搬遷補(bǔ)償費(fèi)稅收籌劃

1、拆遷補(bǔ)償款的稅務(wù)籌劃方案一、事項(xiàng)描述A 公司正面臨被拆遷（因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司征地），暫時(shí)無(wú)異地安置計(jì)劃，3000 萬(wàn)元。截止目前資產(chǎn)總額397 萬(wàn)，其中固定資產(chǎn)308 萬(wàn)元（房產(chǎn)含土地有票 55 萬(wàn)元，無(wú)票入賬房產(chǎn)原值）；另流動(dòng)負(fù)債587 萬(wàn)，主要為其他應(yīng)付款未分配利潤(rùn) -311 萬(wàn)元，稅前可彌補(bǔ)的虧損為259 萬(wàn)元。預(yù)計(jì)收到拆遷補(bǔ)償款114 萬(wàn)元，土地成本- 股東借款585 萬(wàn)，二、稅收籌劃方案方案一企業(yè)非政策性搬遷（商業(yè)性搬遷）非政策性搬遷是指企業(yè)與企業(yè)之間，企業(yè)與個(gè)人之間的市場(chǎng)收購(gòu)轉(zhuǎn)讓行為。1、營(yíng)業(yè)稅：被搬遷企業(yè)獲得的搬遷補(bǔ)償費(fèi)，實(shí)際上是財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，屬于“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅征收范圍，應(yīng)出

2、具發(fā)票作為合法憑證。應(yīng)納稅額 =拆遷補(bǔ)償款 *5%2、增值稅：按處置設(shè)備收入的4%減半征收。應(yīng)納稅額 =設(shè)備處置收入 / （ 1+4%） *4%/2 3、土地增值稅：按照轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)計(jì)算?？鄢?xiàng)目 =重置成本 * 成新度折扣率 +房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅費(fèi)增值額 =搬遷補(bǔ)償款 - 扣除項(xiàng)目不過(guò)，土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十一條 規(guī)定因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅，即：土地增值稅應(yīng)納稅額=0因此，如果企業(yè)原有的廠區(qū)存在政府城市規(guī)劃、基

3、礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等可能，就要事先進(jìn)行籌劃考慮是否爭(zhēng)取納入政府規(guī)劃獲取政府補(bǔ)償款。4、企業(yè)所得稅：企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償款后，如果重置、重建、改良支出如果屬于資產(chǎn)類的支出，只能通過(guò)折舊或攤銷(xiāo)的方式在企業(yè)所得稅前扣除；如果屬于費(fèi)用類的支出，則可計(jì)入當(dāng)期損益扣除。應(yīng)納稅額=（拆遷補(bǔ)償款- 原資產(chǎn)賬面價(jià)值- 繳納的相關(guān)稅費(fèi)等費(fèi)用性支出）*25%方案二政策性搬遷政策性搬遷是指由于社會(huì)公共利益的需要，在政府主導(dǎo)下企業(yè)進(jìn)行整體搬遷或部分搬遷。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)此類搬遷的認(rèn)定是審核有無(wú)政府搬遷文件或公告。政府收回土地所支付的補(bǔ)償款不繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅，而只需計(jì)算申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。1、營(yíng)業(yè)稅：被拆遷企業(yè)取

4、得的政策性拆遷補(bǔ)償款，不繳納營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知( 國(guó)稅函 2008277號(hào) ) 規(guī)定，被搬遷企業(yè)只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無(wú)論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來(lái)源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位和個(gè)人土地被國(guó)家征用取得土地及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)（國(guó)稅函 2007969號(hào)）規(guī)定，對(duì)國(guó)家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個(gè)人所擁有的土地使用權(quán)，并按照中華人民共和國(guó)土地管理法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個(gè)人的土地及地上附著

5、物（包括不動(dòng)產(chǎn)）的補(bǔ)償費(fèi)不征收營(yíng)業(yè)稅。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅函 2009520號(hào)）規(guī)定，縣級(jí)以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級(jí)以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門(mén)報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門(mén)出具的收回土地使用權(quán)文件。根據(jù)上述規(guī)定， 被拆遷企業(yè)將土地使用權(quán)歸還土地所有者所獲得的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的土地及地上附著物的補(bǔ)償費(fèi)，若能提供縣級(jí)以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門(mén)報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門(mén)出具的收回土地使用權(quán)文件

6、的，則不繳納營(yíng)業(yè)稅。另外，被拆遷企業(yè)若取得符合條件的不征收營(yíng)業(yè)稅的征地補(bǔ)償費(fèi)，只需出具收據(jù)， 并以搬遷、補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)文件作為附件入賬即可。2、增值稅：仍需繳納，同非政策性搬遷，按處置設(shè)備收入的4%減半征收。應(yīng)納稅額 =設(shè)備處置收入 / （ 1+4%） *4%/23、土地增值稅：被搬遷企業(yè)因政策性原因拆遷房產(chǎn)或收回土地使用權(quán)得到的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，免征土地增值稅。依據(jù) 土地增值稅暫行條例第八條規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅；根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十一條規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)

