旅行箱公司建筑工程分析范文

1、旅行箱公司建筑工程分析xxx投資管理公司目錄第一章 項(xiàng)目基本情況4一、 項(xiàng)目概況4二、 結(jié)論分析4第二章 發(fā)承包階段工程計(jì)價(jià)7一、 投標(biāo)報(bào)價(jià)7第三章 建筑與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制11一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制11二、 分部組合計(jì)價(jià)26第四章 建設(shè)工程監(jiān)理組織與規(guī)劃27一、 工程監(jiān)理實(shí)施細(xì)則27二、 工程監(jiān)理組織28第五章 建設(shè)工程監(jiān)理工作內(nèi)容及主要方式35一、 工程監(jiān)理工作主要方式35二、 工程監(jiān)理工作內(nèi)容39第六章 建設(shè)工程風(fēng)險(xiǎn)管理53一、 工程風(fēng)險(xiǎn)分類53第七章 建筑智能化57一、 智能建筑與智慧城市57第八章 BIM技術(shù)特征及應(yīng)用價(jià)值66一、 BIM技術(shù)應(yīng)用價(jià)值價(jià)值66第九章 綠色建筑技術(shù)體系

2、69一、 建筑節(jié)水與城市雨水利用69第十章 綠色建筑評(píng)價(jià)74一、 國外綠色建筑評(píng)價(jià)體系74第一章 項(xiàng)目基本情況一、 項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目投資人xxx投資管理公司（二）建設(shè)地點(diǎn)本期項(xiàng)目選址位于xx（待定）。二、 結(jié)論分析（一）項(xiàng)目選址本期項(xiàng)目選址位于xx（待定），占地面積約77.00畝。（二）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度本期項(xiàng)目建設(shè)期限規(guī)劃24個(gè)月。（三）投資估算本期項(xiàng)目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金。根據(jù)謹(jǐn)慎財(cái)務(wù)估算，項(xiàng)目總投資38508.74萬元，其中：建設(shè)投資30811.29萬元，占項(xiàng)目總投資的80.01%；建設(shè)期利息657.43萬元，占項(xiàng)目總投資的1.71%；流動(dòng)資金7040.02萬元，占項(xiàng)目總

3、投資的18.28%。（四）資金籌措項(xiàng)目總投資38508.74萬元，根據(jù)資金籌措方案，xxx投資管理公司計(jì)劃自籌資金（資本金）25091.96萬元。根據(jù)謹(jǐn)慎財(cái)務(wù)測(cè)算，本期工程項(xiàng)目申請(qǐng)銀行借款總額13416.78萬元。（五）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)1、項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年預(yù)期營業(yè)收入（SP）：63700.00萬元。2、年綜合總成本費(fèi)用（TC）：53592.28萬元。3、項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年凈利潤（NP）：7366.31萬元。4、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）：12.14%。5、全部投資回收期（Pt）：7.11年（含建設(shè)期24個(gè)月）。6、達(dá)產(chǎn)年盈虧平衡點(diǎn)（BEP）：30467.74萬元（產(chǎn)值）。（六）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表序號(hào)

4、項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1占地面積51333.00約77.00畝1.1總建筑面積86745.63容積率1.691.2基底面積31826.46建筑系數(shù)62.00%1.3投資強(qiáng)度萬元/畝382.612總投資萬元38508.742.1建設(shè)投資萬元30811.292.1.1工程費(fèi)用萬元26100.492.1.2工程建設(shè)其他費(fèi)用萬元4049.032.1.3預(yù)備費(fèi)萬元661.772.2建設(shè)期利息萬元657.432.3流動(dòng)資金萬元7040.023資金籌措萬元38508.743.1自籌資金萬元25091.963.2銀行貸款萬元13416.784營業(yè)收入萬元63700.00正常運(yùn)營年份5總成本費(fèi)用萬元53592.28&

5、quot;"6利潤總額萬元9821.75""7凈利潤萬元7366.31""8所得稅萬元2455.44""9增值稅萬元2383.14""10稅金及附加萬元285.97""11納稅總額萬元5124.55""12工業(yè)增加值萬元18065.46""13盈虧平衡點(diǎn)萬元30467.74產(chǎn)值14回收期年7.11含建設(shè)期24個(gè)月15財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率12.14%所得稅后16財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元1683.96所得稅后第二章 發(fā)承包階段工程計(jì)價(jià)一、 投標(biāo)報(bào)價(jià)投標(biāo)價(jià)是投標(biāo)人投標(biāo)

6、時(shí)為響應(yīng)招標(biāo)文件要求所報(bào)出的、在已標(biāo)價(jià)工程量清單中標(biāo)明的總價(jià)。它是在工程招標(biāo)發(fā)包過程中，由投標(biāo)人按照招標(biāo)文件的要求，結(jié)合工程特點(diǎn)、自身的施工技術(shù)、裝備和管理水平，依據(jù)有關(guān)計(jì)價(jià)規(guī)定自主確定的工程造價(jià)，是投標(biāo)人希望達(dá)成工程承包交易的期望價(jià)格。（一）投標(biāo)報(bào)價(jià)的基本原則報(bào)價(jià)對(duì)于投標(biāo)人來說是關(guān)鍵性工作，因此，投標(biāo)報(bào)價(jià)應(yīng)遵循以下原則。（1）投標(biāo)價(jià)應(yīng)由投標(biāo)人或受其委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程造價(jià)咨詢?nèi)司幹?。?）投標(biāo)價(jià)應(yīng)由投標(biāo)人自主確定，但不得低于成本。（3）投標(biāo)人必須按招標(biāo)工程量清單填報(bào)價(jià)格，項(xiàng)目編碼、項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目特征、計(jì)量單位、工程量必須與招標(biāo)工程量清單一致。（4）投標(biāo)價(jià)不能高于招標(biāo)人設(shè)定的招標(biāo)控制價(jià)，否則

7、投標(biāo)將作為廢標(biāo)處理。（二）投標(biāo)報(bào)價(jià)的編制方法投標(biāo)人在編制投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)，要先依據(jù)招標(biāo)人提供的工程量清單編制分部分項(xiàng)工程和單價(jià)措施項(xiàng)目清單與計(jì)價(jià)表、總價(jià)措施項(xiàng)目清單與計(jì)價(jià)表、其他項(xiàng)目清單與計(jì)價(jià)表、規(guī)費(fèi)與稅金項(xiàng)目計(jì)價(jià)表，然后匯總得到單位工程、單項(xiàng)工程和建設(shè)項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)價(jià)匯總表。1、分部分項(xiàng)工程和單價(jià)措施項(xiàng)目清單與計(jì)價(jià)表中綜合單價(jià)的確定分部分項(xiàng)工程和措施項(xiàng)目中的單價(jià)項(xiàng)目，應(yīng)依據(jù)招標(biāo)文件及招標(biāo)工程量清單中的項(xiàng)目特征描述確定綜合單價(jià)計(jì)算。當(dāng)招標(biāo)文件描述的項(xiàng)目特征與設(shè)計(jì)圖紙不符時(shí)，投標(biāo)人應(yīng)以招標(biāo)文件描述的項(xiàng)自特征來確定綜合單價(jià)。在施工過程中，若施工圖紙或設(shè)計(jì)變更與招標(biāo)工程量清單項(xiàng)目特征描述不一致，承包雙方應(yīng)按實(shí)

8、際施工的項(xiàng)目特征，依據(jù)合同約定重新確定綜合單價(jià)。招標(biāo)工程量清單中提供了暫估單價(jià)的材料和工程設(shè)備，按暫估單價(jià)計(jì)入綜合單價(jià)。投標(biāo)報(bào)價(jià)的綜合單價(jià)應(yīng)包括招標(biāo)文件中劃分的應(yīng)由投標(biāo)人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)范圍及其費(fèi)用。招標(biāo)文件中沒有明確的，應(yīng)提請(qǐng)招標(biāo)人明確。在施工過程中，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容及其范圍（幅度）在招標(biāo)文件規(guī)定的范圍（幅度）時(shí)，綜合單價(jià)不得改變，合同價(jià)款不作調(diào)整。2、總價(jià)措施項(xiàng)目清單與計(jì)價(jià)表中的總價(jià)項(xiàng)目金額確定措施項(xiàng)目中的總價(jià)項(xiàng)目金額應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件中的措施項(xiàng)目清單及投標(biāo)時(shí)擬定的施工組織設(shè)計(jì)或施工方案自主確定。但其中的安全文明施工費(fèi)必須按照國家或省級(jí)、行業(yè)建設(shè)主管部門的規(guī)定計(jì)算，不得作為競(jìng)爭(zhēng)性費(fèi)用。3、其他項(xiàng)目清單與計(jì)

