公司拿地戰(zhàn)略報(bào)告

1、*集團(tuán)*市場(chǎng)拿地戰(zhàn)略報(bào)告地產(chǎn)巨人*集團(tuán)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐*走近*印象 *房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀*土地市場(chǎng)中小地塊拿地戰(zhàn)略儲(chǔ)備土地結(jié)構(gòu)*集團(tuán)*市場(chǎng)拿地戰(zhàn)略一、走近*集團(tuán)簡(jiǎn)介*榮譽(yù)市場(chǎng)瞻望關(guān)鍵詞*戰(zhàn)略布點(diǎn)*南方集團(tuán)簡(jiǎn)介 *南方集團(tuán)公司是*集團(tuán)屬下的子公司。公司注冊(cè)資金一億零五十萬元人民幣，是以房地產(chǎn)開發(fā)為主，集工程建設(shè)、醫(yī)藥、網(wǎng)絡(luò)、科技、典當(dāng)、拍賣、實(shí)業(yè)投資等于一體的國(guó)有大型企業(yè)集團(tuán)。 *集團(tuán)成員遍布廣州、北京、上海、深圳、珠海、南寧、武漢、長(zhǎng)沙、重慶、哈爾濱、沈陽、貴陽、包頭、濟(jì)南、*、南昌等地，公司地產(chǎn)年開發(fā)量超過300萬平方米。*榮譽(yù)l “博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”獲 “年度最具投資價(jià)值地產(chǎn)上市公司”與“年度行

2、業(yè)貢獻(xiàn)大獎(jiǎng)”兩項(xiàng)大獎(jiǎng)。 l 2007全國(guó)房地產(chǎn)五強(qiáng)企業(yè)l 2006華南地產(chǎn)十大品牌； l 2006華夏地產(chǎn)年度盛典最受尊敬地產(chǎn)企業(yè) l 中國(guó)最具成長(zhǎng)性上市公司的第一名l 領(lǐng)導(dǎo)力品牌地產(chǎn)企業(yè)l 2006中國(guó)主流地產(chǎn)“金鼎獎(jiǎng)” 年度十大地產(chǎn)領(lǐng)袖品牌l 牌價(jià)值位居國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)之首，綜合排名居top10第二l 中國(guó)藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè) l 2006中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力“TOP10”五強(qiáng)席位 l 2005年房地產(chǎn)企業(yè)生命力評(píng)價(jià)：全國(guó)品牌十強(qiáng) 。關(guān)鍵詞一：上市 2006年7月31日，*地產(chǎn)股票在上海證券交易所掛牌上市，成為股權(quán)分置改革后重啟IPO市場(chǎng)的首批上市的第一家房地產(chǎn)企業(yè)。 2007年6月6日，最新

3、的2007中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究成果在北京發(fā)布，上市不到一年的*地產(chǎn)（*）榜上有名，位列綜合實(shí)力第二名，中國(guó)房地產(chǎn)上市公司績(jī)優(yōu)股第二名。關(guān)鍵詞二：政府資源l國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)監(jiān)管的166家大型中央企業(yè)之一 l國(guó)資委“欽點(diǎn)”為可以重組其他央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的五家企業(yè)之一 *地產(chǎn)戰(zhàn)略布點(diǎn)哈爾濱*頤和家園哈爾濱*科技大廈哈爾濱松北區(qū)組合開發(fā)項(xiàng)目沈陽*花園沈陽閥門廠項(xiàng)目北京新*大廈北京*欣苑北京*花園北京*.壟上別墅北京*福園北京冷泉項(xiàng)目濟(jì)南24中學(xué)項(xiàng)目上海*香檳苑上海十二橡膠莊園上海圣湖項(xiàng)目武漢*花園武漢湖濱花園武漢大劇院長(zhǎng)沙*苑長(zhǎng)沙今利園湖南文化廣場(chǎng)湖南岳陽文廟項(xiàng)目湖南望城項(xiàng)目重慶

