物業(yè)日常管理案例分析與處理方法

1、案例三 業(yè)主不愿配合公共部位維修怎么辦某大廈 16條雨水干管垂直貫穿 325 層主人房陽臺板后， 從 4 層陽臺頂部彎出墻外連通污水干線，唯一的檢修疏通孔 就在彎部。要實施檢修疏通，必須穿行于 4 層的居室，這就 不可避免地會給主人帶來或多或少的不便。因而，許多人不 愿給予配合。一次，管理處準備對其中一條雨水干管進行清淤。維修 人員兩次上門聯(lián)系，都被業(yè)主拒之門外。維修主管又第三次 登門做工作，還是沒有做通。業(yè)主認為管道清淤總是折騰她 家，強調(diào)管理處應(yīng)當(dāng)拿出一勞永逸的方案，并要求同主任會 面。 案例分析 本案例是一件較為典型的因雨水干管設(shè)計不當(dāng)而引發(fā)的 公共部位維修糾紛案例，因?qū)τ晁晒艿臋z修疏

2、通的確給住 戶生活帶來諸多不便， 因此， 在糾紛的處理上， 態(tài)度要謙恭， 處處表現(xiàn)出對業(yè)主的尊重，讓業(yè)主能夠理解物業(yè)管理公司的 苦衷，配合完成雨水干管的檢修疏通工作。如果業(yè)主仍不理 解，不愿配合，就要介紹相關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)，讓業(yè)主了解 配合物業(yè)管理公司完成對公共部位的維修，是業(yè)主應(yīng)盡的義 務(wù)。這種情況的避免，最好是在設(shè)計開發(fā)階段，物業(yè)管理公 司就已介入，從利于物業(yè)管理的角度提出設(shè)計方案。本案例 里的這種情況，業(yè)主提出改造雨水干管的要求并不過分，物 業(yè)管理公司也應(yīng)拿出改造方案，一勞永逸地解決這種設(shè)計上 的不合理。 當(dāng)然，這樣的改造方案必然會牽扯到較大的費用， 應(yīng)征得業(yè)主委員會的同意，或開發(fā)商的支

3、持。 解決方法 業(yè)主要求同主任會面，主任聞訊立即來到該業(yè)主家。主 任招之即來，起碼讓業(yè)主心動，知道物業(yè)管理公司對她想法 的重視程度， 若擺架子拖上幾天， 很可能就會使其更為不滿。 主任到后誠懇地聽完業(yè)主的意見，表示完全理解她的想法， 并對她以往的配合致以謝意。然后和顏悅色地講明管理處同 樣也希望對管道進行一勞永逸的改造，但囿于經(jīng)濟原因短期 難以實施，因為業(yè)主的要求并不為過，但管理處在短時間內(nèi) 也的確難以解決，那么目前的安排也情有可原，雙方相互理 解，事情就好辦了。最后詳細交待了這次清淤的具體安排和 防污染措施， 承諾一定做到既快又凈。 精誠所至， 金石為開 在管理處不厭其煩的努力下，該業(yè)主轉(zhuǎn)變

4、了態(tài)度，欣然同意 馬上予以積極配合，當(dāng)日下午，清淤工作順利展開。相關(guān)法規(guī)制度 1國家建設(shè)部 1989 年第 5 號城市異產(chǎn)毗連房屋管理 規(guī)定 （略）2深圳市住宅小區(qū)業(yè)主公約（節(jié)選）三、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)8. 對本住宅區(qū)物業(yè)管理公司人員在出示工作證（牌） 或有關(guān)證明后 , 在合理時間內(nèi) （ 上午 11:4512:45, 下午 6:007:30） 進入本住宅區(qū)任何樓宇內(nèi)部及公共部位進行檢查、養(yǎng)護或檢 查業(yè)主公約的有關(guān)條款是否得到遵守和實施的巡視行為 , 業(yè) 主應(yīng)提供方便 , 不得拒絕或阻撓。3國家建設(shè)部部 1989 年 7 月 8 日城市房屋修繕管理規(guī)定 （節(jié)選）第一章 總 則第一條 為加強城市房屋

