能達(dá)到節(jié)能效果又能滿足經(jīng)營(yíng)

9、需要；既能達(dá)到節(jié)能效果又能滿足經(jīng)營(yíng)需要；4 4、商鋪配電箱盡量不設(shè)在隔墻上，避免隔墻拆除是重新更換電纜和重新、商鋪配電箱盡量不設(shè)在隔墻上，避免隔墻拆除是重新更換電纜和重新施工，盡量緊靠柱邊。施工，盡量緊靠柱邊。5 5、制冷站和消防泵房等處的電機(jī)避免直接啟動(dòng)。、制冷站和消防泵房等處的電機(jī)避免直接啟動(dòng)。 強(qiáng)電系統(tǒng)強(qiáng)電系統(tǒng)一、前期介入一、前期介入設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段5 51 1、預(yù)留好、預(yù)留好ATMATM機(jī)的線路。機(jī)的線路。BABA系統(tǒng)要做外環(huán)境和廣告燈的控制。系統(tǒng)要做外環(huán)境和廣告燈的控制。 2 2、由于城市綜合體規(guī)模較大，監(jiān)控?cái)z像頭的線路較長(zhǎng)，設(shè)計(jì)時(shí)要考慮線路損耗、由于城市綜合體規(guī)模較大，監(jiān)控?cái)z像頭的

10、線路較長(zhǎng)，設(shè)計(jì)時(shí)要考慮線路損耗和干擾。監(jiān)控系統(tǒng)力爭(zhēng)做到無(wú)縫布防無(wú)死角。和干擾。監(jiān)控系統(tǒng)力爭(zhēng)做到無(wú)縫布防無(wú)死角。3 3、廣播系統(tǒng)在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮室內(nèi)廣播切換到室外，可以通過廣播把室內(nèi)的活動(dòng)、廣播系統(tǒng)在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮室內(nèi)廣播切換到室外，可以通過廣播把室內(nèi)的活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)容展示給經(jīng)過的顧客，吸引他們進(jìn)入廣場(chǎng)?，F(xiàn)場(chǎng)內(nèi)容展示給經(jīng)過的顧客，吸引他們進(jìn)入廣場(chǎng)。 2. 3.3. 4. 弱電系統(tǒng)弱電系統(tǒng)一、前期介入一、前期介入設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段6 61 1、考慮不同業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)時(shí)間不同，設(shè)置大小不等的機(jī)組。降低運(yùn)行費(fèi)用。、考慮不同業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)時(shí)間不同，設(shè)置大小不等的機(jī)組。降低運(yùn)行費(fèi)用。2 2、盤管風(fēng)機(jī)回風(fēng)要用回風(fēng)箱，同時(shí)新風(fēng)應(yīng)加

11、到回風(fēng)箱中，避免停止送新風(fēng)時(shí)出、盤管風(fēng)機(jī)回風(fēng)要用回風(fēng)箱，同時(shí)新風(fēng)應(yīng)加到回風(fēng)箱中，避免停止送新風(fēng)時(shí)出現(xiàn)部分送風(fēng)進(jìn)入新風(fēng)管道?，F(xiàn)部分送風(fēng)進(jìn)入新風(fēng)管道。 3 3、衛(wèi)生間、垃圾房的新風(fēng)和排風(fēng)是在設(shè)計(jì)階段容易疏漏的一項(xiàng)內(nèi)容，而沒有新、衛(wèi)生間、垃圾房的新風(fēng)和排風(fēng)是在設(shè)計(jì)階段容易疏漏的一項(xiàng)內(nèi)容，而沒有新風(fēng)和排風(fēng)直接影響廣場(chǎng)品質(zhì)和服務(wù)，因此在設(shè)計(jì)階段一定明確這項(xiàng)內(nèi)容。風(fēng)和排風(fēng)直接影響廣場(chǎng)品質(zhì)和服務(wù)，因此在設(shè)計(jì)階段一定明確這項(xiàng)內(nèi)容。 空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)一、前期介入一、前期介入設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段7 71 1、排水管盡量直排戶外，減少通過排污泵排放，既減少堵塞又節(jié)約能源。、排水管盡量直排戶外，減少通過排污泵排放，既減少

