第二章房地產(chǎn)金融基本知識

1、第二章 房地產(chǎn)金融基本知識 房地產(chǎn)金融 第二章第二章 房地產(chǎn)金融基本知識房地產(chǎn)金融基本知識第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類及特征房地產(chǎn)金融的分類及特征第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率第三節(jié)第三節(jié) 擔保融資擔保融資第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類及特征房地產(chǎn)金融的分類及特征一、房地產(chǎn)金融的分類一、房地產(chǎn)金融的分類 1按經(jīng)營性質劃分（1）政策性房地產(chǎn)金融 政策性金融是指按政策規(guī)定辦理的與房地產(chǎn)有關的各種貨幣資金的籌集、融通和結算等信用活動。（2）自營性房地產(chǎn)金融 自營性房地產(chǎn)金融是指銀行與非銀行金融機構在國家政策允許的范圍內辦理的與房地產(chǎn)有關的資金籌集、融通和結算等信用活動。 2按融通方式劃分（

2、1）直接金融 房地產(chǎn)直接金融是指不經(jīng)金融中介機構作媒介而由資金供給者和房地產(chǎn)資金需求者雙方直接協(xié)商所進行的融資。 直接金融方式主要有：政府發(fā)行的住房建設債券、住房公債、土地債券、投資基金，房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票、債券、房地產(chǎn)投資券等。（2）間接金融 房地產(chǎn)間接金融是指經(jīng)過金融中介機構參與的資金融通活動。 間接融資的主要形式有：銀行吸收的各種長期存款、短期存款，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的土地開發(fā)貸款、商品房開發(fā)貸款、短期流動資金貸款以及向居民個人發(fā)放的住房消費貸款等。3按放款形式劃分 信用放款：是指憑借款人的信譽，無須提供任何擔保的融資活動。 擔保放款：是指借款人需提供第三人擔保，或提供財產(chǎn)作擔保的融

3、資活動，即人和物的擔保。二、銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務二、銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務1、資產(chǎn)業(yè)務根據(jù)銀行運用資金的方式，可分為房地產(chǎn)投資業(yè)務和房地產(chǎn)放款業(yè)務 根據(jù)放款內容不同，可分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營性貸款、居民個人住房消費性貸款； 根據(jù)款項還款期限，可分為短期放款和中長期放款；2負債業(yè)務 負債業(yè)務，即銀行通過負債業(yè)務，吸取資金的業(yè)務。銀行擁有的資本越雄厚，越能增強自身的經(jīng)濟活力。 銀行的負債業(yè)務主要有：存款業(yè)務、借款業(yè)務、金融機構往來業(yè)務等。 3表外業(yè)務 表外業(yè)務，即銀行通過代替客戶承辦支付和其他委托事項而收取手續(xù)費的業(yè)務。 房地產(chǎn)表外業(yè)務主要有房地產(chǎn)信托業(yè)務、房地產(chǎn)租賃業(yè)務、房地產(chǎn)咨詢業(yè)務和房地 產(chǎn)代理業(yè)

4、務等。三、房地產(chǎn)金融的特點三、房地產(chǎn)金融的特點1、集中性2、資金周轉期長3、資金運動固定性4、資金增值性5、風險性 第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率 一、利率一、利率 利率是在一定時期內(一般為一年)所獲得利息額和所資金額之比率，即利息額與本金之比。用公式表示為： i=I/P100% 式中：i利率； I一定時期的利息； P貸款本金。 (一一)單利與復利單利與復利 單利法只以本金計算利息，不考慮利息在投資情況下使用的利率，基本計算公式如下： I=Pin式中，n為借貸時間的單位。 例2-1：某人在銀行存入1000元的存款，存期2年，年利率為6%，如果按單利計算，則2年后的本利和是多少。 復利

5、法計算利息是把定期結算的利息加入本金，逐期滾動計算?；居嬎愎饺缦拢?F=P(1+i)n 式中：F為本利和。 例2-1：某人在銀行存入1000元的存款，存期2年，年利率為6%，如果按年計復利，則2年后的本利和是多少。 例2-2 年利率為12，貸款額為10 000元，期限為一年，復利計息，分別以一年1次計息；一年4次按季利率計息；一年12次按月利率計息，則一年后的本利和分別為：一年1次計息 F10 000元X(1+12) 11 200元一年4次計息 F10 000元X(1+3)4 11 2551元一年12次計息 F10 000元X(1+1)12 11 2683元例2-3：對過去幾年里同類房地產(chǎn)

