專項維修資金管理規(guī)約

1、專項維修資金管理規(guī)約（上海市2015版）政府示范文本要點住宅小區(qū)業(yè)主對小區(qū)專項維修資金管理的規(guī)定，包括維修資金賬戶管理、資金籌集補充、資金使用、賬目公布等內(nèi)容。本文件需經(jīng)業(yè)主大會通過后生效。專項維修資金管理規(guī)約使用說明1、本規(guī)約為示范文本，適用于本市住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)維修資金的籌集、補建、再次籌集、補充、使用、審價、審計、增值以及維修資金使用方案的制定和實施、維修費用承擔(dān)、賬目公布、賬戶管理。本規(guī)約是由全體業(yè)主依法共同制定，對全體業(yè)主、使用人具有普遍約束力的自律性規(guī)范；是有效調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文本。2、業(yè)主應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本示范文本的內(nèi)容，對規(guī)則條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向市、

2、區(qū)（縣）房屋行政管理部門和所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）咨詢。3、本示范文本中相關(guān)條款中留有空白處，供業(yè)主大會自行約定或補充約定。業(yè)主大會可以根據(jù)實際情況對文本條款的內(nèi)容進(jìn)行選擇、修改、增補或刪減，并以業(yè)主大會選擇、修改、增補或刪減的內(nèi)容為準(zhǔn)。4、本文本中的示范條款由上海市住房保障和房屋管理局負(fù)責(zé)解釋。專項維修資金管理規(guī)約第一條（制定的目的和依據(jù)）為了規(guī)范小區(qū)專項維修資金（以下簡稱維修資金）籌集、使用、續(xù)籌、補建、增值等管理，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、物業(yè)管理條例、上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定和相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本住宅小區(qū)的實際情況，制定本規(guī)約。第二條（維修資金賬戶管理）本業(yè)主大會授權(quán)業(yè)委會代為與業(yè)主

3、大會維修資金賬戶開立銀行、維修資金代理記賬等機構(gòu)分別簽訂業(yè)主大會維修資金賬戶開立銀行委托合同、業(yè)主大會維修資金賬戶代理記賬合同。第三條（維修資金籌集、補建與再次籌集）業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照下列方式籌集、補建、再次籌集維修資金：（一）按照相關(guān)規(guī)定交納首期維修資金；原未交納首期維修資金的業(yè)主按以下第、項方式補建：1 .根據(jù)房屋建筑面積，按元/平方米一次性交納；2 .分次交納，根據(jù)房屋建筑面積按每次不少于元/平方米交納補建；3 .（二）維修資金余額不足首次籌集資金總額的30%時，按下列第、項方式再次籌集。再次籌集后維修資金余額，配備電梯的物業(yè)不得少于每平方米建筑面積成本價的7%;不配備電梯的物業(yè)不得少于每平方

4、米建筑面積成本價的5%:1 .分期交納的，按元/平方米逐月交納，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取物業(yè)服務(wù)費時予以代收，并在日內(nèi)轉(zhuǎn)入維修資金分戶賬內(nèi)；2 .憑維修資金交款單，在規(guī)定時間內(nèi)向業(yè)主大會維修資金賬戶開戶銀行一次性交納；3 .。第四條（維修資金補充）業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照下列第、項方式補充維修資金：（一）授權(quán)業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)本小區(qū)利用物業(yè)共用部分獲取的收入，扣除管理服務(wù)成本和業(yè)主大會決定用于補充物業(yè)管理需要的其他費用后的公共收益，按照以下第種方式納入業(yè)主大會維修資金銀行賬戶：1 .每季度末予以結(jié)算，次月5日前補充入業(yè)主大會維修資金賬戶；入賬的公共收益自入賬之日起日內(nèi)轉(zhuǎn)入專項維修資金分戶賬內(nèi)。（二）

5、維修資金余額大于首期籌集金額30%,但不足首期籌集金額%時，按照下列第項的方式進(jìn)行補充：2 .按元/平方米逐月交納補充；3 .。（三）。第五條（維修資金使用）業(yè)主應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定和本規(guī)約的約定使用維修資金：（一）物業(yè)設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等共用部分的維修、更新符合下述情形之一的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取應(yīng)急防范措施，費用按規(guī)定列支：1 .存在以下安全隱患、影響正常使用或者危及房屋安全、公共安全等緊急情況而采取應(yīng)急防范措施：（1）給排水系統(tǒng)中設(shè)備控制箱柜、蓄水池、水泵、上水管道、下水管道、污水池、排污泵等設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障，無法正常使用的；（2）電梯運行系統(tǒng)中轎廂、升降軌道、曳引機、鋼絲繩、基坑等

6、設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障，無法正常使用，由電梯專業(yè)檢測機構(gòu)出具整改通知書的；（3）消防設(shè)施設(shè)備中消防中央控制系統(tǒng)、消防供水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、正壓風(fēng)系統(tǒng)、消防水泵（房）、消火栓箱、滅火器具、消防外部結(jié)合器、防火門損壞等發(fā)生故障，消防部門出具整改通知書的；（4）屋頂、屋面、地下室發(fā)生積水或嚴(yán)重滲漏，外墻面滲漏水或有脫落危險，經(jīng)房屋質(zhì)量檢測單位出具證明的。2 .出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定必須維修的其他情形；上述緊急維修工程由物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取應(yīng)急防范措施后，制定后續(xù)維修、更新方案，經(jīng)業(yè)主委員會同意，并經(jīng)維修資金賬戶開立銀行提供的審價機構(gòu)審核，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施，費用按規(guī)定列支；業(yè)主委員會不履職或無

