綠城集團(tuán)無效成本管理作業(yè)指引1

1、綠城集團(tuán)無效成本管理作業(yè)指引修訂記錄日期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人審批人1 目的：1.1 培養(yǎng)、提高全員成本意識(shí)；1.2 分析項(xiàng)目成本，找出成本構(gòu)成的有效和無效部分，形成合理目標(biāo)成本，實(shí)施無效成本管理與控制；1.3 歸納、匯總無效成本，分析無效成本產(chǎn)生的原因，促進(jìn)各部門專業(yè)能力和計(jì)劃能力的提高；1.4 尋求減少無效成本的途徑并提供分析依據(jù)，對(duì)最終降低項(xiàng)目成本費(fèi)用提供參考；1.5 減少無效成本，降低項(xiàng)目成本費(fèi)用，以最少的經(jīng)濟(jì)消耗取得最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益。2 適用范圍：適用于各類合同以及非合同性成本的分析，涉及設(shè)計(jì)、工程、營銷、財(cái)務(wù)、成本等各個(gè)業(yè)務(wù)口。3 術(shù)語及定義：3.1 無效成本：房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過

2、程中產(chǎn)生的對(duì)形成產(chǎn)品、提升價(jià)值、促進(jìn)營銷沒有作用，無法獲得客戶認(rèn)同和補(bǔ)償，屬于費(fèi)用浪費(fèi)的成本。3.2 有效成本：能形成有效產(chǎn)品或提升價(jià)值，對(duì)促進(jìn)營銷有積極作用的成本費(fèi)用。 3.3 計(jì)算公式：有效成本=總成本-無效成本3.4 無效成本與有效成本的區(qū)分：有效成本在短期或長期的收益中可以獲得補(bǔ)償，無效成本無法獲得補(bǔ)償。4 職責(zé)：4.1 造價(jià)咨詢公司總部1） 審核項(xiàng)目公司上報(bào)的無效成本統(tǒng)計(jì)表，并提出減少無效成本的建議；2） 通過成本督導(dǎo)簡報(bào)向各專業(yè)公司及集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)每月發(fā)布無效成本發(fā)生情況。4.2 項(xiàng)目公司工程成本管理部：1） 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目發(fā)生的成本進(jìn)行分析，明確無效成本產(chǎn)生的金額、原因，定期向公司領(lǐng)導(dǎo)層和

3、相關(guān)部門、人員通報(bào)；2） 在日常工作中督促、提醒并采取主動(dòng)行為避免和減少無效成本的發(fā)生。3） 收集資料整理形成無效成本案例，進(jìn)入成本后評(píng)估報(bào)告。4.3 項(xiàng)目公司相關(guān)部門1） 項(xiàng)目公司各部門針對(duì)相關(guān)的無效成本及時(shí)進(jìn)行總結(jié)，以避免重復(fù)發(fā)生。4.4 公司領(lǐng)導(dǎo)層1） 公司領(lǐng)導(dǎo)層針對(duì)無效成本的發(fā)生變化情況進(jìn)行獎(jiǎng)懲；2） 提出減少無效成本的建議和措施。5 工作程序：5.1 成本有效性管理理念的灌輸向公司管理層、集團(tuán)和項(xiàng)目公司各部門明確成本有效性管理的概念、目的、分類、優(yōu)點(diǎn)，獲得公司全體對(duì)成本有效性管理工作的支持。5.2 無效成本的分析對(duì)象以項(xiàng)目分期為分析對(duì)象。5.3 無效成本的分類作業(yè)環(huán)節(jié)無效成本產(chǎn)生原因

