2011滁州紅星美凱龍國際家居生活廣場項目建議書

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上 滁州紅星美凱龍國際家居生活廣場（滁州世紀明皇置業(yè)有限公司）項目建議書二一一年三月五日專心-專注-專業(yè)目 錄前言第一章 .紅星美凱龍簡介第二章 .建議項目概況第三章 項目建設(shè)進度第四章 .項目建設(shè)意義第五章 .結(jié)論前 言2010年6月至11月，上海紅星美凱龍國際家居連鎖集團二期發(fā)展部、世銀聯(lián)控股有限公司（上海際宙國際貿(mào)易有限公司）因業(yè)務(wù)發(fā)展需要，赴滁州考察，并與瑯琊區(qū)蘇勇副區(qū)長和招商局朱全文副局長及相關(guān)領(lǐng)導進行了友好的洽談，就滁州市瑯琊新區(qū)建設(shè)“紅星美凱龍國際家居生活廣場” 項目的可能性及可行性進行了認真的研究與探討，雙方均認為該項目在滁州市瑯琊新區(qū)興建落地，對滁州的

2、城市建設(shè)與經(jīng)濟發(fā)展有著積極地推進作用，對滁州作為皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)具有重要的意義，同時與紅星美凱龍的戰(zhàn)略目標及業(yè)務(wù)發(fā)展又是吻合的，故特擬定本項目建議書。 第一章 紅星美凱龍簡介1. 中國家居業(yè)第一品牌-紅星美凱龍簡介紅星美凱龍自1986年創(chuàng)業(yè)以來，始終以建設(shè)溫馨、和諧的家園，以提升消費者的居家生活品味為己任，至今已在北京、上海、天津、深圳等70余座城市開辦了近百家商場，市場總規(guī)模超過700萬平方米，2010年銷售總額突破400億元，成為中國家居業(yè)的第一品牌。  創(chuàng)業(yè)25年來，紅星美凱龍始終積極實施“品牌市場全國連鎖化經(jīng)營、全球化名牌捆綁品牌經(jīng)營”的策略，在全國領(lǐng)先推出“市場

3、化經(jīng)營，商場化管理”的模式，得到了吳敬璉、魏杰等權(quán)威專家的高度肯定，被譽為“紅星美凱龍經(jīng)營模式”，并在中國家居業(yè)首創(chuàng)了“所有售出商品由紅星美凱龍負全責”的誠信創(chuàng)舉，為中國家具建材市場的發(fā)展與繁榮作出了創(chuàng)造性的貢獻。  紅星美凱龍連續(xù)6年躋身中國民營企業(yè)500強前50位，紅星美凱龍創(chuàng)建的品牌連鎖商場，不只是一個個簡單的商業(yè)流通物業(yè)；紅星美凱龍商場銷售的家居商品，也不單是一件件普通意義上的商品，我們更多傳播的是一種“家的文化”、“家的藝術(shù)”，引領(lǐng)社會大眾高品質(zhì)的生活理念和生活方式。第二章 建議項目概況1.1 項目法人概況企業(yè)名稱：滁州世紀明皇置業(yè)有限公司 企業(yè)類型：內(nèi)資有限責任公司經(jīng)營范

4、圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，物業(yè)管理、建筑材料、家具家飾、家用電器、五金百貨銷售。 1.2 項目概況1.2.1 項目名稱商業(yè)：滁州紅星美凱龍國際家居生活廣場住宅：世紀星苑、明皇華府1.2.2 建設(shè)地點項目地塊：金山路淮河路一線約140.7畝1.2.3 建設(shè)內(nèi)容項目分A、B兩區(qū)實施。A區(qū)占地71.8畝，總建筑面積約25.51萬平方米，地上主體為五層，總高度為24米以下，局部六層（數(shù)碼影院部分，占樓面總建筑面積6%左右），地下為二層，地上建筑面積20萬平方米。地上北樓1-4層為紅星美凱龍家居連鎖商場，面積約8萬平方米；5層為數(shù)碼影院、書城、港式餐廳、KTV，電玩、健身房、美容院、酒吧、咖啡吧、大食代連鎖餐

5、飲等，面積約3.2萬平方米；其它一到四層為女人街、百貨購物街、歐洲風情街、品牌餐飲街等面積約8.8萬平方米；地下1層為生活超市、電器賣場，建筑面積2.45萬平方；地下及半地下車庫3.6+1.2萬平方米。A區(qū)容積率4.70，建筑密度78，綠化率15，地下停車位1600輛，地上停車位400輛（局部硬地綠化）。詳細功能面積劃分見表21。B區(qū)分東西兩塊占地68.9畝，為本商業(yè)項目配套住宅小區(qū)，共計14棟由18至26層組合，總建筑面積約18萬平方米。地下1層為車庫局部地下二層設(shè)備安裝層。B區(qū)容積率2.88，建筑密度18，綠化率42，機動車停車位1200輛左右。1.2.4 建設(shè)期滁州紅星美凱龍國際家居生活

