地產(chǎn)項目全程策劃流程

1、地產(chǎn)項目全程策劃流程一、市場調(diào)研：1、前言：本次市調(diào)的背景、動機、運用手段、目的等；2、市場分析：1當前市場分析開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量2區(qū)域市場分析銷售價格、成交情況3、近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢4、競爭個案項目調(diào)查與分析5、消費者分析：1購買者地域分布；2購買者動機；3功能偏好外觀、面積、地點、格局、建材、公共設(shè)施、價格、付款方式；4購買時機、季節(jié)性；5購買反應(yīng)價格、規(guī)劃、地點等；6購買頻度；6、結(jié)論二、項目環(huán)境調(diào)研1、地塊狀況：1位置2面積3地形4地貌5性質(zhì)2、地塊本身的優(yōu)劣勢3、地塊周圍景觀前后左右，遠近景，人文景觀，綜述4、環(huán)境污染及社會治安狀況水、空氣、噪音、土地、社

2、會治安5、地塊周圍的交通條件環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通6、公共配套設(shè)施菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店7、地塊地理條件的強弱勢分析SWOT坐標圖、綜合分析三、項目投資分析1、投資環(huán)境分析1當前經(jīng)濟環(huán)境銀行利息、金融政策2房地產(chǎn)的政策法規(guī)3目標城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢價格、成本、效益現(xiàn)實土地價值分析判斷以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照2、土地建筑功能選擇見下列圖表3、現(xiàn)實土地價值分析判斷以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照4、土地延展價值分析判斷十種因素5、成本敏感性分析1容積率2資金投入3邊際成本利潤6、投入產(chǎn)出分析1成本與售價模擬表2股

3、東回報率7、同類項目成敗的市場因素分析四、營銷策劃一市場調(diào)查1、項目特性分析優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序2、建筑規(guī)模與風格3、建筑布局和結(jié)構(gòu)實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等4、裝修和設(shè)備是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊5、功能配置游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等6、物業(yè)管理是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內(nèi)容等7、發(fā)展商背景實力、以往業(yè)績、信譽、職工素質(zhì)8、結(jié)論和建議哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整二目標客戶分析1、經(jīng)濟背景?經(jīng)濟實力?行業(yè)特征公司實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)家庭收入消

4、費水平、付款方式、按揭方式2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式三價格定位1、理論價格到達銷售目標2、成交價格3、租金價格4、價格策略四入市時機、入市姿態(tài)五廣告策略1、廣告的階段性劃分2、階段性的廣告主題3、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4、廣告效果監(jiān)控六媒介策略1媒介選擇2軟性新聞主題3媒介組合4投放頻率5費用估算七、推廣費用1現(xiàn)場包裝營銷中心、示范單位、圍板等2印刷品銷售文件、售樓書等3媒介投放五、概念設(shè)計1、小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織2、小區(qū)容積率的敏感性分析3、小區(qū)道路系統(tǒng)布局人流、車流4、小區(qū)公共配套布局安排學校、會所、購物等5、小區(qū)建筑風格的形式及運用示意6、小區(qū)建筑外立面色彩確實定

5、及示意7、小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系8、小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分9、小區(qū)環(huán)境綠化概念原則10、小區(qū)環(huán)藝小品主題風格確定及示意六、識別系統(tǒng)一核心部分1、名稱2、標志3、標準色4、標準字體二運用部分1、現(xiàn)場?工地圍板?彩旗?掛幅?歡送牌2、營銷中心?形象墻?門楣標牌?指示牌?展板標準?胸卡?工作牌?臺面標牌3、工地辦公室?經(jīng)理辦公室?工程部?保安部?財務(wù)部4、功能標牌?請勿吸煙?防火、防電危險?配電房?火警119?消防通道?監(jiān)控室萬科地產(chǎn)項目營銷策劃內(nèi)容提示一、方科地產(chǎn)”品牌定位在對同類競爭樓盤進行調(diào)研走訪的前提下，進行項目的特性分析，從而確定方科地產(chǎn)”的品牌定位。項目特性分析即是將自身的優(yōu)