4、現(xiàn)象表現(xiàn)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)失誤對(duì)設(shè)計(jì)效果把握不準(zhǔn)拆除和重建后期加固與補(bǔ)強(qiáng)資金浪費(fèi)拆除與重建設(shè)計(jì)變更下達(dá)不及時(shí)材料、施工工藝選擇不當(dāng)多工序設(shè)計(jì)圖矛盾裝飾設(shè)計(jì)未結(jié)合建筑現(xiàn)狀招標(biāo)招標(biāo)文件編制合同條款有誤，經(jīng)濟(jì)標(biāo)編制出現(xiàn)失誤多承擔(dān)費(fèi)用施工施工準(zhǔn)備使用周期短的高標(biāo)準(zhǔn)臨設(shè)臨設(shè)拆除與重建施工過程施工安排失誤賠償與維修費(fèi)用工程質(zhì)量管理不善拆除與重建、返工導(dǎo)致費(fèi)用大增合同執(zhí)行拆分合同工作內(nèi)容未及時(shí)簽訂補(bǔ)充合同總成本增加，卻無法從相應(yīng)單位扣回維修維修工作程序不到位維修時(shí)未及時(shí)通知責(zé)任單位，維修費(fèi)用無法落實(shí)銷售銷售承諾展示資料有誤業(yè)主投訴引發(fā)賠償銷售過程改變房屋用途拆除與重建預(yù)結(jié)算預(yù)算失誤合同價(jià)失實(shí)，工程款超付結(jié)算失誤結(jié)算價(jià)

5、不符，工程款超付付款付款失誤工程款超付5.4 無效成本的總結(jié)與通告1) 項(xiàng)目公司工程成本管理部通過對(duì)每單結(jié)算(包括合同和簽證變更)及非合同性成本進(jìn)行分析，提煉無效成本數(shù)據(jù)，記入無效成本統(tǒng)計(jì)表；2) 項(xiàng)目公司工程成本管理部每月形成無效成本月度統(tǒng)計(jì)表，向項(xiàng)目公司各專業(yè)部門和集團(tuán)造價(jià)咨詢公司通報(bào)無效成本動(dòng)態(tài)信息；3) 項(xiàng)目公司各專業(yè)部門核實(shí)無效成本月度統(tǒng)計(jì)表無效成本認(rèn)定情況，若專業(yè)部門對(duì)無效成本的責(zé)任部門、發(fā)生原因及金額有異議的，應(yīng)與工程成本管理部進(jìn)行反饋溝通，工程成本管理部可基于反饋意見修訂無效成本統(tǒng)計(jì)表；4) 各專業(yè)部門責(zé)任范圍內(nèi)無效成本發(fā)生后，專業(yè)部門要采取改進(jìn)措施，以免無效成本再次發(fā)生；5)

6、 集團(tuán)造價(jià)咨詢公司成本督導(dǎo)部統(tǒng)計(jì)各項(xiàng)目公司提交的無效成本發(fā)生情況，每月通過督導(dǎo)簡報(bào)向集團(tuán)各專業(yè)公司和集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)通告無效成本發(fā)生情況，提出減少無效成本的建議；6) 責(zé)任成本考核時(shí)，項(xiàng)目公司按照工程成本管理部統(tǒng)計(jì)的無效成本金額及責(zé)任，將無效成本計(jì)入各部門責(zé)任成本考核；7) 合適時(shí)機(jī)，工程成本管理部可提請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)層針對(duì)無效成本的發(fā)生變化情況進(jìn)行獎(jiǎng)懲；8) 項(xiàng)目公司工程成本管理部總結(jié)項(xiàng)目無效成本經(jīng)驗(yàn)，編寫無效成本案例進(jìn)入成本后評(píng)估報(bào)告。5.5 目標(biāo)成本制定中成本有效性的應(yīng)用制定目標(biāo)成本時(shí)，成本人員根據(jù)對(duì)前期無效成本數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析，考慮通過努力導(dǎo)致無效成本減少的情況，以形成合理的目標(biāo)成本。5.6 無效成本的控制控制無效成本是降低項(xiàng)目成本直接有效的方法，有賴于公司各部門的共同參與。具體的措施包括：1) 設(shè)計(jì)方案優(yōu)化；2) 加強(qiáng)施工圖事前審核，做好圖紙會(huì)審工作，減少設(shè)計(jì)變更；3) 確定合理的施工技術(shù)方案