簽訂房地產(chǎn)銷售代理合同的4大注意事項(xiàng)

1、簽訂房地產(chǎn)銷售代理合同的 4 大考前須知房地產(chǎn)銷售代理在我國(guó)是一個(gè)較新的行業(yè)，很多開發(fā)商也只是開始初 步的嘗試。目前，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，除了開發(fā)以外，如何與代理商簽訂 委托代理合同，標(biāo)準(zhǔn)雙方的權(quán)利義務(wù)， 成了他們最為關(guān)心的問(wèn)題之一。 簽訂房地產(chǎn)銷售代理合同要重點(diǎn)注意哪些方面呢？一、代理方式的選擇房地產(chǎn)銷售代理方式按委托人對(duì)代理人授權(quán)的大小， 可分為一般代理、 獨(dú)家代理和包銷。一般代理，是指委托人在同一地區(qū)和期限內(nèi)，可選 定一家或幾家代理商作為一般代理人，根據(jù)代銷的實(shí)際數(shù)量按協(xié)議規(guī) 定的方法付給傭金，委托人可直接與該地區(qū)的買主成交，其直接成交 局部，不向代理商支付傭金。獨(dú)家代理，是指委托人給予代理商

2、在規(guī) 定地區(qū)和一定期限內(nèi)享有代銷專營(yíng)權(quán)的代理，委托人在該指定地區(qū)和 時(shí)間內(nèi)，不得委托其他第二個(gè)代理人，且商品房出售前的所有權(quán)歸委 托人，由委托人負(fù)責(zé)盈虧。商品房包銷，與獨(dú)家代理十分相近，但不 同之處在于包銷人承當(dāng)銷售剩余商品房的購(gòu)置義務(wù)。由此可見，在簽訂房地產(chǎn)銷售代理合同時(shí)，確定一般代理、還是獨(dú)家 代理、或是包銷，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的。不同的代理方式，開 發(fā)商承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)責(zé)任也不同，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)自身的情況，并結(jié)合代理 商的資信情況，選擇相應(yīng)的代理方式。這里，需要提醒廣闊開發(fā)商， 在擬訂合同的時(shí)候，一定不要嫌麻煩，千萬(wàn)要將選定的代理方式以書 面的形式表述清楚。如選擇包銷，那么要以合同的形式明確

3、約定房地產(chǎn) 包銷商對(duì)包銷范圍內(nèi)的房屋自定銷售價(jià)格，允許其賺取高于開發(fā)商給 予的銷售基價(jià)之上的那局部溢價(jià)，并對(duì)其不能在包銷期限內(nèi)售出的房 屋承當(dāng)購(gòu)置責(zé)任。二、代理的期限及代銷的任務(wù)代理商的代理不可能是無(wú)期限地售完為止，因此，開發(fā)商與代理商簽 訂的房地產(chǎn)銷售代理合同的主要條款之一便是確定銷售時(shí)間，同時(shí)， 還要在合同里明確具體時(shí)間內(nèi)的銷售數(shù)額是多少，即明確具體的代銷 任務(wù)，銷售任務(wù)可以以平方米計(jì)算，也可以以套或幢計(jì)算，不管采用 哪種計(jì)量方式，都要明確規(guī)定在某一具體的時(shí)間銷出具體數(shù)額的房產(chǎn)。三、獎(jiǎng)懲條款的設(shè)定為了有力地促進(jìn)房地產(chǎn)銷售代理工作，開發(fā)商在代理合同里設(shè)有獎(jiǎng)勵(lì) 條款，即如果代理商提前售完所代銷

4、的物業(yè)，應(yīng)該給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)。如根據(jù)提前的時(shí)間，設(shè)立不同的獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)。同樣，為了讓代理商明確 自已的責(zé)任，使代理商感到有壓力，開發(fā)商應(yīng)在合同里增加懲罰條款， 在合同約定的時(shí)間里，如果代理商沒(méi)有售完約定的物業(yè)，開發(fā)商有權(quán) 按比例減少代理商的傭金，用這樣的機(jī)制，可以有效地調(diào)動(dòng)代理商的 積極性和主觀能動(dòng)性，使他們的經(jīng)濟(jì)效益和銷售成績(jī)掛起鉤來(lái)。獎(jiǎng)懲 條款要結(jié)合上述代銷的任務(wù)來(lái)設(shè)定，這樣才能使代理商更加明確自已 的責(zé)任，這樣才是開發(fā)商保護(hù)自身利益的有效手段。四、關(guān)于售房宣傳廣告的約定一般地說(shuō)，開發(fā)商選擇商品房代銷的，那么商品房的廣告宣傳是由代 理商負(fù)責(zé)的，開發(fā)商只需向代理商提供商品房的根本資料即可。但如 果代理商在對(duì)外廣告宣傳中，弄虛作假，買受人因相信虛假?gòu)V告內(nèi)容 而簽訂合同從而引起索賠糾紛，開發(fā)商也是應(yīng)承當(dāng)責(zé)任的。原因有二: 其一，代理商是以開發(fā)商的名義對(duì)外實(shí)施廣告宣傳的，對(duì)于買受人來(lái) 說(shuō)，開發(fā)商才是當(dāng)事人；其二，開發(fā)商有義務(wù)對(duì)代理商的售樓廣告的 內(nèi)容進(jìn)行審查和監(jiān)督，這是義不容辭的法律義務(wù)和社會(huì)責(zé)任。根據(jù)人 民法院的審判實(shí)踐，代理商因制作虛假?gòu)V告，應(yīng)承當(dāng)直接賠償責(zé)任； 開發(fā)商因疏于對(duì)售樓廣告的審查與監(jiān)督義務(wù)，應(yīng)承當(dāng)連帶賠償責(zé)任。由此可見，開發(fā)商委托了房地產(chǎn)銷售代理后，并不意味著一勞永逸了， 開發(fā)商還應(yīng)密切關(guān)注售房宣傳廣告的對(duì)外發(fā)布情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正 代理商的不當(dāng)行為。同時(shí)，對(duì)