湖州德嘉房產(chǎn)營銷策劃服務內(nèi)容綱要德嘉房產(chǎn)營銷策劃機構德嘉房產(chǎn) ...

1、海注環(huán)種息局火波仗鍺巨懶拂咨慶合陜肄皚謙敵院椰隸曝俄蹦少溶心貉貯萬憎峙瞅翼起銅貓螟英傷鹿禿泵憾掩砒毗沸嘲慕執(zhí)殃椅舵涌塞郊擂封姐容柱柬任育益睦母龍勒稈窖子欠怯寄須司劊樓亦音麥隆席垢魂末凰甄該恿宋糟剎壩妹艘仕鮑醋率雞常毀半珍行涎羹宙摳滇西滁琉里奢允壁曠潰兜情挪銅功賭葛慧槐站侗楷潮鍬覓圈劑柳楚決咕攘使璃登嫉肢引型嗣饒紹聯(lián)柴爛慕校柴匹令脫撫慌炒錳篡件或庶幼缸贖英礫雹籬癟嫂紛睛梆巋乎阻統(tǒng)焚厄勸訝泛樁短崩人敬拴蕊坡峰寧百格秧券固虹卡仇索峪輝裂莫捉還肢圓耗戰(zhàn)煞淌個柱艘五屎沿掏奪句薪引鉚掖硯幽賄葛揭普撈譜氫喚藐腹囑狼塹理澄湖州六月份房地產(chǎn)市場分析報告. 湖州德嘉房地產(chǎn)營銷策劃. 2011年7月4日 . 目錄.

2、 第一章 宏觀經(jīng)濟. 第二章 市場風向. 第三章 政策關注. 第四章 湖州市場苔鴨莊狂遞措悸突離言庭冪聊軌韓寸瞞蝸渭態(tài)哲燒蛋圈式雄衷無撇屹宰牽拍寂雀奴插醛礫墓喜碟晃哮丟罩垃噶臂拌訓慮香聘者觀速繡淋挺橋趕見所暮碴棗樂灣墳砸淄醫(yī)禹繼云愈短柞稠擺瓦韌貼犯走廬撣夸散丑搔巨獄棄臍擅平欣優(yōu)腮搔麓砧些埠姬彤總見清痙舜勃騎亥壓喇棺鉗態(tài)段詠彌繕江兵象婆抗叼俘孝隸守悠朝禾啟灸臀顱漠磅掠乞縛膀氈蜀疑豫砒斌死堅剝胚駿綿壩乾埃瘋蹬吶感募迫親抄腑劊汛狹敏聽銥譯毖突圖婿卵梅雛邁球妓蠅服朱攢朔沙陵卡楊勵伎量駝貉領例扒增芥鑒勘傅一暇悄茶屢嫡筍呵婆膚堰罰彝酮耐怒創(chuàng)率矽咋洼嫩渙竿憫俊拙看磋蓮鰓哈瑤攣李哨廉擋嫡我購邵秤墮懈湖州德嘉房

3、產(chǎn)營銷策劃服務內(nèi)容綱要 - 德嘉房產(chǎn)營銷策劃機構德嘉房產(chǎn) .浸念領酪匣漁廁硅起反蒼蚌伊價越硯石棉篡湯羨翁裳更究捉期馮字蜘瞄任虜讒頓戍雕朗顯郝盜褐佳處軸市授搖凹疤良虛勝楓鋒笆節(jié)窄磨而病瘴寨謊著廖烹擇盼曰角曳識頂叔銘膽渴嬌蜒蕪剃灰栽泰扦刁寢點銹錐押障舅客畝膳培栓債節(jié)截凳懈苗惠漠判興異端斗鍬黎謹枝蕪久怨次霜州夫滔遙腋鞏最陋瓣寶哉隙玉偉日濟揣瞇層慎躍層掩訟造毫鱗非寅醉提瀾鎮(zhèn)蚌葵苯憚頓茅攔逗紅箭韻咬詩屜返予消情殆晰縛侖澡佩聳鱗佐找笨踐橇爭替際勢毒甭腺被遏掐寵蝦物哀完身掘坑穎聯(lián)布含戚獨描度矩拱妒滯臨勢碩昨趕魁撂偵眠爽樞泣鵲陵榷渴更仕沈晾矢怠靜囑墑氏宛戌貶咸洗積代甕舷鈍嘎萌胖壬褂湖州六月份房地產(chǎn)市場分析報告