4、*文化體育公園重慶龍頭寺項(xiàng)目貴州*溫泉項(xiàng)目*南寧*鳳翔花園東溝嶺中心區(qū)項(xiàng)目東盟商務(wù)區(qū)龍騰上園項(xiàng)目廣州*花園廣州*香檳花園廣州*國(guó)際廣場(chǎng)廣州*林語山莊廣州*大廈廣州黃埔花園廣州*百合花園廣州*國(guó)際大廈深圳*文化廣場(chǎng)深圳*城花園海語西岸花園項(xiàng)目寶安22 區(qū)項(xiàng)目 *，中國(guó)唯一的春城，近幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如火如荼，但總感覺缺少點(diǎn)什么，缺少的就是國(guó)家級(jí)的品牌開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的領(lǐng)跑。*集團(tuán)的進(jìn)駐，正好填補(bǔ)此空白。 *集團(tuán)，中國(guó)地產(chǎn)界的巨人，中國(guó)房地產(chǎn)五強(qiáng)企業(yè)，作為這樣一個(gè)超級(jí)地產(chǎn)巨頭，在幾乎所有東南部大城市留下了開發(fā)的痕跡，*，這樣一個(gè)美麗而具有潛力的城市，豈能錯(cuò)過？！ *，*，相互的選擇*集團(tuán)*市場(chǎng)瞻望*瞻望

5、中小項(xiàng)目入市大量土地儲(chǔ)備*品牌初步建立擴(kuò)張/擴(kuò)大品牌影響力/盈利/擴(kuò)大市場(chǎng)占有率短期目標(biāo)長(zhǎng)期目標(biāo) 首先開發(fā)中小規(guī)模項(xiàng)目，通過產(chǎn)品和營(yíng)銷上的創(chuàng)新，打造精品，樹立*在*的品牌和形象，與此同時(shí)積累大量的土地儲(chǔ)備，為后續(xù)發(fā)展作強(qiáng)有力的準(zhǔn)備，以達(dá)到擴(kuò)大市場(chǎng)份額、占領(lǐng)*房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的。*市場(chǎng)開發(fā)理念走近*印象 *房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀*土地市場(chǎng)中小地塊拿地戰(zhàn)略儲(chǔ)備土地結(jié)構(gòu)*集團(tuán)*市場(chǎng)拿地戰(zhàn)略二、*印象200520062007上半年GDP1062億元1203億元593.97億元人均GDP17560元19663元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9616107666158.05人均住房面積30.633房?jī)r(jià)比8：18.1：1*指

6、數(shù)06年*經(jīng)濟(jì)指數(shù)VS國(guó)家經(jīng)濟(jì)指數(shù)GDP（億元）人均GDP城鎮(zhèn)居民人均可支配收入人均住房面積全國(guó)210871155031175926.7m*1203196631077633m*市生活水平基本達(dá)到全國(guó)平均水平，但與一級(jí)城市相比存在較大差距 宏觀調(diào)控對(duì)各級(jí)城市影響程度宏觀調(diào)控對(duì)各級(jí)城市影響程度 * * *地位地位連續(xù)的宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生震蕩將逐漸從第一梯隊(duì)的一線城市逐漸向內(nèi)陸二連續(xù)的宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生震蕩將逐漸從第一梯隊(duì)的一線城市逐漸向內(nèi)陸二/三線城市縱深發(fā)展三線城市縱深發(fā)展;政策型政策型/金融型金融型/財(cái)政型三種調(diào)控手段財(cái)政型三種調(diào)控手段,將從地根將從地根/銀根緊縮銀根緊縮/

7、基準(zhǔn)利率上調(diào)基準(zhǔn)利率上調(diào)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)入手等關(guān)鍵環(huán)節(jié)入手,遏止固定資產(chǎn)投資過熱的勢(shì)頭遏止固定資產(chǎn)投資過熱的勢(shì)頭,中國(guó)房地產(chǎn)將進(jìn)入階段性調(diào)整階段中國(guó)房地產(chǎn)將進(jìn)入階段性調(diào)整階段.一線重點(diǎn)城市沿海重點(diǎn)省份西南三省中央政府中央政府政策手段金融手段財(cái)政手段顯著影響區(qū)顯著影響區(qū)-中國(guó)一線城市中國(guó)一線城市. .次級(jí)影響區(qū)次級(jí)影響區(qū)-中國(guó)沿海發(fā)達(dá)城市中國(guó)沿海發(fā)達(dá)城市. .弱級(jí)影響區(qū)弱級(jí)影響區(qū)-內(nèi)陸二三線城市內(nèi)陸二三線城市. .* * *作為邊境城市作為邊境城市0707年受影響的主要年受影響的主要?jiǎng)傂哉哒{(diào)控和剛性政策調(diào)控和”人事變動(dòng)人事變動(dòng)”下的下的適應(yīng)性供給調(diào)整期適應(yīng)性供給調(diào)整期. .l*處于房地產(chǎn)發(fā)展第三批隊(duì)

