房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算程序及注意事項-裴玉梅

1、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算 實操程序及技巧實操程序及技巧裴玉梅裴玉梅QQ:99191735主要內(nèi)容土地增值稅清算程序及準備的資料土地增值稅清算程序及準備的資料 土地增值稅清算審核注意要點土地增值稅清算審核注意要點相關(guān)文件：1國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）2國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知（國稅發(fā)200991號）3國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知(國稅函2010220號)一、土地增值稅清算程序及準備的資料（一）清算的介入（一）清算的介入對項目進行整體的把握：對項目進行整體的把握：證件類證件

2、類立項批復書立項批復書國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證總體規(guī)劃平面圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證總體規(guī)劃平面圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證商品房預售商品房預售/ /銷售許可證、房屋測繪報告銷售許可證、房屋測繪報告結(jié)算書、竣工驗收備案表結(jié)算書、竣工驗收備案表（二）清算的單位（二）清算的單位 以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的，以分期項目為單位清算。行清算，對于分期開發(fā)的，以分期項目為單位清算。 立項批文立項批文 關(guān)于土地增值稅清算單位目前各地采用的主要依據(jù)如下：1、發(fā)改

3、委項目立項批準 （備案）文件; 2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、建筑工程施工許可證；4、銷售（預售）許可證；5、初始產(chǎn)權(quán)登記證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以分期銷售形式開發(fā)并能夠分別核算各期收入和扣除項目的也可作為分期清算單位。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算疑難問房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算疑難問題解析題解析問題：1、分期方法不同，對于各期增值率不同的開發(fā)項目，整體稅負不同。2、分期依據(jù)繁多而無明確規(guī)定。應清算應清算可清算可清算（三）清算條件（三）清算條件房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工全部竣工、完成銷售的完成銷售的整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的地產(chǎn)開發(fā)項目的直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的直接轉(zhuǎn)讓土

4、地使用權(quán)的已竣工驗收已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整整個項目個項目可售建筑面積的比例在可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的已經(jīng)出租或自用的取得銷售（預售）許可證取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的滿三年仍未銷售完畢的納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的辦理土地增值稅清算手續(xù)的應清算可清算對符合應清算條件的項目，納稅人應當在對符合應清算條件的項目，納稅人應當在滿足條件之日起滿足條件之日起9

5、0日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。對于納稅人在滿足應清算條理清算手續(xù)。對于納稅人在滿足應清算條件而又未辦理清算手續(xù)的，按照件而又未辦理清算手續(xù)的，按照中華人中華人民共和國稅收征收管理法民共和國稅收征收管理法的規(guī)定處理。的規(guī)定處理。 對符合可清算條件的項目，稅務(wù)機關(guān)可要求對符合可清算條件的項目，稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起通知，納

6、稅人應當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。日內(nèi)辦理清算手續(xù)。 稅務(wù)機關(guān)下達的文書稅務(wù)機關(guān)下達的文書 限期提供資料通知書限期提供資料通知書 稅務(wù)文書送達回執(zhí)稅務(wù)文書送達回執(zhí) 稅務(wù)事項通知書稅務(wù)事項通知書 納稅人提供的表格納稅人提供的表格（四）清算準備哪些資料（四）清算準備哪些資料1 1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；增值稅納稅申報表；一正十二附一正十二附 明細表2 2、證件類證件類（對項目進行整體的把握）：（對項目進行整體的把握）：立項批復書立項批復書國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許

7、可證總體規(guī)劃平面圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證總體規(guī)劃平面圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證商品房預售商品房預售/ /銷售許可證、房屋測繪報告銷售許可證、房屋測繪報告結(jié)算書、竣工驗收備案表結(jié)算書、竣工驗收備案表（8 8）人防批復或人防易地建設(shè)費情況）人防批復或人防易地建設(shè)費情況（9 9）涉及到拆遷補償?shù)暮驼颠€的，應提供相應的補償協(xié)議和返還申請、批復；（1010）涉及會所、幼兒園、學校、物業(yè)房、地上地下車庫的，對其產(chǎn)權(quán)的歸屬進行專項說明，并提供移交協(xié)議；（1111）涉及到改制、經(jīng)濟適用房、廉租房、保障房等其他方面的，應提供政府等相關(guān)文件資料。3 3、合同、統(tǒng)計表、合同、統(tǒng)計表

8、（1 1）、前期、基礎(chǔ)、配套及主體建筑、安裝、裝飾項目工程施工合同及相應的工程預、結(jié)、決算報告；相關(guān)合同變更會簽的，應提供甲方、乙方、監(jiān)理方等簽字并蓋章的變更會簽證明；（2 2）、涉及甲供材的，應提供相應購銷合同及驗收交接證明；（3 3）、完工項目開發(fā)成本臺帳（公司備查帳，顯示項目類別、工程名稱、施工單位、合同價格、結(jié)算價格、發(fā)票情況、入帳情況、付款情況），未開票預提的應提供相應的合同、協(xié)議即預提的依據(jù)；（4 4）、能夠按清算項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同；（5 5）、不動產(chǎn)發(fā)票、收據(jù)存根；（6 6）、商品房購銷合同統(tǒng)計表等（銷控表）（包括完工項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等