9、價(jià)表、規(guī)費(fèi)與稅金項(xiàng)目計(jì)價(jià)表的編制投標(biāo)人應(yīng)按如下規(guī)定對(duì)其他項(xiàng)目進(jìn)行報(bào)價(jià)。（1）暫列金額應(yīng)按招標(biāo)工程量清單中列出的金額填寫，不得變動(dòng)。（2）暫估價(jià)中的材料、工程設(shè)備暫估價(jià)應(yīng)按招標(biāo)工程量清單中列出的單價(jià)計(jì)入綜合單價(jià)專業(yè)工程暫估價(jià)應(yīng)按招標(biāo)工程量清單中列出的金額填寫，均不得變動(dòng)或更改。（3）計(jì)日工應(yīng)按招標(biāo)工程量清單中列出的項(xiàng)目和數(shù)量，自主確定綜合單價(jià)并計(jì)算計(jì)日工金額。（4）總承包服務(wù)費(fèi)應(yīng)依據(jù)招標(biāo)人在招標(biāo)文件中列出的分包專業(yè)工程內(nèi)容和供應(yīng)材料、設(shè)備情況，按照招標(biāo)人提出的協(xié)調(diào)、配合與服務(wù)要求，以及施工現(xiàn)場(chǎng)管理需要自主確定。在投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)，規(guī)費(fèi)和稅金應(yīng)按照國家或省級(jí)、行業(yè)建設(shè)主管部門的有關(guān)規(guī)定計(jì)算。（三）編制投

10、標(biāo)報(bào)價(jià)的注意事項(xiàng)（1）招標(biāo)工程量清單與計(jì)價(jià)表中列明的所有需要填寫的單價(jià)和合價(jià)的項(xiàng)目，投標(biāo)人均應(yīng)填寫且只允許有一個(gè)報(bào)價(jià)。（2）未填寫單價(jià)和合價(jià)的項(xiàng)目，視為此項(xiàng)費(fèi)用已包含在已標(biāo)價(jià)工程量清單中的其他項(xiàng)目的單價(jià)和合價(jià)之中，竣工結(jié)算時(shí)，此項(xiàng)目不得重新組價(jià)予以調(diào)整。（3）投標(biāo)總價(jià)應(yīng)當(dāng)與分部分項(xiàng)工程費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、其他項(xiàng)目費(fèi)和規(guī)費(fèi)、稅金的合計(jì)金額一致。第三章 建筑與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，市場(chǎng)主體有房地產(chǎn)需求者、房地產(chǎn)供給者、房地產(chǎn)中介，市場(chǎng)客體為土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是在相關(guān)法律、法規(guī)和監(jiān)督管理體系下運(yùn)行的。（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)供求1、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求（

11、1）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求構(gòu)成。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是指在特定時(shí)期內(nèi)、一定價(jià)格水平上，愿意購買且能夠購買的房地產(chǎn)商品量。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求包括以下三類。1）生產(chǎn)性需求。物質(zhì)生產(chǎn)部門和服務(wù)部門為滿足生產(chǎn)經(jīng)營需要而形成的房地產(chǎn)商品需求，其需求主體是各類企事業(yè)單位和個(gè)體工商業(yè)者，如企業(yè)廠房、商店商鋪、辦公用房、服務(wù)行業(yè)用房及其他生產(chǎn)經(jīng)營性用房等產(chǎn)生的需求。這類需求與社會(huì)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)直接相關(guān)，是房地產(chǎn)作為生產(chǎn)要素存在而形成的需求。2）消費(fèi)性需求。由人們的居住需要而形成的房地產(chǎn)需求，主要是居住房地產(chǎn)需求，其需求主體是居民家庭。這類需求具有廣泛性和普遍性。按住宅分類，居住消費(fèi)需求又可分為花園別墅需求、高層住宅需求、多層住宅

12、需求等不同檔次的居住房地產(chǎn)需求。政府購買市場(chǎng)銷售的房地產(chǎn)作為辦公樓、公共租賃住房和廉租房房源時(shí)，也構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)性需求。3）投資性需求。人們購置房地產(chǎn)不是為了直接用于生產(chǎn)經(jīng)營和消費(fèi)，而是將房地產(chǎn)作為一種價(jià)值形式儲(chǔ)存，在合適的時(shí)候轉(zhuǎn)售或出租，以達(dá)到保值增值的目的。投資性需求是由房地產(chǎn)的保值增值屬性引起的，本質(zhì)上屬于獲利性投資行為，房屋轉(zhuǎn)售是為了獲取差價(jià)收入，房屋出租是為了獲得租金收人。投資性房地產(chǎn)需求的存在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有雙面作用。積極的一面是可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求時(shí)，可以增加房地產(chǎn)需求；房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí)，可以增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供給。消極的一面是可能會(huì)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需

13、求泡沫，造成需求旺盛的假象，加劇供求失衡，引起房地產(chǎn)價(jià)格大起大落。因此，對(duì)投資性房地產(chǎn)需求應(yīng)加以適度控制。國際上通行的適度量化標(biāo)準(zhǔn)是，投資性購房量控制在房地產(chǎn)交易總量的20%以下。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素。1）國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響主要包括兩大方面：一是投資規(guī)模，反映生產(chǎn)者對(duì)廠房、辦公樓等的需求水平；二是國民收入水平，反映國民對(duì)住宅、娛樂設(shè)施、科教文衛(wèi)等房地產(chǎn)的需求。國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與房地產(chǎn)需求呈一種正相關(guān)關(guān)系。2）房地產(chǎn)資本收益。從生產(chǎn)者角度分析，房地產(chǎn)資本收益水平的提高會(huì)導(dǎo)致資本流向房地產(chǎn)業(yè)；從消費(fèi)者或投資者角度分析，房地產(chǎn)資本收益水平的提高會(huì)導(dǎo)致投資

14、目的和消費(fèi)目的的需求水平和比例發(fā)生變動(dòng)。一般來講，收益水平提高會(huì)增加投資需求比重。但房地產(chǎn)資本收益提高通常意味著價(jià)格上漲，而價(jià)格上漲會(huì)引起需求下降，因此，房地產(chǎn)資本收益對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響是復(fù)雜的。3）利率水平。利率對(duì)生產(chǎn)性房地產(chǎn)需求的影響是：生產(chǎn)性房地產(chǎn)需求可以看作為一種投資，收益提高使得其與資本的邊際效率相比差距減小，對(duì)投資有抑制作用。利率對(duì)消費(fèi)性房地產(chǎn)需求的影響是：房地產(chǎn)消費(fèi)作為一種必要的消費(fèi)品，且在消費(fèi)結(jié)構(gòu)中占很大比重，利率對(duì)其影響可能微不足道。利率對(duì)投資性房地產(chǎn)需求的影響是：實(shí)際利率的提高會(huì)降低房地產(chǎn)需求水平，反之會(huì)提高房地產(chǎn)需求水平。4）通貨膨脹。從長期來看，房地產(chǎn)商品有保值功能

15、，在存在通貨膨脹的情況下，房地產(chǎn)需求水平也會(huì)出現(xiàn)增長。5）消費(fèi)者收入水平和結(jié)構(gòu)。消費(fèi)者收入水平對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的直接影響表現(xiàn)為對(duì)消費(fèi)性房地產(chǎn)的需求，兩者基本上呈正相關(guān)關(guān)系；間接影響表現(xiàn)為收入水平的提高，會(huì)導(dǎo)致對(duì)消費(fèi)需求的增加，消費(fèi)需求的增加導(dǎo)致生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，進(jìn)而導(dǎo)致對(duì)生產(chǎn)性房地產(chǎn)需求的增加。6）房地產(chǎn)商品價(jià)格、其他商品價(jià)格及消費(fèi)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)商品價(jià)格上升，需求下降；在其他條件不變的情況下，其他商品價(jià)格上升會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降，但由于消費(fèi)結(jié)構(gòu)中房地產(chǎn)消費(fèi)占有絕對(duì)地位，其他商品價(jià)格對(duì)其的影響不明顯。7）消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期。消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期很多，但對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求而言，影響主要來自兩個(gè)方面

