綠景地產(chǎn)財(cái)務(wù)報表分析

1、綠景地產(chǎn)股份有限公司財(cái)務(wù)報表分析【摘要】財(cái)務(wù)分析是以企業(yè)的財(cái)務(wù)報告等會計(jì)資料為基礎(chǔ)，對企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果進(jìn)行分析和評價，為企業(yè)進(jìn)行下一步的財(cái)務(wù)預(yù)測和財(cái)務(wù)決策提供依據(jù)。本文通過對廣州綠景地產(chǎn)股份有限公司08年財(cái)務(wù)報表的分析，考察和分析該公司的獲利能力、償債能力、營運(yùn)能力等幾個方面，并對公司做出綜合評價。【關(guān)鍵詞】綠景地產(chǎn)財(cái)務(wù)報表分析一、 公司概況綠景地產(chǎn)股份有限公司簡稱“綠景地產(chǎn)”，成立于1988年5月。1992年11月23日，公司上市，發(fā)行量為為1674.05萬股。2006年5月，公司正式更名為“綠景地產(chǎn)股份有限公司”。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,室內(nèi)外裝飾裝修工程,花木園林工程設(shè)計(jì),旅游項(xiàng)目開發(fā),

2、高新科技產(chǎn)業(yè)開發(fā),工農(nóng)業(yè)項(xiàng)目開發(fā),交通項(xiàng)目開發(fā)。綠景地產(chǎn)在廣州成功開發(fā)了受市場熱捧的兩大住宅項(xiàng)目：“金碧御水山莊”、“綠景東山華庭”，佛山順德北滘的項(xiàng)目也正在啟動之中。同時，綠景地產(chǎn)積極拓展了省外市場，在南寧開發(fā)住宅項(xiàng)目、桂林進(jìn)行了工業(yè)園、旅游用地的開發(fā)。二、 行業(yè)分析房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)過程的各項(xiàng)經(jīng)營與管理業(yè)務(wù)。（一）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有特點(diǎn)：1、 周期性：其發(fā)展與一國的政治經(jīng)濟(jì)社會政策緊密相關(guān)，繁榮、衰退、蕭條和復(fù)蘇與增長四個階段交替循環(huán)，被看做國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表。2、 地域性：從房地產(chǎn)市場的供給角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與提供的商品具有不

3、可移動性；從市場需求角度看，消費(fèi)者購房主要是為了滿足當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)，自身的生活需要和投資的需求，因而也受到地域限制，所以當(dāng)某一地區(qū)房地產(chǎn)的價格不平衡，就不可能像普通商品一樣，通過地區(qū)間商品流通縮小價格差。同時其發(fā)展也與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)。3、 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性：據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)與四十多個行業(yè)具有關(guān)聯(lián)度，如建筑業(yè)、輕工業(yè)、紡織業(yè)，每100元的房地產(chǎn)需求，大約能影響其他行業(yè)215元的需求，處于國民經(jīng)濟(jì)鏈條中的中間環(huán)節(jié)，在很大程度上可以促進(jìn)關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展。正因?yàn)橛幸陨咸攸c(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展表現(xiàn)出受到宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、消費(fèi)者心理預(yù)期和土地、稅收、利率等政策性因素的影響?？傮w來看，進(jìn)入2009年，受鼓勵住房消

4、費(fèi)政策刺激、國民經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)、貨幣政策寬松等因素的影響，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了由回暖到活躍的局面，量價齊升，綜合反映出房地產(chǎn)市場已經(jīng)明顯好轉(zhuǎn)。（二）綠景地產(chǎn)的行業(yè)地位三、 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（一） 償債能力分析償債能力分析通過對企業(yè)財(cái)務(wù)報告相關(guān)資料的分析，反映企業(yè)資產(chǎn)的流動性、負(fù)債水平以及償還短期、長期債務(wù)的能力，從而揭示企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和財(cái)務(wù)風(fēng)險。表一：綠景地產(chǎn)最近一年償債能力分析項(xiàng)目 時間2009-9-302009-6-302009-3-312008-12-312008-9-30流動比率1.98861.7051.52771.50951.7306速動比率0.56830.39290.35310.38950.

