項目開發(fā)計劃管理作業(yè)指引

1、項目開發(fā)計劃管理作業(yè)指引1. 目的明確項目開發(fā)計劃的編制要求及管理流程。2. 適用范圍適用于公司所有項目項目開發(fā)控制計劃、項目開發(fā)作業(yè)計劃、銷售開盤專項計劃、產(chǎn)品交付專項計劃的管理。3. 術(shù)語和定義3.1. 項目工作群，為項目虛擬水平團隊，項目全程操作中心，協(xié)同運作、分權(quán)決策、共擔(dān)責(zé)任。包括項目經(jīng)理部全體，以及萬創(chuàng)、銷售經(jīng)營部、成本管理部、項目事務(wù)部、工程管理部、客戶服務(wù)中心、物業(yè)等職能部門與本項目開發(fā)工作相關(guān)的人員。3.2. 項目開發(fā)控制計劃，屬于公司二級計劃。是公司對項目工作群確立的總體概要目標(biāo)，定義了項目戰(zhàn)略目標(biāo)、項目范圍及分期、項目開發(fā)前提條件、項目分解的主要階段性可交付成果、關(guān)鍵節(jié)點

2、活動或里程碑。3.3. 項目開發(fā)作業(yè)計劃，屬于公司三級計劃。是項目工作群內(nèi)部集成的中間協(xié)作層計劃，定義了階段內(nèi)主要可交付成果、關(guān)鍵節(jié)點和工作交叉結(jié)合部，是項目開發(fā)控制計劃各節(jié)點工作的擴展和細化。根據(jù)項目開發(fā)控制計劃對項目開發(fā)大綱性的安排，波浪滾動式依次編制前期設(shè)計及項目建造階段作業(yè)計劃。3.4. 銷售開盤專項計劃，屬于公司三級計劃，是針對從銷售開盤前三個月至開盤期間的細化專項計劃，須用圖表方式表示出來。3.5. 產(chǎn)品交付專項計劃，屬于公司三級計劃，是針對從產(chǎn)品交付前兩個月到交付期間的細化專項計劃，除商品房交付工作計劃安排表中規(guī)定的內(nèi)容外，還須包含該項目個性化內(nèi)容。3.6. 階段計劃負責(zé)人：根據(jù)

3、項目開發(fā)流程，分階段設(shè)立計劃負責(zé)人，階段劃分及該階段計劃負責(zé)人所在部門為：前期設(shè)計階段（項目開始至施工圖交付）-萬創(chuàng)，項目建造階段（從施工圖交付至物業(yè)接收）-項目經(jīng)理部，銷售開盤-項目經(jīng)理部，產(chǎn)品交付-銷售部。4. 職責(zé)4.1. 項目工作群4.1.1. 項目總經(jīng)理a） 項目總經(jīng)理為項目總協(xié)調(diào)人，是公司資源整合者。b） 組織公司各部門編制和更新項目開發(fā)控制計劃，并提交公司審批。c） 組織分析項目開發(fā)風(fēng)險并制定應(yīng)對措施。d） 配合分階段計劃負責(zé)人制定和細化該階段項目開發(fā)作業(yè)計劃、銷售開盤專項計劃、產(chǎn)品交付專項計劃。e） 審議各階段項目開發(fā)作業(yè)計劃、銷售開盤專項計劃、產(chǎn)品交付專項計劃，確定重點考核任

4、務(wù)工作項，并負責(zé)提交公司審批。f） 組織項目建造階段項目開發(fā)作業(yè)計劃的細化工作。g） 項目開發(fā)各階段作業(yè)計劃執(zhí)行的日常監(jiān)控、評估及反饋。4.1.2. 階段計劃負責(zé)人a） 階段負責(zé)人是分階段的操作中心、協(xié)調(diào)中心，對階段計劃編制和執(zhí)行成果負有主要責(zé)任。b） 在項目開發(fā)控制計劃規(guī)定的大節(jié)點時間內(nèi)，組織各專業(yè)編制和細化本階段項目開發(fā)作業(yè)計劃（或銷售開盤專項計劃、產(chǎn)品交付專項計劃），并報項目總經(jīng)理審核。c） 負責(zé)組織各專業(yè)對本階段項目開發(fā)作業(yè)計劃（或銷售開盤專項計劃、產(chǎn)品交付專項計劃）進行月度更新，并報項目總經(jīng)理審核。d） 整合資源，確保階段結(jié)果品質(zhì)。4.1.3. 其他部門a） 參與制定各項目開發(fā)控制計

