寫字樓市場調(diào)研報告范本

1、寫字樓市場調(diào)研報告2006年上半年北京各商圈新項目及CBD、金融街、商圈望京項目調(diào)查表（詳見附見）市場回顧2006年1-5月份，寫字樓入住項目相對較多，這對整個2006年的市場都將產(chǎn)生較大的影響，對其同類區(qū)域的寫字樓把握和銷售模式的選擇上起到了明顯的預(yù)警和示范作用。供應(yīng)量CBD和長安街商圈供應(yīng)量近10個大型項目，使該區(qū)競爭進(jìn)入白熱化階段。金融街商圈的長安興融中心和盈泰商務(wù)中心于2006年第一季度正式供應(yīng)市場，新增辦公面積近萬平方米；而需求方面，在中國即將全面開放金融、電信等多個領(lǐng)域的預(yù)期影響下，外資公司擴(kuò)張明顯，市場整體吸納量約為萬平方米，雖較2005年第四季度有所下降，但卻達(dá)到了近年同期的最

2、好水平；兩個新增樓盤的加入，使市場整體空置率繼續(xù)提升，達(dá)到一八.3%。 長安興融中心和盈泰商務(wù)中心入伙金融街地區(qū)，提供了近萬平方米的辦公面積。北京中關(guān)村、上地商圈是國家和地方政府大力扶持的中國新經(jīng)濟(jì)代表區(qū)域，IT產(chǎn)業(yè)如火如荼，景象萬千。但現(xiàn)在IT產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入了激烈競爭階段，利潤被大大攤??；支柱產(chǎn)業(yè)的利潤整體下滑，這大大影響了已在此開發(fā)、立項的眾多寫字樓項目。近兩年約一五0萬平米的市場供應(yīng)量令開發(fā)商們倍感形勢嚴(yán)峻。 朝外、東二環(huán)、三元橋、望京商圈市場供應(yīng)量呈遞增趨勢。 需求北京寫字樓投資市場在1-5月份表現(xiàn)尤為活躍。在經(jīng)過了對北京市場的謹(jǐn)慎考察之后，一些境外機(jī)構(gòu)投資者于本季度開始有所動作。它們購買

3、的物業(yè)主要集中于位于核心地段，具有穩(wěn)定收益潛力的高品質(zhì)寫字樓項目。例如，2006年一季度，亞洲國際金融投資有限公司以約億美元的價格購置華普中心總面積為一三萬平方米的兩幢寫字樓；日本基金Re-plus購置華貿(mào)中心兩座尚未完工，總面積萬平方米的辦公樓，據(jù)業(yè)界保守估計，成交價格在28億元人民幣以上。市場上日趨活躍的國外投資者，使得北京寫字樓投資市場的巨大潛力再次得以凸顯。此外，2006年一季度投資市場上還出現(xiàn)了一些國內(nèi)企業(yè)和機(jī)構(gòu)購買寫字樓物業(yè)用于自用的案例，浙大網(wǎng)新科技股份有限公司購置了位于中關(guān)村地區(qū)北京國際的一座寫字樓；美林正大投資集團(tuán)購置了位于工人體育館一側(cè)的中國紅街的一座寫字樓；中國移動集團(tuán)以

4、億元簽下海興大廈28000平方米的寫字樓面積；中油國際在亞運(yùn)村地區(qū)的名人廣場購買了近24000平方米的辦公面積。 空置率根據(jù)戴德梁行發(fā)布的北京市一季度甲級寫字樓報告顯示，一季度空置率已經(jīng)達(dá)到一八。3，為近年來最高。租賃市場租賃市場方面，相比去年第四季度，1-5月市場活躍程度略有下降。從大單成交來看，由于今年金融業(yè)和電信業(yè)即將全面開放，很多相關(guān)外資公司進(jìn)一步加速在中國的擴(kuò)張步伐，紛紛于本季度與發(fā)展商簽訂大面積租賃協(xié)議，成為市場中最明顯的吸納力量。相應(yīng)地，金融機(jī)構(gòu)最為集中的金融街地區(qū)也成為本季度吸納面積最多的兩個區(qū)域之一。在另一個吸納量較高的中關(guān)村地區(qū)，需求則繼續(xù)來自科技教育類企業(yè)。其中，去年第四

5、季度入伙的科技大廈成為該區(qū)域吸納的一個亮點。本季度，北京甲級寫字樓租賃價格保持穩(wěn)定。銷售市場銷售市場方面，隨著央視東遷日期的臨近，CBD區(qū)域內(nèi)未來供應(yīng)的寫字樓繼續(xù)受到大量傳媒廣告公司的歡迎。本季度，多家媒體廣告公司紛紛簽約定位于服務(wù)傳媒企業(yè)的東方梅地亞中心，表現(xiàn)出很強(qiáng)的市場活躍性。此外，作為北京外向型經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域，CBD還吸引了許多貿(mào)易公司在此購買寫字樓用于自用。預(yù)計在短期內(nèi)，該區(qū)域的購買力量仍將主要來自于這兩個行業(yè)。相比較而言，其他區(qū)域的高檔寫字樓銷售市場表現(xiàn)不如CBD活躍。市場展望供應(yīng)方面，繼承過去一年的趨勢，本年度北京甲級寫字樓市場將繼續(xù)迎來供應(yīng)高峰。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2006年北京

