呼和浩特市主要商圈商業(yè)物業(yè)調(diào)研報(bào)告

1、呼和浩特市主要商圈商業(yè)物業(yè)調(diào)研報(bào)告呼和浩特市商圈主要商場(chǎng)及主要專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研右蒙古華些房地產(chǎn)公司開發(fā)部市場(chǎng)組：安俊毅、陳春2012/3/15目錄一、購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)61、呼和浩特市主要商圈分布62、商圈特點(diǎn)73、商圈描述74、呼市商圈發(fā)展規(guī)劃4.1 市級(jí)商業(yè)中心規(guī)劃94.2 區(qū)域級(jí)商業(yè)中心規(guī)劃95、各商圈主要百貨、購(gòu)物中心項(xiàng)目個(gè)案調(diào)研105.1 中山路商圈10105.1.1 商圈購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)等業(yè)態(tài)分布5.1.2 中山路百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心個(gè)案調(diào)研11維多利購(gòu)物中心11維多利商廈12民族商場(chǎng)12王府井百貨13天元商廈14天元世奧商廈15維多利時(shí)代廣場(chǎng)15中山路商圈小結(jié)165.2 火

2、車站商圈175.2.1 商圈業(yè)態(tài)分布175.2.2 火車站商圈個(gè)案調(diào)研17內(nèi)蒙古國(guó)際商貿(mào)城17火車站商圈小結(jié)185.3 鼓樓商圈185.3.1 .1商圈購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)等業(yè)態(tài)分布185.3.2 鼓樓商圈個(gè)案調(diào)研19新世紀(jì)廣場(chǎng)19九州商廈20維多利國(guó)際廣場(chǎng)20鼓樓商圈小結(jié)215.4 長(zhǎng)樂宮商圈215.4.1 商圈購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)等業(yè)態(tài)分布215.4.2 長(zhǎng)樂宮商圈個(gè)案調(diào)研22長(zhǎng)樂宮購(gòu)物中心22長(zhǎng)樂宮商圈小結(jié)225.5 萬(wàn)達(dá)商圈235.5.1 商圈主要購(gòu)物中心分布235.5.2萬(wàn)達(dá)商圈購(gòu)物中心個(gè)案調(diào)研23萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)23萬(wàn)達(dá)商圈小結(jié)245.6 北門商圈245.6.1 商圈主要購(gòu)

3、物中心分布245.6.2 北門商圈購(gòu)物中心個(gè)案調(diào)研25九鵬商廈25北門商圈小結(jié)255.7 嘉茂商圈265.7.1 商圈主要購(gòu)物中心分布265.7.2 嘉茂商圈購(gòu)物中心個(gè)案調(diào)研26嘉茂購(gòu)物中心26嘉茂商圈小結(jié)275.8 潤(rùn)宇商圈275.8.1 商圈主要購(gòu)物中心分布275.8.2 潤(rùn)宇商圈個(gè)案調(diào)研28北京華聯(lián)金興店28潤(rùn)宇商圈小結(jié)285.9 南茶坊商圈295.9.1 商圈主要購(gòu)物場(chǎng)所分布295.9.2 商圈主要購(gòu)物場(chǎng)所分布29大召九久街29南茶坊商圈小結(jié)305、呼市主要商場(chǎng)概況306、呼市主要商業(yè)建筑及營(yíng)業(yè)規(guī)模33377、呼和浩特市主要百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀小結(jié)二、專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研371、專業(yè)市場(chǎng)

4、總體量調(diào)研372、專業(yè)市場(chǎng)租金水平383、專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研小結(jié)39三、區(qū)域內(nèi)主要大型超市供應(yīng)401、超市的分布與體量402、主要大型超市經(jīng)營(yíng)狀況41四、大型電器連鎖店市場(chǎng)41主要大型電器專賣店市場(chǎng)調(diào)研41五、餐飲市場(chǎng)及特色市場(chǎng)42主要餐飲、文化街經(jīng)營(yíng)狀態(tài)42六、現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)431、現(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng)中不同類型商業(yè)租金綜合比較432、現(xiàn)有供給配比狀況43七、市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)441、潛在大型商業(yè)供給442、商業(yè)潛在供應(yīng)調(diào)研小結(jié)453、呼市商業(yè)物業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)45八、徐家沙梁商業(yè)的一些觀點(diǎn)461、項(xiàng)目界定462、項(xiàng)目商業(yè)SWOT析46呼和浩特市商業(yè)物業(yè)調(diào)研工購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)1、呼和浩特市主要商圈分布目3

