山西省房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房屋征收估價技術(shù)路線考試試卷

1、山西省 2022年房地產(chǎn)估價師 ?案例與分析?：房屋征收估價技術(shù)路線考試試卷本卷共分為 2大題 50小題，作答時間為 180分鐘，總分 100分， 60分及格。 一、單項選擇題共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，只有 1 個事最符合題 意1、現(xiàn)金流量表可以用來進行房地產(chǎn)開發(fā)工程的 _分析。A 財務(wù)盈利能力B 清償能力C. 資金平衡情況D. 營運能力2、張某購置了一套二手房， 按照有關(guān)規(guī)定， 張某應(yīng)到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理。 A :房屋總登記B:房屋所有權(quán)初始登記C:房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記D:房屋所有權(quán)變更登記E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、對房地產(chǎn)投資工程進行風險分析時，主要是針對可判斷其的風險因

2、素。A 變動可能性B影響重要性C 發(fā)生經(jīng)常性D 類型歸屬性4、以下關(guān)于房產(chǎn)稅的納稅人，表述錯誤的選項是。A:但凡中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人都是房產(chǎn)稅的納稅人B:產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，以經(jīng)營管理的單位和個人為納稅人C:產(chǎn)權(quán)出典的，以出典人為納稅人D:產(chǎn)權(quán)所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定以及租典糾紛 未解決的，以房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得 40 年土地使用權(quán)的當年開始建造，建造期 3 年，建筑 物經(jīng)濟壽命 60 年，那么該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是 【2003年考題】A: 37 年B: 40 年C: 60 年D: 63 年E:工業(yè)用地的

3、監(jiān)測點評估價格6、資本化率的公式為。A:B:C:D:E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、 B縣w房地產(chǎn)開發(fā)公司取得 A市B縣縣城一住宅土地使用權(quán)，按照規(guī)定，建 設(shè)用地使用權(quán)出讓合同由與 w 房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂。A：A 市人民政府B：A 市人民政府土地管理部門C：B 縣人民政府D：B 縣人民政府土地管理部門E:房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章8、房地產(chǎn)規(guī)劃用途對房地產(chǎn)價值的影響屬于房地產(chǎn)價值影響因素中的。A:配套設(shè)施建設(shè)的限制B：房地產(chǎn)使用管制C:房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制D:房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、運用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，無須做的是 【2007年考題】 A:

4、估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期B：估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入C:估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入在何時發(fā)生D:估算開發(fā)期中的利息和利潤E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、價格領(lǐng)先制通常不包括 _三種形式。A 支配型價格領(lǐng)先B. 本錢最低型價格領(lǐng)先C. 本錢最高型價格領(lǐng)先D 晴雨表型價格領(lǐng)先11、12、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)工程， 轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理 完畢之日起 30 日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同到 _主管部門備案。A .規(guī)劃B. 土地C. 房地產(chǎn)開發(fā)D. 建設(shè)13、以下不屬于可進行工程竣工的驗收條件的是。A :完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容B:對當?shù)鼐用裼兴仓肅:建設(shè)單位已按合同約定支付工程款D:

5、有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、15、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120 m2,單位建筑面積的重置 價格為600元/m?,建筑物殘值率為5%,年折舊額為1440元，用直線法計算 該建筑物的成新率是。A: 81.00%B: 84.00%C: 84.17%D：84.80E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為 10 年，經(jīng)估價人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟壽 命為 46 年，該建筑物經(jīng)濟壽命為 50年，殘值率為 2，用直線法計算該建筑物 的成新率為【2004 年考題】A: 80B: 82C: 83D: 92E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、土地儲藏

6、貸款的主要還款來源是 _。A .土地出讓收入B. 土地轉(zhuǎn)讓收入C. 房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入D. 土地經(jīng)營收入18、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為每平方米 946 元、 860元、 800元，建筑 容積率分別為 5. 5、5、4 . 5，假設(shè)該三宗土地的其他條件相同，那么明智的購置 者會選擇。A :甲土地或丙土地B:乙土地或丙土地C:丙土地D:甲土地或乙土地E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、20、當較為精確地應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法時，應(yīng)考慮. 【2003年考題】A:通貨膨脹影響B(tài):投資利息因素C:資金時間價值D:投資風險補償E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、物業(yè)效勞本錢的構(gòu)成一般包括 _。 管理效勞人員的工

