專業(yè)場(chǎng)+金湖建材專業(yè)場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案

1、20080503金湖建材專業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案【提案報(bào)告】2008.05.18目錄第一篇市場(chǎng)研究1第二篇金湖商業(yè)地產(chǎn)市7場(chǎng)分析第三篇消費(fèi)群體分析10第四篇項(xiàng)目判研12第五章項(xiàng)目定位15第六篇項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分分22析建議第七篇項(xiàng)目招商條件策24略分析建議第八篇招商流程32第一章金湖縣城市研究第一節(jié)金湖概況一、金湖地貌金湖縣地處淮河下游，于1959年10月13日建立。取名金湖”，是因?yàn)榭h境內(nèi)有汜光湖，而汜光湖在古代名為津湖”，于是用津湖”的諧音金湖”作縣名；同時(shí)金湖”又可解作出金子的湖”，可以日出斗金，象征縣內(nèi)資源豐富，物產(chǎn)富饒。金湖縣位于江蘇省中部偏西，北緯32°47'33°

2、;13',東經(jīng)11853'11922',東與寶應(yīng)縣、高郵市接壤，南與安徽省天長(zhǎng)市相鄰，西與肝胎縣、洪澤縣交界，北與洪澤縣毗鄰.縣域以西緊鄰我國(guó)五大淡水湖之一的洪澤湖，境內(nèi)東部有白馬湖、寶應(yīng)湖、高郵湖，全國(guó)知名的淮河入江水道自西而東橫穿腹地，縣域總面積1343.78平方公里，其中，陸地面積879.7平方公里，水面面積420.08平方公里，灘地面積44平方公里，地勢(shì)西高東低，北部、東部、西部是湖蕩相間的湖積平源，約占陸地面積73%,地面真高在9.6米5.5米之間；西南部為緩坡丘陵，約占陸地面積27%,地面真高在35.4米5.5米之間，全縣耕地面積51.6萬(wàn)畝，人口大約37萬(wàn)

3、二、金湖歷史金湖大地是一片古老的土地，早在距今五六千年前已有先人在此棲息繁衍，并創(chuàng)造出燦爛的文化。境內(nèi)曾有比較發(fā)達(dá)的母系氏族公社與父系氏族社會(huì)。據(jù)有關(guān)地名專家考證，金湖境內(nèi)的塔集鎮(zhèn)（古稱三阿），是中華民族先祖、五帝之一的堯帝誕生地。夏禹時(shí)，境內(nèi)先民為東夷部族的一個(gè)分支淮夷，以漁獵、耕種為生。西周分封諸侯，境內(nèi)屬于邛國(guó)、徐國(guó)各一部分。春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)，吳王夫差為北上稱霸諸侯，經(jīng)境內(nèi)開(kāi)鑿邛溝（運(yùn)河前身），溝通江淮，境內(nèi)先后屬吳國(guó)、越國(guó)、楚國(guó)，曾發(fā)現(xiàn)楚國(guó)金幣郢爰、蟻鼻錢(qián)等大量遺存。秦代推行郡縣制，境內(nèi)屬九江郡東陽(yáng)縣。漢時(shí)，東境置有平安縣，東南境屬高郵縣，兩晉時(shí)期，東境先后屬射陽(yáng)縣、山陽(yáng)縣，西境屬東陽(yáng)縣，東

4、南境屬高郵縣。南北朝時(shí)期，境內(nèi)先后為南朝宋、齊、梁、北朝北齊、南朝陳及北周地域，其中北周時(shí)境內(nèi)置有石鱉縣.隋、唐、宋、元、明、清直至民國(guó)時(shí)期，東境、北境、西境屬寶應(yīng)縣（隋及唐初稱安宜縣），東南境屬高郵縣（州）。新中國(guó)成立時(shí)，境內(nèi)分屬淮寶、寶應(yīng)、高郵三縣。1958年4月，境內(nèi)東南部原屬高郵縣的閔塔區(qū)劃屬寶應(yīng)縣，寶應(yīng)縣在境內(nèi)設(shè)立湖西辦事處。1959年10月，金湖縣正式建立，上屬揚(yáng)州專區(qū)。1965年3月改屬六合專區(qū)。1971年3月改屬淮陰地區(qū)。1983年屬淮陰市。2001年2月屬淮安市。建國(guó)以來(lái)，金湖人民在中國(guó)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)下，大力根治水患，努力發(fā)展生產(chǎn)，特別是改革開(kāi)放以來(lái)，解放思想，創(chuàng)新機(jī)制，經(jīng)濟(jì)與社

5、會(huì)發(fā)展水平居于全市之首，人均水平居江蘇中游，金湖已成為一顆璀粲的淮上明珠三、金湖產(chǎn)業(yè)金湖水面廣闊，動(dòng)植物資源豐富，水面占縣域總面積近1/3.全縣三水”水產(chǎn)、水禽、水生植物）資源聞名江蘇全省，高郵湖銀魚(yú)、金湖大閘蟹、三河河蛻是金湖特產(chǎn)，螃蟹、甲魚(yú)、牛蛙等特種水產(chǎn)品養(yǎng)殖規(guī)模大；高郵湖鴨為省推廣良種，金湖小白鵝享有盛名；荷藕、矣實(shí)也是金湖的名產(chǎn).金湖土地肥沃，是稻麥重點(diǎn)產(chǎn)區(qū)之一，東部唐港出產(chǎn)優(yōu)質(zhì)棉花，三河以北及金溝、金南一帶種植有大片湖桑。全縣形成水產(chǎn)、種植、畜禽三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，建成18個(gè)產(chǎn)業(yè)化基地，40個(gè)亮點(diǎn)工程，扶持10個(gè)龍頭加工企業(yè)，新建2個(gè)綜合市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)出花卉、蛋鴨、長(zhǎng)毛兔、高郵湖松花蛋、簍蒿

