房地產(chǎn)營(yíng)銷執(zhí)行方案

1、房地產(chǎn)營(yíng)銷執(zhí)行方案好的房地產(chǎn)營(yíng)銷方案必須有一個(gè)好的計(jì)劃書(shū) ，以在整體上把握整個(gè)營(yíng) 銷活動(dòng)。市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃更注重產(chǎn)品與市場(chǎng)的關(guān)系，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場(chǎng) 營(yíng)銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場(chǎng)營(yíng)銷效能，必須學(xué)會(huì)如何制訂和執(zhí)行正確的市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃。房地產(chǎn)營(yíng)銷計(jì)劃的內(nèi)容 在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營(yíng)銷計(jì)劃十分重要。一般來(lái)說(shuō)，市 場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃包括：1 .計(jì)劃概要:對(duì)擬議的計(jì)劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。2 .市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場(chǎng)，產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷渠道和宏觀環(huán)境等 方面的背景資料。3 .機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析：綜合主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢(shì)、以及計(jì)劃必須涉 及的產(chǎn)品所面臨的問(wèn)題。4 .目標(biāo):確定

2、計(jì)劃在銷售量、市場(chǎng)占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。5 .市場(chǎng)營(yíng)銷策略：提供用于完成計(jì)劃目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷方法。6 .行動(dòng)方案：本方案回答將要做什么？誰(shuí)去做？什么時(shí)候做？費(fèi)用多少？7 .預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表：綜述計(jì)劃預(yù)計(jì)的開(kāi)支。8 .控制:講述計(jì)劃將如何監(jiān)控。一、計(jì)劃概要 計(jì)劃書(shū)一開(kāi)頭便應(yīng)對(duì)本計(jì)劃的主要目標(biāo)和建議作一扼要的概述，計(jì)劃概要可讓高級(jí)主管很快掌握計(jì)劃的核心內(nèi)容 ，內(nèi)容目錄 應(yīng)附在計(jì)劃概要之后。二、市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀 計(jì)劃的這個(gè)部分負(fù)責(zé)提供與市場(chǎng)、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料1 .市場(chǎng)情勢(shì)應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場(chǎng)的資料，市場(chǎng)的規(guī)模與增長(zhǎng)取決 于過(guò)去幾年的總額，并按市場(chǎng)細(xì)分與地區(qū)細(xì)分來(lái)分別列出

3、，而且還應(yīng)列 出有關(guān)顧客需求、觀念和購(gòu)買(mǎi)行為的趨勢(shì)。2 .產(chǎn)品情勢(shì)應(yīng)列出過(guò)去幾年來(lái)產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價(jià)格、 差益額和純利潤(rùn)等的資料。3 .競(jìng)爭(zhēng)情勢(shì)主要應(yīng)辨明主要的競(jìng)爭(zhēng)者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場(chǎng) 占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場(chǎng)營(yíng)銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為 的其他特征等方面加以闡述。4 .宏觀環(huán)境情勢(shì) 應(yīng)闡明影響房地產(chǎn)未來(lái)的重要的宏觀環(huán)境趨勢(shì)，即人 口的、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治法律的、社會(huì)文化的趨向。三、機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析 應(yīng)以描述市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ)，找出主要的 機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)和整個(gè)營(yíng)銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問(wèn) 題等。1 .機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)分析 經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要機(jī)會(huì)與挑

4、戰(zhàn)指的是 外部可能左右企業(yè)未來(lái)的因素。寫(xiě)出這些因素是為了要建議一些可采 取的行動(dòng)，應(yīng)把機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到 特別的關(guān)注。2 .優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析 應(yīng)找出公司的優(yōu)劣勢(shì)，與機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)相反，優(yōu)勢(shì)和 劣勢(shì)是內(nèi)在因素，前者為外在因素，公司的優(yōu)勢(shì)是指公司可以成功利用 的某些策略，公司的劣勢(shì)則是公司要改正的東西。3 .問(wèn)題分析在這里，公司用機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)和優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析的研究結(jié)果來(lái)確定在計(jì)劃中必須強(qiáng)調(diào)的主要問(wèn)題。 對(duì)這些問(wèn)題的決策將會(huì)導(dǎo)致隨 后的目標(biāo)，策略與戰(zhàn)術(shù)的確立。四、目標(biāo)止匕時(shí)，公司已知道了問(wèn)題所在，并要作為與目標(biāo)有關(guān)的基本決 策,這些目標(biāo)將指導(dǎo)隨后的策略與行動(dòng)方案的擬定。有兩類目