6、的出售價格進行調查，結果顯示，房地產(chǎn)的價值每年遞增3%，如果這種趨勢持續(xù)下去，那么，一幢今天價值750 000元的房產(chǎn)10年后將賣多少錢。 (二二)名義利率與實際利率名義利率與實際利率(考慮通貨膨脹率考慮通貨膨脹率) 實際利率是指物價不變、貨幣購買力不變條件下的利率，在通貨膨脹情況下是剔除通貨膨脹因素后的利率。 名義利率是沒有剔除通貨膨脹因素的利率，也稱票面利率。 名義利率與實際利率之間的關系是： 實際利率=（1+名義利率）/（1+通貨膨脹率）-1 名義利率實際利率+通貨膨脹率 (三三)名義利率與名義利率與實際利率實際利率率率(利率單位與計息利率單位與計息周期不一致周期不一致) 以復利法計算利

7、息時，由于前期結算的利息要加入本金計算利息。但在實際應用中，計息周期有年、季、月等。當利率標明的時間單位與計息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率的區(qū)別。 例2-4 某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5，通常稱為“年利率6，每月計息一次”。這里的年利率6稱為“名義利率”。 當按單利計算利息時，名義利率和實際利率是一致的；當按復利計息時，上述“年利率6，每月計息一次”的實際利率則為617，高于名義利率(6)。 例2-5 年利率為12，貸款額為10 000元，期限為一年，復利計息，分別以一年1次計息；一年4次按季利率計息；一年12次按月利率計息，則一年后的本利和分別為：一年1次計息

8、F10 000元X(1+12) 11 200元一年4次計息 F10 000元X(1+3)4 11 2551元一年12次計息 F10 000元X(1+1)12 11 2683元大華的帳戶大華的帳戶（投資（投資6年，共投入年，共投入3.6萬元萬元)小明的帳戶小明的帳戶（投資（投資34年，共投入年，共投入20.4萬元萬元20歲歲0.7021歲歲1.4022歲歲2.1023歲歲3.0024歲歲3.9025歲歲5.0026歲歲5.60.727歲歲6.31.428歲歲7.02.129歲歲7.93.030歲歲8.83.9.60歲歲260260 二、資金等效值與現(xiàn)金流量圖二、資金等效值與現(xiàn)金流量圖(一一)資金

9、等值的概念資金等值的概念 資金等值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值，也可以解釋為“某一時間點上一定金額的實際經(jīng)濟價值相等的另一時間點上的價值”。 (二二)現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量圖 現(xiàn)金流量圖是用以反映項目在計算期內流人和流出的現(xiàn)金活動的簡化圖示。它將現(xiàn)金的收入和支出按照發(fā)生的時間階段畫在時間的標度上，并且標明所要計算的問題，即標明什么是已知、什么是所求。 三、收益率三、收益率 收益率(YieldRates)是一個投資回報率。它通常被表示為一個復合年百分率 ，表明了投資項目在某一計算周期內的連續(xù)收益能力。 折現(xiàn)率是收益率的一種類型，是一個將未來收益或收入轉

10、換成現(xiàn)值的收益率。內部收益率(Internal Rate of Return，簡寫IRR)代表了某一固定資本投資在其持有期內實際獲得的或預期可獲得的收益率。內部收益率的計算公式為：式中：Ci現(xiàn)金流人量； Co現(xiàn)金流出量； (CiCO)t 項目在t年的凈現(xiàn)金流量； t0項目開始進行的時間點； n-計算期。0() (1)0tnttCICOFIRR 全部投資收益率(Yo)反映了全部已投入資本的收益水平。 全部投資收益率的計算公式 yO=M rM+(1-M)YE 式中：y。全部投資收益率； M貸款價值比率，即抵押貸款額占房地產(chǎn)價值的比率； rM一抵押貸款利率； YE自有資金所要求的收益率。 權益投資收