6、、藥材、螃蟹、青蝦、甲魚(yú)、牛蛙10個(gè)名特優(yōu)產(chǎn)品。金湖地下蘊(yùn)藏有豐富的石油、天然氣，已開(kāi)采建有江蘇油田試采二廠及所屬崔莊油田、卞楊油田，有油井200余口。四、金湖經(jīng)濟(jì)2006年，全縣完成地區(qū)生產(chǎn)總值46.32億元（當(dāng)年價(jià)格），增長(zhǎng)19%。其中,第一產(chǎn)業(yè)11.03億元，占全縣生產(chǎn)總值23.8%;第二產(chǎn)業(yè)19.12億元，占41.3%;第三產(chǎn)業(yè)16.17億元，占34.9%0分別增長(zhǎng)4.1%、27.9%、20.8%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值13463元（按常住人口計(jì)算），增長(zhǎng)20.2%0完成工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值95.08億元,增長(zhǎng)35.3%。其中，工業(yè)總產(chǎn)值占工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值78.9%，增加6.3個(gè)百分點(diǎn)，農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值

7、占21.1%，減少6.8個(gè)百分點(diǎn)。五、金湖城建近年來(lái)，縣城建設(shè)進(jìn)一步加快。開(kāi)工建設(shè)金寶南線，繞城段完成工程量的85%，拉開(kāi)了城區(qū)50平方千米主框架。建成新建西路、新建東路、人民南路等道路27萬(wàn)平方米。新建和改造新建東路綠化帶等綠化工程，新增綠化面積18.6萬(wàn)平方米。完成人民路及37幢建筑物亮化工程。實(shí)施都市華城、桓裕廣場(chǎng)、麗水天景等一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，新增住宅面積18萬(wàn)平方米。完成法院、檢察院、國(guó)土局、地稅局辦公大樓和老年公寓等建筑的主體工程。城市污水處理廠、利農(nóng)河改造工程正在加快施工。2006年城區(qū)建設(shè)總投入達(dá)10.4億元。2006年縣城新建、改造道路21382米，新增面積173503平方米

8、，總造價(jià)2669.90萬(wàn)元。下水道1200米。至2006年底，城區(qū)道路總長(zhǎng)69.96千米，總面積101.16萬(wàn)平方米，其中水泥路面91.67萬(wàn)平方米。共有主干道29條。下水道總長(zhǎng)52.78千米。建成金馬路景觀帶、三河風(fēng)光帶、金湖綠化景觀帶、飛天廣場(chǎng)四大綠化工程，新建楚天大廈、堯園大廈等多處街頭綠地，對(duì)園林路、健康西路綠地進(jìn)行綠化更新改造2200平方米、栽植城區(qū)主干道及工業(yè)園區(qū)行道樹(shù)1200株。新增公共綠地面積28.5萬(wàn)平方米，綠化總面積達(dá)382.05萬(wàn)平方米，綠化覆蓋率達(dá)42%。全年新增省級(jí)園林式單位（小區(qū)）5個(gè)，市級(jí)綠化達(dá)標(biāo)單位4個(gè)，市級(jí)園林式單位（小區(qū)）4個(gè)?？h城自來(lái)水管網(wǎng)改造新鋪管道20

9、千米，自來(lái)水水搟綜合合格率達(dá)99.6%以上，實(shí)現(xiàn)安全供水840萬(wàn)立方米。到2006年底，縣城規(guī)劃區(qū)48.65平方千米，建成區(qū)15平方千米，常住人口10萬(wàn)余人。第二節(jié)金湖經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)今年以來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，初始型農(nóng)產(chǎn)品不光競(jìng)爭(zhēng)乏力，而且效益比較低下。金湖縣委深知農(nóng)業(yè)只能養(yǎng)家糊口，金湖不是城郊，又沒(méi)有名山大川，發(fā)展三產(chǎn)沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，一產(chǎn)、三產(chǎn)一時(shí)難以“出金”，只有堅(jiān)定不移地主攻工業(yè)，把工業(yè)作為縣域經(jīng)濟(jì)的主旋律，否則就沒(méi)有出路，沒(méi)有活路。目前金湖縣以實(shí)施“213435工程為”抓手，狠抓目標(biāo)任務(wù)分解，強(qiáng)化生產(chǎn)要素協(xié)調(diào)，突出重點(diǎn)骨干企業(yè)，全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持較快的發(fā)展態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)工業(yè)用電量

10、、工業(yè)增加值增幅全市第一，企業(yè)虧損面下降全市第一。1-3月份，全縣規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值23.73億元、銷售24.4億元、利稅1.52億元、利潤(rùn)9289萬(wàn)元，分別增長(zhǎng)43.4%、44.3%、62.3%、72.7%。全縣工業(yè)用電8676萬(wàn)千瓦時(shí)，同比增長(zhǎng)36.8%.完成技改投入13.85億元，同比增長(zhǎng)66.8%。骨干企業(yè)帶動(dòng)。自實(shí)施“213435工程以來(lái)，全縣骨干企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，對(duì)金”石集團(tuán)、愛(ài)特福、理士科技、金田銅材等重點(diǎn)骨干企業(yè)，做到生產(chǎn)要素集中，促進(jìn)企業(yè)全力生產(chǎn)、銷售。全縣20戶重點(diǎn)骨干企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值15.4億元，同比增長(zhǎng)48.8%。金石集團(tuán)一季度實(shí)現(xiàn)銷售收入14034萬(wàn)元，同比增加2205