6、預(yù)計將有近160萬平方米寫字樓面積供應(yīng)市場，約為過去三年供應(yīng)的總和。其中，金融街和CBD是供應(yīng)最多的兩個區(qū)域。在去年大量入市項目仍沒有被市場完全消化的情況下，市場整體還將承受新增供應(yīng)帶來的壓力。因此，總體租金預(yù)計仍將面臨下調(diào)壓力。但值得注意的是，在這些新增樓盤中，能滿足最高端客戶需求的頂級項目仍是極少數(shù)，預(yù)計此類項目租金將會繼續(xù)保持穩(wěn)定。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為北京寫字樓市場現(xiàn)今和未來租售情況，市場持續(xù)放量，存量寫字樓已為數(shù)不少，這些新增樓盤面臨的市場形式較為嚴(yán)峻。2006年2007年寫字樓的租售價格都會在原地徘徊。2006年是中國加入WTO過渡期的最后一年，市場開放進(jìn)一步提速，尤其在服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域，將逐步

7、取消外資進(jìn)入時在地域、數(shù)量、股權(quán)方面的空置，北京市國民生產(chǎn)總值交連續(xù)八年保持兩位數(shù)的高速發(fā)展，可以預(yù)見，政策開發(fā)和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，將給北京寫字樓帶來持續(xù)穩(wěn)定的需求。人濟(jì)大廈營銷中心2006年5月30日附件2006年上半年北京各商圈新項目商圈序號項目名稱地理位置開發(fā)商總建筑面積使用率入住日期物業(yè)費（￥/ m2/月）售價（￥/平米）租價（$/m2/月）CBD商圈1華貿(mào)中心商務(wù)樓朝陽區(qū)西大望路6號北京國華置業(yè)有限公司2000080%2005-1023175002國際創(chuàng)展中心朝陽路與青年路交匯處7000072%2005-12100003萬通中心朝外大街與關(guān)東路交匯處北京萬通世界房地產(chǎn)有限公司一三600

8、071%2006-1228220004北京國際中心朝陽區(qū)東三環(huán)京廣橋東北角首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司4300070%2007-5200005非中心朝陽北路沿線，定福莊常營鄉(xiāng)北京中弘興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司44650085%2006-583006東方梅地亞中心朝陽區(qū)光華路4號北京東方梅地亞置業(yè)有限公司11977568%2007-12819500朝外商圈7第五廣場東四十條西南角北京第五廣場置業(yè)有限公司12433270%2007-1待定24000長安街商圈8CBD國際大廈建外永安里北京達(dá)美房地產(chǎn)開發(fā)公司7373072%2006-426200009通用國際中心朝陽區(qū)永安里地鐵站南100米北京通潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

9、5917570%2006-122168002010光彩國際中心建國門內(nèi)大街北京光彩物業(yè)發(fā)展有限公司25000070%2005-1228202006年上半年北京各商圈新項目商圈序號項目名稱地理位置開發(fā)商總建筑面積使用率入住日期物業(yè)費（￥/ m2/月）售價（￥/平米）租價（$/m2/月）金融街商圈11長安興融中心西城區(qū)鬧市口大街1號北京長安興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2331070%2006-329210002512盈泰商務(wù)中心金融街G區(qū)8號地北京盈泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2300070%2006-42524-26一三財富西環(huán)西二環(huán)廣安門南濱河路北京豪威嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4300070%2006-594

10、00中關(guān)村上地商圈14中坤大廈高粱橋斜街北京中坤錦繡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6000070%2007-6一三000一五總部大廈西直門北大街北京金悅鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5240070%2006-4待定一三800整棟出售16第三極海淀南大街北側(cè)中關(guān)村文化發(fā)展股份有限公司6000070%2006-32514000安定門商圈17中青旅大廈東直門立交橋西南中青旅控股股份有限公司6500070%2006-1只租24三元橋商圈一八時間國際三元橋東北北京頤德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3800073%2005-12一三00012望京商圈19卷石天地大廈望京橋東北角中非地質(zhì)工程勘察研究院2166170%2006-62114注：

11、以上項目入住日期為2005年12月以后（僅供參考）CBD商圈項目序號項目名稱地理位置開發(fā)商總建筑面積使用率入住日期物業(yè)費（￥/ m2/月）售價（￥/平米）租價（$/m2/月）1國貿(mào)中心建國門外大街一號中國國際貿(mào)易中心物業(yè)管理公司43000070%1990-84242-65(使用)2中服大廈朝陽區(qū)建國路99號中服集團(tuán)3934868%1996-10143招商局大廈朝陽區(qū)大北窯東環(huán)南路2號招商局航華科貿(mào)中心有限公司6000270%2000-29274新保利大廈東二環(huán)東四十條橋西南側(cè)北京新保利大廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10330870%2006-1030300005LG雙子座大廈建國門外大街12號LG集團(tuán)