5、標(biāo)-財(cái)務(wù)目標(biāo)和市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)需要確立。1 .財(cái)務(wù)目標(biāo) 每個(gè)公司都會(huì)追求一定的財(cái)務(wù)目標(biāo)，企業(yè)所有者將尋求一 個(gè)穩(wěn)定的長(zhǎng)期投資的蓋率，并想知道當(dāng)年可取得的利潤(rùn)。2 .市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo) 財(cái)務(wù)目標(biāo)必須要轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)。例如，如果公 司想得180萬(wàn)元利潤(rùn),且其目標(biāo)利潤(rùn)率為銷售額的10%,那么,必須確 定一個(gè)銷售收益為1800萬(wàn)元的目標(biāo)，如果公司確定每單元售價(jià)20萬(wàn) 元,則其必須售出90套房屋。目標(biāo)的確立應(yīng)符合一定的標(biāo)準(zhǔn)：各個(gè)目標(biāo)應(yīng)以明確且可測(cè)度的形式 來(lái)陳述，并有一定的完成期限。各個(gè)目標(biāo)應(yīng)保持內(nèi)在的一致性。如果可能的話，目標(biāo)應(yīng)分層次地加以說(shuō)明，應(yīng)說(shuō)明較低的目標(biāo)是如何從較 高的目標(biāo)中引申出來(lái)。 五、市場(chǎng)營(yíng)銷

6、策略 應(yīng)在此列出主要的市場(chǎng)營(yíng) 銷策略綱要，或者稱之為”精心策劃的行動(dòng)在制定營(yíng)銷策略時(shí)往往會(huì) 面對(duì)多種可能的選擇，每一目標(biāo)可用若干種方法來(lái)實(shí)現(xiàn)。例如，增加10% 的銷售收益的目標(biāo)可以通過(guò)提高全部的房屋平均售價(jià)來(lái)取得，也可以通過(guò)增大房屋銷售量來(lái)實(shí)現(xiàn)。同樣，這些目標(biāo)的每一目標(biāo)同樣也可用 多種方法取得。如促進(jìn)房屋銷售可通過(guò)擴(kuò)大市場(chǎng)提高市場(chǎng)占有率來(lái)獲 得。對(duì)這些目標(biāo)進(jìn)行深入探討后，便可找出房屋營(yíng)銷的主要策略。 策 略陳述書(shū)可以如下所示：目標(biāo)市場(chǎng)：高收入家庭，特別注重于男性消費(fèi)者及各公司，注重于外企。產(chǎn)品定位：質(zhì)量高檔的外銷房。有商用、住 家兩種。價(jià)格:價(jià)格稍高于競(jìng)爭(zhēng)廠家。配銷渠道:主要通過(guò)各大著名 房地

7、產(chǎn)代理公司代理銷售。服務(wù):提供全面的物業(yè)管理。 廣告:針對(duì)市場(chǎng)定位策略的定位的目標(biāo)市場(chǎng)，開(kāi)展一個(gè)新的廣告活動(dòng)，著重宣傳高 價(jià)位、高舒適的特點(diǎn)，廣告預(yù)算增加30%。研究與開(kāi)發(fā)：增加25%的 費(fèi)用以根據(jù)顧客預(yù)購(gòu)情況作及時(shí)的調(diào)整。 使顧客能夠得到最大的滿足。市場(chǎng)營(yíng)銷研究：增加10%的費(fèi)用來(lái)提高對(duì)消費(fèi)者選擇過(guò)程的了解，并 監(jiān)視競(jìng)爭(zhēng)者的舉動(dòng)。六、行動(dòng)方案策略陳述書(shū)闡述的是用以達(dá)到企業(yè)目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng) 銷推動(dòng)力。而現(xiàn)在市場(chǎng)營(yíng)銷策略的每一要素都應(yīng)經(jīng)過(guò)深思熟慮來(lái)作回 答:將做什么？什么時(shí)候去做？誰(shuí)去做？將花費(fèi)多少？等等具體行動(dòng)。七、預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表行動(dòng)方案可使經(jīng)理能編制一個(gè)支持該方案的預(yù)算， 此預(yù)算基本上為一項(xiàng)預(yù)