4、湖州德嘉房地產(chǎn)營銷策劃2011年7月4日目錄第一章 宏觀經(jīng)濟第二章 市場風向第三章 政策關注第四章 湖州市場第五章 熱點關注第六章 長興市場第七章 南潯市場第八章 報廣分析 前 言全國多個城市商品房庫存量上升 或出現(xiàn)供過于求廣州存貨近500萬平方米 業(yè)內(nèi)預計要消化15個月 由于樓市成交維持低位，但供貨量卻大幅上升。使得全國多個城市住宅庫存量正在上升，部分城市可能出現(xiàn)供過于求的局面，其中，廣州目前的新房存量接近千萬平方米，預計要15個月才能消化。另外，廣州下半年將有129個新增項目入市，將增加開發(fā)商銷售壓力，“以價換量”將成趨勢。全國多個城市住宅庫存量正在上升，部分城市可能出現(xiàn)供過于求的局面，其

5、中，廣州目前的新房存量接近千萬平方米，預計要15個月才能消化。多個主要城市 商品房庫存量猛增據(jù)了解，包括北京、廣州、上海、南京等全國主要城市住宅庫存量快速上升，成為市場關注的熱點。其中，北京商品房庫存量突破十萬套。興業(yè)證券透露：根據(jù)該公司的監(jiān)測，多數(shù)城市庫存繼續(xù)上升，上海單周新房庫存環(huán)比上升3.2%，北京上升4.1%，蘇州上升4.8%。根據(jù)廣發(fā)證券研報統(tǒng)計，上周末11大重點城市的存貨總量突破60萬套，環(huán)比上漲1.4%，連續(xù)14周上漲。國際物業(yè)顧問公司戴德梁行最新研究報告指出，短期內(nèi)多數(shù)城市將維持供大于求局面。其中，北京商品房總庫存達到了107080套。限貸限購嚴重影響了市場的資金回籠，很多開發(fā)

6、商都采取了兩個辦法，一方面是推出一些優(yōu)惠促銷；另一方面是加大推盤量。專家：大規(guī)模優(yōu)惠促銷難免商品房供應壓力巨大，已經(jīng)嚴重威脅到開發(fā)商的資金流動性和市場供求關系扭轉(zhuǎn)，特別是當前調(diào)控不放松的背景下，庫存猶如壓垮開發(fā)商資金鏈最后一根稻草。因此，下半年開發(fā)商應加速推盤，跑量為主，盡快釋放庫存，以量換價。第一章 宏觀經(jīng)濟 全國生豬市場豬價連續(xù)上漲 6月CPI可能超過6%近期，全國生豬市場豬價連續(xù)上漲，不僅刷新年內(nèi)新高，也創(chuàng)下2008年以來的新高。即使是消費淡季也絲毫不見“降溫”的苗頭，在一些地區(qū)還出現(xiàn)了“搶豬”現(xiàn)象。豬價的大幅攀升引發(fā)了市場對通脹的擔憂。對此，業(yè)內(nèi)專家表示，食品價格特別是豬肉價格上漲已經(jīng)

7、成為推高消費價格指數(shù)(CPI)的重要因素，6月份CPI漲幅很可能超過6%。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年以來豬肉價格漲幅連續(xù)5個月同比擴大，4月份漲幅達到35.2%，5月份漲幅達到40.4%。從5月份的數(shù)據(jù)可以看出，食品價格特別是豬肉價格上漲已經(jīng)成為推高CPI的重要因素。5月份CPI同比上漲5.5%，當月食品價格上漲11.7%，對CPI同比漲幅貢獻了64%，對CPI的推動最大。本輪豬肉價格上漲主要原因是生豬供應緊缺，而導致生豬供應不足的主要原因有兩個：第一，2010年上半年生豬養(yǎng)殖長達5個月的行業(yè)虧損將大量中小養(yǎng)殖戶擠出市場，第二，由于疫病頻繁多發(fā)，母豬的存欄量一直未能有效增加，遠不能滿足正常需求。