5、Ix習(xí)經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，呼和浩特市目前已經(jīng)形成幾大主要商圈，城市中心地帶的中山路商圈、鼓樓商圈，城市以北的車站商圈，城市以東的長(zhǎng)樂宮商圈、萬(wàn)達(dá)商圈、潤(rùn)宇商圈城市，以南的煙廠嘉茂商圈以及城市以西的舊城北門商圈和南茶坊商圈。其中，百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心類型商業(yè)物業(yè)主要以較為繁華的中山西路為核心，形成了呼和浩特的主要商業(yè)中心。該商業(yè)中心內(nèi)百貨公司、購(gòu)物中心商品消費(fèi)處于內(nèi)蒙古自治區(qū)較高水平。目前，百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心分布主要是呈一線（中山西路）、兩點(diǎn)（長(zhǎng)樂宮、萬(wàn)達(dá)）分布，中山西路百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心較為密集，原因是商業(yè)氛圍形成較早、較成熟，得到人們認(rèn)可，為了滿足呼市及自治區(qū)人口消費(fèi)，同類商業(yè)逐漸興起，形成

6、現(xiàn)有濃厚的商業(yè)氛圍；長(zhǎng)樂宮商圈因位置、體量、時(shí)間等多重因素，成為該商業(yè)點(diǎn)中唯一仍處于發(fā)展階段的百貨商場(chǎng)。長(zhǎng)樂宮商圈區(qū)域內(nèi)百貨類商業(yè)物業(yè)數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于購(gòu)物中心，萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心也不過入世3年的時(shí)間，可見呼市商業(yè)處于發(fā)展的轉(zhuǎn)型階段；由于購(gòu)物中心功能的多樣性與消費(fèi)的多元化，可以滿足不同類型的消費(fèi)群體需求，因此該業(yè)態(tài)正逐漸被廣大消費(fèi)者所認(rèn)同。鼓樓商圈為呼和浩特市較早的商圈，商業(yè)氛圍弱于中山路商圈，目前主要的商場(chǎng)為勸業(yè)商場(chǎng)、九州商廈和新世紀(jì)廣場(chǎng)、鼓樓商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)比較單一、分布也比較零散、檔次較低。車站商圈、北門商圈和南茶坊商圈主要以小商品批發(fā)過主，商場(chǎng)較為低端也較為混亂、存在臟、舌L、差的現(xiàn)象潤(rùn)宇商圈是呼和

7、浩特市最大的建材商圈，商圈內(nèi)其中數(shù)家大型的建材商城，由于商圈內(nèi)建材商場(chǎng)規(guī)模之大，物業(yè)相對(duì)集中，目前以輻射整個(gè)呼市。商圈以主要人群為家居、家裝購(gòu)物人群。2008年后北京華聯(lián)、蒙苑國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)相繼進(jìn)入潤(rùn)宇商圈，使得該商圈以從單純的家居、家裝、建材商圈逐步向購(gòu)物、綜合性商圈轉(zhuǎn)變。2、商圈特點(diǎn)目前總結(jié)呼和浩特市商圈有如下幾個(gè)特點(diǎn)：一、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)單一，由于區(qū)域內(nèi)百貨公司及購(gòu)物中心功能方面較為單一，商品重合率較高，大多為品牌消耗品，僅有的維多利購(gòu)物中心、王府井百貨、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有快捷餐飲，因此可以說(shuō)，整體呼和浩特市缺乏集餐飲、娛樂、休閑功能于一體的購(gòu)物中心。二、周邊環(huán)境較差，在百貨商場(chǎng)及購(gòu)物中心密集區(qū)域，其周邊

8、都會(huì)存有各類專業(yè)市場(chǎng)，因消費(fèi)產(chǎn)品不同，導(dǎo)致消費(fèi)群體不同；兩種不同類型的購(gòu)物場(chǎng)所，兩種不同的購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境，使專業(yè)市場(chǎng)的存在給百貨商場(chǎng)及購(gòu)物中心的周邊整體環(huán)境造成臟、舌L、差，這勢(shì)必給整個(gè)區(qū)域帶來(lái)一定的負(fù)面影響。三、影響與帶動(dòng)共存，雖然專業(yè)市場(chǎng)對(duì)百貨商場(chǎng)及購(gòu)物中心有較大的環(huán)境負(fù)面影響，但是專業(yè)市場(chǎng)因其經(jīng)營(yíng)特定的商品，專業(yè)性較強(qiáng)，具有很強(qiáng)的目的性消費(fèi)行為，因此使其商業(yè)人氣非常旺盛，從而進(jìn)一步提高了商圈的整體商業(yè)氛圍，對(duì)百貨商場(chǎng)及購(gòu)物中心提高銷售額起到了積極的推動(dòng)作用，可謂利弊共存。3、商圈描述商圈核心商圈核心商圈四至輻射商圈規(guī)劃城巾消費(fèi)金（元/日均流量（萬(wàn)主要功能定位東至西南至北名稱至至范圍定位群體