11、益率(YE)是衡量投資者投入自有資本或自有資金收益水平的指標。 權益投資收益率的計算公式: YE=(yO-M rM)/(1-M)式中：y。全部投資收益率； M貸款價值比率，即抵押貸款額占 房地產(chǎn)價值的比率； rM一抵押貸款利率； 第三節(jié)第三節(jié) 擔保融資擔保融資一、擔保與反擔保一、擔保與反擔保 (一一)擔保及擔保形式擔保及擔保形式 擔保是指以債務人或第三人的特定財產(chǎn)，抑或特定人的信用作為債權的擔保，以保障特定的債權得以實現(xiàn)的行為。 擔保的形式主要有五種，即保證、抵押、質押、留置和定金。1、保證 保證是指第三人為債務人的債務履行作擔保，由保證人和債權人約定，當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行

12、債務或者承擔責任。2、抵押 抵押是指債務人或者第三人在不轉移占有的情況下，以其確定的不動產(chǎn)或動產(chǎn)作為債權的擔保。當債務人不履行債務時，債權人有權依據(jù)擔保法的規(guī)定，以該財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。3、質押 質押是指債務人或者第三人將其動產(chǎn)移交債權人占有，以該動產(chǎn)作為債權的擔保，當債務人不履行債務時，債權人有權依據(jù)擔保法的規(guī)定，以該財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。4、留置 留置是指在保管合同、運輸合同、加工承攬合同以及其他法律規(guī)定可以產(chǎn)生留置的合同中，債權人已按照合同的約定占有了債務人的動產(chǎn)，當債務人不按照合同約定期限履行債務時，債權人有權依照擔保法的規(guī)定留置該財產(chǎn)，以

13、該財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。5、定金 定金是指合同當事人之間一方向對方給付一定數(shù)量的金錢作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者回收，給付定金的一方不履行約定債務的，無權要求返還現(xiàn)金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。擔保與反擔保的區(qū)別 (二二)反擔保反擔保 反擔保是指擔保人(第三人)為債務人向債權人提供擔保時，由債務人或其他人向擔保人提供的確保追償權實現(xiàn)的一種擔保制度。 反擔保的方式有：求償保證、求償?shù)盅骸⑶髢斮|押。 1求償保證 求償保證是指主債務人之外的保證人與擔保人(反擔保權人)約定，當擔保人取得對債務人的追償權而債務人不向其履行債務時，

14、由保證人按照約定向擔保人(反擔保權人)履行債務或承擔責任的反擔保方式。 2求償?shù)盅?求償?shù)盅海侵競鶆杖嘶蚱渌艘云湄敭a(chǎn)作抵押，確保第三人追償權實現(xiàn)的一種擔保，是債務人或其他人就其財產(chǎn)所設定的物權，其最為顯著的標志是不轉移標的物的占有權。 3求償質押 求償質押，是指債務人或其他人將其動產(chǎn)或權利憑證交給第三人占有，確保第三人追償權實現(xiàn)的擔保。求償質押包括動產(chǎn)質押和權利質押兩種。（三）擔保與反擔保的區(qū)別1、擔保的對象不同：擔保對象是債權，反擔保對象是追償權2、擔保的方式不同：擔保有五種方式3、擔保的主體不同：擔保主體是債務人或擔保人；反擔保主體是債務人或保證人。 二、保證貸款 (一)保證及其法律關

15、系 保證是指保證人和債權人約定，當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務或承擔責任的行為。1、保證是一種合同。2、保證是擔保他人履行債務的合同。3、保證責任表現(xiàn)為代為履行債務或承擔責任。 廣義上的保證法律關系包括：1、債權人與債務人之間的關系2、保證人與債權人之間的關系3、保證人與債務人之間的關系 狹義的保證法律關系僅指保證人和債權人之間的關系。 (二)保證的特征：從屬性、相對獨立性、無償性和單務性及補充性1、從屬性 (1)保證成立上的從屬性。 (2)保證范圍上的從屬性。 (3)保證轉移上的從屬性。 (4)保證消滅上的從屬性。2、相對獨立性 (1)保證債務雖不能大于或者強于主債務，但其內容

