淺析房產(chǎn)稅的問題與政策建議

1、淺析房產(chǎn)稅的問題與政策建議摘要 近期各地房產(chǎn)快速上漲，各地政府先后出臺了 一系列調(diào)控房價的措施，但措施并不能持久，為此從開征房 產(chǎn)稅的意義出發(fā)，歸納了我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在稅制結(jié)構(gòu)不盡 合理、課稅依據(jù)不盡合理、稅率設(shè)計不盡合理、相關(guān)的配套 政策不完善等問題，在此基礎(chǔ)上，提出了深化房產(chǎn)稅改革的 政策建議。 關(guān)鍵詞 房產(chǎn)稅；房產(chǎn)稅制度政策中圖分類號 C916 文獻標識碼 A 文章編號 1671-5918 （2017）02-0081-02doi： 本刊網(wǎng) 址http ： 近幾年以來，我國房價不斷上升，居高不下，一直是全 國人民普遍關(guān)注的問題。 特別是近一年來， 不但北京、 上海、 廣州、深圳等一線城市上

2、漲幅度較快， 連廈門、 南京、 杭州、 合肥、福州等二線城市也漲幅驚人，上半年中國主要的 38 個城市中，僅有 13 個城市的房價沒有上升，占比 34%。其 余 66% 的城市房價有不同程度的上升， 其中漲幅超過 10%的 城市有 17 個，占比 45%；漲幅超過 30%的城市 8 個，占比 21%。從漲幅最高的三個城市看， 深圳為 76%，東莞為 44%， 而南京為 37%。為了抑制房價的上漲， 2016 年 9-10 月，各 地政府先后出臺了很多調(diào)控房價的措施，包括提高稅費、提 高購房首付比例、 限制貸款發(fā)放等來提高交易成本， 施行“限 購限貸”，來控制房價的過快增長，到幾個城市進行房產(chǎn)稅

3、 試點，以達到抑制購房需求，降低房價的目的。但是這些措 施沒有持久多長時間，它們不僅抑制商品房市場的投機需 求，也影響了一些正常的購房需求。很多地方政府通過行政手段來壓低房價，并出臺相應(yīng)的 限購政策，實際表明這一調(diào)控手并沒有使一線城市房價得到 良好的控制， 相反還是有上漲的趨勢。 宏觀調(diào)控的有效方法， 應(yīng)該要逐漸淡化行政手段，從市場自身角度出發(fā)進行調(diào)節(jié)， 并按照不同的購房需求從根本上進行明確區(qū)分。也可以從稅 收角度上著手進行調(diào)節(jié)，對信貸制度進行改革，從而替代限 購政策，建立房地產(chǎn)調(diào)控的可持續(xù)機制。一、房產(chǎn)稅開征的意義（一）有利于增加地方政府財政收入 房產(chǎn)稅是地方稅，可以增加地方財政收入，并且房

4、地產(chǎn) 稅是直接稅，比間接稅更能發(fā)揮調(diào)節(jié)收入分配差距的功能。 對存量房征收房產(chǎn)稅，可以在不增加土地資源的情況下，形 成地方政府穩(wěn)定的財政收入來源。（二）有利于社會公平和資源節(jié)約從目前來看，我國收入分配的差距越來越大十分明顯， 房地產(chǎn)市場體現(xiàn)得尤為突出，而房價的上漲會導致貧富差距 加大。征收房產(chǎn)稅不但可以發(fā)揮財富的調(diào)節(jié)作用，實現(xiàn)社會 公平；而且房產(chǎn)是重要的社會資源，征稅可使高收入者減少 對房地產(chǎn)的需求，實現(xiàn)社會資源的節(jié)約。（三）有利于打擊房產(chǎn)投機通過征收房產(chǎn)稅，增加房屋所有者的持有成本，提高房 產(chǎn)投機性需求的成本，減少投機行為，同時有利于擁有多套 房屋的家庭將房屋轉(zhuǎn)讓或出租，增加二手房的供給。二、

5、現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度存在的問題我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅是國家進行宏觀調(diào)控的重要手段，一定 程度上起到了穩(wěn)定房價、促進經(jīng)濟發(fā)展、增加財政收入的作 用。但是，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅政策已經(jīng)不 能適應(yīng)當前的經(jīng)濟發(fā)展趨勢，存在一些明顯的弊端。（一）稅制結(jié)構(gòu)不盡合理目前的房產(chǎn)稅體現(xiàn)為房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種較多、稅負較 重，按照購買價格計稅，導致因市場供求變化等因素引起的 房價變動，容易造成購房人一次支付，一勞永逸，起不到抵 制投機的目的。（二）課稅依據(jù)不盡合理上海和重慶已經(jīng)開展房產(chǎn)稅試點，并規(guī)定在房產(chǎn)稅改革 試點前期，參考住房市場交易價格作為課稅依據(jù)，不斷完善 后在再按照房產(chǎn)評估價格征稅。而市場交易價格和評估價格

6、 是完全不同概念，市場交易價格屬于買賣雙方就房產(chǎn)達成的 交付價格，而評估價格則是通過專門的評估機構(gòu)用科學的手 段和方法估算的房產(chǎn)價值。而一些征稅方法帶有歧視性，例 如現(xiàn)在城市化進程中，不可避免地存在大量的非本地戶籍居 民，這部分人群經(jīng)濟條件普遍不好，他們在工作地生活，需 要擁有一套房子作為立身之所。如果將他們的首套購房納入 征稅范圍，意味著剝奪了他們的生存權(quán)利。（三）稅率設(shè)計不盡合理 重慶將房產(chǎn)稅的稅率設(shè)計為三檔計征， 分別是 0.5%、1% 和 1.2%；而上海則采取單一稅率形式，稅率為0.6% 。應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格較低，比本市上年度新建商品住 房平均銷售價格 2倍還要低， 稅率減