9、，有代收代付收費的，應列明）及相應購房合同、發(fā)票，涉及代銷的，應提供代銷協(xié)議及結(jié)算辦法，售價低于市價的應提供原因說明；4、企業(yè)電子帳及賬本憑證：（1）完工項目歷年的包含輔助核算項目的1級末級的科目余額表（2）完工項目從立項到完工按開發(fā)成本明細分列的電腦帳（截止日:完工結(jié)束日）；（3）完工項目歷年的應繳營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅電腦帳；（4）完工項目歷年預收帳款、其他應付款、營業(yè)收入、營業(yè)外收入、營業(yè)成本、開發(fā)產(chǎn)品電腦帳；（5）完工項目歷年的賬本憑證； 對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率， 計算應繳土地增值稅。計算應繳土地增值稅。

10、分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；23（五）清算審核開始時首（五）清算審核開始時首要關(guān)注點要關(guān)注點 房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目 為單位進行清算；為單位進行清算；1（六）土地增值稅清算審核結(jié)束應做哪（六）土地增值稅清算審核結(jié)束應做哪些工作些工作1.1.審核結(jié)束后應及時整理、制作科目檢查情況審核結(jié)束后應及時整理、制作科目檢查情況核對表核對表、審核工作底稿、審核工作底稿、成本匯總表、成本調(diào)整表，以記錄稅務(wù)機關(guān)在清算審核過程中的審、成本匯總表、成本調(diào)整表，以記錄稅務(wù)機關(guān)在清算審核過程

11、中的審核內(nèi)容、數(shù)據(jù)。具體程序核內(nèi)容、數(shù)據(jù)。具體程序: :制作制作科目核對表科目核對表、稅務(wù)文書送達回證、稅務(wù)文書送達回證納稅人核對，加蓋公章及納稅人核對，加蓋公章及在每一科目核對表最后一頁寫上在每一科目核對表最后一頁寫上“所記載的數(shù)據(jù)、內(nèi)容是由我單位提所記載的數(shù)據(jù)、內(nèi)容是由我單位提供的帳薄、憑證中提取，經(jīng)我單位核實，所有的數(shù)據(jù)、內(nèi)容均與原件供的帳薄、憑證中提取，經(jīng)我單位核實，所有的數(shù)據(jù)、內(nèi)容均與原件記載的數(shù)據(jù)、內(nèi)容相一致。記載的數(shù)據(jù)、內(nèi)容相一致?！弊謽?，納稅人簽名及寫上日期。字樣，納稅人簽名及寫上日期。及時制作收入、面積、成本、稅金、費用、往來等工作底稿，用于及時制作收入、面積、成本、稅金、費

12、用、往來等工作底稿，用于記錄主管稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部工作。記錄主管稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部工作。土地增值稅清算結(jié)果土地增值稅清算結(jié)果稅務(wù)事項通知書稅務(wù)事項通知書內(nèi)內(nèi)容：容：土地增值稅清算審核結(jié)束，稅務(wù)機關(guān)應當下達稅務(wù)事項通知書和送達回證，將審核結(jié)果書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要內(nèi)容：1、土地增值稅清算結(jié)果。2、明確土地增值稅后續(xù)管理事宜。3、在規(guī)定的期限內(nèi)辦理補、退稅款事宜。4、其他涉稅事宜。土地增值稅清算資料的歸檔及要求土地增值稅清算資料的歸檔及要求（七）清算后土地增值稅后續(xù)管理（七）清算后土地增值稅后續(xù)管理1、土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅是否加收滯納金問題納稅人在清算時補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定

13、的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。2、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按月進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額清算的總建筑面積國稅發(fā)2006187號 自2007年2月1日起執(zhí)行。 “清算時的扣除項目總金額”是清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目或分期項目中經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核確認允許扣除的扣除項目金額?！扒逅愕目偨ㄖ娣e”是清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目或分期項目中經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核確認已銷售的建筑面積。（八）土地增值稅預征與清算的銜接問題（八）土地增值稅預征與清算的銜