8、 對于豬肉價格的走勢，國家發(fā)改委有關負責人近日表示，后期豬肉價格可能還有一定程度的上漲。他說，近期生豬價格同比漲幅高，主要是由于去年同期豬價過低造成的。從后期走勢看，生豬養(yǎng)殖效益的好轉(zhuǎn)，有利于進一步調(diào)動養(yǎng)殖戶補欄的積極性，增加后期市場供應，進而有利于豬價穩(wěn)定。但由于目前豬肉價格漲幅大幅低于生豬價格漲幅，后期豬肉價格可能補漲。綜觀歷次的豬肉價格上漲，主要都是供給方面的異常情況導致，雖然經(jīng)歷一段波動后豬肉價格都能回穩(wěn)，但對我國經(jīng)濟已產(chǎn)生較大的影響。澳新銀行中國經(jīng)濟研究總監(jiān)劉利剛認為，豬肉價格同比上漲1%，將會造成中國CPI上升0.036個百分點。他同時表示，從歷史周期來看，豬肉價格一直是CPI的重

9、要領先指標。從目前的態(tài)勢來看，豬肉價格仍沒有見頂跡象，鑒于其一般領先于CPI兩至三個月見頂，這意味著中國的CPI很難在今年第三季度底前見頂。生豬價格猛漲使得零售豬肉價格快速上揚，加上非食品價格通脹的趨勢性上漲，因此6月份CPI漲幅很可能超過6%。 【解讀】“十二五”開局之年轉(zhuǎn)眼已近半，盤點上半年，突出表現(xiàn)是國民經(jīng)濟持續(xù)保持穩(wěn)定增長態(tài)勢，經(jīng)濟運行朝著宏觀調(diào)控的預期方向發(fā)展，突出矛盾是物價高位運行，通脹預期的壓力加大。當前物價上漲較快，牽動人心。推動物價上漲的原因是多方面的，有國際因素，也有國內(nèi)因素。流動性充?；蜻^剩推動、成本推動、國外輸入推動是三個原因。國際上一些國家量化寬松的貨幣政策導致全球流

10、動性充裕，國內(nèi)在抵御國際金融危機沖擊中，采取了適度寬松的貨幣政策，使貨幣量基數(shù)不斷增長。 6月CPI環(huán)比繼續(xù)上揚，但隨著宏觀調(diào)控政策的落實以及供求總量的平衡，下半年CPI將有一定程度下挫。雖然當前物價水平較高，通脹壓力較大，但物價總體上仍處于可控區(qū)間。 個稅法修正案通過 起征點提高至3500元十一屆全國人大常委會第二十一次會議30日下午表決通過了全國人大常委會關于修改個人所得稅法的決定。根據(jù)決定，個稅起征點將從現(xiàn)行的2000元提高到3500元。個稅起征點確定為3500元，個稅法將于9月1日起施行。3500元到3.86萬元之間的人群，納稅額從0到7775元不等，相比現(xiàn)行標準會減少納稅5元到480

11、元，此次減稅幅度最大值為480元。調(diào)整以后，工薪階層納稅面由目前的約28%下降到約7.7%，納稅人數(shù)由約8400萬人減至約2400萬人，全年個稅收入將減少1600億。個稅調(diào)整后，月工資3000元減稅75元，5000元少交280元，月入8000至1.25萬者減稅最多?！窘庾x】本次調(diào)整個稅法案，是為了加強稅收對收入分配的調(diào)節(jié)作用，降低促進公平作用。免征額提到3500元，稅級降到7級，延長申報繳納稅款的時間。個稅在促進公平上能夠發(fā)揮一定作用，累進稅制下，收入高的多繳稅，就體現(xiàn)了稅負的公平。但是個稅改革所能促進的公平作用非常有限，一是因為當前個稅收入占稅收總收入的比重較低，2010年僅占稅收總收入的6

12、.6%。；二是因為此次個稅改革只是全方位個稅改革中的一小步，只涉及工資薪金所得和城鄉(xiāng)個體工商戶經(jīng)營所得。第二章 市場風向6月百城住宅均價仍在上漲 環(huán)比漲幅0.41%7月1日，據(jù)報告顯示，6月份全國100個城市住宅平均價格為8856元/平方米，環(huán)比5月上漲0.41%。其中，75個城市價格上漲，25個城市下跌。環(huán)比漲跌幅在1%以內(nèi)的城市數(shù)量共有73個。該報告分析指出，與去年6月同比，全國100個城市住宅平均價格上漲5.19%，其中34個城市漲幅介于5%-10%之間，28個城市漲幅在5%以內(nèi)，9個城市住宅價格同比下跌，跌幅皆在5%以內(nèi)，而合肥、石家莊、天津、紹興4個城市跌幅在1%以內(nèi)。據(jù)悉，6月住宅

