房屋租賃法律培訓20150310

1、集團審計部集團審計部20152015年年3 3月月房屋租賃的法律風險與防范房屋租賃的法律風險與防范目目 錄錄1、前 言2、解讀最高院租賃糾紛司法解釋3、簽訂商鋪租賃合同需注意的事項前前 言言熟練掌握租賃關系法律法規(guī)，合理調(diào)控租賃費用成本，持續(xù)有效租賃關系，及時化解租賃糾紛，與出租方形成戰(zhàn)略合作伙伴關系。租賃合同定義 房屋租賃合同 是指住房出租人和承租人在租賃住房時簽訂的、用來明確雙方權利和義務的協(xié)議。 作為住房的承租人，既要清楚自己的權利，也應了解自己的義務。解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 2009年7月30日最新公布的最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解

2、釋（法釋200911號，以下簡稱房屋租賃解釋）解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋一、一、 書面合同的必要性書面合同的必要性根據(jù)我國合同法的規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。這意味著，如果口頭約定租賃期限為六個月以上而沒有簽訂書面合同，口頭約定的租賃期限則視為不成立，只能認為不定期租賃。此外，缺少書面合同，雙方的權雙方的權利義務不易確定，容易發(fā)生糾紛利義務不易確定，容易發(fā)生糾紛。因此，無論租賃期限長短，哪怕只有一個月，最好簽訂書面的租賃合同，明確雙方的權利義務。一般來說，租賃合同應當包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方

3、式、租賃物維修等條款。解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 二、二、 合同無效的認定合同無效的認定 在最高人民法院公布房屋租賃解釋前，實踐中對于房屋租賃合同無效的認定不一，嚴重損害了法律的確定性和統(tǒng)一性。房屋租賃解釋限定了無效合同的范圍，僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認定為無效期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認定為無效。同時，允許當事人在一審法庭辯論終結前采取補救措施，最大限度地維護合同效力。此外，即使租賃合同被認定無效，承租人仍要支付房屋占有使用費，一般參照合同約定的租金標準。解讀最

4、高院司法解釋解讀最高院司法解釋 在違法建筑物范圍的認定上，確定未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設的房屋，未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑，超過批準使用期限的臨時建筑為違法建筑。因此，在簽訂房屋租賃合同前，承租人應當嚴格審查出租人是否為建筑物的合法權利人，建筑物是否為合法建出租人是否為建筑物的合法權利人，建筑物是否為合法建筑筑。解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋三、三、 租賃期限的確定租賃期限的確定 根據(jù)我國合同法的規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。這里需

5、要注意的是，如約定租賃期限為六個月以上但是未簽訂書面的租賃合同，房屋租賃只能視為不定期租賃，當事人可以隨時解除合同當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 四、四、 房屋裝飾裝修的處理房屋裝飾裝修的處理 房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是實踐中的熱點和難點問題。在最高人民法院公布房屋租賃解釋前，如何處理承租人對房屋的裝飾裝修，缺少統(tǒng)一的裁判規(guī)則。房屋租賃解釋根據(jù)房屋的裝飾裝修是房屋的裝飾裝修是否經(jīng)出租人同意、租賃合同是否有效、裝飾裝修是否形成否經(jīng)出租人同意、租賃合同是否有效、裝飾裝修是否形成附合附合適用完全不同的處理規(guī)

6、則：解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 1承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修的費用，由承租人負擔，出租人有權請求承租人恢復原狀或者賠償損失。解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 2承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 3承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附

7、合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 4承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理： （一）因出租人違約導致合同解除，承租人有權請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失；（二）因承租人違約導致合同解除，承租人無權請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內(nèi)予以適當補償；解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 （三）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔相應的責任；（四）因不可歸責

8、于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 5承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人無權請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，但當事人另有約定的除外。解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 我們注意到，房屋租賃解釋根據(jù)有效合同和無效合同的不同法律效果，對裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標準?，F(xiàn)值損失是指合同被認定無效時，裝飾裝修的現(xiàn)存價值。在合同無效場合，承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應再列入合同無效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩余“價

9、值”，這一“價值”的確定是以合同解除時裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用。因此，承租人如需對房屋進行裝飾裝修，應當經(jīng)出租人同意，合理確定租賃期限合理確定租賃期限，并在租賃合同中對租賃期間屆滿或者合同解除時裝飾裝修并在租賃合同中對租賃期間屆滿或者合同解除時裝飾裝修如何處理作出明確約定。如何處理作出明確約定。解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 五、五、 房屋擴建的處理房屋擴建的處理 房屋租賃解釋在對待房屋擴建問題上同樣依據(jù)房屋依據(jù)房屋擴建是否經(jīng)出租人同意擴建是否經(jīng)出租人同意、是否辦理合法建設手續(xù)適用不同的規(guī)則：1承租人未經(jīng)出租人同意擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔，出租人