12、一五000070%2005-11306新華保險大廈長安街建國門橋東800米新華人壽保險股份有限公司7000070%2005-128-40(使用)7北京萬達(dá)廣場二期朝陽國貿(mào)中心正東500米北京萬達(dá)廣場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一三600070%2006-1228240008中環(huán)世貿(mào)中心朝陽區(qū)建國門外大街6號北京華熙新苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司23500076%2005-102926500309富爾大廈朝陽區(qū)東三環(huán)中路25號北京美迪亞房地產(chǎn)有限公司5173270%2005-525165002110東環(huán)國際中心朝陽區(qū)東三環(huán)路一八號北京嘉利恒德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一三000070%2004-1020一五600一八11

13、世紀(jì)財富中心朝陽區(qū)嘉里中心的西側(cè)世源光華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司14200070%2006-1226800CBD商圈項目序號項目名稱地理位置開發(fā)商總建筑面積使用率入住日期物業(yè)費（￥/ m2/月）售價（￥/平米）租價（$/m2/月）12溫特萊中心朝陽大望橋西北角世紀(jì)恒豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司9200070%2005-6242000023一三嘉都大廈朝陽區(qū)光華路14號北京柏宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2700070%2004-1222160001414優(yōu)士閣商務(wù)MALL國貿(mào)橋正南一五00米，雙井橋西南角華潤置地（北京）股份有限公司9090070%2004-29000一五外企大廈A座朝陽區(qū)西大望路與廣渠路交叉路口的西

14、北角北京市新地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2579470%2006-81260016富邦國際大廈朝陽區(qū)東三環(huán)中路16號北京德嘉置業(yè)有限公司4300070%2004-72016金融街商圈項目序號項目名稱地理位置開發(fā)商總建筑面積使用率入住日期物業(yè)費（￥/ m2/月）售價（￥/平米）租價（$/m2/月）1盈泰商務(wù)中心金融街G區(qū)8號地北京盈泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2300070%以上2006-42524-262長安興融中心西城區(qū)鬧市口大街1號北京長安興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2331070%2006-32919000253鑫茂大廈西城區(qū)金融街中心處金融街控股股份有限公司一三000070%2005-524194新盛大

15、廈金融大街5號北京新盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10700070%2005-102617500245英藍(lán)國際金融中心金融街A區(qū)七號地金融街控股股份有限公司10000070%2004-1129206國際投資大廈西城區(qū)阜成門北大街北京亞華房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司14700070-75%2003-1228197富凱大廈金融街中心區(qū),月壇南橋東100米路北金融街控股集團(tuán)12000070%2003-1225228平安大廈西城區(qū)復(fù)興門金融街北京平安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5500070%1997-1029209投資廣場西城區(qū)金融大街27號新協(xié)國際有限公司6400070%1998-231410通泰大廈金融街南端金融街股份有

16、限公司11200070%1998-281611遠(yuǎn)洋大廈西城區(qū)復(fù)興門內(nèi)大街一五8號北京遠(yuǎn)洋大廈有限公司11700070%2000-2926望京商圈項目序號項目名稱售價（￥/平米）租金（￥/天/平米）物業(yè)費（￥/m2/月）位置出租率性質(zhì)1洛娃科技大廈包含在租金內(nèi)利澤中園二區(qū)85%寫字樓2愛慕大廈包含在租金內(nèi)望京產(chǎn)業(yè)區(qū)80%寫字樓3博泰大廈8800（均價）不含在租金內(nèi)望京新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)100%寫字樓4葉青大廈包含在租金內(nèi)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)90%寫字樓6望京大廈包含在租金內(nèi)望京中環(huán)南路90%寫字樓7眾運(yùn)科技大廈包含在租金內(nèi)望京新城75%寫字樓8娜麗莎大廈3包含在租金內(nèi)望京廣順南大街70%寫字樓9望京科技創(chuàng)

17、業(yè)園3包含在租金內(nèi)望京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)利澤中園70%寫字樓10電子城科技大廈酒仙橋路12號75%寫字樓11卷石天地大廈11000(均價)21望京橋東北角新樓寫字樓12藍(lán)濤中心包含在租金內(nèi)大山子萬紅路60%廠房改造望京商圈項目序號項目名稱售價（￥/平米）租金（￥/天/平米）物業(yè)費（￥/m2/月）位置出租率性質(zhì)14麗園中心427朝陽區(qū)芳園西路5號70%寫字樓一五鑫佳泓大廈9500（整售）324新興產(chǎn)業(yè)區(qū)19號60%以上寫字樓16星城國際1250028大同子環(huán)島東南無寫字樓17兆維大廈包含在租金內(nèi)酒仙橋路14號80%寫字樓一八星科大廈24酒仙橋路10號88%左右寫字樓19國賓大廈包含在租金內(nèi)電子科技園內(nèi)100%寫字樓/公寓/酒店22博雅國際中心12000（