11、萬(wàn)元，增長(zhǎng)19.2%，入庫(kù)增值稅達(dá)413萬(wàn)元，同比增加124萬(wàn)元，增幅達(dá)42.9%.神舟車(chē)業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售4925萬(wàn)元，同比增加2089萬(wàn)元。愛(ài)特福公司狠抓市場(chǎng)開(kāi)拓，實(shí)現(xiàn)銷售收入2.9億元.招商企業(yè)助推。近年來(lái)，我縣不斷加快“兩區(qū)”載體建設(shè)，加大招商引資獎(jiǎng)懲力度，營(yíng)造招商引資高壓緊逼態(tài)勢(shì)。縣四套班子領(lǐng)導(dǎo)帶頭招商，各鎮(zhèn)、各部門(mén)主要領(lǐng)導(dǎo)深入一線招商。招商的壓力傳遞到位，成效越來(lái)越明顯。目前，在縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)落戶的企業(yè)有122戶，83家企業(yè)已投產(chǎn)達(dá)效，實(shí)現(xiàn)稅收3488萬(wàn)元.全縣簽約3000萬(wàn)元以上項(xiàng)目24個(gè)，其中億元以上項(xiàng)目12個(gè).技改投入添勁。去年以來(lái)金湖縣不斷加大技改投入，全年完成工業(yè)技改投入37億元，

12、實(shí)施3000萬(wàn)元的項(xiàng)目40個(gè)，工業(yè)投入增幅達(dá)55.9%，較上年上升10多個(gè)百分點(diǎn)?？h鑄鍛公司兩萬(wàn)噸鍛件、富源機(jī)械系列平板閥、金石閥業(yè)高壓井口閥門(mén)等項(xiàng)目實(shí)施如期竣工投產(chǎn)。今年1-3月份，投入13.2億元加大對(duì)神舟車(chē)業(yè)轎車(chē)沖壓件項(xiàng)目、輸油泵錦虎泵業(yè)、賽爾電池電源項(xiàng)目、神華藥業(yè)等項(xiàng)目技術(shù)革新.隨著這些企業(yè)的技改深入，企業(yè)的潛力得到釋放，催生了一批新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，為今年工業(yè)產(chǎn)銷效增長(zhǎng)夯實(shí)了基礎(chǔ)。獎(jiǎng)勵(lì)措施激勵(lì)。金湖縣為加快“213435工程建設(shè)，去成立以縣長(zhǎng)為組長(zhǎng)、”8名四套班子領(lǐng)導(dǎo)為副組長(zhǎng)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)導(dǎo)小組，分設(shè)機(jī)械制造、線纜儀表、新型建材和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、企業(yè)上市四個(gè)工作組，具體協(xié)調(diào)落實(shí)企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中遇到

13、的問(wèn)題.今3月召開(kāi)全縣“213435工程推進(jìn)大會(huì)，兌現(xiàn)”2007度企業(yè)培育、品牌建設(shè)、科技創(chuàng)新、金融投入等方面獎(jiǎng)勵(lì)共300多萬(wàn)元，這次獎(jiǎng)勵(lì)范圍之廣、獎(jiǎng)勵(lì)金額之大，是前所未有的.最多的企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)達(dá)50萬(wàn)元，最少的也有5000元。通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)進(jìn)一步激發(fā)了企業(yè)家的創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新熱情。第三節(jié)金湖城市化水平淮安市各縣（區(qū)）2006、2007城市化水平單位：%縣?區(qū)2006年2007年2007增減值全?市38.439.9+1.5清?河1001000楚?州32.833.8+1.0淮?陰26.127.4+1.3清?浦60.260.3+0.1漣?水26.127.3+1.2洪?澤39.840.5+0.7盱?眙3435.4+

14、1.4金?湖39.540.3+0.8目前金湖的人均GDP10108元在江蘇各市、縣中排名縣中排名33位第四節(jié)城市規(guī)劃目前金湖的總體城市發(fā)展規(guī)劃方向:從區(qū)域發(fā)展方向的角度,明確“東拓、西進(jìn)、南擴(kuò)”.西面為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū),重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域.城區(qū)向南擴(kuò)，把經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)作為新城區(qū)，往南作為居住區(qū)。第二章金湖的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析第一節(jié)土地市場(chǎng)分析隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，城市的消費(fèi)水平在提高，人民消費(fèi)趨向在轉(zhuǎn)變，對(duì)住宅和商業(yè)用房的需求逐漸增大，帶來(lái)了城市大量的土地出讓，推動(dòng)了住宅和商業(yè)的迅猛發(fā)展。金湖縣2007年經(jīng)營(yíng)性用地表編地塊名稱土地座洛使用類規(guī)劃用途結(jié)構(gòu)比例價(jià)格號(hào)型總面積（畝）中低價(jià)房綜

15、合類萬(wàn)元/畝1龍騰廣場(chǎng)建材城東側(cè)、金湖路北側(cè)存量商業(yè)3030402化肥1商住區(qū)金湖路南側(cè)、黎城南路東側(cè)存量住宅為主、部分商業(yè)20016035303煙草公司商住區(qū)金湖路南側(cè)、平安路北側(cè)存量住宅為主、部分商業(yè)472520404老金中商住區(qū)老金中西側(cè)、建設(shè)路南側(cè)存量住宅為主、部分商業(yè)1045505煤庫(kù)商住區(qū)黎城路西側(cè)、朝陽(yáng)路南側(cè)存量、新增住宅為主、部分68481535商業(yè)龍港花園6 建設(shè)西路北側(cè)新增三期職中商住青年路北側(cè)，7 新增區(qū)衡陽(yáng)路東側(cè)金創(chuàng)商住8 衡陽(yáng)路南側(cè)新增區(qū)自來(lái)水廠9 淮河路南側(cè)存量住宅區(qū)三河灘景10 衡陽(yáng)路東側(cè)新增觀帶大興農(nóng)貿(mào)11 黎城路東側(cè)新增市場(chǎng)果園商住12 新興北路東側(cè)存量區(qū)華鼎

16、商住新建路北側(cè)，存量、13區(qū)青年路南側(cè)新增零星存量14用地合？計(jì)住宅17010035商業(yè)、住宅60401535住宅為主、部分42102540商業(yè)住宅12.435住宅80403540農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)130865住宅、商業(yè)7304050商業(yè)、住宅65551035503040920.4482268570第二節(jié)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析金湖縣城以健康路人民路為中心，向外輻射大約1000米，形成金湖最繁華商業(yè)健康路、人民路、園林路金湖路四條要道組成金湖主要交通網(wǎng)。健康路：以服裝、零售、餐飲為主人民路：以服裝為主。園林路：少量建材家居用品、菜場(chǎng)、生活用品店為主。金湖路：以建材家居為主，全長(zhǎng)大約1、5公里。第三章消費(fèi)群體分析