10、有權請求承租人恢復原狀或者賠償損失。解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 2承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：（一）辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔（二）未辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。 因此，承租人如需對房屋進行擴建，應當經(jīng)出租人同意并辦理合法建設手續(xù)，同時在租賃合同中明確約定擴建費用由誰承擔。解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 六、六、 同意轉(zhuǎn)租的推定同意轉(zhuǎn)租的推定 為了最大限度地保持法律狀態(tài)的穩(wěn)定，房屋租賃解釋規(guī)定出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出

11、異議月內(nèi)未提出異議，無權以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效。因此，出租人如知道承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，應當及時行使權利。解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 七、七、 租金的訴訟時效租金的訴訟時效 實踐中，我們經(jīng)常碰到出租人因為訴訟時效已過而無法主張租金。這一方面因為出租人不知道延付或者拒付租這一方面因為出租人不知道延付或者拒付租金適用一年的特別訴訟時效金適用一年的特別訴訟時效，而以為訴訟時效是二年。另一方面，出租人常常存在一個誤區(qū)，認為只要雙方租賃關系仍存續(xù)，租金即不存在訴訟時效問題，這是錯誤的。解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 租賃合同是繼續(xù)性合同繼續(xù)性合同，其租金的訴訟

12、時效是按每一個支付周期分別計算的，承租人應當按照合同約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。租賃期間屆滿時支付。解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 因此，如果承租人未能在上述支付期限內(nèi)支付租金，出租人應當及時催告或者提起訴訟，以免超過一年的訴訟時效，無法得到法律的保護。 法律依據(jù)法律依據(jù)民法通

13、則第136條第三項規(guī)定：延付或拒付租金的，訴訟時效期間為1年。解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 八、八、 優(yōu)先購買權的行使與限制優(yōu)先購買權的行使與限制 優(yōu)先購買權糾紛一直是實踐中的難點問題。房屋租賃解釋對承租人的優(yōu)先購買權的適用情形作了進一步限制，限制，明確下列情形承租人無權主張優(yōu)先購買房屋：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；（四） 第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。解讀最高院司法解釋解讀最高院司法解釋 如不存在上述情形

14、的，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形的，承租人如何尋求救濟如何尋求救濟？房屋租賃解釋明確規(guī)定，承租人不能以此為由請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。事實上，出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同有效與否，與承租人能否優(yōu)先購買房屋無關。即使出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同有效，只要第三人并非善意購買出租房屋或者尚未變更登記至第三人名下，承租人均有權主張優(yōu)先購買房屋。否則，承租人只能向出承租人只能向出租人主張賠償損失租人主張賠償損失。簽訂商鋪租賃合同需注意的事項簽訂商鋪租賃合同需注意的事項一、簽定合同前的調(diào)查一、簽定合同前的調(diào)查 承租商鋪前，赴商鋪

15、所在房地產(chǎn)交承租商鋪前，赴商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進行產(chǎn)權調(diào)查，確認如下信息：易中心進行產(chǎn)權調(diào)查，確認如下信息： 1、 房屋的用途和土地用途：確定房屋的類型為商業(yè)用房性商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用；否則，將面臨無法辦理營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風險 2、 房屋權利人：確定是與房屋權利人或其他由權利人簽定租賃合同。 3、 房屋是否已有租賃登記信息是否已有租賃登記信息：若已有租賃登記信息的，新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，新承租人的租賃關系無法對抗原承租人（第三人）影響辦理營業(yè)執(zhí)照。簽訂商鋪租賃合同需注意的事項簽訂商鋪租賃合同需注意的事項 二、免租裝修期

16、二、免租裝修期 商鋪租賃中，免租裝修期經(jīng)常會出現(xiàn)在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業(yè)，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念非法律明確規(guī)定的概念，因此，在簽訂租賃合同時一定要明確免租裝修期起止時間，免除支付的具體費用，一般情形下，只免除租金，實際使用房屋產(chǎn)生的水費、電費等還需按合同承擔。 簽訂商鋪租賃合同需注意的事項簽訂商鋪租賃合同需注意的事項 三、三、 簽定合同發(fā)生的費用簽定合同發(fā)生的費用 租賃保證金俗稱“押金押金”，主要用于抵充承租人應當承擔但未繳付的費用。因為商鋪對應的電費、電話費、物業(yè)管理費

17、等費用比較高，押金也應適當高一些，以免不夠抵充上述費用。 還需注意的是，承租人在承租過程中，不斷地拖付相關費用，在押金抵扣不夠的情況下怎么辦？可以在合同中約定補足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關費用后，承租人應當在合理期限內(nèi)補足支付“押金”，如果經(jīng)出租人通知后一定時間內(nèi)不能補足“押金”出租人可以單方解約，并追究承租人相應的違約責任。簽訂商鋪租賃合同需注意的事項簽訂商鋪租賃合同需注意的事項四、稅費四、稅費 按照法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商鋪的，出租人或轉(zhuǎn)租人應當承擔出租人或轉(zhuǎn)租人應當承擔以下稅費： 1、 出租： 營業(yè)稅及附加營業(yè)稅及附加 租金*5.55% 房產(chǎn)