6、廣場項目建設(shè)期約為2.25年，計劃2011年6-7月開工，2012年三季度竣工開業(yè)。1.2.5 投資估算及資金籌措經(jīng)估算，滁州紅星美凱龍國際家居生活廣場及住宅項目建設(shè)總投資約為人民幣15億元。1.2.6開發(fā)經(jīng)營模式：以開發(fā)市級綜合性城市商業(yè)中心為主導，主力店擬按shopping mall形態(tài)建設(shè)，按高檔購物中心模式管理，運用國際、國內(nèi)先進設(shè)計理念和科學的經(jīng)營管理體系，引入國際、國內(nèi)知名品牌，經(jīng)營范圍涉及家居、家紡、餐飲、娛樂、百貨、影院等。家居購物中心由紅星美凱龍招商、經(jīng)營、管理；其他綜合商業(yè)由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營管理及銷售；住宅全部銷售。表21 滁州紅星美凱龍國際家居生活廣場功能面積分布表 單位：

7、平方米名稱層數(shù)分布建筑面積功 能備注超市-1層24506引進國際知名超級賣場引進大潤發(fā)超市、永樂電器等。精品時尚1層38000（其中20000平米為紅星美凱龍家居廣場）國內(nèi)外部分著名衛(wèi)浴和瓷磚品牌專賣店等科勒、TOTO、樂家、高儀、美標、英陶、卡思卡特、和成、亞細亞磁磚、馬可波羅、好太太、綠太陽、皮爾金頓等品牌家居用品專賣店等品牌家居用品專賣店；銀行、品牌餐飲、精品百貨等精品時尚2層40000（其中20000平米為紅星美凱龍家居）國內(nèi)外著名裝修材料等樂思龍、盼盼防盜門、西門子、KLC、奧普、德意、松下、圣象墻紙、安洋實木門、美森耐、等品牌家居用品專賣店；女人風情街、城隍珠寶、精品百貨購物商場等

8、精品時尚3層40000（其中20000平米為紅星美凱龍家居）國內(nèi)知名家具品牌顧家工藝、紅蘋果、大千、城市之窗、皇朝、華日、斯林百蘭、意簡怡家等；歐洲風情購物街等精品時尚4層40000（其中20000平米均為紅星美凱龍家居）引進國內(nèi)著名家具品牌聯(lián)邦、曲美、偉聯(lián)紅木、百強家具等品牌家居用品專賣店；吳良材、張小泉、體育品牌等餐飲娛樂5層42000引進知名餐飲品牌；3D影院娛樂大食代（肥西老母雞、鎮(zhèn)江鍋蓋面、永和豆?jié){、五芳齋）咖啡吧、酒吧、上海影城、書城、電玩、KTV、金適堡健身、美容美發(fā)、港式酒樓等合計不含地下車庫及工裝層第三章 項目建設(shè)進度滁州紅星美凱龍家居生活廣場商業(yè)項目建設(shè)期約為2.25年，計

9、劃2011年6-7月開工，2012年第3季度竣工開業(yè)；住宅項目建設(shè)期為2年，計劃2011年10-12月開工，2013年第4季度全部竣工A、B區(qū)實施進度見表3-1、3-2。表31 項目建設(shè)形象進度表（A區(qū)）項目時間20112011201120121 2 3 45 6 7 8 9 10 11 121 2 3 4 5 6 7 8前期準備擴初、施工圖設(shè)計 土建 設(shè)備安裝 裝潢工程 、大小市政配套 竣工驗收 表32 項目建設(shè)形象進度表（B區(qū)）項目時間20112011201220135 6 7 89 10 11 121 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 121 2 3 4 5 6 7 8前期準備

10、擴初、施工圖設(shè)計 土建 設(shè)備安裝 大小市政配套 竣工驗收 第四章 項目建設(shè)意義4.1 符合滁州市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃要求滁州市位于安徽省東部，長江三角洲西部邊緣，習稱皖東。行政區(qū)域總面積1.33萬平方千米。東與江蘇南京、揚州、淮安接壤，西與淮南、合肥毗鄰，南與巢湖相連，北與蚌埠交界；境內(nèi)外有鐵路、公路、高速公路多條，還有直通長江的滁河航運，交通十分便捷；旅游之源更為豐富，有國家AAAA級風景旅游區(qū)瑯琊山、鳳陽古城等。本項目打造在山水秀美、適宜人居的滁州市瑯琊新區(qū)，作為滁州市的重點項目，符合大滁州城市發(fā)展戰(zhàn)略與該地區(qū)中長期發(fā)展規(guī)劃的需要。從老城區(qū)明光路通過鐵路跨線橋后700米左右，即達到本項目金山路淮河