14、接問題1. 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工結(jié)算后，辦理清算手續(xù)前，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入的，應按規(guī)定預征土地增值稅；2. 辦理清算手續(xù)前用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，應按規(guī)定預征土地增值稅；3. 辦理清算手續(xù)過程中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入，未取得清算書面審核結(jié)果的，應繼續(xù)按規(guī)定預征土地增值稅。取得清算書面審核結(jié)果后，應按187號文第八條規(guī)定計算辦理清算手續(xù)過程中應繳納的土地增值稅，在規(guī)定期限內(nèi)辦理補退稅手續(xù)。二、土地增值稅清算審核注意要點二、土地增值稅清算審核注意要點 （一）實際支付開發(fā)成本費用的截止時間實際支付開發(fā)成本費用的截止時間 （1）符合“187號文”第二條第（一）項清算條件的（應清算），以滿足清算

15、條件之日起90日內(nèi)或納稅人申報之日（按孰先原則確認），為計算實際支付開發(fā)成本費用的截止時間。（2）符合“187號文”第二條第（二）項清算條件的（可清算），以接到主管稅務(wù)機關(guān)清算通知書之日起90日內(nèi)或納稅人申報之日（按孰先原則確認），為計算實際支付開發(fā)成本費用的截止時間。（二）對面積的審核注意要點對面積的審核注意要點 1、區(qū)分各種面積（1 1）區(qū)分可售面積與公配面積）區(qū)分可售面積與公配面積（2 2）區(qū)分可售面積與已售面積）區(qū)分可售面積與已售面積（3 3）區(qū)分普通住宅面積與非普通住宅面積）區(qū)分普通住宅面積與非普通住宅面積和其他房產(chǎn)面積和其他房產(chǎn)面積 (4) (4)注意公共配套設(shè)施實際用途注意公共配

16、套設(shè)施實際用途土地增值稅條例第八條明確“普通標準住宅”享有優(yōu)惠政策，那么何為“普通標準住宅”呢？財稅200621號文件和財稅2006141號文件都定義為國辦發(fā)200526號（即：國八條）制定的“普通住房標準”三個條件，一般來說是：容積率不低于1.0，面積不高于120平方米，銷售價格不高于同類1.2倍，可以上浮20%執(zhí)行。 ThermometerPlaceholder for your own sub headline01020304050-20-30-40-1001020304050-20-30-40-10 根據(jù)根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)企業(yè)土地企業(yè)土地增值稅增值

17、稅清算管理有關(guān)問題的通知清算管理有關(guān)問題的通知（ 國稅發(fā)國稅發(fā)2006187號）的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的號）的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：等公共設(shè)施，按以下原則處理： 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；用可以扣除； 建成后無償移

18、交給政府、公用事業(yè)單位用于非建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 建成后建成后有償轉(zhuǎn)讓有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。成本、費用。 3、注意公共配套設(shè)施實際用途、注意公共配套設(shè)施實際用途（三）（三）收入的審核要點收入的審核要點1、土地增值稅征收范圍：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入，沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓不征稅。 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)經(jīng)濟受益。 非直接銷售的收入確定 房地產(chǎn)開發(fā)

19、企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。 2 2、清算時收入確認、清算時收入確認國稅函國稅函2010220號號 ：土地增值稅土地增值稅清算時，清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部

20、門實際測量面積不一致，際測量面積不一致，在清算前在清算前已發(fā)生補、已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。調(diào)整。 收入的審核要點收入的審核要點收入的審核要點收入的審核要點3 3、代收稅費是否計入收入u代收稅款，不計入銷售收入。u對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，u如代收費用是計計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；u如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 4、銷售面積與可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性的審核銷售面積與可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性的審核審核收入情況時，應結(jié)

21、合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他有關(guān)資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入；5、對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行審核；5 5、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)債務(wù)、換取其他單位和個人

22、的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn), ,其收入按下列其收入按下列方法和順序確認：方法和順序確認： 1.1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；房地產(chǎn)的平均價格確定； 2.2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。的市場價格或評估價值確定。 6 6、低價售房給職工、親戚，收入調(diào)整、低價售房給職工、親戚，收入調(diào)整江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低的收入確定對納稅人申報的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于同期同

23、類房地產(chǎn)平均銷售價格10%的，稅務(wù)機關(guān)可委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)對其評估。納稅人申報的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，又無正當理由的，應按照房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的價格確認轉(zhuǎn)讓收入。對以下情形的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，即使明顯偏低，可視為有正當理由：1、法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價格；2、以公開拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價格；3、政府物價部門確定的轉(zhuǎn)讓價格；4、經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認定的其他合理情形。豫地稅函2010202號河南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知二、關(guān)于“計稅價格明顯偏低”的問題。河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知（豫地稅發(fā)201028號）第三條第二款第6小項中：“申報的

24、計稅價格明顯偏低，又無正當理由的，按核定征收率8%征收土地增值稅”，該處的“明顯偏低”是指低于該項目當月同類房地產(chǎn)平均銷售價格的10%，如當月無銷售價格的應按照上月同類房地產(chǎn)平均銷售價格計算；無銷售價格的，主管稅務(wù)機關(guān)可參照市場指導價、社會中介機構(gòu)評估價格、繳納契稅的價格和實際交易價格，按孰高原則確定計稅價格。 7 7、車位、車庫、地下室收入的、車位、車庫、地下室收入的歸屬歸屬 青地稅函200947號（青島地稅局）十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？答：根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，開發(fā)項目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出

