淺談房產(chǎn)測(cè)繪在管理行業(yè)的體現(xiàn)_工程管理

1、淺談房產(chǎn)測(cè)繪在管理行業(yè)的體現(xiàn)我國(guó)實(shí)行房屋全部權(quán)登記發(fā)證制度。就此開展的房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管 理工作由三部分組成：產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證、房屋測(cè)繪、產(chǎn)權(quán)檔案與產(chǎn)籍資 料，整個(gè)管理工作以產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證為核心，房產(chǎn)測(cè)繪則附屬于此核心， 服務(wù)于此核心.房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)運(yùn)用測(cè)繪儀器和測(cè)繪技術(shù)來(lái)測(cè)定房屋的自然狀 況、權(quán)屬狀況及利用狀況的專業(yè)測(cè)繪，測(cè)繪的特定范圍是房產(chǎn)要素及 相關(guān)的地形要素。房產(chǎn)測(cè)繪可按其規(guī)模分為房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪和房產(chǎn)項(xiàng)目 測(cè)繪。房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪是指在一個(gè)城市或一個(gè)城鎮(zhèn)的地域內(nèi)，大范圍、整 體的建立房產(chǎn)的基礎(chǔ)平面掌握網(wǎng)，大規(guī)模測(cè)繪房產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙房 產(chǎn)分幅平面圖及房產(chǎn)分丘平面圖，為城市或城鎮(zhèn)的房產(chǎn)管理供應(yīng)基礎(chǔ) 資料。房產(chǎn)

2、項(xiàng)目測(cè)繪是指在一個(gè)較小的地域內(nèi)，依據(jù)房產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng) 營(yíng)管理。開發(fā)管理以及其他房產(chǎn)管理的需要，對(duì)一個(gè)或若干個(gè)權(quán)屬單 元測(cè)繪的房產(chǎn)分丘平面圖或房屋分層分戶平面圖。房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪與房 屋權(quán)屬登記、交易、房地產(chǎn)開發(fā)、拆遷等房產(chǎn)活動(dòng)緊密相關(guān)。房產(chǎn)測(cè)繪 不僅為房產(chǎn)管理(包括產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、交易管理、開發(fā)管理)和城市拆 遷改造服務(wù)，為評(píng)估、征稅、收費(fèi)、仲裁、鑒定等活動(dòng)供應(yīng)各種圖、表、數(shù) 據(jù)、資料和相關(guān)信息，而且也為城市規(guī)劃、城市建設(shè)等供應(yīng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和 資料。其中它最大量、最具現(xiàn)實(shí)、最重要的是房屋權(quán)屬證件附圖的測(cè) 繪，用于產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證。因此，房產(chǎn)測(cè)繪的重要性越來(lái)越突出，其獵取 的空間信息和屬性信息的數(shù)據(jù)，在房產(chǎn)管

3、理中的作用越來(lái)越明顯.1.房產(chǎn)測(cè)繪是建立權(quán)屬管理信息系統(tǒng)的平臺(tái)由于房產(chǎn)測(cè)繪是在城市或城鎮(zhèn)內(nèi)進(jìn)行，測(cè)繪的主要對(duì)象是房屋的 自然狀況、權(quán)屬狀況、利用狀況以及相關(guān)的地形要素。通過(guò)測(cè)繪數(shù)字房 產(chǎn)圖，房產(chǎn)測(cè)繪對(duì)房屋進(jìn)行定位、定性、定界、定量(即測(cè)定房屋的地理 位置、調(diào)查房屋的權(quán)屬性質(zhì)、測(cè)定房屋的范圍和權(quán)界、測(cè)算房屋的建筑 面積)，采集大量的有關(guān)房屋、土地、權(quán)屬狀況、利用狀況等空間信息和 屬性信息的數(shù)據(jù)，根據(jù)統(tǒng)一的編碼規(guī)章和數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類和排序， 有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，采納GIS技術(shù)，建立權(quán)屬管理的信息系統(tǒng)，進(jìn)行統(tǒng)一 管理，實(shí)現(xiàn)高效的、直觀的信息共享和智能化。形成房產(chǎn)平面圖的丘號(hào) 與房產(chǎn)檔案的權(quán)號(hào)相連接。丘號(hào)