11、路地塊，一個全新的集購物、娛樂、旅游、休閑多種功能于一體的現(xiàn)代城市綜合體，項目規(guī)模大、外觀設(shè)計新穎、內(nèi)部功能完善，具有大都市時尚；將有效推動滁州市城區(qū)建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃的實施，并將對滁州市及瑯琊新區(qū)優(yōu)化區(qū)域功能布局起到重要作用。4.2 有利于提升滁州市商業(yè)發(fā)展水平，形成商業(yè)聚集效應隨著皖江城市帶產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的推進，該地區(qū)將會聚集越來越多的長三角地區(qū)以及其他省市的知名企業(yè)進入，及家居類國際國內(nèi)的品牌企業(yè)進駐，加上項目本身具有高利稅、高就業(yè)和高密度商業(yè)集聚效應，對于促進大滁州規(guī)劃建設(shè)具有積極的推進作用。4.3有利于改善城市景觀和人居環(huán)境項目的建成，將形成北部城區(qū)地標性的建筑群，與滁州城南行政新區(qū)相映成輝；

12、南北城市的建設(shè)遙相呼應，明顯改善城市景觀和人居環(huán)境，項目營運產(chǎn)生商業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)定形態(tài)與社會形象，筑成地區(qū)的永恒的品牌影響力，并會逐步改善滁州的城市功能。4.4有利于增加地方財政稅收和居民收入項目進入常規(guī)營運，年銷售額約4.5億元，創(chuàng)造稅費約1100萬元，對于增加地方財政稅收和居民收入等方面都將發(fā)揮巨大的作用；4.5帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)同步發(fā)展本項目的建設(shè)將提升該地區(qū)倉儲物流業(yè)、服務(wù)業(yè)與商務(wù)活動和旅游業(yè)等相關(guān)業(yè)態(tài)的發(fā)展水平，促進地區(qū)經(jīng)濟效益增長，滿足滁州人民日益增長的生活消費及文化活動需要；4.6促進就業(yè)該項目的建成將為當?shù)靥峁┙?000個自主創(chuàng)業(yè)平臺，安置就業(yè)約2000-3000人；4.7拉動地區(qū)

13、內(nèi)需本項目擬建的商業(yè)用房主要定位于中檔次的家居用品（小部分高檔）、家電超市、餐飲娛樂、商務(wù)休閑等，將與周邊的商業(yè)錯位經(jīng)營，尤其與北邊的城北農(nóng)貿(mào)大市場和大型物流融合，大大的滿足滁州市民和外來人員的消費需求，有利于增加該地區(qū)的人流聚集和商業(yè)氛圍，減少購買力資源流失，對地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城市副中心的建設(shè)有明顯促進作用。4.8促進投資項目建設(shè)具有一定的投資力度，能夠?qū)ν鈦硗顿Y者形成示范帶動作用，更有力推動瑯琊新區(qū)、滁州市城市的建設(shè)及大滁州框架形成。第五章 結(jié)論項目地塊位于瑯琊新區(qū)金山路淮河路，進一步完善滁州市對該地塊的發(fā)展規(guī)劃和需求。項目的建設(shè)將改善和提升該地區(qū)的商業(yè)環(huán)境，促進該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，也是全面落

14、實科學發(fā)展觀，構(gòu)建和諧社會的具體體現(xiàn)。因此本項目的建設(shè)是可行的。經(jīng)估算，滁州紅星美凱龍國際家居生活廣場A區(qū)項目建設(shè)總投資為98000萬元，全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為4.8，投資回收期為18.7年(不含建設(shè)期和土地價格)，項目財務(wù)效益較差，且風險很大。因此，A區(qū)項目必須與B區(qū)一起實施；也就是說:我們將在繁華的商業(yè)背后打造一片寧靜民居住宅，未來的B區(qū)將建成低碳、環(huán)保、智能的高檔住宅。A區(qū)B區(qū)融為一體，形成一個高檔社區(qū)；B區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)收益，既能彌補A區(qū)項目的收益不足，又為A區(qū)提供了人流、物流、現(xiàn)金流，同時B區(qū)的房地產(chǎn)消費者將直接成為A區(qū)商業(yè)的直接消費者，保證了穩(wěn)定的消費群，人為營造出一個全新的商圈環(huán)境。滁州地區(qū)現(xiàn)在正處于經(jīng)濟建設(shè)大發(fā)展時期，尤其是瑯琊區(qū)，由于原先的城市建設(shè)與經(jīng)濟發(fā)展起步較晚，有些地方仍存留初級或待開發(fā)的狀態(tài)，需要有一段建設(shè)周期與成長過程。因此，該項目的確立，也表明開發(fā)商充分看好滁州地區(qū)的前景，我們愿意在滁州市和瑯琊區(qū)的各級政府的領(lǐng)導支持與指導下，與各方人士為共同建設(shè)滁州而出力。同時對于建設(shè)初期存在投資回報與市場商業(yè)氛圍培育過長等風險因素，政府和投資者都應有充分的思想考慮，擬償試通過商業(yè)營運，即商業(yè)地產(chǎn)與住宅商品房同步建設(shè)及銷售，來彌補投資帶來的風險與效益滯后情況（71.8畝商業(yè)+68.9畝房地產(chǎn)項目組合），希望