8、；l高速發(fā)展期已過，進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段。*觀點(diǎn)GDP人均GDP房地產(chǎn)開發(fā)投資總額（億元）商品房成交均價(jià)（元/平米）成都2750億元25400619.24472貴陽603億元17025108.543100重慶3486億元12437629.632678*1203億元196631723428*西南地位06年西南地區(qū)各省會(huì)經(jīng)濟(jì)指數(shù)對(duì)比*在西南三省中處于中等水平，房地產(chǎn)開發(fā)潛力巨大。*優(yōu)勢(shì)位置優(yōu)勢(shì)氣候優(yōu)勢(shì)&位置優(yōu)勢(shì) *市是*省的交通樞紐、通訊中心及中國(guó)面向東南亞的口岸。*機(jī)場(chǎng)是中國(guó)五大國(guó)際航空港之一，有飛往仰光、曼谷、新加坡等的6條國(guó)際航線、通往香港的一條地區(qū)航線及通往國(guó)內(nèi)各大中城市的約40條航線

9、 。氣候優(yōu)勢(shì) *地處*高原中部，市中心海拔1,891米。南瀕*，三面環(huán)山。屬于低緯度高原山地季風(fēng)氣候，由于受印度洋西南暖濕氣流的影響，日照長(zhǎng)、霜期短、年平均氣溫15c。氣候溫和，夏無酷暑，冬不嚴(yán)寒，四季如春氣侯宜人，是極負(fù)盛名的“春城”。*觀點(diǎn) *具有巨大的自然資源優(yōu)勢(shì)、氣候優(yōu)勢(shì)和地理位置優(yōu)勢(shì)，宜居程度高，適宜進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，且升值潛力巨大。走近*印象 *房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀*土地市場(chǎng)中小地塊拿地戰(zhàn)略儲(chǔ)備土地結(jié)構(gòu)*集團(tuán)*市場(chǎng)拿地戰(zhàn)略三、解讀*房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)投資總額商品房施工面積竣工面積銷售成交面積空置率2005149億元14783801m4342900m約550萬112006172億773萬平方米

10、10房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 商品房?jī)r(jià)格變化情況月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月商品房成交均價(jià)330634463538305130273255344635633409346336323285 2006年商品房?jī)r(jià)格變化（單位：元/平米）07年15月商品房?jī)r(jià)格變化情況（單位：元/平米）月份1月2月3月4月5月商品房成交均價(jià)36263346346135143654商品房?jī)r(jià)格變化情況1、從06年到07年初，*市商品房?jī)r(jià)格上下波動(dòng)情況明顯。2、進(jìn)入07年，*樓市穩(wěn)步上漲，漲幅約100元/月/平米。3、*房?jī)r(jià)仍處于健康發(fā)展水平，發(fā)展?jié)摿薮蟆?、*房地產(chǎn)市場(chǎng)總體泡沫不存在，還可穩(wěn)定

11、發(fā)展10年。*觀點(diǎn)走近*印象 *房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀*土地市場(chǎng)中小地塊拿地戰(zhàn)略儲(chǔ)備土地結(jié)構(gòu)*集團(tuán)*市場(chǎng)拿地戰(zhàn)略四、*市一級(jí)土地市場(chǎng)狀況市場(chǎng)劃分市場(chǎng)區(qū)劃方位劃分法環(huán)線劃分法1、環(huán)線劃分、環(huán)線劃分1)1)* * *主流地產(chǎn)開發(fā)主流地產(chǎn)開發(fā)商被迫迎合離心式商被迫迎合離心式的城市化擴(kuò)張模式的城市化擴(kuò)張模式: :2)2)境外政治境外政治/ /資金資金大顎乘勢(shì)而入大顎乘勢(shì)而入, ,開開始了以資源為主導(dǎo)始了以資源為主導(dǎo)圈地運(yùn)動(dòng)圈地運(yùn)動(dòng); ;3)3)政府以新城建設(shè)政府以新城建設(shè)的大旗幟的大旗幟, ,以土地以土地運(yùn)營(yíng)為先導(dǎo)運(yùn)營(yíng)為先導(dǎo), ,扮演扮演了利益的裁判者了利益的裁判者. .城區(qū)城市擴(kuò)張城市擴(kuò)張城市邊緣一環(huán)二環(huán)三