25、售、附贈或者出租等方式約定。據(jù)此，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫、車位的所有權(quán)出售給購房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；附贈的車庫、車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開發(fā)產(chǎn)品計算銷售收入。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂合同，將停車場所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施計入扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂車庫、車位一定期限租賃使用權(quán)合同，其取得的租賃收入，不計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。河南省地方稅務(wù)局公告河南省地方稅務(wù)局公告201120

26、11年第年第1010號號 三、關(guān)于車庫、地下室歸屬問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購房者隨房屋一并購買的地下室、車庫，在預征收土地增值稅時，采用隨房確定的原則：即銷售房屋為普通標準住宅的，地下室、車庫按照普通標準住宅確定；銷售房屋為非普通標準住宅或其他房地產(chǎn)項目的，地下室、車庫按照非普通標準住宅或其他房地產(chǎn)項目確定。待清算時，應將地下室、車庫收入并入除住宅以外的其他房地產(chǎn)項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購買者未購買房屋但單獨購買了地下室、車庫、閣樓的，按照其他房地產(chǎn)項目征收土地增值稅。8 8、買一送一，折扣銷售、買一送一，折扣銷售 A房地產(chǎn)企業(yè)在近期的促銷活動中，舉辦了成交客戶抽獎活動，最高獎項為一輛價值40萬元的

27、小轎車。若業(yè)主放棄獎項，可直接獲得40萬元的價格折扣。商品房單套售價200萬元。 （四）扣除項目的審核要點（四）扣除項目的審核要點1合法性原則合法性原則 真實性原則真實性原則 23準確性原則準確性原則 相關(guān)性原則相關(guān)性原則 45配比配比性原則性原則 6一致一致性原則性原則 1、扣除、扣除項目的項目的確認確認原原則則（1）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)合法憑據(jù)的不得扣除。合法性（2）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際實際發(fā)生發(fā)生的。真實性（3）扣除項目金額中應當準確準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。準確性（4）扣除項目金額中所

28、歸集的各項成本和費用，必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤直接發(fā)生的或應當分攤的。相關(guān)性（5）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照對象，采用合理的合理的分配分配方法，分攤共同的成本費用。配比（6）對同一類事項，應當采取相同相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準。一致性2 2、扣除項目的計算分攤、扣除項目的計算分攤（1 1） 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，分攤方法： a. 在不同期項目之間按占地面積計算分攤， b.在同一期項目內(nèi)按建筑面積計算分攤， c.

29、也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。（2 2）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象按照受益對象，采用合理合理的分配方法，分攤共同的成本費用。(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)項目清算時，只就實際支付的實際支付的款項且可提供合法有效憑證部分款項且可提供合法有效憑證部分分攤扣除。 公共配套成本費用未發(fā)生的，不得預提公共配套不得預提公共配套的成本費用，待實際發(fā)生時，在發(fā)生清算時計算扣除?？鄢椖康挠嬎惴謹偪鄢椖康挠嬎惴謹偅?）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)不同的項目所共同擁有的公共配套設(shè)施，先按不同項目占地面積計算分攤，再按清算項目內(nèi)建筑面積計算分攤。（5

30、）、分期開發(fā)計算分攤方法一致性問題分期開發(fā)房地產(chǎn)項目各清算單位扣除項目計算分攤方法應保持一致性。3.取得土地使用權(quán)所支付的金額審核要點取得土地使用權(quán)所支付的金額審核要點取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用 。 取得土地使用權(quán)支付金額的審核，應取得土地使用權(quán)支付金額的審核，應當包括下列內(nèi)容：當包括下列內(nèi)容：（一）審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。（二）如果同一土地有多個開發(fā)項目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的

31、分配比例和具體金額的計算是否正確。（三）審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費用。（四）審核有無將期間費用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形。（五）審核有無預提的取得土地使用權(quán)支付金額。（六）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。公共配套設(shè)設(shè)施費費前期工程費費建安工程費費土地征用及拆遷補償費遷補償費基礎(chǔ)設(shè)礎(chǔ)設(shè)施費費開發(fā)間接費開發(fā)間接費4.房地產(chǎn)開發(fā)成本審核要點房地產(chǎn)開發(fā)成本審核要點（1 1）土地征用及拆遷補償費審核要點）土地征用及拆遷補償費審核要點包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及

32、有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。拆遷不同的補償方式收入成本的確認：拆遷不同的補償方式收入成本的確認：國稅函（國稅函（20102010）220220號號國稅函國稅函20102202010220號號 六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售視同銷售處理，按國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開