16、亦未必都與主債務完全相同。 (2)保證人可就自己的保證債務提供擔保。 (3)保證合同的無效、撤銷或解除，主債權債務關系并不因此受到影響。 (4)保證合同特有的抗辯權，只為保證人所獨有，主債務人無此權利。3、無償性和單務性 在保證關系中，僅保證人對債權人負保證債務，債權人對保證人并不負對價給付義務。反擔保是指第三人為債務人向債權人提供擔保時，債務人應第三人的要求為第三人所提供的擔保，旨在保障第三人追償權的實現(xiàn)。4、補充性(1)保證債務并非主債務不履行時才發(fā)生的附條件債務。(2)當債務人不履行債務時，債權人首先應向債務人請求履行。（三）保證人 保證人，就是指按照保證合同，在保證關系中承擔保證責任的

17、人。 1保證人的范圍 保證人可分為： 自然人 法人 其他組織 (1)企業(yè)法人。它是以營利為目的的法人。企業(yè)法人作為保證人，以其所有的或經(jīng)營管理的財產(chǎn)承擔保證責任。其分支機構和職能部門不能充當保證人。 (2)機關法人。國家機關的主要職責是依法履行管理社會的公共職能，進行日常的公務活動，而且國家機關的財產(chǎn)和經(jīng)費由國家財政劃撥，以保障國家機關正常履行其職責。 (3)事業(yè)單位、社會團體法人。事業(yè)單位法人是指從事非營利性的、社會各項公益事業(yè)的各類法人，如從事新聞、出版、廣播、電視、電影、教育等事業(yè)的法人；社會團體法人是由其成員自愿組織的，從事社會公益、學術研究、宗教等活動的各類法人。 以公益為目的的事業(yè)

18、單位、社會團體，如學校、醫(yī)院、幼兒園等不得充當保證人，私立學校、私立醫(yī)院也不能充當保證人。領有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、營業(yè)執(zhí)照或國家政策允許從事經(jīng)營活動的事業(yè)單位、社會團體，如出版社、律師事務所可以充任保證人。 其他組織，是指合法成立，有一定的組織機構和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織，它們可以充任保證人。包括：依法登記領取營業(yè)執(zhí)照的私營獨資企業(yè)、合伙企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)；經(jīng)民政部門核準登記的社會團體；經(jīng)核準登記領取營業(yè)執(zhí)照的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、村辦企業(yè)。 2保證人的代償能力 代償能力是指保證人依保證合同約定代為履行債務或承擔賠償責任的能力。目前理論界和司法實踐一般認為不具有代償能力的民事主體若為

19、合同提供擔保，則保證合同應該認定為無效。 三、質押貸款三、質押貸款 (一一)質押概述質押概述 1、質押的含義 質押，是指債務人或第三人將出質的財產(chǎn)或權利交債權人占有，作為債權的擔保，在債務人不履行債務時，債權人有權以該財產(chǎn)或權利折價或拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償。質權的性質：1、質權是一種物權2、質權是一種他物權3、質權是一種擔保物權動產(chǎn)的特點有哪些？ 2質押的特征(1)質權以占有為公示方法不需登記。 (2)質權的標的為動產(chǎn)或財產(chǎn)權利，但不包括不動產(chǎn)。(3)質權具有留置效力，并就標的物直接支配以實現(xiàn)質權。 (二二)動產(chǎn)質押貸款動產(chǎn)質押貸款 動產(chǎn)質押是指債務人或第三人將其動產(chǎn)移交債權人占有，將該財

20、產(chǎn)作為債權的擔保。動產(chǎn)質押的標的物，是出質人必須移交質權人占有的財產(chǎn)，作為質押的標的物應具備如下條件： 1必須有可讓與性 2必須是特定化的動產(chǎn) (三三)權利質押貸款權利質押貸款 權利質押是指以所有權以外的可讓與財產(chǎn)權為標的而設定的擔保?？梢再|押的權利可分為：票據(jù)等有價證券、股票和股份、知識產(chǎn)權、其他權利。其他權利包括一般債權、不動產(chǎn)收益權等。 1、權利質押與動產(chǎn)質押的區(qū)別 (1)質押的標的不同 (2)質押設定的方式有所不同 (3)質權保全和實現(xiàn)的方式有所不同 2票據(jù)等有價證券的質押 根據(jù)擔保法的規(guī)定，可以作為權利質押標的的票據(jù)有匯票、本票、債券、存款單、倉單、提單。 (1)匯票。匯票是指由出票