9、nf/天）人）中通新5公呼市山66.7新世紀(jì)道大學(xué)華里各階路萬(wàn)m2廣場(chǎng)北西街大以省級(jí)層消5-3030零售為主商街街上費(fèi)群圈體火通車19萬(wàn)呼倫貝道光明鐵3-5區(qū)域零售、服務(wù)為站m2爾北路北大街路公級(jí)低檔4左右主商街里圈鼓日烏蘭3-5樓17萬(wàn)南馬神盛察布華公區(qū)域中低2-4.510零售和娛樂為商m2街茂東路大里級(jí)端主圈街街長(zhǎng)興樂43.6安烏蘭光3-5區(qū)域中高宮萬(wàn)m2展東路南祭偉華公級(jí)端4-77餐飲、零售商路東路街里圈萬(wàn)展北5公餐飲、娛樂、達(dá)21.6東二環(huán)東大學(xué)二里區(qū)域高端5-305零售、服務(wù)一商萬(wàn)m2路東街環(huán)以級(jí)體化型大城巾圈上綜合體北5.3萬(wàn)通道南西大西工3-5區(qū)域小商品批發(fā)、門m2街、大順街公級(jí)

10、低端4-63零售商北街城子里圈街嘉石大3-5茂12.3昭烏達(dá)羊南一學(xué)公區(qū)域中檔3-51零售、餐飲為商萬(wàn)m2路橋環(huán)西里級(jí)主圈路路潤(rùn)明海5公宇12.7構(gòu)件街秀北垣東里省級(jí)中檔1.8-51豕居、建材專商萬(wàn)m2街路以業(yè)市場(chǎng)圈上南茶6.8萬(wàn)石羊橋云南一大3-5區(qū)域零售、娛樂、坊m2路中環(huán)西公級(jí)低檔2-62餐飲為主商路街里圈4、呼市商圈發(fā)展規(guī)劃4.1 市級(jí)商業(yè)中心規(guī)劃中山路及其周邊區(qū)域目前已經(jīng)形成較大規(guī)模，但從經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的豐富與多樣化、區(qū)域配套和支撐設(shè)施的改善，以及交通、公共設(shè)施運(yùn)做的完善等城市管理方面，需進(jìn)一步改進(jìn)與提升。4.2 區(qū)域級(jí)商業(yè)中心規(guī)劃1、以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為核心及周邊新華東街區(qū)域目前已經(jīng)形成較大規(guī)模

11、，發(fā)展?jié)摿Ψ浅４螅呛羰械诙笊倘?。商業(yè)體量與規(guī)模逐漸與中山路商圈相抗衡，整體發(fā)展偏高端。2、鄂爾多斯大街煙廠嘉茂購(gòu)物中心為軸心及周邊區(qū)域。鄂爾多斯大街嘉茂店周邊極具開發(fā)價(jià)值，周邊有金宇新天地、東瓦窯片區(qū)新開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目是未來(lái)市區(qū)內(nèi)商業(yè)活動(dòng)的又一熱點(diǎn)地區(qū)。3、鼓樓及周邊區(qū)域。鼓樓區(qū)域發(fā)展比較早的商業(yè)本區(qū)域，現(xiàn)在已初具規(guī)模，但整體發(fā)展較低端，商業(yè)格局較混亂。4、火車東站及周邊區(qū)域?；疖囌菊厩皡^(qū)域作為傳統(tǒng)商業(yè)集中區(qū)，人流量大，改造與建設(shè)量比較大。5、各商圈主要百貨、購(gòu)物中心項(xiàng)目個(gè)案調(diào)研5.1 中山路商圈5.1.1 商圈購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)等業(yè)態(tài)分布維多利購(gòu)物中心誠(chéng)信數(shù)碼科技維多利時(shí)代廣場(chǎng)維多