17、第一節(jié)商鋪潛在消費(fèi)群分析目前金湖的經(jīng)濟(jì)不在是單純的三水產(chǎn)業(yè)（水產(chǎn)、水禽、水生植物）和農(nóng)業(yè)為主，而是漸漸轉(zhuǎn)向工業(yè)與商業(yè)為主。商業(yè)的發(fā)展是整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的最有效表現(xiàn)形式。隨著城市的擴(kuò)建發(fā)展中的金湖市場(chǎng)對(duì)商鋪的需求在進(jìn)階段將會(huì)非常旺盛。1、金湖目前的發(fā)展未來(lái)的走向被大多數(shù)外來(lái)投資者認(rèn)可，很大一部分的投資者來(lái)自周遍城市，都是以購(gòu)買(mǎi)的形式進(jìn)行投資。2006年2008年商鋪價(jià)格的大副上升讓投資者更加有信心。2、金湖本地消費(fèi)人群的經(jīng)濟(jì)實(shí)力畢竟有限，購(gòu)買(mǎi)力還不強(qiáng)，對(duì)購(gòu)買(mǎi)后的風(fēng)險(xiǎn)顧忌較大，目前大多考慮以租賃的形式。第二節(jié)商鋪經(jīng)營(yíng)戶的調(diào)研分析金湖的商業(yè)集中在人民路，健康路主要以服裝、飯店、百貨為主，金湖路主要以

18、建材為主。1、經(jīng)營(yíng)戶對(duì)老城區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)較為認(rèn)可，對(duì)新城區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)持觀望態(tài)度。2、商鋪的價(jià)格也直接影響到經(jīng)營(yíng)戶心理，商鋪經(jīng)營(yíng)戶對(duì)本案接受價(jià)格范圍在250。元/平米一300。元/平米。3、經(jīng)營(yíng)戶對(duì)本案商業(yè)目前的認(rèn)可度不高：地塊偏遠(yuǎn)商業(yè)氛圍低 遠(yuǎn)離商業(yè)中心區(qū) 風(fēng)險(xiǎn)高第四章項(xiàng)目研判第一節(jié)項(xiàng)目概況1、本項(xiàng)目基地位于江蘇省金湖縣?；匚挥诔菛|干路以東，金湖東路以北，黎東河路以西，海晏路以南。總用地面積51222平米，建材市場(chǎng)用地43336平米（占84.6%），住宅建筑用地7886占（15.4%）總建筑面積62493平米。住宅建筑面積11895平米，商鋪建筑面積50598平米。2、規(guī)劃結(jié)構(gòu)一中心、兩主軸、

19、五片區(qū) 一個(gè)中心：建材市場(chǎng)內(nèi)部相互垂直的兩條主要干道的交點(diǎn)是整個(gè)區(qū)域的中心，同時(shí)在這個(gè)中心位置設(shè)置中央景觀廣場(chǎng)，并設(shè)立主題雕塑。 兩主軸：自黎東河路和金湖東路兩個(gè)主要出入口開(kāi)始，設(shè)計(jì)兩條主軸，剪彩市場(chǎng)主要的交通與交往均沿這兩條主軸展開(kāi)，兩條主軸最終相交匯于中央景觀廣場(chǎng)，即建材市場(chǎng)的中心，形成整個(gè)小區(qū)空間序列的聚焦點(diǎn)。 五片區(qū)：建材市場(chǎng)共分為主題商業(yè)A區(qū)、主題商業(yè)B區(qū)、主題商業(yè)C區(qū)、主題商業(yè)D區(qū)和生態(tài)住宅E區(qū)，共五個(gè)片區(qū)。第二節(jié)項(xiàng)目基地資源分析1 本項(xiàng)目占地150畝規(guī)模較大影響力廣，整體地塊平整有利于規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)。2 項(xiàng)目周邊正在政府支持下出現(xiàn)大量改建、改造工程（大量拆遷安置房正在建設(shè)，項(xiàng)目對(duì)面

20、的農(nóng)機(jī)大市場(chǎng)也在規(guī)劃建設(shè)中）本區(qū)域建成后將會(huì)直接引導(dǎo)、改變整個(gè)金湖的商業(yè)市場(chǎng)格局與走向。3.項(xiàng)目對(duì)面新汽車(chē)站的建成將會(huì)帶來(lái)大量的人流，項(xiàng)目的關(guān)注度與輻射面將得到全面提高第三節(jié)項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩越缍? .金湖城市目前的規(guī)劃總方針明確為東拓、西進(jìn)、南擴(kuò)”，本項(xiàng)目地處金湖東面正是政府東拓范圍，隨著新汽車(chē)站的建成此區(qū)域未來(lái)也將成為金湖的窗口。2 .目前本項(xiàng)目周邊的商業(yè)情況為零3?？拷r(nóng)村，地塊相對(duì)偏僻，離縣中心大約45公里第四節(jié)項(xiàng)目SWOT分析?本案規(guī)模大自身影響力強(qiáng)，是城市發(fā)展方向湖建材經(jīng)營(yíng)戶市場(chǎng)占有率較機(jī)會(huì)(Opportunity)?O支持Weakness于政府重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目，有強(qiáng)大嘴河原，*I近農(nóng)村，主