7、資、 社會保險和按 規(guī)定提取的福利等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新、改造費用；物業(yè) 管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 辦公費用； 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 物業(yè)管 理區(qū)的綠化養(yǎng)護費； 物業(yè)管理企業(yè)的酬金； 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用A .B. C. D. 22、 某市去年住宅的實際銷售量為，預(yù)測銷售量為，平滑指數(shù)為0. 8，那么利用 指數(shù)平滑法預(yù)測的今年的住宅銷售量是。A: 475B: 600C: 450D：490E:借款合同23、以下不屬于房地產(chǎn)結(jié)合物的是 _。A 管理人B. 實物C. 權(quán)益D. 區(qū)位24、隨著政府土地儲藏制度的建立， _劃撥土地使用

8、權(quán)， 已經(jīng)成為政府土地儲藏 中心優(yōu)先收回并納入儲藏的重要對象，開發(fā)商直接獲取該類土地的時機逐漸減 少。A .存量B. 增量D. 減量25、以下市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的是。A :指數(shù)平滑法B:市場因子推演法C:德爾非法D:銷售人員意見綜合法E:借款合同二、多項選擇題共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，有 2 個或 2個以上符 合題意，至少有 1 個錯項。錯選，此題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分1、房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有 _三個方面。A .土地的有限性和稀缺性B. 開發(fā)商的因素C. 投機需求膨脹D. 金融機構(gòu)過度放貸E. 領(lǐng)導的決策2、經(jīng)濟評價中的根底參數(shù)中，

9、屬于評價標準類指標。A :基準收益率B:開發(fā)經(jīng)營期C:目標投資利潤率D: 目標投資回報率E:目標本錢利潤率3、拆遷入與被拆遷人對補償形式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷 過渡方式和過渡期限， 經(jīng)協(xié)商達不成協(xié)議， 經(jīng)當事人申請， 由批準拆遷的房屋拆 遷主管部門裁決。裁決部門應(yīng)當在受理裁決申請之日起日內(nèi)做出裁決。A: 10B: 20C: 30D: 45E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、以下對于信托的性質(zhì)表達有誤的一項為哪一項 _。A .信托是受托人按委托人的要求全權(quán)代為管理或處理有關(guān)經(jīng)濟事務(wù)的信用行為B. 信托合同生效后，信托財產(chǎn)的所有權(quán)仍屬于委托人C 受托人不收取信托財產(chǎn)所產(chǎn)生的利益，其在管理和處

10、理信托財產(chǎn)中產(chǎn)生的虧損最終由受益人承當，受托人只收取其提供勞務(wù)的報酬D 信托收益根據(jù)資財運用的贏利水平進行分配，因而付給受益人的盈利額并 不固定5、運用報酬資本化法估價，需要預(yù)測估價對象的未來 _。A 利潤B. 毛收入C價值D.凈收益6、以下說法正確的選項是 _。A .當生產(chǎn)要素價格固定不變時，規(guī)模報酬遞增、不變和遞減分別對應(yīng)于邊際 本錢的遞減、不變和遞增B .當只有一種要素為可變要素，其他生產(chǎn)要素為固定投入要素時，生產(chǎn)規(guī)模 由可變投入要素的規(guī)模所決定C .內(nèi)在不經(jīng)濟是指廠商在生產(chǎn)規(guī)模擴大時由于自身原因所引起的產(chǎn)量減少和 本錢增加D.適度規(guī)模是指能使產(chǎn)量遞增到達最大時的生產(chǎn)規(guī)模7、某倉庫房地產(chǎn)