12、堵塞又節(jié)約能源。 2 2、污水井蓋采用鋼板制作，不能采用過重的混凝土井蓋，過重的井蓋無(wú)法、污水井蓋采用鋼板制作，不能采用過重的混凝土井蓋，過重的井蓋無(wú)法滿足每天巡檢的需求。滿足每天巡檢的需求。3 3、每個(gè)商鋪應(yīng)設(shè)立給水點(diǎn)和排水點(diǎn)，部分商鋪預(yù)留燃?xì)恻c(diǎn)以便適應(yīng)業(yè)態(tài)調(diào)、每個(gè)商鋪應(yīng)設(shè)立給水點(diǎn)和排水點(diǎn)，部分商鋪預(yù)留燃?xì)恻c(diǎn)以便適應(yīng)業(yè)態(tài)調(diào)整。整。4 4、 污水泵必須是絞刀泵。污水泵必須是絞刀泵。給排水系統(tǒng)給排水系統(tǒng)一、前期介入一、前期介入設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段8 81. 1. 每個(gè)回路預(yù)留每個(gè)回路預(yù)留20204040報(bào)警點(diǎn)位，預(yù)防點(diǎn)位過滿引起報(bào)警點(diǎn)位，預(yù)防點(diǎn)位過滿引起的線路不穩(wěn)和商鋪業(yè)態(tài)調(diào)整增加報(bào)警點(diǎn)。的線路不穩(wěn)

13、和商鋪業(yè)態(tài)調(diào)整增加報(bào)警點(diǎn)。2. 2. 步行街消防水系統(tǒng)要考慮商鋪改為餐飲業(yè)態(tài)時(shí)增加噴林頭步行街消防水系統(tǒng)要考慮商鋪改為餐飲業(yè)態(tài)時(shí)增加噴林頭導(dǎo)致的管徑的變化。導(dǎo)致的管徑的變化。3. 3. 消防水系統(tǒng)的閥門、避震喉、等輔助配件應(yīng)符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)消防水系統(tǒng)的閥門、避震喉、等輔助配件應(yīng)符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的上限，因?yàn)檫@些配件非主要材料在設(shè)計(jì)時(shí)很容易被忽略的上限，因?yàn)檫@些配件非主要材料在設(shè)計(jì)時(shí)很容易被忽略，而實(shí)際使用當(dāng)中這些配件卻起到關(guān)鍵的作用。，而實(shí)際使用當(dāng)中這些配件卻起到關(guān)鍵的作用。消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)一、前期介入一、前期介入設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段9 91 1、扶梯和自動(dòng)坡道考慮采用變頻技術(shù)，達(dá)到節(jié)能和減少設(shè)備運(yùn)行時(shí)間的

14、目的。、扶梯和自動(dòng)坡道考慮采用變頻技術(shù)，達(dá)到節(jié)能和減少設(shè)備運(yùn)行時(shí)間的目的。直梯應(yīng)有三方通話功能并接到消防監(jiān)控中心。直梯應(yīng)有三方通話功能并接到消防監(jiān)控中心。2 2、扶梯應(yīng)考慮防墜網(wǎng)的設(shè)計(jì)、扶梯應(yīng)考慮防墜網(wǎng)的設(shè)計(jì) 電梯電梯一、前期介入一、前期介入設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段1010重點(diǎn)重點(diǎn)11、成立聯(lián)合工作小組，協(xié)調(diào)工程問題和相互間分歧，把通過聯(lián)系單難以解決的成立聯(lián)合工作小組，協(xié)調(diào)工程問題和相互間分歧，把通過聯(lián)系單難以解決的問題得到妥善處理。問題得到妥善處理。 安排工程部技工和工程師協(xié)助項(xiàng)目公司工程師一起監(jiān)督工程施工安排工程部技工和工程師協(xié)助項(xiàng)目公司工程師一起監(jiān)督工程施工質(zhì)量和參與設(shè)備調(diào)試質(zhì)量和參與設(shè)備調(diào)試節(jié)

15、點(diǎn)節(jié)點(diǎn)11、隨時(shí)了解項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工以及招投標(biāo)情況，掌握設(shè)備的選型和規(guī)格，并對(duì)、隨時(shí)了解項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工以及招投標(biāo)情況，掌握設(shè)備的選型和規(guī)格，并對(duì)不符合運(yùn)行要求的設(shè)備提出建不符合運(yùn)行要求的設(shè)備提出建 議；議； 節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)22、施工期間的機(jī)電系統(tǒng)的設(shè)備安裝調(diào)試時(shí)間直接影響到開業(yè)時(shí)間，因此商管公施工期間的機(jī)電系統(tǒng)的設(shè)備安裝調(diào)試時(shí)間直接影響到開業(yè)時(shí)間，因此商管公司應(yīng)密切關(guān)注設(shè)備安裝調(diào)試時(shí)間，積極與項(xiàng)目公司配合，對(duì)認(rèn)為影響開業(yè)的系統(tǒng)調(diào)試司應(yīng)密切關(guān)注設(shè)備安裝調(diào)試時(shí)間，積極與項(xiàng)目公司配合，對(duì)認(rèn)為影響開業(yè)的系統(tǒng)調(diào)試要建立預(yù)警機(jī)制，必要時(shí)書面告知項(xiàng)目公司并抄報(bào)集團(tuán)商管公司，引起各方重視要建立預(yù)警機(jī)制，必要時(shí)書面

16、告知項(xiàng)目公司并抄報(bào)集團(tuán)商管公司，引起各方重視 一、前期介入一、前期介入施工階段施工階段1 1重點(diǎn)重點(diǎn)一起監(jiān)督工程施工質(zhì)量和參與設(shè)備調(diào)試一起監(jiān)督工程施工質(zhì)量和參與設(shè)備調(diào)試 第一是熟悉現(xiàn)場(chǎng)；了解系統(tǒng)和設(shè)備的調(diào)整情況；第二、減少工程遺留問題，發(fā)現(xiàn)問第一是熟悉現(xiàn)場(chǎng)；了解系統(tǒng)和設(shè)備的調(diào)整情況；第二、減少工程遺留問題，發(fā)現(xiàn)問題可以在第一時(shí)間告知項(xiàng)目工程師進(jìn)行處理，節(jié)省發(fā)聯(lián)系單的時(shí)間也減少矛盾的產(chǎn)生。題可以在第一時(shí)間告知項(xiàng)目工程師進(jìn)行處理，節(jié)省發(fā)聯(lián)系單的時(shí)間也減少矛盾的產(chǎn)生。與項(xiàng)目公司的溝通是一項(xiàng)十分重要的工作，得到項(xiàng)目公司的理解和支持可以為后期經(jīng)與項(xiàng)目公司的溝通是一項(xiàng)十分重要的工作，得到項(xiàng)目公司的理解和支

17、持可以為后期經(jīng)營(yíng)提供很多幫助，可以使設(shè)計(jì)缺憾得到順利改正，可以加快工程問題的整改速度。營(yíng)提供很多幫助，可以使設(shè)計(jì)缺憾得到順利改正，可以加快工程問題的整改速度。 節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)密切關(guān)注設(shè)備安裝調(diào)試時(shí)間密切關(guān)注設(shè)備安裝調(diào)試時(shí)間 ，積極與項(xiàng)目公司配合，積極與項(xiàng)目公司配合 施工期間的機(jī)電系統(tǒng)的設(shè)備安裝調(diào)試時(shí)間直接影響到開業(yè)時(shí)間，因此商管公司應(yīng)密施工期間的機(jī)電系統(tǒng)的設(shè)備安裝調(diào)試時(shí)間直接影響到開業(yè)時(shí)間，因此商管公司應(yīng)密切關(guān)注設(shè)備安裝調(diào)試時(shí)間，積極與項(xiàng)目公司配合，對(duì)認(rèn)為影響開業(yè)的系統(tǒng)調(diào)試要建立切關(guān)注設(shè)備安裝調(diào)試時(shí)間，積極與項(xiàng)目公司配合，對(duì)認(rèn)為影響開業(yè)的系統(tǒng)調(diào)試要建立預(yù)警機(jī)制，必要時(shí)書面告知項(xiàng)目公司并抄報(bào)集團(tuán)商管公

18、司，引起各方重視預(yù)警機(jī)制，必要時(shí)書面告知項(xiàng)目公司并抄報(bào)集團(tuán)商管公司，引起各方重視 一、前期介入一、前期介入施工階段施工階段2 2建筑建筑：a a、 關(guān)注防水工程的施工，在地下水位高的地方要監(jiān)督地下室側(cè)墻防水和伸縮縫防水；屋關(guān)注防水工程的施工，在地下水位高的地方要監(jiān)督地下室側(cè)墻防水和伸縮縫防水；屋面關(guān)注柔性防水接縫尺寸以及防水卷材與虹吸雨排接縫處的處理；廚房防水必須做閉面關(guān)注柔性防水接縫尺寸以及防水卷材與虹吸雨排接縫處的處理；廚房防水必須做閉水試驗(yàn)。水試驗(yàn)。b b、 外墻、各種井道墻體孔洞的抹灰和封堵是在施工階段最容易疏漏的，疏漏后后期又很外墻、各種井道墻體孔洞的抹灰和封堵是在施工階段最容易疏漏

19、的，疏漏后后期又很難整改，造成能耗損失、排煙不暢、串煙、漏水等諸多問題。因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)此項(xiàng)工作難整改，造成能耗損失、排煙不暢、串煙、漏水等諸多問題。因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)此項(xiàng)工作的監(jiān)管，并促使項(xiàng)目公司引起重視，必要時(shí)應(yīng)組織專門的堵洞單位進(jìn)行封堵。的監(jiān)管，并促使項(xiàng)目公司引起重視，必要時(shí)應(yīng)組織專門的堵洞單位進(jìn)行封堵。c c、 外廣場(chǎng)地面回填時(shí)一定要夯實(shí)，同時(shí)回填材料要符合設(shè)計(jì)要求，地面埋設(shè)的管道嚴(yán)格外廣場(chǎng)地面回填時(shí)一定要夯實(shí)，同時(shí)回填材料要符合設(shè)計(jì)要求，地面埋設(shè)的管道嚴(yán)格按照施工規(guī)范施工，避免因回填不實(shí)導(dǎo)致后期地面塌陷，引起埋設(shè)管道斷裂。按照施工規(guī)范施工，避免因回填不實(shí)導(dǎo)致后期地面塌陷，引起埋設(shè)管道斷裂。d