5、劃。b） 參與制定各期項目開發(fā)作業(yè)計劃、銷售開盤專項計劃、產(chǎn)品交付專項計劃。c） 執(zhí)行計劃。d） 及時向階段計劃管理負責(zé)人、項目第一負責(zé)人及總辦反饋各自負責(zé)的計劃變更情況。e） 定期向項目第一負責(zé)人及總辦反饋任務(wù)實際開始及完成情況。4.2. 總經(jīng)理辦公室4.2.1. 負責(zé)對項目二三級計劃編制、變更的審核及正式發(fā)布。4.2.2. 跟進、監(jiān)控、評估項目開發(fā)計劃關(guān)鍵節(jié)點的進度績效。4.3. 工程總監(jiān)、分管副總4.3.1. 審核項目開發(fā)控制計劃及其變更。4.3.2. 審核項目開發(fā)作業(yè)計劃、銷售開盤專項計劃、產(chǎn)品交付專項計劃及其變更。4.3.3. 為項目計劃公司層面協(xié)調(diào)者。4.4. 總經(jīng)理4.4.1.

6、決策項目開發(fā)戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略方針。4.4.2. 批準(zhǔn)項目開發(fā)控制計劃及其變更。4.4.3. 批準(zhǔn)項目開發(fā)作業(yè)計劃、銷售開盤專項計劃、產(chǎn)品交付專項計劃及其變更。5. 工作程序5.1. 計劃編制5.1.1. 項目開發(fā)計劃總體編制時機和分工：階段計劃文本初次編制時機項目經(jīng)理部萬創(chuàng)銷售經(jīng)營部全過程項目開發(fā)控制計劃取得新的土地決定開發(fā)10個工作日內(nèi)ü 編制ü 審核前期設(shè)計項目開發(fā)作業(yè)計劃項目開發(fā)控制計劃正式發(fā)布15個工作日內(nèi)ü 審核ü 編制項目建造項目設(shè)計方案確認15個工作日內(nèi)ü 編制ü 審核銷售開盤銷售開盤專項計劃銷售開盤前3個月ü

7、編制ü 審核產(chǎn)品交付產(chǎn)品交付專項計劃入伙前2個月ü 審核ü 編制備注：a） 如公司決定開發(fā)時未確定項目總經(jīng)理，則項目開發(fā)控制計劃的編制由總辦負責(zé)組織完成。b） 初次編制時信息不充分，但項目開發(fā)控制計劃至少要明確總體經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)、初步分期和各期控制性節(jié)點計劃。c） 項目工作群各專業(yè)人員充分參與，確保計劃緊密協(xié)同并符合實際情況。d） 各級計劃（編制或更新）經(jīng)確認后，視為各部門對公司做出的承諾，如改變需按5.4條執(zhí)行。5.1.2. 項目開發(fā)控制計劃的編制a) 項目開發(fā)控制計劃應(yīng)包括：n 項目開發(fā)戰(zhàn)略：分析項目開發(fā)在產(chǎn)品、質(zhì)量、成本、時間、利潤方面的公司要求，決定項目開發(fā)

8、的戰(zhàn)略性指導(dǎo)方針或目標(biāo)。n 項目范圍：說明項目的總體經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，分期指標(biāo)及分期圖。n 項目分期進度控制目標(biāo)（至少包括以下20個節(jié)點）：序號工作內(nèi)容節(jié)點定義節(jié)點完成成果標(biāo)志備注1獲得土地開發(fā)權(quán)略我司與政府簽訂協(xié)議或合同2取得土地證略土地證3市場定位從市場定位開始到概念設(shè)計完成最終產(chǎn)品建議書、方案設(shè)計任務(wù)書計劃中必須包含總經(jīng)理審批修改時間4規(guī)劃設(shè)計略規(guī)劃方案獲總經(jīng)理批準(zhǔn)5實施方案(含單體方案設(shè)計)略所有樓棟獲總經(jīng)理批準(zhǔn)6擴初設(shè)計略完成報建擴初設(shè)計圖紙沒有此項內(nèi)容請刪除7施工圖設(shè)計略萬創(chuàng)審核蓋章后的全套施工藍圖如果分批出圖,則須逐一列出，明確是否包含內(nèi)部優(yōu)化、外部審圖時間8景觀施工圖設(shè)計略萬創(chuàng)審核