16、：一是未來房?jī)r(jià)走勢(shì)，在“買漲不買跌”的心理作用下，若預(yù)期未來房地產(chǎn)價(jià)格上升，則會(huì)增加當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求；二是對(duì)未來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和家庭收入的預(yù)期，若預(yù)期末來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和家庭收入向好的方向發(fā)展，則會(huì)增強(qiáng)當(dāng)前消費(fèi)信心，增加當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給構(gòu)成。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者在某一特定時(shí)間內(nèi)，在一定價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意且能夠提供出售的數(shù)量。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給分為增量房市場(chǎng)供給和存量房市場(chǎng)供給。1）增量房市場(chǎng)供給。增量房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)，可以增加社會(huì)房地產(chǎn)總量（非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的房地產(chǎn)不納入市場(chǎng)范疇考察）形成房地產(chǎn)市場(chǎng)供給

17、。就某一時(shí)間段考察，新建房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售包括現(xiàn)房銷售和預(yù)售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積約占全國房屋竣工面積的30%。2）存量房市場(chǎng)供給。存量房是相對(duì)于增量房而言的，存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。存量房可以進(jìn)入市場(chǎng)增加市場(chǎng)供給量，但不會(huì)增加社會(huì)房地產(chǎn)總量，存量房市場(chǎng)也被稱為二手房市場(chǎng)。隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和社會(huì)房地產(chǎn)總量增加，二手房市場(chǎng)交易比重呈現(xiàn)出逐步上升趨勢(shì)。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給影響因素。1）土地供應(yīng)量。土地（指開發(fā)建設(shè)用地）是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的資源，與一般供求規(guī)律樣，開發(fā)建設(shè)可供利用的資源是制約房地產(chǎn)供給的因素，但特殊的是土地有限且不可替代，若加上政策的調(diào)整和限制，土地供應(yīng)量是直

18、接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量的首要因素。也正因?yàn)槿绱?，我國歷年來都將土地供應(yīng)作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。2）房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的一個(gè)重要因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與其他商品供給一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格越高，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給也就越大。但由于土地資源的約束和開發(fā)建設(shè)周期長這兩個(gè)主要因素的制約，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給價(jià)格彈性比較小。3）房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本通過影響生產(chǎn)供給的利潤，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給。當(dāng)其他條件不變時(shí)，開發(fā)成本上升，利潤下降，供給量減少。4）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)技術(shù)水平。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)技術(shù)水平對(duì)房地產(chǎn)供給的影響通過兩個(gè)途徑傳導(dǎo)：一是開發(fā)技術(shù)水平提高，能夠提供新型優(yōu)質(zhì)的房

19、地產(chǎn)，刺激需求，從而推動(dòng)供給增加；二是開發(fā)建設(shè)水平提高，能夠縮短開發(fā)建設(shè)周期，降低開發(fā)建設(shè)資金成本并增加當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量。5）政府政策。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資大、占用和消耗社會(huì)資源多，通常被政府作為調(diào)控投資的一個(gè)手段；同時(shí)作為占用社會(huì)資源大且需求廣泛的商品，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的措施也較多。因此，政策變動(dòng)通常會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給產(chǎn)生較大影響。6）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對(duì)未來的預(yù)期。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長，從投資開始到建成交付使用過程中可變因素多、風(fēng)險(xiǎn)大。在房地產(chǎn)投資，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開項(xiàng)目時(shí)，對(duì)未來預(yù)期是占比很重的一個(gè)因素。未來預(yù)期良好，會(huì)增加一定時(shí)期內(nèi)的供給量。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)

20、（1）區(qū)域性市場(chǎng)。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，因而地域性很強(qiáng)，與周圍環(huán)境關(guān)系極為緊密，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)屬區(qū)域性市場(chǎng)。周圍環(huán)境因素包括風(fēng)俗習(xí)慣、氣候條件、地質(zhì)狀況、交通設(shè)施、市容與環(huán)境、商業(yè)設(shè)施、災(zāi)害情況、污水處理、通信、給水排水、電力設(shè)備、學(xué)校、醫(yī)院、公共設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施等眾多物質(zhì)設(shè)施和自然條件，還包括社會(huì)治安、政治穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)繁榮、人口狀況等社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。特定房地產(chǎn)項(xiàng)目與周邊環(huán)境是一種相互影響的關(guān)系。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和供求關(guān)系表現(xiàn)出明顯的區(qū)域性特征。（2）周期性波動(dòng)。房地產(chǎn)供求與經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)，隨著經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)也表現(xiàn)出周期性波動(dòng)，但兩者不完全同步，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性波動(dòng)滯

21、后于經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)。具體而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求能夠較快地反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，滯后性不明顯；但由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給滯后性相對(duì)明顯。其原因是房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與發(fā)展是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后固定資產(chǎn)投資增加的結(jié)果，而在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)在建的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不能馬上減少。（3）不完全競(jìng)爭(zhēng)性。由于房地產(chǎn)供給市場(chǎng)進(jìn)入的資格要求、資金能力限制、信息不對(duì)稱比較突出，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。這種不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)在不同的市場(chǎng)層級(jí)表現(xiàn)不同。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（土地出讓市場(chǎng)）可以認(rèn)為是賣方壟斷市場(chǎng)，買方之間競(jìng)爭(zhēng)；房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)屬于有限競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)相對(duì)一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)而言，是競(jìng)爭(zhēng)性更強(qiáng)的市場(chǎng)。（4）層次性。房

22、地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性決定了不同房地產(chǎn)市場(chǎng)的層次性，如常說的一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)等。層次性還表現(xiàn)在同一區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)供給市場(chǎng)與需求存在檔次、標(biāo)準(zhǔn)等差異，如高檔住宅市場(chǎng)、普通住宅市場(chǎng)等。（5）多重性。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有生產(chǎn)性需求、消費(fèi)性需求、投資性需求，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)所交易的產(chǎn)品既是生產(chǎn)資料，又是消費(fèi)資料，還是投資品，因此，從交易客體用途分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有多重性。（6）多樣性。首先是交易對(duì)象的多樣性，包括土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)等；其次是交易方式的多樣性，包括出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等多種交易方式。（7）價(jià)格確定的復(fù)雜性。房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格是多種因素綜合作用的結(jié)果，價(jià)格確定復(fù)雜

23、，需要房地產(chǎn)評(píng)估、咨詢等專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)用專業(yè)知識(shí)才能合理確定。（8）風(fēng)險(xiǎn)性。所有市場(chǎng)都有風(fēng)險(xiǎn)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)來自：政策性風(fēng)險(xiǎn)，是指因政府的產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)政策及某些干預(yù)措施而導(dǎo)致的不確定性，這種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)供給方和需求方都產(chǎn)生影響。在預(yù)售情況下按期交房的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)在供給和需求雙方均存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，包括生產(chǎn)供應(yīng)商財(cái)務(wù)狀況惡化、資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，買方由于各種情況變化引起的支付能力風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)構(gòu)性供求不均衡的風(fēng)險(xiǎn)，如住宅市場(chǎng)、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供求不均衡帶來的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)主要存在于供給方。開發(fā)建設(shè)周期長引起的內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)，包括不可抗力風(fēng)險(xiǎn)等。（三）房地產(chǎn)價(jià)格影響因素房地產(chǎn)價(jià)格是各種因素綜合作

24、用的結(jié)果，除市場(chǎng)供求及競(jìng)爭(zhēng)狀況外，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要有以下四個(gè)方面。1、房地產(chǎn)自身因素和周邊環(huán)境因素自身因素主要是指房地產(chǎn)自身狀態(tài)，如土地的位置、面積、形狀，建筑物的外觀、朝向、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量等。這些因素首先對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本產(chǎn)生影響，而成本是確定價(jià)格的基準(zhǔn)，是價(jià)格的下限。環(huán)境因素主要是指項(xiàng)目所在地的交通、教育、醫(yī)療、民風(fēng)民俗、社會(huì)治安等狀況及氣候條件、地質(zhì)地貌、水文、環(huán)境污染等情況。這些因素影響消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)效用的評(píng)價(jià)，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。環(huán)境因素是由房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)域決定的，因此可以說，房地產(chǎn)價(jià)格第一位的決定因素是“位置”。2、行政與政治因素行政因素主要是國家或地方政府