20、d、 督促項(xiàng)目公司制定綜合管網(wǎng)圖，避免各系統(tǒng)盲目施工，最后導(dǎo)致天花標(biāo)高降低，影響督促項(xiàng)目公司制定綜合管網(wǎng)圖，避免各系統(tǒng)盲目施工，最后導(dǎo)致天花標(biāo)高降低，影響步行街整體效果，目前部分廣場(chǎng)的天花標(biāo)高都在設(shè)計(jì)的標(biāo)高基礎(chǔ)上降低。步行街整體效果，目前部分廣場(chǎng)的天花標(biāo)高都在設(shè)計(jì)的標(biāo)高基礎(chǔ)上降低。e e、 從停車場(chǎng)出入口至超市和垃圾房的通道的標(biāo)高要保持在從停車場(chǎng)出入口至超市和垃圾房的通道的標(biāo)高要保持在3.53.5米以上，低于這個(gè)標(biāo)高超米以上，低于這個(gè)標(biāo)高超市送貨車或垃圾車將無(wú)法進(jìn)入停車場(chǎng)，對(duì)后期的經(jīng)營(yíng)管理造成很大困擾。市送貨車或垃圾車將無(wú)法進(jìn)入停車場(chǎng)，對(duì)后期的經(jīng)營(yíng)管理造成很大困擾。 一、前期介入一、前期介入施

21、工階段施工階段3 3D一、前期介入一、前期介入施工階段施工階段4 42. 2. 強(qiáng)電系統(tǒng)強(qiáng)電系統(tǒng)：a a、注意供電回路的供電區(qū)域，不能出現(xiàn)任意兩個(gè)租賃區(qū)供電回、注意供電回路的供電區(qū)域，不能出現(xiàn)任意兩個(gè)租賃區(qū)供電回路混淆現(xiàn)象。路混淆現(xiàn)象。b b、關(guān)注電流互感器的精度是否和設(shè)計(jì)精度相符，如果偏差較大、關(guān)注電流互感器的精度是否和設(shè)計(jì)精度相符，如果偏差較大將影響電費(fèi)的計(jì)量。將影響電費(fèi)的計(jì)量。c c、線路敷設(shè)時(shí)關(guān)注電纜橋架內(nèi)的電纜一般不允許出現(xiàn)接頭，橋、線路敷設(shè)時(shí)關(guān)注電纜橋架內(nèi)的電纜一般不允許出現(xiàn)接頭，橋架內(nèi)的電纜截面積不能超過規(guī)范允許值，否則負(fù)荷大時(shí)易引起火架內(nèi)的電纜截面積不能超過規(guī)范允許值，否則負(fù)荷

22、大時(shí)易引起火情。情。3.3.弱電系統(tǒng)弱電系統(tǒng)：注意：注意BABA系統(tǒng)的安裝和調(diào)試參數(shù)。系統(tǒng)的安裝和調(diào)試參數(shù)。D一、前期介入一、前期介入施工階段施工階段5 54.空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)：a、關(guān)注送、回風(fēng)管道是否與風(fēng)口連接。、關(guān)注送、回風(fēng)管道是否與風(fēng)口連接。b、凝結(jié)水管是否倒坡。、凝結(jié)水管是否倒坡。c、是否進(jìn)行管道沖洗。、是否進(jìn)行管道沖洗。d、是否進(jìn)行水處理。、是否進(jìn)行水處理。5.給排水系統(tǒng)給排水系統(tǒng)：a、關(guān)注排水管道是否有清掃口，坡度是否符合設(shè)計(jì)要求。、關(guān)注排水管道是否有清掃口，坡度是否符合設(shè)計(jì)要求。b、虹吸雨排管道吊架是否牢固，吊架間距和位置是否符合設(shè)計(jì)。、虹吸雨排管道吊架是否牢固，吊架間距和位置是

23、否符合設(shè)計(jì)。c、排污泵是否有絞刀。、排污泵是否有絞刀。d、排水出戶管防水是否符合要求，排水管線敷設(shè)是否符合施工規(guī)范。、排水出戶管防水是否符合要求，排水管線敷設(shè)是否符合施工規(guī)范。一、前期介入一、前期介入施工階段施工階段6 66.消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)：a、關(guān)注閥門位置，避免出現(xiàn)漏水找不到閥門的情況發(fā)生。、關(guān)注閥門位置，避免出現(xiàn)漏水找不到閥門的情況發(fā)生。b、消防線路敷設(shè)時(shí)關(guān)注管口毛刺是否清理，避免出現(xiàn)導(dǎo)線破皮影、消防線路敷設(shè)時(shí)關(guān)注管口毛刺是否清理，避免出現(xiàn)導(dǎo)線破皮影響線路絕緣，導(dǎo)致系統(tǒng)不穩(wěn)定。響線路絕緣，導(dǎo)致系統(tǒng)不穩(wěn)定。c、線管敷設(shè)時(shí)應(yīng)標(biāo)出預(yù)埋管路走向，避免后期施工打斷管路，影、線管敷設(shè)時(shí)應(yīng)標(biāo)出預(yù)埋管路