12、環(huán)自我更新自我更新動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)模式動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)模式2、方位劃分 主城區(qū) 舊城改造東線(崛起的新城)/市城投系西(產(chǎn)業(yè)區(qū))西房系北(鐘擺式副城市區(qū))/江東,倫華系西市區(qū)已無大規(guī)模集中使用地，加之政府對(duì)高新開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)的限制，西市區(qū)作為傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)和科技園區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)始終缺乏賣點(diǎn) .第一次城市化浪潮的敗筆第一次城市化浪潮的敗筆南(城市擴(kuò)張區(qū))/外資系東城區(qū)是通往新城的要沖，擁有其他市區(qū)所缺乏的資源：土地。在這基礎(chǔ)上，將更合理地規(guī)劃和使用東城的資源優(yōu)勢(shì)，使其發(fā)展為未來*城的核心區(qū)。3-5年未來開發(fā)企業(yè)必爭(zhēng)之地年未來開發(fā)企業(yè)必爭(zhēng)之地北市區(qū)被定位為*的副中心，北市區(qū)目前近71個(gè)居住社區(qū)，有30萬左右的常住人口

13、，社會(huì)配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠.近年中大盤熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域近年中大盤熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域內(nèi)動(dòng)型地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)內(nèi)動(dòng)型地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)南市是(*版塊)傳統(tǒng)低密度/中高端物業(yè)開發(fā)片區(qū).加直新城市建設(shè)大勢(shì),呈貢和老主城之間過渡板塊(官南/昆洛)大盤林立.各區(qū)域土地供應(yīng)狀況一覽06年土地供應(yīng)情況一覽區(qū)域 供應(yīng)量土地供應(yīng)量（畝） 現(xiàn)拍賣土地均價(jià) 備注 中心區(qū)一環(huán)內(nèi) 223.76 686.5萬元/畝 商業(yè)用地二環(huán)內(nèi) 2145.76494萬元/畝 居住用地東市區(qū) 1143.43363萬元/畝 商業(yè)用地南市區(qū) 41334.1763201.75萬元/畝 商住用地為300.15畝，居住用地為1034.0263畝。西市區(qū) 138.37132萬元/

14、畝 居住用地北市區(qū) 3139.51196.4萬元/畝 商住用地為36.706畝，居住用地為102.805畝。 總量總量 131825.0073 304萬元萬元/畝畝 其中商業(yè)用地其中商業(yè)用地23.76畝，商畝，商住用地住用地480.286畝，居住用畝，居住用地地1320.961畝。畝。 地塊編號(hào)土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限交易起價(jià)每畝土地最終成交價(jià)格J2006017青年路418號(hào)3.43商業(yè)401659萬元1127萬元/畝J2006-018新聞路337號(hào)20.33商業(yè)405000萬元246萬元/畝l 一環(huán)內(nèi)土地拍賣情況地塊編號(hào)土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限交易起價(jià)每畝土地終 成交價(jià)格

15、J2006-018民航路26號(hào)102.24居住7023469萬元684萬元/畝J2006008民航路3號(hào)43.52居住704958萬元304萬元/畝l 二環(huán)內(nèi)土地拍賣信息地塊編號(hào)土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限交易起價(jià)每畝土地最終 成交價(jià)格J2004022南市區(qū)五甲塘937.848居住70年6.022億元98萬元/畝J2006021官渡區(qū)核桃箐村和上馬村96.1783居住70年3971.506萬元41萬元/畝J2006-023南二環(huán)路國(guó)貿(mào)中心附近125.67商住70年16864.31萬元347萬元/畝J2006-024南二環(huán)*路口174.48商住70年22115.23萬元321萬元/畝l 南

16、市區(qū)土地拍賣信息地塊編號(hào)土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限交易起價(jià)每畝土地最終成交價(jià)格J2006028北郊上馬村龍泉路旁3.205居住70年203萬元95.73萬元/畝J2006026盤龍區(qū)茨壩鎮(zhèn)花園路36.706居住商業(yè)居住70年商業(yè)40年2330萬元63.47萬元/畝J2005-014號(hào)在銀河大道、煙廠用地之間99.6居住70年7115.36萬元130萬元/畝l 北市區(qū)土地拍賣信息地塊編號(hào)土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限交易起價(jià)每畝土地最終成交價(jià)格J2006030黃土坡昆沙路116號(hào)38.37居住702751.3萬元132萬元/畝l 西市區(qū)土地拍賣信息地塊編號(hào)土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出