7、為 0.4%。重慶分檔征稅 的辦法固然很好，但是由于稅率過低導致抑制投機的作用無 法發(fā)揮。上海所采用的征稅方法規(guī)定不盡合理，使得單一稅 率得不到公平發(fā)展。（四）相關(guān)的配套政策不完善 當前稅收征管的配套措施還不夠完善，相關(guān)配套政策未 能與信貸金融相結(jié)合。對于公民個人財產(chǎn)信息系統(tǒng)以及個人 財產(chǎn)登記制度我國暫時并沒有落到實處，從銀行貸款的利率 來看，其中的差別僅是第一套房產(chǎn)的差別，從而忽略了購房 者實際經(jīng)濟狀況，這種差別化的信貸政策并沒有充分發(fā)揮效 果。三、深化房產(chǎn)稅改革的政策建議（一）提高持有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)稅的一個組成部分，應(yīng)從整體上確定 它在房地產(chǎn)涉稅領(lǐng)域，即開發(fā)、轉(zhuǎn)讓和持有環(huán)節(jié)中

8、的定位。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來稅制改革的基本思路應(yīng)該是降低開發(fā)、 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收，提高持有環(huán)節(jié)稅收，降低甚至取消開發(fā)轉(zhuǎn)讓 環(huán)節(jié)的土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在繳納土地增值稅后，還需 要繳納企業(yè)所得稅，造成對房地 ?a 企業(yè)的雙重征稅，一方面 導致開發(fā)商利潤減少，從而減少房地產(chǎn)供給，另一方面形成 開發(fā)商通過轉(zhuǎn)嫁稅收助推房產(chǎn)價格。另外，世界上大多數(shù)國 家和地區(qū)很少征收土地增值稅。 因此，提高持有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅， 以房產(chǎn)稅逐步替代土地增值稅是很好的舉措。（二）優(yōu)化房產(chǎn)稅制度設(shè)計 設(shè)計合理的稅收征收制度，能引導納稅人的行為符合政 府的要求與利益，也能維護納稅人的權(quán)利?；谏虾Ｖ貞c房 產(chǎn)稅試點中出現(xiàn)的問題，應(yīng)不斷優(yōu)化

9、房產(chǎn)稅自身的制度設(shè) 計。1.確定合理的征稅對象和征收范圍。 從上海重慶房產(chǎn)稅試點中看到，征稅范圍比較狹窄，影響了房地產(chǎn)稅設(shè) 計的初衷。要使房產(chǎn)稅真正發(fā)揮有效作用，應(yīng)擴大房產(chǎn)稅的 征稅對象和征稅范圍。首先，征稅對象的確定應(yīng)以家庭為單 位的首套住房免征房產(chǎn)稅，而從第二套及以上住房開始征 收。并且將市場價格高、面積大的獨棟別墅作為征收首選， 并按較高比例征收房產(chǎn)稅。其次，盡快將存量房納入房產(chǎn)稅 的征稅范圍。只有包括存量房在內(nèi)的房產(chǎn)，才能真正體現(xiàn)出 家庭的全部財富價值，更能實現(xiàn)稅收公平原則。我國房地產(chǎn) 市場目前仍以增量房為主的階段，但增量房隨著時間推移都 會變成存量房，而對于存量房新舊房屋價值的差別，

10、可以通 過設(shè)計差別稅率或者稅收優(yōu)惠來解決。在確定房產(chǎn)稅的征收 范圍和征稅對象時，要考慮全面開征房 ?a 稅，也要考慮保障 中低收入人群的基本住房需求，避免房產(chǎn)稅成為居民沉重的 生活負擔。2.以市場評估價值作為計稅依據(jù)。房屋交易價格成為現(xiàn) 在上海重慶兩市房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，而當前我國市場評估體 系尚不健全，土地、房產(chǎn)的稅負劃分不清楚，這是有其合理 性的。但長期來看，交易價格受市場的波動較大，無法體現(xiàn) 真實的房屋價值，使房產(chǎn)稅的征收有失公允，因此不是一種 很好計的計稅依據(jù)。而評估價格，采用統(tǒng)一的評估標準，排 除人為因素的干擾，以其作為計稅依據(jù)更加科學、公正。（三）科學設(shè)置房產(chǎn)稅稅率 一是實行累進稅率

11、。即以房產(chǎn)擁有者的房屋套數(shù)及面積 大小為基準， 隨著套數(shù)和面積的遞增， 套數(shù)越多、 面積越大， 適用稅率越高。二是實行差別化稅率。房產(chǎn)稅稅率的設(shè)置，充分考慮各 地的經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入、房屋用途及價值等的差異，比如東部與中西部的差別，大城市與中小城市的差別，高檔 住房與普通住房的差別等?？梢杂芍醒虢y(tǒng)一立法，規(guī)定幅度 稅率，地方在中央統(tǒng)一規(guī)定的幅度內(nèi)，根據(jù)本地房價情況， 確定適用稅率，使房產(chǎn)稅真正發(fā)揮稅收調(diào)控的功能。日開（四）完善房產(chǎn)信息登記制度 完善房產(chǎn)信息登記，實現(xiàn)不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記，所有不動 產(chǎn)在全國的房產(chǎn)信息都可查詢，稅務(wù)部門可更好實施對稅源 的監(jiān)控，降低征管成本，提高征管效率。 2015 年 3 月 1 始，不動產(chǎn)登記暫行條例正式實施，它的開展將為房地 產(chǎn)稅的征收起到基礎(chǔ)性作用，但還有許多工作要做，目前還 是在“發(fā)新停舊”階段，要全面完成不動產(chǎn)登記工作，需要 國土部門加大工作力度，盡快做