7、。符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知（財(cái)稅 200621 號(hào)）規(guī)定，中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十一條所稱：因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指生產(chǎn)過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府有關(guān)主管部門(mén)根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因 " 國(guó)家建設(shè)的需要 " 而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)收到的搬遷補(bǔ)償款項(xiàng)

8、，只要獲得房地產(chǎn)所在地的地稅機(jī)關(guān)的免稅批文，則可享受土地增值稅的免稅優(yōu)惠。4、企業(yè)所得稅： 依據(jù)企業(yè)政策性搬遷收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理（財(cái)稅 200761 號(hào)）規(guī)定，對(duì)企業(yè)取得的政策性搬遷或處置收入，應(yīng)按以下方式進(jìn)行企業(yè)所得稅處理：（1）企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，用企業(yè)搬遷或處置收入購(gòu)置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱重置固定資產(chǎn)），或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進(jìn)行改良，或進(jìn)行技術(shù)改造，或安置職工的，準(zhǔn)予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后的余額，計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。（ 2）企業(yè)沒(méi)有重置或改良固定

9、資產(chǎn)、技術(shù)改造或購(gòu)置其他固定資產(chǎn)的計(jì)劃或立項(xiàng)報(bào)告，應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣(mài)收入、 減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用后的余額計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 （ 3）企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購(gòu)置或改良的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計(jì)算折舊或攤銷(xiāo)，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。（ 4）企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理。 企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法 （國(guó)稅函 201240 號(hào)）規(guī)定，企業(yè)搬遷方式屬于政策性搬遷的，在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出可以暫不計(jì)入當(dāng)期

10、應(yīng)稅所得額，而在完成搬遷的年度對(duì)搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算，計(jì)入當(dāng)期企業(yè)應(yīng)稅所得額計(jì)算納稅； 企業(yè)搬遷方式屬于企業(yè)自主搬遷的，按照企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例進(jìn)行計(jì)算納稅。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告201311號(hào)）規(guī)定，凡在國(guó)家稅務(wù)總局2012 年第 40 號(hào)公告生效前已經(jīng)簽訂搬遷協(xié)議且尚未完成搬遷清算的企業(yè)政策性搬遷項(xiàng)目，企業(yè)在重建或恢復(fù)生產(chǎn)過(guò)程中購(gòu)置的各類資產(chǎn)，可以作為搬遷支出，從搬遷收入中扣除。但購(gòu)置的各類資產(chǎn)，應(yīng)剔除該搬遷補(bǔ)償收入后，作為該資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，并按規(guī)定計(jì)算折舊或費(fèi)用攤銷(xiāo)。應(yīng)交稅額 =（搬遷收入 - 搬遷支出） *25%依據(jù)以上規(guī)定，（

11、1）政策性搬遷的企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策適用于查賬征收的企業(yè)，若被拆遷企業(yè)屬于核定征收，可在取得搬遷收入時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出調(diào)整征收方式的申請(qǐng)，經(jīng)有權(quán)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)符合條件，并將征收方式調(diào)整為查賬征收。（2）企業(yè)在政策性搬遷過(guò)程中，如果有重置計(jì)劃的話，最好通過(guò)購(gòu)買(mǎi)的方式而不是租賃方式，以便獲得稅前扣除的政策優(yōu)惠。若企業(yè)搬遷后繼續(xù)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，則可以重新購(gòu)買(mǎi)土地、廠房、辦公樓等固定資產(chǎn)，購(gòu)置資金可以從政策性搬遷或處置收入中扣除，一方面可以減少企業(yè)所得稅的稅額，另一方面利用搬遷補(bǔ)償款購(gòu)買(mǎi)的土地、辦公樓等固定資產(chǎn)可計(jì)提折舊在稅前扣除，也可以轉(zhuǎn)手售出獲得轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)的收益。（ 3）企業(yè)的搬遷業(yè)務(wù)必須有政府

12、搬遷文件或公告，以及與政府簽訂的搬遷協(xié)議和搬遷計(jì)劃，這也是主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的重要內(nèi)容。此外，還應(yīng)有搬遷協(xié)議搬遷計(jì)劃以及企業(yè)技術(shù)改造重置或改良固定資產(chǎn)的計(jì)劃或立項(xiàng)，如果公司的整體搬遷符合政策性搬遷的要求，應(yīng)盡快取得與之相關(guān)的政府文件，并確立搬遷規(guī)劃，同時(shí)對(duì)現(xiàn)有資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，合理估計(jì)可能產(chǎn)生的資產(chǎn)損失。（4）由于政策性搬遷享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策屬于稅收征管的備案項(xiàng)目，因此企業(yè)除應(yīng)當(dāng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求進(jìn)行備案管理以外，還應(yīng)當(dāng)對(duì)整個(gè)搬遷項(xiàng)目（包括搬遷收入、搬遷支出、重置資產(chǎn)按發(fā)生時(shí)間、內(nèi)容、金額、記賬憑證等）建立管理臺(tái)賬。同時(shí)，企業(yè)須對(duì)所有重置資產(chǎn)建立明細(xì)賬冊(cè)，包括編號(hào)、名稱、單位、規(guī)格、 購(gòu)進(jìn)時(shí)間、