21、頁(yè)g目左已廢城易需要很長(zhǎng)時(shí)間才能形»場(chǎng)進(jìn)Theat管理，市場(chǎng)相位琮性體量過(guò)大，難以快速消化?超前布耀東威脅項(xiàng)商推經(jīng)竄優(yōu)勢(shì)(Strength)田處流爭(zhēng)項(xiàng)目少。隱性目標(biāo)客戶群”和針對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)研究發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群可劃分為顯性目標(biāo)客戶群”（又可稱為終端消費(fèi)群體）兩類顯性目標(biāo)客戶群主要是指被項(xiàng)目本身的氛圍與形象、物業(yè)形態(tài)與經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)賣(mài)點(diǎn)吸引的消費(fèi)的目標(biāo)客戶。隱性目標(biāo)客戶群是指被項(xiàng)目的主要優(yōu)勢(shì)、廣告宣傳、價(jià)格誘惑、發(fā)展前景及創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷策略體系所吸引的經(jīng)營(yíng)與投資的客戶1、顯性目標(biāo)客戶群作為建材批發(fā)零售兼營(yíng)的綜合性專業(yè)市場(chǎng)，本項(xiàng)目靠近新汽車(chē)站具有很大的輻射群體客戶。其輻射范圍包括寶應(yīng)縣、

22、洪澤縣、肝胎區(qū)域以及金湖本地消費(fèi)者。其具體包括原有商業(yè)街建材商戶、欲做大做強(qiáng)的廠家代理或辦事處，拓展分店、增設(shè)二、三級(jí)代理等等。2、隱性目標(biāo)客戶群項(xiàng)目的隱性目標(biāo)客戶群體主要有：建材經(jīng)營(yíng)者、商業(yè)地產(chǎn)投資者、建材生產(chǎn)廠商、看好建材行業(yè)欲投資建材者以及少量職業(yè)炒家等。本項(xiàng)目定位于專業(yè)建材批發(fā)零售市場(chǎng)，最大的開(kāi)發(fā)目標(biāo)是出售、出租。所以其招商、銷售主打客戶應(yīng)該是原建材經(jīng)營(yíng)者和了解區(qū)域情況的投資者。（二）項(xiàng)目目標(biāo)客戶細(xì)分研究1 、本地建材經(jīng)營(yíng)者：這是本項(xiàng)目的主打客戶，他們對(duì)金湖及周邊市場(chǎng)了解透徹，清楚周邊各地建材市場(chǎng)行情。長(zhǎng)期從事建材經(jīng)營(yíng)，對(duì)金湖及周邊建材市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域和市場(chǎng)極為清楚和敏感，其投資欲望較強(qiáng)

23、，但同時(shí)相當(dāng)重視市場(chǎng)的商業(yè)氛圍和財(cái)富機(jī)會(huì)。投資額有高有低，一般在20萬(wàn)50萬(wàn)之間。但多數(shù)采用租賃經(jīng)營(yíng)的方式或外地投資不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)待這類客戶，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效益是最好的說(shuō)服，其次解決好租金成本與購(gòu)買(mǎi)成本之間的利益沖突，采用多方位的銷售手段、付款方式、降低入市門(mén)檻是拉動(dòng)此類客戶產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)、租賃行為的關(guān)鍵。2、外地建材經(jīng)營(yíng)者（盱眙、寶應(yīng)）與金湖本地情況類似，當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)較好有進(jìn)一步拓展意向，但由于經(jīng)營(yíng)者受地域、代理權(quán)等限制，一般采取就近原則選址經(jīng)營(yíng)，此類商家觀望性較強(qiáng)，對(duì)策：最好能看到實(shí)際市場(chǎng)效果，通過(guò)各種信息的傳達(dá)增加投資信心、項(xiàng)目?jī)?yōu)惠條件吸引、完善項(xiàng)目自身軟硬件,如如何做到輻射周?chē)ㄅ涮酌赓M(fèi)接送車(chē)）等形式。

24、第二節(jié)項(xiàng)目市場(chǎng)定位、研究、分析注：所謂市場(chǎng)定位，不是我要做什么，而是我希望消費(fèi)者是如何看待我。（一）區(qū)域建材市場(chǎng)領(lǐng)跑者本案作為金湖及周邊城市最大的建材市場(chǎng)，具備成為金湖建材零售業(yè)領(lǐng)跑者的良好條件，同樣面對(duì)金湖有限的零售市場(chǎng)，本案也必須成為周邊城市行業(yè)領(lǐng)跑者，面對(duì)不斷變化的市場(chǎng)需求，主動(dòng)出擊，不斷推出新的行銷模式、新的個(gè)性商品、新的管理方式，在同行業(yè)、租戶和消費(fèi)者心目中建立和鞏固本案的市場(chǎng)領(lǐng)跑者印象。（二）未來(lái)金湖重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域大型建材市場(chǎng)對(duì)金湖而言，屬于前瞻性的新型業(yè)態(tài)，建材與其他業(yè)態(tài)相比，本案應(yīng)該更多的關(guān)注未來(lái)發(fā)展性，站在城市發(fā)展的高度推進(jìn)自身的品牌建設(shè)。本案成為金湖縣未來(lái)東部新城繁華的商業(yè)中

25、心的主力應(yīng)該是切合實(shí)際并能夠達(dá)成的目標(biāo)。（三）全程一站式建材購(gòu)物中心根據(jù)初期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部份消費(fèi)者都能知道大型商場(chǎng)的主要特征就是能夠一站式購(gòu)物。也能接受此類商業(yè)的消費(fèi)方式.對(duì)于傳統(tǒng)商業(yè)而言,在這方面有著明顯的限制和不足。所以本案在規(guī)劃經(jīng)營(yíng)上應(yīng)遵循市場(chǎng)原則，在業(yè)種的組合搭配，商品的可選擇性和購(gòu)物休閑配套上，應(yīng)符合或超越消費(fèi)者的預(yù)期，從而提升品牌的美譽(yù)度對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，大型購(gòu)物商場(chǎng)是各種業(yè)態(tài)的組合體，它更多的是一種空間選擇印象，可以讓消費(fèi)者產(chǎn)生直接的商品和品牌印象。同樣的，大型商業(yè)作為城市化的重要特征，應(yīng)該代表著城市生活的新觀念和新主張，目前金湖及周邊尚未有某個(gè)建材市場(chǎng)具備這種號(hào)召力和影響力，對(duì)于