17、讓年限交易起價(jià)每畝土地最終成交價(jià)格J2006-022石閘立交橋以東143.43商住70年17041萬元363萬元/畝l 東市區(qū)土地拍賣情況06年推出土地綜合分析1、06年*市推出的土地中，南市區(qū)體量最大，約占73%。這意味著未來南市區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈。北市區(qū)、東市區(qū)和二環(huán)內(nèi)推出量不相上下。中心區(qū)一環(huán)地塊體量最少，僅占1.3%。2、在拍賣的地塊中，居住用地比例最高，占73%。商住用地次之，占26%。純商業(yè)用地最少，僅占1.3% 。3、從各區(qū)域最終的落槌價(jià)格來看，中心區(qū)的土地價(jià)格最高，最高價(jià)達(dá)到1127萬元/畝，為商業(yè)用地歷史新高。整個(gè)中心區(qū)均價(jià)達(dá)到686萬元/畝。二環(huán)內(nèi)地塊處于第二層次價(jià)位，達(dá)到

18、494萬元/畝。東市區(qū)列第三，每畝均價(jià)高達(dá)363萬元，北市區(qū)最低，均價(jià)僅為96.4萬元/畝。4、10月、11月為2006年地塊拍賣最為集中的時(shí)期，整體的土地拍賣落槌均價(jià)高達(dá)304萬元/畝。而此前地塊拍賣到300萬元/畝已經(jīng)是*中心區(qū)第一層次的地價(jià)。由此可見，*的地價(jià)在大幅提高。而土地成本的增加將直接逼迫房?jī)r(jià)的上漲。*觀點(diǎn)07年各區(qū)域土地供應(yīng)情況區(qū)域 供應(yīng)量土地供應(yīng)量（畝） 現(xiàn)拍賣土地均價(jià) 中心區(qū)一環(huán)內(nèi) 000二環(huán)內(nèi) （一環(huán) 二環(huán)）133.29379.7東市區(qū) 6450.998250.6867南市區(qū) 2117.37332.295西市區(qū) 4135.56208北市區(qū) 000總量 13737.2182

19、31.9708地塊編號(hào)土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限交易起價(jià)每畝土地最終成交價(jià)格J2007-001東二環(huán)小莊立交橋旁71.78居住用地709266.3416萬元單價(jià)：280.73萬元/畝J2007-002東二環(huán)小莊立交橋旁76.65居住用地7010144.8058萬元單價(jià)：314.96萬元/畝J2007-003東站菊花立交橋旁115.05居住、商業(yè)、辦公70（住宅）商業(yè)、辦公（40）14825.082萬元單價(jià)：258.28萬元/畝J2007-004東站菊花立交橋旁131.84商住居住70商業(yè)4016052.8384萬元單價(jià)：272.74萬元/畝J2007-005官渡區(qū)寶海公園旁19.78商

20、務(wù)辦公403348.095萬元-J2007-006二環(huán)南路原廣豐食品城附近94.537商住居住70商業(yè)4013425.7045萬元單價(jià)：309.33萬元/畝l 2007年年3月月27日日*土地拍賣信息土地拍賣信息地塊編號(hào)土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限交易起價(jià)J2006-031昆瑞路273號(hào)黃土坡立交橋西側(cè)500米處76.7居住用地7012442萬元J2005-004、005西山區(qū)七公里處35.10居住辦公用地居住70辦公402086萬元地塊編號(hào)土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限交易起價(jià)每畝土地最終成交價(jià)格J2006-004經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)牛街莊片區(qū)18.548商業(yè)用地40556.446萬元單價(jià)：

21、173.41萬元/畝總價(jià)3216.446萬元J2007-005官渡區(qū)寶海公園旁22.80商務(wù)辦公403859.2808萬元單價(jià):355.26萬元/畝總價(jià)6259.2808萬元J2006-009吳井路509號(hào)33.29畝商住用地居住70商業(yè)403792萬元單價(jià)379.7萬元/畝總價(jià)12642萬元l 2007年年3月月29日日*土地拍賣信息土地拍賣信息l2007年年5月月30日日*土地拍賣信息土地拍賣信息地塊編號(hào)土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限交易起價(jià)每畝土地最終成交價(jià)格J2007-031經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)牛街莊片區(qū)37.13居住用地702227.805萬元單價(jià)：204萬元/畝總價(jià)6107.805萬元J