33、發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)2006187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。（三）貨幣安置貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費入拆遷補償費?！?拆一還一拆一還一”營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅營業(yè)稅：營業(yè)稅：對償

34、還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悓斶€面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。務(wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。對超出拆遷建筑面積的部分， 市場價。土地增值稅土地增值稅：按市場價格確認收入的同時，還應將此收入確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。 企業(yè)所得稅按市場價格確認收入的同時，還應將此收入確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。 關(guān)于關(guān)于“拆一還一拆一還一”實物補償形式的回遷房，其營業(yè)稅計稅依實物補償形式的回遷房，其營業(yè)稅計稅依據(jù)如何確定？據(jù)如何確定？國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復（國稅函發(fā)19955

35、49號）規(guī)定：“對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。”該文件是專門針對外商投資的房地產(chǎn)企業(yè)，而國稅函發(fā)1995549號是國家稅務(wù)總局專門針對江蘇省國稅局的一個批復，那么該文件對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)是否適用呢？內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)不適用，關(guān)于“拆一還一”實物補償形式的回遷房，其營業(yè)稅計稅依據(jù)應該是按照回遷房市場公允回遷房市場公允價價來確定，并按照回遷房市場公允價向被拆遷人開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票。

36、營業(yè)稅營業(yè)稅：無論是政策性拆遷還是商業(yè)性拆遷，拆遷人給予被拆遷人回遷房時，必須按照市場公允價市場公允價申報繳納營業(yè)稅。 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十條土地增值稅土地增值稅：政府給予企業(yè)的拆遷補償款應從企業(yè)實際發(fā)生的拆遷補償支出中扣除，而且政府給予企業(yè)的拆遷補償款不作為土地增值稅征稅收入，但是要沖減開發(fā)成本中的補償支出，從而減少計算土地增值稅時的扣除項目金額。 河南省地方稅務(wù)局關(guān)于小李莊城中村改造項目建設(shè)安置房征河南省地方稅務(wù)局關(guān)于小李莊城中村改造項目建設(shè)安置房征收流轉(zhuǎn)稅問題的批復收流轉(zhuǎn)稅問題的批復 20112011年年7 7月月4 4日日 豫地稅函豫地稅函201120112122

37、12號號 計稅營業(yè)額的確定方式，對按照鄭州市人民政府規(guī)定的拆計稅營業(yè)額的確定方式，對按照鄭州市人民政府規(guī)定的拆遷補償安置標準補償?shù)姆慨a(chǎn)面積部分，按照遷補償安置標準補償?shù)姆慨a(chǎn)面積部分，按照中華人民共和中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則國營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十條規(guī)定確定計稅營業(yè)額第二十條規(guī)定確定計稅營業(yè)額，其中，其中組成計稅價格組成計稅價格的計算公式為：同類住宅的房屋開發(fā)成的計算公式為：同類住宅的房屋開發(fā)成本本（1+1+成本利潤率）成本利潤率）（11營業(yè)稅稅率）；補償房產(chǎn)面營業(yè)稅稅率）；補償房產(chǎn)面積超過政府規(guī)定的補償安置標準的，其超出部分，應按向被積超過政府規(guī)定的補償安置標準的，其超出部分

38、，應按向被拆遷人實際收取超面積部分的全部款項確認計稅營業(yè)額。拆遷人實際收取超面積部分的全部款項確認計稅營業(yè)額。15%15%關(guān)于土地增值稅問題關(guān)于土地增值稅問題 小李莊城中村改造項目收到的搬家費、拆遷工作經(jīng)費、村小李莊城中村改造項目收到的搬家費、拆遷工作經(jīng)費、村民集體的過渡費、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等補償費用民集體的過渡費、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等補償費用，在，在土地增值稅清算時，按規(guī)定分別沖減成本或費用土地增值稅清算時，按規(guī)定分別沖減成本或費用。一般審核要求一般審核要求 同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入

39、取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。、拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。 土地征用及拆遷補償費的審核，應當土地征用及拆遷補償費的審核，應當包括下列內(nèi)容：包括下列內(nèi)容： （一）審核征地費用、拆遷費用等實際支出與概預算是否存在明顯異常。（二）審核支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊，并與相關(guān)賬目核對。（三）審核納稅人在由政府或者他人承擔已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)的相關(guān)扣除項目，是否按稅收規(guī)定扣除。特殊規(guī)定：特殊規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因逾期繳納土地出讓金而產(chǎn)生的滯納金不得扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企

40、業(yè)因逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以非貨幣形式取得土地使用權(quán)或者在建工程的，按照187號文第三條第一款規(guī)定的方法和順序確認收入并開具發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。（2 2）前期工程費審核要點）前期工程費審核要點包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、測繪、“三通一平三通一平”（臨時通水、臨時通電、臨時通路和（臨時通水、臨時通電、臨時通路和土地平整）等支出。土地平整）等支出。具體可包括規(guī)劃設(shè)計費、工程設(shè)計費、勘探