24、走向，避免后期施工打斷管路，影響穿線和調(diào)試。響穿線和調(diào)試。7.電梯電梯：a、直梯關(guān)注舒適、安全和穩(wěn)定，重點(diǎn)檢測(cè)緊急停止開關(guān)、安全鉗、直梯關(guān)注舒適、安全和穩(wěn)定，重點(diǎn)檢測(cè)緊急停止開關(guān)、安全鉗等部件。等部件。b、扶梯關(guān)注扶手帶和梯節(jié)是否同步。、扶梯關(guān)注扶手帶和梯節(jié)是否同步。 計(jì)量關(guān)系考慮計(jì)量關(guān)系考慮 配電室出線柜均有計(jì)量裝置，對(duì)今配電室出線柜均有計(jì)量裝置，對(duì)今后的機(jī)房、園林景觀、公共區(qū)域、設(shè)后的機(jī)房、園林景觀、公共區(qū)域、設(shè)備設(shè)施的能耗均能進(jìn)行計(jì)量統(tǒng)計(jì)。備設(shè)施的能耗均能進(jìn)行計(jì)量統(tǒng)計(jì)。前期介入實(shí)例前期介入實(shí)例1 1哈爾濱香坊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：供熱表大表減各哈爾濱香坊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：供熱表大表減各業(yè)態(tài)分表，造成管理公司

25、承擔(dān)計(jì)量誤業(yè)態(tài)分表，造成管理公司承擔(dān)計(jì)量誤差差 。前期介入實(shí)例前期介入實(shí)例2 2垃圾房的規(guī)劃設(shè)計(jì)垃圾房的規(guī)劃設(shè)計(jì)： 鑒于商業(yè)項(xiàng)目餐飲商鋪較多的特點(diǎn)，廚余垃圾也相應(yīng)較多，故此對(duì)垃圾房的要求也較高?，F(xiàn)象：現(xiàn)象：空間過?。ú蛔?0），無(wú)慮渣池、給水、排水溝、空調(diào)等設(shè)施 建建議：議：根據(jù)項(xiàng)目餐飲面積，垃圾房面積不可小于60、保證排風(fēng)量滿足使用要求，設(shè)計(jì)專用濾渣池，增加給水、排水溝設(shè)計(jì)，增設(shè)空調(diào)降溫設(shè)備前期介入實(shí)例前期介入實(shí)例3 3標(biāo)識(shí)導(dǎo)引方面：標(biāo)識(shí)導(dǎo)引方面：現(xiàn)象：現(xiàn)象：導(dǎo)引系統(tǒng)發(fā)光字與背板反差不明顯，渾濁不清，顧客對(duì)標(biāo)導(dǎo)引系統(tǒng)發(fā)光字與背板反差不明顯，渾濁不清，顧客對(duì)標(biāo)識(shí)指引不易識(shí)別。例如：步行街頂部懸

26、掛導(dǎo)引標(biāo)識(shí)。識(shí)指引不易識(shí)別。例如：步行街頂部懸掛導(dǎo)引標(biāo)識(shí)。建議：建議：光源選用高亮度光源選用高亮度LEDLED，結(jié)合實(shí)際布置情況調(diào)整指引內(nèi)容。，結(jié)合實(shí)際布置情況調(diào)整指引內(nèi)容。前期介入實(shí)例前期介入實(shí)例4 4外墻燈箱廣告位的設(shè)計(jì)外墻燈箱廣告位的設(shè)計(jì)現(xiàn)象：現(xiàn)象：通過對(duì)已開業(yè)的廣場(chǎng)進(jìn)行總結(jié)，在處理外墻內(nèi)打燈廣告燈箱的換燈、廣告布撕毀、燈箱維護(hù)、燈光“排骨效果”等方面，始終無(wú)良好的解決方案。前期介入實(shí)例前期介入實(shí)例5 5設(shè)備機(jī)房防水方面：設(shè)備機(jī)房防水方面： 設(shè)備機(jī)房作為廣場(chǎng)的核心部位，機(jī)房防水層的好壞對(duì)設(shè)備的安全運(yùn)行至關(guān)重要，一旦出現(xiàn)漏水，對(duì)設(shè)備、商戶將帶來(lái)嚴(yán)重的損失。例如：例如：屋面新風(fēng)機(jī)房水管凍裂跑

