恒達(dá)房地產(chǎn)項目策劃

1、恒達(dá)房地產(chǎn)項目策劃 第一部分襄陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀一、基本現(xiàn)狀1、人口及住房情況。襄陽，位居中華腹地，扼守漢水中游，是湖北省域副中心城市、中國十大魅力城市”襄陽有著得天獨(dú)厚的地理交通優(yōu)勢，歷史上就有南船北馬” 七省通衢”之稱?，F(xiàn)今，漢丹、焦枝、襄渝三條鐵路在此交匯，襄陽劉集機(jī)場已開通飛往全國 10多個城市的航班，316國道橫貫東西，207國道縱越南北；清澈的漢江水穿境而過，直 達(dá)武漢長江；襄陽北靠晉豫大煤礦，上下有南陽和江漢兩大油田，左右有丹江和葛州壩 兩大水電站，臨近能源基地，處在最佳供電負(fù)荷范圍之內(nèi)；這種占盡地理、交通的種種 優(yōu)勢，把襄陽同全國緊密聯(lián)系起來，發(fā)展前景極為廣闊。據(jù)2008年統(tǒng)計

2、數(shù)據(jù)表明，襄陽市區(qū)總?cè)丝?600萬，市區(qū)面積3563平方公里，地區(qū)生產(chǎn)總值 2009年完成482億元，同 比增長13%;社會固定資產(chǎn)投資全年完成52.28億元，同比增長65.1%; 般預(yù)算收入全 年完成22484萬元，同比增長30%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長速度達(dá)18.1%，農(nóng)民人均純收入增長速度達(dá) 17.7%。矚慫潤厲釤瘞睞櫪廡賴賃軔朧。2、房地產(chǎn)開發(fā)情況。襄陽市的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了初級價格競爭階段后，目前已經(jīng)開始進(jìn)入規(guī)模與品牌競爭 階段。和其他同類城市相比，襄陽近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場開始火熱起 來，進(jìn)入規(guī)模競爭和品牌競爭的階段，功能競爭已初步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入高速發(fā)展的起

3、步期，進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。聞創(chuàng)溝燴鐺險愛氌譴凈禍測樅。（一）房地產(chǎn)業(yè)/住宅產(chǎn)業(yè)宏觀運(yùn)行情況分析1、歷年房地產(chǎn)業(yè)/住宅產(chǎn)業(yè)規(guī)模及結(jié)構(gòu)（1）歷年襄陽市房地產(chǎn)業(yè)投資情況1999年2003年間，襄陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長快速，年均增長率達(dá)到30.3%,投資拉動效果明顯。特別是2004年，襄陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資年增長率達(dá)到 49.2%，為歷 史之最。2005年襄陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資為22.09億元，增幅比上年同期回落了近13個百 分點(diǎn)，市場投資行為日趨理性。2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到29.67億元，增幅達(dá)34.3%。 2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到36.87億元，比同期增長10.2億元。2008年房地產(chǎn)開發(fā)投

4、資 達(dá)到46.21億元，比同期增長25.33%。2009年房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到9.64%，由于受宏觀調(diào)控的影響，比上年回落 2.76個百分點(diǎn)，與全省水平相當(dāng)。說 明襄陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展還并不充分，房地產(chǎn)市場仍然具有較大發(fā)展?jié)摿Α堯\樓諍錈瀨濟(jì)溆塹籟婭驟東。2007-2009年襄陽的房地產(chǎn)業(yè)投資占 GDP的比重穩(wěn)定在4.6%左右，說明襄陽的房地 產(chǎn)市場比較穩(wěn)定。 釅錒極額閉鎮(zhèn)檜豬訣錐顧葒鈀。（2）歷年襄陽市住宅產(chǎn)業(yè)投資情況政府主管部門對房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整取得了有效的成果。2006年以來，襄陽市住宅投資保持強(qiáng)勁增長態(tài)勢，2006年住宅投資額達(dá)19.07億元，比2005年同期增長

5、54.4 %，增幅速度比2005年的25.9%高110.04%。2007年襄陽市住宅投資額為18.96億元， 與2006年水平基本持平。2008年襄陽市住宅投資額為26.15億元，比同期增長27.50%。2009年襄陽市住宅投資額為37.57億元，比同期增長43.6%。2009年，襄陽市住宅地產(chǎn) 開發(fā)投資比重為67.83%,與2007年2008年的年平均54.02%相比，占比上升了 13.78 個百分點(diǎn)?？梢钥吹剑S著襄陽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及市場結(jié)構(gòu)調(diào)整，近年住宅投資所占比重 不斷上升，由于宏觀調(diào)控等政策導(dǎo)向影響，宅將成為襄陽房地產(chǎn)開發(fā)投資中的越來越重 要的組分。彈貿(mào)攝爾霽斃攬磚鹵廡詒爾膚。在中央