26、本案來(lái)說(shuō)，這是構(gòu)筑開(kāi)發(fā)商自身品牌的重要內(nèi)容。通過(guò)這種印象的建立將能夠不斷吸引和聚集城市中消費(fèi)最活躍的消費(fèi)者加入，有助于本案核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升。（四）批發(fā)零售兼營(yíng)，實(shí)現(xiàn)集客力最大化零售最大的需求是人流，批發(fā)最大需求為銷量，帶動(dòng)人流，兩種方式的結(jié)合，將使項(xiàng)目的人流、經(jīng)營(yíng)得到保障和永續(xù)經(jīng)營(yíng)。（五）目標(biāo)分析按消費(fèi)心理角度理解，定位是尋求產(chǎn)品在消費(fèi)者的心目中的位置；從企業(yè)欲望角度出發(fā)，定位則是企業(yè)為了確保預(yù)期利潤(rùn)的順利實(shí)現(xiàn)而進(jìn)行的商品要素界定。商品要素界定包括目標(biāo)客戶群界定、商品價(jià)格界定、商品個(gè)性形象界定、營(yíng)銷語(yǔ)言界定等等。由以上定義可見(jiàn)，定位的根本目的是為了確保企業(yè)預(yù)期利潤(rùn)的順利實(shí)現(xiàn)。企業(yè)利潤(rùn)目標(biāo)一般分

27、為近期利潤(rùn)目標(biāo)、遠(yuǎn)期利潤(rùn)目標(biāo)。企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)不同階段利潤(rùn)目標(biāo)便會(huì)有不同階段的不同產(chǎn)品推出。本項(xiàng)目屬于企業(yè)的近期產(chǎn)快資金回籠，同時(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)格的最大可能值。B、為企業(yè)遠(yuǎn)期利潤(rùn)目標(biāo)打下品牌基礎(chǔ)：通品，因此本項(xiàng)目同時(shí)肩負(fù)兩種任務(wù)：A、實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化：即促進(jìn)銷售，加過(guò)廣告與口碑宣傳樹(shù)立項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)商的品牌，以利企業(yè)遠(yuǎn)期利潤(rùn)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。據(jù)此分析，我們可以明確企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的需求是：利潤(rùn)套現(xiàn)與品牌積累。也就是說(shuō)對(duì)本項(xiàng)目，企業(yè)的目標(biāo)定位為利潤(rùn)套現(xiàn)與品牌積累。（六）決定目標(biāo)定位的因素企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)定位往往是由客觀因素?cái)D壓而成的，不單是一廂情愿的欲望所致。企業(yè)制造產(chǎn)品是為了完成有利交換，要完成有利交換，就得創(chuàng)造

28、交易對(duì)象自愿接受的交易條件，因而企業(yè)對(duì)產(chǎn)品的定位既取決于制造產(chǎn)品的客觀條件，又取決于交易對(duì)象的客觀狀況，還取決于雙方的交易環(huán)境。制造產(chǎn)品之前就應(yīng)明確如下幾個(gè)問(wèn)題：產(chǎn)品將與誰(shuí)進(jìn)行交換？他有多少錢(qián)可以參加交換？他愿意出多少錢(qián)來(lái)交換？產(chǎn)品憑什么換得他那么多錢(qián)？與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相當(dāng)?shù)臈l件下，憑什么讓他與我交換而不與別人交換？X這種價(jià)格與數(shù)量的產(chǎn)品是否有足夠的客人愿意交換?以上每一個(gè)疑問(wèn)都是產(chǎn)品必須面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)因素，如果以上各疑問(wèn)都有肯定的答案，那么產(chǎn)品便擁有了可靠的客戶?？煽康目蛻羰钱a(chǎn)品面市安全與否的生命線，它又包含三方面因素：有可靠的客戶數(shù)量可靠的客戶有強(qiáng)烈的需求有對(duì)等的交易資金（支付能力）除客戶因素而外，

29、決定項(xiàng)目定位的還有客觀條件因素與企業(yè)自身因素?？陀^環(huán)境因素包括：政策環(huán)境因素硬環(huán)境因素競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境因素（同質(zhì)積壓狀況、市場(chǎng)走勢(shì)等）等企業(yè)自身因素包括：企業(yè)資源（土地、資金、人才、公關(guān)、經(jīng)驗(yàn)等）企業(yè)目標(biāo)X決策層觀點(diǎn)等以上各關(guān)系表述如下圖：（上述這些因素，我們?cè)陧?xiàng)目市場(chǎng)分析內(nèi)已涉及到）建議作為產(chǎn)品構(gòu)成的一部分，業(yè)態(tài)劃分與商鋪面積的劃分、間直接關(guān)系到產(chǎn)品招商、租戶經(jīng)營(yíng)，綜合市場(chǎng)調(diào)研及經(jīng)驗(yàn)確定其作為產(chǎn)品策略中不可缺少的一部分。一、業(yè)態(tài)劃分：本項(xiàng)目基地位于江蘇省金湖縣?；匚挥诔菛|干路以東，金湖東路以北，黎東河路以西，海晏路以南，以經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)理念、市場(chǎng)布局為依據(jù)，綜合目前當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)狀況，國(guó)內(nèi)其他省市大中型

30、建材市場(chǎng)及超市在業(yè)態(tài)布局上的成功與失敗，考慮各種業(yè)態(tài)在項(xiàng)目中的分布位置與搭配面積；綜合建材行業(yè)各經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)營(yíng)檔次、利潤(rùn)空間、租金承受能力考慮各種業(yè)態(tài)在項(xiàng)目中的分布位置與搭配面積；二、面積劃分：以各種業(yè)態(tài)對(duì)面積需求的基礎(chǔ)參數(shù)及項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)單位套內(nèi)使用面積的大小考慮商鋪面積劃分與間隔；以客戶接受銷售總價(jià)款的難易程度和商鋪實(shí)用率為基礎(chǔ),考慮商鋪面積劃分與間隔；以各價(jià)位段商鋪數(shù)量的百分比及銷售目標(biāo)客戶群的細(xì)分為基礎(chǔ)考慮商鋪面積劃分與間隔；業(yè)態(tài)主要?jiǎng)澐忠约已b材料為主，瓷磚、衛(wèi)浴、木地板、門(mén)業(yè)以及基礎(chǔ)建材（夾板、水泥、鋁合金、不銹鋼制品為主，為市場(chǎng)的主要架構(gòu)和賣(mài)點(diǎn)）。第七章項(xiàng)目招商條件策略分析、建議