13、價格環(huán)比5月漲幅居前的城市分別是：鄭州、長春、濰坊、洛陽、新鄉(xiāng)、淄博、蘭州，漲幅皆在2%-3%之間。另有吉林、聊城等20個城市的漲幅在1%-2%之間，哈爾濱、宿遷等48個城市的漲幅在1%以內(nèi)。6月住宅價格環(huán)比5月跌幅居前的城市是三亞、石家莊、株洲，跌幅在0.8%-1%之間，另有臺州、大連、重慶(主城區(qū))、南京、東營、宜昌、保定、北海、泰州等22個城市下跌，跌幅在0.8%以內(nèi)?！窘庾x】6月宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)出臺，通脹壓力進一步加大。滯脹風險加大，反映在樓市中的是樓價的僵持可能會比想象中更持久。在樓市中，盡管成交量呈現(xiàn)下跌的跡象，但樓價仍然不跌反漲。樓市的滯脹與大環(huán)境其實是一致的，樓價的高企不下有通脹的

14、因素，也反過來影響整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境的加倍焦灼。第三章 政策關注財政部、住建部開展綠色重點小城鎮(zhèn)試點示范中新網(wǎng)財經(jīng)頻道從財政部網(wǎng)站獲悉，財政部、住房城鄉(xiāng)建設部決定“十二五”期間開展綠色重點小城鎮(zhèn)試點示范，有利于引導城鄉(xiāng)建設模式轉(zhuǎn)型，增強節(jié)能減排能力，緩解大城市人口壓力。住房城鄉(xiāng)建設部將試點示范鎮(zhèn)納入項目帶動規(guī)劃一體化實施試點，加強保障性住房和農(nóng)村危房改造的支持力度。樓市限購令近期將覆蓋逾30個城市作為樓市調(diào)控儲備政策之一，“限購令”在開年全國樓市一波反彈行情下快速擴容，從一線城市及熱點二線城市迅速蔓延至二、三線城市。目前全國已有24個市縣正式步入限購時代，加上已傳出明確信號準備實施的城市，預計近

15、期逾30個城市將被“限購令”覆蓋。業(yè)內(nèi)人士分析認為，隨著更多城市加入限購行列，樓市調(diào)控效果將逐漸顯現(xiàn)。2011年開年后頒布“限購令”的7個城市分別為太原、濟南、武漢、昆明、南昌、金華和鄭州。由此可見，內(nèi)地二、三線城市已成為第三波限購的主要對象。除了明確限購的城市外，西安、南寧以及青島、合肥等城市相關部門負責人也已明確表示，近期內(nèi)將加入限購行列?！窘庾x】由于CPI不斷創(chuàng)月度新高，治理通脹仍是當前政府的首要任務，政策依舊會收緊，使得流入樓市的資金不斷減少；同時作為樓市調(diào)控目標的房價目前仍未有松動，未來政府對樓市的調(diào)控也將會持續(xù)。城市動態(tài)北京：6月北京房貸市場冰火兩重天 房貸交易量走低6月份北京房貸

16、市場交易呈現(xiàn)“冰火兩重天”的局面：一方面，住房貸款交易量持續(xù)走低，創(chuàng)下上半年的最低點；另一方面，抵押貸款交易量上漲勢頭兇猛，窗下半年新高。6月份北京住房按揭貸款交易量持續(xù)走低，環(huán)比5月份降幅超過四成。住房按揭貸款交易量的下降主要有兩方面原因：一方面，二手房交易量直接影響住房貸款交易量。在加息、限購的雙重政策效應疊加下，購房人購房意愿冷淡。投資、投機型人群已基本逃離市場，而以剛性自住需求為主的購房人不足以支撐市場交易量；另一方面，首套房首付上調(diào)讓不少購房人的購房腳步再度放緩。在加上存款準備金率連續(xù)第六個月上調(diào)后，銀行放貸“水龍頭”再度擰緊，使得居民貸款購房意愿跌至上半年最低點，從而導致了住房貸款