25、在財(cái)政、稅收、金融、土地、住房、行政隸屬關(guān)系調(diào)整、城市規(guī)劃與建設(shè)、社會(huì)保障等方面的法規(guī)、政策和行政措施。政治因素主要是指政治體制、社會(huì)穩(wěn)定、外交和軍事等。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及變現(xiàn)性差，行政與政治因素是消費(fèi)者評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的重要指標(biāo)，因而其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響很大。與環(huán)境因素中的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)因素不同，行政與政治因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響作用的速度相對(duì)較快，而經(jīng)濟(jì)和社會(huì)因素的影響作用則是漸變式的。3、區(qū)域社會(huì)因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域社會(huì)因素包括區(qū)域人口、家庭狀況、心理、城市發(fā)展、城市化程度、社會(huì)治安、文化等因素。其中，區(qū)域人口因素包括人口的數(shù)量、密度、結(jié)構(gòu)（如文化結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平結(jié)構(gòu)等）家庭狀況因

26、素是指家庭數(shù)量、家庭構(gòu)成狀況等，文化因素主要是指文化氛圍、風(fēng)俗習(xí)慣、大眾心理趨勢(shì)等。區(qū)域社會(huì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響作用，除供求關(guān)系影響外，更多的是心理因素影響。如-線城市和三線城市，沿海城市與內(nèi)地城市之間房地產(chǎn)價(jià)格的巨大差異，不是簡(jiǎn)單的供求關(guān)系差異或者房地產(chǎn)造價(jià)差異造成的，在很大程度上是心理因素的影響。4、區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素主要是地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)增長狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、居民收入水平、投資水平、財(cái)政收支、金融狀況等。這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理，就業(yè)率、收入水平和投

27、資水平就越高，財(cái)政收入越多金融形勢(shì)就越好，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也就越大，房地產(chǎn)價(jià)格總體水平也相應(yīng)越高。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)從提高科學(xué)決策水平、增強(qiáng)預(yù)見性、加強(qiáng)營銷管理、重視新產(chǎn)品開發(fā)和應(yīng)用、增強(qiáng)開發(fā)建設(shè)管理能力、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理等方面入手，開展市場(chǎng)經(jīng)營活動(dòng)。企業(yè)和個(gè)人等微觀主體在市場(chǎng)運(yùn)行中的行為具有盲目性、自發(fā)性和局限性，從而會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)供求不均衡狀況突出、引起市場(chǎng)波動(dòng)，為避免這種不均衡和市場(chǎng)波動(dòng)造成的負(fù)面影響，一方面需要強(qiáng)化政府的宏觀調(diào)控和對(duì)市場(chǎng)活動(dòng)的監(jiān)管，另一方面則需要加強(qiáng)市場(chǎng)誠信體系建設(shè)。（四）宏觀調(diào)控和市場(chǎng)監(jiān)管1、宏觀調(diào)控政府宏觀調(diào)控大致包括以下七個(gè)方面。（1）制定法律、法規(guī)

28、。（2）制定規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)（國外大多由行業(yè)協(xié)會(huì)或?qū)I(yè)組織編制）（3）對(duì)建筑市場(chǎng)承包商、專業(yè)人員的資質(zhì)資格進(jìn)行管理。（4）安全和質(zhì)量管理（國外主要通過專業(yè)人員或機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督檢查）（5）利用行業(yè)資料進(jìn)行分析統(tǒng)計(jì)。（6）公共工程管理。（7）國際合作和國際市場(chǎng)開拓。2、市場(chǎng)監(jiān)管在政府干預(yù)市場(chǎng)的內(nèi)容中，除制定有關(guān)市場(chǎng)運(yùn)行法律、法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，利用行業(yè)運(yùn)行資料進(jìn)行行業(yè)分析，推進(jìn)國際合作和國際市場(chǎng)開拓等外，政府對(duì)于工程建設(shè)市場(chǎng)監(jiān)管的主要內(nèi)容和手段有以下六個(gè)方面。（1）市場(chǎng)準(zhǔn)入管理。采用“負(fù)面清單”管理方式，但要進(jìn)一步縮減市場(chǎng)準(zhǔn)入負(fù)面清單，推動(dòng)“非禁即入”普遍落實(shí)。（2）工程項(xiàng)目審批管理。推行工程建設(shè)項(xiàng)目審批制

29、度改革，在現(xiàn)有審批制的基礎(chǔ)上，減少審批內(nèi)容，優(yōu)化審批方式和流程，合理劃分審批階段，推行告知承諾制，縮短審批流程的時(shí)間。（3）政府投資項(xiàng)目（公共工程）管理。強(qiáng)化政府投資項(xiàng)目（公共工程）管理，包括：建立政府投資范圍定期評(píng)估調(diào)整機(jī)制，不斷優(yōu)化政府投資的方向和結(jié)構(gòu)；投資應(yīng)當(dāng)遵循科學(xué)決策、規(guī)范管理、注重績(jī)效、公開透明原則；加強(qiáng)對(duì)政府投資資金的預(yù)算約束，政府及其有關(guān)部門不得違法違規(guī)舉借債務(wù)籌措政府投資資金；加強(qiáng)政府投資項(xiàng)目前期工作，保證前期工作的深度達(dá)到規(guī)定要求；通過投資項(xiàng)目在線審批監(jiān)管平臺(tái)，使用在線平臺(tái)生成的項(xiàng)目代碼辦理政府投資項(xiàng)目審批手續(xù)（涉及國家秘密的除外）；投資主管部門或者其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在中介服

30、務(wù)機(jī)構(gòu)評(píng)估公眾參與、專家評(píng)議、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)上作出是否批準(zhǔn)的決定；政府投資項(xiàng)目的建設(shè)投資原則上不得超過經(jīng)核定的投資概算；采取在線監(jiān)測(cè)、現(xiàn)場(chǎng)核查等方式，加強(qiáng)對(duì)政府投資項(xiàng)目實(shí)施情況的監(jiān)督檢查；項(xiàng)目單位應(yīng)當(dāng)通過在線平臺(tái)如實(shí)報(bào)送政府投資項(xiàng)目開工建設(shè)、建設(shè)進(jìn)度、竣工等基本信息。（4）企業(yè)資質(zhì)和專業(yè)人員資格管理。隨著放管服深入推進(jìn)，有關(guān)企業(yè)資質(zhì)和專業(yè)人員資格管理方式不斷深化改革，取消不必要的資質(zhì)資格，減少考核指標(biāo)，簡(jiǎn)化證明材料，推行網(wǎng)上審批和告知承諾制。（5）“雙隨機(jī)、一公開”監(jiān)管。對(duì)項(xiàng)目建設(shè)事中和事后有關(guān)監(jiān)管事項(xiàng)，實(shí)行“雙隨機(jī)、一公開”方式，即隨機(jī)抽取檢查對(duì)象，隨機(jī)選派執(zhí)法檢查人員，向社會(huì)公開檢查結(jié)果。

31、（6）實(shí)行聯(lián)合驗(yàn)收。制定施工圖設(shè)計(jì)文件聯(lián)合審查和聯(lián)合竣工驗(yàn)收管理辦法。將消防、人防、技防等技術(shù)審查并入施工圖設(shè)計(jì)文件審查，相關(guān)部門不再進(jìn)行技術(shù)審查。實(shí)行規(guī)劃、土地、消防、人防、檔案等事項(xiàng)限時(shí)聯(lián)合驗(yàn)收，統(tǒng)一竣工驗(yàn)收?qǐng)D紙和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一出具驗(yàn)收意見。對(duì)于驗(yàn)收涉及的測(cè)繪工作，實(shí)行“一次委托、聯(lián)合測(cè)繪、成果共享”（五）誠信體系建設(shè)1、工程建設(shè)領(lǐng)域誠信體系建設(shè)工程建設(shè)領(lǐng)域誠信體系建設(shè)的主要內(nèi)容可概括為以下六個(gè)方面（1）工程建設(shè)市場(chǎng)信用法規(guī)制度建設(shè)。（2）建筑市場(chǎng)各方主體和從業(yè)人員信用標(biāo)準(zhǔn)制定。（3）推進(jìn)工程建設(shè)領(lǐng)域項(xiàng)目信息公開，設(shè)立項(xiàng)目信息和信用信息公開共享專欄或網(wǎng)站，集中公開工程建設(shè)項(xiàng)目信息和信用信息