31、一、意向策略政府政策大力尋求政府在政策上支持，組織一整套強(qiáng)有力的班子，在以下幾個(gè)方面公關(guān)協(xié)調(diào)：1、協(xié)調(diào)政府相關(guān)部門(mén)，實(shí)行“一站式服務(wù)”；2、協(xié)調(diào)政府給予優(yōu)惠政策，減免稅收（以政府的紅頭文件形式下發(fā)）；3、積極引進(jìn)公交進(jìn)場(chǎng)或站點(diǎn)；4、協(xié)調(diào)政府對(duì)市場(chǎng)給予政策保護(hù)，杜絕“三亂”；只有這樣，加上其他一系列的配套措施，詳細(xì)周密的實(shí)施方案與細(xì)則，和一支有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的招商隊(duì)伍，才有希望將商家招進(jìn)市場(chǎng)。（二）市場(chǎng)政策1、協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)、銀行等部門(mén)，對(duì)來(lái)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商家實(shí)行“一站式”服務(wù)，允許他們邊辦證邊經(jīng)營(yíng)；2、積極爭(zhēng)取先放開(kāi)搞活，后規(guī)范管理的“放水養(yǎng)魚(yú)”政策，進(jìn)行政府公關(guān)，協(xié)調(diào)工商、技監(jiān)、新聞等部門(mén)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行

32、重點(diǎn)保護(hù)；3、制定一系列低門(mén)坎的招商政策，特別是對(duì)于本地沒(méi)有的配套專業(yè)招商要給予政策性傾斜；4、赴異地招商時(shí)，要組織有意向的商家免費(fèi)來(lái)市場(chǎng)參觀、調(diào)研，市場(chǎng)要免費(fèi)安排好他們的食、住、行；5、在媒體上免費(fèi)為入住市場(chǎng)的商家特別是大戶發(fā)布商品信息，公布其優(yōu)惠價(jià)格。（三）大戶政策行業(yè)大戶是市場(chǎng)的實(shí)力派的代表和中堅(jiān)力量，對(duì)一個(gè)市場(chǎng)的成活與繁榮起到十分重要的作用，在競(jìng)爭(zhēng)如此殘酷和慘烈的情況下，對(duì)大戶的爭(zhēng)奪對(duì)市場(chǎng)而言就是不見(jiàn)血的你死我活的拼殺。因此，我們一定要針對(duì)這些行業(yè)帶頭人制定出切實(shí)可行、極具誘惑力，使他們?yōu)橹膭?dòng)招商政策。1、每個(gè)行業(yè)選取擇12個(gè)有影響力的行業(yè)帶頭人，對(duì)他們進(jìn)行一些政策性的傾斜。（1）對(duì)

33、于想購(gòu)買(mǎi)的大戶，在現(xiàn)有售價(jià)的基礎(chǔ)上，報(bào)經(jīng)總經(jīng)理特批優(yōu)惠，在價(jià)格上給予適當(dāng)讓步，采用先租后買(mǎi)的辦法，以租金沖抵房款，使之有一種優(yōu)越感；（2）對(duì)于來(lái)市場(chǎng)租賃經(jīng)營(yíng)、租賃門(mén)面達(dá)3個(gè)以上的特大客戶，可減免半年的租金或在原租金的基礎(chǔ)上，下浮50%；（3）凡來(lái)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的行業(yè)大戶，都優(yōu)先享有優(yōu)先選擇門(mén)面的權(quán)力，但這種選擇必須遵循市場(chǎng)區(qū)劃和專業(yè)定位的原則；（4）對(duì)于來(lái)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的大戶，根據(jù)就近選擇的原則，優(yōu)先考慮其倉(cāng)儲(chǔ)配套；（四）牽頭人政策對(duì)于有能力的招商牽頭人，要制定出相關(guān)的獎(jiǎng)勵(lì)政策，調(diào)動(dòng)他們的招商積極性。凡是牽頭招商一次性達(dá)五家以上的，給予一定比例的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，或折價(jià)購(gòu)買(mǎi)商鋪。（五）招商策略1、以租為主，租售結(jié)

34、合由于前期開(kāi)發(fā)市場(chǎng)時(shí)投入的成本較大，而培育市場(chǎng)還要12年的時(shí)間，且在其過(guò)程中又需要一筆不小的資金投入。如果設(shè)想，將其全部租賃，一是因市場(chǎng)沒(méi)有成活，一般租賃費(fèi)不會(huì)太高，二是有成熟市場(chǎng)，商家一開(kāi)始對(duì)一個(gè)陌生的市場(chǎng)不會(huì)看好，出租率能達(dá)70%已是相當(dāng)不錯(cuò)了。而兩年內(nèi)收取的租金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠支付市場(chǎng)培育所需要的費(fèi)用開(kāi)支的，還需從開(kāi)發(fā)商的口袋里掏錢(qián)來(lái)補(bǔ)貼不足差額，這樣不但造成開(kāi)發(fā)商的資金大量沉淀，使之帶來(lái)了不必要資金壓力，而且還會(huì)造成投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，我們以為采取以租為主，租售結(jié)合的形式（售30%40%，租70%60%），對(duì)于招商和市場(chǎng)培育是一種兩全齊美的選擇。原因有四：、回籠的這部分資金正好在贏虧平衡點(diǎn)上，這