13、 記賬時(shí)間、 會(huì)計(jì)憑證、 提取折舊、 攤銷(xiāo)費(fèi)用和資產(chǎn)變動(dòng)記錄，便于稅務(wù)機(jī)關(guān)管理和檢查。注意：政策性搬遷并不絕對(duì)優(yōu)于非政策性搬遷。政策性搬遷，一般會(huì)由政府收回土地并給予一定的搬遷補(bǔ)償，并且會(huì)在搬遷文件中明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。如果企業(yè)通過(guò)非政策性搬遷獲得的補(bǔ)償款比政策性搬遷獲得的補(bǔ)償款多得多，那么盡管企業(yè)需要繳納高額的相關(guān)稅金，但扣除稅費(fèi)后，仍可能比政府收回土地獲得的利潤(rùn)更多，此時(shí)企業(yè)最優(yōu)的選擇是非政策性搬遷。方案三A 公司由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并A 公司由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并，A 公司將自身產(chǎn)權(quán)整體并入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。合并后A 公司解散并辦理注銷(xiāo)登記，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理變更登記。此種模式下，所得稅、增值稅、營(yíng)

14、業(yè)稅、土地增值稅、契稅等都不繳納。1、營(yíng)業(yè)稅：依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告 201151 號(hào)）的規(guī)定，納稅人在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、 分立、 出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人的行為，不屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收營(yíng)業(yè)稅。2、增值稅：依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告 201113號(hào)）規(guī)定，納稅人在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其

15、他單位和個(gè)人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅。3、印花稅：依據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制過(guò)程中有關(guān)印花稅政策的通知（財(cái)稅 2003183 號(hào)）第一條第二款規(guī)定，以合并或分立方式成立的新企業(yè)，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花。4、土地增值稅： 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知（財(cái)稅字 1995048 號(hào)）規(guī)定在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。5、企業(yè)所得稅：財(cái)政部、 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知（財(cái)稅 200

16、959號(hào)）規(guī)定， 企業(yè)合并的當(dāng)事各方應(yīng)按下列規(guī)定處理：合并企業(yè)應(yīng)按公允價(jià)值確定接受被合并企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)；被合并企業(yè)及其股東都應(yīng)按清算進(jìn)行所得稅處理；被合并企業(yè)的虧損不得在合并企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)彌補(bǔ)。同時(shí)規(guī)定，企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時(shí)取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，以及同一控制下且不需要支付對(duì)價(jià)的企業(yè)合并，可以選擇按特殊性稅務(wù)處理：合并企業(yè)接受被合并企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被合并企業(yè)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定；被合并企業(yè)合并前的相關(guān)所得稅事項(xiàng)由合并企業(yè)承繼；可由合并企業(yè)彌補(bǔ)的被合并企業(yè)虧損的限額 =被合并企業(yè)凈資產(chǎn)公允價(jià)值×截至合并業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)年年末國(guó)家發(fā)行的最長(zhǎng)期限的

17、國(guó)債利率；被合并企業(yè)股東取得合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以其原持有的被合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)確定。交易中股權(quán)支付暫不確認(rèn)有關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失的，其非股權(quán)支付仍應(yīng)在交易當(dāng)期確認(rèn)相應(yīng)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失，并調(diào)整相應(yīng)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。根據(jù)以上規(guī)定， （ 1）如果適用一般性稅務(wù)處理，那么被拆遷企業(yè)按清算進(jìn)行所得稅處理：應(yīng)納稅額 =（企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價(jià)值或交易價(jià)格- 資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)- 清算費(fèi)用 - 相關(guān)稅費(fèi) +債務(wù)清償損益- 彌補(bǔ)以前年度虧損）*25%（2）如果被拆遷企業(yè)取得股權(quán)支付金額不低于交易總額的85%，按特殊性稅務(wù)處理，那么被拆遷企業(yè)只需要就非股權(quán)支付部分確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失：應(yīng)納稅額 =非股權(quán)支付對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失* 所得稅稅率 =( 被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的公允價(jià)值- 被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ))*( 非股權(quán)支付金額/ 被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的公允價(jià)值)*25%方案四將房屋產(chǎn)權(quán)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓給個(gè)人，再由個(gè)人取得拆遷補(bǔ)償款首先，將A 公司所有的土地使用權(quán)與房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給個(gè)人（可以是關(guān)聯(lián)方）。此環(huán)節(jié)涉及的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等納稅事項(xiàng)按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)按照規(guī)定征