27、水，由于機(jī)房無(wú)防水，導(dǎo)致位于下方的商戶頂棚被毀，要求索賠；配電室頂部及電纜夾層滲水，嚴(yán)重威脅著設(shè)備的安全運(yùn)行。建議：建議：對(duì)所有機(jī)房全部做防水處理前期介入實(shí)例前期介入實(shí)例6 6步行街一層?xùn)|入口頂部消防噴步行街一層?xùn)|入口頂部消防噴淋管道被凍壞淋管道被凍壞 西北側(cè)員工通道消火栓被凍斷西北側(cè)員工通道消火栓被凍斷 水系統(tǒng)防凍措施問題：水系統(tǒng)防凍措施問題： 現(xiàn)象：現(xiàn)象：地下車庫(kù)出入口及建筑與外界相通部位的防凍措施較為薄弱，經(jīng)常出現(xiàn)管路凍壞現(xiàn)象：建議：建議：1、毗鄰室外區(qū)域增加“值班采暖”； 2、增加管道保溫及圍護(hù)解構(gòu)保溫； 3、地下、與屋面低溫區(qū)域增設(shè)“電伴熱”裝置；前期介入實(shí)例前期介入實(shí)例7 7外圍雨

28、棚的維護(hù)及清潔問題； 現(xiàn)象：現(xiàn)象：由于雨棚考慮到美觀和防水的要求，對(duì)頂部的鋁板和底部玻璃進(jìn)行了密封的處理，加之頂部的玻璃板單塊面積較大，對(duì)今后的維護(hù)、清潔造成了一定的影響，無(wú)法進(jìn)行拆卸；建議：建議：頂部鋁板、底部玻璃均可靈活拆卸。前期介入實(shí)例前期介入實(shí)例8 8設(shè)施的安全考慮： 作為商業(yè)項(xiàng)目，人流量及密度較大，完善的設(shè)備設(shè)施直接關(guān)系到顧客的切身安全，為此在相關(guān)配套設(shè)施方面盡量考慮周全。例如：衛(wèi)生間臺(tái)階尺寸過小，時(shí)衛(wèi)生間臺(tái)階尺寸過小，時(shí)常摔人常摔人不銹鋼扶手為不銹鋼扶手為”銳角銳角“調(diào)控區(qū)踢腳為調(diào)控區(qū)踢腳為”銳角銳角“前期介入前期介入工作模塊、控制節(jié)點(diǎn)工作模塊、控制節(jié)點(diǎn) 城市綜合體前期介入模塊 各

29、專業(yè)系統(tǒng)控制節(jié)點(diǎn)裝修管理裝修管理步行街裝修管理與常規(guī)裝修管理的區(qū)別與聯(lián)系步行街裝修管理與常規(guī)裝修管理的區(qū)別與聯(lián)系1 1步行街與常規(guī)裝修的共同點(diǎn)：步行街與常規(guī)裝修的共同點(diǎn)：1 1、裝修管理流程基本相同、裝修管理流程基本相同-裝修須知、審圖、過程控制、驗(yàn)收。裝修須知、審圖、過程控制、驗(yàn)收。2 2、技術(shù)管理內(nèi)容基本相同、技術(shù)管理內(nèi)容基本相同-（閉水試驗(yàn)、試壓、隱蔽驗(yàn)收。）（閉水試驗(yàn)、試壓、隱蔽驗(yàn)收。）4 4、各專業(yè)把關(guān)，保證按時(shí)開業(yè)、各專業(yè)把關(guān)，保證按時(shí)開業(yè)1 1、盡早對(duì)接，全面有深度、盡早對(duì)接，全面有深度3 3、積極協(xié)調(diào)，有效溝通，創(chuàng)造條件、積極協(xié)調(diào)，有效溝通，創(chuàng)造條件2 2、全力協(xié)調(diào)，督促進(jìn)度、

30、全力協(xié)調(diào)，督促進(jìn)度全系統(tǒng)工程全系統(tǒng)工程交叉施工普遍存在交叉施工普遍存在時(shí)間節(jié)點(diǎn)定死時(shí)間節(jié)點(diǎn)定死萬(wàn)達(dá)訂單地產(chǎn)的延續(xù)萬(wàn)達(dá)訂單地產(chǎn)的延續(xù)特點(diǎn)特點(diǎn)要求要求步行街裝修管理與常規(guī)裝修管理的區(qū)別與聯(lián)系步行街裝修管理與常規(guī)裝修管理的區(qū)別與聯(lián)系2 2常規(guī)物業(yè)管理裝修管理在步行街裝修管理中的應(yīng)用常規(guī)物業(yè)管理裝修管理在步行街裝修管理中的應(yīng)用 裝修流程：裝修流程： 裝修手冊(cè)：裝修手冊(cè)： 施工現(xiàn)狀確認(rèn)單施工現(xiàn)狀確認(rèn)單 閉水試驗(yàn)記錄閉水試驗(yàn)記錄 限期整改單限期整改單 使用臨時(shí)用電安全交底使用臨時(shí)用電安全交底步行街裝修管理步行街裝修管理-房產(chǎn)條件對(duì)接房產(chǎn)條件對(duì)接1 1 對(duì)接原則：對(duì)接原則：1 1、盡、盡 早早 對(duì)對(duì) 接接