9、蓋章后的藍圖請注明分批出圖計劃9主體工程量清單計算指從拿到施工圖到清單編制完成成本部、項目部、工程管理部共同完成，并完成招標(biāo)書的編制。費率招標(biāo)則刪除此行10主體內(nèi)部招標(biāo)略11主體施工許可證第一批12樁基礎(chǔ)施工或地基處理最早開始時間及最晚完成時間含土方平衡，請注明各棟基礎(chǔ)類型13主體結(jié)構(gòu)工程最早開始時間及最晚完成時間14取得預(yù)售許可證第一批里程碑15銷售開盤略16主體裝飾達到初驗條件17室外配套、園建略18竣工驗收達到結(jié)算條件請注明完成時間時工作成果或狀態(tài)19產(chǎn)品交付開始時間為第一次模擬驗收時間 業(yè)主入伙完成說明：須嚴格按節(jié)點定義計劃開始及完成時間；計劃執(zhí)行過程中，須及時注明實際開始或完成時間；

10、對于同一期內(nèi)進度不同的區(qū)域分別設(shè)定。n 風(fēng)險管理：對項目開發(fā)過程中將出現(xiàn)的風(fēng)險進行提前安排。n 其它。5.1.3. 項目開發(fā)作業(yè)計劃、銷售開盤專項計劃及產(chǎn)品交付專項計劃編制a) 計劃文本編制的標(biāo)準(zhǔn)：n 應(yīng)采用project軟件按項目分期編制。n 工作任務(wù)項涵蓋所有交付成果，且說明可交付成果標(biāo)準(zhǔn)。n 工作任務(wù)項細分到工期在30天以內(nèi)。n 工作任務(wù)項細分到一個責(zé)任人。n 必須包含部門間協(xié)作任務(wù)。b) 編制步驟：n 召開項目計劃編制首次會議：統(tǒng)一項目計劃編制的規(guī)則（包括工作分解結(jié)構(gòu)），明確時間安排、達到的標(biāo)準(zhǔn)、本項目計劃編制的特點及難點、項目工作群人員的責(zé)任與義務(wù)等。n 工作結(jié)構(gòu)分解：項目團隊共同分

11、解任務(wù)，明確各部門與本項目直接相關(guān)的主要工作成果并在計劃中列出，爭取做到滴水不漏。n 作業(yè)排序：根據(jù)項目開發(fā)流程及項目團隊成員，對所有工作進行排序。n 工期設(shè)定：對于所有的非摘要工作，設(shè)定其單項工作科學(xué)、合理的工期（公司平均工期或大家認可的工期）。n 邏輯關(guān)系設(shè)定：根據(jù)客觀的工作流程并考慮對工期進度控制的實際需要后，設(shè)定各專業(yè)工作之間的前后或并行邏輯關(guān)系，并設(shè)定時間延遲。n 找出關(guān)鍵路徑：找出本項目關(guān)鍵路徑并與相關(guān)責(zé)任部門和責(zé)任人分析、溝通。n 計劃優(yōu)化：檢查初步編制后的項目開發(fā)作業(yè)計劃，從工期、進度、風(fēng)險三個方面檢驗是否滿足項目開發(fā)控制計劃中對項目的各項目標(biāo)要求；并通過對上述步驟進行優(yōu)化變更

12、。5.2. 計劃發(fā)布：5.2.1. 項目開發(fā)控制計劃的發(fā)布：項目總經(jīng)理把確定后的項目開發(fā)控制計劃以郵件形式發(fā)送總辦計劃管理崗，總辦計劃管理崗審核后，報送工程總監(jiān)、分管副總審核及公司總經(jīng)理審批，通過后在公司EKP平臺的指定目錄下發(fā)布。5.2.2. 項目開發(fā)作業(yè)計劃、銷售開盤專項計劃及產(chǎn)品交付專項計劃發(fā)布：a) 階段計劃負責(zé)人完成項目開發(fā)作業(yè)計劃擬稿后，應(yīng)發(fā)送項目工作群人員會審。b) 階段計劃負責(zé)人根據(jù)會審意見修改完善后，發(fā)送項目經(jīng)理部總經(jīng)理審核，審核后報總辦計劃管理崗；總辦計劃管理崗根據(jù)需要報公司領(lǐng)導(dǎo)審核批準(zhǔn)，通過后在公司EKP平臺的指定目錄下發(fā)布。5.3. 計劃執(zhí)行與反饋5.3.1. 項目開發(fā)