32、，或者推動(dòng)建設(shè)全國性綜合檢索平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)項(xiàng)目信息和信用信息公開共享的“一站式”綜合檢索。（4）開展工程質(zhì)量誠信建設(shè)。完善工程建設(shè)市場(chǎng)準(zhǔn)入、退出制度，加大對(duì)發(fā)生重大工程質(zhì)量、安全責(zé)任事故或有其他重大失信行為的企業(yè)及負(fù)有責(zé)任的從業(yè)人員的懲戒力度。（5）建立企業(yè)和從業(yè)人員信用評(píng)價(jià)結(jié)果與資質(zhì)審批、執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)、資質(zhì)資格取消等審批審核事項(xiàng)的關(guān)聯(lián)管理機(jī)制（6）建立科學(xué)、有效的建設(shè)領(lǐng)域從業(yè)人員信用評(píng)價(jià)機(jī)制和失信責(zé)任追溯制度，將肢解發(fā)包、轉(zhuǎn)包、違法分包、拖欠工程款和農(nóng)民工工資等行為列入失信責(zé)任追究范圍2、個(gè)人誠信建設(shè)個(gè)人誠信建設(shè)的主要內(nèi)容可概括為以下五個(gè)方面。（1）加強(qiáng)個(gè)人誠信教育：大力弘揚(yáng)信用文化；廣

33、泛開展信用宣傳；積極推介誠信典型；廣泛開展信用教育培訓(xùn)。（2）推進(jìn)個(gè)人信用記錄建設(shè)：推進(jìn)完善個(gè)人實(shí)名登記制度；建立重點(diǎn)領(lǐng)域個(gè)人信用記錄。（3）建立個(gè)人信息安全、隱私保護(hù)與信用修復(fù)機(jī)制：保護(hù)個(gè)人信息安全、加強(qiáng)隱私保護(hù)。（4）規(guī)范推進(jìn)個(gè)人信用信息共享使用：積極開展個(gè)人公共信用信息服務(wù)。（5）完善個(gè)人守信激勵(lì)和失信懲戒機(jī)制：為優(yōu)良信用個(gè)人提供更多服務(wù)便利；對(duì)重點(diǎn)領(lǐng)域嚴(yán)重失信個(gè)人實(shí)施聯(lián)合懲戒；推動(dòng)形成市場(chǎng)性、社會(huì)性約束和懲戒機(jī)制。二、 分部組合計(jì)價(jià)工程造價(jià)計(jì)算是通過分部組合而成的。建設(shè)項(xiàng)目可逐層分解為單項(xiàng)工程、單位工程、分部工程和分項(xiàng)工程。在確定工程設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算時(shí)，需要按工程構(gòu)成由下而上分部組

34、合計(jì)價(jià)，在工程招標(biāo)、投標(biāo)及施工過程中，也需要按照分部分項(xiàng)工程進(jìn)行組合計(jì)價(jià)。針對(duì)建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)突出、多次計(jì)價(jià)、交易周期長、風(fēng)險(xiǎn)大等運(yùn)行特點(diǎn)，建筑業(yè)企業(yè)要從提高核心競(jìng)爭(zhēng)力、提升合同管理水平、開展多種經(jīng)營、保持彈性組織、提高技術(shù)水平和新技術(shù)應(yīng)用能力、增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控等方面入手，開展市場(chǎng)經(jīng)營活動(dòng)。政府則需要從完善工程建設(shè)組織模式、加強(qiáng)工程質(zhì)量安全管理、建立統(tǒng)一開放市場(chǎng)、加強(qiáng)承包履約管理、規(guī)范工程價(jià)款結(jié)算、提高從業(yè)人員素質(zhì)、推進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化、推行市場(chǎng)準(zhǔn)入管理、建立市場(chǎng)誠信機(jī)制等方面引導(dǎo)或規(guī)范市場(chǎng)主體行為，建立公平競(jìng)爭(zhēng)、保護(hù)市場(chǎng)主體合法權(quán)益、健康良性發(fā)展的建筑市場(chǎng)。第四章 建設(shè)工程

35、監(jiān)理組織與規(guī)劃一、 工程監(jiān)理實(shí)施細(xì)則（一）監(jiān)理實(shí)施細(xì)則的編制依據(jù)和內(nèi)容監(jiān)理實(shí)施細(xì)則是在監(jiān)理規(guī)劃的基礎(chǔ)上，針對(duì)工程項(xiàng)目中某一專業(yè)或某一方面監(jiān)理工作編制的操作性文件。對(duì)專業(yè)性較強(qiáng)、危險(xiǎn)性較大的分部分項(xiàng)工程，項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)編制監(jiān)理實(shí)施細(xì)則。1、監(jiān)理實(shí)施細(xì)則的編制依據(jù)監(jiān)理實(shí)施細(xì)則應(yīng)依據(jù)下列內(nèi)容編制。（1）已批準(zhǔn)的監(jiān)理規(guī)劃。（2）與專業(yè)工程相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件和技術(shù)資料。（3）施工組織設(shè)計(jì)、專項(xiàng)）施工方案此外，監(jiān)理實(shí)施細(xì)則的編制還可依據(jù)工程監(jiān)理單位的規(guī)章制度和經(jīng)認(rèn)證發(fā)布的質(zhì)量管理體系，以達(dá)到監(jiān)理內(nèi)容的全面、完整，有效地提高工程監(jiān)理工作質(zhì)量。2監(jiān)理實(shí)施細(xì)則的內(nèi)容建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范（GB/T50319-201

36、3）明確規(guī)定，監(jiān)理實(shí)施細(xì)則內(nèi)容包括專業(yè)工程特點(diǎn)。監(jiān)理工作流程。監(jiān)理工作要點(diǎn)。監(jiān)理工作方法及措施。（二）監(jiān)理實(shí)施細(xì)則的編審程序監(jiān)理實(shí)施細(xì)則應(yīng)在相應(yīng)工程施工前，由專業(yè)監(jiān)理工程師編制。監(jiān)理實(shí)施細(xì)則編制完成后，需要報(bào)總監(jiān)理工程師審核批準(zhǔn)后方可實(shí)施。監(jiān)理實(shí)施細(xì)則審核的主要內(nèi)容包括專業(yè)工程特點(diǎn)描述是否準(zhǔn)確。監(jiān)理工作流程是建筑與房地嚴(yán)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)（中級(jí)否完整、翔實(shí)，是否與施工流程相銜接。監(jiān)理工作要點(diǎn)是否明確、清晰，目標(biāo)值控制點(diǎn)設(shè)置是否合理、可控。監(jiān)理工作方法是否科學(xué)、合理、有效，監(jiān)理工作措施是否具有針對(duì)性、可操作性等在工程監(jiān)理實(shí)施過程中，監(jiān)理實(shí)施細(xì)則可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行補(bǔ)充、修改，并應(yīng)經(jīng)總監(jiān)理工程師批準(zhǔn)

37、后實(shí)施。二、 工程監(jiān)理組織（一）項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)設(shè)立要求工程監(jiān)理單位實(shí)施監(jiān)理時(shí)，需要在施工現(xiàn)場(chǎng)派駐項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)。當(dāng)施工現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理工作全部完成或工程監(jiān)理合同終止時(shí)，項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)可撤離施工現(xiàn)場(chǎng)。設(shè)立項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)滿足以下基本要求。（1）設(shè)立項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)遵循適應(yīng)、精簡(jiǎn)、高效原則，要有利于工程監(jiān)理目標(biāo)控制和合同管理，要有利于工程監(jiān)理職責(zé)的劃分和監(jiān)理人員的分工協(xié)作，要有利于工程監(jiān)理的科學(xué)決策和信息溝通。（2）項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)包括一名總監(jiān)理工程師、若干名專業(yè)監(jiān)理工程師和監(jiān)理員，且專業(yè)配套，數(shù)量應(yīng)滿足監(jiān)理工作和工程監(jiān)理合同對(duì)監(jiān)理工作深度及工程監(jiān)理目標(biāo)控制的要求，必要時(shí)可設(shè)總監(jiān)理工程師代表。設(shè)立總監(jiān)理工程師代表有以