31、-招商落位后，立即展開；招商落位后，立即展開；2 2、全系統(tǒng)對(duì)接、全系統(tǒng)對(duì)接-對(duì)接針對(duì)土建裝修、機(jī)電設(shè)備（電力、空調(diào)、消防）；對(duì)接針對(duì)土建裝修、機(jī)電設(shè)備（電力、空調(diào)、消防）；3 3、有、有 效效 對(duì)對(duì) 接接-項(xiàng)目公司與商戶共同確認(rèn)，不發(fā)生輕易改動(dòng)；項(xiàng)目公司與商戶共同確認(rèn)，不發(fā)生輕易改動(dòng)；4 4、 溝通協(xié)調(diào)溝通協(xié)調(diào) -保證條件、避免資源浪費(fèi)保證條件、避免資源浪費(fèi) 商戶房產(chǎn)條件對(duì)接事例商戶房產(chǎn)條件對(duì)接事例 例例1-1-肯德基交場(chǎng)肯德基交場(chǎng) 例例2-2-呷哺技術(shù)條件及要求呷哺技術(shù)條件及要求 例例3-3-呷哺預(yù)留條件確認(rèn)版呷哺預(yù)留條件確認(rèn)版 例例4-4-呷哺分店用電設(shè)備明細(xì)呷哺分店用電設(shè)備明細(xì)步行街裝

32、修管理步行街裝修管理-房產(chǎn)條件對(duì)接房產(chǎn)條件對(duì)接2 2步行街裝修管理步行街裝修管理-房產(chǎn)條件對(duì)接房產(chǎn)條件對(duì)接3 3步行街裝修時(shí)間進(jìn)度管理步行街裝修時(shí)間進(jìn)度管理1 1 原則：原則：1 1、商戶盡早進(jìn)場(chǎng)；、商戶盡早進(jìn)場(chǎng)； 及時(shí)安排商戶進(jìn)場(chǎng)裝修及時(shí)安排商戶進(jìn)場(chǎng)裝修2 2、關(guān)注非知名品牌的商戶的裝修進(jìn)度；、關(guān)注非知名品牌的商戶的裝修進(jìn)度； 此類商戶裝修管理缺乏規(guī)范化系統(tǒng)化（人員組織、技術(shù)能力、物資供應(yīng)）此類商戶裝修管理缺乏規(guī)范化系統(tǒng)化（人員組織、技術(shù)能力、物資供應(yīng)）3 3、裝修進(jìn)度表；、裝修進(jìn)度表； 商鋪進(jìn)場(chǎng)前應(yīng)提交裝修進(jìn)度表并張貼于施工現(xiàn)場(chǎng)，當(dāng)發(fā)生時(shí)間變更，須及時(shí)更新，商鋪進(jìn)場(chǎng)前應(yīng)提交裝修進(jìn)度表并張貼

33、于施工現(xiàn)場(chǎng)，當(dāng)發(fā)生時(shí)間變更，須及時(shí)更新，保持裝修進(jìn)度可控在控。保持裝修進(jìn)度可控在控。4 4、現(xiàn)場(chǎng)管理；、現(xiàn)場(chǎng)管理； 定人定責(zé)承包管理，每日統(tǒng)計(jì)工作量、施工人數(shù)定人定責(zé)承包管理，每日統(tǒng)計(jì)工作量、施工人數(shù)5 5、及時(shí)溝通；、及時(shí)溝通； 及時(shí)解決商鋪施工條件及時(shí)解決商鋪施工條件, ,公司日巡場(chǎng)、晚例會(huì)制度，對(duì)工期拖延的商戶提出針對(duì)性公司日巡場(chǎng)、晚例會(huì)制度，對(duì)工期拖延的商戶提出針對(duì)性要求，在招商營(yíng)運(yùn)配合下，對(duì)商鋪保持強(qiáng)勢(shì)。要求，在招商營(yíng)運(yùn)配合下，對(duì)商鋪保持強(qiáng)勢(shì)。步行街裝修時(shí)間進(jìn)度管理步行街裝修時(shí)間進(jìn)度管理2 2 裝修進(jìn)度表裝修進(jìn)度表 例例1-1-呷哺裝修進(jìn)度表呷哺裝修進(jìn)度表步行街裝修時(shí)間進(jìn)度管理步行街