41、觀測費、考古具體可包括規(guī)劃設(shè)計費、工程設(shè)計費、勘探觀測費、考古調(diào)查費、檢測測量費、衛(wèi)生安全評估費、質(zhì)檢費、面積測調(diào)查費、檢測測量費、衛(wèi)生安全評估費、質(zhì)檢費、面積測繪費、環(huán)保費、模型費、市政配套費、曬圖費、圖紙復印繪費、環(huán)保費、模型費、市政配套費、曬圖費、圖紙復印費、咨詢費、報批報建費、道路臨時占用的行政收費等，費、咨詢費、報批報建費、道路臨時占用的行政收費等，這些都是由建設(shè)方即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負擔的費用。這些都是由建設(shè)方即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負擔的費用。附表附表STOP售樓中心的設(shè)計費、裝修費屬于銷售費用售樓中心的設(shè)計費、裝修費屬于銷售費用新型墻體材料新型墻體材料水泥資金正常情況下是屬于可退回水泥資金

42、正常情況下是屬于可退回的資金的資金材料檢測費（除樁承臺以下的檢測費）：施工單材料檢測費（除樁承臺以下的檢測費）：施工單位負擔位負擔 前期工程費的審核，應當包括下列內(nèi)前期工程費的審核，應當包括下列內(nèi)容：容： （一）審核前期工程費的各項實際支出與概預算是否存在明顯異常。（二）審核納稅人是否虛列前期工程費，土地開發(fā)費用是否按稅收規(guī)定扣除。（3）建安工程費審核要點）建安工程費審核要點合同結(jié)算書的審核合同結(jié)算書的審核質(zhì)量保證金處理質(zhì)量保證金處理對建安發(fā)票真對建安發(fā)票真實性的審核實性的審核樣板房裝修費樣板房裝修費贈送家電產(chǎn)贈送家電產(chǎn)品列支問題品列支問題國稅函國稅函20102202010220號號 質(zhì)量保證

43、金以是否開具發(fā)票作為扣除前提質(zhì)量保證金以是否開具發(fā)票作為扣除前提 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金不得計算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)單獨修建的售樓部等營銷設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)單獨修建的售樓部等營銷設(shè)施費，在土地增值稅清算中如何扣除？施費，在土地增值稅清算中如何扣除？ 發(fā)布日期：2010年08月23日 來源 : 國家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司答：房地產(chǎn)企業(yè)單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費，應分不同情況處理：一、房

44、地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用，應計入房地產(chǎn)銷售費用扣除。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費用中列支。二、房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入并準予扣除。三、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如：會所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計、建造、裝修等費用，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。3.建成后有償轉(zhuǎn)

45、讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。依據(jù)上述解釋，認為紅線外，不在項目規(guī)劃內(nèi)，不屬于開發(fā)產(chǎn)品核算范疇，應計入費用比較合適，移交政府按照捐贈處理。 建筑安裝工程費的審核，應當包括下列建筑安裝工程費的審核，應當包括下列內(nèi)容：內(nèi)容： （一）出包方式。重點審核完工決算成本與工程概預算成本是否存在明顯異常。當二者差異較大時，應當追加下列審核程序，以獲取充分、適當、真實的證據(jù)：1.從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進行核對；2.實地查看項目工程情況，必要時，向建筑監(jiān)理公司取證；3.審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方（尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優(yōu)惠時

46、）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形。（二）自營方式。重點審核施工所發(fā)生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進行會計處理和稅務(wù)處理。建筑安裝工程費審核建筑安裝工程費審核一般審核要求：發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行開發(fā)施工建設(shè)的，還應當關(guān)注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等

47、情況。建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具。甲供材甲供材甲供材料是建筑行業(yè)的通稱甲供材料是建筑行業(yè)的通稱, ,是指在工程施工建設(shè)是指在工程施工建設(shè)中由開發(fā)建設(shè)方中由開發(fā)建設(shè)方( (甲方甲方) )采購和提供工程中使用的材采購和提供工程中使用的材料給施工方料給施工方( (乙方乙方) )。營業(yè)稅的相關(guān)規(guī)定：營業(yè)稅的相關(guān)規(guī)定： 對于工程（不包括裝飾勞務(wù)）所用的原材料及其他物對于工程（不包括裝飾勞務(wù)）所用的原材料及其他物資和動力價款，無論是建設(shè)單位提供還是施工方提供，均資和動力價款，無論是建設(shè)單位提供還是施工方提供，均應并入營業(yè)額繳納營業(yè)稅應并入營業(yè)額繳納營業(yè)稅 納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）