5、4987現(xiàn)金流動負(fù)債比(%)43.368225.94654.3261-1.0477-13.3033股東權(quán)益比(%)39.923134.720230.748530.147634.3639流動負(fù)債率(%)93.499896.924399.942699.943499.9021負(fù)債權(quán)益比(%)122.4853160.3264195.1963201.1355156.49231、短期償債能力分析（1） 流動比率一般來說，流動比率越高，說明公司短期償債能力越強(qiáng)，因?yàn)槊?元流動負(fù)債有更多的流動資產(chǎn)作為保證，但對于房地產(chǎn)公司來說，流動比率高很可能因?yàn)榉e壓商品房過多。從公司最近兩年的流動比率指標(biāo)來看，比行業(yè)平均值

6、1.82.1低，平均流動比率為1.6左右。另外，最近幾年里綠景地產(chǎn)的流動比率波動較大，在3.67和0.49之間，鑒于房地產(chǎn)業(yè)存貨計(jì)價的不穩(wěn)定性，速動比率更具參考價值。（2）速動比率速動資產(chǎn)包括貨幣資金，短期投資，應(yīng)收票據(jù)，應(yīng)收賬款，其他應(yīng)收款等流動資產(chǎn)，一般而言速動比率為1較好，但由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，行業(yè)平均值在0.60.8左右。近年來綠景地產(chǎn)的速動比率波動較大，08年、09年速動比率低于0.6，償債危機(jī)嚴(yán)重，但03年到07年，公司的速動比率都基本高于行業(yè)平均水平。究其原因，很可能是“2008 年，受美國次貸引發(fā)的全球金融危機(jī)的影響，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增長速度放緩，實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到了一定程度的影響。而

7、房地產(chǎn)行業(yè)作為國家宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表，自 2007 年第四季度起開始進(jìn)入了調(diào)整階段，2008 年全國房地產(chǎn)銷售價格持續(xù)下降，成交量也急劇萎縮?！保ňG景地產(chǎn)08年年度財(cái)務(wù)報告P11）(3) 流動負(fù)債率流動負(fù)債在公司的所有負(fù)債中屬于成本最低的籌資方式。于是，在低成本與穩(wěn)健經(jīng)營的抉擇中，更多的公司甚至甘于冒著巨大的風(fēng)險，選擇較高的流動負(fù)債比率。但是短期債務(wù)的風(fēng)險無疑是最大的，如果短期負(fù)債過高，非常容易造成還款緊張、資金短缺、盈利降低直至無法還錢的惡性循環(huán)。因此非金融類企業(yè)，短期債務(wù)占總債務(wù)比率，一般的安全標(biāo)準(zhǔn)是75%左右。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)金流至關(guān)重要，所以綠景地產(chǎn)平均高達(dá)96%的流動負(fù)債率（見表

8、一）面臨短期還債的巨大風(fēng)險，高于房地產(chǎn)行業(yè)一般流動負(fù)債率水平77.4%（07年數(shù)據(jù)）左圖：償債能力指標(biāo)（來源91股票網(wǎng)）2、長期償債能力分析（1）資產(chǎn)負(fù)債率該比率表示公司資產(chǎn)對債權(quán)人權(quán)益的保障程度，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了2005到2006年資產(chǎn)負(fù)債率顯著的下降后，2007年的負(fù)債率達(dá)到68.7%，同比增加了3.3%，為所有行業(yè)增長之最。而對比綠景地產(chǎn)近年的資產(chǎn)負(fù)債率可以發(fā)現(xiàn)，其資產(chǎn)負(fù)債率07年為62.17%，08年60.63%，09年第三季度為48.9%，均低于行業(yè)平均水平。說明該公司雖然短期償債能力處于行業(yè)平均水平以下，但長期償債能力相對好。（2） 利息支付倍數(shù)利息保障倍數(shù)綠景地產(chǎn)萬科A2009

9、-9-30210.708712.82322009-6-30951.928518.67582009-3-31216.72217.66062008-12-31252.69410.61932008-9-30295.115114.74512008-6-30126.188917.57592008-3-313.50888.68532007-12-31228.466322.25622007-9-30233.787911.58342007-6-30380.094415.18242007-3-31468.495533.042從上表可以看出，綠景地產(chǎn)的利息支付倍數(shù)很高，與同行業(yè)的領(lǐng)軍者萬科比較，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于萬科A股的

10、利息支付倍數(shù)，除區(qū)短期內(nèi)個別時期的波動，綠景地產(chǎn)支付利息的能力還是很強(qiáng)的。但綠景地產(chǎn)的問題在于，無論是短期償債指標(biāo)還是長期償債指標(biāo)，與同行業(yè)其他上市公司相比，不穩(wěn)定性更大。（二） 資產(chǎn)經(jīng)營效率分析資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映了公司管理者對資產(chǎn)的運(yùn)用能力，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)則反映了管理者對受托資產(chǎn)合理配置的能力，兩者相互影響，綜合地反映資產(chǎn)營運(yùn)效率。（張力上上市公司信息披露與分析P202）變動日期綠景地產(chǎn)金地集團(tuán)招商地產(chǎn)保利地產(chǎn)萬科A2009-9-300.46120.10050.12210.15830.23892009-6-300.13490.07970.06540.12250.17652009-3-310.04740