21、人簽發(fā)的，委托付款人在見票時或在指定日期無條件支付確定金額給收款人或者持票人的票據(jù)。匯票又分為銀行匯票和商業(yè)匯票。 (2)本票。本票是指申請人將款項交存出票銀行，由出票銀行簽發(fā)并承諾在見票時無條件支付確定金額的票據(jù)。在我國，本票僅指銀行本票。銀行本票分為不定額本票和定額本票。本票的付款期限是2個月。 (3)支票。支票是指由存款人簽發(fā)的，委托其開戶銀行在見票時無條件支付確定的金額給收款人或持票人的票據(jù)。支票的付款期限為10天。 (四四)股權質押貸款股權質押貸款 股權質押，屬權利質押的一種，是指出質人以其所擁有的股權為質押標的物而設立的質押。 1股票質押 (1)股票質押的設定。股票是由股份公司簽發(fā)

22、的證明股東所持股份的憑證，股份代表著股東對公司資本的權利。 (2)股票質押融資的經(jīng)濟作用。主要包括以下三個方面： 第一，采取股票質押貸款融資將增強公司或證券公司的資金實力，并增大其規(guī)范經(jīng)營的動力 第二，股票質押貸款在使銀行信貸資金合法進入股市的同時，還可以發(fā)揮銀行對股市的監(jiān)管作用。 第三，用股票質押方式融資對股票市場有助漲與止跌的作用。討論：股票的風險影響股票價格的因素 (3)股票質押的特點第一，質物價格的不穩(wěn)定性。第二，質物價值是一個預期值。第三，擔保功能較強。 (4)股票質押的效力和實現(xiàn)股票質權人享有以下權利： 第一，質權人有分配盈余的收取權。 第二，留置出質股票的權利。 第三，制止出質人

23、非法轉讓股票，以保全股權質權的權利。 第四，質權人享有股票代位物上的代位權。 第五，質權人有優(yōu)先受償權， 出質人享有的權利： 第一，表決權。 第二，新股優(yōu)先認購權。 第三，余額返還請求權。 質權實現(xiàn)的方式有三種，即折價，變賣，拍賣，其實現(xiàn)方式的特點： 第一，根據(jù)證券法和公司法的有關規(guī)定，對質押的標的股票進行處置，必須通過證券交易所進行，不適用折價、拍賣等方式。 第二，如果商業(yè)銀行因行使質權而取得上市公司的股票，則必須于取得之日一 年內予以處分。(5)股票質押貸款中的風險控制機制 第一，從主體資格上，從事股票質押貸款的證券公司必須是依法設立的綜合性證券公司，經(jīng)紀性證券公司不得以其經(jīng)紀業(yè)務中的股票

24、融資。股票質押的證券公司應具備以下條件：資產(chǎn)具有充足的流動性；其自營業(yè)務符合中國證監(jiān)會規(guī)定的有關風險控制比例；已按中國證監(jiān)會規(guī)定提取足額的交易風險準備金；在近一年內經(jīng)營中未出現(xiàn)重大的違規(guī)違紀行為，現(xiàn)任高級管理人員和主要業(yè)務人員無任何重大不良記錄；上一年度公司經(jīng)營正常，未發(fā)生經(jīng)營性虧損；未挪用客戶交易結算資金。 第二，從質押物上，用于股票質押貸款的質押物，應是在證券交易所上市流通的、綜合類證券公司自營的人民幣普通股票和證券投資基金券。以下幾種股票不能作為質押物：上一年度虧損的上市公司股票；前6個月內股票價格波動幅度超過200的股票；可流通股股份過度集中的股票；證券交易所停牌或除牌的股票；證券交易所特別處理的股票；證券公司持有一家公司已發(fā)行股份5以上的，該證券公司不得以該種股票質押，但證券公司因包銷購入售后剩余股票而持有5以上股份的，不受此限。 第三，在股票質押貸款的規(guī)模證券公司股票質押貸款管理辦法規(guī)定，貸款人發(fā)放的股票質押貸款余額，不得超過其資本金的15；貸款人對一家證券公司發(fā)放的股票質押貸款余額，不得超過其資本金的5。 第四，在質押股票的規(guī)模和組合 ，規(guī)定一家商業(yè)