6、居有所居”的政策引導(dǎo)下，襄陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抓住契機(jī)，調(diào)整結(jié)構(gòu)，不 斷加大以普通住宅為主的建設(shè)力度，房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不斷出現(xiàn)新變化，商品住宅建設(shè)的 主體地位得到加強(qiáng)。2009年，商品住宅投資37.57億元，占房地產(chǎn)投資總量的67.80%; 商業(yè)營業(yè)用房投資7.63億元，占房地產(chǎn)投資總量的13.78% ;其他用房占18.42%。此結(jié) 構(gòu)基本合理。商業(yè)地產(chǎn)增長過快的局面得到有效控制。謀蕎摶篋飆鐸懟類蔣薔點(diǎn)鉍雜。小結(jié)在襄陽市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健快速發(fā)展的同時，襄陽市房地產(chǎn)業(yè)也表現(xiàn)出了基本一致的趨勢， 呈現(xiàn)投資、需求雙向活躍、價格攀升的良好趨勢。襄陽房地產(chǎn)業(yè)雖然表面上，市場集中 放量、因大量小區(qū)出現(xiàn)而導(dǎo)致有效需求不

7、足和價格上漲幅度過高，以及房價表象已經(jīng)到 達(dá)一個高位，但事實(shí)上，襄陽房地產(chǎn)市場潛在需求龐大，有效需求充足；市場價格還處 在中等價位的階段，后期價格上漲空間較大。襄陽市房地產(chǎn)市場處于上升期階段。市場 出現(xiàn)真正意義上的房地產(chǎn)項目，應(yīng)該說是從 2007年開始。因此，目前市場在售樓盤真正 具有一定市場競爭力的樓盤僅僅約六七個；且檔次較高的樓盤，也是借助于漢江和解放 路、長虹路的自然資源，其內(nèi)部環(huán)境和綜合質(zhì)量尚有待于提高。應(yīng)該說，市場具有巨大 的市場空白可以填補(bǔ)。廈礴懇蹣駢時盡繼價騷巹癩龔。國家宏觀調(diào)控對襄陽市房地產(chǎn)市場的影響。政策的長期影響將使襄陽樊由無序市場 轉(zhuǎn)向有序規(guī)范的市場，從結(jié)構(gòu)上講，由于襄陽

8、市房地產(chǎn)市場投機(jī)購買/投資購買并不活躍，仍以剛性的自住需求為主，異地購買僅占少量結(jié)構(gòu)，價格仍處于全省乃至全國中等 的水平，因而國家宏觀調(diào)控對襄陽市房地產(chǎn)市場影響并不明顯。煢楨廣鰳鯡選塊網(wǎng)羈淚鍍齊鈞。樊城區(qū)房地產(chǎn)市場分析(1)市場特征分析 集中開發(fā)，市場供應(yīng)活躍樊城區(qū)是襄陽市住宅開發(fā)最集中的區(qū)域，同時樊城區(qū)住宅開發(fā)幾乎全部集中于城區(qū) 核心區(qū)，在漢江大道、長虹路、解放路沿線開發(fā)的項目幾乎占到了樊城區(qū)住宅項目總數(shù) 的70%。 鵝婭盡損鶴慘歷蘢鴛賴縈詰聾。 建筑形式多為高層，社區(qū)規(guī)模相對較大為體現(xiàn)土地集約化利用，樊城區(qū)住宅項目多為小高層及高層項目，建筑層數(shù)多在1628層之間，同時由于建筑高度高，因而建

9、筑規(guī)模也較襄城區(qū)更大，規(guī)模在5 60萬平方米之間。 籟叢媽羥為贍債蟶練淨(jìng)櫧撻曉。 住宅與商業(yè)綜合開發(fā)由于樊城區(qū)的商貿(mào)以及商務(wù)氛圍較濃，住宅項目的開發(fā)多有底商或裙樓商業(yè)，而襄 樊市少量的外來開發(fā)企業(yè)大部分就在該區(qū)域進(jìn)行開發(fā)，因而一定程度上提升了區(qū)域開發(fā)品質(zhì)。 建筑現(xiàn)代，項目品質(zhì)相對較高區(qū)域開發(fā)的項目不僅建筑立面色彩簡潔現(xiàn)代、富有質(zhì)感，同時規(guī)劃布局也較為先進(jìn)， 目前已出現(xiàn)了蝶式高層以及板式高層等較為超前先進(jìn)的建筑布局模式，為襄樊市房地產(chǎn) 市場品質(zhì)相對較高的區(qū)域。預(yù)頌圣鉉儐歲齦訝驊糴買闥齙。(2) 供需狀況分析2008 2009年，區(qū)域市場在售的住宅項目共計 51個，為襄陽市五大板塊中，開發(fā)項 目最