18、稅房產(chǎn)稅 租金*12% 個人所得稅個人所得稅 所得部分*20% （所得部分為租金扣除維修費用，維修費用每次不超過800元） 印花稅印花稅 租金（總額）0.1% （在第一次繳稅時一次性繳納，按租期內(nèi)所有總租金計算。） 土地使用稅土地使用稅 按房屋地段每平方米征收，具體以代征機關實際征收為準。簽訂商鋪租賃合同需注意的事項簽訂商鋪租賃合同需注意的事項 2、轉(zhuǎn)租： 營業(yè)稅及附加營業(yè)稅及附加 轉(zhuǎn)租收入*5.55% 印花稅印花稅 轉(zhuǎn)租租金（總額）0.1% 在實踐中，商鋪租賃稅費的繳納比較多樣，上述標準只是法定征收標準，不同區(qū)域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實際代征的網(wǎng)點工作人員。 雖然

19、上述稅費的繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數(shù)額的承擔人可以約定具體稅金數(shù)額的承擔人，此時，無論出租人和承租人都應當清楚商鋪租賃的稅費金額比較高，應當考慮長期稅費調(diào)整增加的費用后，再行約定具體承擔人，不能以某些代征網(wǎng)點短期內(nèi)較低的稅率為長期的標準。 簽訂商鋪租賃合同需注意的事項簽訂商鋪租賃合同需注意的事項 五、辦理營業(yè)執(zhí)照的注意事項五、辦理營業(yè)執(zhí)照的注意事項 承租商鋪目的是開展商業(yè)經(jīng)營活動，商業(yè)經(jīng)營活動首要條件是合法必須取得營業(yè)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業(yè)執(zhí)照的辦理來設置，主要涉及以下幾個方面： 1、 原有租賃登記信息沒有注銷原有租賃登記信息沒有

20、注銷，導致新租賃合同無法辦理租賃登記，因此無法辦理營業(yè)執(zhí)照； 2、 商鋪原已注冊營業(yè)執(zhí)照，該營業(yè)登記信息沒有注銷或商鋪原已注冊營業(yè)執(zhí)照，該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移，者遷移，導致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí)照；簽訂商鋪租賃合同需注意的事項簽訂商鋪租賃合同需注意的事項 3、 房屋類型不是商業(yè)用房，無法進行商業(yè)經(jīng)營活動，導致無法注冊營業(yè)執(zhí)照； 4、 涉及特種經(jīng)營行業(yè)（娛樂、餐飲等）的，還需經(jīng)過公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格，取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營業(yè)執(zhí)照； 5、 因出租人材料缺失而無法注冊營業(yè)執(zhí)照。 對于上述第1、2、3、5條的情形，可在合同中設定在合同中設定

21、為出租人義務為出租人義務，并給予合理寬限期，超過一定期限還無法解決的，應當承擔相應的違約責任；上述第4條情形，可設定為無責任解約情形，以保障承租人萬一無法辦出營業(yè)執(zhí)照時可以無責任解除合同。簽訂商鋪租賃合同需注意的事項簽訂商鋪租賃合同需注意的事項六、裝修的處置六、裝修的處置 商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進行，以及保障裝修利益，在合同中應當注意事項： 1、 明確出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應當明確清楚。 2、 解除合同的違約責任，不僅僅考慮違約金部分，因為違約金常常會約定等同押金，數(shù)額

22、不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應當約定在此情形下，出租人除承擔違約金外，還需要承擔承租人的裝修損失費用。 3、 明確租賃期滿時，裝修等的處置方式。 簽訂商鋪租賃合同需注意的事項簽訂商鋪租賃合同需注意的事項 七、水、電、七、水、電、暖、暖、電話線等的注意事項電話線等的注意事項 因商鋪經(jīng)營的特殊性，對于水、電、暖、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應又會受到各種因素影響，承租商鋪前，應當先行考察是否滿足使用需求是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴容或增量，以及辦理擴容或增量所需費用，并在合同中明確相關內(nèi)容，以及無法滿足正常進行需求的情形下，承租人免責解除合同的權利簽訂商鋪租賃合

23、同需注意的事項簽訂商鋪租賃合同需注意的事項 八、八、 簽定合同后的租賃登記事項簽定合同后的租賃登記事項 租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質(zhì)，此登記的效力主要包括以下內(nèi)容： 1、 登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時就生效；簽訂商鋪租賃合同需注意的事項簽訂商鋪租賃合同需注意的事項 2、 經(jīng)登記的備案，具有對抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個承租人的，其中一個合同辦理了租賃登記，另一個沒有辦理租賃登記，則房屋應當租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔違約責任。 因此，建議及時赴該商鋪所在地房該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案