48、的，其營業(yè)納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應當包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款額應當包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。對設(shè)備的相關(guān)規(guī)定：對設(shè)備的相關(guān)規(guī)定： 財稅【財稅【20032003】1616號文第十三條規(guī)定設(shè)備的范圍號文第十三條規(guī)定設(shè)備的范圍“：通信：通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球

49、筒、機泵、加熱爐、金屬容器等物品均）、清管器、收發(fā)球筒、機泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備。其他建筑安裝工程的計稅營業(yè)額也不包含設(shè)備價屬于設(shè)備。其他建筑安裝工程的計稅營業(yè)額也不包含設(shè)備價值，具體設(shè)備名單可由省級地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)各自實際情況值，具體設(shè)備名單可由省級地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)各自實際情況列舉。列舉。關(guān)于明確建筑安裝工程計稅營業(yè)額可減除其價值的設(shè)備名關(guān)于明確建筑安裝工程計稅營業(yè)額可減除其價值的設(shè)備名單的通知（粵地稅函單的通知（粵地稅函20047202004720號）對設(shè)備的規(guī)定號）對設(shè)備的規(guī)定：一、輸配變電工程所使用的變電設(shè)備、電纜；一、輸配變電工程所使用的變電設(shè)備、電纜；二、電梯、空調(diào)設(shè)

50、備、鍋爐；二、電梯、空調(diào)設(shè)備、鍋爐；三、機器設(shè)備、電子通訊設(shè)備；三、機器設(shè)備、電子通訊設(shè)備；四、省地方稅務(wù)局規(guī)定的其他設(shè)備四、省地方稅務(wù)局規(guī)定的其他設(shè)備注意：甲供材中材料部分營業(yè)稅的納稅人是施工方，而不注意：甲供材中材料部分營業(yè)稅的納稅人是施工方，而不是建設(shè)方。是建設(shè)方。案例案例1 1：甲公司（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）與乙公司簽訂建筑合同甲公司（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）與乙公司簽訂建筑合同，甲為建設(shè)方，乙為承包方，合同規(guī)定，甲方自購，甲為建設(shè)方，乙為承包方，合同規(guī)定，甲方自購材料材料10001000萬，其余為乙方包工包料共萬，其余為乙方包工包料共20002000萬，請萬，請問營業(yè)稅如何征收？甲方、乙方分別以何

51、種發(fā)票入問營業(yè)稅如何征收？甲方、乙方分別以何種發(fā)票入賬？賬？案例2：甲公司（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）與乙公司簽訂建筑合同甲公司（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）與乙公司簽訂建筑合同，甲為建設(shè)方，乙為承包方，合同規(guī)定，甲方提供，甲為建設(shè)方，乙為承包方，合同規(guī)定，甲方提供設(shè)備設(shè)備500500萬，其余為乙方包工包料共萬，其余為乙方包工包料共20002000萬，請萬，請問營業(yè)稅如何征收？甲方、乙方分別以何種發(fā)票入問營業(yè)稅如何征收？甲方、乙方分別以何種發(fā)票入賬？賬？總結(jié)：總結(jié)：1.1.甲供材的納稅人為施工方，不是建設(shè)方；甲供材的納稅人為施工方，不是建設(shè)方；2.2.注意包工包料合同和甲供材合同的區(qū)別；注意包工包料合同和甲供材合同

52、的區(qū)別；3.3.注意甲供材和甲供設(shè)備的區(qū)別注意甲供材和甲供設(shè)備的區(qū)別4.4.工程結(jié)算書是否包含甲供材合同中材料的價款工程結(jié)算書是否包含甲供材合同中材料的價款（4）基礎(chǔ)設(shè)施費審核要點開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出【案例】：某地塊競拍時，政府部門在招拍掛文件中明確要求競得者必須在項目紅線外無償建造一條長5公里、寬50米的城市一級道路和一座占地100畝、造價不低于3000萬元的市政公園，兩項附加工程的造價由競得者承擔，不包含在土地出讓金之內(nèi)。甲公司最后取得了該地塊

53、，請?zhí)峁┓桨富蚪ㄗh，以便讓甲公司承擔的紅線外建設(shè)支出可以作為項目的開發(fā)成本?！痉治觥浚焊鶕?jù)土地增值稅條例、國稅發(fā)200931號文等有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費一般都是指“開發(fā)小區(qū)內(nèi)”或“開發(fā)區(qū)內(nèi)”建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園、郵電通訊、學校、醫(yī)療設(shè)施等配套設(shè)施，對“開發(fā)小區(qū)外”或“開發(fā)區(qū)外”即紅線外發(fā)生的類似成本往往認定為是企業(yè)對政府的“捐贈”而不認可是“拿地”成本。將其作為視同銷售征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。浙江省浙江省-紅線外道路的改造、綠化等紅線外道路的改造、綠化等 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在其土地開發(fā)區(qū)域外（紅線外）按照當?shù)卣?，為緊