10、為集中、項目個數(shù)最多的區(qū)域。同時，總可銷售規(guī)模達(dá)到了 213.47萬平方米，供應(yīng) 量也是襄陽市房地產(chǎn)市場之最。 滲釤嗆儼勻諤鱉調(diào)硯錦鋇絨鈔。華都嘉園27025平方米，紫貞小區(qū)14238平方米，富躍香格里拉27900平方米， 東風(fēng)春城18140平方米，錢塘100 120000平方米，東翔彩虹城8868平方米，融御青年城 21600平方米，怡磬苑9954平方米，金茂凱悅9284平方米，鴻蔚閣14551平方米，中原 花園3期40269平方米，聚興園28790平方米，和馳上品11856平方米，晨光苑3423平 方米，泰然鑫城42582平方米，領(lǐng)秀中原2期3980平方米，中房東方麗景32115平方 米，

11、盛融青城52368平方米，藝苑名邸55000平方米，中房城中雅苑29891平方 米，民發(fā).城市印象159719平方米，長慶花園9840平方米，中房大慶東路商品住宅樓 29128平方米，加豪雅苑4439平方米，泰躍朝陽3期33658平方米，紅光紫都16440平 方米，臥龍新港22807平方米，七里瑞苑5464平方米，泰安華府41164平方米，華都嘉 園27025平方米，玲瓏國際11405平方米，清和園小區(qū)41346平方米，正賢聚大廈15023 平方米，奧華.漢江磬苑20500平方米，瑞泰欣城100947平方米，鑫福苑23054平方米， 金思源大廈9196平方米，智慧名門31000平方米，尚城名門

12、81487平方米，語港旺府72566 平方米，美潤幸福家園7591平方米，長源大廈29011平方米，陽光世紀(jì)城68864平方米， 拉美步行街A3區(qū)B區(qū)66906平方米，陽光水岸16706平方米，璞金公寓47061平方米， 民發(fā)天地321376平方米，金麗城新華路綜合樓 5988平方米，左岸春天142625平方米， 貫通上城 80928平方米。合計 213.47平方米。 鐃誅臥瀉噦圣騁貺頂廡縫勵羆。由于樊城區(qū)房地產(chǎn)市場起步較早，同時沒有諸如襄城區(qū)的嚴(yán)格規(guī)劃控制，建筑形態(tài) 新穎現(xiàn)代，加之眾多外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的介入，使得區(qū)域房地產(chǎn)市場相對而言更為活 躍，不僅供應(yīng)量為各區(qū)之首，市場吸納能力也相對較高

13、，當(dāng)前市場的銷售率已超過85%, 市場需求旺盛，同時物業(yè)價格也是襄陽市最高的，目前區(qū)域住宅均價達(dá)到了3808元/平方米，個別樓盤房價已達(dá) 5000元/平方米以上。 擁締鳳襪備訊顎輪爛薔報贏無。(3) 2010年市場供應(yīng)量分析根據(jù)目前已知情況統(tǒng)計，該區(qū)域 2010年在售的有14個住宅項目，共計121.37萬平方米 的開發(fā)面積。不僅在樊城中心區(qū)域，長虹路、建設(shè)路、火車站附近等各處均有項目面市。在這些項目的共同推動下，樊城區(qū)將繼續(xù)保持一貫高調(diào)的開發(fā)態(tài)勢，繼續(xù)引領(lǐng)襄樊房地 產(chǎn)市場向前發(fā)展贓熱俁閫歲匱閶鄴鎵騷鯛漢鼉。民發(fā).天地321376平方米，萬達(dá)廣場住宅區(qū)300000平方米，瑞泰欣城100947平方

14、米，泰 安華府41164平方米，華都嘉園27025平方米，尚城名門81487平方米，中原花園3期 40269平方米，中原領(lǐng)寓11719平方米，泰然鑫城42582平方米，中房東方麗景 32115 平方米，中房城中雅苑29891平方米，泰躍朝陽3期33658平方米，紅光紫都16440 平方米，正賢聚大廈15023平方米，錢塘100 120000平方米，共計121.37萬平方米。區(qū) 域市場價格在 3500- 5500元/平方米左右。壇搏鄉(xiāng)囂懺蔞鍥鈴氈淚躋馱釣。第二部分 項目定位及推廣策略在房地產(chǎn)市場日益同質(zhì)化的今天，要在市場上站穩(wěn)腳跟，占領(lǐng)市場，更要進(jìn)一步去挖掘 樓盤本身的核心競爭力，只有認(rèn)識了核心