35、樣，規(guī)避了開(kāi)發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)；、減少資金的沉淀量，開(kāi)發(fā)商收回成本后，利用這部分資金進(jìn)行新的項(xiàng)目投資，從而，加快了資金的流動(dòng)率，增加了投資的回報(bào)率；、將市場(chǎng)內(nèi)的30%40%的商鋪?zhàn)赓u(mài)給行業(yè)大戶，讓他們提前進(jìn)場(chǎng)投資做生意，對(duì)于招商是十分有利的；、市場(chǎng)中少量的投資戶對(duì)于市場(chǎng)今后租金的提高是有很大好處的。（1）、租賃：為了使入駐市場(chǎng)的商家能夠安心在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，保證市場(chǎng)商鋪今后的增值，商鋪?zhàn)赓U時(shí)間不易過(guò)短，建議租賃期23年為易?？紤]到商家在租賃期的前三個(gè)月要進(jìn)行門(mén)面簡(jiǎn)裝，應(yīng)減免商家這三個(gè)月的房租費(fèi)。（2）、以租代售：為了保證二年后商鋪的銷售，對(duì)于商家在這二年的租金，建議在買(mǎi)商鋪時(shí)一次性轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，不買(mǎi)商鋪者

36、不享受此優(yōu)惠。2、媒體造勢(shì)、唯我獨(dú)好、軟新聞炒作：找12個(gè)專業(yè)槍手，以客觀的面目出現(xiàn)，從不同角度和側(cè)面對(duì)市場(chǎng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、功能定位規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、服務(wù)理念、優(yōu)惠政策等方面進(jìn)行一系列宣傳包裝和造成勢(shì)，使商家在軟新聞的薰陶下，在潛移默化中增加了對(duì)順達(dá)建材市場(chǎng)的認(rèn)知度。、硬廣告宣傳（略）：（1）路牌廣告：（2）公交廣告：（3）媒體廣告：（ 4）DM廣告：3、召開(kāi)多種形式會(huì)議（ 1）、召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，通過(guò)媒體發(fā)布消息，進(jìn)行炒作，向社會(huì)廣而告知；（ 2）、召開(kāi)商家懇談會(huì)，就市場(chǎng)的建設(shè)與發(fā)展與商家進(jìn)行面對(duì)面溝通，了解商戶的信息和心理價(jià)位；3）、召開(kāi)市場(chǎng)戰(zhàn)略研討會(huì)，邀請(qǐng)學(xué)術(shù)界人士、政府官員、媒體記者參加，

37、就如何規(guī)劃、建設(shè)金湖大市場(chǎng)，重振金湖商貿(mào)重鎮(zhèn)進(jìn)行研討，推出順達(dá)大市場(chǎng)現(xiàn)象做市場(chǎng)要“倉(cāng)儲(chǔ)先行，人流、物流、信息流三流合一”，突出開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持“誠(chéng)信為本、長(zhǎng)線投資、做好市場(chǎng)”的經(jīng)營(yíng)理念。4、拜訪大戶，抓住領(lǐng)頭羊通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)每個(gè)專業(yè)進(jìn)行細(xì)化，梳理出有影響力的行業(yè)大戶，對(duì)他們進(jìn)行“一對(duì)一”的專程拜訪，與他們交心，處朋友，了解他們的真實(shí)想法，分析他們的真實(shí)需求，有針對(duì)性的制定出切實(shí)可行的優(yōu)惠政策（如在價(jià)格、位置、倉(cāng)儲(chǔ)、廣告支持、給予招商補(bǔ)貼等獎(jiǎng)勵(lì)），通過(guò)他們帶動(dòng)一批中小商戶入駐。5、以外促內(nèi)，刺激成交對(duì)于金湖市場(chǎng)相對(duì)較弱或空白的專業(yè)，可到外地去招商，這樣，給本地商家造成奇貨可居的現(xiàn)象，刺激本地商家盡快

38、入駐市場(chǎng)。6、發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)優(yōu)勢(shì)商會(huì)和行業(yè)協(xié)會(huì)是商戶的自己組織，在商戶中有一定的威望，許多較有影響力的商家在此擔(dān)任一定的職務(wù)，在招商時(shí)，我們要充分利用商家將他們當(dāng)成置業(yè)參謀的這一有利條件，讓他們以中間人身份，分析各市場(chǎng)的優(yōu)劣態(tài)勢(shì)中幫我們做工作，造輿論，帶商戶。二具體銷售策略（一）免租期分檔1、兩年、具體要求主力店，租賃面積達(dá)到在當(dāng)?shù)氐钠放朴绊懥χ辉谕袠I(yè)處于領(lǐng)先地位；并200平方以上者，市場(chǎng)份額占據(jù)較大的商家。能預(yù)見(jiàn)可以為市場(chǎng)帶來(lái)人流。家數(shù)兩至三家，（一般為大型家俱店）2、一年半、具體要求次主力店，租賃面積達(dá)到150平方米以上者或100以上面積，有明顯行業(yè)影響力的商家。屬于市場(chǎng)份額的中堅(jiān)組成

39、商家，商家需有較強(qiáng)的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)信譽(yù)較好。數(shù)量5到10家。3、一年，具體要求50平米到100平米左右。是保證商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況穩(wěn)定的最重要部分。也是招商的主要對(duì)象。這類商家要在本地有一定的知名度，聯(lián)動(dòng)效應(yīng)較好。4、半年、具體要求租賃面積在50平方米以上的商家，此類商家的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)屬于建材的配套材料或家裝可選材料。利潤(rùn)不高，承受租金能力較差的商家。此類商家的功能是豐富市場(chǎng)的齊全性。5、物管費(fèi)優(yōu)惠政策，1、開(kāi)業(yè)前半年提前簽訂租賃合同的，2、裝修完畢在開(kāi)業(yè)前一個(gè)月可進(jìn)行試營(yíng)業(yè)的3、特殊位置（轉(zhuǎn)角、陰暗角、空間利用不好的商鋪或存在其他硬傷之商鋪）招商不易處理的商鋪，可享市場(chǎng)開(kāi)業(yè)之日起三個(gè)月到六個(gè)月的物管費(fèi)減免優(yōu)惠，注：物管費(fèi)可與免租期或其