4、是通過(guò)房產(chǎn)平面圖作載體來(lái)完成的， 丘號(hào)與房產(chǎn)平面圖共同起紐帶作用，將房屋信息與實(shí)地房屋建立起 一一對(duì)應(yīng)關(guān)系。離開測(cè)繪的這種技術(shù)支撐，丘號(hào)無(wú)法系統(tǒng)的編排，房屋 信息就失去了聯(lián)系.2.房產(chǎn)測(cè)繪是確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的重要依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)的登記與確認(rèn)是指有管轄權(quán)的房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)依當(dāng) 事人的申請(qǐng)及其提交的證明、房屋產(chǎn)權(quán)歸屬和產(chǎn)權(quán)狀況的證件進(jìn)行審 核，并確認(rèn)是否受理其申請(qǐng)和是否準(zhǔn)予登記及發(fā)放房屋全部權(quán)證的工 作過(guò)程。在審核和確認(rèn)產(chǎn)權(quán)之前，當(dāng)事人必需持房屋的圖紙及相關(guān)資 料，通過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪部門，根據(jù)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范和相關(guān)規(guī)定進(jìn)行實(shí)地測(cè) 量，測(cè)繪出房產(chǎn)圖，獵取房屋空間信息和屬性信息的數(shù)據(jù)，以房產(chǎn)分丘 平面圖和房屋分層分戶平

5、面圖作為房產(chǎn)證的附圖，精確地測(cè)算出房屋 面積方可全面確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬和權(quán)屬界線。尤其是房屋建筑面積 的測(cè)算，不能有微小的疏漏，任何的差錯(cuò)都會(huì)給產(chǎn)權(quán)人帶來(lái)利益上的 損害，所以房產(chǎn)面積的測(cè)算要求精確度和100%的正確率。只有依據(jù)房 產(chǎn)測(cè)繪供應(yīng)的數(shù)據(jù)資料和房產(chǎn)圖才能正確辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記和后續(xù) 工作的有效開展.3.房產(chǎn)測(cè)繪是解決房產(chǎn)糾紛，愛(ài)護(hù)產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益依據(jù)房屋全部權(quán)證是以政府的公信力頒發(fā)的，其目的是向社會(huì)公示 房屋的全部權(quán)。按不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的內(nèi)涵，公示的內(nèi)容即房屋全部權(quán)證 證載的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：房屋歸誰(shuí)全部，房屋在什么地點(diǎn)，在建筑物中的哪一個(gè)部位，房屋平面外形，數(shù)量建筑面積，品質(zhì)建筑結(jié)構(gòu).以上內(nèi)容若完

6、全用文字表述，存在下列困難： 3.1房屋坐落(路、街、巷、門牌號(hào)碼)是房屋在城市中的“名字”，容 易變動(dòng)，尤其是拆遷區(qū)域及相鄰地段，更易變動(dòng)，登記部門無(wú)法掌握， 常常消失物是“名”非，給權(quán)屬登記造成混亂，甚至錯(cuò)誤; 3.2房屋存續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，因房屋毗連或不斷分割，相鄰關(guān)系簡(jiǎn)單，用 文字表述較為困難，簡(jiǎn)單產(chǎn)生歧義; 3.3房屋平面外形是權(quán)利范圍的重要特征，也是房屋面積計(jì)算的 依據(jù)，更難用文字表述.因此，要進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪，利用平面圖直觀、可量化，不會(huì)變化等特 點(diǎn)，用平面圖記錄權(quán)屬登記時(shí)的權(quán)利狀態(tài)，可以克服上述存在的困難.在產(chǎn)權(quán)證、產(chǎn)籍資料文字記載狀況實(shí)地發(fā)生變化后，認(rèn)定權(quán)屬困難時(shí)， 用房產(chǎn)平面圖作為證據(jù)