12、利商廈滿達(dá)商廈新亞太商廈寶馬商廈天元世奧商廈民族商場(chǎng)王府井百貨回天元商廈錦都商場(chǎng)中山路商圈主要購(gòu)物商場(chǎng)的分布主要集中在中山西路沿線，中山路商圈現(xiàn)在已經(jīng)有十?dāng)?shù)家大型購(gòu)物廣場(chǎng)，有服裝、快餐店、特色店等，商家銷售額近50億，從業(yè)人員近3萬(wàn)人，中山路及其周邊的客流量每日約10萬(wàn)，高峰時(shí)達(dá)30萬(wàn)。中山西路的購(gòu)物中心分為高、中、低檔次，適合不同的購(gòu)物人群，由于歷史的地段原因，目前中山西路已形成呼和浩特市最大的購(gòu)物商圈。5.1.2 中山路百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心個(gè)案調(diào)研維多利購(gòu)物中心項(xiàng)目名稱維多利購(gòu)物中心國(guó)項(xiàng)目位置中山西路項(xiàng)目規(guī)模建筑面積約80000m2市場(chǎng)定位以中檔商品為主，走中高檔路線，是集“休閑、娛樂、購(gòu)物

13、、餐飲”為一體的綜合性體驗(yàn)式購(gòu)物中心消費(fèi)群體內(nèi)蒙古自治區(qū)內(nèi)各地級(jí)市、盟中收入水平及消費(fèi)水平相對(duì)較高的中青年消費(fèi)胖體業(yè)態(tài)組合包含大型綜合超市、精品專賣店、快捷餐飲、娛樂等多種商業(yè)業(yè)態(tài)樓層分布B1:連鎖超巾F1:黃金珠寶、化妝品、名表、男女鞋F(xiàn)2:男裝、休閑牛仔、箱包皮具F3:女時(shí)裝、女內(nèi)衣、女飾品、游戲廳F4:大小家電、床品家居、兒童用品、羊絨羊毛、工藝禮品F5:體育運(yùn)動(dòng)、健身器材、文化用品、通訊數(shù)碼、美食廣場(chǎng)二6:家電、美食廣場(chǎng)、電玩城主要品牌F1:戴儷爾鉆飾、周大生、歐伯萊、玉蘭油、百麗、馨寵兒F2:JACKJONES馬克華菲、波頓、藍(lán)豹、奧尼路丹西服、狼爪F3:杰西、斯琴、愛慕、潞比、歐迪

14、芬F4:鄂爾多斯、鹿士、富安娜、羅萊F5:探路者、JVG松下、奧林帕斯、蘇伯爾、飛利浦F6:九牧王、千仞崗、江楓林經(jīng)營(yíng)模式聯(lián)營(yíng)、租賃租金/扣點(diǎn)率30元/天叭13-23%招商率100%開業(yè)時(shí)間2006年項(xiàng)目維多利商名稱廈維多利商廈項(xiàng)目中山西路位置項(xiàng)目建筑面積約30000m2規(guī)模市場(chǎng)定位定位為層次較高，屬當(dāng)?shù)刂懈叨税儇浌鞠M(fèi)群體業(yè)態(tài)組合包含精品、專賣店、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)內(nèi)蒙古自治區(qū)內(nèi)各地級(jí)市、盟中收入水平及消費(fèi)水平相對(duì)較高的中青年消費(fèi)群F1:化妝用品、黃金珠寶、箱包皮具、鐘表眼鏡、禮品飾品、數(shù)碼照材、手機(jī)賣場(chǎng)、醫(yī)藥保健、美容美體、郵局商務(wù)、數(shù)碼彩擴(kuò)F2:精品女裝、男士正裝、商務(wù)休閑、淑女裝、流行

15、飾品、襯衣領(lǐng)帶、西褲裘樓層分布F3:男鞋女鞋、精品羊絨、女內(nèi)文胸、職業(yè)女裝、時(shí)尚男裝、中老年女裝、貝貝樂園F4:小家電生活館、數(shù)碼照材、文化用品、家具床品、運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)保健、休閑服飾、兒童用品F1:新新藥店、草原之戀民族工藝品店、玉蘭油、迪奧、依莉莎白、雅頓、周主要大福、瑞恩、吉野家、金利來(lái)品牌F2:愛維、安瑞井、大意、爵度、JEER湯尼俊仕F3:思加圖、愛步、嘉莉詩(shī)、歐迪芬、盤古、鄂爾多斯F4：愛步、飛利浦、夢(mèng)潔、銳步、ADIDASNIKE模式扣點(diǎn)12%-23%100%開業(yè)時(shí)間2003年民族商場(chǎng)項(xiàng)目名稱民族商場(chǎng)日項(xiàng)目位置中山西路項(xiàng)目規(guī)模建筑面積約40000m2市場(chǎng)士位百貨公司消費(fèi)群體以中老年消費(fèi)者為主要服務(wù)對(duì)象業(yè)態(tài)組包含化妝品、服裝服飾、民族旅游用品、通訊器材、家具床品、兒童用品等多種業(yè)態(tài)形式，形成A座精致生活，B座休閑人生的經(jīng)營(yíng)格局A座：F1:黃金珠寶、玉器