15、競爭力，才能超越同質(zhì)化，在市場上獨(dú)樹一幟， 鑒于此，我認(rèn)為：蠟變黲癟報倀鉉錨鈰贅籜葦繯。1、高尚生活模式”為主題，鬧中取靜，住為主商為輔。為襄陽房地產(chǎn)首家提出該概念 的樓盤。2、低密度、高綠化率的全配套商業(yè)的便利社區(qū)3、所處開發(fā)區(qū)巨大升值潛力的地理位置4、 享受襄陽未來最具升值潛力黃金地段中 CBD、CLD、CEA的核心規(guī)劃優(yōu)勢5、高質(zhì)量的建筑水準(zhǔn)，實(shí)用、適度超前的戶型設(shè)計一、項目SWOT分析：優(yōu)勢：未來城市中心地帶，商圈林立，人口基數(shù)大，交通便利劣勢：周邊家具市場較多，已形成規(guī)模優(yōu)勢機(jī)遇：市區(qū)人口增長及住房需求增長挑戰(zhàn)：如何在萬達(dá)、萬科、恒大等大型房產(chǎn)商進(jìn)入襄陽及本地房產(chǎn)商中成功突圍，占 領(lǐng)

16、市場市場調(diào)查分析建安成本分析基礎(chǔ)設(shè)施及城市配套調(diào)查分析招商及市場營銷1、以住帶商2、引進(jìn)主力店3、制訂營銷計劃及策略4、售樓書的制作5、媒體的選用及廣告推廣&樣板房及形象營銷計劃推廣策略第一部分：營銷目標(biāo)一、入市期目標(biāo)打響知名度，樹立初步品牌形象；建立口碑，造成城市小眾傳播的聲勢；迅速引起市場關(guān)注和興趣，達(dá)到一定的銷售意向，儲備一定的意向客戶； 短期內(nèi)制造出城市熱門消費(fèi)話題，延伸出房地產(chǎn)消費(fèi)的現(xiàn)階段最高模式的話題； 注：1、前期的營銷推廣工作，已有形成較高的品牌知名度；2、目前已有相當(dāng)意向客戶儲備；3、 市場對已有較高的品質(zhì)，形象預(yù)期，如何逐步兌現(xiàn)本項目的賣點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)步步高升”的銷售業(yè)績

17、和品牌價值，是營銷的重要目標(biāo)。買鯛鴯譖曇膚遙閆擷凄屆嬌擻。二、營銷期目標(biāo)持續(xù)造就并鞏固、維護(hù)品牌形象，創(chuàng)造無窮軟性附加值；有效回籠資金，達(dá)到良好銷售效果；實(shí)現(xiàn)長期品牌效果，建立城市地產(chǎn)首席品牌的形象；借項目品牌，延伸企業(yè)的品牌形象，為后續(xù)在新項目開發(fā)的運(yùn)作創(chuàng)造品牌資源；借項目宣傳，創(chuàng)造房地產(chǎn)開發(fā)的新觀念、城市生活的新觀念，為項目品牌和公司品牌增 加厚度；第二部分：營銷推廣核心策略品牌策略1、品牌的塑造一一包括 理念塑造（如：口號語）、視覺塑造（以LOGO為核心的視覺 形象系統(tǒng)）、行為塑造（如：廣告行為、媒體行為、社會活動、銷售服務(wù)、物業(yè)服務(wù)等）； 品牌塑造的關(guān)鍵，在于 識別性、獨(dú)占性、排他性”的創(chuàng)造； 綾鏑鯛駕櫬鶘蹤韋轔糴飆銃麥。品牌的內(nèi)涵一一項目倡導(dǎo)的理念、項目內(nèi)容、項目意義等，具社會影響力的品牌力度和 內(nèi)容；品牌的積累一一不斷以媒體的手段、以項目的社會行為，對品牌進(jìn)行強(qiáng)化和鞏固； 品牌的維持和深化一一不可有對品牌有非良性影響的事件發(fā)生，以維持品牌信賴度不斷 對品牌添加和賦予新的內(nèi)容，以使其深化；驅(qū)躓髏彥浹綏譎飴憂錦諑瓊針。二、文化和藝術(shù)策略關(guān)于城市、關(guān)于生活方式、關(guān)于建筑、關(guān)于未來的文化話題 ；房地產(chǎn)，是生活的文化、建筑的