7、，追溯權(quán)屬原狀，可起到證明作用。所以證載平 面圖是房屋全部權(quán)證 的組成部分，是權(quán)屬登記行政行為的結(jié)果之 一，具有法律效力。明顯，房產(chǎn)測(cè)繪與產(chǎn)籍資料核查，權(quán)屬狀況調(diào)查是 不能分割的。只有如此，才能保證權(quán)屬證書公示信息的精確、規(guī)范，維 護(hù)政府的公信力.歷史上有“民訟，鄰證之;地訟，圖證之”之說(shuō)，在民國(guó)時(shí)前及之前， 政府對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采納地籍管理，現(xiàn)在除登記土地權(quán)屬外還直接登記房屋 權(quán)屬。當(dāng)今建筑形式日趨簡(jiǎn)單多樣，房產(chǎn)測(cè)繪就更顯重要.4.房產(chǎn)測(cè)繪是房產(chǎn)行業(yè)管理的重要依據(jù)構(gòu)成城市的主體是房屋，政府管理一個(gè)城市必需對(duì)房屋總體狀況 作適時(shí)的統(tǒng)計(jì)，反映城市房屋分布狀況及各種產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、用途的房屋 數(shù)量，為城市規(guī)劃

8、、舊城改造以及制定經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房進(jìn)展方案 供應(yīng)決策依據(jù)，此項(xiàng)“房屋基本狀況統(tǒng)計(jì)”工作是房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)的 職責(zé)，是一項(xiàng)政府工作。該項(xiàng)工作量大面廣，動(dòng)態(tài)性強(qiáng)，要保持一個(gè)城 市房屋基本狀況統(tǒng)計(jì)具備現(xiàn)勢(shì)性，必需采納科學(xué)的方法和現(xiàn)代技術(shù)來(lái) 保證。由于房產(chǎn)分幅平面圖均采納1：500或1：1000大比例尺作為測(cè) 圖比例尺，房產(chǎn)分丘平面圖和房屋分層分戶平面圖則一般采納1：100 至l：500的大比例尺，有時(shí)也用更大的比例尺1：50來(lái)測(cè)圖，則圖上表 示的內(nèi)容較多，有關(guān)權(quán)屬界限名屋產(chǎn)別、建筑結(jié)構(gòu)、層次健成年月、建 筑面積、房屋邊長(zhǎng)等等房產(chǎn)要素，都清楚精確的注記。因此，該項(xiàng)工作 的方法是基于房產(chǎn)測(cè)繪與房屋調(diào)

9、查結(jié)果，使用計(jì)算機(jī)來(lái)完成，其中關(guān) 鍵環(huán)節(jié)是利用房產(chǎn)平面圖作載體，將調(diào)查結(jié)果附著在每一幢房屋上， 再匯合成城市房屋數(shù)據(jù)庫(kù)，依據(jù)需要進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與分析。假如不依靠房 產(chǎn)測(cè)繪，偌大一個(gè)城市十幾萬(wàn)或幾十萬(wàn)幢房屋，難以調(diào)查與統(tǒng)計(jì)。特殊 是通過(guò)以圖管房、以圖管證、以圖管檔。以圖管業(yè)，防止房屋重登。漏 登，防止產(chǎn)權(quán)虛報(bào)、瞞報(bào)，起到了良好作用.5.房產(chǎn)測(cè)繪為其他行業(yè)供應(yīng)決策的依據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪的成果不僅有房產(chǎn)圖，還有房產(chǎn)屬性信息和空間數(shù)據(jù)信 息。房產(chǎn)測(cè)繪的成果產(chǎn)品，在數(shù)量上。規(guī)格上都較其它測(cè)繪成果產(chǎn)品豐 富。眾多的房產(chǎn)測(cè)繪成果，經(jīng)過(guò)分類、統(tǒng)計(jì)、整理之后，可以派生出許多 難得的數(shù)據(jù)資料。如一個(gè)城市或地區(qū)的房屋總量，房屋層次分布，人均 建筑面積，住宅建設(shè)狀