38、下情形1）工程規(guī)模較大、專業(yè)較復(fù)雜，總監(jiān)理工程師難以處理多個(gè)專業(yè)工程時(shí)，可按專業(yè)設(shè)總監(jiān)理工程師代表。2）一個(gè)工程監(jiān)理合同中包含多個(gè)相對(duì)獨(dú)立的施工合同，可按施工合同段設(shè)總監(jiān)理工程師代表。3）工程規(guī)模較大、地域比較分散，可按工程地域設(shè)置總監(jiān)理工程師代表。除總監(jiān)理工程師、專業(yè)監(jiān)理工程師和監(jiān)理員外，項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)還可根據(jù)監(jiān)理工作需要，配備若干行政輔助人員。項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)工程不同階段的需要配備數(shù)量和專業(yè)滿足要求的監(jiān)理人員，有序安排相關(guān)監(jiān)理人員進(jìn)退場(chǎng)。（3）一名注冊(cè)監(jiān)理工程師可擔(dān)任一項(xiàng)工程監(jiān)理合同的總監(jiān)理工程師。當(dāng)需要同時(shí)擔(dān)任多項(xiàng)工程監(jiān)理合同的總監(jiān)理工程師時(shí)，應(yīng)經(jīng)建設(shè)單位書面同意，且最多不得超過三項(xiàng)。（

39、4）工程監(jiān)理單位更換、調(diào)整項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)監(jiān)理人員，應(yīng)做好交接工作，保持工程監(jiān)理工作的連續(xù)性。工程監(jiān)理單位調(diào)換總監(jiān)理工程師時(shí)，應(yīng)征得建設(shè)單位書面同意；調(diào)換專業(yè)監(jiān)理工程師時(shí)，總監(jiān)理工程師應(yīng)書面通知建設(shè)單位。（二）工程監(jiān)理人員基本職責(zé)建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范（GB/T50319-2013）規(guī)定了總監(jiān)理工程師、總監(jiān)理工程師代表、專業(yè)監(jiān)理工程師和監(jiān)理員應(yīng)履行的基本職責(zé)。1、總監(jiān)理工程師職責(zé)總監(jiān)理工程師是由工程監(jiān)理單位法定代表人書面任命，負(fù)責(zé)履行工程監(jiān)理合同、主持項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)工作的監(jiān)理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。總監(jiān)理工程師須由注冊(cè)監(jiān)理工程師擔(dān)任?？偙O(jiān)理工程師應(yīng)履行下列職責(zé)。（1）確定項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)人員及其崗位職責(zé)。（2）組織編制監(jiān)

40、理規(guī)劃，審批監(jiān)理實(shí)施細(xì)則。（3）根據(jù)工程進(jìn)展及監(jiān)理工作情況調(diào)配監(jiān)理人員，檢查監(jiān)理人員工作；組織召開監(jiān)理例會(huì)。（4）組織審核分包單位資格（5）組織審查施工組織設(shè)計(jì)、（專項(xiàng)）施工方案。（6）審查開復(fù)工報(bào)審表，簽發(fā)工程開工令、暫停令和復(fù)工令。（7）組織檢查施工單位現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量、安全生產(chǎn)管理體系的建立及運(yùn)行情況。（8）組織審核施工單位的付款申請(qǐng)，簽發(fā)工程款支付證書，組織審核竣工結(jié)算。（9）組織審查和處理工程變更（10）調(diào)解建設(shè)單位與施工單位的合同爭(zhēng)議，處理工程索賠。（11）組織驗(yàn)收分部工程，組織審查單位工程質(zhì)量檢驗(yàn)資料。（12）審查施工單位的竣工申請(qǐng)，組織工程竣工預(yù)驗(yàn)收，組織編寫工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告，參與工程

41、竣工驗(yàn)收。（13）參與或配合工程質(zhì)量安全事故的調(diào)查和處理（14）組織編寫監(jiān)理月報(bào)、監(jiān)理工作總結(jié)，組織整理監(jiān)理文件資料。2、總監(jiān)理工程師代表職責(zé)總監(jiān)理工程師代表是經(jīng)工程監(jiān)理單位法定代表人同意，由總監(jiān)理工程師書面授權(quán)，代表總監(jiān)理工程師行使其部分職責(zé)和權(quán)力的人員?？偙O(jiān)理工程師代表由具有工程類注冊(cè)執(zhí)業(yè)資格的人員（如注冊(cè)監(jiān)理工程師、注冊(cè)造價(jià)工程師、注冊(cè)建造師、注冊(cè)建筑師、注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師、注冊(cè)巖土工程師、注冊(cè)機(jī)電工程師等）擔(dān)任，也可由具有中級(jí)及以上專業(yè)技術(shù)職稱、三年度以上工程實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)并經(jīng)監(jiān)理業(yè)務(wù)培訓(xùn)的人員擔(dān)任?？偙O(jiān)理工程師不得將下列工作委托給總監(jiān)理工程師代表。（1）組織編制監(jiān)理規(guī)劃，審批監(jiān)理實(shí)施細(xì)則。（2

42、）根據(jù)工程進(jìn)展及監(jiān)理工作情況調(diào)配監(jiān)理人員。（3）組織審查施工組織設(shè)計(jì)、（專項(xiàng)）施工方案（4）簽發(fā)工程開工令、暫停令和復(fù)工令。（5）簽發(fā)工程款支付證書，組織審核竣工結(jié)算。（6）調(diào)解建設(shè)單位與施工單位的合同爭(zhēng)議，處理工程索賠。（7）審查施工單位的竣工申請(qǐng)，組織工程竣工預(yù)驗(yàn)收，組織編寫工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告，參與工程竣工驗(yàn)收（8）參與或配合工程質(zhì)量安全事故的調(diào)查和處理。3、專業(yè)監(jiān)理工程師職責(zé)專業(yè)監(jiān)理工程師是由總監(jiān)理工程師授權(quán)，負(fù)責(zé)實(shí)施某一專業(yè)或某一崗位的監(jiān)理工作，有相應(yīng)監(jiān)理文件簽發(fā)權(quán)的人員。專業(yè)監(jiān)理工程師由具有工程類注冊(cè)執(zhí)業(yè)資格的人員擔(dān)任，也可由具有中級(jí)及以上專業(yè)技術(shù)職稱、兩年及以上工程實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)并經(jīng)監(jiān)理業(yè)

43、務(wù)培訓(xùn)的人員擔(dān)任。專業(yè)監(jiān)理工程師應(yīng)履行下列職責(zé)。（1）參與編制監(jiān)理規(guī)劃，負(fù)責(zé)編制監(jiān)理實(shí)施細(xì)則。（2）審查施工單位提交的涉及本專業(yè)的報(bào)審文件，并向總監(jiān)理工程師報(bào)告。（3）參與審核分包單位資格。（4）指導(dǎo)、檢查監(jiān)理員工作，定期向總監(jiān)理工程師報(bào)告本專業(yè)監(jiān)理工作實(shí)施情況。（5）檢查進(jìn)場(chǎng)的工程材料、構(gòu)配件、設(shè)備的質(zhì)量。（6）驗(yàn)收檢驗(yàn)批、隱蔽工程、分項(xiàng)工程，參與驗(yàn)收分部工程。（7）處置發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題和安全事故隱患。（8）進(jìn)行工程計(jì)量。9）參與工程變更的審查和處理。10）組織編寫監(jiān)理日志，參與編寫監(jiān)理月報(bào)。（9）收集、匯總、參與整理監(jiān)理文件資料。（10）參與工程竣工預(yù)驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收。4、監(jiān)理員職責(zé)監(jiān)理員是在

44、專業(yè)監(jiān)理工程師領(lǐng)導(dǎo)下從事工程檢查、材料的見證取樣、有關(guān)數(shù)據(jù)復(fù)核等具體監(jiān)理工作的人員。監(jiān)理員由具有中專及以上學(xué)歷并經(jīng)過監(jiān)理業(yè)務(wù)培訓(xùn)的人員擔(dān)任。監(jiān)理員應(yīng)履行下列職責(zé)。（1）檢查施工單位投入工程的人力、主要設(shè)備的使用及運(yùn)行狀況（2）進(jìn)行見證取樣。（3）復(fù)核工程計(jì)量有關(guān)數(shù)據(jù)。（4）檢查工序施工結(jié)果。（5）發(fā)現(xiàn)施工作業(yè)中的問題，及時(shí)指出并向?qū)I(yè)監(jiān)理工程師報(bào)告。專業(yè)監(jiān)理工程師和監(jiān)理員的上述職責(zé)為其基本職責(zé)。在工程監(jiān)理實(shí)施過程中，項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)還應(yīng)針對(duì)工程實(shí)際情況，明確各崗位專業(yè)監(jiān)理工程師和監(jiān)理員的職責(zé)分工。第五章 建設(shè)工程監(jiān)理工作內(nèi)容及主要方式一、 工程監(jiān)理工作主要方式項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)工程監(jiān)理合同約定，除

45、檢查審查有關(guān)文件資料、管理制度、人員資格外，主要采用巡視、平行檢驗(yàn)、旁站、見證取樣等方式實(shí)施監(jiān)理。1、巡視巡視是指項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)監(jiān)理人員對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行定期或不定期的檢查活動(dòng)。巡視檢查是監(jiān)理人員針對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行的日常檢查。監(jiān)理人員進(jìn)行巡視檢查時(shí)，主要關(guān)注施工質(zhì)量、安全生產(chǎn)兩方面情況（1）施工質(zhì)量方面1）天氣情況是否適宜施工作業(yè)。如不適宜施工作業(yè)，是否已采取相應(yīng)措施。2）施工人員作業(yè)情況。是否按照工程設(shè)計(jì)文件、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計(jì)（專項(xiàng)）施工方案施工。3）使用的工程材料、設(shè)備和構(gòu)配件是否已檢測(cè)合格。4）施工單位主要管理人員到崗履職情況，特別是施工質(zhì)量管理人員是否到位。5）施工機(jī)具、設(shè)備的

46、工作狀態(tài)，周邊環(huán)境是否有異常情況等。（2）安全生產(chǎn)方面1）施工單位安全生產(chǎn)管理人員到崗履職情況、特種作業(yè)人員持證情況。2）施工組織設(shè)計(jì)中的安全技術(shù)措施和專項(xiàng)施工方案落實(shí)情況。3）安全生產(chǎn)、文明施工制度、措施落實(shí)情況。4）危險(xiǎn)性較大分部分項(xiàng)工程施工情況，重點(diǎn)關(guān)注是否按方案施工。5）大型起重機(jī)械和自升式架設(shè)設(shè)施運(yùn)行情況6）施工臨時(shí)用電情況。7）其他安全防護(hù)措施是否到位。8）工人違章情況9）施工現(xiàn)場(chǎng)存在的事故隱患，以及按照項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的指令整改實(shí)施情況。10）項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)簽發(fā)的工程暫停令執(zhí)行情況等。2、平行檢驗(yàn)平行檢驗(yàn)是指項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)在施工單位自檢的同時(shí)，按照有關(guān)規(guī)定、工程監(jiān)理合同約定對(duì)同一檢驗(yàn)項(xiàng)目

47、進(jìn)行的檢測(cè)試驗(yàn)活動(dòng)。平行檢驗(yàn)的內(nèi)容包括工程實(shí)體量測(cè)（檢查、試驗(yàn)、檢測(cè)）和材料檢驗(yàn)等內(nèi)容。項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)首先應(yīng)依據(jù)工程監(jiān)理合同編制符合工程特點(diǎn)的平行檢驗(yàn)方案，明確平行檢驗(yàn)的方法、范圍、內(nèi)容、頻率等，并設(shè)計(jì)各平行檢驗(yàn)記錄表的樣式；其次根據(jù)平行檢驗(yàn)方案的規(guī)定和要求，開展平行檢驗(yàn)工作。對(duì)平行檢驗(yàn)不符合規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的檢驗(yàn)項(xiàng)目，應(yīng)分析原因后按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。3、旁站旁站是指項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)工程的關(guān)鍵部位或關(guān)鍵工序的施工質(zhì)量進(jìn)行的監(jiān)督活動(dòng)。關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序應(yīng)根據(jù)工程類別、特點(diǎn)及有關(guān)規(guī)定確定。項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)在編制監(jiān)理規(guī)劃時(shí)，應(yīng)制定旁站方案，明確旁站的范圍、內(nèi)容、程序和旁站人員職責(zé)等?，F(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員必須執(zhí)行旁站方案

48、，有針對(duì)性地進(jìn)行檢查，盡可能消除可能發(fā)生的工程質(zhì)量問題和隱患。監(jiān)理人員在實(shí)施旁站時(shí)發(fā)現(xiàn)施工單位有違反工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)行為的，有權(quán)責(zé)令施工單位立即整改；發(fā)現(xiàn)施工活動(dòng)已經(jīng)或者可能危及工程質(zhì)量的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向?qū)I(yè)監(jiān)理工程師或總監(jiān)理工程師報(bào)告，由總監(jiān)理工程師下達(dá)暫停施工指令或采取其他應(yīng)急措施。旁站人員的工作職責(zé)主要包括以下四個(gè)方面。（1）檢查施工單位現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理人員到崗、特殊工種人員持證上崗及施工機(jī)械、建筑材料準(zhǔn)備情況。（2）施工現(xiàn)場(chǎng)跟班監(jiān)督關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序的施工方案及工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況。（3）核查進(jìn)場(chǎng)建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和商品混凝土的質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告等，并可在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督施工單位進(jìn)行檢驗(yàn)或者

49、委托具有資格的第三方進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。（4）做好旁站記錄和監(jiān)理日志，保存旁站原始資料?？偙O(jiān)理工程師應(yīng)當(dāng)及時(shí)掌握旁站工作情況，并采取相應(yīng)措施解決旁站過程中發(fā)現(xiàn)的問題。監(jiān)理文件資料管理人員應(yīng)妥善保管旁站方案、旁站記錄等相關(guān)資料。4、見證取樣見證取樣是指項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)施工單位進(jìn)行的涉及結(jié)構(gòu)安全的試塊、試件及工程材料現(xiàn)場(chǎng)取樣、送檢工作的監(jiān)督活動(dòng)。項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)工程的特點(diǎn)和具體情況，制定工程見證取樣送檢工作制度，將材料進(jìn)場(chǎng)報(bào)驗(yàn)、見證取樣送檢的范圍、工作程序、見證人員和取樣人員的職責(zé)、取樣方法等內(nèi)容納入監(jiān)理實(shí)施細(xì)則。見證取樣涉及三方（施工方、見證方、監(jiān)測(cè)方）行為。施工單位取樣人員在現(xiàn)場(chǎng)抽取和制作試樣時(shí)，見證人

50、必須在旁見證，且應(yīng)對(duì)試樣進(jìn)行監(jiān)護(hù)，并和委托送檢的送檢人員一起采取有效的措施或?qū)⒃嚇铀椭翙z測(cè)單位?？偙O(jiān)理工程師應(yīng)督促專業(yè)監(jiān)理工程師制定見證取樣實(shí)施細(xì)則，并檢查監(jiān)理人員見證取樣工作實(shí)施情況，包括現(xiàn)場(chǎng)檢查和資料檢查。此外，還應(yīng)聽取監(jiān)理人員匯報(bào)，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)立即要求施工單位采取相應(yīng)措施。見證取樣監(jiān)理人員應(yīng)根據(jù)見證取樣實(shí)施細(xì)則要求、按程序?qū)嵤┮娮C取樣工作，包括：在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行見證，監(jiān)督施工單位取樣人員按隨機(jī)取樣方法和試件制作方法進(jìn)行取樣；對(duì)試樣進(jìn)行監(jiān)護(hù)、加鎖；在檢驗(yàn)委托單簽字，并出示“見證員證書”；協(xié)助建立包括見證取樣送檢計(jì)劃、臺(tái)賬等在內(nèi)的見證取樣檔案等。工程監(jiān)理文件資料管理人員應(yīng)全面、妥善、真實(shí)記錄試塊、試