11、.03510.01880.02980.06352008-12-310.48390.23590.10220.26910.32822008-9-300.43110.09960.05710.09730.17442008-6-300.18880.05720.04230.0880.13782008-3-310.02970.01830.0160.02030.05652007-12-310.74410.30960.17030.25370.40952007-9-300.30880.17770.14260.14330.15692007-6-300.24970.10960.12080.0980.15852007-

12、3-310.09030.05140.02930.0310.06741、 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率分析（1） 存貨周轉(zhuǎn)率數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2008年前三季度，幾乎所有的上市地產(chǎn)公司的存貨周轉(zhuǎn)率都出現(xiàn)了較大幅度的下降。行業(yè)領(lǐng)軍萬科08年前三季度的存貨周轉(zhuǎn)率不及07年全年的一半，綠景地產(chǎn)與萬科比較，是高于萬科的，與同行業(yè)其他龍頭企業(yè)比較，也處于行業(yè)較好水平，說明其存貨管理相對較好，資產(chǎn)利用率相對高，但也要看到，其周轉(zhuǎn)率動蕩明顯，深受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和地產(chǎn)行業(yè)的周期性波動，0507年房地產(chǎn)業(yè)的繁榮也助長了包括綠景地產(chǎn)在內(nèi)的房地產(chǎn)商們的囤地?zé)崆椋G景地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率相較前幾年，也不容樂觀。（2） 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率變動日期應(yīng)收

13、賬款周轉(zhuǎn)率（綠景地產(chǎn)）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（萬科）2009-9-30103.0541.492009-6-30105.3845.862009-3-3133.4657.792008-12-3115.2148.3應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率反映了報告期內(nèi)應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的平均次數(shù)，周轉(zhuǎn)率越高，應(yīng)收賬款變現(xiàn)速度越快，發(fā)生壞賬的可能性越小。通過綠景地產(chǎn)近五年來的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率與行業(yè)平均值的比較，可以發(fā)現(xiàn)其周轉(zhuǎn)率嚴(yán)重低于平均值，且多數(shù)時候不到平均值的5%。但對此也不能一定說明綠景地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營能力很差，需要將其與其他資產(chǎn)運(yùn)營指標(biāo)綜合分析。事實(shí)上，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率指標(biāo)也有其適用范圍，在一些特殊的行業(yè)和公司中，指標(biāo)有可能偏離正確的

14、方向。如房地產(chǎn)業(yè)這樣的可以大量使用分期付款結(jié)算的行業(yè)。（來源：08年5月理財(cái)周報）2、 資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析（1） 股東權(quán)益比率該比率用于反映企業(yè)資產(chǎn)中有多少是所有者投入的，股東權(quán)益比率以適中為好，如果權(quán)益比率過小，表明企業(yè)過度負(fù)債，容易削弱公司抵御外部沖擊的能力而權(quán)益比率過大。意味著企業(yè)沒有積極地利用財(cái)務(wù)杠桿作用來擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模。2009-9-302009-6-302009-3-312008-12-31綠景地產(chǎn)51.100144.334439.9839.3624萬科A32.71333.572931.828232.5559保利地產(chǎn)31.344827.085928.097529.2234從上表數(shù)據(jù)可得知，

15、與同行業(yè)比較，綠景地產(chǎn)的股東權(quán)益比率偏高，但就整個A股市場而言，綠景地產(chǎn)的股東權(quán)益比率屬于正常水平，說明房地產(chǎn)業(yè)在整個市場處于高負(fù)債經(jīng)營的行業(yè)，綠景地產(chǎn)在行業(yè)內(nèi)的負(fù)債經(jīng)營程度相對低。（三） 公司盈利能力評價1、 銷售毛利率單位：%2009-9-302009-6-302009-3-312008-12-31綠景地產(chǎn)21.415737.304443.821754.3739萬科A30.208831.186533.808638.9993保利地產(chǎn)35.689437.669442.88440.7971從從與萬科、保利地產(chǎn)兩大行業(yè)領(lǐng)軍比較，綠景地產(chǎn)的銷售毛利率與其相差不多，平均都在30%40%左右，綠景地產(chǎn)存