13、計劃應(yīng)發(fā)放至項目工作群全體。5.3.2. 各部門負責(zé)人應(yīng)對本部門相應(yīng)計劃的達成情況進行過程監(jiān)控。5.3.3. 計劃協(xié)調(diào)：各部門就項目開發(fā)計劃的編制、執(zhí)行及變更不能達成一致時，由工程總監(jiān)負責(zé)協(xié)調(diào)達成一致。如果不能達成一致，或者是需要修改項目開發(fā)控制計劃的事項，由工程總監(jiān)組織公司領(lǐng)導(dǎo)層決定。5.3.4. 計劃反饋：已經(jīng)發(fā)布執(zhí)行的項目開發(fā)計劃，需進行過程監(jiān)控并定期反饋執(zhí)行情況。a) 項目工作群各專業(yè)人員，每月應(yīng)定期向項目總經(jīng)理書面匯報所負責(zé)的任務(wù)進展?fàn)顩r，尤其是任務(wù)的實際開始及完成時間；b) 項目總經(jīng)理匯總各專業(yè)報告，每月底倒數(shù)第二個工作日下班之前，將項目本月計劃完成情況以郵件形式發(fā)送給各部門第一負

14、責(zé)人全體，抄送總辦運營管理組。c) 其他部門負責(zé)人應(yīng)及時察看，如有異議應(yīng)在1個工作日內(nèi)向計劃責(zé)任部門提出。5.3.5. 計劃評估：總辦應(yīng)匯總分析各部門的計劃完成情況后，在每月經(jīng)營計劃會議上對各項目運作狀況及各部門計劃完成情況摘要反饋。5.4. 計劃變更5.4.1. 項目開發(fā)控制計劃變更a) 項目開發(fā)控制計劃應(yīng)進行動態(tài)更新、完善。當(dāng)發(fā)生但不限于下列情況時，應(yīng)及時提出變更申請：n 項目管理范圍或產(chǎn)品交付范圍發(fā)生重大變化。例如：地塊范圍或分期發(fā)生變化；產(chǎn)品類型構(gòu)成發(fā)生重大變化等。n 項目工作任務(wù)的工序、工期發(fā)生重大變化；已經(jīng)或可能影響到項目進度里程碑。n 項目開發(fā)過程中出現(xiàn)重大風(fēng)險，需要進行風(fēng)險識別

15、、分析并準(zhǔn)備風(fēng)險應(yīng)對預(yù)案。n 公司領(lǐng)導(dǎo)調(diào)整項目開發(fā)戰(zhàn)略，須要變更計劃。n 公司三年經(jīng)營計劃正式發(fā)布后，總辦評估認為須要變更項目開發(fā)控制計劃。b) 項目開發(fā)控制計劃的變更由項目總經(jīng)理提出，應(yīng)填寫計劃變更申請表格，經(jīng)變更提出人郵件確認后，經(jīng)總經(jīng)理辦公室審核后報工程總監(jiān)、分管副總審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)。c) 總經(jīng)理辦公室在進行項目開發(fā)控制計劃變更審核過程中應(yīng)確認此計劃變更是否違背三年經(jīng)營計劃，并決定是否進入三年經(jīng)營計劃變更流程。三年經(jīng)營計劃變更流程參見三年經(jīng)營計劃編制作業(yè)指引。5.4.2. 項目開發(fā)作業(yè)計劃、銷售開盤專項計劃及產(chǎn)品交付專項計劃變更a) 在每月經(jīng)營計劃會后2個工作日內(nèi)進行月度更新并經(jīng)項目總經(jīng)理審核并篩選出不重要計劃后，以郵件形式抄送總辦計劃管理崗，經(jīng)公司確認后發(fā)布。b) 在執(zhí)行過程中如發(fā)現(xiàn)本月計劃需要變更，必須履行變更手續(xù)，變更程序同中的b)項。計劃執(zhí)行過程