6、點和缺點都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項目在所處地段和同類物業(yè)中的地位。徹底清楚本項目的真實面目后，在推廣時就會知道哪些該突出，哪些需要躲避，以最正確姿態(tài)展現(xiàn)在目標客戶面前。萬科地產(chǎn)”項目特性分析包括以下內(nèi)容：1、建筑規(guī)模與風格；2、建筑布局和結(jié)構(gòu)實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等；3、裝修和設(shè)備是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊；4、功能配置游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等；5、物業(yè)管理收費水平、管理內(nèi)容等；6、發(fā)展商背景實力、以往業(yè)績、信譽、職工素質(zhì)；7、結(jié)論和建議哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整。二、主力客戶群定位

7、及其特征描述物以類聚，人以群分”。針對方科地產(chǎn)”各項目的土地環(huán)境價值，分析和判斷主力客戶群是今后項目營銷推廣的前提，通過研究購買者的職業(yè)、收入家庭結(jié)構(gòu)、教育背景等方面情況，可對方科地產(chǎn)”主力客戶群的特征進行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今后本項目的形象宣傳、價格定位和推廣手法都必須針對這群人，取得它們的認同，防止功能、信息的相互干擾。萬科地產(chǎn)以往的客戶資源是我們最好的財富。建議認真疏理萬科地產(chǎn)客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今后營銷推廣策略。三、價格定位1、理論價格到達銷售目標2、實際價格在預(yù)期內(nèi)順利到達銷售目標的成交價格3、租金價格最能反映商品房實際售價的價格4、

8、價格策略四、入市時機入市時機并非指時間概念上的時機，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時候進入市場，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓，是建到正負零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之謂。五、廣告策略1、廣告的階段性劃分準備期、導(dǎo)入期、推廣期、成熟期、穩(wěn)固期2、階段性的廣告主題3、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4、廣告效果監(jiān)控六、媒介策略1、媒介組合2、軟性新聞主題3、投放頻率4、費用估算七、推廣費用1、現(xiàn)場包裝VI設(shè)計、營銷中心、示范單位、圍板等2、印刷品銷售文件、售樓書等3、階段性廣告促銷費用八、營銷管理銷售實務(wù)與人員培訓(xùn)萬科地產(chǎn)項目營銷策劃內(nèi)容提示一、方科地產(chǎn)”品

9、牌定位在對同類競爭樓盤進行調(diào)研走訪的前提下，進行項目的特性分析，從而確定方科地產(chǎn)”的品牌定位。項目特性分析即是將自身的優(yōu)點和缺點都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項目在所處地段和同類物業(yè)中的地位。徹底清楚本項目的真實面目后，在推廣時就會知道哪些該突出，哪些需要躲避，以最正確姿態(tài)展現(xiàn)在目標客戶面前。萬科地產(chǎn)”項目特性分析包括以下內(nèi)容：1、建筑規(guī)模與風格；2、建筑布局和結(jié)構(gòu)實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等；3、裝修和設(shè)備是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊；4、功能配置游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等；5、物業(yè)管理收費水平、管理內(nèi)

10、容等；6、發(fā)展商背景實力、以往業(yè)績、信譽、職工素質(zhì)；7、結(jié)論和建議哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整。二、主力客戶群定位及其特征描述物以類聚，人以群分”。針對方科地產(chǎn)”各項目的土地環(huán)境價值，分析和判斷主力客戶群是今后項目營銷推廣的前提，通過研究購買者的職業(yè)、收入家庭結(jié)構(gòu)、教育背景等方面情況，可對方科地產(chǎn)”主力客戶群的特征進行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今后本項目的形象宣傳、價格定位和推廣手法都必須針對這群人，取得它們的認同，防止功能、信息的相互干擾。萬科地產(chǎn)以往的客戶資源是我們最好的財富。建議認真疏理萬科地產(chǎn)客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今后營銷推廣策略。三、價格定位1、理論價格到達銷售目標2、實際價格在預(yù)期內(nèi)順利到達銷售目標的成交價格3、租金價格最能反映商品房實際售價的價格4、價格策略四、入市時機入市時機并非指時間概念上的時機，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時候進入市場，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓，是建到正負零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之謂。五、廣告策略1、廣告的階段性劃分準備期、導(dǎo)