16、在的問題是銷售毛利率不夠穩(wěn)定，一年內(nèi)最高時達(dá)到54%，最低時僅21%。事實(shí)上，不僅在0809年的短時間里，長期來看，保利地產(chǎn)和萬科的銷售毛利率都穩(wěn)定在30%45%。從綠景地產(chǎn)近期動向來看，08年末毛利率高的原因主要是確認(rèn)房地產(chǎn)形勢較好的07年的收入。2、 凈資產(chǎn)收益率（ROE）凈資產(chǎn)收益率是反映公司所有者權(quán)益的投資報酬率，具有很強(qiáng)的綜合性，說明公司盈利能力的強(qiáng)弱。一般來說，不應(yīng)當(dāng)?shù)陀谕趪鴤找媛?。單位?2009-9-302008-12-312007-12-312006-12-31綠景地產(chǎn)9.8623.512.184.87萬科A8.4612.6516.5515.39保利地產(chǎn)7.4515.91

17、2.4918.46最近一期（09年第三季度）凈資產(chǎn)收益率的行業(yè)平均值為6.07%，最近兩年里，綠景地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率有了很大提高，但整體而言波動性太大，投資需謹(jǐn)慎。07年末凈資產(chǎn)收益率銳減。究其原因，是因?yàn)樘崛【揞~資產(chǎn)減值損失（資產(chǎn)減值損失科目比期初增長1,663.45）具體來說是07年計(jì)提了成都熊貓萬國商城公司持有至到期投資減值準(zhǔn)備52,764,969.60元。3、 每股收益（EPS）每股收益反映了公司普通股每一股的獲利水平，該指標(biāo)值越高，說明股東投資收益越好。通常，每股收益與每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額一致則說明每股收益是可靠的。從綠景地產(chǎn)近幾年的數(shù)據(jù)來看，每股經(jīng)營現(xiàn)金流量與每股收益都不

18、理想，一方面，經(jīng)營現(xiàn)金流量幾乎都為負(fù)，處于行業(yè)平均值以下（07年、08年略有好轉(zhuǎn)），另一方面，每股收益（攤?。┮不咎幱谛袠I(yè)平均值一下，個別時候如07年，甚至不到行業(yè)平均值的10%（主要受07年凈利潤的銳減影響）。4、 資產(chǎn)收益率（ROA）資產(chǎn)收益率能綜合反映公司資產(chǎn)規(guī)模與結(jié)構(gòu)，經(jīng)營管理水平，該指標(biāo)越高，說明資產(chǎn)利用效率越高，說明公司在增加收入和節(jié)約資金方面取得良好效果，否則相反。對比萬科和保利地產(chǎn)，可以發(fā)現(xiàn)，與凈資產(chǎn)收益率類似，從08年中期開始，綠景地產(chǎn)的收益情況有了好轉(zhuǎn)，而之前幾年里綠景地產(chǎn)的總資產(chǎn)收益率一直處于很低的水平，與萬科、保利地產(chǎn)有一定差距。資產(chǎn)收益率綠景地產(chǎn)萬科保利地產(chǎn)2009

19、-9-303.5882.37812.68492009-6-303.59922.07122.42552009-3-310.4530.630.60272008-12-317.42153.67774.7372008-9-3010.74612.0552.66242008-6-303.75111.95182.33642008-3-31-0.06920.69670.63192007-12-310.64376.51975.18932007-9-300.5072.6712.10192007-6-300.45012.97381.47642007-3-310.33341.2410.4449（四） 公司成長性分析綠

20、景地產(chǎn)2000年2008年年度成長性指標(biāo)如下：財(cái)務(wù)指標(biāo)主營業(yè)務(wù)收入增長率凈利潤增長率每股收益增長率2000年2728.05-1.7-1.682001年-74.65-234.27-234.252002年-54.620105.242003年3161.91932.361938.412004年17.97-51.53-51.542005年-31.59-79.17-79.192006年32.46-39.7-39.762007年77.7639.6617.732008年5.421180.1411821、主營業(yè)務(wù)收入增長率主營業(yè)務(wù)收入增長率綠景地產(chǎn)萬科A保利地產(chǎn)2009-9-30-29.41131.061871

21、.08572009-6-30-37.002826.390254.06832009-3-3168.45327.558884.72432008-12-315.239915.383391.2442008-9-3094.779459.043171.22052008-6-3018.580855.4993156.39642008-3-31-53.473955.571789.55042007-12-3177.755898.2696101.312007-9-3069.83766.576165.95952007-6-30103.935966.371746.93952007-3-3122.985478.5750比