51、件及工程材料的見證取樣臺(tái)。二、 工程監(jiān)理工作內(nèi)容工程監(jiān)理工作內(nèi)容可概括為目標(biāo)控制、合同管理、信息管理、組織協(xié)調(diào)和安全生產(chǎn)管理，即“三控兩管一協(xié)調(diào)”，并履行建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理的法定職責(zé)。（一）目標(biāo)控制任何工程都有質(zhì)量、造價(jià)、進(jìn)度三大目標(biāo)，工程監(jiān)理單位受建設(shè)單位委托，需要協(xié)調(diào)處理三大目標(biāo)之間的關(guān)系、確定與分解三大目標(biāo)，并采取有效措施控制三大目標(biāo)。1、目標(biāo)控制任務(wù)（1）工程質(zhì)量控制任務(wù)。工程質(zhì)量控制任務(wù)是指通過采取有效措施，在滿足工程造價(jià)和進(jìn)度要求的前提下，實(shí)現(xiàn)預(yù)定的工程質(zhì)量目標(biāo)。項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)在工程施工階段質(zhì)量控制的主要任務(wù)是通過對(duì)施工投入、施工和安裝過程施工產(chǎn)出品（如分項(xiàng)工程、分部工程、單位工程

52、、單項(xiàng)工程等）進(jìn)行全過程控制，以及對(duì)施工單位及其人員的資格、材料和設(shè)備、施工機(jī)械和機(jī)具、施工方案和方法、施工環(huán)境實(shí)施全面控制以期按標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)預(yù)定的施工質(zhì)量目標(biāo)。為完成施工階段質(zhì)量控制任務(wù)，項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)需要做好以下工作：0協(xié)助建設(shè)單位做好施工現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備工作，為施工單位提交合格的施工現(xiàn)場(chǎng)。審查確認(rèn)施工總承包單位及分包單位資格。檢查工程材料、構(gòu)配件、設(shè)備質(zhì)量。檢查施工機(jī)械和機(jī)具質(zhì)量；G審查施工組織設(shè)計(jì)和施工方案。檢查施工單位的現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理體系和管理環(huán)境。（2）工程造價(jià)控制任務(wù)。工程造價(jià)控制任務(wù)是指通過采取有效措施，在滿足工程質(zhì)量和進(jìn)度要求的前提下，力求使工程實(shí)際造價(jià)不超過預(yù)定造價(jià)目標(biāo)。項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)在工程

53、施工階段造價(jià)控制的主要任務(wù)是通過工程計(jì)量、工程付款控制、工程變更費(fèi)用控制、預(yù)防并處理好費(fèi)用索賠、挖掘降低工程造價(jià)潛力等使工程實(shí)際費(fèi)用支出不超過計(jì)劃投資。（3）工程進(jìn)度控制任務(wù)。工程進(jìn)度控制任務(wù)是指通過采取有效措施，在滿足工程質(zhì)量和造價(jià)要求的前提下，力求使工程實(shí)際工期不超過計(jì)劃要求。項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)在工程施工階段進(jìn)度控制的主要任務(wù)是通過完善建設(shè)工程控制性進(jìn)度計(jì)劃、審查施工單位提交的進(jìn)度計(jì)劃、做好施工進(jìn)度動(dòng)態(tài)控制工作、協(xié)調(diào)各相關(guān)單位之間的關(guān)系預(yù)防并處理好工期索賠，力求使工程在計(jì)劃工期內(nèi)完成。為完成施工階段進(jìn)度控制任務(wù)，項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)需要做好以下工作完善建設(shè)工程控制性進(jìn)度計(jì)劃。審查施工單位提交的施工進(jìn)度計(jì)

54、劃。協(xié)助建設(shè)單位編制和實(shí)施由建設(shè)單位負(fù)責(zé)供應(yīng)的材料和設(shè)備供應(yīng)進(jìn)度計(jì)劃。組織進(jìn)度協(xié)調(diào)會(huì)議，協(xié)調(diào)有關(guān)各方關(guān)系；跟蹤檢查實(shí)際施工進(jìn)度。研究制定預(yù)防工期索賠的措施，做好工程延期審批工作等。2、目標(biāo)控制措施為了有效控制建設(shè)工程目標(biāo)，應(yīng)從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等多方面采取措施。（1）組織措施。組織措施是其他各類措施的前提和保障。組織措施包括：建立健全實(shí)施動(dòng)態(tài)控制的組織機(jī)構(gòu)、規(guī)章制度和人員，明確各級(jí)目標(biāo)控制人員的任務(wù)和職責(zé)分工，改善建設(shè)工程目標(biāo)控制的工作流程；建立建設(shè)工程目標(biāo)控制工作考評(píng)機(jī)制，加強(qiáng)各單位（部門）之間的溝通協(xié)作；加強(qiáng)動(dòng)態(tài)控制過程中的激勵(lì)措施，調(diào)動(dòng)和發(fā)揮員工實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程目標(biāo)的積極性和創(chuàng)造性等。（

55、2）技術(shù)措施。為了對(duì)建設(shè)工程目標(biāo)實(shí)施有效控制，需要對(duì)多個(gè)可能的建設(shè)方案、施工方案等進(jìn)行技術(shù)可行性分析。因此，需要對(duì)各種技術(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行審核、比較，對(duì)施工組織設(shè)計(jì)、施工方案等進(jìn)行審查、論證等。此外，在整個(gè)建設(shè)工程實(shí)施過程中，還需要采用工程網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)信息化技術(shù)等實(shí)施動(dòng)態(tài)控制（3）經(jīng)濟(jì)措施。無論是對(duì)工程造價(jià)目標(biāo)實(shí)施控制，還是對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度目標(biāo)實(shí)施控制，都離不開經(jīng)濟(jì)措施。經(jīng)濟(jì)措施不僅包括審核工程量、工程款支付申請(qǐng)及工程結(jié)算報(bào)告，而且包括編制和實(shí)施資金使用計(jì)劃、對(duì)工程變更方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析等。通過投資偏差分析和未完工程投資預(yù)測(cè)，可發(fā)現(xiàn)一些可能引起未完工程投資增加的潛在問題，從而便于以主動(dòng)控制為出發(fā)點(diǎn)，

56、采取有效措施加以預(yù)防。（4）合同措施。加強(qiáng)合同管理是控制建設(shè)工程目標(biāo)的重要措施。建設(shè)工程總目標(biāo)及分目標(biāo)將反映在建設(shè)單位與工程參建各方所簽訂的合同之中。由此可見，通過選擇合理的承發(fā)包模式和合同計(jì)價(jià)方式，選定滿意的施工單位及材料設(shè)備供應(yīng)單位，擬定完善的合同條款，并動(dòng)態(tài)跟蹤合同執(zhí)行情況及處理好工程索賠等，是控制建設(shè)工程目標(biāo)的重要合同措施（二）合同管理工程實(shí)施過程中會(huì)涉及許多合同，如勘察合同、設(shè)計(jì)合同、施工合同、監(jiān)理合同、咨詢合同、材料設(shè)備采購合同等。合同管理是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下組織建設(shè)工程實(shí)施的基本手段，也是項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)控制工程質(zhì)量、造價(jià)、進(jìn)度三大目標(biāo)的重要手段。完整的工程施工合同管理應(yīng)包括施工招標(biāo)策劃與實(shí)施，合同計(jì)價(jià)方式及合同文本選擇，合同談判及合同條件確定，合同協(xié)議書簽署，合同履行檢查，合同變更、違約及糾紛處理，合同訂立和履行的總結(jié)評(píng)價(jià)等。根據(jù)建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范（GB/T50319-2013）項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)在處理工程暫停及復(fù)工、工程變更、索賠及施工合同爭(zhēng)議、解除等方面的合同管理職責(zé)如下。1、工程暫停及復(fù)工處理（1）簽發(fā)工程暫停令的情形。項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)下列情況之一時(shí)，總監(jiān)理工程師應(yīng)及時(shí)簽發(fā)工程暫停令。1）建設(shè)單位要求暫停施工且工程需要暫停施工的2）施工單位未經(jīng)批準(zhǔn)擅自施工或拒絕項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)管理的。3）施工單位未按審