5、修繕的管理，保障房屋住用安 全，保持和提高房屋的完好程度與使用功能，制定本規(guī)定。第二條 本規(guī)定適用于城市 （指國家按行政建制設(shè)立的直 轄市、市、鎮(zhèn) ）房屋的修繕管理。 公有住宅向個人出售后的維 修養(yǎng)護管理辦法另行制定。第三條 本規(guī)定所稱房屋修繕，是指對已建成的房屋進行 拆改、翻修和維護。本規(guī)定所稱房屋所有人，是指持有房屋 產(chǎn)權(quán)證的直管公房管 理單位、自管房單位和私房所有人。第四條 城市房屋的所有人、使用人和房屋修繕企事業(yè)單 位，均應(yīng)遵守本規(guī)定。第三章 房屋修繕責(zé)任第九條 依照國家和地方的有關(guān)規(guī)定修繕房屋，是房屋所 有人應(yīng)當(dāng)履行的責(zé)任。異產(chǎn)毗連房屋的修繕，其所有人依照 城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定承

6、擔(dān)責(zé)任。第十條 租賃房屋的修繕，由租賃雙方依法約定修繕 責(zé)任。第十一條 因使用不當(dāng)或者人為造成房屋損壞的，由其行 為人負責(zé)修復(fù)或者給予賠償。第十二條 在已經(jīng)批準的建沒用地范圍內(nèi)，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移 給建設(shè)單位的危險房屋，其拆除前的修繕由建設(shè)單位負責(zé)。第十三條 房屋所有人和其他負有房屋修繕責(zé)任的人 （ 以 下簡稱修繕責(zé)任人 ），應(yīng)當(dāng)定期查勘房屋， 掌握房屋完損情況， 發(fā)現(xiàn)損壞及時修繕；在暴風(fēng)、雨、雪等季節(jié)，應(yīng)當(dāng)做好預(yù)防 工作，發(fā)現(xiàn)房屋險情及時搶險修復(fù)。在房屋修繕時，該房屋 的使用人和相鄰人應(yīng)當(dāng)給予配合，不得借故阻礙房屋的修 繕。第十四條 對于房屋所有人或者修繕責(zé)任人不及時修繕 房屋，或者因他人阻礙，有

7、可能導(dǎo)致房屋發(fā)生危險的，當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門可以采取排險解危的強制措 施。排險解危的費用由當(dāng)事人承擔(dān)。第九章 法律責(zé)任第三十二條 凡違反本規(guī)定，有下列行為之一的，縣級以 上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以給予行政處罰：（一）房屋所有人或者修繕責(zé)任人不按照國家和地方有關(guān) 規(guī)定修繕房屋，造成房屋嚴重損壞或者危害他人生命財產(chǎn) 的；（二）無故阻礙房屋修繕，造成嚴重后果的；（三）無證或者越級承擔(dān)房屋修繕任務(wù)的；（四 ）中修以上的房屋修繕工程， 不辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)的； （五）房屋修繕工程發(fā)生質(zhì)量、安全事故的。具體處罰辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地 產(chǎn)行政主管部門制訂，報同級人民政府批準后

8、執(zhí)行。第三十三條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可以依照 中華人民共和國行政訴訟法和行政復(fù)議條例的有關(guān) 規(guī)定，申請行政復(fù)議或者向人民法院起訴。逾期不申請復(fù)議 或者不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰 決定的機關(guān)申請人民法院強行執(zhí)行。第十章附 則第三十四條 末設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)，可以參照本規(guī)定執(zhí) 行。建制鎮(zhèn)的房屋修繕管理有特殊要求而不適用于本規(guī)定 的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門另 行規(guī)定。第三十五條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主 管部 門可以依照本規(guī)定制訂實施細則。第三十六條 本規(guī)定由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)解 釋。第三十七條 本規(guī)定自 1991 年 8月 1日起施行。3小區(qū)業(yè)主公約（ 二 ） 業(yè)主的義務(wù)4. 房屋室內(nèi)部分以及供電、供水、供氣等分戶表后部分 （ 往用戶方向 ） 和表前至前一個閥門部分用戶負責(zé)維修養(yǎng)護。5. 凡房屋及附屬設(shè)施有影響市容或者可能危害毗連房屋 安全及公共安全的 , 按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主單獨或聯(lián)合修繕的，業(yè) 主應(yīng)及時進行修繕。拒不進行修繕的 , 由管委會