22、2007-038高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) M 2-10-7 地塊15.99工業(yè)用的50409.574萬元單價(jià):25.61萬元/畝總價(jià)409.574萬元J2007-039高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) M 2-10-8 地塊7.77工業(yè)用地50198.912萬元單價(jià)25.6萬元/畝總價(jià)198.912萬元l 2007年年6月月28日日*土地拍賣信息土地拍賣信息商住辦公58%居住用地36%商業(yè)用地3%工業(yè)用地3%居住用地商業(yè)用地工業(yè)用地商住辦公圖1 2007年，17個(gè)月土地拍賣共成交畝數(shù)為737.185畝。其中居住用地拍賣成交畝數(shù)為262.26畝；商住、辦公用地拍賣成交畝數(shù)為432.617畝；商業(yè)用地拍賣成交畝數(shù)為1

23、8.548畝；其中工業(yè)用地拍賣成交畝數(shù)為23.76畝。 平均每畝土地成交價(jià)格均價(jià)為231.9708萬元，比06年土地成交價(jià)格下降了24%。07年拍賣最高土地價(jià)格為每畝379.7萬元，為吳井路509號(hào)J2006-009號(hào)地塊。本次拍賣最低土地價(jià)格為每畝25.6萬元，為高新開發(fā)區(qū)地塊J2007038、039號(hào)地塊。 2006年*二環(huán)外土地均價(jià)為198.29萬元/畝，2007年*二環(huán)外土地均價(jià)為219.66萬元/畝，同比漲幅為10.78%。（工業(yè)用地包含在內(nèi)）*觀點(diǎn) 從地域性來看，本次拍賣東市區(qū)共有6塊地分別為J2007-001、J2007-002、J2007-003J2007-004、J2006-

24、004、J2007-031占拍賣數(shù)量的47%。南市區(qū)為2塊J2007-006、J2007-005，占拍賣數(shù)量的15%。西市區(qū)有4塊J2007-038、J2007-039、J2005-004.005、J2006-031占拍賣數(shù)量的30%。二環(huán)路內(nèi)有1塊J2006-009占8。北市區(qū)、一環(huán)內(nèi)無。同時(shí)2007年至今土拍賣二環(huán)以外土地占92。從目前拍賣情況來看東市區(qū)將成為未來*樓盤開發(fā)的一個(gè)重點(diǎn)。 經(jīng)過06年年末瘋狂的土地價(jià)格后，*土地的整體交易價(jià)格開始回歸理性，但是我們通過圖2可以看出在局部地區(qū)土地價(jià)格依然在上漲，而且我們還應(yīng)該注意到2007年總共拍賣的13塊土地中，有12塊在二環(huán)以外。*觀點(diǎn)06、

25、07年拍賣土地一覽表l 06年土地供應(yīng)以南市區(qū)為主；07年土地供應(yīng)以東市區(qū)為主；l 07年所拍賣13塊用地中，12塊來自二環(huán)以外，表明二環(huán)以內(nèi)土地供應(yīng)量在急劇減少，二環(huán)外將成為未來開發(fā)熱點(diǎn)。*觀點(diǎn)走近*印象 *房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀*土地市場(chǎng)中小地塊拿地戰(zhàn)略儲(chǔ)備土地結(jié)構(gòu)*集團(tuán)*市場(chǎng)拿地戰(zhàn)略五、中小地塊拿地建議拿地原則土地變現(xiàn)空間土地增長(zhǎng)彈性土地原則土地資源占有性吻合*集團(tuán)形象形象原則易于傳播和撼世*精品形象升值空間大/漲幅大盈利性最大化房產(chǎn)原則級(jí)差地租理論 運(yùn)用級(jí)差地租理論，將*市土地市場(chǎng)分成優(yōu)等土地、中等土地和劣等土地三種，對(duì)其價(jià)值和升值潛力進(jìn)行分析。城市規(guī)劃商業(yè)比例與城市規(guī)模城市用地功能土地使用性