22、較07年到09年第三季度綠景地產(chǎn)、萬科和保利地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，可以明顯看出，萬科、保利地產(chǎn)之所以在房地產(chǎn)上市公司中綜合評價較高，也是因?yàn)槠渲鳡I業(yè)務(wù)收入呈持續(xù)穩(wěn)定增長的趨勢，發(fā)展?jié)摿Υ?。而反觀綠景地產(chǎn)，雖然有時主營業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，但增長率為負(fù)的情況也有不少，投資風(fēng)險大。08年第一季度公司主營業(yè)務(wù)收入大減，根據(jù)公司08年發(fā)布的業(yè)績預(yù)虧公告，主要是公司部分開發(fā)項(xiàng)目未達(dá)到確認(rèn)銷售收入的條件。事實(shí)上，08年里深圳房地產(chǎn)市場兩級分化明顯，萬科、保利地產(chǎn)等大型房地產(chǎn)企業(yè)保持穩(wěn)定上升態(tài)勢，而大部分小型房地產(chǎn)企業(yè)，包括綠景地產(chǎn)，都出現(xiàn)了因加大開發(fā)力度，銷售收入未能跟上而導(dǎo)致業(yè)績大幅下滑。分析2000年到2008年綠景地

23、產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)收入指標(biāo)，進(jìn)一步確認(rèn)之前的結(jié)論，該公司主營業(yè)務(wù)收入極不穩(wěn)定，成長性不佳。2、凈利潤增長率變動日期綠景地產(chǎn)萬科A保利地產(chǎn)2009-9-30-67.085129.91640.98262009-6-30-3.222222.480635.01352009-3-31-1633.15537.050319.42872008-12-311135.0298-16.742950.35122008-9-302120.833418.7625125.38232008-6-30957.247823.5645272.17722008-3-31-125.771517.2751253.26162007-12-31-

24、54.3295110.8129121.77012007-9-30-33.31831.892683.26982007-6-30-23.387831.278824.56172007-3-31-8.5849.26720上市公司的主營業(yè)務(wù)收入增長率與凈利潤增長率往往是相關(guān)的，增幅相距不遠(yuǎn)，但值得一提的是，綠景地產(chǎn)08年末凈利潤增長率達(dá)到1135%，而主營業(yè)務(wù)收入增長率僅5.24%，通過分析其利潤表，發(fā)現(xiàn)該公司在07年同期提取了大量持有者到期投資減值準(zhǔn)備，故08年資產(chǎn)減值損失同比降低97.3%，進(jìn)而凈利潤同比增長1135%。3、每股收益增長率每股收益增長率2009-9-302009-6-302009-3

25、-312008-12-31保利地產(chǎn)5.769237.518.181840萬科A29.951722.3404-33.3333-17.7778綠景地產(chǎn)-67.0855-3.2197-7501135.4839經(jīng)08年末依靠剔除07年資產(chǎn)減值準(zhǔn)備因素而每股收益大增后，近期綠景地產(chǎn)每股收益不佳，呈直線下滑趨勢。業(yè)界普遍認(rèn)為，綠景地產(chǎn)08年如此華麗的年報主要是通過會計(jì)處理和報告期間對前期銷售收入的確認(rèn)所致，并不能真正的反映公司目前的銷售情況和未來的發(fā)展走勢?？傮w觀察該公司每股收益增長率情況，可以得出綠景地產(chǎn)一直以來每股收益增長率都處于同行業(yè)偏低水平，偶爾有暴漲，波動性大的原因很可能是由于公司規(guī)模較小，因而基數(shù)小，容易受特殊會計(jì)處理、宏觀經(jīng)濟(jì)波動、開發(fā)力度加大資金周轉(zhuǎn)不靈的影響。三、公司綜合實(shí)力評價（一）償債能力評價通過將綠景地產(chǎn)的流動比率、速動比率以及流動負(fù)債率與同行業(yè)平均值比較，分析得到綠景地產(chǎn)的短期償債能力較差，處于同行業(yè)平均水平以下，流動比率、速動比率不僅偏低，且波動較大，負(fù)債中90%以上為流動負(fù)債，短期還款風(fēng)險巨大。但比較分析該公司的資產(chǎn)負(fù)債率、利息支付倍數(shù)，其長期償債能力在同行業(yè)處于中上等，資產(chǎn)負(fù)債率較其他房地產(chǎn)企業(yè)低，而整個房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率是偏高的，故該公司長期償債能力較