8、計(jì)盈虧報(bào)表。主管部門(mén)將審查這個(gè)預(yù)算并加以 批準(zhǔn)或修改。八、控制 計(jì)劃的最后一部分為控制，用來(lái)控制整個(gè)計(jì)劃的進(jìn)程。通常, 目標(biāo)和預(yù)算都是按月或季來(lái)制定的。這樣公司就能檢查各期間的成果 并發(fā)現(xiàn)未能達(dá)到目標(biāo)的部門(mén)。有些計(jì)劃的控制部分還包括意外應(yīng)急計(jì)劃,簡(jiǎn)明扼要地列出可能發(fā)生的某些不利的情況時(shí)公司應(yīng)采取的步Word常用快捷鍵查找文字、格式和特殊項(xiàng)Ctrl+G使字符變?yōu)榇煮wCtrl+B為字符添加下劃線Ctrl+U刪除段落格式Ctrl+Q復(fù)制所選文本或?qū)ο驝trl+C剪切所選文本或?qū)ο驝trl+X粘貼文本或?qū)ο驝trl+V撤消上一操作Ctrl+Z重復(fù)上一操作Ctrl+Y單倍彳f距Ctrl+1雙倍行距 Ct

9、rl+21.5倍行品巨Ctrl+5在段前添加一行間距Ctrl+0段落居中Ctrl+E分散對(duì)齊 Ctrl+Shift+D取消左側(cè)段落縮進(jìn)Ctrl+Shift+M創(chuàng)建懸掛縮進(jìn)Ctrl+T減小懸掛縮進(jìn)量Ctrl+Shift+T取消段落格式Ctrl+Q創(chuàng)建與當(dāng)前或最近使用過(guò)的文檔類型相同的新文檔Ctrl+N打開(kāi)文檔 Ctrl+O撤消拆分文檔窗口Alt+Shift+C保存文檔 Ctrl+SExcel常用快捷鍵移動(dòng)到工作薄中的下一張工作表CTRL+Page down移動(dòng)到工作薄中的上一張工作表或選中其它工作表ctrl+page up選中當(dāng)前工作表和下一張工作表shift+ctrl+page down取消選

10、中多張工作表 ctrl+page down選中當(dāng)前工作表和上一張工作表ctrk+shift+page up移動(dòng)到行首或窗口左上角的單元格home移動(dòng)到文件首ctrL+home移動(dòng)到文件尾ctrL+end向右移動(dòng)一屏Alt+page down向左移動(dòng)一屏Alt+page upWord常用快捷鍵查找文字、格式和特殊項(xiàng)Ctrl+G使字符變?yōu)榇煮wCtrl+B為字符添加下劃線Ctrl+U刪除段落格式Ctrl+Q復(fù)制所選文本或?qū)ο驝trl+C剪切所選文本或?qū)ο驝trl+X粘貼文本或?qū)ο驝trl+V撤消上一操作Ctrl+Z重復(fù)上一操作Ctrl+Y單倍彳f距Ctrl+1雙倍行距 Ctrl+21.5倍行品巨Ctrl+5在段前添加一行間距Ctrl+0段落居中Ctrl+E分散對(duì)齊 Ctrl+Shift+D取消左側(cè)段落縮進(jìn)Ctrl+Shift+M創(chuàng)建懸掛縮進(jìn)Ctrl+T減小懸掛縮進(jìn)量Ctrl+Shift+T取消段落格式Ctrl+Q創(chuàng)建與當(dāng)前或最近使用過(guò)的文檔類型相同的新文檔Ctrl+N打開(kāi)文檔 Ctrl+O撤消拆分文檔窗口Alt+Shift+C保存文檔 Ctrl+SExcel常用快捷鍵移動(dòng)到工作薄中的下一張工作表CTRL+Page down移動(dòng)到工作薄中的上一張工作表或選中其它工作表ctrl+page up選中當(dāng)