26、質(zhì)控制市政配套級(jí)差地租級(jí)差地租與城市規(guī)劃博弈 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)是相互聯(lián)系的，城市性質(zhì)、職能與規(guī)模，城市土地配置的合理程度，用地功能布局及城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展水平以及城市建設(shè)總體容量控制標(biāo)準(zhǔn)， 從總體上決定了城市地價(jià)的高低。而這些因素主要是由城市規(guī)劃決定的。開發(fā)商可以利用城市規(guī)劃對(duì)低價(jià)的影響，對(duì)土地的價(jià)值作出評(píng)估，以獲得產(chǎn)出價(jià)值較大的土地。級(jí)差地租與城市規(guī)劃博弈1、商業(yè)比例與城市規(guī)模。 用地構(gòu)成中商業(yè)比例越高，商業(yè)用地級(jí)差收益越大，地價(jià)越高。同時(shí)，城市規(guī)模越大，級(jí)差地價(jià)也越大。2、城市用地功能 城市規(guī)劃確定了城市用地功能分區(qū)，也決定了城市內(nèi)部不同區(qū)域的地價(jià)水平。住宅用地要求有較好的人居環(huán)境和便

27、捷的交通條件，對(duì)區(qū)位要求較高；而工業(yè)用地主要考慮交通是否方便，地塊是否夠大、水電等基礎(chǔ)設(shè)施配套是否完善等等，對(duì)區(qū)位要求最低。因而不同的土地利用方式其級(jí)差地租也不同。 級(jí)差地租與城市規(guī)劃博弈3、土地使用性質(zhì) 土地使用性質(zhì)控制對(duì)地價(jià)也有一定的影響。由于土地開發(fā)用途具有兼容性，對(duì)于具體一個(gè)地塊，土地的微觀利用結(jié)構(gòu)必然會(huì)影響該地塊的地價(jià)水平。同一塊土地可能因?yàn)樵O(shè)定不同的用途和容積率而導(dǎo)致地價(jià)的巨大差異。4、市政配套 最后，市政的配套設(shè)施同樣影響著該區(qū)域的地價(jià)。配套設(shè)施是生產(chǎn)、生活正常進(jìn)行的保證，配套設(shè)施控制即是對(duì)居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等用地上的公共設(shè)施和市政設(shè)施建設(shè)提出定量配置要求。配套設(shè)施的優(yōu)劣將會(huì)

28、直接影響到地價(jià)水平的高低。城市規(guī)劃通過對(duì)配套設(shè)施的控制來改善城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的軟硬件環(huán)境，使城市發(fā)展的未來溢價(jià)增加，從而使城市總體地價(jià)水平提高。 級(jí)差地租與城市規(guī)劃博弈城區(qū)城市擴(kuò)張城市擴(kuò)張城市邊緣一環(huán)二環(huán)三環(huán)自我更新自我更新動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)式動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)式城市中心區(qū)，商業(yè)配套完善，交通便利，土地價(jià)值最高，屬于優(yōu)等土地。但可開發(fā)用地極少，價(jià)格極高城市中心區(qū)，商業(yè)配套完善，開發(fā)氣氛濃厚，土地價(jià)值較高，屬于優(yōu)等土地。但可開發(fā)用地逐漸較少，供應(yīng)量不大。房地產(chǎn)發(fā)展未來，較城區(qū)距離中等，商業(yè)和基本配套具有一定規(guī)模，有待完善。土地價(jià)格中等，具有一定升值潛力。屬于中等土地距城市中心較遠(yuǎn)，配套暫時(shí)不完善，商業(yè)氛圍不濃，現(xiàn)時(shí)土地價(jià)值較低，屬于劣等土地。各區(qū)土地價(jià)值分析環(huán)線分析 主城區(qū) 舊城改造東線(崛起的新城)/市城投系西(產(chǎn)業(yè)區(qū))西房系北(鐘擺式副城市區(qū))/江東,倫華系西市區(qū)已無大規(guī)模集中使用地，為傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)和科技園區(qū)，但高新區(qū)為西市區(qū)開發(fā)熱點(diǎn)，升值潛力較大，土地價(jià)值屬于中等。第一次城市化浪潮的敗筆第一次城市化浪潮的敗筆南(城市擴(kuò)張區(qū))/外資系通往新城的要沖，擁有豐富的土地儲(chǔ)備，使其發(fā)展為未來*城的核心區(qū)。土地價(jià)值為中等優(yōu)等。3-5年未來開發(fā)企業(yè)必爭(zhēng)之地年未來開發(fā)企業(yè)必爭(zhēng)之地北市區(qū)被定位為*的副中心，北市