34、裝修時(shí)間進(jìn)度管理3 3裝修時(shí)間進(jìn)度管理裝修時(shí)間進(jìn)度管理 二次裝修檢查表 燃?xì)庠罹臀话惭b時(shí)間 商鋪施工進(jìn)度評(píng)估表 施工電梯使用登記表步行街裝修時(shí)間進(jìn)度管理步行街裝修時(shí)間進(jìn)度管理4 4石景山步行街裝修總體進(jìn)度控制：石景山步行街裝修總體進(jìn)度控制：7 7月月208208月月2020日日 技術(shù)對(duì)接技術(shù)對(duì)接9 9月中旬月中旬 成立裝修管理小組成立裝修管理小組9 9月初下旬月初下旬 編制并確定裝修管理文件編制并確定裝修管理文件1010月月6 6日日 第一批餐飲商鋪進(jìn)場(chǎng)第一批餐飲商鋪進(jìn)場(chǎng)1010月月1010日日1010月月2020日日 第二批毛坯商戶進(jìn)場(chǎng)第二批毛坯商戶進(jìn)場(chǎng)1111月初月初 洋快餐進(jìn)場(chǎng)洋快餐進(jìn)場(chǎng)

35、 1111月月1010日日1212月月1515日日 精裝修商鋪進(jìn)場(chǎng)精裝修商鋪進(jìn)場(chǎng)1212月月5 5日日-12-12月月1818日日 安裝調(diào)整店招安裝調(diào)整店招1212月月5 5日日1212月月1717日日 開通燃?xì)忾_通燃?xì)?212月月1 1日日-12-12月月1616日日 通水、通電通水、通電1212月月2020日日 開業(yè)開業(yè)步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點(diǎn)步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點(diǎn)1 12 2、外、外 幕幕 墻墻店店 招招1 1、施工、施工 進(jìn)場(chǎng)條件進(jìn)場(chǎng)條件3 3、機(jī)、機(jī) 電電項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司4 4、消、消 防防 改改 造造商鋪、裝修單位商鋪、裝修單位進(jìn)進(jìn) 度度燃燃 氣氣界面交接點(diǎn)界面交接點(diǎn)商管管理

36、部商管管理部現(xiàn)場(chǎng)成品保護(hù)及安防現(xiàn)場(chǎng)成品保護(hù)及安防工程部工程部招商營(yíng)運(yùn)部招商營(yíng)運(yùn)部步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點(diǎn)步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點(diǎn)2 2關(guān)于消防系統(tǒng)改造的建議：關(guān)于消防系統(tǒng)改造的建議： 在某些城市城市綜合體業(yè)態(tài)尚無(wú)明確消防驗(yàn)收規(guī)范，通過消防驗(yàn)收是一件相對(duì)復(fù)雜的工作，因此，建議明確由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)整體消防驗(yàn)收。 為避免因消防系統(tǒng)改造驗(yàn)收困難，建議由原施工單位承擔(dān)，商戶消防改造工程，商管公司負(fù)責(zé)對(duì)接、協(xié)調(diào)步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點(diǎn)步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點(diǎn)3 3店招管理店招管理店招控制要點(diǎn)店招控制要點(diǎn): :招商營(yíng)運(yùn)部招商營(yíng)運(yùn)部：整體形象；：整體形象；工工 程程 部：部：規(guī)格尺寸、材質(zhì)、施工工藝；規(guī)

37、格尺寸、材質(zhì)、施工工藝；集團(tuán)商管拓展部：集團(tuán)商管拓展部：協(xié)調(diào)、整理、把關(guān)；協(xié)調(diào)、整理、把關(guān)；集團(tuán)規(guī)劃院景觀所：集團(tuán)規(guī)劃院景觀所：最終把關(guān)、確定；最終把關(guān)、確定；集團(tuán)規(guī)劃院項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：集團(tuán)規(guī)劃院項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：審定、批準(zhǔn)；審定、批準(zhǔn)；步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點(diǎn)步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點(diǎn)4 4例：機(jī)電配合問題照片（風(fēng)機(jī)盤管出風(fēng)段無(wú)法安裝）例：機(jī)電配合問題照片（風(fēng)機(jī)盤管出風(fēng)段無(wú)法安裝）步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點(diǎn)步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點(diǎn)5 5裝修現(xiàn)場(chǎng)條件實(shí)景照片：裝修現(xiàn)場(chǎng)條件實(shí)景照片：步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點(diǎn)步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點(diǎn)6 6 廣場(chǎng)步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合小結(jié)：廣場(chǎng)步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合小結(jié)：1、第一時(shí)間與項(xiàng)目公司明確了項(xiàng)目公司為消防驗(yàn)收責(zé)任單位；2、現(xiàn)場(chǎng)施工水、電基本能夠保持供應(yīng)，電工巡視；3、垂直運(yùn)輸和通道存在