54、鄰其開發(fā)區(qū)域的市民廣場進行了廣場道路的改造、綠化等，上述發(fā)生的費用是否可按市政配套費計入開發(fā)產(chǎn)品成本？答：如政府土地出讓招標文件中明確規(guī)定該市民廣場由房地產(chǎn)企業(yè)代建，并作為土地拍賣的條件之一的，廣場道路的改造、綠化等可依據(jù)國家稅務(wù)總局國稅發(fā)200931號文第二十七條規(guī)定，作為公共配套設(shè)施處理。 小結(jié)：小結(jié)：審核前期工程費和基礎(chǔ)設(shè)施費的一般審核前期工程費和基礎(chǔ)設(shè)施費的一般要求要求前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費。多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，是否按項目合理分攤。（5 5）公共配套設(shè)施費的審核要點）公共配套設(shè)

55、施費的審核要點 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：（原則處理：（國稅發(fā)國稅發(fā)20062006187187號號） 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除 建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會

56、公共事建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除業(yè)的，其成本、費用可以扣除 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否轉(zhuǎn)為自用對外經(jīng)營無償移交給全體業(yè)主的或政府人防設(shè)施清算能否作配套設(shè)施稅前扣除人防設(shè)施清算能否作配套設(shè)施稅前扣除？ 問：我公司為河北省一家房地產(chǎn)企業(yè)。請問：1、無產(chǎn)權(quán)的地下室如何判斷是否為人防設(shè)施？2、如果是人防設(shè)施的地下室（無產(chǎn)權(quán)）是否可以作為配套設(shè)施在土地增值稅前扣除，取得的地下室銷售收入是否并入土地增值稅收入？3、如果是非人防性質(zhì)的地下室（無產(chǎn)權(quán)），部分由

57、開發(fā)商將其隨住宅銷售，部分由物業(yè)公司收取租金，土地增值稅清算時如何處理？房地產(chǎn)公司開發(fā)房屋時配套建設(shè)的地下人防設(shè)施房地產(chǎn)公司開發(fā)房屋時配套建設(shè)的地下人防設(shè)施，應該移交給人防辦，但是人防辦答復由房地產(chǎn)，應該移交給人防辦，但是人防辦答復由房地產(chǎn)公司自行管理待政府有需要時再無償提供給人防公司自行管理待政府有需要時再無償提供給人防辦，請問建設(shè)地下人防發(fā)生的成本費用在土地增辦，請問建設(shè)地下人防發(fā)生的成本費用在土地增值稅清算時可否扣除值稅清算時可否扣除? ?來源：青島市地稅局 發(fā)布日期：2012年12月05日根據(jù)國稅發(fā)2006187號文件的規(guī)定“建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的

58、，其成本、費用可以扣除；”，移交政府需要以是否有移交手續(xù)判斷，沒有手續(xù)沒法證明移交，所以不能扣除?；A(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費的審核，基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費的審核，應當包括下列內(nèi)容：應當包括下列內(nèi)容：（一）審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否取得合法有效的憑證。（二）如果有多個開發(fā)項目，基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。（三）審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否含有其他企業(yè)的費用。（四）審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。（五）審核是否將期間費用記入基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用。（六）審核有

59、無預提的基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用。（七）獲取項目概預算資料，比較、分析概預算費用與實際費用是否存在明顯異常。（八）審核基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施應負擔各項開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分攤。（九）各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費的分攤和扣除是否符合有關(guān)稅收規(guī)定。（6）開發(fā)間接費用審核要點）開發(fā)間接費用審核要點開發(fā)間接費用指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、開發(fā)間接費用指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等周轉(zhuǎn)房攤銷等房地產(chǎn)開發(fā)費用審核房地產(chǎn)開發(fā)費用審核區(qū)分開發(fā)間

60、接費用與房地產(chǎn)開發(fā)費用區(qū)分開發(fā)間接費用與房地產(chǎn)開發(fā)費用人員工資準確性人員工資準確性售樓中心水電費、售樓中心水電費、辦公費、廣告費、辦公費、廣告費、行政性罰款、代銷行政性罰款、代銷手續(xù)費等手續(xù)費等合理區(qū)分計入開發(fā)間接費與期間費用的合理區(qū)分計入開發(fā)間接費與期間費用的界限界限。對于直接組織、管理項目的人員發(fā)生的費用支出，應作為開發(fā)間接費扣除。區(qū)分費用的性質(zhì)是否為開發(fā)項目發(fā)生的費用。按職能劃分的現(xiàn)場項目管理人員發(fā)生的費用，也不一定全部都能列支為開發(fā)間接費，如業(yè)務(wù)招待費、培訓費，需要根據(jù)費用性質(zhì)以及與項目關(guān)聯(lián)程度判定。在會計核算與稅法不一致，應按稅法進行調(diào)整，第一，會計科目適用錯誤，按會計核算要求調(diào)整會