7、法正常運作時，全體業(yè)主授權(quán)區(qū)（縣）房屋行政管理部門組織代為維修，維修資金賬戶開立銀行按約定將相應(yīng)款項支付給區(qū)（縣）房屋行政管理部門。（二）物業(yè)設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等共用部分的維修、更新費用在元（不大于500元）以下，且每年度使用該類維修工程的資金總金額在元以下的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接組織實施，費用按規(guī)定列支；（三）物業(yè)設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等共用部分的維修、更新費用在元（不大于501元）以上元（不大于2000元）以下，且每年度使用該類維修工程的資金總金額在元以下的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定維修、更新方案，報業(yè)主委員會同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施，費用按規(guī)定列支。（四）除上述三項以外，有關(guān)物業(yè)設(shè)施設(shè)備場地等

8、共用部分的維修、更新，需要使用維修資金的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定維修、更新方案，經(jīng)本小區(qū)專有部分占建筑物總面積過2/3的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過2/3的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施，費用按規(guī)定列支。第六條（維修資金使用方案的制定和實施）維修資金使用方案按下列程序制定并組織實施：（一）制訂方案：物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制的維修資金使用方案應(yīng)當(dāng)包括維修項目名稱、實施范圍、預(yù)算總金額、分?jǐn)偡秶懊娣e、施工單位選擇方式、決算方式、實施時間等內(nèi)容，并提交業(yè)主委員會；（二）完善方案：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主的意見，完善使用方案。（三）決定方案：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將使用方案提交業(yè)主大會或者業(yè)主小組表決通過，并在小區(qū)內(nèi)公告；（四）

9、落實施工單位：由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、施工單位簽訂物業(yè)共用部分維修、更新、改造的施工合同；（五）組織項目施工：由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照使用方案組織實施。項目施工完成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修、更新、改造情況的書面報告和列支費用；（六）審核施工費用：由業(yè)主委員會依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交的物業(yè)維修、更新、改造情況的書面報告和費用列支清單進(jìn)行審核，應(yīng)當(dāng)審價的，經(jīng)審價后向?qū)翥y行發(fā)出同意劃轉(zhuǎn)維修資金通知，并將維修資金使用的情況按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。第七條（維修費用承擔(dān)）業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照下列約定承擔(dān)物業(yè)維修、更新、改造費用:（一）專有部分的所需費用，由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān);（二）部分共

10、用部分的所需費用，由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)；（三）全體共用部分的所需費用，由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。物業(yè)共用部分屬于人為損壞的，費用由責(zé)任人承擔(dān)。第八條（維修資金審價）除規(guī)定的維修費用在5萬元以上的維修項目應(yīng)當(dāng)經(jīng)有資質(zhì)的審價機構(gòu)審價外，本小區(qū)有下列情形之一的，維修費用也需經(jīng)有資質(zhì)的審價機構(gòu)審價后在維修資金中列支：（一）屬于本約定第五條第（一）項緊急維修項目；（二）維修項目金額在元以上的或者維修單價在元/平方米以上的；（三）業(yè)主大會或者業(yè)主小組決定審價的；（四）按照相關(guān)規(guī)定和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)審價的；第九條（維修資金審計）對維

11、修資金、公共收益的使用和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況按下述方法進(jìn)行審計：（一）業(yè)主委員會換屆改選小組成立之日起的日內(nèi)，由業(yè)主委員會委托業(yè)主大會維修資金賬戶開立銀行提供的審計機構(gòu)進(jìn)行審計；（二）業(yè)主委員會逾期未進(jìn)行審計的，由（業(yè)主委員會換屆改選小組/物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府/物業(yè)所在地的居（村）民委員會）委托業(yè)主大會維修資金賬戶開立銀行提供的審計機構(gòu)進(jìn)行審計。審計報告應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。經(jīng)審計，維修資金、公共收益或業(yè)主委員會活動經(jīng)費被違規(guī)、違約使用的，業(yè)主委員會或者受侵害的業(yè)主可以向人民法院提起訴訟。第十條（維修資金和公共收益賬目公布）業(yè)主委員會或者委托的代理記賬機構(gòu)每年

12、1月、7月向全體業(yè)主公布一次下列情況：（一）維修資金收入、支出和結(jié)存的金額；（二）發(fā)生物業(yè)維修、更新、改造項目和費用以及按戶分?jǐn)偳闆r；（三）利用本物業(yè)管理區(qū)域全體和部分共用部分從事停放車輛、設(shè)置廣告等經(jīng)營性活動而獲取的收入和使用情況；（四）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費使用情況；（五）維修資金使用和管理的其他有關(guān)情況。上述賬目公布信息分別張貼于小區(qū)公告欄、每個門牌幢出入口。業(yè)主有異議的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自受理異議申請的日內(nèi)接受業(yè)主查詢。第H一條（維修資金增值）業(yè)主授權(quán)業(yè)主委員會按照國家和本市的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)維修資金金額和使用情況，以及房屋本體和設(shè)施設(shè)備場地等物業(yè)共用部分老舊程度，確定本小區(qū)維修資金存款中定期和活期的比例。第十二條（違約處理）業(yè)主違反本規(guī)約約定，業(yè)主委員會有權(quán)責(zé)令行為人改正；拒不改正的，業(yè)主委員會可以向人民法院提起訴訟。業(yè)主委員會在