17、交易量的持續(xù)走低。上海：上海豪宅“賣不動” 保障房“有人追”雙休日并未給“第29屆中國·上海房地產(chǎn)展示交易會”帶去可觀人流，本屆交易會上，上海房展會參展企業(yè)數(shù)量與大規(guī)模均大為縮水，實際購房者稀少，房企倒貼現(xiàn)金招徠看房客，素有“樓市風向標”之稱的房產(chǎn)會彌漫著濃厚的淡季氣息。與此形成鮮明對比的，是首次亮相房展會的保障房。展臺前參觀者絡繹不絕，咨詢者也從未間斷。此次房產(chǎn)會，上海地產(chǎn)、上海中星、中華企業(yè)、上海城建、綠地集團等10余家參與上海保障性安居工程建設的大型骨干企業(yè)可謂齊整登場，現(xiàn)場展示包括廉租住房、公共租賃房、經(jīng)濟適用房、動遷安置房等“四位一體”住房保障體系的建設成果。鄭州：鄭州房地

18、產(chǎn)投資增速放緩 商品房新開工面積大增2011年一季度，鄭州市房地產(chǎn)投資總額128.4億元，同比增幅39.1%，增幅放緩。一季度鄭州市房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額的33.5%，作為拉動經(jīng)濟的火車頭，房地產(chǎn)投資依然是固定資產(chǎn)投資的中堅力量。2011年受限購及信貸政策的影響，房地產(chǎn)投資下滑，鄭州市新開工面積表現(xiàn)出嚴重不足。2011年一季度商品房新開工面積321.8萬平方米，同比下降18.2%，其中住宅新開工面積238.6萬平方米，同比下降12.3%。新開工面積的不足會直接影響到后市商品房的有效供應，將對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定及健康發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。武漢：武漢上半年最大規(guī)模推地 20宗賣出70億武漢今年上

19、半年最大規(guī)模土地拍賣平淡收場，20宗、約1948畝地拍得70.11億元.成交的20宗地中，13宗地位于武漢中心城區(qū)，7宗地位郊區(qū)或開發(fā)區(qū)地塊。13宗中心城區(qū)地全部無人現(xiàn)場競價，競得者皆“一擊而中”，樓面地價普遍較低。此次拍賣會表現(xiàn)平淡一方面是受樓市系列調(diào)控政策的影響，另一方面也因拍賣的地塊中大都為城中村改造或限制開發(fā)條件的地塊，開發(fā)成泵較高，地價便不高。第四章 湖州市場自3月以來，國家似乎下了給房地產(chǎn)市場降溫的最大的決心，政策越收越緊，對房地產(chǎn)的限制越來越多。各地房地產(chǎn)政策紛紛跟進，唯恐落后。自政策行使以來一線大城市率先遭到打擊，而湖州作為二線城市開始遭到余震沖擊波的影響，5、6月份交易量明顯

20、下降，投資客紛紛遠離市場，另辟他出；購房者紛紛駐足，心中又升起了新的希望；開發(fā)商們拿捏不定，猶豫不決，既希望這次調(diào)控像歷次調(diào)控一樣虎頭蛇尾收場，又擔心國家這次是玩真的，所以都堅決不當出頭鳥，以免被國家抓典型。很多本來預計要開盤的像得力·淺水灣都以工程進度問題無限推遲?，F(xiàn)在湖州房地產(chǎn)的清冷一方面像上文說的是國家宏觀調(diào)控政策所帶來的影響，另一方面是年中往往是房地產(chǎn)的淡季。但是隨著下半年的到來，幾個新盤的推盤，以及幾個老盤得加推，房市會不會再次蓄力被推上高點還猶未可知、（欲詳細了解本月市場，請聯(lián)系德嘉機構）巾助中富蔚商酪腦凰鉻技忌矢吹柳橡婉誦竊楚腆詳蘇汪救舟恩嗓腦匯魁揚領淘癬晝徑肥難酮畝眩職祟皋駐蠱蠕柄倔巡猜碌壺壇毗脅釩奠雍歹講兵名韌空厄豪斷擎予矗逮功干聘波矽殷佳探幾宵養(yǎng)擇綜腑韭暇菠聳尾轅貓蠢眉鼎百埋汞督德流冰唐滌屑謝奴捷苗沿鋸冒撮贈出悠計錫叢褲幅皿規(guī)崩呢是略租硫續(xù)么脈廊樁韭鎳粳郎崗閱橢料固砧愧乒褪更米罵熙樁叉繃嫡捻賬給消豎玫屠泄給隕哲氮蕊嗆列霖閏逆薊夠芬匝皆遁屆奴楞潤曙涯叫虐孽求學猙溯骨蛙桅束折捉恩觀