房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)A卷(含答案)

1、且怕。丈3網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院（南寧學(xué)習(xí)中心）考試試題（A卷）課程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理試卷專業(yè):姓名:年級(jí):分?jǐn)?shù):題號(hào)一一三四總分分?jǐn)?shù)一、單選共30題，每題1分，總計(jì)30分1、以（B）為基礎(chǔ)的投資定義：強(qiáng)調(diào)投資過(guò)程中資本和相關(guān)資產(chǎn)的跨國(guó)界流動(dòng)，這種跨國(guó)界的交易是在一種對(duì)外新建或者收購(gòu)?fù)顿Y過(guò)程中進(jìn)行的。A.標(biāo)的物B.交易C.資產(chǎn)D.企業(yè)2、國(guó)際貨幣基金組織使用以（B）為基礎(chǔ)的投資定義來(lái)統(tǒng)計(jì)國(guó)際收支平衡。A.標(biāo)的物B.交易C.資產(chǎn)D.企業(yè)3、（D）,投資可分為基本建設(shè)投資、更新改造投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、國(guó)有其他固定資產(chǎn)投資、城鎮(zhèn)集體固定資產(chǎn)投資、農(nóng)村集體固定資產(chǎn)投資、城鎮(zhèn)和工礦區(qū)私人建房投資和農(nóng)村個(gè)人固定資產(chǎn)投

2、資。A.按投資主體的經(jīng)濟(jì)類型不同B.按資金來(lái)源的不同C.按固定資產(chǎn)投資的使用構(gòu)成D.按我國(guó)固定資產(chǎn)投資的統(tǒng)計(jì)分類4、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境，是指把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)中心體時(shí)，它的（D）的總和。A.一切因素B.主體因素C.客體因素D.周圍各種影響因素5、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境中的（B）是投資者最敏感的問(wèn)題。A.社會(huì)環(huán)境B.政治環(huán)境C.經(jīng)濟(jì)環(huán)境D.金融環(huán)境A.產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局B.資本市場(chǎng)發(fā)育程度C.利率和通貨膨脹D.政府及公眾對(duì)待外資的態(tài)度7、（A）是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。A.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析B.前期工作C.建設(shè)階段D.租售階段8、獲取土地使用權(quán)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的（B）。A.投資決策

3、階段的工作B.前期工作C.建設(shè)階段的工作D.租售階段的工作9、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的（B）過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將其投資設(shè)想落實(shí)到一個(gè)具體的地塊上。A.投資機(jī)會(huì)選擇B.投資機(jī)會(huì)篩選C.前期工作D.施工10、（A）是市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)，是了解市場(chǎng)、認(rèn)識(shí)市場(chǎng)的一種有效方法和手段。A.市場(chǎng)調(diào)查B.市場(chǎng)細(xì)分C.目標(biāo)市場(chǎng)的選擇D.市場(chǎng)定位11、市場(chǎng)調(diào)查中，（D）的調(diào)查內(nèi)容屬于可控制因素的調(diào)查。A.國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境B.競(jìng)爭(zhēng)情況C.技術(shù)發(fā)展D.市場(chǎng)營(yíng)銷因素12、（B）是通過(guò)收集初步的數(shù)據(jù)揭示問(wèn)題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測(cè)和新想法。A.預(yù)測(cè)性調(diào)查B.試探性調(diào)查C.描述性調(diào)查D.因果性調(diào)查13、等差序列年費(fèi)用系數(shù)為（A

4、）。A.1/i-n/（1+i）n-1B,n/（1+i）C,i（1+i）n/（1+i）n-1D.（1+i）n-1/i14、年利率為12%存款額為1000元，期限為1年，一年4次按季利率單利計(jì)息，則一年后的本利和為（A）元。A.1120B,1125.51C,1126.83D,1126.1815、某筆貸款的季利率為2%每季度計(jì)息一次，按復(fù)利計(jì)息，那么，年名義利率是（B）。A.8.24%B.8%C.6.12%D.12.62%16、置業(yè)投資中的房地產(chǎn)出租成本（C）。A.含開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和出租成本B.含開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和經(jīng)營(yíng)成本C.含購(gòu)買成本和出租成本D,含購(gòu)買成本和經(jīng)營(yíng)成本17、開(kāi)發(fā)建設(shè)投資在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中形

5、成（C）6、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境中的金融環(huán)境包括（B）等主要影響因素。A.固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)C.以出售和出租為目的的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本和以自營(yíng)為目的的固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)D.以自營(yíng)和出租為目的的固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)和以出售為目的的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本18、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計(jì)為（D）。A.開(kāi)發(fā)建設(shè)投資B.經(jīng)營(yíng)成本C.流動(dòng)資金D.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用19、當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地面積一定時(shí)，（C）的大小就決定了項(xiàng)目可建設(shè)建筑面積的數(shù)量，而建筑面積直接關(guān)系到項(xiàng)目的租金收入、銷售收入和建安工程費(fèi)用。A.建筑密度B.建筑物占地面積C.容積率D.建筑覆蓋率20、項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值或物業(yè)資本價(jià)值可用項(xiàng)目建成后（A）除以資本化率來(lái)得

6、到。A.年凈經(jīng)營(yíng)收入B.年收入C.年經(jīng)營(yíng)收入D.年銷售收入21、目前關(guān)于選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本化率的常用辦法，是選取若干個(gè)參照項(xiàng)目的實(shí)際凈租金收入與售價(jià)的比值，取其（B）作為評(píng)估項(xiàng)目的資本化率。A.中位數(shù)B.平均值C.眾數(shù)D.加權(quán)平均值22、（C）是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告中最關(guān)鍵的部分。A.投資估算及資金籌措B.項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定C.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)D.項(xiàng)目不確定性分析23、盈虧平衡分析主要是求取項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，以說(shuō)明項(xiàng)目的（A）程度。A.安全B.盈利C.資金平衡D.資產(chǎn)平衡24、（C）是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性后做出投資與決策的關(guān)鍵步驟。A.投

7、資機(jī)會(huì)研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項(xiàng)目的評(píng)估25、某開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)貸款8000萬(wàn)元，期限3年，以商品房作抵押，該企業(yè)的信用等級(jí)為A級(jí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AAA級(jí)，則貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度為（C）oA.18%B.24.2%C.36.4%D.45.8%26、綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過(guò)（B）的，即為高風(fēng)險(xiǎn)貸款，對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。A.50%B.60%C.70%D.80%27、利用信貸資金經(jīng)營(yíng)，實(shí)際上就是“借錢賺錢”，充分利用（A）的作用。A.財(cái)務(wù)杠桿B.資金時(shí)間價(jià)值C.盈利機(jī)制D.經(jīng)濟(jì)規(guī)律28、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的職能包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理，上述四個(gè)職能之間有一定的沖突和重

8、疊，但都有一個(gè)共同的目標(biāo)，這就是使（A）°A.房地產(chǎn)的價(jià)值最大化B.物業(yè)的凈經(jīng)營(yíng)收入最大化C.物業(yè)的有效毛收入最大化D.物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用最小化29、（D）是制定物業(yè)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)。A.租金方案B.物業(yè)的出租策略C.物業(yè)管理的預(yù)算D.物業(yè)所有者的目標(biāo)30、稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)回收或折舊年限，往往是根據(jù)（D）來(lái)確定的。A.固定資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命B.固定資產(chǎn)的自然壽命C.不大于固定資產(chǎn)的自然壽命的原則D.國(guó)家的稅收政策二、多選共15題，每題2分，總計(jì)30分1、在有關(guān)國(guó)際投資協(xié)定中，“投資”定義通常包括（ACE）oA.以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的投資定義B.以標(biāo)的物為基礎(chǔ)的投資定義C.以企業(yè)為基礎(chǔ)的定義D.

9、以所有者權(quán)益為基礎(chǔ)的定義E.以交易為基礎(chǔ)的定義2、與一般市場(chǎng)相同，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是由參與房地產(chǎn)交換的（BCDE）等要素構(gòu)成的。A.權(quán)益B.當(dāng)事者C.房地產(chǎn)商品D.房地產(chǎn)交易需求E.交易組織機(jī)構(gòu)3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是通過(guò)多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。這里的資源包括了（ACDE）等諸方面。A.城市基礎(chǔ)設(shè)施B.高新技術(shù)C.城市公用配套設(shè)施D.資金E.專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)4、市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容包括（ACDE）調(diào)查等。A.國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境B.土地使用情況C.技術(shù)發(fā)展D.消費(fèi)者E.市場(chǎng)營(yíng)銷因素5、對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)來(lái)說(shuō)，（ACDE）等經(jīng)濟(jì)量，是構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量的基

10、本要素。A.土地費(fèi)用B.固定資產(chǎn)折舊費(fèi)C.建造成本D.銷售或出租收入E.稅金利潤(rùn)6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的動(dòng)態(tài)盈利指標(biāo)包括（DE）等。A.成本收益率B.投資收益率C.現(xiàn)金回報(bào)率D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率E.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值7、現(xiàn)金流量法對(duì)于（BCDE）等類型的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估尤其有效。A.一棟高層寫字樓B.居住小區(qū)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目C.商業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目D.工業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目E.新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造項(xiàng)目8、土地費(fèi)用由于有（BCDE）,在地塊現(xiàn)狀條件比較復(fù)雜和土地交易市場(chǎng)不很健全的情況下，很難準(zhǔn)確估算。A.管理費(fèi)用B.出讓金C.城市建設(shè)配套費(fèi)D.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用E.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)9、租售期（出租期或出售期）的長(zhǎng)短與（BCD）等有直接關(guān)

11、系。A.潛在消費(fèi)者的情況B.宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況C.市場(chǎng)供求狀況D.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況E.預(yù)期未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)10、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的作用包括（ACDE）oA.是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)B.是編制項(xiàng)目銷售方案的依據(jù)C.是籌集建設(shè)資金的依據(jù)D.是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)E.是開(kāi)發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)11、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中的前期工程費(fèi)包括（ODE）oA.土地費(fèi)用B.城市建設(shè)配套費(fèi)C.規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)D.勘察費(fèi)E.可行性研究費(fèi)12、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的資金在周轉(zhuǎn)過(guò)程中必然存在的矛盾包括（ODE）oA.自有資金和借貸資金的矛盾B.資金成本和資金結(jié)構(gòu)的矛盾C.資金投入量大和每筆收入來(lái)源

12、小的矛盾D.投資回收期長(zhǎng)和再生產(chǎn)過(guò)程連續(xù)性的矛盾E.資金投入的集中性和來(lái)源分散性的矛盾13、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的融資渠道包括（ABCD）°A.自有資金B(yǎng).銀行貸款C.發(fā)行公司債券D.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的商品房預(yù)售E.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的商品房現(xiàn)售14、（BDE）屬于收益性物業(yè)管理。A,居住物業(yè)管理B.寫字樓物業(yè)管理C.公共物業(yè)管理D.零售商業(yè)物業(yè)管理E.酒店物業(yè)管理15、物業(yè)管理計(jì)劃的制定主要包括（ABC）等方面的內(nèi)容。A.確立目標(biāo)B.檢查物業(yè)質(zhì)量狀況C.簽訂物業(yè)管理委托合同D.制定租金收取辦法E.協(xié)調(diào)與業(yè)主和承租人的關(guān)系三、判斷題（共10題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用表示

13、正確，用“X”表示正錯(cuò)誤。、）1、房地產(chǎn)置業(yè)投資能夠得到稅收方面的好處，這是由于稅法中規(guī)定的折舊年限相對(duì)于建筑物自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)說(shuō)要短得多。（）2、從理論上說(shuō)，通過(guò)投資組合可將投資者所面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)完全抵消。（）3、開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率等于開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目竣工后項(xiàng)目正常盈利年份的年凈經(jīng)營(yíng)收入與總開(kāi)發(fā)成本之比（）°4、土地使用者可以通過(guò)出讓方式取得60年期的居住用地的土地使用權(quán)。（）5、居住區(qū)總用地是指居住區(qū)范圍內(nèi)除公共建筑用地外的用地面積。（）6、人們?cè)诜康禺a(chǎn)上享有的權(quán)利不是絕對(duì)的、無(wú)條件的，但一般是排他的。（）7、在四象限模型中，如果需求量對(duì)租金特別敏感，則第1象限的需求曲線會(huì)變得與縱軸平

14、行。（）8、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)中的定性預(yù)測(cè)方法主要用于短期預(yù)測(cè)。（）9、“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法是多變量敏感性分析方法中的一種。（）10、在評(píng)標(biāo)期間，開(kāi)發(fā)商與評(píng)標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人回答或澄清某些含糊不清的問(wèn)題，也可以要求投標(biāo)者調(diào)整報(bào)價(jià)。（）四、計(jì)算題（每題15分，共30分）1、某投資者以L8萬(wàn)元/m2的價(jià)格購(gòu)買了一個(gè)建筑面積為60m2的店鋪，用于出租經(jīng)營(yíng)。該投資者以自有資金支付了總價(jià)款的30%其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利率為531%基礎(chǔ)上上浮5個(gè)百分點(diǎn)，按年等額償還。經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為毛租金收入的25%投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率不低于12%試計(jì)算在還貸期內(nèi)滿足投資者最低現(xiàn)金回報(bào)率要求的月租金單價(jià)（每平方米建筑面積月毛租金）。2、某開(kāi)發(fā)商于2000年8月1日投資開(kāi)發(fā)一專業(yè)商場(chǎng)，開(kāi)發(fā)期為3年，平均售價(jià)為0.8萬(wàn)元/m2。2002年8月1日王某以1.1萬(wàn)元/m2的價(jià)格購(gòu)買了其中50m2的店面，并向開(kāi)發(fā)商支付了5萬(wàn)元定金，產(chǎn)權(quán)持有期為47年。2003年8月1日開(kāi)發(fā)商交房時(shí)，王某又支付了11.5萬(wàn)元，余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.5%,按年末等