11、，建筑面積為 800m2,容積率為0.8,對應(yīng)的土地單價為 850 元/m2,現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0,并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的 許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價為 2000元/m2,那么理論上應(yīng)補地價的數(shù)額為 萬元。A. 93. 75B. 115C. 293.75D. 3158、某投資者以 25萬元購置了一個商鋪 2年的經(jīng)營權(quán)，第一年凈現(xiàn)金流量可能為： 22萬元、 18 萬元和 14 萬元，概率分別為 0.2、 0.6和 0.2；第二年凈現(xiàn)金流量可 能為：28 萬元、 22萬元和 16萬元，概率分別為 0.15、 0.7和 0.15，假設(shè)折現(xiàn)率 為 10%。問該購置商鋪投資凈

12、現(xiàn)值的期望值為 _萬元。A. 25B. 35C. 40D. 459、房屋租金可分為。A :公定租金B(yǎng):廉租租金C:市場租金D ：本錢租金E:商品租金10、以下屬于房地產(chǎn)中介效勞主要特點的是。A :人員特定B:委托效勞C:有償效勞D:無償效勞E:行政效勞11、土地儲藏機構(gòu)負責實施土地開發(fā)時， 開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲藏開 發(fā)本錢的 _。A1%B2%C3%D4%12、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設(shè)凈收益率為 75%，報酬率為 10%，那么該商鋪目前的價值為 _。A. 14140 元/m2B. 4242 元/m2C. 56561 元/m2D. 60000 元/m

13、213、以下關(guān)于房屋租賃的表述中，不正確的選項是 _。A 將房屋提供給他人從事經(jīng)營活動屬于房屋租賃B. 承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋導致租賃合同的終止屬于自然終止C. 承租人經(jīng)出租人同意，可以將承租房屋轉(zhuǎn)租并獲得收益D .租賃期限、租賃用途、租賃價格、房屋修繕責任是?城市房地產(chǎn)管理法? 規(guī)定的房屋租賃合同的必備條款14、寫字樓的租金狀況主要取決于。A :所處地點B:競爭強弱C:市場狀況D:面積大小E:借款合同15、 橫道圖法用于工程建設(shè)階段的。2022 年試題 A :質(zhì)量控制B:進度控制C:本錢控制D:合同管理E:借款合同16、以下費用中屬于運營費用的有。A :房地產(chǎn)稅、保險費、人職工資、房地產(chǎn)折舊額B

14、:房地產(chǎn)稅、人職工資、維修費、所得稅C:保險費、辦公費用、正常運營本錢、房地產(chǎn)稅D:為承租人提供效勞的費用、人職工資、保險費、維修費E:所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、為承租人提供效勞的費用、房地產(chǎn) 折舊額17、以下屬于房屋租賃合同人為終止情形的有。A :將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租B:將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的C:公有住房無正當理由閑置 6個月以上D:成心損壞房屋的行為E:因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的18、在我國， _是不屬于擁有強制拍賣權(quán)的國家機關(guān)。A .法院B. 檢察院C. 海關(guān)D. 軍隊19、_是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最正確使用， 它可以

15、幫助我們確定最正確用途。 例如，在日常必需品的零售商店集中地區(qū)， 開 設(shè)專賣店并不一定能獲得高收益， 從而在這樣的地區(qū)開設(shè)專賣店就不是最高最正 確使用。A .權(quán)益原理B. 收益遞增遞減原理C. 均衡原理D. 適合原理20、?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法?規(guī)定了的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)工程條件。A :以出讓方式取得的土地使用權(quán)B:以劃撥方式取得的土地使用權(quán)C:以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)D:以出租方式取得的土地使用權(quán)E:以抵押方式取得的土地使用權(quán)21、?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法? 規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易根本制度， 即。A :土地有償有期限使用制度B:房地產(chǎn)價格申報制度C:房地產(chǎn)價格評估制度D:房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度E:住宅專項維修資金制度22、敏感性分析的“三項預(yù)測值法對房地產(chǎn)開發(fā)工程中所涉及的變動因素，分 別給出三個預(yù)測值，即。A: